Gemeente
Midden-Delfland
Anna van Raesfeltstraat 37, Postbus 1, 2636 ZG Schipluiden T (015) 380 41 11, F (015) 380 99 92
E gemeente@middendelfland.nl, I www.middendelfland.nl cittaslm
Datum 02-02-2017
Nummer 2017-03-06
Datum commissievergadering 14-02-2017 Datum raadvergadering 28-02-2017
OPLEGGER
Registratienummer 2016-38050 1 16Z.003843
Onderwerp Ontwikkeling Kralingerhoek Į Verboon Portefeuillehouder Govert van Oord
Uiterste behandeldatum (-1-reden)
24 maart 2017
De raad beslist binnen twaalf weken na de termijn van terinzagelegging omtrent de vaststelling van het bestemmingsplan.
Eerdere besluitvorming De gemeenteraad heeft op 27 oktober 2015 het bestemmingsplan 'Kralingerhoek'vastgesteld. Het nieuwe bestemmingsplan is een gedeeltelijke herziening en uitbreiding van het bestemmingsplan 'Kralingerhoek.
Samenvatting Dit voorstel gaat in op de ontwikkeling Kralingerhoek 1 Verboon.
Centrale thema's in deze ontwikkeling zijn het verbeteren van de landschappelijke en ruimtelijke kwaliteit en de economische vitaliteit.
Om de ontwikkeling mogelijk te maken is het nodig een nieuw bestemmingsplan vast te stellen en tot aankoop over te gaan van de locatie Molenweg 12 in Maasland.
Gewijzigde vaststelling bestemmingsplan "Kralingerhoek - Verboon"
Het ontwerpbestemmingsplan 'Kralingerhoek - Verboon' heeft ter inzage gelegen. Er zijn drie zienswijzen ontvangen. Het bestemmingsplan is naar aanleiding van de zienswijzen op delen gewijzigd. Wij stellen voor nm het bestemmingsplan gewijzigd vast te stellen.
Aankoop locatie Molenweg 12
Het college is voornemens om een bedrijfslocatie aan de Molenweg 12 in Maasland aan te kopen en te herbestemmen. Met de eigenaar is
overeenstemming bereikt over de uitgangspunten voor de aankoop en herbestemming. Gelet op de koopsom en de aard van de bedrijfslocatie in relatie tot de financiële verordening en tot het 'Handelingskader grondverwerving vanuit project 'Grondinstrumenť en investeringen vanuit project 'Saneren verspreid liggende glastuinbouw' leggen wij dit voornemen aan u voor om uw eventuele wensen en bedenkingen ter kennis van het college te brengen.
Te nemen besluit De raad besluit:
1. Het bestemmingsplan 'Kralingerhoek - Verboon' met de identificatiecode NL.IMR0.1842.bpl6BG03-va01 vast te stellen.
2. Kennis te nemen van de voorgenomen aankoop en
herbestemming van het perceel met bedrijfsgebouwen aan de Molenweg 12 in Maasland.
3. Geen wensen en bedenkingen te uiten over de voorgenomen
Bijlagen Zienswijzen
Bestemmingsplan Kralingerhoek - Verboon incl. bijlagen.
Advies commissie De fracties PvdA, VVD, CDA, OGP en Snethlage stemmen in met het voorstel.
Fractie Mijn Partij wenst dit voorstel nader te bespreken.
Raadsbesluit Akkoord I o Niet akkoj
rrjan de Vos
burqem
Inleiding
De landschappelijke kwaliteit en het versterken van de economische vitaliteit staan hoog in het
vaandel van de gemeente Midden-Delfland. Deze aspecten namen we in 2005 dan ook nadrukkelijk op in onze Gebiedsvisie Midden-Delfland® 2025 en geeft nog steeds vorm aan onze identiteit als Cittaslow gemeente.
Voor u ligt een voorstel dat enerzijds ingaat op de gewijzigde vaststelling van het bestemmingsplan
"Kralingerhoek - Verboon" en anderzijds op de aankoop van de locatie Molenweg 12 in Maasland. Met als uiteindelijk doel en resultaat; een versterking van de landschappelijke kwaliteit en de economische vitaliteit door toepassing van een maatwerk aanpak in constructief overleg met betrokken
ondernemers en bevoegd gezagen.
Omwille van het overzicht gaat dit advies eerst in op de gewijzigde vaststelling. Daarna op de aankoop van de locatie.
Gewijzigde vaststelling bestemmingsplan Kralingerhoek - Verboon
De voorgenomen verplaatsing van Verboon Maasland naar Kralingerhoek leidt tot het verbeteren van de landschappelijke kwaliteit en de economische vitaliteit van de betrokken ondernemers. De
verplaatsing is niet mogelijk binnen het vigerend bestemmingsplan. Om de verplaatsing mogelijk te maken dienen we het bestemmingsplan te wijzigen. Het ontwerpbestemmingsplan "Kralingerhoek - Verboon" is een dan ook een gedeeltelijke herziening en uitbreiding van het in november 2015 vastgestelde bestemmingsplan "Kralingerhoek".
Het bestemmingsplan "Kralingerhoek" (2015) voorziet in de uitbreiding van de bedrijven Welvreugd en Kroes. In het betreffende bestemmingsplan is de uitbreiding van de bedrijven bestemd als ''Bedrijf - 2" en is - ter compensatie en ten behoeve van waterberging - een nieuwe groenstrook als
''Landschappelijke overgangszone" opgenomen op de plek waar momenteel nog kassen staan. In het bestemmingsplan 'Kralingerhoek' is daarnaast een deel van de nieuwe bedrijfspercelen bestemd voor een derde - nader te bepalen - bedrijf. De nieuwvestiging van een derde bedrijf is echter uitsluitend toegestaan op voorwaarde dat er elders in het buitengebied van de gemeente Midden-Delfland een bedrijf wordt gesaneerd. Deze mogelijkheid heeft zich nu voorgedaan. Aannemersbedrijf Verboon Maasland BV is voornemens te verhuizen van de locatie Molenweg 12 naar de locatie Kralingerhoek.
De gemeente Midden-Delfland ziet de verplaatsing van Verboon als een unieke kans om het buitengebied een nieuwe kwaliteitsimpuls te geven. Om die reden willen wij medewerking verlenen aan een kleine (extra) uitbreiding van het bedrijfsareaal in de Kralingerhoek. Daartoe wordt een deel van het kassencomplex aan de oostzijde - dat in bestemmingsplan Kralingerhoek tot landschappelijke overgangszone is bestemd - grotendeels voor bedrijfsdoeleinden bestemd. De bedrijfsbestemming op de locatie Molenweg 12 krijgt de bestemming Groen.
Gedurende de termijn van zes weken zijn drie zienswijzen ingediend op het ontwerpbestemmingsplan en is er ambtelijk overleg gevoerd. Dit heeft geleid tot beperkte wijzigingen van het plan. De
wijzigingen zijn benoemd in de nota van beantwoording van het bestemmingsplan.
In bijlage 1 zijn de drie zienswijzen (Hoogheemraadschap van Delfland, de heer Sonneveld en de Provincie Zuid-Holland) opgenomen. Dit heeft geleid tot beperkte wijzigingen van het plan. In de nota van beantwoording van de zienswijzen zijn deze uitgebreid toegelicht (zie bijlage 6 van het
bestemmingsplan). Hieronder een korte samenvatting van de wijzigingen.
» In de waterparagraaf wordt het oude waterbeheerplan vervangen door het nieuwe waterbeheerplan van het Hoogheemraadschap van Delfland.
» De beschermingszone van de polderkade onder de Burgerweg wordt in de waterparagraaf toegevoegd.
» De gewenste verbindingsroute voor de afvoer van het hemelwater wordt benadrukt in de waterparagraaf.
» Het beeldkwaliteitsplan is aangevuld met de inrichting voor de nieuw aan te leggen waterberging, inclusief een borging in de planregels via een voorwaardelijke verplichting.
Aankoop locatie Molenweg 12 in Maasland
In 2015 is het bestemmingsplan Kralingerhoek vastgesteld. In dit plan werd zoals hiervoor
aangegeven ruimte geboden voor het uitplaatsen van een of meerdere solitair gelegen bedrijven uit het agrarisch kerngebied van Midden-Delfland.
Samen met de initiatiefnemers Kralingerhoek zochten wij naar bedrijven die mogelijk naar het project Kralingerhoek wilden verplaatsen. Wij voerden spoedig gesprekken met Verboon Maasland over de (on)mogelijkheden over uitbreiding op hun eigen locatie aan de Molenweg 12 en de kansen die verplaatsing naar Kralingerhoek bood. Dit resulteerde in een proces waarbij wij gezamenlijk met Verboon Maasland en Kralingerhoek optrokken om te komen tot een gewenste situatie voor alle partijen.
Om de verplaatsing mogelijk te maken is aankoop van de locatie aan de Molenweg 12 noodzakelijk.
Met Verboon Maasland is overeenstemming bereikt over de koopovereenkomst van de locatie Molenweg 12. De belangrijkste uitgangspunten van de aankoop zijn:
» Omvanq en situering bedrijf: De bedrijfslocatie is gelegen aan de Molenweg 12, aan het kruispunt van de Oostgaag, Westgaag en de Molenweg. Sanering van de bedrijfslocatie levert een ruimtelijke kwaliteitswinst op vanaf de N468 en de diverse recreatieve routes die ter hoogte van de bedrijfslocaties samenkomen. De locatie heeft een oppervlakte van 8.556m2.
» Koopsom en bijkomende kosten: De koopsom voor de locatie bedraagt C850.000,-. Verdere financiële informatie, o.a. over bijkomende kosten, komt aan de orde bij het onderdeel financiën.
» Leveringsvoorwaarden: De juridische levering vindt plaats binnen 6 maanden nadat de overeenkomst niet meer kan worden ontboden op basis van op de opgenomen ontbindende voorwaarden. De feítelijke levering vindt plaats op 30 juni 2018 of zoveel eerder dan mogelijk.
Bij de ondertekening van de notariële akte wordt 500Zo van de koopsom voldaan. Bij de feítelijke levering wordt de resterende 5007o voldaan. Verkoper is verplicht het Verkochte vrij van opstallen en verharding en gesaneerd op te leveren. Onder sanering wordt in dit verband verstaan: de sloop van de opstallen, inclusief de daarbij behorende fundamenten tot 1 meter onder maaiveld en ondergrondse voorzieningen, het verwijderen van de verharding excl.
puinfundering, het afvoeren van alle vrijkomende materialen, het egaliseren van het terrein en het beperken en ongedaan maken van de aanwezige verontreiniging die op basis van de uitgevoerde bodemonderzoeken door de Omgevingsdienst Haaglanden zijn/worden aangemerkt als nieuw geval van bodemverontreiniging.
» Sloop: Verboon Maasland is verantwoordelijk, zowel financieel als technisch, voor de sloop van de bedrijfsgebouwen, het verwijderen van de verharding en de sanering van nieuwe gevallen van bodemverontreiniging.
Bestemmingswijziging: Het college heeft op 8 november 2016 besloten het ontwerpbestemmingsplan Kralingerhoek - Verboon ter inzage te leggen. In dit
bestemmingsplan wordt de huidige bedrijfslocatie herbestemd naar de bestemming 'Groen'.
De bedrijfswoning wordt herbestemd naar de bestemming 'Wonen' en 'Tuin'. Na de sloop en de sanering van de bedrijfslocatie wordt de locatie ingericht. Dit bestemmingsplan is ter vaststelling voorgelegd aan uw gemeenteraad. Als de bestemming 'Natuur/groen" van het Verkochte binnen de planperiode van het vast te stellen bestemmingsplan (10 jaar) weer wordt gewijzigd naar'Wonen' of'Bedrijf', treedt er een boeteclausule inwerking van 10o7o van de aankoopsom.
» Bodem: Uit het bodemonderzoek blijkt dat er.sprake is van bodemverontreiniging. De 'nieuwe gevallen van bodemverontreiniging' zijn aan Verboon om te saneren voordat zij de locatie opleveren. De 'historische gevallen van bodemverontreiniging' zijn te wijten aan de
voormalige stortplaats van de gemeente Maasland. De sanering hiervan wordt meegenomen bij de inrichting van de locatie, door middel van een aan te brengen leeflaag. Voor een goede landschappelijke inrichting dient er namelijk sowieso laag grond aangebracht te worden. De inrichting is te combineren met de sanering. Voor de inrichting is een bedrag beschikbaar gesteld van C100.000 via de Landschapstafel. Dit bedrag is naar verwachting voldoende voor het saneren en groen inrichten van de locatie.
Beoogd effect
De aankoop en vaststelling van het bestemmingsplan leiden tot enerzijds een ruimtelijke
kwaliteitsverbetering van het landschappelijk gebied en biedt het anderzijds mogelijkheden voor een vitale economische ontwikkeling van drie Maaslandse ondernemers.
Argumenten
1.1. Het bestemmingsplan draagt bij aan de ruimtelijke kwaliteitsverbetering van de locatie aan de Molenweg 12, waarbij eveneens de landschappelijke inpassing van de locatie aan de
Westgaag/Burgerweg wordt gewaarborgd.
Met het bestemmingsplan wordt een ruimtelijke en verkeerskundige kwaliteitsverbetering gerealiseerd aan de Molenweg 12. Deze locatie is gelegen tegenover o.a. de Maaslandse Dam, waar drie recreatieve langzaam verkeer routes samenkomen. In het bestemmingsplan wat voor u ligt, krijgt deze locatie de bestemming groen. In het plangebied Kralingerhoek wordt ruimte geschapen voor de vestiging van Verboon Maasland, naast twee andere niet-agrarische bedrijven.
1.2. Het bestemmingsplan is aangepast naar aanleiding van de ingediende zienswijzen.
De Provincie Zuid-Holland en het Hoogheemraadschap van Delfland verzochten enkele
wijzigingen door te voeren in het bestemmingsplan. Wij geven gehoor aan deze verzoeken. Dit leid daarom tot een gewijzigde vaststelling van het bestemmingsplan.
3.1. Volgens het de Financiële Verordening en het 'Handelingskader grondverwerving vanuit project 'Grondinstrumenť en investeringen vanuit project Saneren verspreid liggende glastuinbouw' dient het college uw raad in de gelegenheid te stellen haar bedenkingen en wensen te uiten.
De koopsom van de Molenweg 12 bedraagt C850.000,-, inclusief sloop van de opstallen, verwijderen van de verharding en het saneren van nieuwe gevallen van bodemverontreiniging, exclusief transactiekosten en inrichtingskosten. De transactiekosten bedragen circa C40.000,- en de inrichtingskosten circa 000.000,-.
3.2. De aankoop en daarmee het mogelijk maken van de verplaatsing van Verboon naar Kralingerhoek levert gewenste ruimtelijke en verkeerskundige voordelen op:
» Door verplaatsing van Verboon wordt een solitair gelegen niet-agrarische ondernemer aan de N468 nabij de Maaslandse Dam en ter hoogte van een toeristisch recreatief knooppunt verplaatst uit het agrarisch kerngebied.
» Door de verplaatsing van Verboon wordt op de locatie Molenweg ruimte gecreëerd (bijna 1 hectare) voor landschapsontwikkeling, passend bij de wens om van de Westgaag- Oostgaag een aantrekkelijke landschappelijke en recreatieve route te realiseren.
» Indien Verboon aan de Molenweg blijft zitten zal Verboon, gelet op de discussie bij het vaststellen van het bestemmingsplan Buitengebied Gras, een beroep doen op de gemeente om medewerking te verlenen aan uitbreiding van zijn huidige opstallen op de huidige kavel.
3.3. Door de aankoop en daarmee het mogelijk maken van de verplaatsing van Verboon wordt voldaan aan de invulling van de Strook Derden op de locatie Kralingerhoek.
3.4. De aankoop en daarmee het mogelijk maken van de verplaatsing draagt bij aan het verbeteren van de economische vitaliteit van een drietal Maaslandse ondernemers in Kralingerhoek.
Kanttekeningen
3.1. Het betreft een niet-agrarisch bedrijf. De kosten voor aankoop worden gedekt uit het budget saneren verspreid liggend glas.
Dit budget kan volgens het afsprakenkader van het Ministerie van I&M ook met een goede motivering ingezet worden voor andere projecten die bijdragen aan de verbetering van de ruimtelijke kwaliteit in Midden-Delfland. De aankoop van de Molenweg 12 draagt bij aan het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit van het agrarisch kerngebied.
3.2. De locatie betreft een oude stortplaats van de gemeente Maasland. Uit bodemonderzoek blijkt dat er sprake is van bodemverontreiniging.
De 'nieuwe gevallen van bodemverontreiniging' zijn aan Verboon om te saneren voordat zij de locatie opleveren. De'historische gevallen van bodemverontreiniging'zijn te wijten aan de voormalige stortplaats van de gemeente Maasland. Een deel van de locatie is asbestverdacht.
Dit komt ook voort uit de voormalige stortplaats. In overleg met de Omgevingsdienst Haaglanden is ambtelijk overeengekomen dat een leeflaagsanering voldoende is om een beschikking te kunnen geven.
Financiën
De kosten voor aankoop en sloop van de kas en bijbehorende opstanden komen ten laste van de subsidie. De waarde van de grond is niet subsidiabel.
Locatie Koopsom Bijkomende kosten M2 perceel Grondwaarde t.l.v. subsidie M2 bedrijfs- opstallen
Molenweg 12 C 850.000 +A 40.000 8.556 C PM C890.000 1.400
De aankoop past binnen het beschikbaar budget van tranche 2. Voor het beschikbaar budget verwijzen wij u naar de memo "Budget saneren verspreid liggend glas, d.d. 11 januari 2017".
De inrichting van het terrein en de sanering ervan komen niet ten laste van het budget saneren verspreid liggend glas.
Communicatie
Het besluit tot vaststelling wordt gepubliceerd via de reguliere communicatiekanalen.
Na besluitvorming wordt een afzonderlijk persmoment georganiseerd met de betrokken ondernemers voor de ondertekening van de overeenkomst. Tevens wordt dit meegenomen in de reguliere
persbijeenkomst. Essentie is de meerwaarde voor de landschappelijke kwaliteit als wel het versterken van de economische vitaliteit van Midden-Delflandse ondernemers die we graag in de gemeente willen behouden.
Vervolgstappen
Na een positief besluit zal het college de overeenkomst ondertekenen.
