De verkoop zelf

44. FYSIEKE OPENBARE VERKOOP – Sinds de insolventiewet kan de verkoop van het onroerend goed op twee manieren plaatsvinden. In de eerste plaats blijft de mogelijkheid van een fysieke openbare verkoop bestaan. Op deze traditionele variant van de openbare verkoop zal in deze meesterproef niet worden ingegaan. Door de opkomst van een meer eigentijdse variant, zal de verkoop in een verkoopzaal wellicht een stille dood sterven en niet lang meer relevant blijven.

45. ONLINE OPENBARE VERKOOP – De belangrijkste modernisering van de insolventiewet in het domein van de openbare verkopingen is de invoering van de mogelijkheid tot een ‘gedematerialiseerde’ openbare verkoop.84 _{Meer specifiek is het mogelijk om onroerende goederen via het online}

biedingsplatform ‘Biddit’ te koop aan te bieden.85 _{Dit is ook bij de vereffening van faillissementen}

absoluut een belangrijke evolutie.

Faillissementscuratoren hebben nu dus ook de mogelijkheid om een onroerend goed uit de failliete massa online te koop aan te bieden. Dit kan verschillende voordelen bieden. Het gaat niet alleen sneller en eenvoudiger, het levert ook een veel groter bereik op.86 _{Vooral dit laatste aspect is met het}

oog op optimalisatie van de verkoopopbrengst bij de afwikkeling van een faillissement van groot belang. Biddit verlaagt de drempel voor potentiële kopers, waardoor deze zich talrijker zullen

82 _{Art. 1192, §1, eerste lid Ger.W.: De insolventiewet heeft verduidelijkt dat dit per gewone brief kan gebeuren.} 83 _{Art. 1192, §1, vierde lid Ger.W.}

84 _{Art. 1193, tweede lid Ger.W.} 85 _{http://www.biddit.be/}

86 _{C. HASPESLAGH, “Openbare verkoop onroerend goed is eenvoudiger geworden”, Juristenkrant 2018, afl.} 373, 10.

30 aanbieden. De eerste ervaringen van het notariaat met Biddit wijzen uit dat in de meeste gevallen een goede prijs gerealiseerd wordt.87 _{In vele gevallen lijkt de online openbare verkoop dus ook aan}

curatoren aan te bevelen voor de verkoop van onroerend goed uit een faillissement.88

46. TECHNIEKEN VOOR PRIJSOPTIMALISATIE – De hoofdbetrachting bij openbare verkoop is de realisatie van een zo hoog mogelijke verkoopopbrengst. Daarbij kan men niet terugvallen op onderhandelingscapaciteiten, maar is men afhankelijk van de wet van vraag en aanbod. Zojuist werd reeds vermeld dat het gebruik van de methode van de online openbare verkoop een positieve impact kan hebben op de prijsvorming. Daarnaast zijn er nog een aantal zaken die men in overweging kan nemen met het oog op de optimalisatie van de verkoopopbrengst.

Ten eerste is het aangewezen gebruik te maken van een instelprijs.89 _{Hierdoor zal men snel een}

gunstige prijs beginnen te bieden in plaats van helemaal vanaf nul te starten. Een gepaste instelprijs bepalen is evenwel een moeilijke evenwichtsoefening. Men kan hiervoor beroep doen op een onafhankelijke deskundige. Is de instelprijs te hoog, dan zullen potentiële geïnteresseerden afgeschrikt worden. Is hij te laag, dan bestaat het gevaar dat de curator onder de marktprijs zal verkopen. In geval van twijfel kiest men m.i. beter voor een iets hogere dan een te lage prijs. Als men de instelprijs te hoog heeft ingeschat kan men immers nog een beroep doen op de instelpremie van 1% voor de eerst biedende. De notaris kan vervolgens afmijnen totdat het eerste bod wordt uitgebracht.90 _{Als de instelprijs daarentegen te laag blijkt te zijn en men niet de verhoopte prijs}

geboden krijgt, zit er niets anders op dan het goed in te houden.91 _{Men zal dan op een later tijdstip}

het gehele proces moeten herhalen of het goed uit de hand te koop aanbieden, met alle bijkomende kosten en tijdverlies van dien.

Ten tweede moet op gepaste wijze publiciteit gevoerd worden. De notaris zal in de verkoopsvoorwaarden best vermelden via welke kanalen de verkoop van het goed aangekondigd zal worden. Uit de praktijk blijkt dat deze publiciteit steeds meer – zoniet uitsluitend – online wordt gevoerd. Ook hier is het gebruik van een instelprijs trouwens van belang. Bepaalde auteurs wijzen er op dat de advertentie hierdoor gunstig gerangschikt wordt in de zoekresultaten van een online zoekmachine, met een groter aantal bezoekers van de advertentie tot gevolg. De

87 _{Ter illustratie: de gemiddelde verkoopprijs van de panden die via Biddit sinds de opstart verkocht werden,} ligt gemiddeld 27% hoger dan de instelprijs. Bron: http://www.notarissengoossensenverwerft.be/nieuws- pers/detail/steeds-meer-huizenkopers-vinden-de-weg-naar-biddit-be (geraadpleegd op 20 maart 2020). 88 _{Zie voor een overzicht van het verloop van de verkoopprocedure: L. SPELTINCKX, “L’interaction entre le} juge de paix et le notaire dans le cadre d’une vente publique en ligne” in T. WUYTS, T. VAN HALTEREN en L. SPELTINCKX, Incapables majeurs: adaption de la loi de 2013 - vente publique: biddit, la procédure en ligne, Brugge, die Keure, 2019, (125) 125.

89 _{Cf. art. 1193, vierde lid Ger.W.}

90 _{Art. 1193, zesde en zevende lid Ger.W.}

31 computeralgoritmen zullen automatisch de onroerende goederen waarbij geen richtprijs wordt opgegeven onderaan de resultatenlijst plaatsen.92

Tot slot kan men nog overwegen om in de verkoopsvoorwaarden een recht van hoger bod in te lassen. Tot voor de inwerkingtreding van de insolventiewet was dit recht wettelijk voorzien.93 _Men

heeft er evenwel voor geopteerd om dit mechanisme niet langer te behouden.94 _{De procedure van}

hoger bod bracht bijkomende kosten met zich mee en had als pervers effect dat vele kandidaat- kopers wegbleven op de eerste zitdag.95 _{Bovendien maakt de invoering van de online openbare}

verkoop het hoger bod overbodig. Wellicht blijft het wel mogelijk om zelf het recht van hoger bod te voorzien in de verkoopsvoorwaarden.96 _{Dit kan evident enkel als men kiest voor een fysieke}

openbare verkoop, aangezien een verkoop via Biddit zich reeds over verschillende dagen uitstrekt.97

Hoewel het niet uitgesloten is dat dit daadwerkelijk een hogere opbrengst zal opleveren, zal men toch moeten afwegen of dit de bijkomende kosten van een tweede zitdag waard is.