3 DE VERKOOP
3.2 De verkoop uit de hand
3.2.3 Materiële voorwaarde: het belang van de boedel
55. BELANG VAN DE BOEDEL – Naast de formele vereisten is er ook een materiële voorwaarde. De machtiging om het onroerend goed minnelijk te verkopen zal pas worden verleend indien het belang van de gefailleerde boedel zulks vereist.132 Met deze inhoudelijke voorwaarde gaat men na of
127 Kh. Brussel 26 mei 2017, TIBR 2019, afl. 2, RS-20.
128 C. DE WULF, J. BAEL, S. DEVOS en H. DE DECKER, Het opstellen van notariële akten, IIb, Bijzondere overeenkomsten, Mechelen, Kluwer, 2006, 186-187; W. DE VOGELAERE, “Voorlopige verkoopovereenkomst of wederzijdse aankoop- en verkoopbelofte?”, NFM 2013, afl. 3, (75) 85.
129 V. VANDERHULST, “De vrijwillige verkoop van een onroerend goed van een minderjarige”, NFM 2016, afl. 1, (2) 17, nr. 63.
130 Hierbij moet worden opgemerkt dat de curator niet zomaar naar eigen goeddunken kosten kan maken. Om ten laste van de boedel te vallen is voor kosten betaald aan derden de instemming van de rechter-commissaris vereist. Zo zal de curator bijvoorbeeld bij de zoektocht naar kandidaat-kopers slechts een vastgoedmakelaar kunnen inschakelen wanneer de rechter-commissaris toestaat dat het makelaarsloon als boedelschuld kan worden aangerekend. Zie Art. 7, §2, 1° KB 26 april 2018 houdende vaststelling van de regels en barema’s tot bepaling van de kosten en het ereloon van de insolventiefunctionarissen, BS 27 april 2018.
131 Zie bv. Antwerpen 29 september 2011, Limb.Rechtsl. 2012, afl. 3, 173, noot B. WINDEY en Y. THIERY. 132 Art. 1193ter, vierde lid Ger.W.
37 het gerechtvaardigd is om van het principe van de openbare verkoop af te wijken.133 Dit zal slechts
het geval zijn wanneer aangenomen kan worden dat de netto verkoopopbrengst via deze weg hoger zal zijn.134 Daarbij moet worden gekeken naar de globale opbrengst. Dit betekent dat de beoordeling
niet uitsluitend steunt op de verkoopopbrengst zelf, maar ook op andere voordelen die een minnelijke verkoop kan bieden (zoals bijvoorbeeld de lagere kosten die het met zich meebrengt dan een openbare verkoop).135 De rechter-commissaris zal hieromtrent zijn advies uitbrengen aan de
rechtbank.136
De beoordeling van het gegeven of iets in het belang van de failliete boedel is, is geen eenvoudige opdracht voor de rechter. In de meeste gevallen kan hij immers niet met zekerheid weten hoeveel de openbare verkoop zal opleveren en of die opbrengst de voorgestelde verkoopprijs in de ontwerpakte zal overtreffen. Het verplicht toe te voegen schattingsverslag vormt daarom het voornaamste beoordelingselement van de rechter. Ook een bod dat de curator gebeurlijk reeds ontvangen heeft, zal mee worden opgenomen in de afweging. Wanneer de rechter vaststelt dat het geboden bedrag gelijk is aan de waarde vermeld in het schattingsverslag of deze overtreft, zal hij in de meeste gevallen de machtiging verlenen. Let wel: een goed bod biedt geen garantie op machtiging. De rechter zal moeten nagaan of het ontvangen bod niet gefabriceerd is en dat er voldoende zekerheid is dat dat bedrag ook daadwerkelijk betaald zal kunnen worden.137 Hoger
beroep tegen de machtigingsbeslissing is mogelijk.138
56. MOTIVERING – Het belang van de boedel moet worden aangetoond aan de hand van concrete gegevens. Het volstaat niet dat men in algemene en vage bewoordingen verwijst naar het belang van de boedel of gebruik maakt van stijlformules. Dit geldt niet alleen voor de curator die de machtiging verzoekt, maar ook voor de rechter die de machtiging verleent. Als de rechter het belang van de failliete massa bij de verkoop uit de hand bewezen acht, dan moet hij dit uitdrukkelijk in zijn beschikking motiveren.139 Het Hof van Cassatie interpreteert deze motiveringsplicht evenwel zeer
133 Brussel 18 maart 2008, RABG 2009, afl. 8, 554.
134 A. ZENNER, Traité du droit de l’insolvabilité, Limal, Anthemis, 2019, 1291, nr. 1871; V. SAGAERT, Notarieel
proces-, zekerheden- en executierecht, Leuven, Acco, 2011, 95.
135 V. SAGAERT en R. JANSEN, “Vastgoed in een faillissementsprocedure: enkele aandachtspunten” in H. BRAECKMANS, E. DIRIX, M.E. STORME, B. TILLEMAN en M. VANMEENEN (eds.), Curatoren en vereffenaars:
actuele ontwikkelingen III, Antwerpen, Intersentia, 2014, (189) 196, nr. 9.
136 R. JANSEN, “Het nieuwe insolventierecht in de notariële praktijk (deel 2)”, Not.Fisc.M. 2018-19, afl. 9, (274) 285, nr. 34.
137 B. WINDEY en Y. THIERY, “Artikel 1193ter Ger.W.: het belang van de boedel als hoogste (ge)bod” (noot onder Antwerpen 29 september 2011), Limb.Rechtsl. 2012, afl. 3, (177) 180, nr. 6.
138 Art. 1193ter, vijfde lid Ger.W.; Antwerpen 30 september 2004, T.Not. 2005, afl. 1, 39. 139 Art. 1193ter, vierde lid Ger.W.
38 soepel. Volgens het Hof volstaat het voor de rechter namelijk dat hij in zijn beschikking verwijst naar de redenen die door de curator in zijn verzoekschrift werden aangehaald.140
57. VOORBEELDEN MINNELIJKE VERKOOP IN HET BELANG VAN DE BOEDEL – In de context van faillissement komt de minnelijke verkoop niet zelden voor. Er zijn dan ook verschillende situaties denkbaar waarin een minnelijke verkoop aangewezen is omdat dit het belang van de boedel dient. Hierna volgen enkele voorbeelden.
1. Wanneer een zeer specifiek onroerend goed, zoals een industrieel gebouw uitgerust met
allerhande bedrijfsspecifieke outillage, verkocht moet worden, is het onwaarschijnlijk dat de verkoopzaal zal vollopen met kandidaat-kopers. Een verkoop per opbod is dan ook niet de meest gepaste methode om een zo hoog mogelijke verkoopopbrengst te realiseren. De curator kan dan beter zelf op zoek gaan naar kandidaat-kopers voor wie het bijzondere onroerend goed wel dienstig kan zijn.
2. Het is tevens mogelijk dat vooraleer de curator aan de verkoop van het onroerend goed
begonnen is, hij al een aanbod krijgt van een geïnteresseerde, bijvoorbeeld van een belangrijke concurrent van de gefailleerde. Wanneer dit aanbod dermate gunstig is dat men niet kan verwachten dat een openbare verkoop een hogere opbrengst zal opleveren, is het aangewezen om op het aanbod in te gaan en het goed uit de hand te verkopen.141
3. In een arrest van het Hof van Beroep te Antwerpen werd een verkoop uit de hand voor een
reeds ontvangen bod van 626.501,60 euro gemachtigd. Nochtans hadden de curatoren in casu ook nog een ander – laattijdig – bod t.b.v. 630.000 euro ontvangen. De rechters hadden dus kunnen oordelen dat een openbare verkoop minimaal een bod van 630.000 euro zou opleveren. Zowel de eerste rechter als die in hoger beroep meenden evenwel dat een openbare verkoop bijkomende kosten en tijdverlies zouden opleveren. Hierdoor was men van oordeel dat de verkoop uit de hand voor de prijs van 626.501,60 euro het belang van de boedel diende.142
4. Ook wanneer het onroerend goed deel uitmaakt van een handelszaak kan het aangewezen
zijn minnelijk te verkopen.143 De curator zal in vele gevallen de handelszaak trachten in haar geheel
van de hand te doen, omdat dit de verkoopopbrengst ten goede komt. Het geheel is immers meer waard dan de som van de afzonderlijke activa.
140 Cass. 21 juni 2001, T.Not. 2002, afl. 3, 163; F. LOGGHE, “Machtiging tot verkoop uit de hand na faillissement: verwijzen = motiveren”, T.Not. 2002, afl. 3, 166-167.
141 D. MICHIELS, “Vastgoed en beschermingsstatuten” in A.L. VERBEKE en F. BUYSSENS, Notariële actualiteit
2015-2016, Antwerpen, Intersentia, 2016, (97) 110, nr. 15.1.
142 Antwerpen 29 september 2011, Limb.Rechtsl. 2012, afl. 3, 173, noot B. WINDEY en Y. THIERY. 143 I. VEROUGSTRAETE, Manuel de l’insolvabilité de l’entreprise, Mechelen, Kluwer, 2019, 1138, nr. 1605.
39 58. AFWIJZING BIJ GEBREK AAN BELANG – Wanneer het belang van de boedel bij de minnelijke verkoop niet afdoende kan worden bewezen, zal de rechter de machtiging niet verlenen.
Zo werd aan het Hof van Beroep te Antwerpen gevraagd om de verkoop uit de hand te machtigen van een recht van vruchtgebruik tegen een minimumprijs van 55.000 euro. De curator stelde dit bedrag voor, omdat uit het schattingsverslag bleek dat de waarde van het vruchtgebruik 54.000 euro bedroeg. De curator zag daarbij echter over het hoofd dat indien minnelijk zou worden verkocht voor het bedrag van 55.000 euro, hiervan 5% kosten en ereloon voor de curator in mindering zou moeten worden gebracht, waardoor de netto-verkoopopbrengst slechts 52.250 euro zou bedragen. Het machtigingsverzoek werd dan ook afgewezen.144
40
41