Deze paragraaf kan worden gezien als de conclusie van het empirische onderzoek. Het Rotterdamse uitgifteproces wordt naast het uitgifteproces middels de bouwenvelop geplaatst. Beide processen worden vergeleken op de drie onderdelen van het gronduitgifte-framework: de prijsvorming, de onderhandelingen en de overeenkomst. Naast de verschillen tussen beide methoden, worden ook aspecten aangestipt die voor beide methoden gelden. Op deze manier wordt op overzichtelijke wijze inzicht in de voor- en nadelen van beide manieren van gronduitgifte geboden.
Empirisch onderzoek Pagina 54 4.3.1 Uitgifteprijs
Met betrekking tot de uitgifteprijs is geconstateerd dat beide methoden de grondprijs residueel benaderen. Toch zijn er ook binnen deze residuele benadering enkele verschillen aan te wijzen. Vanuit de bouwenvelop-methodiek zijn de volgende vijf aspecten met betrekking tot de vaststelling van de grondprijs onderscheidend ten opzicht van de Rotterdamse methode:
1) eenzijdige vaststelling; 2) lumpsum;
3) grondprijs staat relatief vroeg vast; 4) ontwikkelaar moet relatief vroeg betalen;
5) grondprijs wordt niet bepaald op de maximale bebouwing.
Deze vijf kenmerken van de bouwenvelop worden in tabel 3 overzichtelijk weergegeven en vergeleken met de Rotterdamse uitgiftemethode.
Aangezien de tabel gezien kan worden als een samenvatting van de vorige twee paragrafen, zal in deze subparagraaf niet op alle vijf verschillen dieper worden ingaan. Het laatste verschil (aangaande de gemeentelijke grondopbrengsten) verdient echter nog wel enige toelichting. Los van het feit dat er momenteel nog geen echte bouwenvelop-overeenkomst (inclusief bijbehorende prijs) is overeengekomen, is het namelijk lastig om de grondopbrengsten van de twee uitgiftemethoden met elkaar te vergelijken omdat elk project verschillende omstandigheden kent.
Desalniettemin kan men over het algemeen stellen dat de optimaliseringsruimte van de bouwenvelop, waarbij bijvoorbeeld de ontwikkelaar de mogelijkheid wordt geboden te verdichten zonder financiële consequenties, de potentiële gemeentelijke grondopbrengst verlaagt. Verder dient men zich ook te realiseren dat de bouwenvelop-methodiek is gebaseerd op het zo vroeg mogelijk overdragen van risico’s op de ontwikkelaar. Deze overdracht van risico’s zal de ontwikkelaar alleen accepteren als hij daarvoor gecompenseerd wordt. Dit houdt in dat de grondprijs lager zal moeten zijn, dan wanneer hij minder risico’s op zich neemt (zoals bij de Rotterdamse manier van grondprijs berekenen). Verder dient te worden opgemerkt dat een aantal voordelen van de bouwenvelopmethode uitgaan van de ideale situatie, met name dat de onderhandelingstijd daadwerkelijk wordt teruggedrongen. Het is in de praktijk nog maar afwachten of dit ook het geval zal zijn.
Het argument dat de Rotterdamse methode een hogere grondopbrengst zou genereren omdat er bij deze methode mogelijkheid is om het ontwerp van de ontwikkelaar te optimaliseren gaat overigens in theorie niet op. De residuele berekening bij de bouwenvelop-methodiek zal namelijk gebeuren uitgaande van een optimaal ontwerp van de ontwikkelaar.
Empirisch onderzoek Pagina 55 Nadelen Rotterdamse methode Voordelen Rotterdamse methode Rotterdamse methode Bouwenvelop- methodiek Voordelen bouwenvelop- methodiek Nadelen bouwenvelop- methodiek - Langdurige
onderhandelingen. - De gemeente kan gebruik maken van de marktkennis van de ontwikkelaar m.b.t. de invulling van het bouwprogramma en volume.
De grondprijs komt tot stand middels onderhandelingen. 1 Gemeente stelt de grondprijs eenzijdig vast. - Geen prijsonderhandeling meer.
- Gemeente heeft veel (commerciële) vastgoedkennis nodig - Gemeente dient Stedenbouwkundige randvoorwaarden volledig te hebben uitgewerkt. - Er wordt over elk
aspect van het programma onderhandeld. - Gemeente is meer transparant naar de ontwikkelaar. De grondprijs wordt gedifferentieerd overeengekomen. 2 De grondprijs wordt lumpsum overeengekomen.
- Minder aanleiding tot
onderhandeling. - Ontwikkelaars krijgen geen inzicht in de
grondprijs-berekeningen. - De gemeente heeft tot
laat in het proces onzekerheid over de grondexploitatiebegrot ing.
- Prijs kan worden aangepast aan veranderende omstandigheden. De prijs wordt vastgezet als de bouwvergunning is aangevraagd. 3 De prijs wordt vastgezet als de bouwenvelop-overeenkomst is ondertekend. - Gemeente heeft relatief vroeg zekerheid over de grondexploitatiebegrot ing. -
- Ontwikkelaar kan het moment van grondoverdracht uitstellen (door bijvoorbeeld te onderhandelen). - Als de ontwikkelaar betaalt mag hij ook daadwerkelijk starten met de bouw.
De ontwikkelaar is pas betalingsplichtig vanaf het moment van grondoverdracht.
4
De ontwikkelaar is betalingsplichtig vanaf het moment van bouwenvelop-overeenkomst. - meer druk op ontwikkelaar m.b.t. start bouw; - rentevoordeel voor de gemeente. - Het is (nog) onduidelijkheid wie het vertragingsrisico a.g.v. publiekrechtelijke problemen draagt. - De ontwikkelaar moet optimalisatievoordeel delen met de
gemeente. Dit drukt de creativiteit. - Naar verwachting relatief hogere gemeentelijke grondopbrengst. De gemeente streeft maximale grondopbrengst na. 5 De grondprijs wordt niet bepaald op basis van de maximaal toegestane bebouwing. - Creativiteit ontwikkelaar wordt gestimuleerd; - Geen dubbele petten
voor de gemeente.
- Mogelijk lagere gemeentelijke grondopbrengsten.
Empirisch onderzoek Pagina 56
4.3.2 Onderhandelingen
Ook bij de onderhandelingsfase zijn er kenmerkende aspecten van de gronduitgifte middels de bouwenvelop ten opzichte van de Rotterdamse methode te identificeren:
1) gemeente heeft vóóraf al een duidelijke stedenbouwkundige visie; 2) duidelijke scheiding van activiteiten ontwikkelaar en gemeente;
3) in de praktijk toch onderhandelingen (over de inhoud van de bouwenvelop); 4) aanpassingen van het ontwerp mogelijk zonder heronderhandeling.
In tabel 4 zijn deze aspecten wederom vergeleken met de Rotterdamse methode om de voordelen van beide methoden te kunnen uitlichten.
Een op papier duidelijk verschil in aanpak tussen de bouwenvelopmethode en de Rotterdamse methode is dat men bij de bouwenvelopmethode focust op tempo. Echter, er bestaat twijfel over de mogelijkheid om met de bouwenvelopmethode inderdaad meer vrijheid te bieden en daarmee tot korter onderhandelen te komen. Nog los van de vraag of de prijsonderhandelingen in de toekomst van de bouwenvelopgedachte verleden tijd zullen zijn. Men lijkt het erover eens te zijn dat het steeds meer een gevecht vooraf gaat worden, tussen ontwikkelaar (en zijn architect) en de gemeentelijke stedenbouwkundigen over wat er wel en niet in de bouwenvelop wordt vastgelegd. Wanneer de bouwenveloponderhandelingen dus naast de onderhandelingen van de huidige Rotterdamse uitgiftemethode worden gelegd, kan men niet beoordelen hoe deze qua tijd verschillen.
Dhr. Ekels zegt hierover dat hij inderdaad niet verwacht dat de onderhandelingen korter worden. Maar, het voordeel van de bouwenvelop-methodiek naar zijn mening zit in het moment waarop de onderhandelingen plaatsvinden: vóórdat de marktpartij grote kosten heeft gemaakt. Bij de Rotterdamse methode vinden de onderhandelingen gelijktijdig aan het vastgoedontwikkelingsproces plaats. Hierdoor ontstaat volgens Ekels een zogenaamde “no-way-back-situatie”. Dit is een situatie waarbij de verschillende partijen geen afscheid meer van elkaar kunnen nemen omdat beiden reeds vele investeringen hebben gedaan. Volgens Ekels resulteert dit in suboptimale oplossingen, waarbij beide partijen water bij de wijn doen. Met name de gemeente heeft op dat moment een zwakke uitgangspositie omdat zij normaal gesproken niet meer wil/ kan wachten op een volledig nieuwe onderhandelingsproces (interview Ekels, 10-05-2006). Of er bij de bouwenvelop-methodiek ook daadwerkelijk geen no-way-back-situatie zal ontstaan valt nog te bezien. Wanneer project Houthavens als voorbeeld wordt genomen, kan er geconstateerd worden dat er in dat specifieke geval wel degelijk grote investeringen zijn gedaan door de marktpartijen. Dit speelt dan ook een erg verstorende rol bij de onderhandelingen (interview Rietdijk, 16-06-2006).
Wat betreft de onderhandelingsduur kan verder worden opgemerkt dat deze niet alleen afhankelijk is van de vrijheid die de gemeente geeft bij het invullen en uitvoeren van de bouwenvelop. Zo merkt Jacco Dekker (directeur Hillgate properties) dat onderhandelingen ook vaak lang duren omdat markpartijen hier belang bij hebben (interview Dekker, 13-06-2006). Vanuit de ontwikkelaar is er lang niet altijd de behoefte om het moment van grondoverdracht naar voren te halen oftewel de onderhandelingen te versnellen, dat bevestigt ook Ellen van Agt (directie van Kuub). Zeker in een mindere vastgoedmarkt, zullen ontwikkelaars er alles aan
Empirisch onderzoek Pagina 57 doen de grond zo laat mogelijk af te nemen. Hiervoor zijn verschillende oorzaken te benoemen:
- de ontwikkelaar is van mening dat de markt nog niet klaar is voor zijn project; - de ontwikkelaar beschikt nog niet over voldoende financiële en/ of personele
capaciteit;
- de ontwikkelaar wacht op vooruitgang in omliggende projecten, die de aantrekkelijkheid van zijn project zouden verhogen (interview van Agt, 26-05-2006).
Dit zojuist besproken risico van strategisch vertragingsgedrag van de ontwikkelaar geldt voor beide methoden. Echter, de bouwenvelopmethode is wel duidelijker gericht op het terugdringen van dit gedrag. Omdat de gemeente bij de onderhandelingen gemakkelijker afscheid van de ontwikkelaar kan nemen (er zijn immers nog geen wederzijdse investeringen gedaan) is de bouwenvelop-methodiek effectiever in het voorkomen van strategisch wachtgedrag.
Overigens zijn er ook mensen die denken dat de onderhandelingen slechts van ondergeschikt belang zijn als vertragende factor bij het uitgifteproces. Zo is de huidige bouwcoördinator van de gemeente Rotterdam, Jean Paul Andela, van mening dat er met name tijdswinst geboekt zou kunnen door de interne gemeentelijke communicatie te verbeteren. “De duur van het uitgifteproces wordt voor 70 procent veroorzaakt door interne gemeentelijke communicatie”, aldus Andela. Men kan hierbij denken aan stukken die op tafels blijven liggen, trage interne besluitvorming en gebreken in de beslissingsbevoegdheden (interview Andela, 19-05-2006).
Empirisch onderzoek Pagina 58 Nadelen Rotterdamse methode Voordelen Rotterdamse methode Rotterdamse methode Bouwenvelop- methodiek Voordelen bouwenvelop- methodiek Nadelen bouwenvelop- methodiek - Onderhandelings- en doorlooptijd nemen sterk toe. - De input van de ontwikkelaar wordt gebruikt om in te schatten wat de mogelijkheden zijn. Gemeente geeft d.m.v. de onderhandelingen invulling aan haar stedenbouwkundige visie.
1
Gemeente heeft reeds vóór de onderhandelingen een stedenbouwkundige visie uitgewerkt. - Geen onderhandeling over de stedenbouwkundige randvoorwaarden; - De ontwikkelaar weet
relatief vroeg waar hij aan toe is.
- Het vroegtijdig hebben van een visie vraagt veel voorbereiding van de gemeente. - Onderhandelings- en doorlooptijd nemen sterk toe.
- Gemeente kan sturen in de commerciële uitwerking en positionering van de ontwikkeling gedurende het uitgifteproces. Onderhandelingen vinden parallel aan het vastgoed-ontwikkelingsproces plaats. 2 Duidelijke scheiding tussen activiteiten gemeente en activiteiten ontwikkelaar. - Geen dubbele pettenprobleem; - Duidelijkheid in verantwoordelijkheid voor zowel ontwikkelaar als gemeente. - De gemeente moet durven los te laten tijdens de invulling van het
vastgoedproces.
- Vertraging;
- No-way-back-situatie (gemeente móet door met ontwikkelaar). - Gemeente hoeft minder input te leveren in de voorbereidingsfase. Voortdurende onderhandelingen over programma en prijs. 3 Toch ook onderhandelingen blijkt uit de praktijk, maar nu vooral vooraf.
- No-way-back situatie
wordt voorkomen. - Vertragingen in de voorbereidingsfase.
- Onderhandelings- en doorlooptijd nemen sterk toe. - Meer flexibiliteit om in te spelen op grote veranderingen. Veranderingen in het ontwerp leiden tot heronderhandelingen.
4
Veranderingen in het ontwerp zijn mogelijk (maar alleen binnen grenzen
bouwenvelop).
- Geen
heronderhandelingen en dus meer tempo.
- Flexibiliteit mbt tot wijzigingen is beperkt.
Empirisch onderzoek Pagina 59
4.3.3 Overeenkomst
Bij het onderdeel “overeenkomst” zijn er vijf kenmerkende aspecten geïdentificeerd. 1) de bouwenvelop-overeenkomst kenmerkt zich als een traditioneel contract; 2) men wil zo vroeg mogelijk de bouwenvelop-overeenkomst ondertekenen; 3) het niet nakomen van afspraken wordt beboet;
4) start bouw wordt gestimuleerd door middel van een rentevergoeding. Tabel 5 geeft deze aspecten wederom als een vergelijking tussen de uitgifte middels de bouwenvelop en uitgifte middels de Rotterdamse methode weer.
Ten eerste valt het verschil in contractvorming op. De Rotterdamse methode hanteert duidelijk het principe van flexibele contractvorming. De bouwenvelop volgt meer de traditionele manier van contractvorming, dit houdt in dat de intentie is om afspraken op een rigide wijze na te leven.
Toch zullen de twee manieren van contactvorming in de praktijk dichter bij elkaar liggen dan op papier. Ondanks dat het belangrijk is dat de gemeente de rug recht te houdt, geven de geïnterviewde Amsterdamse gemeenteambtenaren aan dat zij niet koste wat het kost zullen vasthouden aan een overeenkomst. Zij geven bijvoorbeeld aan dat het niet de bedoeling kan zijn dat een ontwikkelaar failliet gaat vanwege bijvoorbeeld een recessie op de huizenmarkt in combinatie met een rigide bouwenvelop-overeenkomst (interview de Jong, 04-04-2006). Men is dus duidelijk nog zoekende naar de mate van rigiditeit waarmee de bouwenvelop-overeenkomst moet worden nageleefd. In theorie is het duidelijk, maar in de praktijk verwacht de gemeente soepeler op te treden naar de ontwikkelaars.
Men dient zich te realiseren dat de bouwenvelop-methodiek is gebaseerd op het zo vroeg mogelijk overdragen van risico’s op de ontwikkelaar. Belangrijk daarbij is dat de ontwikkelaar de overdracht van risico’s alleen zal accepteren als hij daarvoor financieel gecompenseerd wordt.
Verder is in het theoretische kader was reeds aangegeven dat het verschil tussen het moment van overeenkomst en het moment van daadwerkelijke overdracht van groot belang is. Als vervolgens de twee uitgiftemethoden op deze punten worden vergeleken, is het onmogelijk om tot een oordeel te komen. Doordat er simpelweg nog geen echte bouwenvelop-overeenkomst is gesloten, kunnen er op dit moment nog geen concrete conclusies trekken. Men kan hierover alleen opmerken dat in theorie de overdracht sneller zou moeten plaats vinden, als gevolg van kortere onderhandelingen.
Laatste belangrijk verschil dat in deze subparagraaf wordt aangestipt is dat men bij de bouwenvelop-uitgifte gebruik maakt van een boetebeding in verband met het niet nakomen van afspraken. Dit boetebeding is een extra drukmiddel waarmee de gemeente hoopt dat de ontwikkelaar snel overgaat tot de realisatie van het project. Het is in Nederland juridisch gezien niet mogelijk is om een ontwikkelaar te verplichten om te starten met de bouw. Een financiële prikkel als het boetebeding is dan het best haalbare machtsmiddel volgens dhr. de Jong (04-04-2006).
Empirisch onderzoek Pagina 60 Nadelen Rotterdamse methode Voordelen Rotterdamse methode Rotterdamse methode Bouwenvelop- methodiek Voordelen bouwenvelop- methodiek Nadelen bouwenvelop- methodiek - Partijen kunnen uitstelgedrag vertonen. - Bevordert een mentaliteit van samenwerking. Flexibel contract. 1 Traditioneel contract (verwachting is dat het in de praktijk minder rigide gehanteerd wordt dan op papier).
- Bevordert een “afspraak = afspraak” mentaliteit.
- Rigiditeit kan
onwenselijke situaties met zich meebrengen, zoals faillissement ontwikkelaar. - De ontwikkelaar zal strategisch uitstelgedrag vertonen wanneer er nog commerciële/ publiekrechtelijke onzekerheden zijn. - De ontwikkelaar hoeft minder risico’s te absorberen. De koopovereenkomst wordt getekend wanneer grote risico’s zijn gemanaged. 2 Intentie is om zo vroeg mogelijk de bouwenvelop-overeenkomst te ondertekenen. - Gemeente heeft eerder zekerheid over de grondexploitatie-begroting;
- Ontwikkelaar kan geen uitstelgedrag meer vertonen.
- Ontwikkelaar zal een vergoeding
berekenen voor het absorberen van de risico’s.
- Marktpartijen vertonen
uitstelgedrag. - Gemeente laat markt meer vrij (in de praktijk kan
Rotterdam ook de grond terugvorderen);
Geen boete bij niet
starten. 3
Boetes indien niet nakomen afgesproken datum start bouw.
- Gemeente heeft laatste drukmiddel om strikte handhaving afspraken kracht bij te zetten.
- Ontwikkelaar kan in financiële nood belanden en wordt dan niet geholpen door boete. - Risico’s worden
samen gemanaged; - De grondopbrengst
kan hoger zijn a.g.v. lagere risico’s voor ontwikkelaar. - Gemeente ontvangt pas laat de rentevergoeding. - Ontwikkelaar vertoont uitstelgedrag tot moment van ondertekening. Koopovereenkomst wordt pas ondertekend als alle risico’s zijn uitonderhandeld. 4 Bouwenvelop-overeenkomst wordt vroeg getekend. - De gemeente ontvangt eerder rentevergoeding; - De ontwikkelaar zal
zo snel mogelijk willen starten met de bouw.
- Ontwikkelaar zal de verhoogde risico’s gecompenseerd willen hebben in de grondprijs.
Empirisch onderzoek Pagina 61 4.3.4 Tijdspanne
Interessant is nu om de Rotterdamse methode van gronduitgifte en de bouwenvelop- methodiek te vergelijken op de procesmatige invulling en snelheid van het uitgifteproces. In deze subparagraaf worden beide methodes daarom grafisch naast elkaar gelegd. Hieronder worden de (theoretische) verschillen toegelicht:
1) Zoals weergegeven in figuur 11 is er een duidelijk verschil in de voorbereidende fase, ofwel de fase waarin slecht de gemeente bezig is met de voorbereiding van de gronduitgifte. Bij de Rotterdamse uitgifte is deze relatief kort en bij de bouwenvelop duurt het relatief lang totdat de bouwenvelop is opgesteld.
2) Daar staat tegenover dat de onderhandelingsfase bij de bouwenvelop-methodiek aanzienlijk korter zijn dan bij de Rotterdamse methode. Het moment dat de bouwenvelop-overeenkomst getekend kan worden ligt (in ieder geval in theorie) duidelijk eerder dan het moment waarop de koopovereenkomst getekend kan worden. De gemeente heeft als gevolg van de uitwerking van de bouwenvelop voorkomen dat de ontwikkelaar strategisch uitstelgedrag vertoont.
3) De volgende fasen zouden eigenlijk bij beide methodes evenveel tijd moeten kosten. Echter in het figuur is de tijd tussen bouwenvelop en grondoverdracht langer dan de tijd tussen koopovereenkomst en grondoverdracht. Dit is gedaan omdat het vooralsnog niet duidelijk is hoe er bij de bouwenvelop-methodiek dient te worden omgegaan met de publiekrechtelijke risico’s. Omdat er bij de Rotterdamse methode vanuit wordt gegaan dat de publiekrechtelijke risico’s grotendeels gemanaged zijn, is er in de figuur gekozen voor een relatief korter tijdspanne tussen overeenkomst en overdracht.
4) Beide methodes gaan ervan uit dat de start bouw niet al te lang op zich laat wachten nadat de overeenkomsten zijn getekend. Toch is de verwachting dat de periode tussen overdracht en start bouw korter is bij de bouwenvelop-methodiek. De redenen hiervoor zijn dat:
- de bouwenvelop-methodiek duidelijk is gericht op het maken van scherpe afspraken;
- er een boetesystematiek is in geval van het niet nakomen van afspraken en
- het renterisico eerder wordt overgedragen aan de ontwikkelaar.
Empirisch onderzoek Pagina 62 Figuur 11: theoretische tijdspanne van Rotterdamse uitgifte en uitgifte middels de bouwenvelop
Gemeente stelt bouwenvelop op Onderhandeling Bouwenvelop-overeenkomst Bouwenvelop Grondoverdracht Start bouw Publiekrechtelijk traject T0 T1 De Rotterdamse gronduitgifte Koop-overeenkomst Onderhandelingen Grondoverdracht Start bouw Gemeente initieert grondexploitatie T0 T1 + ?
Empirisch onderzoek Pagina 63
4.3.5 Resumé vergelijking Rotterdamse methode en bouwenvelop- methodiek
Vanuit de bouwenvelop-methodiek zijn de volgende vijf aspecten met betrekking tot de vaststelling van de grondprijs onderscheidend ten opzicht van de Rotterdamse methode:
1) eenzijdige vaststelling; 2) lumpsum;
3) grondprijs staat relatief vroeg vast; 4) ontwikkelaar moet relatief vroeg betalen;
5) grondprijs wordt niet bepaald op de maximale bebouwing.
In vergelijking tot de Rotterdamse methode brengen de zojuist genoemde onderscheidende aspecten met betrekking tot de grondprijsvorming een aantal voordelen met zich mee. Zo zijn er geen grondprijsonderhandelingen meer en verloopt het uitgifteproces dus sneller, heeft de gemeente eerder zekerheid over de grondinkomsten, ontvangt de gemeente eerder rentevergoeding en heeft de ontwikkelaar meer ruimte voor (commerciële) creativiteit.
Tegelijkertijd heeft ook het uitgiftebeleid van Rotterdam een aantal voordelen ten opzichte van de bouwenvelop-methodiek. De gemeente heeft namelijk minder kennis nodig met betrekking tot de opbrengsten en de stichtingskosten in het kader van de grondprijsonderhandelingen. De gemeente hoeft daarmee relatief gezien minder energie te steken in de voorbereidende fase. Verder kan de gemeente naar de ontwikkelaar toe transparanter zijn met betrekking tot de grondprijsvorming. Ook is het bij het Rotterdamse uitgifteproces altijd de mogelijkheid om de prijs aan te passen aan veranderende omstandigheden. Bovendien wordt bij deze methode waarschijnlijk een hogere gemeentelijke grondopbrengst gegenereerd dan bij de bouwenvelop-methodiek.
Wanneer men kijkt naar de onderhandelingsfase zijn er vier aspecten te benoemen die de bouwenvelop-methodiek kenmerken:
1) de gemeente heeft reeds voordat de onderhandelingen starten een duidelijke stedenbouwkundige visie;
2) er bestaat een duidelijke scheiding tussen de activiteiten van de ontwikkelaar en de activiteiten van de gemeente;
3) in de praktijk zijn er toch onderhandelingen (over de inhoud van de bouwenvelop);
4) er zijn aanpassingen van het ontwerp mogelijk zonder heronderhandeling. De voordelen die samenhangen met deze kenmerken zijn dat de ontwikkelaar relatief vroeg weet waar hij aan toe is, dat het voor de gemeente gemakkelijker wordt om de samenwerking met een ontwikkelaar stop te zetten, dat er (in theorie) geen heronderhandelingen plaats vinden en dat er daarmee meer op tempo wordt