Geraadpleegde bronnen
Bijlage 2 Topiclijst interviews
Algemene Topiclijst Malafide activiteiten in de vastgoedsector Naam Respondent: Functie: Organisatie: Datum: Locatie: Start interview: Einde interview:
I. Exploitatie: Verschijningsvormen, omvang en ernst 1. Aard van de activiteiten
Verhuur (il)legalen Prostitutie
Drugsdealpanden/wietteelt Mensensmokkel
Overig
2. Aan exploitatie gerelateerde ‘criminele’ activiteiten Huursubsidiefraude
Uitkeringsfraude Documentfraude Illegale arbeid Overig
3. Welke malafide activiteiten komen het meest voor/ komt u het meeste tegen?
4. Waar en in welke wijken bevinden zich de ‘problematische panden’ (onderscheid sociale wo-ningbouw en particulier woningbezit)
5. Waarin onderscheidt deze stad zich voor wat deze problematiek betreft van de andere G4-steden?
6. In hoeverre is dit onderscheid afhankelijk van de couleur locale? 7. Hoe vinden huurders en verhuurders elkaar?
Illegale bemiddelingsbureaus Tussenpersonen
Bepaalde circuits 8. Ernst van de problematiek
Omvang groep exploitanten
Omvang groep huurders in verhouding tot totale aanbod Omvang probleempanden (uitgesplitst naar type activiteit) Overig
9. Wie gaan er achter de huiseigenaren schuil? Wat is het profiel van…? Etniciteit Omvang Duurzaamheid Motivatie Overig
10. Wie gaan er achter de huurders schuil? Wat is het profiel van…? Etniciteit
Legale status
Eventuele andere te duiden groepen Overig
11. Wat is de reden dat deze huurders zich in handen begeven van huisjesmelkers? Geen andere keuze
Op andere manier gedwongen
12. Welke andere actoren spelen een rol bij exploitatie (onderscheid motivatie en opbrengsten) Gemeente
Woningbouwverenigingen Makelaars
Notarissen
Leden eigen gemeenschap Werkgevers/uitzendbureaus Overig
13. Wie zijn het slachtoffer van deze activiteiten en tot welke problematische situaties leiden deze? (uitwerken naar de aard van de verschillende activiteiten)
Gevaarlijke situaties voor de bewoners Overlast in de buurt
Overbewoning Criminaliteit
Ziet u de huurders als slachtoffer? Overig
14. Ontwikkelingen in deze problematiek
15. Achterliggende oorzaken voor deze ontwikkelingen? 16. Eventuele betrokkenheid georganiseerde misdaad Exploitatie: Aanpak
17. Welke aanpak staat er tot jullie beschikking om de verschillende activiteiten tegen te gaan? In hoeverre worden bepaalde wettelijke middelen die specifiek ingevoerd zijn voor deze
aanpak gebruikt? (Wet Victor/Victoria en Wet Bibob: worden er wel eens vergunningen geweigerd?)
18. Wie zijn betrokken bij de aanpak en wie zouden er nog betrokken kunnen worden? 19. Hoe effectief is deze aanpak?
Resultaten Succes stadsontwikkelingsprojecten Convenanten Samenwerking/toegang systemen Capaciteit/prioriteit/kennis Wetgeving Doorrechercheren Andere knelpunten
20. Is de aanpak voldoende effectief en waar liggen mogelijkheden tot verbetering? (onderscheid landelijke versus lokale aanpak en bestuurlijke boete versus strafrechtelijke vervolging) 21. Waarin onderscheidt deze stad zich voor wat betreft de aanpak van de andere G4-steden? 22. In hoeverre wordt de kennis goed geborgd of is er alleen sprake van tijdelijke projectaanpak? 23. Wie zou eventueel toezicht moeten houden?
II. Speculatie: Verschijningsvormen, omvang en ernst 24. Hoe kopen huisjesmelkers hun panden aan?
Hoe slagen kopers er in de prijs laag te houden bij aankoop 25. Hoe verkopen huisjesmelkers hun panden?
Hoe slagen kopers er in de prijs hoog te houden bij verkoop 26. Waar kopen huisjesmelkers hun panden aan?
Onderhands Via veilingen
Via afspraken met makelaars Onderling
Van gemeente
27. Wie faciliteren de huisjesmelkers in hun aankoop? Rol van makelaars
Rol van taxateurs Rol van notarissen
Rol van hypotheekverstrekkers
Corrupte/informele contacten (bijvoorbeeld gemeentefunctionarissen) Andere actoren dan deze?
28. Wie faciliteren de huisjesmelkers in hun verkoop? 29. Wat voor panden worden gekocht/verkocht
Steeds dezelfde panden of verschillende Bepaalde wijken
Wat is het profiel van panden die gevoelig zijn voor malafide exploitatie Handel in panden waar een gemeentelijke aanschrijving op rust 30. Welke criminele activiteiten gaan gepaard met speculatie in panden?
Hypotheekfraude
Samenspanning makelaars Prijsafspraken
Redlining banken (dader)
Oplichting banken (slachtoffer) Frauduleuze notarissen Witwassen
Anderszins
31. Omvang speculatie in uw stad
Zijn er indicaties dat er veel wordt gespeculeerd? (bijv leegstaande huizen of weinig on-derhoud)
32. Waarin onderscheidt deze stad zich voor wat deze problematiek betreft van de andere G4-steden?
33. In hoeverre is dit onderscheid afhankelijk van de couleur locale?
34. Is er sprake van specifieke ontwikkeling in de aan/verkoop van panden? (bijvoorbeeld grote roulatiesnelheid)
35. Is er zicht op de omvang van de winsten die er behaald worden met de speculatie van pan-den? Bij wie komende deze winsten terecht en is er zicht op wat er met deze winsten ge-beurt?
36. Welke andere motivatie bestaat er voor betrokkenen om te faciliteren? (bijvoorbeeld onder druk gezet)
37. Wat is de omvang van de schade en wie heeft er schade? Speculatie: Aanpak
38. Welke aanpak staat er tot jullie beschikking om de verschillende activiteiten tegen te gaan? 39. Wie zijn betrokken bij de aanpak en wie zouden er nog betrokken kunnen worden?
40. Hoe effectief is deze aanpak? Resultaten Succes stadsontwikkelingsprojecten Convenanten Samenwerking/toegang systemen Capaciteit/prioriteit/kennis Wetgeving Doorrechercheren Andere knelpunten
41. Is de aanpak voldoende effectief en waar liggen mogelijkheden tot verbetering? (onderscheid landelijke versus lokale aanpak en bestuurlijke boete versus strafrechtelijke vervolging) 42. Waarin onderscheidt deze stad zich voor wat betreft de aanpak van de andere G4-steden? 43. In hoeverre wordt de kennis goed geborgd of is er alleen sprake van tijdelijke projectaanpak? 44. Wie zou eventueel toezicht moeten houden?
III. Algemene vragen
45. In hoeverre heeft u kennis van lopende en afgeronde strafrechtelijke onderzoeken naar ma-lafide praktijken in de vastgoedhandel?
46. Welke andere respondenten hebben specifieke kennis en zouden wij moeten benaderen? (onderscheid lokaal en landelijk)
IV. Topiclijst per beroepsgroep
47. Welke omstandigheden zijn van invloed op ‘frauduleus gedrag’ van de facilitator
48. Is het mogelijk te komen tot specifieke indicatoren voor frauduleus gedrag van deze facilita-tor?
49. Waar liggen de verleidingen in de context van specifieke werkgerelateerde activiteiten voor deze actor om ‘frauduleus’ te handelen? (bijvoorbeeld lage pakkans, ontbreken toezicht, hoog rendement)
Bijlage 3 – Stellingen expertmeeting exploitatie en speculatie
Stellingen voor de expertmeeting ‘exploitatie’I. Over de relatie tussen exploitatie en speculatie
Stelling: De aanpak van exploitatie van vastgoed is van geringe betekenis als er niet ook tegelij-kertijd een nauwe relatie bestaat met de aanpak van speculatie met vastgoed.
Uit de interviews komt een beeld naar voren dat de aanpak van speculatie met panden en exploi-tatie van panden twee grotendeels gescheiden circuits betreffen met elk een eigen benadering en aanpak van twee (ogenschijnlijk) verschillende problemen. Anderen wijzen er juist op dat specu-latie en exploitatie nauw met elkaar verweven zijn.
II. Over specifieke aanpak en achterliggende redenen
Stelling: Om oneigenlijke exploitatie met behulp van vastgoed effectief te kunnen aanpakken, zullen de verschillende actoren (meer) meer gebruik moeten gaan maken van de strafrechtelijke mogelijkheden die er zijn.
Bij de aanpak van exploitatie lijkt de overheid vooral gebruik te maken van bestuursrechtelijke instrumenten.
III. Succesvolle aanpak en onbedoelde effecten
Stelling: Een succesvolle aanpak van exploitatie zal samengaan met een verdere marginalisering van illegale vreemdelingen en het ondergronds gaan van exploitanten.
Uit de interviews blijkt geen duidelijke visie is over de achterliggende redenen voor de aanpak van exploitatie met behulp van vastgoed. Hoe ver moet men gaan met de aanpak van onrecht-matige bewoning?
IV. Handhaving en Controle
Stelling: Is de huidige manier van aanpak van malafide praktijken in de exploitatie met behulp van vastgoed niet vooral te typeren als symptoombestrijding? De zichtbare overlast of het onei-genlijke gebruik worden aangepakt, de werkelijke achterliggende oorzaken niet.
Door steeds meer bestuursrechtelijk aan te pakken, ligt de focus vooral op overlast en oneigenlijk gebruik.
V. Witte vlekken (1) Bedrijfspanden in gebruik voor bewoning
Stelling: Steeds vaker worden bedrijfspanden gebruikt als illegale woonruimte. Immers, bedrijfs-panden worden veel minder goed gecontroleerd.
VI. Witte vlekken (2) Over verbetering van de aanpak
Stelling: Er vindt op landelijk niveau tussen de G4 geen overleg en uitwisseling plaats over de aanpak van malafide activiteiten in de vastgoedsector.
De aanpak bij de verschillende actoren is divers. Tussen de G4 handelen de overheden verschil-lend en is maar tot op zeker niveau structureel overleg tussen gelijkwaardige partners. Binnen particuliere sectoren is er geen overeenstemming tussen landelijk en lokaal en liggen prioriteiten verschillend. Ook lijkt een geïnstitutionaliseerde en/of structurele kennisoverdracht van succes-volle projecten ver weg van de realiteit.
Stellingen voor de expertmeeting ‘speculatie’ I. Over de relatie tussen exploitatie en speculatie
Stelling: De aanpak van exploitatie van vastgoed is van geringe betekenis als er niet ook tegelij-kertijd een nauwe relatie bestaat met de aanpak van speculatie met vastgoed.
Uit de interviews komt een beeld naar voren dat de aanpak van speculatie met panden en exploi-tatie van panden twee grotendeels gescheiden circuits betreffen met elk een eigen benadering en aanpak van twee (ogenschijnlijk) verschillende problemen. Anderen wijzen er juist op dat specu-latie en exploitatie nauw met elkaar verweven zijn.
II. Over specifieke aanpak en achterliggende redenen (beide meetings)
Stelling: Om oneigenlijke speculatie met vastgoed effectief te kunnen aanpakken, zullen de ver-schillende actoren (meer) moeten gaan samenwerken.
Bij de aanpak van speculatie spelen verschillende overheidsactoren (Belastingdienst, FIOD, poli-tie, et cetera) en private partijen (o.a. financiers, makelaars, notarissen en taxateurs) een rol. Vanuit de overheid staat de aanpak nog in de kinderschoenen en vooral in het teken van kennis-verwerving. Vanuit de diverse private actoren wordt vooral naar elkaar gewezen waar het gaat om een gebrekkige handhaving en controle.
Met de ABC-constructie als voorbeeld willen we mogelijkheden tot data-uitwisseling en aanpak analyseren (bijvoorbeeld inzage in hypotheken, totstandkoming taxatierapporten, (ver)kopers, wie controleert wie).
III. Handhaving en controle
Stelling: De overheid moet een eigenstandig en onafhankelijk instituut oprichten dat zich bezig-houdt met het controleren van de fraudegevoelige activiteiten bij alle betrokken actoren. De hui-dige handhaving is een druppel op een gloeiende plaat.
Alle actoren zijn het er over eens dat de vergrote marktwerking niet is samengegaan met een toegenomen zelfreinigend vermogen bij de diverse actoren. De diverse actoren hebben er ook hun eigen belangen bij om de boel gesloten te houden (imago, winsten, marktaandelen).
IV. Succesvolle aanpak en onbedoelde effecten
Stelling: Een succesvolle aanpak van speculatie zal samengaan met een verdere professionalise-ring en ondergronds gaan van speculanten.
Uit de interviews blijkt geen duidelijke visie over de achterliggende redenen voor de aanpak van speculatie met vastgoed.
V. Witte vlekken (1) Over witwassen via het vastgoed
Stelling: Vastgoed in Nederland biedt geen mogelijkheden om ‘zwart geld’ op substantiële wijze wit te wassen.
Het thema witwassen van criminele gelden via het vastgoed roepen tegenstrijdige reacties op. Sommigen claimen dat de vastgoedsector de belangrijkste sector vormt voor het witwassen van met criminaliteit verkregen gelden. Anderen stellen dat het onmogelijk is om substantiële hoe-veelheden zwart geld via het vastgoed te witten.
VI. Witte vlekken (2) Over verbetering van de aanpak
Stelling: Er vindt op landelijk niveau tussen de G4 geen overleg en uitwisseling plaats over de aanpak van malafide activiteiten in de vastgoedsector.
De aanpak bij de verschillende actoren is divers. Tussen de G4 handelen de overheden verschil-lend en is maar tot op zeker niveau structureel overleg tussen gelijkwaardige partners. Binnen particuliere sectoren is er geen overeenstemming tussen landelijk en lokaal en liggen prioriteiten verschillend. Ook lijkt een geïnstitutionaliseerde en/of structurele kennisoverdracht van succes-volle projecten ver weg van de realiteit.