Feiten en cijfers voor de woningmarkt in de G4

Amsterdam telt per 1 januari 2005 742.951 inwoners. Zij wonen in 376.233 woningen die een gemiddelde WOZ-waarde vertegenwoordigen van 197.000 euro. Voor de wijken Geuzenveld-Slotermeer, Westpoort, Bos en Lommer en Zuidoost geldt dat de WOZ-waarde van de woningen (tussen de 140.000 en 150.000 euro) gemiddeld het laagst is (Dienst Onderzoek en Statistiek, 2005). De gemiddelde koopsom voor alle woningen komt voor 2005 uit op 238.200 euro 104. Slechts 23,9% van de Amsterdamse woningen bestaat uit koopwoningen. 22,3% bestaat uit particuliere huurwoningen en 53,8% uit sociale huurwoningen (Dienst Wonen, 2006a). Bos en Lommer telt met 15,1% relatief het minst aantal koopwoningen.

De wachttijd voor een sociale huurwoning bedraagt in Amsterdam afhankelijk van het soort wo-ning en de locatie gemiddeld 8 jaar voor een galerijwowo-ning en gemiddeld minimaal 13 jaar voor een eengezinswoning 105.

Wat betreft de kwaliteit van de woningen naar oppervlakte en voorzieningen als centrale verwar-ming en dubbel glas laten de cijfers zien dat koopwoningen en corporatiewoningen beter scoren dan particuliere huurwoningen (Dienst Wonen, 2006b). Particuliere huurwoningen kennen echter – ondanks de minder goede voorzieningen – de hoogste prijzen naar vierkante meters woonop-pervlak.

Woningen worden gemiddeld met een 7,2 beoordeeld; de staat van onderhoud van de woningen met een 6,8. De tevredenheid van de woning en de staat van onderhoud hangt samen met de eigendomssituatie en de bouwperiode van de woning: eigenaar-bewoners zijn vaker tevreden over hun woning dan huurders. Nieuwe woningen worden beter beoordeeld dan oude. Daarnaast lijkt het oordeel over de woning ook samen te hangen met het oordeel over de woonomgeving. De Kolenkitbuurt in Stadsdeel Bos en Lommer en de Indische buurt-west in Zeeburg scoren ge-middeld lager dan een 6 op tevredenheid met de woning. Dit zijn de buurten die als het gaat om het oordeel over de woonomgeving ook slecht uit de bus komen.

Amsterdam komt niet voor in de top tien van steden met het hoogste percentage 'zwaar verloe-derde wijken'. Ook in Amsterdam Zuidoost, dat al jaren (en nog steeds) te kampen heeft met een zeer negatief imago, is de situatie door grootschalige stedelijke vernieuwing aanzienlijk verbeterd (SEV, 2006). Desondanks behoren Zuidoost, Noord en de Westelijke Tuinsteden (nog) wel tot het aandachtsgebied van het grotestedenbeleid (GSB-gebied).

30,7% van de Amsterdamse bevolking heeft een laag inkomen 106. Westerpark heeft de bevolking met het laagste inkomen (40,1% heeft een laag inkomen). Geuzenveld-Slotermeer, Bos en Lom-mer en Zuidoost tellen relatief het grootste aantal etnische minderheden (meer dan 58%). De gehele Amsterdamse bevolking bestaat voor 39,5% uit etnische minderheden (Dienst Onderzoek en Statistiek, 2005).

104. Bron: www.woningmarktcijfers.nl. 105. Bron: www.woningnet.nl.

106. De gebruikte definities om aan te geven wat onder lage inkomens wordt verstaan, verschillen binnen de G4.

Leerkes et al. (2004) schatten het aantal illegalen in de gehele politieregio Amsterdam-Amstelland in 2003 op 17.000 personen. Andere, waarschijnlijk minder betrouwbare schattingen, gaan zelfs uit van het dubbele hiervan (SGBO, 2004).

Den Haag telt per 1 januari 2005 472.087 inwoners die wonen in 230.330 woningen (Gemeente Den Haag, 2005). De gemiddelde verkoopprijs ligt voor 2005 op 227.077 euro. De mediane ver-koopwaarde ligt met 172.000 euro daar een stuk onder (Dienst Stedelijke Ontwikkeling, 2006). De gemiddelde verkooptijd van appartementen bedraagt 90 dagen en die van eengezinswoningen 95 dagen.

Bijna 80% van de woning is een appartement (cijfers van 2002). Evenals Utrecht kent Den Haag een vrij hoog aantal koopwoningen (42%). 38% valt onder de sociale verhuur en 20% wordt particulier verhuurd (Rigo Research en Advies, 2003).

De prijzen van woningen zijn het laagst in de buurten Rustenburg-Oostbroek (107.769 euro) alsmede in Laakkwartier-Spoorwijk (109.419 euro) (Dienst Stedelijke Ontwikkeling, 2006). Aan de Hagenaars is gevraagd of ze van mening zijn dat er in hun buurt veel slecht onderhouden of onbewoonbaar verklaarde woningen staan. 17% van de Hagenaars is het eens met deze stel-ling. Van de inwoners van Centrum en Laak is dit respectievelijk 25% en 38%. Ook in Escamp (17%) ligt dit nog net boven het gemiddelde (Bestuursdienst, 2004).

Het percentage inwoners met een laag inkomen ligt met 50% lager dan in Rotterdam en Amster-dam, maar hoger dan in Utrecht. Van de Haagse bevolking is 25% (116.952 personen) van niet-westerse afkomst.

Het aantal illegalen in de regio Haaglanden bedraagt in 2003 ongeveer 13.500 (Leerkes et al., 2004).

Rotterdam telt per 1 januari 2005 596.407 inwoners. Zij wonen in 285.982 woningen (COS, 2006). De gemiddelde koopsom van een woning bedraagt in 2005 166.100 euro 107. 26% van de woningen bestaat in 2005 uit koopwoningen, terwijl 21% particulier wordt verhuurd en 53% bij woningcorporaties (Programmabureau Veilig, 2006b).

Van alle inwoners zijn er 220.740 aan te merken als niet-westerse allochtonen (COS, 2006). Het gemiddeld besteedbaar inkomen per inwoner bedraagt 12.200 euro en dat is een stuk lager dan in de andere steden in de G4. Ook als we kijken naar het percentage huishoudens met een laag inkomen is dat in Rotterdam met 54,6% het hoogst (cijfers 2002). Ten slotte ligt ondanks het feit dat het aantal werklozen in Rotterdam flink is gedaald sinds 2004, ook het werkloosheidspercen-tage binnen de G4 in Rotterdam het hoogst (COS, 2006).

Op de veiligheidsindex voor 2005 (Programmabureau Veilig, 2006b) komen het Oude Westen, Cool/Nieuwe Werk/Dijkzicht, Stadsdriehoek/C.S. Kwartier en de Tarwewijk als het meest onveilig naar voren. Ondanks het feit dat er gemiddeld gezien stadsbreed recentelijk verbeteringen zijn waar te nemen, scoort het Oude Westen op de index met een 3,8 nog steeds in de categorie ‘onveilig’.

107. Bron: www.woningmarktcijfers.nl.

Leerkes et al. (2004) gaan er voor 2003 van uit dat het aantal illegalen in de politieregio Rotter-dam-Rijnmond ongeveer 17.000 bedraagt.

Utrecht telt 281.011 inwoners (cijfers 1 januari 2006, Afdeling Bestuursinformatie, 2006b). Zij wonen in 120.810 woningen. De totale woningvoorraad bestaat voor 48% uit koopwoningen. 38% van de woningen bestaat uit sociale huurwoningen en 14% uit particuliere huurwoningen (Afdeling Bestuursinformatie, 2006b). De mediane verkoopprijs 108 van eengezinswoningen be-draagt 217.500 euro, terwijl die voor meergezinswoningen (appartementen) 159.000 bebe-draagt (Afdeling Bestuursinformatie, 2005). De mediane verkoopprijs van koopwoningen is de afgelopen 5 jaar met 21% gestegen. Overigens ligt de gemiddelde verkoopprijs hoger (de gemiddelde koopsom voor alle woningen komt in 2005 uit op 219.300 euro 109). De mediane verkooptijd be-draagt gemiddeld 40 dagen voor meergezinswoningen en 52 dagen voor eengezinswoningen en dat is een stuk korter dan in andere steden (Afdeling Bestuursinformatie, 2005).

Van alle Nederlandse steden heeft Utrecht het grootste tekort aan woonruimtes voor studenten. De wachttijd om aan een studentenkamer te komen is gedaald van 21 maanden in 2001 tot 16 maanden in 2005 (Afdeling Bestuursinformatie, 2006a). De krappe markt voor sociale huurwo-ningen en koopwohuurwo-ningen voor starters maakt het moeilijk om vanuit een kamer een start op de woningmarkt te maken. Bij flatwoningen geldt een gemiddelde wachttijd van drie jaar of langer. Voor beneden-, boven- en eengezinswoningen geldt een gemiddelde wachttijd van zeven jaar of langer 110.

In Utrecht zijn vijf wijken met in totaal 101.650 inwoners aangemerkt als GSB-gebied (Afdeling Bestuursinformatie, 2006b): Hoograven (14.467 inwoners), Kanaleneiland/Transwijk (20.450), Zuilen (22.426), Overvecht (31.395) en Ondiep/2e Daalsebuurt (12.912). Overvecht en Kanalen-eiland/Transwijk tellen met 16% respectievelijk 28% relatief veruit het minste aantal koopwonin-gen. In Overvecht bestaat 75% van de woningen uit sociale huurwoninkoopwonin-gen.

Uit hetzelfde rapport blijkt dat in de GSB-gebieden gemiddeld 38% van niet-westers allochtone afkomst is (tegenover 24% voor de hele stad). Voor Kanaleneiland/Transwijk is dit zelfs 60%. De leefbaarheidsituatie in de Utrechtse achterstandswijken blijkt onder andere door het GSB-beleid te zijn verbeterd. De netheid van de buurt wordt als redelijk ervaren (hoogste gemiddelde van de G30), de fysieke kwaliteit van de leefomgeving is in vergelijking met de andere G4-steden in Utrecht het best en 94% van de bevolking vindt Utrecht een prettige stad om in te wonen (Afdeling Bestuursinformatie, 2006a). Net als Amsterdam, komt Utrecht in de recent verschenen Kanskaart niet voor in de top tien van steden met het hoogste percentage ‘zwaar verloederde wijken’ (SEV, Atlas voor Gemeenten en Sociaal Cultureel Planbureau, 2006).

108. De mediane verkoopprijs is de middelste waarde van alle verkoopprijzen. De helft van de woningen is tegen een hogere prijs verkocht, en de andere helft tegen een lagere. Het (reken-kundig) gemiddelde van alle verkoopprijzen ligt beduidend hoger, doordat duurdere woningen dan meer gewicht in de schaal leggen.

109. Bron: www.woningmarktcijfers.nl. 110. Bron: www.woningnet.nl.

Schattingen over het aantal illegalen in Utrecht zijn gebaseerd op registraties van de illegalen die door de politie aangehouden worden. De Dienst Maatschappelijke Ontwikkeling van de gemeente Utrecht combineert deze met de resultaten van feitelijke adrescontroles en uitzettingen door de vreemdelingenpolitie. De dienst komt zo tot een schatting van 3.250 tot 4.550 illegalen (SGBO, 2004). Dit is aanzienlijk meer dan de schatting dat zich in 1998 in Utrecht 2.600 illegalen bevon-den (Van der Leun, Engbersen en van der Heijbevon-den, 1998). Andere schattingen vallen nog hoger uit. De verschillende schattingen zijn echter moeilijk te vergelijken. Het aantal illegalen in Utrecht ligt waarschijnlijk grofweg tussen 3.250 en 8.000 (Toet et al., 2006). Zij wonen met name in Overvecht en rond de Amsterdamsestraatweg. Voor de gehele politieregio Utrecht schatten Leer-kes et al. (2004) het aantal in 2003 op 9.500.

Illegalen wonen vaak bij familie of landgenoten in huis. Het feit dat er in Utrecht relatief veel Turken en Marokkanen wonen, kan volgens Toet et al. verklaren dat de helft van de illegalen in Utrecht van Turkse en Marokkaanse afkomst is. In Utrecht verblijft ook een grote groep Oost-Europeanen. Het is moeilijk om deze groep in kaart te brengen, omdat de samenstelling van deze groep sterk wisselt. Veel illegale Oost-Europeanen verblijven maar voor een paar maanden in Nederland (Toet et al., 2006).