Onrechtmatige bewoning – de couleur locale

In deze paragraaf gaan we nader in op de wijze waarop onrechtmatige bewoning zich manifesteert in de steden Amsterdam, Den Haag, Rotterdam en Utrecht.

Blijkens de gevoerde interviews speelt onrechtmatige bewoning in Amsterdam zich grotendeels af in de onderhuursfeer, maar werd dit lange tijd niet als een probleem ervaren. Na de Bijlmerramp werd het de gemeente pijnlijk duidelijk dat de illegale onderhuur wel degelijk een groot probleem was. Er werden lichamen van personen aangetroffen die niet bekend waren op woonadressen en daarnaast werden er – op basis van de GBA – personen als vermist opgegeven die al lang niet meer op een adres bleken te wonen. De Gemeentelijke Basisadministratie (GBA) bleek op dat mo-ment zodanig vervuild te zijn dat men niet wist wie en hoeveel mensen er op de ge-troffen adressen woonachtig waren 13.

Ondanks de activiteiten van project ‘Zoeklicht’ 14 – en meer recentelijk ook van de woningcorporaties 15 – dat naar aanleiding van de Bijlmerramp werd opgericht, komt illegale onderhuur van corporatiewoningen in Amsterdam nog veel voor. Schattingen over de omvang hiervan lopen uiteen van 5 tot 20% 16. Dat is niet vreemd in een stad waar de woningnood hoog is en de wachtlijsten groot zijn. Overigens laten de resulta-ten van Zoeklicht een minder ernstig beeld zien. In 10 à 12% van de woningen die zij bezoeken, is daadwerkelijk sprake van illegale onderhuur 17. Daarbij dient opgemerkt te worden dat de bewoners een week van tevoren ingelicht worden over de geplande Zoeklichtcontrole en dus (bewust) de kans krijgen zich uit de voeten te maken. Huurders die langere tijd naar het buitenland vertrekken of gaan samenwonen, hebben redenen om hun woning onder te verhuren. Voorbeelden zijn extra inkomsten door een hogere huur te vragen, het voor de zekerheid aanhouden van de woning om daar-in terug te kunnen keren, het helpen van vrienden of bekenden en allerlei adresgerela-teerde fraudes (behoud van studiebeurs voor uitwonende, behoud van huursubsidie of behoud van uitkering voor alleenstaande, et cetera).

De grootste groep onderhuurders bestaat volgens de deskundigen uit studenten en starters. Een kleinere groep bestaat uit mensen waarvan de relatie is verbroken en die

13. Ook recentelijk blijkt de GBA in Amsterdam niet op orde te zijn. De Dienst Persoonsgegevens van de gemeente Amsterdam maakte op 30 oktober 2006 in het televisieprogramma Netwerk bekend dat ruim honderdduizend Amsterdammers niet op het opgegeven adres wonen (zie www.netwerk.tv/index.jsp?p=items&r=deze_week&a=250108).

14. Op project Zoeklicht gaan we bij de aanpak nog nader in.

15. Bij het bespreken van de aanpak gaan we uitgebreider in op het project Zoeklicht en de rol van woningcorporaties.

16. Woningcorporatie AWV treft in 5% van de woningen situaties van illegale onderhuur aan. Aan-gezien dit (ook volgens de woningcorporatie zelf) slechts het topje van de ijsberg is, is het goed mogelijk dat een nog veel groter deel van de woningen illegaal wordt onderverhuurd.

17. In de Diamantbuurt en ook in Zuidoost ligt dit percentage volgens Dienst Wonen overigens opvallend hoger.

snel woonruimte nodig hebben. Een eveneens kleine groep bestaat uit arbeiders uit Oost Europa of illegalen. Ten slotte wordt een deel van de onderverhuurde woningen gebruikt voor criminele activiteiten. De Dienst Wonen is niet in staat echte hotspots aan te duiden als het gaat om illegale onderhuur.

Dat het verwerven van extra inkomsten een belangrijk motief is, blijkt uit de groei van de illegale bemiddelingsbureaus die zich als tussenschakel hebben opgeworpen (Beu-sekamp, 2005; Moll, 2004). Hiervan zijn er in Amsterdam veel, zo blijkt ook uit een Amsterdams politieonderzoek onder de naam ‘Siena’. Volgens de Dienst Wonen zijn er tussen de 300 en 400 woningbemiddelaars c.q. kamerbemiddelingsbureaus actief (vol-gens anderen ligt dit aantal echter een stuk lager) waarvan er 80 een vergunning heb-ben 18. Deze certificering wil echter nog niet zeggen dat zij altijd volledig bonafide opereren, aldus onze respondenten bij de Dienst Wonen.

Bij malafide bemiddelingsbureaus lijken de contacten met potentiële (ver)huurders veelal via internet 19, mobiele telefoonnummers en prijzige 0900-nummers te lopen (Beusekamp, 2005). Onderhuurders kunnen aan dergelijke bureaus behalve de (soms hogere) huur ook – soms aanzienlijke 20 – bemiddelingskosten betalen. Huurders krij-gen overikrij-gens wel een ‘officieel’ contract. In sommige gevallen staat hierin opvallend genoeg de beperking dat onderverhuur is verboden. In andere gevallen is sprake van tijdelijke contracten, terwijl dit wettelijk gezien niet mogelijk is. Malafide kamerbemid-delingsbureaus kunnen zelfs huurovereenkomsten afgeven waarin staat dat de huurder niet mag door- of onderverhuren. Het kan voor sommige bemiddelaars interessant zijn om de huurder zo snel mogelijk weg te krijgen om opnieuw bemiddelingskosten te kunnen incasseren. In het inmiddels afgeronde rechercheonderzoek werden uiteinde-lijk negen woningbemiddelaars opgepakt op verdenking van oplichting. Een van hen beschikte over wel 140 sleutels van woningen die hij voor verhuurders ‘beheerde’.

Onrechtmatige bewoning van corporatiewoningen wordt door de gemeente Den Haag niet echt als een probleem ervaren. De verantwoordelijkheid hiervoor ligt bij de corpo-raties zelf. Het probleem is ook minder groot omdat corpocorpo-raties in Den Haag zelf inza-ge hebben in de GBA. Ondanks het feit dat een aantal corporaties de aanpak te duur en te tijdrovend vindt, zijn er verschillende corporaties die voor deze problematiek een project woonfraude hebben opgestart. Doordat de koppeling van bestanden pas recent is gemaakt, zijn de resultaten hiervan echter nog niet bekend.

Op basis van (overlast)meldingen concluderen respondenten dat onrechtmatige bewo-ning veelal bestaat uit illegale onderhuur. Slechts een enkele keer zou het om

18. Alleen Amsterdam en Den Haag kennen een vergunning voor woningbemiddelaars.

19. Er is sprake van goed vormgegeven anonieme sites, met mooie foto’s (zonder perceelnum-mers) en bereikbaarheid via prepaid 06-nummers.

20. Eén rechercheur maakte melding van een vrouw die achtduizend euro aan bemiddelingskosten had betaald. Het is echter gebruikelijker dat deze bemiddelingskosten in de orde van grote van enkele honderden euro’s liggen.

kwekerijen gaan. Wanneer er geen sprake is van overlast probeert de corporatie ook wel in onderling overleg tot een oplossing te komen.

Over de omvang van de problematiek en specifieke hotspots is weinig bekend. Minder dan in Amsterdam lijkt het bij illegale onderhuur te gaan om studenten. Vaker zou het gaan om illegalen of andere kwetsbare groepen. Hierbij kunnen ook bemiddelingsbu-reaus of koppelbazen betrokken zijn (Hoorn, 2004). Indien het gaat om de doorver-huur van particuliere woningen is het meestal onduidelijk of deze banden hebben met de particuliere eigenaren.

Ten slotte maken sommige respondenten melding van fraude met identiteitsbewijzen en inkomensverklaringen om een huurwoning in Den Haag te krijgen. Wanneer dit wordt geconstateerd, kan de corporatie overgaan tot uitzetting.

Onrechtmatige bewoning van corporatiewoningen wordt in Rotterdam minder als een probleem gezien dan in Amsterdam en Utrecht en krijgt van de opsporingsteams dan ook minder aandacht. Ook in Rotterdam zijn de woningcorporaties zelf voor de opspo-ring van onrechtmatige bewoning. Woningcorporatie de Nieuwe Unie is hierin bijvoor-beeld actief. Het feit dat onrechtmatige bewoning van corporatiewoningen minder als een probleem wordt gezien dan in bijvoorbeeld Amsterdam lijkt ook te worden veroor-zaakt doordat er in Rotterdam voldoende alternatieve woongelegenheid is te vinden in het particuliere circuit. Het probleem concentreert zich dus op andere locaties.

Volgens schattingen is tussen de 5 en 10% van het sociaal huurbezit in Utrecht on-rechtmatig bewoond. Bij de gemeente bestaat het vermoeden dat er met name veel illegale verhuur plaatsvindt in de Utrechtse wijken Kanaleneiland, Overvecht, Zuilen en Hoograven (De Volkskrant, 4 september 2004).

Tot voor kort waren corporaties hierin volgens de gemeente nauwelijks geïnteresseerd. Alleen wanneer er geen huur betaald werd of indien er sprake was van overlast kwa-men deze in actie. Tegenwoordig is er meer aandacht voor het fenomeen. Voor wo-ningcorporaties is leefbaarheid immers een promotiemiddel geworden en wanneer een woning (gedwongen) vrijkomt, kan de huur eerder omhoog.

Bij illegale doorverhuur lijkt het in Utrecht vooral te gaan om eenpersoonshuishoudens (veelal studenten). De onderverhuurder houdt zijn woning aan wanneer hij verhuist en schrijft zich niet uit bij de gemeente. Voor de gemeente Utrecht vormen dit soort adresgerelateerde fraudes 21 en de oneerlijke woonruimteverdeling die dit tot gevolg heeft het motief om tot aanpak over te gaan. Tot nu toe lijkt het hierbij niet om groot-schalige onderverhuurzaken te gaan. Bij de gemeente zijn er ook nauwelijks malafide kamerbemiddelingsbureaus bekend.

21. De onderhuurder ontvangt bijvoorbeeld nog steeds huursubsidie of er is sprake van uitkerings-fraude omdat de onderhuurder eigenlijk samenwoont.

Behalve aan studenten wordt op een kleinere schaal ook aan illegalen doorverhuurd:

‘Een enkele keer komt de verhuur van matrassen voor en soms komen de opsporende instanties ook pensions tegen waar Bulgaren, Russen of Roemenen in zitten. Kennelijk is er voor hen in de buurt toch werk te vinden’ (Gemeente Utrecht).

Heel zelden komt het voor dat illegalen in Utrecht in bedrijfspanden worden gehuis-vest. Dit kan gevaarlijke situaties opleveren omdat dan bij een brand onduidelijk is dat een pand illegaal voor bewoning wordt gebruikt.

Vaker komt het voor dat in woningen de begane grond die eigenlijk een andere be-stemming heeft, illegaal wordt verbouwd en verhuurd aan studenten of een enkele keer aan illegalen. Hier heeft men bij de gemeente Utrecht minder problemen mee, omdat van deze locatie al bekend is dat er mensen wonen.