Aard van malafide activiteiten in het vastgoed

Op basis van de desk- en literatuursearch is er in het onderzoek een onderscheid ge-maakt tussen malafide activiteiten met betrekking tot exploitatie enerzijds en specula-tie anderzijds. In deze paragraaf zullen we met gebruikmaking van deze tweedeling de aard van de malafide activiteiten in of met panden benoemen. Op basis van de uitge-voerde onderzoeksactiviteiten (het rapport is gebaseerd op open bronnen) maken we bij de malafide activiteiten in panden (exploitatie) onderscheid tussen de volgende drie clusters van verschijningsvormen: onrechtmatige bewoning, onregelmatigheden rond de verhuur van particuliere woningen en onrechtmatig gebruik. Wanneer we de mala-fide activiteiten met panden beschouwen (speculatie), kunnen we op basis van het onderzoek de volgende vormen onderscheiden: ABC-transacties, verkoopcarrousels, hypotheekfraude, belastingontduiking, witwassen, hypotheekdiscriminatie, intimidatie en bedreiging. Het is nogmaals van belang om aan te geven dat we bij onze beschrij-ving van malafide activiteiten in het vastgoed soms – vanwege het streven naar volle-digheid bij het beschrijven van een verschijningsvorm – aandacht schenken aan in beginsel bonafide activiteiten die ook ten behoeve van malafide activiteiten kunnen worden ingezet. Zo is sec speculeren met vastgoed niet strafbaar, maar waar specule-ren met vastgoed samengaat met bijvoorbeeld belastingontduiking of hypotheekfraude verwordt het wel tot een strafbaar feit.

Exploitatie: onrechtmatige bewoning

Binnen deze verschijningsvorm wordt een woning illegaal verhuurd of doorverhuurd aan legale of illegale personen.

Bij de verhuur aan legale personen is een drietal categorieën te benoemen. Allereerst zijn dit huurders die veelal in een gemarginaliseerde positie zitten dan wel beschikken over een tijdelijke status, zoals zwervers, verslaafden, asielzoekers met een verblijfs-status en (tijdelijke seizoen)arbeiders uit het voormalige Oostblok. De middencatego-rie bestaat uit studenten, jonge stellen en (rugzak)toeristen en de laatste categomiddencatego-rie wordt gevormd door ‘yuppen’ en ‘expats’. Dit zijn met andere woorden gefortuneerde

huurders die ervoor willen betalen om buiten de wachtlijsten om aan woonruimte te komen.

Bij de verhuur aan illegale personen gaat het om personen zonder geldig verblijfsdo-cument. Er is een onderscheid te maken in tijdelijke huisvesting waarbij er tussen het land van herkomst en Nederland heen en weer wordt gependeld, in seriële huisvesting op steeds verschillende adressen en in een langduriger verblijf op een vast adres. In-woning of medebeIn-woning bij familie of directe kennissen zonder toestemming of me-deweten van de eigenaar komt ook voor. Kenmerkend voor de onrechtmatige bewoning door illegalen is dat men ‘onderduikt’ in de eigen etnische gemeenschap.

Exploitatie: onregelmatigheden rond de particuliere verhuur van woningen

Binnen deze vorm wordt woonruimte tegen forse prijzen verhuurd zonder dat er spra-ke is van onrechtmatige bewoning. Binnen deze vorm vinden we de traditionele huis-jesmelker die zijn huurders uitbuit, de huiseigenaar die huurders wegpest en daarbij intimidatie en geweld niet schuwt en de huizenbezitter die zijn panden laat verkrotten.

Exploitatie: onrechtmatig gebruik

Bij onrechtmatig gebruik wordt de woning voor andere doeleinden gebruikt dan regu-liere huisvesting en worden woonpanden ook (als dekmantel) gebruikt voor andere activiteiten. Bij het eerste gaat het om herbestemming van panden waarbij verkame-ring van het pand leidt tot een illegaal pension, hotel of van beddenverhuur (overbe-woning). Ook komt het voor dat bedrijfspanden via een onrechtmatige verbouwing een herbestemming krijgen en gaan dienen als woonruimte voor bijvoorbeeld illegalen. Tijdens het onderzoek zijn we bij het gebruik van woonpanden als dekmantel voor andere activiteiten gestuit op een aantal criminele activiteiten. Wietteelt neemt in omvang de belangrijkste plaats in, maar panden worden ook gebruikt voor drugshandel, -smokkel, vrouwenhandel, illegale prostitutie en mensensmokkel. Ook worden er in panden activiteiten ontplooid met een dermate laag rendement dat het zeer aanneme-lijk is dat er geld witgewassen wordt. Te denken valt bijvoorbeeld aan illegale hotels, Oosterse supermarkten, videotheken of belhuizen. Zij bevinden zich vaak op dure lo-caties en geregeld staat de woonruimte boven dergelijke bedrijven ook nog eens leeg.

Speculatie: ABC-transacties

Met de term ABC-transactie wordt bedoeld dat een pand achter elkaar wordt verkocht van A aan B, en van B aan C waarbij uiteindelijk direct geleverd wordt van A aan C. Dit is geen ongebruikelijke gang van zaken in de vastgoedhandel. Ondanks het feit dat ABC-transacties tot een veelgenoemd en omstreden thema in de vastgoedsfeer zijn verworden, is het een misvatting om bij een ABC-transactie direct de conclusie te trekken dat er iets niet deugt. We onderscheiden vijf ABC-constructies die variëren met betrekking tot het achterliggende motief van handelen. ABC-constructies kunnen plaatsvinden om uit het zicht van de overheid het pand te kunnen exploiteren of om de

prijs van een pand buitenproportioneel op te drijven. ABC-constructies worden ge-bruikt om op criminele wijze verkregen geld wit te wassen of om de verkoopcarrousel te faciliteren waarbij winsten snel gerealiseerd worden. Tot slot worden ABC-constructies ook gebruikt om de belasting te ontduiken door bezit ogenschijnlijk onder verschillende eigenaren te verspreiden. Bij deze ABC-constructies kunnen stromannen of (onder)huurders worden ingezet als pseudo-eigenaren. ABC-constructies kunnen ook samengaan met hypotheekfraude.

Speculatie: verkoopcarrousels

Er is sprake van een verkoopcarrousel als een pand een hoge omloopsnelheid kent of – met andere woorden – als panden in een relatief kort tijdsbestek buitenproportioneel snel worden verkocht om hogere winsten te behalen. Verkoopcarrousels worden soms gerealiseerd via ABC-constructies, maar ze bestaan ook onafhankelijk hiervan. Vaak ligt hieraan oplichting van banken middels hypotheekfraude ten grondslag. Verkoop-carrousels kunnen zichtbaar worden op executieveilingen waar handelaren middels intimidatie en dreiging de prijsbepaling proberen te beïnvloeden. Respondenten verwij-zen veelvuldig naar verkoopcarrousels als een wijdverbreid fenomeen. Gegevens van het Kadaster over de periode 2000-2006 onderstrepen dit echter niet. Slechts een beperkt percentage van de panden is in dit tijdsbestek vaker dan viermaal geleverd en dan bijna uitsluitend in de steden Rotterdam (0,43%) en Den Haag (0,29%) 98. In Amsterdam (0,07%) en Utrecht (0,05%) liggen de percentages particuliere woningen die vier keer of vaker geleverd zijn nog veel lager. Ook de gegevens van de executie-veilingen ondersteunen de gedachte dat verkoopcarrousels gemeengoed zijn niet.

Speculatie: hypotheekfraude

Hypotheekfraude is een fenomeen dat de laatste jaren in toenemende mate wordt gesignaleerd en dat derhalve wellicht een maatschappelijk probleem begint te worden. In 2004 hebben de banken 1.500 vermoedelijk frauduleuze hypotheekaanvragen gere-gistreerd. Met de term hypotheekfraude wordt in het bijzonder gedoeld op personen – individueel of in groepsverband – die onder valse voorwendselen een hogere hypo-theek proberen te bemachtigen. De belangrijkste middelen die ingezet worden om dit te realiseren, zijn vervalste inkomensgegevens, vervalste identiteitsbewijzen en ver-valste taxatierapporten. Naast het verkrijgen van een hogere hypotheek, kan hypo-theekfraude ook worden gebruikt om een hypotheek te bemachtigen die onder normale omstandigheden nooit zou worden verleend. Een derde mogelijkheid met betrekking tot hypotheekfraude bestaat uit het verkrijgen van een hypotheek met als doel deze nooit af te lossen door gebruik van geheel verkeerde identiteitsgegevens. De bank heeft dan niemand om de schade op te verhalen.

98. De percentages verwijzen naar het percentage woningen in desbetreffende stad dat vier keer of vaker is verkocht van het totale aantal particuliere koopwoningen in deze stad.

Het vervalsen van geschriften (taxatierapporten, werkgeversverklaringen, loonstrook-jes, identiteitsdocumenten, et cetera) is in beginsel onrechtmatig en strafbaar, maar hypotheekfraude hoeft volgens sommigen niet tot schade te lijden. In deze visie lijdt de hypotheekverstrekker alleen schade als de hypotheeklasten niet worden afgelost en als de executieverkoop die daaruit voortvloeit niet genoeg opbrengt om de schuld te dekken.

Speculatie: belastingontduiking

Belastingontduiking is met vastgoed op verschillende manieren mogelijk. We hebben ten minste drie wezenlijke vormen kunnen onderscheiden: middels rendementsheffing, door het ‘onderplaatsen’ van winsten en in combinatie met onderhands betalen van vastgoed.

Met de belastingherziening in 2001 is door invoering van het boxenstelsel een gele-genheidsstructuur voor het ontduiken van belasting op rendement van onroerend goed ontstaan. In box 3 is de forfaitaire heffing van 30% over 4% rendement van toepas-sing geworden. Men is daardoor niet meer verplicht om het rendement op het bezit aan onroerend goed aan te tonen, maar aangenomen wordt dat men een rendement van 4% per jaar behaalt. Winsten op de aan- en verkoop van onroerend goed worden niet meer opgegeven aan de Belastingdienst. Als er echter sprake is van meer dan normaal vermogensbeheer, dient de winst op onroerend goed belast te worden in box 1. Het huidige boxenstelsel heeft er voor gezorgd dat menigeen eerst de ‘box 3 argu-mentatie’ gebruikt en dan wel ziet of de Belastingdienst er achter komt. De kans hier-op is erg klein in het licht van de lage controlegraad.

Sommige speculanten creëren winsten om deze winsten vervolgens naar anderen te verplaatsen waardoor er minder belasting over betaald hoeft te worden. De speculant schakelt dan een ander persoon in, die met hem samenspant. De speculant verkoopt zijn woning voor minder winst aan zijn ‘handlanger’, en deze verkoopt het vervolgens aan een derde. De winst die de handlanger vangt, houdt hij niet zelf, maar draagt hij zwart af aan de speculant. De speculant verkoopt uiteindelijk via een dergelijke con-structie zijn pand met grote winst én betaalt te weinig belasting. Een andere optie waardoor de belasting benadeeld kan worden en de speculant ‘geld kan verdienen’, is het (ten dele) cash betalen van panden. Hierbij wordt in akten een bepaald bedrag vermeld, maar kunnen partijen allang iets anders hebben afgesproken en onder de tafel hebben betaald.

Speculatie: witwassen

Verschillende onderzoekers stellen dat de vastgoedsector een belangrijke locatie is voor het witwassen van op illegale wijze verkregen gelden. Alhoewel het onduidelijk is wat de daadwerkelijke financiële schade is en hoeveel geld er wordt witgewassen via de aankoop van vastgoed kunnen de gevolgen groot zijn. Witwaspraktijken hebben invloed op andere beleggers in onroerend goed, verstoren de prijzen en zorgen voor

een oneerlijke concurrentie. Er kan een sector ontstaan die gedomineerd wordt door het motief van witwassen; een sector die niet is gebaseerd op de open marktwerking van beleggingen, al wordt dat wel gesuggereerd. Deze conclusies over de relatie tus-sen witwastus-sen en vastgoed vinden we echter niet terug bij onze gesprekspartners. Sommigen zien het inderdaad als de grootste criminele activiteit binnen de vastgoed-sector, maar anderen stellen niet te geloven dat er binnen de grenzen van Nederland zulke substantiële bedragen witgewassen kunnen worden dat het de vrije marktwer-king verstoort. Het witwassen van criminele gelden via het buitenland lijkt wel herken-baar plaats te vinden. Dit kan bijvoorbeeld met behulp van ‘loanback-constructies’ of ‘back to back loans’. Witwassen via vastgoed is daarnaast mogelijk door met zwart geld panden op te knappen of de opbrengsten van legale economische activiteiten in de panden aan te vullen met zwart geld.

Speculatie: hypotheekdiscriminatie

In de literatuur wordt geschreven over hypotheekdiscriminatie of redlining als bewo-ners in specifieke buurten of straten door banken worden uitgesloten van een hypo-theek omdat zij in de ogen van financiers in een te riskante buurt woonachtig zijn. Onze gesprekspartners laten zich niet of nauwelijks uit over redlining. Als men er over spreekt, ontkent men het bestaan van een dergelijk fenomeen onder financiers in ons land. Op basis van de gesprekken is het niet mogelijk om met enige zekerheid uitspra-ken over hypotheekdiscriminatie of redlining te doen. Aanvullend en andersoortig on-derzoek zou hiervoor noodzakelijk zijn.

Speculatie: intimidatie en bedreiging

Bedreiging en intimidatie komen in de vastgoedsector voor op verschillende momen-ten. Zowel bij het verwerven als bij het afstoten van onroerend goed. Bij de aankoop richten de bedreigingen en intimidaties zich op de verkopende partij of, zoals bijvoor-beeld tijdens executieveilingen op potentiële andere kopers. De bedreigingen kunnen zich ook richten op de dienstverleners in het vastgoed. Zo kunnen taxateurs gedwon-gen worden om een hogere taxatie af te geven en kan de notaris gedwongedwon-gen worden een dubieuze akte te laten passeren. Over de omvang van dergelijke intimidaties, kunnen we op basis van het onderhavige onderzoek niet veel zeggen. Feit is wel dat vertegenwoordigers van de verschillende beroepsgroepen direct aangeven dat intimi-datie van hun leden voorkomt.