De effecten van malafide vastgoedactiviteiten op een rij

In de vorige paragraaf werd aangegeven dat onze gesprekspartners tijdens het onder-zoek meer wisten te vertellen over malafide exploitatie dan over malafide speculatie. Het is vanzelfsprekend de vraag hoe dit komt. Een van de belangrijkste redenen hier-voor – zo hebben we gemerkt tijdens het onderzoek – is dat malafide exploitatie rela-tief vaak invloed heeft op de leefbaarheid in een wijk (overlast, brandveiligheid) dan wel direct een effect heeft op gemeentelijke aangelegenheden c.q. beleid (verdrin-gingseffecten op de woningmarkt, huursubsidie- of uitkeringsfraude). Dit zijn voor gemeenten vaak aanleidingen om in actie te komen dan wel om een aanpak te ontwik-kelen. De effecten van speculatie zijn veel minder zichtbaar en dit heeft alles te maken met het professionalisme waarmee de malafide activiteiten rondom speculatie worden uitgevoerd. In de voorafgaande beschrijvingen is duidelijk geworden dat bij malafide activiteiten vertegenwoordigers uit respectabele branches bemiddelen, adviseren of onproblematisch hun diensten leveren zonder (al dan niet moedwillig) de noodzakelijke controles uit te voeren. Als vervolgens de omgeving ook geen hinder ondervindt van de speculaties is het te voorspellen dat er weinig aandacht aan geschonken wordt. Niet vergeten dient te worden dat constructies – door de inzet van goedbetaalde topadvi-seurs – soms zo ingenieus in elkaar gezet zijn dat het voor de controlerende instantie of overheid vaak moeilijk is om de fraude of misstanden aan te tonen.

Terug naar de effecten. Op basis van het onderzoek zijn voor malafide exploitatie en speculatie verschillende effecten op een rij te zetten. We doen dat eerst voor malafide activiteiten met betrekking tot exploitatie.

Vanuit het perspectief van de kwaadwillende vastgoedeigenaar c.q. huisjesmelker kan exploitatie van vastgoed voordelig zijn omdat men onbelaste inkomsten uit de verhuur van woonruimte kan realiseren. Kwaadwillende exploitanten kunnen verbouwingen aan

hun panden realiseren zonder vergunningen aan te vragen en/of handelen in strijd met de splitsingsvoorwaarden van de gemeente. Deze exploitanten kunnen ook stimuleren dat de registratie van nieuwe huurders bij de GBA achterwege wordt gelaten.

Een belangrijk deel van deze effecten richt zich op de burgers die potentieel gebruik zouden willen maken van dit deel van de woningmarkt, maar die als (potentiële) huur-der tot slachtoffer van de huisjesmelker verworden. Het exploiteren van panden leidt voor potentiële huurders tot een huuropdrijving en tot verdringingseffecten op een toch al krappe woningmarkt. De huurders uit de meer kwetsbare groepen kunnen fi-nancieel uitgebuit worden door te hoge huren en lopen het risico hoge sleutelgeldbe-dragen dan wel bemiddelingskosten te moeten betalen voor (informele) bureaus die zich als intermediair opwerpen. Bovendien komt het voor dat deze huurders slachtoffer worden van pesterijen, intimidatie en bedreiging door vastgoedeigenaren c.q. huisjes-melkers. Huurders zijn overigens niet altijd louter als slachtoffer te definiëren, maar gebruiken dit deel van de woningmarkt soms ook om extra inkomsten te genereren door het plegen van fraude (huur, studiebeurs, documenten en uitkering).

Een belangrijk element van de exploitatie van vastgoed betreft de verschillende nade-lige gevolgen voor de (directe) omgeving van de geëxploiteerde panden. Het betreft hier zaken die de (lokale) overheid en de bewoners van de straten en buurten aan-gaat. Zo hebben we beschreven hoe buurtbewoners en de omgeving overlast kunnen ondervinden van de overbewoning en de hiermee gepaard gaande stank, lawaai en aanloop. In het geval van huisjesmelken kunnen panden verwaarloosd worden en ver-krotten – met risico’s voor de brandveiligheid en de volksgezondheid – en wanneer dit zich op enigszins grote en structurele schaal voordoet, kunnen straten en delen van wijken verpauperen. Een dergelijke verpaupering kan op termijn leiden tot een lokale verschraling (of monocultuur) van activiteiten, die een gezond ondernemingschap en het woon- en leefklimaat bedreigen. Ook is de idee dat met deze processen de geor-ganiseerde misdaad zich via witwaspraktijken en (illegale) underground banking mak-kelijker in deze buurten en de legale wereld kan nestelen.

Naast de hierboven beschreven zaken die als een effect van malversaties binnen het vastgoed zijn te benoemen, zijn we ook gestuit op fenomenen die op enigerlei wijze samenhangen met dan wel een invloed hebben op de exploitatie van vastgoed. We doelen hierbij in het bijzonder op mensensmokkel, mensenhandel, schijnhuwelijken, illegale arbeid en de mogelijkerwijs hieraan verbonden (criminele) infrastructuur van smokkelaars, koppelbazen, illegale of malafide uitzendbureaus en het ontstaan van netwerken die seizoenarbeiders ronselen en laten verblijven.

De mogelijke nadelige effecten die we in beeld hebben kunnen brengen tengevolge van malafide activiteiten met betrekking tot speculatie concentreren zich allereerst rondom ABC-constructies waarmee achtereenvolgens criminele exploitatie van panden gefaciliteerd kan worden, op illegale wijze verkregen gelden witgewassen kunnen wor-den en waarmee ook snelle en buitenproportionele prijsopdrijvingen van panwor-den

ge-realiseerd kunnen worden. ABC constructies kunnen samengaan met belastingontdui-king, hypotheekfraude en vervalste taxatierapporten. In de tweede plaats hebben we uitvoerig aandacht besteed aan hypotheekfraude met als doel om een hypotheek te bemachtigen waarvoor men normaliter niet in aanmerking zou komen. Hypotheekfrau-de kan plaatsvinHypotheekfrau-den op basis van vervalste dan wel onjuiste gegevens over Hypotheekfrau-de iHypotheekfrau-denti- identi-teit, het loon of de inkomsten van de aanvrager en of onjuiste dan wel vervalste taxatierapporten. Hypotheekfraude kan zich ook richten op (schijn)bouwdepots. In de derde plaats hebben we gewezen op de relatie tussen speculatie en verschillende vor-men van belastingontduiking, bijvoorbeeld door winsten onder te plaatsen, door on-derhandse betalingen en door de rendementsheffing te misbruiken. In de vierde plaats is het mogelijk om via speculatie met panden op illegale wijze verkregen gelden wit te wassen met behulp van verschillende loanback-constructies, door te exploiteren en door te ‘sjoemelen’ met administraties. In de vijfde plaats hebben we verschillende vormen van malafide en onrechtmatig handelen rondom een belangrijke locatie – de executieveiling – voor de speculatie met panden beschreven. Executieveilingen zijn de locaties waar panden, die onderwerp van een verkoopcarrousel zijn, voortdurend te-rugkeren. De slachtoffers van deze executieveilingen zijn de burgers die het pand on-der de prijs moeten verkopen, de Nationale Hypotheek Garantie die in veel gevallen de lasten moet dragen en uiteindelijk dus ook de overheid. Sommige executieveilingen lijken kwetsbaar voor prijsafspraken en beïnvloeding door intimidatie en bedreiging van potentiële kopers en andere actoren of door te spelen met exploitatie. Intimidatie en bedreiging van actoren komen bovendien ook buiten de executieveiling voor. Tot slot zijn verschillende vormen van malafide handelen beschreven die moeilijk on-der één noemer te brengen zijn. Het gaat bijvoorbeeld om de onbedoelde lucratieve handel in panden met een gemeentelijke aanschrijving en het ronselen en oplichten van personen die om tal van redenen in een kwetsbare positie kunnen verkeren. Een voorbeeld hiervan is de (informele) kredietverstrekking tegen hoge rente aan personen die normaliter niet kredietwaardig zijn. Ook kunnen dergelijke kredietverstrekkingen plaatsvinden omdat bankiers bepaalde gebieden uitsluiten van kredietverstrekking (hypotheekdiscriminatie). Het betreft ook het misbruik maken van respectabele posi-ties door samenwerking tussen malafide actoren uit specifieke beroepsgroepen als makelaars en notarissen ten koste van goedbedoelende (ver)kopers.

Nu de effecten van malafide activiteiten van exploitatie en speculatie in samenvatten-de zin zijn geduid, is het van belang kort in te gaan op wie samenvatten-de negatieve effecten zich richten. Het is duidelijk dat burgers in een substantieel aantal van de hierboven ge-schetste malafide activiteiten en bijkomende effecten direct dan wel indirect nadeel ondervinden. Duidelijk is ook dat burgers vooral nadelige effecten ervaren waar het exploitatie van vastgoed betreft. Directe nadelige consequenties van malafide activitei-ten rondom speculatie zijn er echter ook, zij het wellicht op een wat bescheidener schaal. Zo kunnen burgers die hun pand gedwongen moeten verkopen slachtoffer wor-den van samenspannende makelaars en vastgoedhandelaren en kunnen burgers

even-zeer slachtoffer worden van snelle prijsopdrijvingen. Financiers en in het bijzonder de NHG kunnen slachtoffer worden van gedwongen verkopen op executieveilingen en op de langere termijn zullen ook burgers geconfronteerd worden met de effecten hiervan, bijvoorbeeld in de vorm van hogere premies. Nadelige effecten zijn er ook voor de verschillende branches in termen van aanzien en het afnemende vertrouwen dat zij genieten bij burgers. Over de directe financiële schade die door de malafide activitei-ten wordt geleden, valt op basis van dit onderzoek echter niet veel te zeggen. Andere negatieve effecten hebben bovenal consequenties voor het functioneren van de (loka-le) overheid zoals het mislopen van belastinggeld en een onvolledige Gemeentelijke Basisadministratie.