Principeverzoek realisatie zorgwoningen
3.8 Samenvatting en conclusie
Vanwege het vertrek van de laatste huurder staan de gebouwen van Landgoed Bloemenheuvel inmiddels geruime tijd leeg. Het hoofdhuis en het koetshuis hebben zowel in het vigerende als het in voorbereiding zijnde bestemmingsplan een 'kantoor-bestemming'.
Om verpaupering en vandalisme tegen te gaan en inkomsten te genereren om het landgoed duurzaam in stand te houden, heeft de eigenaar de wens om het koetshuis en de dienstwoning een andere bij het landgoed passende functie te geven. Het koetshuis zal worden verbouwd tot
woon/zorgvoorziening met 26 zorgplaatsen. De dienstwoning wordt ingezet als locatie voor
dagbesteding voor externen. Aangezien het hoofdhuis te ingrijpend verbouwd zou moeten worden om geschikt te worden gemaakt als woon/zorgvoorziening, is ervoor gekozen om de kantoorfunctie hier te handhaven en op zoek te gaan naar een nieuwe huurder.
Het plan beoogt de duurzame instandhouding van het landgoed en brengt geen (ingrijpende)
wijzigingen in de uitstraling of het karakter van het landgoed mee en doet zodoende geen afbreuk aan de cultuurhistorische waarden daarvan en is zodoende in overeenstemming met het provinciaal beleid voor deze buitenplaatsenzone (Stichtse Lustwarande).
Ook is het plan in overeenstemming met het provinciaal beleid dat is gericht op het terugdringen van leegstaande m2 kantoorruimte en biedt het de mogelijkheid om de gekoesterde openheid van het gebied te behouden. Er vinden immers geen ingrijpende aanpassingen plaats. Door transformatie wordt tevens ingespeeld op de toenemende vergrijzing in de gemeente Utrechtse Heuvelrug.
Noch het vigerende, als het ontwerpbestemmingsplan biedt mogelijkheden om de kantoor-bestemming te wijzigen naar een maatschappelijke bestemming met woon/zorgvoorzieningen.
Adviesbureau Haver Droeze BNT 11
Hoofdstuk 4 Milieu
In het kader van dit principeverzoek is een verkenning gedaan met betrekking tot een aantal omgevingsaspecten, die relevant zijn met het oog op een "goede ruimtelijke ordening".
4.1 Akoestiek
In beginsel bevindt zich langs elke weg waar men harder mag rijden dan 30kmAj een geluidzone.
Binnen deze zone zijn de regels van de Wet Geluidhinder (Wgh) van toepassing en moet onderzoek worden verricht naar de geluidbelasting door het wegverkeer op de gevels van geluidgevoelige functies. In opdracht van Bloemenheuvel B.V. is daarom in mei 2016 een verkennend akoestisch onderzoek uitgevoerd door Sound Force One ten behoeve van de realisatie van zorgwoningen aan de Hoofdstraat 23-25 te Driebergen-Rijsenburg. Binnen dit onderzoek is gekeken naar de
mogelijkheid om in alle gebouwen zorgwoningen toe te passen. Naar aanleiding van de conclusie is besloten om alleen in het koetshuis zorgwoningen te realiseren. Het volledige akoestische onderzoek maakt deel uit van dit principeverzoek als Bijlage 1.
De breedte van de geluidzone is afhankelijk van het aantal rijstroken en de status van de weg, zie onderstaande tabel. Het plangebied ligt in buitenstedelijk gebied.
Aantal rijstroken Zonebreedte
Stedelijk gebied Buitenstedelijk gebied
5 of meer 350 meter 600 meter
3 of 4 350 meter 400 meter
1 of 2 200 meter 250 meter
Voor onderhavig plan zijn de volgende wegen relevant:
* rijksweg A12 (2x2 rijbanen en 2x1 uitvoegstrook lOOkm/u)
» Hoofdstraat (2x2 rijbanen, SOkm/u)
Binnen de geluidszone dient de hoogst toelaatbare geluidbelasting ten gevolge van het
wegverkeerslawaai in acht te worden genomen (artikel 76 Wgh). Zorgwoningen (verzorgingshuis) zijn in de Wet geluidhinder aangewezen als 'andere geluidgevoelige functie'. De wettelijke
voorkeurgrenswaarde bedraagt 48dB. Indien de geluidbelasting op de gevel van een geluidgevoelige functie uitkomt boven 48dB, kan op bepaalde gronden ontheffing van de wettelijke
voorkeurgrenswaarde worden verleend door het College van B&W. Op grond van artikel 3.2 Besluit Geluidhinder bedraagt de maximale ontheffingswaarde voor (woon- en slaapvertrekken binnen) een verzorgingshuis in buitenstedelijk gebied maximaal 53dB.
Op grond van het hogere grenswaarden beleid van de gemeente Utrechtse Heuvelrug kunnen B&W een hogere grenswaarde vaststellen. De gemeente stelt daarbij de volgende voorwaarden:
* de woning heeft ten minste 1 geluidluwe gevel (de geluidbelasting is hier lager dan de voorkeurgrenswaarde)
* de woning heeft per etage minimaal 1 verblijfsruimte aan de zijde van de geluidluwe gevel;
* als de woning beschikt over 1 of meer buitenruimten, ligt ten minste 1 buitenruimte aan de zijde van de geluidluwe gevel. Indien dat niet mogelijk is, dan dient het geluidsniveau op de gevel niet meer dan 5dB hoger te zijn dan bij de geluidluwe gevel;
* er dient onderzoek te worden gedaan naar de cumulatie van alle relevante akoestische bronnen (incl. SOkm/u wegen);
* een woning mag maximaal 2 'dove gevels' bezitten.
B&W kunnen bij hoge uitzondering gemotiveerd afwijken van de gestelde voorwaarden wegens fundamentele en gemotiveerde bezwaren van stedenbouwkundige, volkshuisvestelijke of milieuhygiënische aard.
Uit het geluidonderzoek komt naar voren dat ter plaatse van het koetshuis en de dienstwoning de voorkeurgrenswaarde wordt overschreden als gevolg van het verkeer van zowel de A12 als van de Hoofdstraat. De maximale geluidbelasting op de gevel als gevolg van het verkeer van de Hoofdstraat bedraagt ter hoogte van de dienstwoning 64dB en 57dB ter hoogte van het koetshuis. De maximale
12 principeverzoek Bloemenheuvel Zorgwoningen
geluidbelasting op de gevel als gevolg van het verkeer van de A12 bedraagt ter hoogte van zowel de dienstwoning als het koetshuis 61 dB. Alle genoemde waarden zijn excl. aftrek op grond van artikel 110 Wgh.
In het onderzoek is tevens onderzocht in hoeverre door het treffen van geluidreducerende
maatregelen de geluidbelasting kan worden gereduceerd. Daarbij is conform de uitgangspunten in de Wgh de haalbaarheid van de navolgende maatregelen onderzocht:
* bronmaatregelen: ook bij toepassing van 'stil asfalt' op de Hoofdstraat wordt de maximale ontheffingswaarde overschreden. Op de A12 is al het meest geluidarme type wegdek toegepast.
Er kunnen geen andere bronmaatregelen meer getroffen worden;
* overdrachtsmaatregelen: indien een scherm met een lengte van 150m en een hoogte van 2m langs de Hoofdstraat geplaatst zou worden kan op bijna alle gevels worden voldaan aan de maximale ontheffingswaarde van 53dB. Dit scherm zou gecombineerd moeten worden met een scherm van 320m en een hoogte van 2m langs de A12. De kosten hiervan bedragen circa C 470.000. Allereerst kan worden gesteld dat een geluidscherm langs de Hoofdstraat vanuit
cultuurhistorisch I stedenbouwkundig oogpunt onwenselijk moet worden geacht omdat dit ernstige afbreuk zou doen aan de belevingswaarde van de langs de Hoofdstraat gelegen landgoederen en buitenplaatsen (Stichtse Lustwarande). Daarnaast zijn de met het scherm gemoeide kosten niet doelmatig gelet op het aantal zorgplaatsen dat wordt beoogd;
* maatregelen bij de ontvanger: uit het voorgaande blijkt dat de bron- en overdrachtsmaatregelen onvoldoende doeltreffend zijn en/of op overwegende bezwaren stuiten van zowel
stedenbouwkundige als financiële aard resteert de mogelijkheid om een verzoek te doen tot het vaststellen van een hogere grenswaarde.
Daarbij moeten de nieuwe woningen voldoen aan de grenswaarde voor het binnenniveau zoals bepaald in het Bouwbesluit. Deze waarde bedraagt in beginsel 33dB. Vanwege het feit dat de zorgappartementen in bestaande bebouwing zullen worden gerealiseerd, geldt op basis van het Bouwbesluit het zogenaamde 'rechtens verkregen niveau'. Dit is het niveau dat gerealiseerd diende te worden ten tijde van de oplevering van de gebouwen. Daarnaast zal voldaan moeten worden aan de beleidsregels van de gemeente.
Concluderend kan worden gesteld dat uit het onderzoek naar voren komt dat de geluidbelasting vanwege het wegverkeer op de Hoofdstraat en de A12 op de gevels van zowel de dienstwoning als het koetshuis hoger is dan de voorkeurgrenswaarde. Zonder bron- of overdrachtsmaatregelen liggen de geluidwaarden bovendien hoger dan de maximale ontheffingswaarde. Om de geluidbelasting terug te brengen tot een aanvaardbaar niveau lijken vooral bouwkundige maatregelen haalbaar en
doelmatig; daarbij kan worden gedacht aan dove gevels en/of een serre. Om tot uitvoering van het plan te komen, zal in overleg met het bevoegd gezag nader bepaald worden op welke wijze hier invulling aan kan worden gegeven.
4.2 Archeologie
Landgoed Bloemenheuvel is in het archeologische beleid van de gemeente Utrechtse Heuvelrug aangewezen als perceel waarvoor een hoge archeologische verwachtingswaarde geldt. In het ontwerpbestemmingsplan Driebergen - Buitengebied heeft het landgoed daarom een
dubbelbestemming "Waarde - Archeologie 3" gekregen.
Op grond van deze bestemming geldt een onderzoeksverplichting bij ingrepen dieper dan 30 cm onder maaiveld met een oppervlakte groter dan 150 m2.
Gelet op het feit dat voorliggend plan uitsluitend inpandige ingrepen betreft, vinden er geen ingrepen in de bodem plaats. Archeologisch onderzoek kan daarom achterwege worden gelaten. Het aspect archeologie vormt daarom geen belemmering voor de realisatie van de beoogde transformatie naar zorgwoningen.
Adviesbureau Haver Droeze BNT 13
I 1 Waarde 'Geen Geen onderzoo* »p!icht.
I Sİ Waarde Rŗksmonumenť Geen öoŭomogropen toegestaar
İ 1 Waarde Zeer hoog'. Plargetweű ^ 50 m2; geen bodemmgropon * 30 cm -mv I I Waarde 'Bufferzone zeer hoog Pîangeö^d » 100 m2, geen boden ingrepen » 30 cm -mv.
\ 1 Waarde Hoog’ Piangebsed * 150 m2: geen oodemingreper » 30 cm -mv.
1 1 Waarde ‘Mxtaetioog Píargebed » 1.003 m2 geen bodemmgrepe^ » 30 cm -mv 1 1 Waarde Laag : Onderzoeksplicht txj boűerrkngreper met een plangebwd * 100.000 mľ.
Afbeelding 4: Archeologische beteidskaart Utrechtse Heuvelrug.
Bron: http://78.46.96.86Zmdzou~basisZclientZclient.jsp ^context-mdzou&guiconfig^mdzou
4.3 Cultuurhistorie
Landgoed Bloemenheuvel maakt onderdeel uit van de Stichtse Lustwarande. Het plangebied is daarom in de Provinciale Ruimtelijke Verordening aangeduid als Cultuurhistorisch Hoofdstructuur - Historische buitenplaatszone (zie afbeelding 5). De Stichtse Lustwarande is een buitenplaatsengordel op de zuidzijde van de Utrechtse Heuvelrug tussen Utrecht en Amerongen. Oorspronkelijk zijn er 115 buitenplaatsen aangelegd op deze gordel, er zijn er nog 72 van aanwezig. Bloemenheuvel is één van deze buitenplaatsen.
Afbeelding 5: Cultuurhistorische hoofdstructuur Bron: www.provincie-utrecht. nl
-4 .jh
Provinciale Ruimtelijke Verordening (PRV) 2015
(geconsolideerd} i
Cultuurhistorische hoofdstructuur (CHS) i n CHS - Historische buitenplaatszone i
14 principeverzoek Bloemenheuvel Zorgwoningen
In de PRV is over de Stichtse Lustwarande het volgende opgenomen: "De Stichtse Lustwarande kent een afwisseling van open (weiden, overplaatsen) en gesloten (parken, bossen) delen. Kenmerkend zijn de ontworpen zichtrelaties (zichtlijnen of panorama's) vanaf de weg op de hoofdhuizen en vanuit de hoofdhuizen op het omliggende park, de overplaats en het landschap. Structurerende onderdelen van deze zichtrelaties zijn bosschages, uitzichtpunten en gewelfde gazons, evenals voor de
landschapsparken kenmerkende slingerende lanen, waterpartijen en tuinelementen (bruggen,
theekoepels, follies). Formele buitenplaatsen hebben hun toegang als centrale zichtlaan haaks op het huis. De buitenplaatsen zelf zijn meestal enigszins verhoogd gelegen, symmetrisch opgezette, blokvormige gebouwen, georiënteerd op de weg maar op enige afstand daarvan. De bijgebouwen zijn daaraan ondergeschikt, zowel qua maatvoering als qua ligging. De parkaanleg is meestal dwars op de zuidflank van de Heuvelrug georiënteerd, met een kenmerkende opeenvolging van park, parkbos en productiebos."
Op Landgoed Bloemenheuvel is het oorspronkelijke hoofdgebouw nog aanwezig met het
bijbehorende bijgebouw, nu aangeduid als dienstwoning. Ook is de tuinaanleg nog deels aanwezig.
Het hoofdgebouw en het bijbehorende park zijn aangewezen als MlP-project en hebben beiden een status als gemeentelijk monument.
Voor onderhavig plan is alleen de beschrijving van het park relevant aangezien het plan geen betrekking heeft op het hoofdhuis. In relatie tot het park kan worden opgemerkt dat dit nog elementen bevat van de oorspronkelijke landschappelijke aanleg, zoals een groep monumentale beuken en moerascypressen bij een kleine waterpartij. Aan de overzijde van de Hoofdstraat herinnert een paar monumentale bomen in een glooiend weiland nog aan de oorspronkelijke overtuin die hier lag. Binnen het park rondom het hoofdhuis is een golfbaan aanwezig; het park is uitsluitend toegankelijk voor de eigenaren en gebruikers van landgoed Bloemenheuvel. Het park is gedeeltelijk aangetast als gevolg van de verbreding van de A12.
De beoogde functieverandering vraagt uitsluitend een inpandige verbouwing en brengt zodoende geen ingrijpende wijzigingen mee in het terrein. Gelet op het feit dat buitenplaatsen in het verleden particulier werden bewoond, kan de beoogde functie als passende gebruiksfunctie worden gezien. De uitstraling en het karakter van het landgoed blijven intact. Het beoogde gebruik doet geen afbreuk aan de cultuurhistorische waarde van de buitenplaats. Cultuurhistorie vormt daarom geen belemmering die uitvoering van het plan in de weg staat.