De media-analyse is uitgevoerd zoals beschreven in bijlage B. Onze media-analyse laat zien dat het onderwerp, de problemen omtrent het tekort aan woningen in het middensegme nt, geen aandacht genoot in het jaar van het vorige regeerakkoord (2012). Dit is wellicht te verklaren doordat andere onderwerpen toentertijd de prioriteit genoten, zoals de nasleep van de economische crisis. In de jaren die daarop volgden werd er gestaag meer aandacht geschonken aan het onderwerp, zowel in de landelijke als regionale dagbladen als op (nieuws)websites. Deze trend, te zien in figuur 2 en 3, laat een duidelijke toename in aandacht zien voor de middenhuurproblematiek. Dit geeft aan dat dat het onderwerp gedurende deze periode een
33 maatschappelijk issue is geworden of tenminste een plek heeft verworven op de maatschappelijke agenda. Eenzelfde toename is te zien bij de media-analyse op het web (figuur 3). Deze duidelijke toename van aandacht kan erop duiden dat de problematiek in de loop der jaren is verergerd, maar zou ook kunnen wijzen op een toenemend maatschappelijk besef en discussie over de ernst van de problematiek , waar de media vervolgens verslag van doen. Er kan in ieder geval gesteld worden dat de toename van aandacht in de media duidt op een opmars van het issue op de maatschappelijke en wellicht ook politieke agenda. Alhoewel de middenhuurproblematiek in de loop der jaren (2012 – 2017) steeds meer aandacht genoot in de media, betekent dit nog niet per se dat de media de reden zijn van toename in aandacht, maar kunnen hier wel aan hebben bijgedragen. Ook in het de periode van een jaar tot aan het regeerakkoord van 2017 is een redelijk gestage toename van aandacht te zien voor het issue, alhoewel deze pieken en dalen kent. Om de ontwikkeling van aandacht van duiding en context te voorzien, wordt informatie uit de documentanalyse en de interviews gebruikt. Daarbij worden maatschappelijke, politieke en bestuurlijke ontwikkelingen ook meegenomen in de analyse.
Figuur 2: Aandacht in de landelijke en regionale dagbladen
0 10 20 30 40 50 60 70 2012 2013 2014 2015 2016 2017
Aandacht voor middenhuurproblematiek in de landelijke en regionale dagbladen
34
Figuur 3: Vergelijking aandacht in dagbladen en aandacht op (nieuws)websites
5.1.1 Duiding en context: de ontwikkeling van het issue
Op basis van de gegevens uit de documentanalyse en de interviews kan er duiding en (bestuurlijke, politieke, maatschappelijke en public affairs) context worden gegeven over de ontwikkeling van (de aandacht rondom) het issue. Persoon C zegt over de ontwikkeling van het issue dat het zijn wortels vindt in de publicatie van een rapport van het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB) over hervormingen in de woningmarkt (2008). “Uit dit rapport kwam naar
voren dat de Nederlandse woningmarkt imperfect functioneerde” (persoon C). Het rapport gaat
onder andere in op de fiscale behandeling van eigen woningbezit, het ruimtelijk beleid en de regelgeving en het beleid rondom de sociale huursector. Er worden hervormingsvoorste l le n besproken die zouden moeten voorkomen dat de woonconsumptie en de bouwproductie zware klappen moet te incasseren (van Hoek, 2008). “Vanaf de publicatie van dat rapport van het
EIB is voor ons het public affairs balletje al gaan rollen. Dit rapport gaf voor ons een haakje om bij de programmacommissies aan te kloppen en met ambtenaren in gesprek te gaan. Dit ging niet meteen zozeer over de middenhuurproblematiek, maar dat is uiteindelijk wel een product van deze discussie geworden” (persoon C). Persoon B zegt in het interview dat hij/zij
in zijn/haar vorige functie als Raadslid al wat eerder in aanraking was gekomen met de problematiek rondom het tekort aan middenhuurwoningen, maar het issue echt pas vorm kreeg als gevolg van de Woningwet uit 2015. Dit wordt beaamd door de andere geïnterviewden. In
0 50 100 150 200 250 300 2012 2013 2014 2015 2016 2017
Vergelijking tussen aandacht in dagbladen en (nieuws)websites
35 figuur 2 en 3 is te zien dat het issue – of tenminste termen die zich rechtstreeks relateren tot het issue – al werd besproken in de media tussen 2012 en 2015, maar dat de aandacht voor het issue pas echt een vlucht maakt na 2015. Dit zou er op kunnen duiden dat de discussie dus inderdaad al eerder speelde, maar dit slechts werd besproken in de ‘technische kringen’. Het issue sluimerde dus al een aantal jaar, maar dan onder de paraplu van de algehele problemen rondom de woningconsumptie en bouwproductie. Vanaf de Woningwet van 2015 heeft het onderwerp een vlucht genomen en werd het gestaag een maatschappelijk issue, dat uiteindelijk zijn plek op de maatschappelijke en politieke agenda wist te verwerven. Maar wat is dan precies de link tussen de middenhuurproblematiek en de Woningwet van 2015?
De Woningwet van 2015 markeert de maatschappelijke consensus over het domein van de volkshuisvesting (Rijksoverheid, 2015: 1). De Woningwet 2015 is dus weer een voorbeeld van een product van het Nederlandse polderproces. Immers: “het stelselmatige consensusvorming
en uitruil van belangen deel gebleven van het Nederlandse maatschappelijke en politieke bestel” (van den Berg, 1998: 48). Met de wet wordt er duidelijkheid op de woningma rkt
gecreëerd door het opstellen van heldere spelregels voor sociale huur. De wet legt vast dat de woningcorporaties zich (vanaf dan) weer moeten beperken tot hun kerntaak: zorgen dat mensen met een kleine beurs betaalbaar kunnen wonen. Sinds 2011 geldt er tevens een inkomensgre ns om in aanmerking te komen voor een sociale huurwoning. Voorheen hielden woningcorporat ies zich ook bezig met net het bouwen en beheren van duurdere huur- en koopwoningen. Daarnaast hadden de corporaties ook andere maatschappelijke taken toebedeeld gekregen, zoals het investeren in de leefomgeving en openbare ruimte (Rijksoverheid, 2015: 1-3). Met de inwerkingtreding van de Woningwet 2015 moesten woningcorporaties zich slechts beperken tot ‘daeb’: diensten van algemeen economisch belang (Rijksoverheid, 2015: 1). Corporaties konden voorheen niet-daeb activiteiten uitvoeren, zoals het bouwen van duurdere huur- en koopwoningen, met door WSW geborgd kapitaal, waardoor er sprake leek van een ongelijk speelveld (IVBN, 2007). Na een felle campagne van IVBN (de vastgoedbeleggers) in Brussel werd bovenstaande verboden en uiteindelijk werd de ruimte voor niet-daebactiviteiten dus nog verder teruggeschroefd met de inwerkingtreding van de Woningwet 2015 (IVBN, 2007; Hendriks, 2016a). In de Woningwet 2015 staat verder dat de woningcorporaties bij moeten dragen aan het gemeentelijke volkshuisvestingbeleid. Deze bijdrage wordt vastgelegd in de prestatieafspraken tussen de gemeente, de huurders- of bewonersorganisatie en de woningcorporatie (Rijksoverheid, 2015: 3). De kerntaak van de woningcorporaties is dus helder: het bouwen, beheren en verhuren van sociale huurwoningen. (Rijksoverheid, 2015:
36 1-3). Alles boven de liberalisatiegrens van 710 euro viel valt onder de vrije huursector en is dus de plek waar het middenhuur segment begint. Woningcorporaties mochten niet meer opereren in de hogere segmenten van de huurmarkt, wat er voor heeft gezorgd dat de vastgoedbeleggers (en andere marktpartijen) dit segment volledig onder hun hoede konden nemen. Vrijwel meteen was duidelijk dat de vraag in dit segment veel groter is dan het aanbod. Alhoewel de problematiek er al was, had het beestje nog geen naam. Doordat corporaties zich nu slechts bezig mochten houden met het bouwen, beheren en verhuren van sociale huurwoninge n, verlieten deze het speelveld waarin marktpartijen opereren: de vrije huursector. Het opgemerkte nijpende tekort aan huurwoningen voor middeninkomens en het speelveld dat werd vrijgemaakt voor de marktpartijen opende het frame waarbinnen de discussie nu wordt gevoerd: “De middenhuurproblematiek”. De middenhuurproblematiek vindt dus eigenlijk zijn oorsprong al in de nasleep van de economische crisis, maar krijgt pas een duidelijke afbakening en gestalte vanaf de Woningwet 2015. De geïnterviewden bevestigen dit laatste allemaal. De term en het frame ‘middenhuur’ is gaandeweg ontstaan en maakte daarmee de weg vrij voor de frames die nog komen zouden. Waarschijnlijk is het begrip ‘middenhuur’ ontstaan omdat ‘huurwoninge n in het middensegment’ te lang is, zowel tijdens debatten als in de berichtgeving in de media. Middenhuur zou ook kunnen duiden op een frame die de associatie oproept op welke groep mensen de problematiek betrekking heeft: de middeninkomens. Hierover later meer.
Een ander belangrijk onderdeel van de Woningwet 2015 en tevens belangrijk voor de middenhuurproblematiek is de markttoets. Doordat woningcorporaties slechts nog deab- activiteiten mochten uitvoeren, werd een markttoets ingesteld, uitgevoerd door de gemeente. Dit houdt in dat woningcorporaties alleen niet-daebactiviteiten (bijvoorbeeld het bouwen van duurdere woningen) mogen uitvoeren, mits er uit de markttoets van de gemeente blijkt dat er geen marktpartijen geïnteresseerd zijn (Rijksoverheid, 2015: 3). Marktpartijen krijgen met de markttoets dus voorrang bij het realiseren van niet-daebactiviteiten. “In de praktijk is deze
markttoets tot op heden nog nooit uitgevoerd. Er is in ieder geval nog nooit gehoor aan gegeven”, vertelt persoon A. “Dit is essentieel voor de discussie rondom de middenhuurproblematiek, want marktpartijen vinden over het algemeen dat de gemeenten hun grond te duur verkopen, waardoor het niet aantrekkelijk voor hen is om te investeren in een woningbouwproject voor vrije sector huurwoningen” (persoon A). Dit komt duidelijk naar
voren in een artikel uit het Financieele Dagblad (2015), waarin door IVBN wordt geopperd dat gemeenten (ook) institutionele beleggers, die meer woningen willen realiseren in de vrije huursector, korting zouden moeten geven op de grondprijs (Financieele Dagblad, 2015). Hier
37 lijkt de discussie over de aanpak van de middenhuurproblematiek mee te zijn begonnen. Wat hier opvalt is dat IVBN hier de buitenroute genomen heeft om zo de aandacht voor het debat rondom de middenhuurproblematiek te vergroten. Hier gaan we later verder op in.
Kortom, de middenhuurproblematiek vindt haar oorsprong in de nasleep van de economische crisis, maar kreeg pas echt gestalte met de inwerkingtreding van de Woningwet 2015. Dit verklaart de sterke toename in aandacht voor het issue vanaf dat moment (figuur 2 en 3). Het speelveld waarin corporaties – met haar niet-daebactiviteiten – en beleggers zich begaven werd voorafgaand aan de Woningwet 2015 al gelijk gemaakt (Hendriks, 2016a). De (maatschappelijke) discussie over de aanpak van de problematiek rondom het tekort aan middenhuurwoningen in de vrije sector is begonnen met hetgeen dat hierboven is beschreven, namelijk de bereidheid (en de middelen) van de beleggers en ontwikkelaars om vrije sector huurwoningen te (laten) bouwen, maar de financiële onaantrekkelijkheid ervan als gevolg van de dure grondprijzen die gemeenten voor hen rekenen (Financieele Dagblad, 2015; IVBN, 2015). De stakeholders die vanaf het begin al tegenover elkaar lijken te staan zijn dus de corporaties en gemeenten tegenover de institutionele beleggers. Dat er sprake is van twee fronten (marktpartijen versus non-marktpartijen) is in lijn met onze verwachtingen. De stakeholders die, tevens in lijn met de verwachting sterk hebben ingezet op de maatschappelijke en politieke agendering van het issue (en gebruik hebben gemaakt van de buitenroute) zijn dus de institutionele beleggers (IVBN). Hier zullen we hieronder verder op ingaan.