Materiële frictiekosten

De belangrijkste materiële frictiekosten zijn (a) het (met verlies) afstoten van vastgoed en (b) de kosten die gemoeid zijn met de verkoop van vastgoed (hoofdzakelijk: leegstand). Daarnaast zijn er nog (c) andere materiële frictiekosten: aanpassingen aan de ICT-infrastructuur, trajecten/projecten om werkwijze van de drie organisaties te harmoniseren, et cetera. Deze overige materiële kosten zijn verderop grof gekwantificeerd.

Ad a. Eenmalig afschrijven op boekwaarde

In de huidige vastgoedmarkt is verkoop van kantoorruimte weinig lucratief. Het verschil tussen boekwaarde en marktwaarde (of eigenlijk: verkoopprijs) moet als eenmalige afschrijving in één keer genomen worden. Voor de waardebepaling van een object is een taxatie nodig, maar in de praktijk wordt vaak een inschatting gemaakt: de geschatte waarde is de kapitalisatiefactor vermenigvuldigd met de jaarhuur. Over het algemeen worden panden met een langlopend huurcontract als minder risicovol ervaren. Door de hogere zekerheid en de verminderde kans op leegstand vertaalt zich dat vaak in een hogere aankoopprijs. Panden zonder huurcontract zijn significant minder waard dan panden met een huurcontract. De drie provinciehuizen zijn niet of slechts voor een deel verhuurd aan derden. Hiermee ligt de marktwaarde lager dan in het geval het (gehele) object verhuurd zou zijn.

Onderlinge vergelijkbaarheid

 Noord-Holland heeft voor Houtplein twee taxatiewaardes opgegeven: (1) verkoop waarbij object leeg wordt opgeleverd en (2) verkoop inclusief 10-jarig huurcontract. De verhouding tussen de

 Utrecht heeft een taxatiewaarde opgegeven. Dit is een taxatie die uitgevoerd is bij de koop van het Fortisgebouw. Wij hanteren de opgegeven waarde, maar merken op dat deze als gevolg van recente marktontwikkelingen als bovengrens moet worden beschouwd.

 Flevoland beschikt niet over een taxatiewaarde en heeft daarom gewerkt met een inschatting op basis van OZB en boekwaarde van investeringen. Ook hier wordt gewerkt met de opgegeven waarde, met de kanttekening dat een lichte aanpassing naar beneden realistisch lijkt.

Op basis van de verhouding tussen ‘lege verkoop’ en ‘verhuurde verkoop’ in Noord-Holland is vervol-gens een inschatting gemaakt van de marktwaarde van de provinciehuizen in Utrecht en Flevoland.

Tabel 5-22 Afschrijving boekwaarde bij verkoop (x € 1 miljoen) Boekwaarde (x € 1

De feitelijke afschrijving op het vastgoed wordt naar alle waarschijnlijkheid geeffectueerd op het moment dat de verkoopprijs bekend is. Aangezien een pand geruime tijd leeg kan staan, zal dat een aantal jaar na 2016 pas ingeboekt kunnen worden. In deze Maatschappelijke Business Case wordt er echter vanuit gegaan dat per 1-1-2016 de eventuele winst/verlies op vastgoed genomen wordt. Dit resulteert in het volgende overzicht.

Tabel 5-23 Afschrijving boekwaarde voor de verschillende samenvoegingsvarianten in de tijd ( x € 1 miljoen)

2016 2017 en verder

Samenvoegingsvariant A € 0 -

Samenvoegingsvariant B -/- €0-15 -

Samenvoegingsvariant C -/- €0-15 -

Ad b. Frictiekosten bij verkoop; leegstand

In de huidige vastgoedmarkt kan het geruime tijd duren voordat een vastgoedobject verkocht is. Los van het prijsdrukkend effect hiervan, lopen tijdens de periode dat een object in de verkoop staat (een belangrijk deel) de huisvestingskosten door. In de praktijk zullen de kosten van een leeg pand lager liggen dan voor een gebouw dat in gebruik is, maar de verschillen zijn beperkt doordat veel kosten (afschrijving, kapitaallasten, onderhoud, beveiliging) doorlopen. Om de frictiekosten niet te onderschatten gebruiken wij de volledige huisvestingskosten alsof het gebouw in gebruik zou zijn.

77 Bron: eigen opgave provincie Flevoland.

78 Het pand aan de Dreef is niet meegenomen in deze analyse.

79 Bron: eigen opgave provincie Noord Holland.

80 Bron: eigen opgave provincie Utrecht.

Een verkoopperiode van drie tot vijf jaar is in deze markt geen onrealistische schatting. De courant-heid van het pand courant bepaalt in hoge mate de verkooptermijn. Voor de panden in Noord-Holland en Utrecht gaan we uit van een verkoopperiode van drie jaar. Voor het provinciehuis in Lely-stad hanteren we een periode van vijf jaar.

Om dubbele huisvestingslasten te voorkomen kan hierop worden geanticipeerd door de startverkoop ruim voor het moment te leggen waarop de nieuwe huisvesting beschikbaar komt. Hierdoor worden frictiekosten met betrekking tot leegstand beperkt. Mocht de verkoop voorspoediger verlopen, dan zal naar een tijdelijke andere locatie moeten worden uitgeweken. Hier hangen uiteraard ook kosten aan. Het is uiteindelijk een risicoschatting welk scenario hiervoor het meest gunstig is. Die inschat-ting ligt buiten de reikwijdte van dit onderzoek.

Tabel 5-24 Frictiekosten leegstand ( x € 1 miljoen)

2015-2016 2017-2019 2020 2021 2022

Samenvoegingsvariant A € 0 € 0

Samenvoegingsvariant B € 0 jaarlijks € 3,7 - 15,0

Samenvoegingsvariant C € 0 jaarlijks € 3,7 - 15,0 € 3,7 € 3,7 nihil

Mogelijke huisvestingsscenario’s

De Noordvleugelprovincie zal uiteindelijk zelf keuzes moeten maken ten aanzien van de huisvesting.

Om enig inzicht te hebben in mogelijke lijnen waar langs deze keuzes zich kunnen voltrekken, schet-sen we hier drie huisvestingsscenario’s. Het betreft een eerste vingeroefening om voor de drie sa-menvoegingsvarianten een mogelijke huisvestingssituatie te schetsen.

 Scenario 1 (t.b.v. samenvoegingsvariant A): Huidige huisvestingsituatie wordt gehandhaafd. Als gevolg van de inkrimping van de totale organisatie zullen verspreid over de drie locaties delen van het vastgoed leeg komen te staan. Verhuring van delen van het gebouw aan derden kan op termijn tot besparingen van de huisvesting leiden.

 Scenario 2 (t.b.v. samenvoegingsvariant B en C): De locaties in Haarlem (Houtplein) en Utrecht blijven in gebruik. De locatie in Flevoland wordt verkocht/verhuurd. De totale behoefte aan werkplekken bedraagt ca. 1.970 - 2.080, inclusief 20% opslag voor externe inhuur. Circa 5-7%

van deze werkplekken (ca. 100 a 150 plekken) zal op steunpunten gerealiseerd worden.

Houtplein in Haarlem en het provinciehuis in Utrecht beschikken (uitgaande van de huidige huurcontracten met derden) over ca. 1.850 werkplekken. De overige werkplekken kunnen gevonden worden in de verschillende locaties aan de Dreef, Paviljoenslaan, Florapark en Frederikspark. Als de huurcontracten met ABN-AMRO en/of VRU in Utrecht aflopen zou een deel

Uiteraard zijn er nog andere huisvestingsscenario’s denkbaar. Zo is geopperd om naast de huidige provinciehuizen een nieuw centraal ‘landsdeelhuis’ te realiseren. Een nieuwe locatie betrekken die leegstand oplevert in het eigen vastgoed is echter vanuit bedrijfseconomisch perspectief zeker niet optimaal.

Zoals aangegeven in paragraaf 5.2 worden de representatieve panden van de provincies Noord-Holland (Dreef) en Utrecht (Paushuize) niet in de analyse betrokken.

Ad c. Overige materiële frictiekosten

Tot slot zijn er nog overige materiële frictiekosten zoals aanpassingen aan de ICT-infrastructuur, verhuiskosten personeel, tijdelijk toenemende kosten voor woon-werkverkeer, trajecten/projecten om werkwijze van de drie organisaties te harmoniseren, et cetera. Voor deze frictiekosten zijn stel-posten opgenomen.

 ICT trajecten systeemintegratie: 7 miljoen conform onderzoek Seinstra (financieel systeem, HRM systeem, administratie en onvoorzien).

 Organisatiekosten gerelateerd aan vorming nieuwe organisatie; o.a. organisatieadvies (bijv.

nieuw functiehuis), interim-management, diverse onderzoeken, communicatie/huisstijl:

ingeschat op 2 miljoen euro per jaar gedurende 3 jaar.

Onderstaande tabel geeft een overzicht van de in deze business case meegerekende overige mate-riële frictiekosten en het jaar waarin deze vallen.

Tabel 5-25. Overige materiële frictiekosten ( x € 1 miljoen)

2015 2016 2017 2018 2019

ICT - systeemintegratie 1,0 4,0 2,0 0 0

Organisatiekosten 2,0 2,0 2,0 0 0

Totaal 3,0 6,0 4,0 0 0