Bestemmingsplan ‘Bodegraven Centrum 2022’
Vastgesteld, d.d. 23 februari 2022
Hoofdstuk 8 Juridische plantoelichting
8.1 Inleiding
Voorliggend bestemmingsplan is opgesteld conform de gemeentelijke standaard met inachtneming van de bestaande rechten uit het voorgaande plan. Daarnaast wordt voldaan aan de bepalingen die zijn opgenomen in de Regeling standaarden ruimtelijke ordening (Rsro), zoals de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP) en het coderingssysteem Informatiemodel Ruimtelijke Ordening (IMRO).
In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de wijze waarop de regels en verbeelding van voorliggend plan zijn opgebouwd.
8.2 Planmethodiek
Het op te stellen bestemmingsplan omvat een reeds ontwikkeld centrumgebied, met een beperkt aantal (deels) te herontwikkelen locaties. De voorgaande regeling is zoveel mogelijk vereenvoudigd, en, waar nodig, afgestemd op de nieuwe beleidsdocumenten van de gemeente Bodegraven-Reeuwijk.
8.3 Regels
De regels bestaan uit vier hoofdstukken:
Inleidende regels (hoofdstuk 1);
Bestemmingsregels (hoofdstuk 2);
Algemene regels (hoofdstuk 3);
Overgangs- en slotregels (hoofdstuk 4).
Hierna wordt een korte toelichting gegeven op de in het plan voorkomende hoofdstukken.
Hoofdstuk 1 Inleidende regels
In dit hoofdstuk is een aantal begrippen verklaard dat wordt gebruikt in de regels. Dit voorkomt dat er bij de uitvoering van het plan onduidelijkheden ontstaan over de uitleg van bepaalde regelingen.
Daarnaast is het artikel "Wijze van meten” opgenomen waarin bepaald is hoe de voorgeschreven maatvoering in het plan gemeten moet worden.
Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels
In dit hoofdstuk zijn de in het plan voorkomende bestemmingen geregeld. In ieder artikel is per bestemming bepaald welk gebruik van de gronden is toegestaan en welke bouwregels er gelden.
Tevens zijn, waar mogelijk, flexibiliteitsbepalingen opgenomen.
Voor alle bestemmingen die de functie 'wonen' mogelijk maken is een bepaling opgenomen dat het bestaand aantal woningen niet mag toenemen. Deze bepaling volgt uit het feit dat de gemeente per verzoek of aanvraag een afweging wil maken wat de gevolgen zijn van het toevoegen van woningen, vooral ten aanzien van de parkeereis en het woningbouwprogramma.
Hieronder wordt kort ingegaan op de verschillende bestemmingen. De meeste bestemmingen zijn volgens de voorgaande regeling opgenomen.
Bedrijf
De bestemming 'Bedrijf' is opgenomen voor de verspreid binnen het plangebied aanwezige bedrijven.
De bestemming richt zich op bedrijven die behoren tot de categorieën 1 en 2 zoals opgenomen in de Staat van Bedrijfsactiviteiten, met een lage verkeersaantrekkende werking. Aanvullend hierop zijn middels functieaanduidingen specifieke bedrijfsvormen en buitenopslag mogelijk gemaakt. Ook de
Bestemmingsplan ‘Bodegraven Centrum 2022’
Vastgesteld, d.d. 23 februari 2022
aanwezige cultuurhistorische waarden zijn beschermd door middel van een functieaanduiding. Tot slot is een bouwaanduiding opgenomen voor bijgebouwen.
Bedrijf - nutsvoorziening
Deze bestemming is opgenomen ten behoeve van de openbare nutsvoorzieningen binnen het plangebied.
Centrum
De centrumbestemming is opgenomen voor het grootste deel van de panden binnen het kernwinkelgebied. Binnen deze bestemming is detailhandel op de begane grond (en publieksgerichte dienstverlening) uiteraard bij recht toegestaan. Een belangrijk onderscheid ten opzichte van andere bestemmingen is dat hier niet op de begane grond gewoond mag worden. Diverse andere functies die mogelijk zijn binnen de bestemming zijn met een aanduiding aangegeven op de verbeelding. Ook zijn diverse bouwaanduidingen opgenomen voor bijvoorbeeld bijgebouwen en een onderdoorgang.
Detailhandel
De gronden met de bestemming 'Detailhandel' zijn opgenomen voor enkele individuele detailhandelsvestigingen buiten het centrum. Voor grootschalige supermarkten is een aanduiding opgenomen. Binnen de bestemming is detailhandel en ondersteunende horeca uitsluitend op de begane grond mogelijk. Wonen mag zowel op de begane grond als de bovengelegen verdiepingen.
Gemengd 1, 2, 3 en 4
De gemengde bestemmingen zijn verspreid door het gebied opgenomen en zijn primair bedoeld voor gemengde doeleinden, zoals wonen, dienstverlening, (ondersteunende) horeca en detailhandel. Ook zijn ondergrondse ondersteunende functies zijn mogelijk, zoals opslag, toilet en garderobe.
De bestemmingen zijn aangepast ten opzichte van de voorgaande regeling uit het bestemmingsplan 'Kern Bodegraven'. De regelingen zijn aangepast op de uitgangspunten die volgen uit de Visie op het winkelgebied van Bodegraven. Hierin wordt onderscheid gemaakt tussen het kernwinkelgebied (centrum), de aan- en uitloopstraten van het centrum, de overige gemengde bestemmingen en de panden rond het stationsplein. Er zijn diverse functieaanduidingen opgenomen die ervoor zorgen dat het voorgaande planologisch gebruik ook onder de nieuwe regeling blijft toegestaan. De nieuwe gemengde bestemmingen zijn hieronder nader toegelicht.
Gemengd 1 - De aan- en uitloopstraten van het kernwinkelgebied
De bestemming 'Gemengd - 1' is opgenomen voor panden die zijn gelegen in de aanloopstraten van het centrum. In tegenstelling tot de centrumbestemming is binnen de bestemming Gemengd - 1 detailhandel niet langer bij recht mogelijk. Panden waar nu detailhandel is gevestigd, behouden middels een aanduiding hun detailhandelsfunctie (huidige vestigingen blijven mogelijk onder het overgangsrecht).
Uitsluitend wonen, zakelijke of publieksgerichte dienstverlening en horeca van categorie 1 zijn bij recht mogelijk. Behalve wonen zijn deze functies beperkt tot de begane grond. Overige en aanvullende functies (al dan niet uitsluitend op de begane grond) zoals detailhandel, maatschappelijke voorzieningen, ateliers, bioscopen, dansscholen en hogere horecacategorieën zijn uitsluitend mogelijk ter plaatse van gelijknamige aanduidingen.
Voor één locatie binnen de bestemming 'Gemengd - 1' is een zogenoemde 'uitsterfregeling' opgenomen. Voor de horecazaak van categorie 3 aan de Wilhelminastraat 29 is bepaald dat indien ter plaatse van de aanduiding specifieke vorm van horeca - uitsterfregeling' gedurende een jaar geen horeca-activiteiten in categorie 3 worden uitgeoefend, dit gebruik van rechtswege vervalt. Op dat
82
Bestemmingsplan ‘Bodegraven Centrum 2022’
Vastgesteld, d.d. 23 februari 2022
moment zijn bij recht binnen de bestemming uitsluitend horeca-activiteiten van categorie 1 toegestaan.
Tot slot is voor één locatie binnen het plangebied een persoonsgebonden overgangsrecht van toepassing. Het betreft een bioscoopfunctie aan de Prins Hendrikstraat 31. Door middel van de aanduiding 'specifieke vorm van gemengd - uitsterfregeling' is hier bepaald dat het bij inwerkingtreding van dit bestemmingsplan bestaande gebruik uitsluitend onder de huidige eigenaren mag worden voortgezet.
Gemengd 2 - Panden aan de Doortocht
Deze gemengde bestemming is opgenomen voor de panden aan de Doortocht. Hier zijn detailhandel in volumnieuze goederen en bedrijfsmatige activiteiten die vallen onder de categorieën 1 en 2 van de staat van bedrijfsactiviteiten mogelijk. Kantoren zijn uitsluitend op de verdieping toegestaan. Voor de viswinkel en de sportzaak zijn aanduidingen opgenomen.
Voor de hardloopwinkel aan de Doortocht 3a, ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van detailhandel - sportzaak', is een zogenoemde 'uitsterfregeling' opgenomen. Het gebruik als sportzaak vervalt van rechtswege op het moment dat dit pand gedurende een jaar niet in gebruik is als sportzaak.
Gemengd 3 - Verzamelbestemming
Gemengd 3 is een verzamelbestemming voor percelen waar meerdere functies mogelijk zijn en waarbij minder samenhang is dan bij de gemengde bestemmingen 1, 2 en 4. De percelen waren in het voorgaande bestemmingsplan bestemd voor onder meer cultuur en ontspanning, sport, maatschappelijke voorzieningen en dienstverlening. De voorgaande rechten zijn met aanduidingen overgenomen in dit plan. Bij recht zijn dienstverlening en wonen op de begane grond mogelijk gemaakt.
Gemengd 4 - Stationslocaties
De bestemming 'Gemengd - 4' is opgenomen voor de panden rondom het stationsplein. Binnen deze bestemming zijn functies mogelijk gemaakt die passend zijn bij het station, zoals daghoreca, kantoren en maatschappelijke functies. Het gaat om het stimuleren van publieksgerichte gebruiksmogelijkheden met uitzondering van detailhandel. Dit heeft als doel het stationsgebied aan de centrumzijde een meer levendige en uitnodigende uitstraling te geven. De functies rondom het station dienen niet te concurreren met de centrumvoorzieningen. Vandaar dat detailhandel niet is toegestaan.
Groen
De bestemming is opgenomen voor de (openbare) groenvoorzieningen in het plangebied. De gronden zijn bestemd voor groenvoorzieningen, alsmede de daarbij behorende dan wel ondergeschikte voorzieningen. Binnen de bestemming mogen in principe uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten dienste van deze bestemming en gebouwen ten behoeve van nutsvoorzieningen worden gebouwd. Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning parkeervoorzieningen realiseren binnen de groenbestemming, mits de hoofdgroenstructuur binnen de gemeente niet onevenredig wordt aangetast.
Horeca
De indeling van verschillende horecacategorieën komt overeen met de indeling uit het voorgaande plan.
Categorie 1 omvat vormen van horeca-activiteiten waar in hoofdzaak maaltijden worden versterkt, zoals restaurants, bistro's, café-restaurants, hotels en pensions. De tweede categorie omvat vormen van horeca die aansluiten bij winkelvoorzieningen, en die naast kleine etenswaren ook alcoholvrije dranken verstrekken. Deze horeca geeft mogelijk druk op de omgeving. Binnen horecacategorie 2 wordt onderscheid gemaakt in subcategorie a en b. Categorie 2a omvat vormen van horeca die zich qua exploitatie en qua openingstijden richten op de winkelactiviteiten en geen druk op de omgeving
Bestemmingsplan ‘Bodegraven Centrum 2022’
Vastgesteld, d.d. 23 februari 2022
veroorzaken. Categorie 2b is opgenomen voor vormen van horeca die zich qua exploitatie en qua openingstijden richten op de reguliere horeca en mogelijk druk op de omgeving kunnen veroorzaken.
De hoogste horecacategorie, te weten horecacategorie 3, is bedoeld voor zaken waar in hoofdzaak alcohol wordt verstrekt zoals cafés, bars, discotheken, nachtclubs en zaalaccommodaties.
Binnen de bestemming 'Horeca' zijn horecacategorie 1 en 2a bij recht toegestaan, evenals wonen op de verdieping(en). Horecacategorie 2b en 3 zijn uitsluitend mogelijk ter plaatse van een gelijknamige aanduiding. Ook detailhandel en wonen op de begane grond is enkel mogelijk als hiertoe aanduidingen zijn opgenomen op de verbeelding.
Kantoor
De individuele kantoorlocaties in het plangebied zijn voorzien van de kantoorbestemming. Wonen is in principe uitsluitend mogelijk op de verdiepingen, tenzij de aanduiding 'wonen' is opgenomen. In dat geval is wonen op de begane grond ook toegestaan. Ook bijgebouwen zijn aangeduid.
Maatschappelijk
Deze bestemming richt zich op de binnen het plangebied aanwezige kerken, begraafplaats, school en andere maatschappelijke functies. Ondergeschikte horeca is toegestaan. Aanduidingen voor onder andere wonen, bedrijfswoningen en een maatschappelijke bestemming op de begane grond zijn één-op-één overgenomen uit de voorgaande plannen. Aanvullend hierop is een aanduiding opgenomen die een bedrijfswoning mogelijk gemaakt ter plaatse van de bestaande pastoriewoning aan de Overtocht 18.
Verkeer - Verblijfsgebied
De bestemming 'Verkeer - Verblijfsgebied' is opgenomen voor de pleinen, wegen en andere openbare ruimtes binnen het plangebied. De gronden zijn hiermee bestemd voor verblijfsgebied, met een functie voor verblijf, verplaatsing en gebruik ten dienste van de aangrenzende bestemmingen.
Horecaterrassen zijn overal toegestaan binnen de bestemming Verkeer-verblijfsgebied.
Tevens zijn bij de bestemming horende voorzieningen toegestaan, zoals nutsvoorzieningen, groen, water, reclame-uitingen, speel- en verblijfsvoorzieningen, (ondergrondse) containers en parkeervoorzieningen. Er mogen enkel bouwwerken, geen gebouwen zijnde worden gebouwd, met uitzondering van (parkeer)garages die als zodanig zijn aangeduid.
Water
De bestemming is opgenomen voor de in het plangebied aanwezige (hoofd)watergangen, waaronder de Oude Rijn. De gronden zijn bestemd voor water en waterhuishoudkundige voorzieningen en bij deze bestemming behorende dan wel eraan ondergeschikte voorzieningen. Er is één bouwvlak aanwezig binnen de bestemming: ter plaatse van het brugwachtershuis. Hiervoor is de bestaande maatvoering vastgelegd door middel van maatvoeringsaanduidingen op de verbeelding. Ter plaatse van bruggen waar gemotoriseerd verkeer passeert, is een aanduiding 'brug' opgenomen. In principe mogen uitsluitend andere bouwwerken ten dienste van de bestemming worden gebouwd, mits de water- en verkeersveiligheid gewaarborgd is. Tot slot is er een afwijkmogelijkheid voor het bouwen van andere bouwwerken. De bestemming is inhoudelijk één-op-één overgenomen uit het voorgaande plan.
Wonen
De woonbestemming is opgenomen voor de bestaande woningen in het plangebied, voor een aantal panden net buiten de centrumbestemming en voor een aantal specifieke detailhandelsvestigingen.
Conform de gemeentelijke standaard gelden er standaardregels voor erfbebouwing en beroep & bedrijf aan huis.
84
De in het plangebied aanwezige rioolleidingen zijn voorzien van beschermende dubbelbestemmingen.
Waarde - Archeologie 1 en 2
Deze dubbelbestemmingen zijn opgenomen ter bescherming van de aanwezige archeologische waarden ter plaatse. De dubbelbestemmingen zijn conform de archeologische beleidskaart van de gemeente Bodegraven-Reeuwijk aangegeven op de verbeelding.
In de regels zijn in totaal 2 dubbelbestemmingen voor archeologie opgenomen, afhankelijk van de archeologische verwachtingswaarde van de betreffende gronden. Het verschil tussen de dubbelbestemmingen zit in de diepte van de bodemingrepen en de oppervlakte van het plangebied.
Waarde - Cultuurhistorie
Deze dubbelbestemming is opgenomen in lijn met het parapluplan Cultuurhistorie Bodegraven - Reeuwijk, vastgesteld op 21-11-2018. De bestemming bepaalt dat het slopen, veranderen en vergroten van cultuurhistorisch waardevolle objecten pas mogelijk is indien het behoud van relevante cultuurhistorische waarden wordt geborgd. In dit verband moet voorafgaand aan de verlening van een omgevingsvergunning een advies worden ingewonnen bij de Erfgoedcommissie van de gemeente Bodegraven-Reeuwijk.
Waarde - Monument
Deze dubbelbestemming bepaalt dat het slopen, veranderen en vergroten van monumenten pas mogelijk is indien het behoud van relevante cultuurhistorische waarden wordt geborgd. In dit verband moet voorafgaand aan de verlening van een omgevingsvergunning een advies worden ingewonnen bij de Erfgoedcommissie van de gemeente Bodegraven-Reeuwijk of wanneer nodig van de Rijksdienst voor Cultureel Erfgoed. Er is daarnaast een afwijkingsbevoegdheid opgenomen om een extra zelfstandige wooneenheid/wooneenheden mogelijk te maken binnen een bestaand object met cultuurhistorische waarden, mits aan enkele voorwaarden is voldaan.
Waterstaat - Waterkering
Deze dubbelbestemming is opgenomen voor de gronden die een waterkerende functie hebben. Het betreft de waterkeringen langs de Oude Rijn. Er is sprake van een dubbelbestemming waarbij de waterkerende functie primair is gesteld ten opzichte van de andere voorkomende bestemmingen. De gronden zijn primair bestemd voor voorzieningen ten behoeve van de waterkering en de waterhuishouding.
Op deze gronden zijn tevens de Keur van het Hoogheemraadschap van Rijnland en de Keur van Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden van toepassing. Er mogen uitsluitend andere bouwwerken ten dienste van de bestemming worden gebouwd. Het bouwen van bouwwerken ten behoeve van de andere voorkomende bestemmingen is afhankelijk gesteld van een door burgemeester en wethouders te verlenen omgevingsvergunning voor afwijking. De bouwregels van de betreffende bestemming moeten daarbij in acht worden genomen en de waterstaatsbelangen moeten de afwijking gedogen. Alvorens bij omgevingsvergunning een afwijking te verlenen wordt advies ingewonnen bij het Hoogheemraadschap.
Waterstaat - Waterlopen
De bescherming van de hoofdwatergangen vindt plaats via de dubbelbestemming Waterstaat - Waterlopen. Binnen deze dubbelbestemming is de beschermingszone van de hoofdwatergang opgenomen. De gronden zijn primair bestemd voor de aanleg en het onderhoud van een watergang.
De dubbelbestemming zorgt ervoor dat de instandhouding van de hoofdwatergang is gewaarborgd.
Bestemmingsplan ‘Bodegraven Centrum 2022’
Vastgesteld, d.d. 23 februari 2022
Binnen deze bestemming zijn uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten dienste van de waterlopen toegestaan. Het bevoegd gezag kan middels een omgevingsvergunning afwijken voor het oprichten van gebouwen en bouwwerken. Er wordt getoetst of het bouwen ten behoeve van de onderliggende bestemming de hoofdwatergang of het onderhoud hiervan zal schaden. Alvorens bij omgevingsvergunning een afwijking te verlenen wordt advies ingewonnen bij het Hoogheemraadschap.