De Algemene Bedrijfsreserve (ABR) is de belangrijkste gemeentelijke reserve in relatie tot het grondbeleid. Door het instellen van een aparte reserve voor het grondbedrijf worden de financiële resultaten en risico's van het grondbedrijf gescheiden van de financiële huishouding voor de overige gemeentelijke taken. De ABR vormt een buffer voor de financiële risico's die samenhangen met de grondexploitaties. Als onderdeel van het risicomanagement wordt een gewenste hoogte voor de ABR bepaald.
Als een gemeentelijke grondexploitatie positief wordt afgesloten, wordt de winst vaak toegevoegd aan de ABR. Als op een gemeentelijke grondexploitatie een tekort wordt verwacht, wordt hiervoor een voorziening gecreëerd die van de ABR wordt afgeschreven.
In de voorgaande nota reserves & voorzieningen is de omvang van de Algemene reserve
grondbedrijf (ABR) bepaald op € 9 miljoen minimaal en € 12,5 miljoen maximaal. Dit op basis van normen die in het verleden vanuit de provincie gehanteerd werden. Aangezien er geen normen meer vanuit de provincie worden gesteld over de minimale hoogte van de ABR, is het nodig dat de gemeente zelf haar beleid bepaalt omtrent de hoogte van de ABR.
Voor de komende jaren is, door vaststelling van de nota reserves en voorzieningen 2016-2019 (raadsvergadering januari 2016) de ABR verhoogd naar maximaal € 17,5 miljoen. Er zitten
momenteel namelijk nog twee grote projecten binnen het grondbedrijf welke nog niet in ontwikkeling zijn genomen, te weten Everdenberg Oost en Zwaaikom.
Voor zover het saldo van deze reserve uitstijgt boven het maximum zal het meerdere worden afgestort aan de Vrije reserve. Een saldo beneden het minimum is tijdelijk toegestaan. Echter, als het saldo van de reserve grondexploitatie zich gedurende drie jaren beneden dit minimum bevindt, dan dient het saldo vanuit de Vrije reserve van de gemeente aangevuld te worden tot dit minimum..
Als het saldo van de reserve grondexploitatie op enig moment minder dan € 6 miljoen bedraagt, dan dient onmiddellijk aanvulling vanuit de Vrije reserve van de gemeente plaats te vinden. De feitelijke hoogte bedroeg per 31-12-2015 € 16,2 miljoen.
Binnen de grondexploitatie is daarnaast een reserve infrastructurele werken (voorheen) reserve bovenwijkse voorzieningen opgenomen. Deze reserve is vanaf de jaren 90 gevormd voor de
geraamde investeringen voor met name de aanpassingen aan de infrastructuur zoals opgenomen in de structuurvisie Vrachelen.
Deze reserve wordt gevoed door bij iedere positieve grondexploitatie een bedrag van € 10,-- per m2 uitgeefbare grond in deze reserve te storten. Afwijking hiervan alleen mogelijk bij een negatieve exploitatie en separate besluitvorming door de Raad.
Rentebeleid
In het kader van provinciaal begrotingstoezicht heeft de provincie gewezen op dat wij als gemeente in werkelijkheid rente toerekende aan de grondexploitaties van (nacalculatorisch) 4,5%.
Volgens de provincie is een reëel percentage 3 tot 3,5% met een maximum van 4%.
Gezien de feitelijke rente-ontwikkeling hebben wij het rentebeleid aangepast.
Hierbij maken we onderscheid in de rente die daadwerkelijk wordt toegerekend (nacalculatorisch) en de rente die voorcalculatorisch bij herijkingen (looptijd van soms 8 tot 10 jaar vooruit) wordt
toegepast.
Gemeente Oosterhout Jaarverslag en jaarrekening 2015 140 Deze laatste is namelijk verstandig om op dit moment vast te houden aan het percentage
van 4,5% aangezien dit de rente is die voor langere tijd wordt toegepast. Hierbij ben je voor de langere termijn in de complexen minder afhankelijk van het renterisico.
Samengevat is via de methodiek van een collegebesluit juni 2012 het volgende besloten:
De rekenrente voor de reguliere begroting bedraagt 4,5%
De voorcalculatorische rekenrente voor lange termijn prognoses bedraagt 4,5%
De hoogte van de nacalculatorische rente is gebaseerd op de rente van het eigen vermogen, de rente op vreemd vermogen en de verhouding hiervan (op basis van de balans van de jaarrekening 2014) Het gewogen gemiddelde (en dus de nacalculatorische rente) is dan 2,83%. Dit geldt voor de berekening over 2015 (onderdeel jaarrekening 2015). Gezien het feit dat de rente op lange termijn volgens alle verwachtingen laag zal blijven, wordt concernbreed bezien of de rente op de reguliere exploitatie verlaagd moet worden. Daarnaast hebben we de komende jaren meer vreemd vermogen nodig waarvan de rente op dit moment en na verwachting nog jaren laag zal zijn. Met name deze twee overwegingen zijn bepalend voor de conclusie om de voorcalculatorische rente voor de jaren 2016, 2017 en 2018 op 3,5% te houden en de daarop volgende jaren op 4%.
Toepassen Indexaties in 2016
Jaarlijks dient te worden bepaald met welke indexaties zowel de wijziging in kosten als in baten worden begroot. Van belang is hierbij niet alleen de stijging sec maar ook de basis die is gebruikt en waarover de percentages worden toegepast.
Tot op heden konden deze percentages per project afwijken, juist gezien de beoordeling van de basis voor de kosten en baten, waarbij ook relevant is in welke periode deze uitgaven of inkomsten verwacht worden. Immers op korte termijn is meer “grip” op het verloop dan bij een begrote uitgave op langere termijn. Echter, teneinde hier een duidelijk beleid in te hebben wordt vanaf heden de toe te passen indexatie in deze paragraaf opgenomen.
In het Meerjaren Perspectief Grondexploitaties (MPG) is gesteld dat bij de kosten van bouwrijp maken aanbestedingsvoordelen worden behaald. Dit is ook het geval bij kosten van bouwwerken.
Inmiddels zijn deze aanbestedingsvoordelen sterk verminderd, maar op dit moment nog steeds wel aanwezig. Over 2015 is met betrekking tot de kosten voor grond-, weg en waterbouw het volgende te concluderen: de ontwikkeling van het BDB-indexcijfer voor GWW-werkzaamheden laat een daling zien van circa 0,37%. De jaarmutatie bedraagt circa -0,79%. Het is opvallend dat de kosten in de GWW-sector dalen, terwijl de bouwkosten van nieuwbouwwoningen stijgen. De GWW sector profiteert nog niet van het structurele herstel op de woningmarkt. Orderportefeuilles en omzet daalden in 2015.
Ook wordt de inflatieontwikkeling door het CBS bijgehouden door middel van de
consumentenprijsindex, reeks CPI ‘alle huishoudens’. Het gemiddelde inflatieniveau ligt nog altijd op een laag niveau, te weten circa 0,75% op jaarbasis (langjarig gemiddelde circa 2,0% per jaar). De lage inflatie in 2015 is met name te wijten aan de (negatieve) prijsontwikkeling van benzine, vliegtickets en kleding.
Om deze redenen worden op dit moment de grondexploitaties doorgerekend met een lager kostenindex als in het verleden. Dit was vaak 2% en kon per grondexploitaties anders zijn. Nu is voor de doorberekening van de prognoses bij alle grondexploitatie de kosteninflatie doorgerekend met 1% voor de gehele looptijd van een grondexploitatie. Ook is geen onderscheid gemaakt in kosten.
Ook voor wat betreft de opbrengsten is de afgelopen jaren terughoudend omgegaan met de inflatie, deze is zelfs voor enkele jaren niet opgenomen, dus op nul-niveau gehandhaafd.
In publicaties wordt het volgende geconcludeerd: Na uitstekende eerste drie kwartalen van 2015 is ook in het vierde kwartaal van 2015 die tendens voortgezet. Het vierde kwartaal kenmerkt zich ook door veel verkochte woningen. Het totaal aantal transacties in Nederland bedraagt in het vierde kwartaal circa 52.000 woningen, volgens het NVM. Een stijging van 0,4% ten opzichte van het derde kwartaal. Waar het tweede en derde kwartaal forse uitschieters waren met het aantal transacties, lijkt de procentuele groei van het aantal transacties in het vierde kwartaal wat af te vlakken.
Wanneer het aantal transacties van het vierde kwartaal van 2015 wordt afgezet tegen het aantal transacties van de vierde kwartalen van de afgelopen jaren, kan gesteld worden dat vanaf het vierde
Gemeente Oosterhout Jaarverslag en jaarrekening 2015 141 kwartaal 2013 een stijgende lijn is ingezet met het aantal transacties. Op jaarbasis zijn op de totale bestaande koopwoningmarkt in 2015, 185.000 woningen verkocht, aldus het NVM.
Eind 2015 kan gesteld worden dat de woningmarkt een structureel herstel vertoont. De NVM erkent dit en stelt dat het aantal verkopen op jaarbasis in 2015 vergelijkbaar is met het niveau van vlak voor de crisis. De belangrijkste drijvende krachten achter de groeiende woningmarkt is ten eerste het groeiende consumentenvertrouwen, ten tweede een stabiele en groeiende economie en ten derde de goede betaalbaarheid van woningen. De betaalbaarheid van woningen is het resultaat van enerzijds een lage hypotheekrente waardoor de woningmarkt van een impuls wordt voorzien en anderzijds het resultaat door de prijscorrectie van woningen gedurende de crisisjaren, waardoor woningen nog altijd goedkoper zijn dan voor de crisis. Onder andere voor starters op de
woningmarkt is dat een ideale combi.
In één jaar tijd is de gewogen gemiddelde woningprijs per m² met 3,8% gestegen. Sinds 2013 stijgt de gemiddelde woningprijs per m² gestaag. De laatste kwartalen kent de transactieprijs per
vierkante meter een stabiele toename. De prijsstijging komt met name door het duurder worden van de grotere woningbouw categorieën (2-onder-1-kapwoningen en de vrijstaande woningen); prijzen van de goedkopere categorieën kennen een lichtere stijging.
De langjarige rente leidt tot een rendement op 10-jaars Europese staatsobligaties – een
maatgevende factor voor rendement op langjarige beleggingen – dat na twee achtereenvolgende kwartalen met stijgingen, in het vierde kwartaal van 2015 gedaald. De rente is naar een historisch laag niveau van circa 1,18% gedaald en daarmee gelijk aan het eerste kwartaal van 2015. De hypotheekrente is de afgelopen kwartalen gedaald en bevindt zich op een relatief laag niveau. Vanaf het tweede kwartaal 2015 lijkt zich enige stabilisatie af te tekenen. Het gat tussen het rendement op 10-jaars staatsobligaties en de hypotheekrente is in tegenstelling tot voorgaande kwartalen groter geworden, aangezien de eerst genoemde licht is gedaald. Hypotheekverstrekkers houden de risico-opslag / brutomarge graag in stand gezien het aanhoudende risico op bestaande hypotheken, maar hebben te maken met toegenomen concurrentie op de markt (o.a. pensioenfondsen, verzekeraars en buitenlandse hypotheekverstrekkers).
Om deze redenen wordt voorgesteld om voor de gehele looptijd van de geopende grondexploitatie een batenstijging te hanteren van 1,5% per jaar. Op dit moment is er ook geen reden om verschil te hanteren tussen een ontwikkeling in woningbouw en bedrijventerrein. Dit kan in de toekomst wel tot een verschil leiden, gezien het feit dat bij woningbouw met grondqoutes wordt gewerkt en bij bedrijventerreinen met een taxatiewaarde van de grond.
Kengetal grondexploitatie
Met ingang van de begroting 2016 dienen in de paragraaf weerstandsvermogen en risicobeheersing in de begroting en het jaarverslag een aantal kengetallen opgenomen te worden. Deze kengetallen maken het de leden van de gemeenteraad gemakkelijker om inzicht te krijgen in de financiële positie van hun gemeente. Eén van deze kengetallen heeft betrekking op de grondexploitatie. De
berekening hiervan is onderstaand opgenomen.
Bedragen * € 1.000 Kengetal grondexploitatie (in%) JR
2013
JR 2014
JR 2015
Begr 2016 A Niet in exploitatie genomen bouwgronden 9.435 8.489 7.884 7.000
B Bouwgronden in exploitatie 30.920 33.111 38.280 29.000
C Totale baten (excl. mutaties reserves) 133.834 146.870 166.468 164.113 Grondexploitatie (A+B)/C x 100% 30,2% 28,3% 27,7% 21,9%
Gemeente Oosterhout Jaarverslag en jaarrekening 2015 142
5.8 Subsidies
In 2015 zijn 96 structurele en 93 incidentele subsidies verstrekt. De spelregels voor de
subsidieverlening zijn vastgelegd in de algemene subsidieverordening Oosterhout 2012 en in de beleidsregels voor subsidieverstrekking 2015.