Pensioenverplichtingen
De beleidsdekkingsgraad van het pensioenfonds voor woningcorporatiemedewerkers (SPW) is eind december 2021 118,8% (eind 2020 103,1 %).
Bij een dekkingsgraad van 100% heeft SPW € 100 in kas voor elke € 100 aan huidige en toekomstige pensioenbetalingen.
De vereiste beleidsdekkingsgraad ligt op 126,0%. Het fonds heeft dus een reservetekort. Zolang er een reservetekort is wordt jaarlijks een herstelplan bij de toezichthouder ingediend waarmee wordt aangetoond dat SPW binnen 10 jaar uit reservetekort kan komen.
Stichting Woonpartners heeft geen verplichting tot het voldoen van aanvullende bijdragen in geval van een tekort bij SPW, anders dan het effect van hogere toekomstige premies. Op de Nederlandse pensioenregelingen zijn de bepalingen van de Nederlandse Pensioenwet van toepassing en worden op verplichte, contractuele of vrijwillige basis premies aan pensioenfondsen en verzekeringsmaatschappijen betaald door Stichting Woonpartners. De premies worden verantwoord als personeelskosten zodra deze verschuldigd zijn.
Vooruitbetaalde premies worden opgenomen als overlopende activa indien dit tot een terugstorting leidt of tot een vermindering van toekomstige betalingen. Nog niet betaalde premies worden als verplichting op de balans opgenomen.
WSW-obligoverplichting
Per 31 december 2021 heeft Stichting Woonpartners een obligoverplichting jegens WSW (Waarborgfonds Sociale Woningbouw) ten bedrage van € 7.256.988 (31.12.2020: € 6.664.000) uit hoofde van door WSW verstrekte borgstelling.
WSW-volmacht
Als onderpand voor de WSW-geborgde leningen is € 672 miljoen aan WOZ-waarde van het DAEB-bezit als onderpand ingezet. Hierdoor kan het WSW bij eventuele niet-nakoming van betalingsverplichtingen door de corporatie direct hypotheekrecht vestigen zonder dat hiertoe vooraf de formele bevestiging benodigd is van bestuur en commissarissen.
Obligolening
Stichting Woonpartners heeft op grond van artikel 10, lid 2 onder c van het Reglement van Deelneming van WSW een obligolening (ad. € 4.501.000) aangetrokken.
De lening sluit aan op hetgeen is vereist. Dit betekent dat de hoofdsom overeenkomt met 2,6% van het geborgd schuldrestant ultimo 2021. Op deze lening kan alleen een trekking worden gedaan als het WSW daartoe een verzoek heeft gedaan en Stichting Woonpartners niet binnen 10 werkdagen na dit verzoek kan storten. Een dergelijk verzoek van WSW is pas aan de orde als het jaarlijks obligo niet toereikend is. Op basis van de prognoses van WSW is dit op basis van de huidige verplichtingen niet aan de orde.
In het geval van een eventuele storting, zal deze rechtstreeks ten gunste van WSW worden uitbetaald en nadien moeten worden afgelost door Stichting Woonpartners.
CO2-neutraal
De overheid stuurt op CO2-neutrale woningen in 2050. Woonpartners heeft in 2018 de intentieovereenkomst
‘Helmond in 2035 klimaatneutraal’ gesloten met de gemeente en derden. De impact op ons investerings-klimaat is groot, aangezien de investeringen voor een CO2-neutrale woningvoorraad niet rendabel zijn.
Volksbelang
Op 26 november 2021 hebben Woonpartners en Volksbelang een overeenkomst van taakoverdracht getekend.
Hierin is opgenomen dat Woonpartners 67 woningen met bijbehorende parkeervoorzieningen per 1 januari 2022 van Volksbelang overneemt. Ook neemt Woonpartners een gedeelte van de leningenportefeuille over. Omdat het juridisch niet mogelijk was om dit te effectueren hebben partijen op 29 december 2021 een allonge getekend waarin geregeld is dat zij de datum van overname verschuiven tot uiterlijk 1 april 2022. Ook is een beheerovereenkomst afgesloten waarbij Woonpartners in de tussentijd namens Volksbelang het beheer van de complexen uitvoert. Op 31 maart 2022 zijn de allonge en de beheerovereenkomst verlengt tot uiterlijk 1 mei 2022.
Acantus arrest
Op 21 januari 2022 heeft de Hoge Raad een uitspraak gedaan in het Acantus arrest. Daarin is bepaald dat niet alle kosten van een gemeenschappelijke warmte/koude installatie doorberekend mogen worden aan de huurder van een woning. Woonpartners is op dit moment bezig om de consequenties van dit arrest voor Woonpartners in kaart te brengen.
Gevolgen Oekranië
Sinds februari 2022 is er een oorlog in Oekraïne. Stichting Woonpartners kan haar dagelijkse activiteiten, namelijk het verhuren van betaalbare woningen aan mensen die hierin zelf niet kunnen voorzien voortzetten.
Wel ondervinden we flinke prijsstijgingen met name de materiaalkosten stijgen hard. Verder is er een beroep gedaan voor de opvang van Oekraïners waar Stichting Woonpartners gehoor aan heeft gegeven. De mogelijke gevolgen voor de servicekosten zijn nog niet goed te voorspellen. Door de aanwezige financiële buffers verwacht Stichting Woonpartners de kernactiviteiten de komende periode regulier te kunnen voortzetten.
Hierna is een overzicht opgenomen van de huuropbrengsten die in de verschillende gemeenten zijn behaald:
De vergoedingen bestaan uit de bijdragen van bewoners in de diverse servicefondsen. Het betreffen bijdragen voor onder andere stookkosten, verlichting achterompaden, gemeenschappelijk energieverbruik, schoonmaak en onderhoud gemeenschappelijke ruimten, ramen wassen, onderhoud groenvoorzieningen, verwarming gemeenschappelijke ruimten, water, warmtepomp en servicekaart. De exploitatie is kostendekkend, eventuele overschotten/tekorten worden met de huurders verrekend. Uitzonderingen op deze verrekening zijn het glas- en rioolfonds en de servicekaart. Eventuele voorschotten/tekorten hierop komen voor rekening van Stichting Woonpartners.
11. Netto resultaat exploitatie vastgoedportefeuille 11.1 Huuropbrengsten
(in euro’s) 2021 2020
Huuropbrengsten DAEB vastgoed in exploitatie
Woningen en woongebouwen 46.576.748 45.691.099
Onroerende zaken, niet zijnde woningen 1.894.919 1.984.485
48.471.667 47.675.584
Af: huurderving wegens leegstand -416.297 -660.876
Af: huurderving wegens oninbaarheid -29.461 -35.728
Subtotaal huuropbrengsten DAEB vastgoed in exploitatie 48.025.909 46.978.980
Huuropbrengsten niet-DAEB vastgoed in exploitatie
Woningen en woongebouwen 1.388.656 1.499.498
Onroerende zaken, niet zijnde woningen 1.052.342 860.020
2.440.998 2.359.518
Af: huurderving wegens leegstand -84.511 -81.629
Af: huurderving wegens oninbaarheid 990 1.308
Subtotaal huuropbrengsten niet-DAEB vastgoed in exploitatie 2.357.477 2.279.197
Totaal huuropbrengsten 50.383.386 49.258.177
(in euro’s) 2021 2020
Helmond 49.776.177 48.557.083
Laarbeek 607.209 701.094
Totaal huuropbrengsten 50.383.386 49.258.177