Organisatiestructuur Woonpartners
6.5 Automatisering en digitalisering
Eind 2020 hebben we ons informatiebeleidsplan (IBP) herijkt, zodat dit aansluit bij onze koers in het ondernemingsplan. Het IBP zet de strategische kaders en koers uit voor de ontwikkeling en inzet van de I&A-middelen en bevat drie speerpunten (zie overzicht hieronder). Het jaar 2021 stond in het teken van het realiseren of opstarten van projecten, die bijdragen aan de drie speerpunten.
Selectietraject ERP en voorbereiden implementatie
In 2021 hebben we het selectietraject afgerond en is een nieuw ERP-systeem geselecteerd: Tobias 365, van leverancier Aareon. Eenmaal gekozen voor de oplossing is door ons een adviesbureau geselecteerd, ter ondersteuning van de implementatie. Het bedrijf ORGfit gaat ons begeleiden, met als belangrijkste doel het realiseren van een soepele overgang van Tobias AX naar Tobias 365.
Eind 2021 hebben we met ORGfit een plan van aanpak gemaakt voor de implementatie van Tobias 365.
Belangrijke onderdelen hierin zijn het vaststellen van de scope, het uitwerken van de planning per week en het toewijzen van personen. Daarnaast is een stuurgroep samengesteld, de projectstructuur besproken en zijn de stappen ten behoeve van de implementatie voorbereid. Eén van de belangrijkste factoren is het creëren van draagvlak. Om dit te realiseren worden veel medewerkers van Woonpartners ‘vrijgemaakt’
van hun reguliere werkzaamheden om deel te nemen aan de voorbereiding van de implementatie. Zij zijn immers ook degenen die met het nieuwe systeem gaan werken. De implementatie van Tobias 365 is gepland in het najaar van 2022.
Beheerorganisatie op orde
Het is noodzakelijk dat de beheerorganisatie op orde is voordat we live gaan met Tobias 365. Daarom zijn taken en verantwoordelijkheden herijkt en functies en rollen toegewezen. Zo is het straks voor alle medewerkers duidelijk wie welke taken uitvoert en wie welke verantwoordelijkheden heeft met betrekking tot het technisch-, functioneel- en applicatiebeheer.
Optimaliseren van gestructureerde informatievoorziening
> efficiënter werken
Beheerorganisatie op orde
> effectiever werken Optimaliseren van ongestructureerde
informatievoorziening
> slimmer en eenvoudiger werken
1 2 3
Versterken bedrijfsprocessen, optimaal benutten van systemen en digitaliseren (bezit)gegevens
- Selectietraject ERP
- Implementatie ERP (Tobias 365) Optimaliseren rapportages - Inrichten KPI’s
Maximaal digitaal om dienstverlening naar huurders te verbeteren - Inrichten klantportaal
Inrichten van onze beheerorganisatie - Benoemen taken en verantwoordelijkheden - Opstellen rolprofielen - Inrichten stuurmechanismen ten behoeve
van besluit vorming op I&A-gebied Opleiden en borgen: professionele en verantwoordelijke medewerkers - Veel aandacht voor opleidingen tijdens
de implementatie van ERP - Tussentijds toetsen om opgedane
kennisniveau te borgen
Optimaliseren van ongestructureerde informatievoorziening
- Inrichten van Woonpartners365 (online werkplek)
- Nieuw intranet
Optimaliseren ongestructureerde informatievoorziening
In 2021 hebben we ook gewerkt aan het optimaliseren van onze ongestructureerde informatievoorziening.
Hier gaat het om informatie die niet wordt vastgelegd in databases, maar wel van invloed is op de kwaliteit van het werk en de efficiency waarmee werkzaamheden worden uitgevoerd. Gegevens van onze ongestructureerde informatievoorziening worden nu vooral opgeslagen als bestanden op onze fileserver. Op termijn gaan we dit vervangen voor een alternatief, zodat we bestanden centraal, plaatsonafhankelijk en met elkaar kunnen creëren, wijzigen, delen en beheren. Een werkomgeving
‘Woonpartners365’ die volledig online werken (in de cloud) mogelijk maakt. Door samen te werken met een andere netwerkleverancier is deze transitie in gang gezet.
Nieuw intranet
Ons intranet is aan vervanging toe. Niet alleen omdat het huidige systeem is verouderd, maar ook omdat de rol en positie van het intranet is veranderd. Het intranet is namelijk niet meer een statische plek waar medewerkers alleen het nieuws over de organisatie kunnen lezen. Vandaag de dag is het een dynamisch portaal dat dient voor het informeren, communiceren en samenwerken met elkaar. Daarom zijn we het afgelopen jaar gestart met het inrichten van de applicatie SharePoint, het nieuwe intranet, dat onze huidige applicatie gaat vervangen. In het eerste kwartaal van 2022 staat de livegang van het nieuwe intranet gepland.
7.1 Resultaat 2021
Het jaarresultaat na belastingen is eigenlijk geen juiste indicator voor onze financiële prestaties. We kunnen een onderscheid maken tussen resultaatposten waarop we wel kunnen sturen en resultaatposten waarop we niet of weinig kunnen sturen. We kunnen in beperkte mate sturen op belastingen, afschrijvingen, rente, afwaarderingen en marktwerking van het vastgoed in exploitatie (indirecte rendement). Een genormaliseerd jaarresultaat geeft een beter beeld en kan als volgt worden gepresenteerd: het resultaat voor belasting, rente, afschrijving en afwaarderingen, de zogenoemde ‘earnings before interest, tax, depreciation and amortisation’ (EBITDA). Voor Woonpartners ziet dit genormaliseerde resultaat er als volgt uit:
Het herrekend jaarresultaat 2021 is flink gedaald naar € 13 miljoen van € 18,2 miljoen in 2020.
Hiervoor zijn een aantal redenen aan te geven. De bijdrage voor de sanering van Vestia van € 4,3 miljoen, in 2020 was er geen bijdrage voor de sanering van Vestia. Verder is de verhuurder heffing € 1,5 miljoen hoger dan in 2020. Deze toename wordt met name veroorzaakt doordat in 2020 de aangevraagde korting(vermindering) voor nieuwbouw/transformatie voor de verhuurderheffing € 1,4 miljoen in mindering is gebracht op de verhuurderheffing. Daartegenover staan hogere huuropbrengsten van
€ 1,1 miljoen.
7. Financiën
Jaarresultaat herrekend
(x €1.000) 2021
(x €1.000) 2020
Resultaat na Belastingen (A) 31.566.218 73.345.083
Correcties
Afschrijvingen materiële vaste activa ten dienste van 381.663 164.040
Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille -20.754.198 -6.540.104
Niet-gerealiseerde waardeveranderingen 47.985.188 70.167.050
Netto resultaat overige activiteiten 18.025 17.377
Resultaat financiële baten en lasten -5.693.377 -5.828.865
Belastingen -3.379.200 -2.829.729
Totaal correcties (B) 18.558.101 55.149.769
Herrekening jaarresultaat (A-B) 13.008.117 18.195.314
Hieronder lichten we de belangrijkste verschillen tussen de posten in de winst- en verliesrekening 2021 ten opzichte van 2020 toe:
•
De huuropbrengsten zijn gestegen van € 49,3 miljoen naar € 50,4 miljoen. Woonpartners heeft de huren niet verhoogd per 1 juli 2021. De stijging t.o.v. 2020 komt voornamelijk door de huuraanpassing per 1 juli 2020 die in 2021 het hele jaar van toepassing is en in 2020 maar voor een half jaar in de cijfers zit. Verder is er een stijging van het aantal huurwoningen.•
De overige directe operationele lasten exploitatie bezit zijn gestegen van € 6,8 miljoen naar€ 8,3 miljoen. De stijging wordt voornamelijk veroorzaakt door een hogere verhuurderheffing van
€ 1,5 miljoen. Deze toename kan verklaard worden doordat in 2020 de aangevraagde korting voor nieuwbouw/transformatie voor de verhuurderheffing € 1,4 miljoen in mindering is gebracht op de verhuurderheffing. In 2021 zijn er geen projecten waren waarvoor korting is aangevraagd.
•
Het grootste verschil in het jaarresultaat 2021 ten opzichte van het jaarresultaat 2020 is het direct gevolg van de waardeverandering vastgoedportefeuille. Deze post is gedaald van € 63,6 miljoen naar € 27,2 miljoen. De post bestaat uit: overige waardeverandering vastgoedportefeuille, niet gerealiseerde waardeverandering vastgoedportefeuille en de niet gerealiseerde waardestijging Verkoop onder Voorwaarden.•
De overige waardeverandering vastgoedportefeuille is gestegen van € 6,5 miljoen naar€ 20,7 miljoen. In 2021 was er sprake van een flinke toename in de onrendabele investeringen vanwege renovaties en nieuwbouw. Dit betreft met name de grote renovaties van de Planetenbuurt en Straakven. We verwijzen naar de toelichting onder 13.1 in de jaarrekening.
•
De niet gerealiseerde waardeverandering vastgoedportefeuille is gedaald van € 70 miljoen naar€ 47,5 miljoen. Dit komt voornamelijk tot uitdrukking in de stijging van de marktwaarde in verhuurde staat van het vastgoed in exploitatie.
De marktwaarde in verhuurde staat wordt door veel factoren beïnvloed. Aanpassingen en validatie van het Handboek zorgen voor verschillen ten opzichte van de marktwaarde 2020. Hieronder lichten we de belangrijkste verschillen ten opzichte van 2020 toe.
•
De stijging van de gemiddelde WOZ-waarde en de toename van de leegwaardestijging en daarmee de verkoopopbrengsten, zorgt voor een stijging van € 59 miljoen.•
De verlaging van de ingerekende verhuurderheffing heeft betrekking op aanpassing van het tarief als gevolg van de motie Hermans. Dit heeft een positief effect van € 26 miljoen.•
Aanpassingen van de overdrachtskosten van 3% naar 9%. Dit zorgt voor een daling van € 57 miljoen.•
De onderhoud instandhoudingsuitgaven van woningen in het uitpondscenario zijn fors gestegen, dit zorgt voor een daling van € 24 miljoen.•
De gemiddelde disconteringsvoet uitponden van woningen is, als gevolg van marktontwikkelingen, gedaald van 6,12% naar 5,97%. De gemiddelde disconteringsvoet doorexploiteren van woningen is, als gevolg van marktontwikkelingen, gedaald van 5,58% naar 5,43%. Dit zorgt voor een stijging van€ 23 miljoen. De marktontwikkelingen houden verband met de risicobereidheid/rendementseisen van beleggers.
•
De niet gerealiseerde waardeverandering portefeuille Verkoop onder Voorwaarden is gestegen van € 0,2 miljoen naar € 0,4 miljoen. Dit is de waardestijging van de portefeuille Verkoop onder Voorwaarden rekening houdend met de gemaakte afspraken.•
De overige organisatiekosten zijn gestegen van € 1,3 miljoen naar € 5,9 miljoen. De stijging komt voornamelijk door de bijdrage van bijna alle corporaties in Nederland om van woningstichting Vestia een financieel gezonde corporatie te maken van, de lasten voor 2021 zijn € 4,3 miljoen.In 2020 was er geen bijdrage voor Vestia.