Jaarverslag 2021
Bestuursverslag 2021
Voorwoord 5
2021 in vogelvlucht 6
1. Dezelfde koers, met veel vooruitgang 7
1.1 Onze opgave 7
1.2 Missie & visie 8
2. Partner van de huurder 13
2.1 Onze doelgroep 13
2.2 Toewijzen 14
2.3 Beschikbaarheid en betaalbaarheid 17
2.4 Huisvesten urgenten 19
2.5 Onze dienstverlening én thuiswerken 20
2.6 Klanttevredenheid 22
2.6.1 KWH-scores 22
2.6.2 Aedes-benchmark 23
2.7 Huurderbelangen 24
3. Partner in de woning 25
3.1 Duurzame en energiezuinige woningen 25
3.1.1 Woningen energetisch verduurzamen 27
3.1.2 Onderhoud en kwaliteit 28
3.2 Portefeuilleplan 29
3.2.1 Omvang en verhuureenheden 29
3.2.2 Nieuwbouw 31
4. Partner in de wijken en de gemeenschap 32
4.1 Leefbare buurten en wijken 32
4.2 Activiteiten per wijk 34
4.3 Samenwerking met partners 36
4.3.1 Prestatieafspraken 37
4.3.2 Toenemende zorgvraag 38
5. Governance (verslag van de Raad van Commissarissen) 39
5.1 Bestuur & toezicht 39
5.1.1 Geschikt voor hun taak 39
5.1.2 Gedragscode integriteit en klokkenluidersregeling 40
5.1.3 Governancecode Woningcorporaties 2020 40
5.1.4 Visitatie 40
5.1.5 Complimenten, tips en klachten 41
5.1.6 Risicomanagement 41
Inhoudsopgave
5.2 Verslag Raad van Commissarissen 42
5.2.1 (Her)benoemingen 2021 44
5.3 Werkwijze Raad van Commissarissen 45
5.3.1 Commissies 47
5.3.2 Toezicht- en toetsingskader 47
5.3.3 Zelfevaluatie 47
5.4 Beloningsbeleid 48
5.4.1 Honorering Raad van Commissarissen 48
5.4.2 Honorering directeur-bestuurder 50
5.5 Accountant 50
6. Onze Organisatie 51
6.1 Organogram Woonpartners 51
6.2 Ontwikkeling organisatie 51
6.3 Medewerkers 53
6.4 Ondernemingsraad 55
6.5 Automatisering en digitalisering 57
7. Financiën 59
7.1 Resultaat 2021 59
7.2 Ontwikkeling onroerende zaken in exploitatie 61
7.3 Toezichthouders 63
7.3.1 Oordeelsvorming over de levensvatbaarheid en financierbaarheid
van de corporatie 64
7.3.2 Verwachte impact van de volkshuisvestelijke bedrijfsdoelstelling en
de investeringen in duurzaamheid op de toekomstige vermogens ontwikkeling 65
7.4 Het bewaken van de kasstromen 65
7.5 Financiële benchmark 66
7.6 Financiering 66
7.6.1 Financiële derivaten 66
7.6.2 Extendible lening 66
7.7 Financieel meerjarenbeleid 67
7.7.1 Investeringen 67
7.8 Stichting Woonpartners en haar verbindingen 68
Verklaring van afkortingen 71
Jaarrekening 2021 72
Overige gegevens 143
Vorig jaar gaf ik in het voorwoord een update over het coronavirus. We hoopten dat het snel voorbij zou zijn.
Het was toen ook duidelijker dan ooit hoe belangrijk het is om een prettig thuis te hebben. In een fijne buurt, waar mensen elkaar zien en helpen als dat nodig is. Corona heeft ons duidelijk gemaakt om nog meer de mens als middelpunt te nemen, in plaats van het huis. Want wonen gaat wel over huizen, maar vooral over mensen. Als 2020 en 2021 ons iets heeft geleerd, dan is het wel hoe belangrijk de verbinding tussen mensen is.
Inmiddels zijn we een jaar verder en de wereld is gelukkig weer op gang gekomen. Kantoren en bedrijven zijn open, medewerkers werken weer meer op kantoor. Het is fijn om elkaar weer te ontmoeten en te spreken.
Dat doet mij goed. Maar op het moment dat ik dit schrijf is er ook een oorlog aan de gang, tussen Oekraïne en Rusland. De impact hiervan kent vele gezichten. Ongeloof en angst gaan hand in hand met stijgende energieprijzen en hoge inflatie. Vluchtelingstromen komen op gang met daarbij de schrijnende beelden en verhalen. Ook Woonpartners en onze partners in de regio maken zich klaar om hulp te bieden waar mogelijk.
Terug naar 2021, een vol jaar waar we actief zijn geweest in een op en neer gaande golf van maatregelen rondom corona. Waarin we, met creativiteit en flexibiliteit, renovaties, het planmatig onderhoud en de verhuringen hebben door kunnen laten gaan. Ook het dagelijks onderhoud hebben we met wat passen en meten op peil kunnen houden. De inzet van onze medewerkers heeft dit, samen met het begrip van onze huurders, mogelijk gemaakt. Daar ben ik trots op.
Verbinding was het uitgangspunt van al onze activiteiten. Verbinding blijven houden met onze huurders maar ook met elkaar. Dit was moeilijker dan andere jaren, omdat we elkaar niet zo vaak fysiek konden ontmoeten of aanwezig konden zijn in de buurten zoals we zouden willen. Maar veel kwam als vanzelf tot stand. Overal zag je initiatieven van mensen die bijdragen aan goed samenleven. Die verbinding, daar blijven we als Woonpartners aan bijdragen. Door zichtbaar en aanwezig te zijn voor onze
huurders, in ons eigen thuis aan de Kasteel-Traverse, maar vooral in de buurten en in de stad Helmond.
De wooncrisis, die is nog steeds springlevend. Er is een woningtekort, de betaalbaarheid staat onder druk en wijken met veel sociaal bezit hebben het moeilijk. Volkshuisvesting staat weer hoog genoteerd op de landelijke agenda. Maar oplossingen zullen langere tijd op zich laten wachten. Dit betekent niet dat Woonpartners op haar lauweren rust. Ook in 2021 hebben we gewerkt aan oplossingen om onze doelen te bereiken. We leverden nieuwe woningen op en renoveerde en verduurzaamde woningen. Ook hebben we mooie leefbaarheidsstappen in onze buurten gezet, wat in dit jaarverslag is terug te lezen.
We geloven in bijdragen aan goed samenleven. Dat iedere partner een puzzelstuk in handen heeft en we samen de puzzel compleet kunnen maken. Woningcorporaties, overheden, zorginstellingen maar ook bewoners zelf. Als iedereen zijn of haar bijdrage levert, al is het maar door een goede buur te zijn, kunnen we samen de buurten en wijken beter maken. Dan kunnen we, als overheden regelgevingen aanpassen, de wachtlijsten verkorten door bij te bouwen. En, als het kabinet de verhuurderheffing afschaft, de huren betaalbaar houden. Laten we daar met z’n allen samen voor gaan.
Bas Sievers
Directeur-bestuurder
Voorwoord
Onze (toekomstige) huurders
Betaalbaar wonen Woningzoekenden
15.000 huurders
Ruim
65%
van onze huurders is 45-plus31%
is 65-plusVertegenwoordigd door: Huurders Belangen Vereniging (HBV) en 28 bewonerscommissies.
Leefbaarheid Waar besteedt Woonpartners de huurinkomsten aan?
Tevredenheid huurders Duurzaamheid / investeringen
Toewijzen
Woonpartners moet aan minimaal 95%
van de huishoudens met recht op huur- toeslag een woning toewijzen die ‘passend’ is.
In 2021 hebben we
98,9%
passend toegewezen.Goedkoop ≤ € 442,46
1 & 2 personen (€ 442,46 t/m € 633,25) 3 of meer personen (€ 633,25 t/m
€ 678,66)
€ 678,66 t/m € 752,33
> € 752,34 Betaalbaar
Betaalbaar
Duur Vrije sector
Doelgroep Inkomen
Primair tot € 32.200
Secundair tussen € 32.200 en € 40.024 Middeninkomens tussen € 40.024 en € 44.655 Urgent woning-
zoekenden
mensen die met spoed een woning nodig hebben en daarin niet zelf kunnen voorzien
We zetten ons actief in voor leefbare buurten.
Met ons Leefbaarheidsfonds ondersteunen we initiatieven die hieraan bijdragen.
Bijdrage 2021:
€ 1,9 miljoen 31%
Onderhoud28%
Algemene kosten (incl. personeelskosten)12%
Rente10%
Sectorheffingen (verhuurdersheffing e.d.)9%
Investeringen in nieuwbouw en woning verbetering9%
Vennootschapsbelasting1%
LeefbaarheidTotaalscore
Algemene dienstverlening 7,6
Woning zoeken 7,7
Nieuwe woning 8,0
Huur opzeggen 8,2
Reparatie 7,9
Onderhoud 7,9
7,9
Wilt u ons hele jaarverslag lezen?
Kijk op www.woonpartners.nl
Woonpartners gaat voor goede en duurzame woningen.
In 2021 hebben we 23 nieuwe woningen toegevoegd aan ons woningbezit.
€ 19,6 miljoen
is uitgegeven aan onderhoud.Kwaliteit woningen
97%
van onze woningen scoort een voldoende, waarvan ruim de helft (56%) als ‘goed’ of‘uitstekend’ wordt beoordeeld.
Energielabels
Verdeling energielabels over het totale woningbezit.
A+ en A B C en D E, F en G Eind 2021 stonden ruim
173.000
woningzoekenden bij Wooniezie ingeschreven.
48.814
van hen waren actief woningzoekend550
vrijgekomen woningen435
regulier verhuurd via Wooniezie115
urgent woningzoekenden gehuisvest8%
4%2%
65%
21%
6%
21%
25% 48%
2021
Woonpartners is een woningcorporatie met circa 7.500 woningen in Helmond. Vanuit onze kernwaarden – betrouwbaar, verrassend en verbindend – werken we met ruim 80 collega’s dagelijks aan het thuis van onze huurders. Samen met bewoners en partners werken aan betaalbare, duurzame woningen in hechte wijken is onze belofte. Dit overzicht laat in vogelvlucht zien hoe 2021 voor ons is geweest.
Woonpartners. Samen maken we thuis.
Visuele samenvatting ondernemingsplan 2020-2024: onze koers, opgave en het zoeken naar de juiste balans
Huurders in Helmond hebben geen belang bij
originaliteit, maar bij continuïteit. Dit verslag laat zien welke stappen we hebben gezet in 2021, om onze koers die in 2020 is uitgezet, te volgen.
We hebben veel woningen gerenoveerd, nieuwe woningen gebouwd en werk gemaakt van onze
duurzaamheidsdoelstellingen. Daarnaast hebben we de band met onze huurder nog verder aangehaald. Logische stappen die voortkomen uit onze strategie, vastgelegd in ons ondernemingsplan
1. Feitelijk deden we in 2021 wat we beloofd hadden. In die zin hopen we ook dat de komende
bestuursverslagen in lijn liggen met onze koers.
Als we naar onszelf kijken dan zien we dat we, door corona mondjesmaat, in het gerenoveerde en verduurzaamde kantoor zijn getrokken. We hebben belangrijke nieuwe stappen gezet in digitalisering en veel van ons beleid geconcretiseerd in heldere plannen. Die moeten zorgen voor nog betere dienstverlening en verdere vergroening. Het woongeluk van onze huurders hangt voor een belangrijk deel samen met hoe klantgericht wij werken. Ook daarin is in 2021 veel vooruitgang geboekt.
1.1 Onze opgave
Kijken we naar onze opgave, dan gaat het over verruimen en vergroenen. We willen als grootste corporatie in Helmond ons aandeel nemen in het oplossen van de grote woningvraag die er is. Dit betekent dat we samen met de gemeente naarstig op zoek zijn naar passende locaties. Anderzijds zochten we naar mogelijkheden om het bouwproces zelf efficiënter te maken. Om sneller meer woonruimte te kunnen realiseren maar ook dat we dit tegen een betere prijs kunnen doen. Door gezamenlijk met andere gemeenten en corporaties 1000 woningen in één keer in te kopen, hebben we daarin een belangrijke stap gezet. Zo kunnen we het aanbod verder verruimen.
1. Dezelfde koers, met veel vooruitgang
We hebben als Woonpartners niet alleen een huisvestingsopdracht, maar ook een vergroeningsopdracht.
Door stevig in te zetten op het verduurzamen van ons bezit en het op termijn zelfs energieneutraal maken van ons woningaanbod, dragen we niet alleen bij aan de duurzaamheidsdoelstellingen van het land. We creëren samen met collega-corporaties ook een vraag die maakt dat innovaties op gang komen. Door hierin samen op te trekken scheppen we schaalgrootte waarmee het ook beter betaalbaar wordt voor de rest van de markt. Dat doen we graag. Verduurzamen zit inmiddels in de genen van Woonpartners. Dat uit zich niet alleen in onze woningen maar zeker ook in ons kantoor, onze vervoersaanpak en onze inkoop.
1.2 Missie & visie
We hebben een missie en deze is onveranderd. Dat geldt ook voor onze visie. Als Woonpartners willen we zorgen voor betaalbaar, prettig en goed wonen. We bieden onze huurders een thuis, samen met onze partners. Dit kunnen we alleen bereiken door als partner samen te werken. Dus door samen met bewoners, gemeente, maatschappelijke organisaties en andere partners, vanuit een gedeelde verantwoordelijk heid, te werken aan een prettig thuis. Binnen die samenwerking hebben we een specifieke rol. Het is aan ons om bij te dragen aan de kwaliteit van wonen in Helmond. Daarbij definiëren we ‘kwaliteit’ als: een voldoende én divers aanbod aan betaalbare en passende woningen in gevarieerde wijken met voldoende doorstroming.
Binnen onze visie speelt ook verduurzaming een belangrijke rol. We maken werk van verduurzaming en stimuleren onze partners en huurders hieraan deel te nemen. Om onze missie te verwezenlijken moeten we zelf een slanke en slagvaardige organisatie zijn. Met gepassioneerde medewerkers die de huurder centraal stelt en die duurzame samenwerkingsverbanden met partners aangaat. Door daarbij ook optimaal te digitaliseren kunnen we onze huurders nog beter van dienst zijn en de samenwerking met onze partners versterken.
Missie
Woonpartners zorgt voor betaalbaar, prettig en goed wonen. We bieden naast een huis ook een thuis. We doen dit samen met onze huurders en onze partners, in en om de woning.
Visie
We willen als partner samenwerken. Samen met bewoners, gemeente, maatschappelijke organisaties en andere partners, werken we vanuit een gedeelde verantwoordelijkheid aan een prettig thuis. We dragen als partner specifiek bij aan de kwaliteit van wonen in Helmond. Dat doen we met een voldoende én divers aanbod aan betaalbare en passende woningen in gevarieerde wijken met voldoende doorstroming.
We maken met onze partners werk van verduurzaming en stimuleren onze huurders hieraan deel te nemen. We zijn zelf een slanke, slagvaardige organisatie met gepassioneerde medewerkers die de huurder centraal stelt en duurzame samenwerkingsverbanden met partners aangaat. We gebruiken digitale middelen om onze huurders nog beter van dienst te zijn en de samenwerking met partners efficiënter te maken.
Vergroenen
Woonpartners wil dat al haar woningen in 2050, of zoveel eerder als mogelijk, van het gas af zijn én energieneutraal zijn. Ook in 2021 zijn daarin vorderingen gemaakt, waardoor het energielabel van onze woningen steeds verder naar voren is geschoven in het alfabet. Maar vergroenen is meer dan het isoleren van woningen. We hebben steeds meer aandacht voor circulair en biobased bouwen.
We moeten hierin groot denken, maar kunnen klein beginnen.
In 2021 hebben we de eerste 15 circulaire keukens geplaatst en hiermee ervaring kunnen opdoen.
Daarnaast is ons kantoor, dat na de renovatie energielabel A++ heeft gekregen, voor ons een voorbeeld wat er op het gebied van duurzaamheid kan worden gerealiseerd. Meubels zijn hergebruikt en materialen zijn opnieuw ingezet. Zo maken de oude bureaus nu onderdeel uit van de keuken in ons lunch-werkcafé de Gasterie en zijn tafels gemaakt van de tredes van de oude wenteltrap. Mooie staaltjes van circulariteit.
Ook in ons vervoer hebben we groene keuzes gemaakt. Ons wagenpark hebben we verkleind en het grootste gedeelte hiervan rijdt nu elektrisch. Daarnaast zijn goede tweedehands (elektrische) fietsen aangeschaft om het gebruik ervan te stimuleren. Tot slot hebben we ons woon-werkverkeer onder de loep genomen en het beleid zo ontwikkeld dat het medewerkers stimuleert om op de fiets of met het OV naar de werkplek te komen.
Vergroenen heeft veel verschijningsvormen. Van het realiseren van groenstroken in Helmondse buurten tot het inzetten van afvalcoaches. Woonpartners initieert en ondersteunt veel van wat er Helmond gebeurt.
Omdat we de noodzaak zien en de mogelijkheden hebben. Verduurzaming is geen activiteit, maar een optelsom van heel veel kleinere activiteiten. Daar zijn we onderdeel van. Om hier meer richting aan te geven en om te inspireren hebben we dit jaar ook een duurzaamheidsvisie2 ontwikkeld. Als aanzet om met elkaar te ontdekken op welke manier we samen kunnen werken aan een duurzame samenleving.
Verbinden
Woonpartners zoekt en vindt de verbinding met haar bewoners. Ondanks corona is in 2021 meer contact gelegd ‘achter de voordeur’. In het afgelopen jaar werden in Helmond-Oost veel gesprekken gevoerd met huurders over zorg, financiën en eenzaamheid. In bijvoorbeeld de wijk Rijpelberg werden, samen met de LEVgroep, gesprekken aan de voordeur gehouden. Zoals dat ook gebeurt op plekken waar renovaties worden uitgevoerd. Overal zijn we op zoek naar de verbinding met
de huurder. En hoewel corona veel deuren op slot hield zijn we toch, wellicht zelfs meer dan ooit, in gesprek met onze huurders geweest. Daarbij konden we meer dan vorig jaar de regels even terzijde schuiven en gesprekken voeren met een menselijke maat.
De voordeur van Woonpartners kon in 2021 gelukkig ook weer open.
Iedereen is welkom in ons eigen thuis, waar de open en transparante entree nu een trefpunt is om gemakkelijk contact te leggen. Een wens die al lang op het lijstje stond en door de renovatie van het kantoor in vervulling is gegaan.
Ook met toekomstige huurders leggen we nu nadrukkelijk meer persoonlijk contact waarbij we niet alleen kijken of de woonomgeving en de woning de juiste match is, maar ook of de betaalbaarheid van de woning passend is. Dat
laatste hoeft er zeker niet toe te leiden dat bewoners de woning niet kunnen betrekken,
maar het kan wel betekenen dat al in een vroeg stadium maatschappelijke partners worden betrokken.
Om de verbinding met onze huurders aan te gaan hebben we het taalniveau van onze schriftelijke uitingen aangepast, waardoor de communicatie met laaggeletterden is verbeterd. Ook het werken met iconen en filmpjes heeft de drempel verlaagd.
Woonpartners wil zich graag verbinden aan haar partners. Want ook hun dienstverlening bepaalt voor een belangrijk deel het woongeluk van onze huurders. In 2021 zijn we een zoektocht gestart naar nieuwe partners voor het dagelijks onderhoud van onze woningen. Daarbij hebben we vooral gekeken in hoeverre de dienstverleningsvisie van deze partijen aansluit op die van Woonpartners. Eind 2021 is met twee partijen een overeenkomst getekend, in het voorjaar van 2022 gaan ze voor ons aan de slag.
In 2021 is Woonpartners ook letterlijk de buurt in gegaan. Zo waren we nadrukkelijk aanwezig tijdens de landelijke Burendag. Daarnaast hebben we tijdens onze eigen activiteit ‘Buurten in de buurt’ letterlijk de (party)tent in de buurt opgezet om de drempel te verlagen voor een persoonlijk gesprek. Om uit eerste hand van onze huurders te horen hoe we onze dienstverlening verder kunnen verbeteren. Veel van de feedback die we hier mochten ontvangen heeft een plek gevonden in de dienstverleningsvisie, die dit jaar is opgesteld.
Uiteraard gaat Woonpartners ook de verbinding aan met haar eigen mensen. Vanuit een welbegrepen eigenbelang, willen we goed voor ze zorgen. Het kantoor met goede, inspirerende en gevarieerde werkplekken is daar een treffend voorbeeld van. Maar in 2021 hebben we ook de vitaliteit van onze mensen willen verbeteren door het inzetten van een wandelapp, een vitaliteitscoach, gezonde maaltijden en een werkdrukscan. Ook is er aandacht geweest voor het geestelijk welzijn van de medewerkers, omdat voor een deel van hen het thuiswerken zonder meer zwaar was. Medewerkers zijn regelingen aangeboden die de juiste balans kennen tussen goed voor de mensen zorgen en verstandig omgaan met onze financiële middelen.
Vernieuwen
De bouw is traditioneel en de corporatiesector inclusief Woonpartners ziet het als haar taak om innovaties op gang te brengen. In het vernieuwen van haar bestaande woningen heeft Woonpartners scherpe keuzes gemaakt. De eerste stap die daar gemaakt wordt is het isoleren van de woningen. Daarmee kan tegen acceptabele kosten veel vooruitgang worden geboekt in het energielabel van de woningen. Het nu al energieneutraal maken van woningen vraagt op dit moment dure techniek. Daarom wachten we op het moment dat nieuwe innovaties of de omvang van de markt deze techniek betaalbaarder maakt.
Met een focus op isoleren en het plaatsen van zonnepanelen boeken we al veel winst. Gemiddeld hebben onze woningen energielabel B en conform de nieuwe meetsystematiek NTA8800 hebben 3500 woningen label A of hoger. Het afgelopen jaar hebben we 700 woningen verduurzaamd. Op 500 woningen en 8 appartementencomplexen hebben we in 2021 zonnepanelen gelegd. Daarmee liggen we op koers voor 2050.
Een belangrijke vernieuwing die in 2021 zorgvuldig is voorbereid en in 2022 haar beslag gaat krijgen is het vernieuwen van het ERP-systeem. Het huidige systeem wordt niet meer onderhouden, waardoor een nieuwe oplossing geselecteerd moest worden. Maar ook een partij die dit nieuwe ERP-systeem binnen de organisatie gaat implementeren. Omdat digitalisering een enorme impact heeft op onze dienstverlening is het selectieproces zeer zorgvuldig verlopen. Dat zal ook voor de implementatie in 2022 gelden, wat niet alleen een technische implementatie zal zijn maar ook impact zal hebben op onze werkprocessen. Binnen die processen komt de huurder meer dan ooit centraal te staan en wordt meer maatwerk voor individuele huurders mogelijk. De vernieuwde ICT in combinatie met nieuwe werkprocessen, gaan ervoor zorgen dat de bereikbaarheid van Woonpartners verbetert en dat er (nog) meer aandacht voor de huurders komt.
Ook in het HR-beleid zagen we vernieuwingen. Steeds beter komt in beeld welke kwaliteiten we binnen Woonpartners nodig hebben. In de gesprekken met medewerkers staat dat voortdurend op de agenda en bij de invulling van vacatures speelt dat de hoofdrol. Omdat de arbeidsmarkt het soms niet mogelijk maakt om de juiste kwaliteit binnen te krijgen, is creativiteit geboden. Zo werd in 2021 de functie van concerncontroller samen met collega-corporatie Volksbelang ingevuld in de vorm van twee parttime overeenkomsten. Woonpartners wil nieuwe kennis en nieuw elan binnenhalen. Daarom staat ook in 2022 de deur open voor stagiaires.
Verkassen
Vanuit een heldere filosofie is ons eigen kantoor gerenoveerd. We wilden niet alleen het gebouw vergroenen, maar ook een fijne, gezonde en inspirerende werkomgeving creëren om daarmee de beste mensen uit de krappe arbeidsmarkt te kunnen halen. We hebben het, net als de organisatie, transparanter gemaakt.
Om medewerkers de noodzakelijke blik naar buiten te geven, maar ook om huurders een warm welkom te geven. De deur staat open en mensen zijn ook welkom in ons eigentijdse lunch-werkcafé: de Gasterie.
Vanwege corona hebben we ons eigen thuis nog niet volledig in gebruik kunnen nemen zoals we dat graag hadden gewild. Over heel 2021 is er toch veel thuisgewerkt. Maar er is wel degelijk al met veel plezier in het kantoor gewerkt, helaas nog niet met een volle bezetting. Dat houden we tegoed.
Woonpartners heeft ook een beleid ontwikkeld om het ‘verkassen’ van huurders in bepaalde gevallen te stimuleren. Huurders met een te grote woning worden in sommige gevallen met voorrang geholpen naar een beter passende maar kleinere woning in dezelfde buurt. Om zo de doorstroming te bevorderen en grotere woningen beschikbaar te maken voor grotere gezinnen. Ook Studio 5701, de studio’s aan de Kasteel Traverse, heeft in 2021 andere bewoners gekregen. We hebben hier tijdelijk de bewoners van Huize d’n Herd van partner SMO kunnen huisvesten, totdat de nieuwbouw van hun nieuwe opvang is gerealiseerd.
Verruimen
De druk op de woningmarkt is groot en is alleen maar groter geworden. We zien enerzijds een instroom van bijvoorbeeld asielzoekers en jongeren die uit huis willen. Anderzijds zien we de instroom van woning- zoekenden die op de overspannen koopmarkt geen woning kunnen bemachtigen. Doordat de koopmarkt overspannen is, blokkeert ook de doorstroming vanuit onze huurwoningen daar naartoe. Bouwen is het antwoord. Woonpartners is daarom samen met de andere corporaties voortdurend met de gemeente in gesprek om locaties toe te voegen, om betaalbare woningen te realiseren. Daarvoor is in 2021 een uniek initiatief genomen; 9 gemeenten en 13 corporaties hebben samen 1000 conceptuele woningen ingekocht.
Door meer te standaardiseren, zonder dat dit aan de buitenzijde tot eenvormigheid leidt, en meer met prefab te werken, kunnen er sneller, tegen een betere prijs volumes gerealiseerd worden. Dat is niet alleen een antwoord op de gevraagde volumes, maar ook op de bouwkosten die met name de laatste drie jaar zo sterk gestegen zijn, dat ze een gevaar vormen voor de betaalbaarheid. Bovendien is prefab een antwoord op het ontstane gebrek aan vakmensen op de bouwplaats.
Het verruimen van de woningvoorraad gebeurt collegiaal met de andere corporaties en in zeer nauwe samenspraak met de gemeente. Inmiddels is een kansenkaart gemaakt, waarop potentiële bouwlocaties zichtbaar worden. Woonpartners zal in de bouw van woningen op deze locaties vanuit grote ambities haar bijdrage leveren. Het aandeel van Woonpartners in de huurwoningmarkt in Helmond is 50%.
Dat zullen we op peil houden.
Verantwoorden
Over de financiën van Woonpartners kunnen we kort zijn. Ook in 2021 was Woonpartners een financieel gezonde organisatie die investeringskracht had. Met de financiën hoeft niet gestreefd tot worden naar optimaal resultaat, maar wél naar een optimale maatschappelijke impact. Investeringen zijn maatschappelijk gedreven en worden financieel getoetst. Dat was zo voor 2021, in 2021 en dat blijft zo. Dat betekent dat Woonpartners ook in 2021 in sommige gevallen gekozen heeft voor de maatschappelijke maatlat in plaats van de financiële maatlat.
Rond huurverhogingen en incasso van de huur heeft Woonpartners de richtlijnen van brancheorganisatie Aedes en de Rijksoverheid gehanteerd. De huren zijn in principe niet verhoogd en huisuitzetting als ultieme dreiging bij incasso is niet ingezet. Omdat corona bij sommige huurders zorgde voor het wegvallen van inkomsten hebben we extra aandacht gegeven aan onze huurders en geanticipeerd op achterstanden. Ook zijn de huisbezoeken daar waar mogelijk doorgegaan. Daardoor zijn de huurachterstanden in 2021 niet opgelopen en liggen ze nog altijd onder de 1%.
Verrassen
We hebben als Woonpartners de neiging om vanuit eigen perspectief en vanuit eigen kennis een volledig bestek neer te leggen voor nieuwbouw en renovatie van onze woningen. Dat zijn we in 2021 steeds meer los gaan laten. Natuurlijk; de eindtermen van een woning zijn wel degelijk bepaald. Maar we laten ons in de exacte uitvoering daarvan nu meer verrassen door de markt, die daardoor met nieuwe, flexibele of zelfs betaalbaardere oplossingen komt. Dat is winst.
Ook zelf willen we meer verrassen. Niet louter aan verwachtingen voldoen maar deze zelfs overtreffen.
Daarvoor hebben we in 2021 een dienstverleningsvisie ontwikkeld die het komende jaar binnen de organisatie zal worden vormgegeven en tot uitvoer zal worden gebracht. Met ruimte voor verrassend maatwerk voor huurders, willen we de verwachtingen van onze huurders overtreffen.
Het is bijzonder dat we dit hoofdstuk afsluiten met een paragraaf over verrassen. Want verrassend is al het voorgaande eigenlijk niet. Woonpartners heeft in 2020 een gedegen ondernemingsplan neergelegd
De behoefte aan sociale huurwoningen is groot en met circa 7.500 woningen is Woonpartners de
grootste woningcorporatie in Helmond.
Daarmee bieden wij ruim 15.000 mensen een dak boven hun hoofd. We willen partner van onze huurder zijn. Om dit te realiseren luisteren we naar de wensen en behoeften van onze huurders, peilen we de tevredenheid en betrekken we hen bij de keuzes die we maken. Met zorg maken we
afwegingen om te komen tot de juiste balans.
2.1 Onze doelgroep
Woonpartners richt zich op haar huurders en op hen die dat graag willen worden: de woningzoekenden.
In alle gevallen gaat het om het bieden van passende huisvesting voor mensen met een bescheiden inkomen. Daarbij onderscheiden we vier verschillende groepen:
1. De primaire doelgroep: huishoudens met een belastbaar inkomen tot € 32.200.
2. De secundaire doelgroep: huishoudens met een inkomen tussen € 32.200 en € 40.024.
3. Huishoudens met een belastbaar inkomen tussen € 40.024 en € 44.655 (de middeninkomens) huisvesten we bij voorkeur in onze niet-DAEB woningen. Omdat ons aandeel in de niet-DAEB-tak gering is, zijn in 2021 ook huishoudens met een middeninkomen in ons DAEB-bezit gehuisvest.
4. Huishoudens met een hoger inkomen (boven € 44.655) behoren in beginsel niet tot onze doelgroep van beleid. We huisvesten huishoudens met een hoger inkomen slechts bij uitzondering binnen ons bezit.
Er zijn mensen die, om verschillende redenen, met spoed een woning nodig hebben. Urgent woning- zoekenden (met beschikking) krijgen hulp bij het met voorrang verkrijgen van een woning. Voor hen stellen we een deel van de kernvoorraad (over het algemeen de sociale huurwoningen) beschikbaar.
Sommige urgente woningzoekenden mogen zelf reageren op woningen, anderen wijzen we een woning toe via bemiddeling.
2. Partner van de huurder
2.2 Toewijzen
De vraag naar woningen is groter dan het aanbod. Dat vraagt om zorgvuldige toewijzing. Mensen die op zoek zijn naar woonruimte in Helmond of omgeving schrijven zich in bij Wooniezie. Op deze website bieden woningcorporaties in de regio Eindhoven-Helmond vrijkomende woningen aan. Inschrijven is gratis en gaat online.
Wooniezie
De vrijkomende woningen worden op de website via verschillende modellen verdeeld. Een deel van de woningvoorraad is toegankelijk op basis van inschrijfduur, een deel via loting en een deel van de woningen wordt direct bemiddeld. De woningen die in 2021 nog via het model ‘snelle reageerder’
zijn toegewezen, zijn eind 2020 gepubliceerd. Vanaf 2021 wordt dit model niet meer gebruikt. Op Wooniezie bieden 17 corporaties/(zorg)instanties uit de regio hun woningaanbod aan. Dit draagt bij aan een transparante woningmarkt voor sociale huurwoningen en vrije vestiging in de Metropoolregio Eindhoven.
29%
52%
19% •
Bemiddeling•
Inschrijfduur•
LotingVerhuringen via verhuurmodellen 2021
(excl. flexwonen, short-stay en leegstandsbeheer)
Aantal woningzoekenden en verhuringen
Eind 2021 stonden ruim 173.766 woningzoekenden ingeschreven. Het aantal actief woningzoekenden (mensen die minimaal één keer in dat jaar reageerden op het woningaanbod) ligt veel lager: in 2021 waren dat er 48.814. In 2021 telde Woonpartners 550 nieuwe verhuringen, waarvan 547 sociale huurwoningen. In totaal zijn 115 woningen verhuurd aan urgent woningzoekenden, circa 21% van het totaal aantal verhuringen.
•
Onder kwaliteitsgrens (€ 0 t/m € 442,46)•
Tot lage aftoppingsgrens (€ 442,47 t/m € 633,25)•
Tot hoge aftoppingsgrens(€ 633,26 t/m € 678,66)•
Boven aftoppingsgrens tot liberalisatiegrens (€ 678,67 t/m € 752,33)•
Boven liberalisatiegrens (> € 752,34)Aantal verhuringen per huursegment
(incl. flexwonen, short-stay en leegstandsbeheer)
6,5%
6,3%
1,1
72,5%
13,6%
Toewijzingsverantwoording
In 2021 zijn 550 woningen verhuurd, waarvan 6 verhuringen boven de liberalisatiegrens. De verhuringen in 2021 (inclusief short-stay en leegstandsbeheer), onderverdeeld naar het type huishouden,
leeftijdsgroep, inkomenscategorie en huurklasse worden weergegeven in onderstaande overzicht.
Aanhangsel E
Eenpersoonshuishouden
Leeftijd Jaarinkomen ≤ € 442,46 > € 442,46
≤ € 633,25
> € 633,25
≤ € 752,33
> € 442,46
≤ € 633,25
> € 633,25
≤ € 752,33
> €752,33 Totaal
< AOW ≤ € 23.725 47 159 2 0 0 0 208
< AOW > € 23.725 9 82 16 0 0 1 108
AOW ≤ € 23.650 10 21 0 0 0 0 31
AOW > € 23.650 1 6 0 0 0 0 7
Totaal 67 268 18 0 0 1 354
Tweepersoonshuishouden
Leeftijd Jaarinkomen ≤ € 442,46 > € 442,46
≤ € 633,25
> € 633,25
≤ € 752,33
> € 442,46
≤ € 633,25
> € 633,25
≤ € 752,33
> €752,33 Totaal
< AOW ≤ € 32.200 4 58 1 0 0 0 62
< AOW > € 32.200 0 8 5 0 0 2 15
AOW ≤ € 32.075 0 11 0 0 0 0 11
AOW > € 32.075 1 9 4 0 0 0 14
Totaal 5 85 10 0 0 2 102
Drie- en meerpersoonshuishouden
Leeftijd Jaarinkomen ≤ € 442,46 > € 442,46
≤ € 633,25
> € 633,25
≤ € 752,33
> € 442,46
≤ € 633,25
> € 633,25
≤ € 752,33
> €752,33 Totaal
< AOW ≤ € 32.200 0 0 0 59 2 0 61
< AOW > € 32.200 0 0 0 8 21 3 32
AOW ≤ € 32.075 0 0 0 0 1 0 1
Totaal 0 0 0 67 24 3 94
Totaal aantal verhuringen 72 353 28 67 24 6 550
2.3 Beschikbaarheid en betaalbaarheid
Om de woningen beschikbaar en betaalbaar te houden voor de doelgroep, is in het huurbeleid vastgelegd dat 85% van onze woningen een aanvangshuur heeft onder de 2e aftoppingsgrens (€ 678,66 prijspeil 1-1-2021). Ongeveer 94% van onze woningen heeft een huurprijs onder de 2e aftoppingsgrens.
De uitdaging ligt vooral in het realiseren van onze ambities op het gebied van duurzaamheid en het beschikbaar en betaalbaar houden van de woningvoorraad voor de doelgroep.
Keuzevrijheid
Om huurders die geen recht hebben op huurtoeslag ook voldoende kans te bieden op een passende huurwoning, mag deze groep reageren op alle sociale huurwoningen. Een aantal grotere woningen met meerdere en/of grotere slaapkamers publiceren we voor een minimale huishoudgrootte. De woningmarkt staat onder druk en de beschikbaarheid van dit type woning voor grotere gezinnen is schaars. We sturen dus niet alleen passend naar inkomen en huurprijs, maar ook op woninggrootte in relatie tot huishoudgrootte. Het doel is het duurzaam passend huisvesten van nieuwe bewoners.
Ongeveer de helft van het woningbezit van Woonpartners bestaat uit eengezinswoningen.
In 2020 hebben we ons portefeuilleplan voor 2020-2030 vastgesteld. Dit plan is de onderlegger voor al onze vastgoedafwegingen in de toekomst. Zo willen we de komende jaren woningen toevoegen en richten we ons ook op de doelgroep met middeninkomens; woningzoekenden die nu niet aan bod komen voor koop of sociale huur. Om een goede invulling te kunnen geven aan onze ambities volgens ons portefeuilleplan, wordt in 2022 ons huurbeleid herijkt.
Verdeling woonruimte en doorstromen bevorderen
Om de beschikbare woonruimte zo eerlijk mogelijk te verdelen heeft Woonpartners in 2021 de volgende maatregelen genomen:
•
De slaagkans van jongeren tot 23 jaar is een groot probleem in de stad.Daarom hebben we woningen gelabeld voor de doelgroep waardoor ze voorrang krijgen op woningen. Daarnaast publiceren we meer woningen met een huurprijs tot € 432,51 via het ‘lotingmodel’ op Wooniezie. Jongeren met een kortere inschrijfduur maken dan evenveel kans als woningzoekenden die lang ingeschreven staan.
•
In het kader van duurzaam passend huisvesten verhuren we grotere eengezinswoningen met meerdere/grotere slaapkamers bij voorkeur aan grotere gezinnen. Dat doen we door huishoudens van drie personen of meer voorrang te geven in Wooniezie op deze grotere eengezinswoningen.•
Om verdringing van de reguliere woningzoekenden te voorkomen, een goede balans in onze wijken te realiseren en de leefbaarheid te bewaken is een deel van de geadverteerde eengezinswoningen alleen beschikbaar voor reguliere woningzoekenden en niet voor urgent woningzoekenden die zelf mogen reageren.Passend toewijzen
Bij de toewijzing van woningen houden we uiteraard rekening met de wet- en regelgeving. Passend toewijzen betekent dat de hoogte van de huur past bij de hoogte van het inkomen en de huishoudgrootte van de woningzoekende. In dit kader moeten huishoudens met recht op huurtoeslag een woning met een huur onder de aftoppingsgrenzen toegewezen krijgen. Woningcorporaties zijn in minimaal 95% van de gevallen hiertoe verplicht. Er is dus een marge van 5% voor uitzonderingssituaties. In 2021 hebben we 98,9% passend toegewezen en hiermee voldaan aan de norm. Vanuit passend toewijzen zetten we de beschikbare ruimte in om bijvoorbeeld grotere gezinnen met een lager inkomen te huisvesten in een duurdere sociale huurwoning. Dat past bij ons doel om mensen duurzaam en passend te huisvesten.
Staatssteunregeling
Woningcorporaties moesten in 2021 tenminste 80% van de vrijkomende sociale huurwoningen toewijzen aan huishoudens met een inkomen van maximaal € 40.024. Woonpartners heeft in 2021 96,7% (529 van de in totaal 547 sociale verhuringen) toegewezen aan deze huishoudens. 10% van de vrijkomende woningen mochten we volgens de staatssteunregeling verhuren aan huishoudens met een middeninkomen tot € 44.655. Woonpartners verhuurde 11 sociale huurwoningen (2%) aan deze doelgroep. Van de maximaal 10% vrije ruimte in de staatsteunregeling werd 1,3% gebruikt (7 woningen) voor huishoudens met een hoger inkomen hoger dan €44.655, die aansloten bij onze maatschappelijke opgave.
Verkoop van woningen
In 2021 hebben we 7 woningen verkocht. Met de opbrengst van de verkoop van deze woningen hebben we onze financiële verkoopdoelstelling behaald.
Huuraanpassing
In overleg met gemeente en huurdersbelangen van de woningcorporaties in Helmond werd in de prestatieafspraken een inflatievolgende huurprijsaanpassing vastgesteld. De maximaal wettelijke huurverhoging voor 2021 was 2,4% (1,4% inflatie + 1%). In 2021 was er onduidelijkheid over het inflatiepercentage: de overheid ging uit van 1,4%, het CBS van 1,3%. Medio februari werd in de Tweede Kamer een motie aangenomen om in 2021 de huren van sociale huurwoningen te bevriezen. Deze beperking geldt tot 30 juni 2022. Het niet doorvoeren van een huurverhoging met 1,3% per 1 juli 2021 leidt tot lagere huuropbrengsten. Niet alleen voor dit jaar maar ook voor de langere termijn.
In 2021 was de Wet Eenmalige Huurverlaging Huurders met een Lager Inkomen van kracht.
Huishoudens in een sociale huurwoning hadden recht op een eenmalige huurverlaging als ze relatief te duur woonden. Hierbij ging het om huishoudens met een inkomen onder de inkomensgrenzen voor passend toewijzen én een huurprijs boven de voor hen geldende aftoppingsgrens. Zij kregen eenmalig recht op huurverlaging naar die aftoppingsgrens. Voor 231 huurders is de huur per 1 mei verlaagd naar de aftoppingsgrens van 1-2 persoonshuishoudens (€ 633,25) en voor 39 huurders naar de
•
80% regulier•
10% middengroep•
10% vrijToewijzing volgens staatssteunregeling
102%
100%
98%
96%
94%
92%
90%
88%
2020 2019
2021
1,3%
5,2%
1,6%
2,0%
1,3%
2,0%
96,7%
93,5%
96,4%
Huishoudens die na 2019 een inkomensdaling hebben gehad en/of waarbij de huurprijs boven de aftoppingsgrens was gekomen, en daardoor ook in aanmerking kwamen voor huurverlaging, konden een verzoek bij ons indienen. Deze eenmalige huurverlaging kon tot en met 31 december 2021 worden aangevraagd. De huurverlagingen zijn van 1 maart 2020 tot en met 1 februari 2022 doorgevoerd. Tot en met 31 december is aan 7 huurders een eenmalige huurverlaging toegekend. Woonpartners heeft in 2021 géén officiële bezwaarschriften ontvangen tegen de huurverhoging.
2.4 Huisvesten urgenten
Woonpartners werkt in het Stedelijk Gebied Eindhoven (SGE)3 met negen gemeenten en tien woning- corporaties samen in een gezamenlijke urgentieverordening. Het doel van deze urgentieverordening is om een vangnet te bieden voor mensen die aangewezen zijn op sociale huurwoningen en zelf niet in staat zijn om tijdig passende woonruimte te vinden. De verordening is er voor verschillende urgentie- categorieën en is in januari 2020 vastgesteld.
Maatschappelijk en volkshuisvestelijk (niet zijnde statushouders) urgenten4 kunnen in Wooniezie met voorrang zelf reageren op het vrijkomende woonaanbod. Hiermee komen wij tegemoet in de behoefte dat bepaalde ‘urgentiecategorieën’ zelf invloed kunnen uitoefenen op de plek waar ze komen wonen en regie hebben over het proces. Dat geeft mensen houvast. Een kanttekening is het neveneffect van verdringing voor de regulier woningzoekenden. Een goede balans tussen het beschikbare aanbod voor urgenten én voor reguliere woningzoekenden is belangrijk. Daarom stellen we niet de volle honderd procent van het vrijkomende woningaanbod beschikbaar voor urgenten. Daarmee bewaken we ook een goede balans in buurten en wijken en voorkomen we een concentratie van kwetsbare groepen. Van de 550 verhuurde woningen zijn er 115 toegewezen aan woningzoekenden met een urgentiebeschikking.
Hiervan hebben 60 urgenten met ‘zelf zoeken’ gezocht naar een woning.
•
78% Regulier•
22% Urgenten•
•
4,6% Sociaal (Woonbegeleiding)•
•
1,1% Volkshuisvestelijke herstructurering•
•
3,6% Urgenten•
•
0% Maatschappelijk (Gemeente)•
•
9,1% Maatschappelijk (Cuse)•
•
1,8% Medisch (Cuse)•
•
0,7% Medisch (WMO)Toewijzing urgenten
3 SGE: Het Stedelijk Gebied Eindhoven vormt het hart van Brainport en is een sterk internationaal georiënteerde regio met innovatieve bedrijvigheid en een hoogwaardig woon- en leefklimaat. De gemeenten Best, Eindhoven, Geldrop-Mierlo, Helmond, Nuenen, Oirschot, Son en Breugel, Veldhoven en Waalre vormen samen het SGE.
4 Maatschappelijke urgent: is een woningzoekende met een bijzondere situatie die dringend woonruimte nodig heeft.
20,9%
79,1%
4,6%
3,6%
9,1%
1,8%
0,7
1,1%
In 2021 is 20,9% van het beschikbare aanbod van sociale huurwoningen toegewezen aan urgent woningzoekenden. De verhuur van vrijkomende woningen voor tijdelijke huisvesting of wonen met zorg (in- en extramuraal) blijven hierbij buiten beschouwing.
Verhuur via intermediair
In 2021 hebben we afscheid genomen van de intermediaire verhuur via Camelot bij Studio 5701 en HIER/HERE. Het contract van Studio 5701 liep ten einde en HIER/HERE is reguliere huur geworden.
De studio’s van Studio 5701 zijn ingezet voor de tijdelijke huisvesting van de bewoners van Stichting Maatschappelijke Opvang (SMO) Helmond, die vanwege sloop en nieuwbouw moeten uitwijken.
2.5 Onze dienstverlening én thuiswerken
Ondanks corona gaat de dienstverlening door. Zodra het weer mogelijk was hebben we onze deuren geopend voor vrije inloop van onze gasten, zowel huurders als partners. We hebben de openingstijden van ons kantoor verruimd. Vanaf januari zijn we ook in de middag open voor vrije inloop. Op vrijdagmiddag zijn we gesloten. We zijn zichtbaar aanwezig in ons kantoor en het transparante glas in de ramen nodigt uit om binnen te lopen. We zijn trots om onze gasten in ons vernieuwde kantoor te verwelkomen. Door corona hebben we geleerd om hybride te werken, zowel op kantoor als thuis. Daardoor hebben we een mooie verbeterslag gemaakt en werken we voornamelijk digitaal en daardoor papierloos. Onze telefonische bereikbaarheid is verbeterd door onze nieuwe telefonie inrichting.
Extra aandacht voor verhuisproces en begrijpelijke taal
In het verhuisproces hebben we aanpassingen gedaan die het proces verbeteren. Naast een duidelijk verhuisgesprek waarin we onze huurders goed informeren wat we verwachten van elkaar, vinden ook meer persoonlijke intakes plaats met aandacht voor de persoonlijke situatie van toekomstige huurders.
We zijn alert op de financiële positie van nieuwe huurders en anticiperen sneller op een betalings- achterstand. Zo zijn we er op tijd bij en kan met de preventief incassomedewerker snel hulp worden
geboden. Daarnaast hebben we veel aandacht gegeven aan onze correspondentie en de schrijfstijl aangepast naar begrijpelijke taal voor onze huurders. Ook de informatie op onze website is aangepast en verduidelijkt met visuele ondersteuning zoals afbeeldingen of filmpjes.
Woning zoeken en vinden
Steeds vaker passen we maatwerk toe binnen de kaders van de woonruimteverdeling. We streven naar een transparant proces van woningaanbod, waarbij we de regie bij de woningzoekende willen houden.
Zo kunnen vanaf februari 2021 urgent woningzoekenden zelf zoeken en reageren op het aanbod op Wooniezie. We sturen strakker op passend woningaanbod waarbij we kritisch kijken naar een eerlijke verdeling: huishoudgrootte - inkomen - leeftijd, met aandacht voor de jongerenhuisvesting.
Doorstroming en maatschappelijke toewijzing
Bij het nieuwbouwproject Schryverskade waar huurders hebben meegedacht over het ontwerp, is extra aandacht gegeven aan de mogelijkheid voor doorstroming vanuit de wijk. Door woningzoekenden binnen het postcodegebied voorrang te geven op deze woningen worden senioren duurzaam passend gehuisvest (van groot naar beter) en de grotere eengezinswoningen komen beschikbaar voor gezinnen. Zo ontstaat een win-win binnen de krappe woningmarkt.
In het nieuwbouwproject Kleine Vos hebben we geëxperimenteerd met maatschappelijke toewijzing: woningzoekenden in de leeftijd tot 27 jaar hebben gemotiveerd ‘gesolliciteerd’ op de woningen. We sturen daarmee op een goede mix van bewoners in een kwetsbare en dynamische omgeving.
Het wooncomplex Studio 5701 hebben we vrijgemaakt voor de tijdelijke huisvesting
van de bewoners van SMO Helmond, in verband met de verbouwing van opvanglocatie Huize d’n Herd. De bewoners van de studio’s die gehuisvest waren met een flexcontract, hebben elders een passende studio aangeboden gekregen. Daarbij heeft de tijdelijke huurovereenkomst vanuit Flexwonen plaatsgemaakt voor een vaste huurovereenkomst. Bewoners krijgen daarmee meer rust en stabiliteit over hun woonperspectief.
Terugdringen huurachterstanden en ontruimingen
Schulden hebben grote negatieve gevolgen op iemands sociale netwerk en gezondheid. In het geval van huurachterstanden kan een te hoge achterstand leiden tot huisuitzetting. Dat gebeurt als de huurder meermalig de betalingsregeling met de woningcorporatie niet nakomt en de huurachterstand blijft oplopen. Maar ook als er geen contactmomenten zijn geweest met de huurder en ook de maatschappelijke partner geen resultaat kan bieden. Oorzaken van oplopende huurachterstanden zijn divers. Enerzijds beschikken deze huurders over onvoldoende financiële middelen. Anderzijds hebben ze veelal andere zorgen, zoals psychische en sociale problemen.
In 2020 hebben we het incassoproces meer vanuit een persoonlijke / maatschappelijke benadering opgezet, waarna we dit in 2021 geïmplementeerd hebben. We sturen bij betalingsregelingen op maatwerk, passend bij de persoonlijke situatie. We hebben onze medewerkers extra getraind op het herkennen van armoede met de training ‘Armoede onder de loep’. We zetten in op preventie door vroegtijdig het gesprek aan te gaan ter voorkoming van oplopende problematiek in het belang van de huurder. Dat betekent dat we huurders laagdrempelig informeren over wat te doen bij betalingsachterstanden. We maken gebruik van een stoplichtentool bij nieuwe huurders en gaan hierover in gesprek tijdens de intake voordat we de woning definitief toewijzen.
2.6 Klanttevredenheid
Om onze huurders een zo optimaal mogelijke dienstverlening te kunnen verstrekken, vinden we het belangrijk om meer zicht te krijgen op de tevredenheid van onze huurder bij diverse primaire processen.
Door inzicht in de tevredenheid te krijgen kunnen we onze dienstverlening beter afstemmen op de wensen van onze huurders.
In 2021 heeft Woonpartners de keuze gemaakt om de klanttevredenheidsonderzoeken in de toekomst op een andere, meer eigentijdsere, wijze in te richten. Het Kwaliteitscentrum voor en door Woning- corporaties (KWH) heeft tot en met september de onderzoeken uitgevoerd. Vanaf november 2021 worden de tevredenheidsonderzoeken uitgevoerd door KCM-Survey. Woonpartners heeft hiermee gekozen voor een andere opzet en methodiek, waardoor de scores van KWH en KCM niet met elkaar te vergelijken zijn. Daarom sluiten we 2021 af met de verslaglegging van de onderzoeken uitgevoerd door KWH. Tot en met september heeft KWH onze klanttevredenheid gemeten. Dit is gebeurd op 5 onderdelen: Algemene dienstverlening, Zoeken en Betrekken van een nieuwe woning, Huur opzeggen, Reparatieverzoeken en Onderhoud.
2.6.1 KWH-scores
Woonpartners heeft op alle onderdelen van het KWH-huurlabel hoger gescoord dan de norm die KWH stelt: 7.0 op alle onderdelen en een klanttevredenheidspercentage van minimaal 85%. We hebben op diverse onderdelen mooie scores behaald. De totale KWH-score is in 2021 met een 7,9 gelijk gebleven met de score in 2020. Per labelonderdeel zijn er in 2021 wel verschillen te zien in de KWH-score in vergelijking met 2020.
•
2021•
2020KWH scores per labelonderdeel
8,4 8,2 8,0 7,8 7,6 7,4 7,2 7,0 6,8
Totaal huurlabelKWH
Algemene dienst- verlening
Woning
zoeken Nieuwe
woning Huur
opzeggen Reparaties Onderhoud
2.6.2 Aedes-benchmark
Jaarlijks voert branchevereniging woningcorporaties Aedes een benchmark uit. De benchmark is een mooie manier om te zien hoe je het als corporatie doet ten opzichte van je collega-corporaties. In 2021 is de Aedes-benchmark voor de achtste keer uitgevoerd. Ook Woonpartners heeft haar cijfers ingeleverd, die gaan over het tijdvak september 2020 tot en met juli 2021.
Prestatieonderdelen en scores
De benchmark bestaat uit vijf prestatievelden waarop corporaties worden beoordeeld: Huurdersoordeel, Bedrijfslasten, Onderhoud & Verbetering, Duurzaamheid en Beschikbaarheid & Betaalbaarheid. Het Huurdersoordeel gaat over de dienstverlening van de corporatie. De totaalscore hiervan is opgebouwd uit drie deelscores. De cijfers van de Aedes-benchmark laten een ander beeld zien dan de cijfers van KWH in paragraaf 2.6.1. Dit komt omdat de Aedes-benchmark inzoomt op specifieke vragen die leiden tot de scores van de labelonderdelen die in paragraaf 2.6.1. staan.
Op twee van de drie onderdelen scoren we hoger dan het gemiddelde van de sector. Huurders geven onze dienstverlening bij reparatieverzoek een lagere waardering. Dit onderdeel telt ook het zwaarst mee in de weging van de Aedes-benchmark. Het eindoordeel is voor 2021 een B. Deze onderzoeken geven ons handvaten om schommelingen in de scores te verklaren. Gerichte acties zijn uitgezet om de dienstverlening daar waar nodig aan te passen en zo nodig te verbeteren. Ook is kritisch gekeken naar de processen, met als doel om onze dienstverlening te optimaliseren.
Aedes-benchmark, scores huurdersoordeel
Scores huurdersoordeel Woonpartners Letter Gemiddeld sector
Reparatieverzoek 7,6 B 7,7
Nieuwe huurders 8,1 A 7,7
Vertrokken huurders 7,7 B 7,5
2.7 Huurderbelangen
In december 2021 bestond het bestuur van de Huurders Belangen Vereniging (HBV) uit 3 personen en 1 adviserend (voormalig) lid. Het invullen van de bestuursfuncties blijft een aandachtspunt. Steeds minder mensen zijn bereid om tijd te investeren in bestuurdersfuncties bij vrijwilligersorganisaties en dat heeft zijn weerslag op de zoektocht van de HBV. In 2021 zijn met de HBV opnieuw diverse gesprekken gevoerd over het creëren van een duidelijker beeld van de organisatie richting de huurders.
Helaas moeten we constateren dat het nog niet is gelukt hierin stappen te zetten, ondanks aandacht voor de HBV in ons bewonersmagazine en pogingen om samen meer op te trekken. Eind 2021 heeft de HBV hulp gevraagd voor professionele ondersteuning, om haar missie duidelijker te krijgen en dit beter onder de aandacht te brengen bij huurders. Ook staat de nieuwe website klaar om online te gaan.
Structuur gesprekken
In 2021 is meer focus geweest op het verbinden van belangen in het contact, vanuit gelijkwaardigheid het gesprek voeren in het belang van onze huurders, waarin beiden de eigen belangen behartigd.
Er hebben vier bestuurlijke overleggen plaatsgevonden. Daarnaast is regelmatig tussentijds contact geweest met het bestuur op actuele thema’s. De contacten verlopen altijd in goede sfeer en zijn constructief. De HBV kenmerkt zich tijdens de contacten als een kritisch meedenkende vereniging, die de belangen van de huurders hoog in het vaandel heeft staan.
Inspraak
In 2021 is er veel van de HBV gevraagd in het kader van advies. De begroting, de jaarlijkse huuraanpassing (waarvan later is besloten dat er een huurbevriezing gold), de duurzaamheidsvisie, het stallingsbeleid, de aanbesteding voor een nieuw contract met betrekking tot niet-planmatig onderhoud en de dienst- verleningsvisie zijn ter advisering of instemming aan de HBV voorgelegd. De druk op de kleine organisatie van de HBV is met deze vragen groot. Zeker als we ook vaker een beroep op ze willen doen voorafgaand aan het opstellen van een beleid of tijdens aanbestedingstrajecten. Om die reden is het belangrijk dat we in 2022 nieuw inzicht krijgen over waar de prioriteiten van de HBV liggen, zodat we op basis daarvan kunnen bepalen hoe we elkaar vinden op de onderwerpen en waar we elkaar kunnen versterken.
We zijn continu in ontwikkeling. Niet alleen vanuit onze eigen ambitie, ook vanuit de omgeving waarin we ons bewegen. De wereld is dynamisch en we spelen daar waar wenselijk of noodzakelijk is op in. We benutten onze kansen en maken optimaal gebruik van de mogelijkheden.
Als we terugkijken heeft dit geleid tot nieuwe initiatieven en verrassende resultaten bij de uitvoering van ons ondernemings- en portefeuilleplan. Maar ook bij de ontwikkeling van onze duurzaamheidsvisie. Deze tred zetten we in de toekomst voort.
Samen met onze partners en stakeholders spannen we ons dagelijks in om onze doelen te bereiken.
We richten ons in de samenwerking niet alleen op het verduurzamen van onze woningvoorraad. Ook circulariteit, het uitbesteden van het dagelijks onderhoud en de realisatie van de nieuwbouwopgave zijn inspirerende mijlpalen van 2021. Deze zetten we de komende jaren in om in de toekomst te beschikken over een kwantitatieve en kwalitatieve woningvoorraad die aansluit bij de woonwensen van onze huurders.
3.1 Duurzame en energiezuinige woningen
Sinds 2021 beschikken we over de duurzaamheidsvisie ‘Groots denken, klein beginnen en samen duurzaam eindigen’. Een hele mond vol. De intentie erachter is dat we het belangrijk vinden dat iedereen een bijdrage kan leveren aan een duurzame samenleving. We zetten in op het duurzaam renoveren en bouwen. En op een gezonde en leefbare leefomgeving, het creëren van bewustzijn bij onze huurders en duurzame samenwerkingsverbanden.
Duurzaamheid is natuurlijk geen nieuw begrip binnen Woonpartners.
De afgelopen jaren hebben we ons ingezet om de woningen energetisch te verduurzamen. Dit zien we terug in de gemaakte labelstappen. Maar er wordt steeds meer van ons verwacht. Het CO2-neutraal maken van onze woningen en circulariteit zijn daarin belangrijke elementen. Maar ook het betaalbaar houden van de woningen hoort daarbij. Andere focuspunten waar we met elkaar aan werken zijn:
•
De kartrekkersrol in Helmond. We nemen initiatieven en werken proactief samen.•
Het verder motiveren en stimuleren van onze huurders en partners om een bijdrage te leveren aan duurzame samenleving.•
Circulariteit breder bekijken dan alleen vanuit het perspectief hergebruik materialen.Om onze doelen te verwezenlijken is het van groot belang om duurzaam te denken en te doen.
We werken proactief samen, nemen initiatief en zoeken partners die bij ons passen. We streven naar een circulaire ketensamenwerking met verschillende bedrijven.
3. Partner in de woning
Innovatie
Bij beweging hoort innovatie. We volgen de innovaties op de voet en schatten de risico’s in. Daar waar het wenselijk is, steken we ons hoofd boven het maaiveld uit. Zo hebben we in 2021 circulaire keukens geplaatst bij woningen in het renovatieproject Straakven. Ook hebben we ons kantoor verduurzaamd naar label A++ en scoren we daar een BCI (Building Circularity Index) van 58%
(0% is volledig lineair en 100% volledig circulair). Van deze renovatie hebben we veel geleerd op het gebied van circulariteit. Diverse materialen zijn hergebruikt. Zo is 95% van het meubilair tweedehands.
Begin 2021 hebben we een contract getekend met collega-corporaties en gemeenten voor het nieuwbouwconcept WoonST (gestandaardiseerde sociale huurwoningen)7. Dit concept draagt ertoe bij dat we onder andere sneller en betaalbaarder kunnen bouwen. Een mooie stap naar toekomstig bouwen.
3.1.1 Woningen energetisch verduurzamen
Eén van de wegen die we bewandelen, is het verduurzamen van onze woningvoorraad door energetische maatregelen toe te passen. We hebben in 2021 circa 450 woningen verduurzaamd naar label A of hoger. En we hebben de energielabels van onze woningen overgezet naar de ‘nieuwe’
systematiek NTA8800. Vol trots zien we dat 48% van onze woningvoorraad minimaal over een label A beschikt (EP kleiner of gelijk 160). Hiermee voldoen we nagenoeg aan onze portefeuilledoelstelling, minimaal 50% van onze woningvoorraad heeft in 2030 een label A of hoger.
Hieronder staan enkele voorbeelden van complexen die in 2021 zijn verbeterd.
•
Straakven: 32 woningen van gemiddeld label C naar gemiddeld label A•
Oostende: 3 woningen van gemiddeld label D naar gemiddeld label A•
Wethouder van Wellaan: 12 woningen van gemiddeld label D naar gemiddeld label AHet vergroenen van onze woningvoorraad gaat verder dan alleen het toepassen van energetische maatregelen. We zetten ook in op circulair en biobased bouwen. In 2021 hebben we het besluit genomen om 156 woningen in Straakven en circa 120 woningen in de Planetenbuurt groots aan te pakken, zowel de binnen- als buitenzijde van de woningen. Bij het proces hebben we marktpartijen gevraagd mee te denken over innovatieve duurzaamheidsoplossingen. Dit heeft bij Straakven geresulteerd in circulaire keukens en bij de Planetenbuurt in gevelgroen.
Verdeling energielabels over het totale woningbezit
Energielabel Percentage
A+ en A 48%
B 21%
C en D 25%
E, F en G 6%
Zonnepanelen
We stimuleren onze huurders om zelf een bijdrage te leveren aan een duurzame samenleving. Vandaar dat we in 2018 gestart zijn met een driejarig project
‘Zonnepanelen’. Het project is succesvol en zetten we verder voort. In 2021 hebben we bij 520 eengezinswoningen zonnepanelen geplaatst en bij 8 appartementencomplexen een collectieve aansluiting. In totaal hebben we vanaf 2018 1.220 eengezinswoningen en 35 appartementencomplexen op deze wijze verduurzaamd. De vraag naar zonnepanelen en collectieve aansluitingen zien we toenemen, vooral nu de gasprijzen het afgelopen jaar fors zijn gestegen. Kortom een succesfactor die bijdraagt aan klantgerichtheid, betaalbaarheid en het energieneutraal maken van onze woningvoorraad.
3.1.2 Onderhoud en kwaliteit
We vinden het belangrijk dat onze huurders in een veilige, duurzame en betaalbare woning wonen met comfort. Om dit waar te maken, houden wij nauwlettend de kwaliteit van onze woningen in de gaten door conditiemetingen uit te voeren volgens NEN 2767. Meer dan de helft van onze woningvoorraad wordt beoordeeld als ‘goed of uitstekend’.
In 2021 hebben we met in achtneming van de coronamaatregelen onderhoud gepleegd aan onze woningen. Zo is er bij circa 730 woningen de buitenzijde opnieuw geschilderd. Bij 120 woningen zijn de platte daken vervangen, bij 80 woningen zijn de ventilatiekanalen gereinigd, in 7 complexen is de verlichting vervangen door ledverlichting en in 3 complexen zijn de brandmeldinstallaties vernieuwd.
Ook hebben circa 200 woningen een badkamer-, keuken- en toiletrenovatie ondergaan en bij 20 woningen zijn de keukenblokken vervangen.
Asbestbeleid
We zijn in 2016 gestart met uitvoering te geven aan ons asbestbeleidsplan. Ons doel is om in 2024 een asbestveilige en grotendeels asbestvrije woningvoorraad te hebben. Om dit te bereiken saneren we asbest bij mutatieonderhoud, renovatie- en planmatige werkzaamheden en bij duurzaamheidsingrepen.
Daarmee liggen we op schema.
Conditiescores totale woningbezit (volgens NEN 2767)
Conditiescore Percentage
1: uitstekend 15%
2: goed 41%
3: voldoende 41%
4: matig 3%
5: slecht 0%
Niet-planmatig onderhoud
In 2021 zijn we op zoek gegaan naar een nieuwe partij voor ons dagelijks onderhoud, een droompartner!
De aanleiding daarvoor is het aflopen van het contract met de huidige aannemer, in het eerste kwartaal van 2022. Gezien de omvang van de opdracht en de gewenste risicospreiding zijn er twee droompartners geselecteerd.
Wat is bij de selectieprocedure anders gegaan dan voorheen? Bij de selectie van onze nieuwe droompartners is naast de gebruikelijke prijs-kwaliteitverhouding van het onderhoud ook gelet op het dienstverlenende vermogen van onze partners. We willen met onze huurders samen aan de slag, door te luisteren en hun vragen en behoeften serieus te nemen. De dienstverlenende houding speelt daarin een cruciale rol. Onze huurders hebben beperkte keuzevrijheid als het gaat om de woning en de service die daarbij hoort. Vandaar dat gastheerschap bij ons hoog in het vaandel staat. Het traject dat we met de medewerkers en partners doorlopen hebben is als zeer positief ervaren. Dit heeft uiteindelijk geleid tot twee droompartners8, die in het voorjaar van 2022 aan de slag gaan.
3.2 Portefeuilleplan
We leven vandaag, maar dit weerhoudt ons er niet van om naar de toekomst te kijken. Tenslotte streven we niet alleen vandaag de dag naar een passende, duurzame en betaalbare woning waar onze huurders zich thuis voelen. Maar ook in de toekomst.
Jaarlijks monitoren we de voortgang van de realisatie van het portefeuilleplan. Zoals eerder genoemd lopen we bij het verduurzamen van onze woningvoorraad naar label A voor op planning. De realisatie van de nieuwbouw loopt gestaagd. Naast het monitoren toetsen we de interne en externe ontwikkelingen die van invloed zijn op onze portefeuillestrategie, vastgesteld in ons portefeuilleplan. Zo hebben we onze complexen in 2021 opnieuw onder de loep genomen en de effecten op het portefeuilleplan, zowel volkshuisvestelijk als financieel, in beeld gebracht. Door deze complexsessies te doen, zorgen we ervoor dat theorie en praktijk nauwer met elkaar worden verbonden.
3.2.1 Omvang en verhuureenheden
De woningmarkt staat onder druk. Daarom bereiden we onze woningvoorraad uit tot 2030. Enerzijds om te voldoen aan de vraag naar sociale woningen. Anderzijds om de middeninkomens de mogelijkheid te geven om zich te huisvesten.
Ons doel is om in 2030 8.500 woningen in portefeuille te hebben. Om hieraan te voldoen, sturen we op het behoud van onze bestaande woningvoorraad en realiseren we tot 2030 circa 1.260 nieuwbouw- woningen. De verkoop- en sloopopgave wordt daardoor beperkt tot 10 verkopen per jaar en 180 woningen sloop tot 2030.
Overname woningcomplexen
In het najaar van 2021 hebben we twee woningcomplexen overgenomen van woningbouwvereniging Volksbelang9. Het overnemen van de woningen past bij onze strategie, om het woningbezit in Helmond uit te breiden. Daarnaast draagt de verkoop van woningen aan een collega woningcorporatie bij aan het behoud van deze woningen binnen de sociale woningvoorraad van Helmond.
8 Lees hier meer over de aanpak en onze droompartners.
Verhuureenheden
Op 31 december 2021 hebben we 9.283 verhuureenheden (inclusief verhuureenheden), waarvan 7.627 woongelegenheden (inclusief extramuraal zorgvastgoed). Door het aanbieden van een divers aanbod in de wijken, zorgen we ervoor dat onze huurders in een betaalbare en passende woning kunnen wonen.
En we bevorderen de doorstroommogelijkheden. Onze huidige portefeuille kent de volgende verdeling qua huurprijzen (netto huur).
Portefeuilleplan Helmond
In Helmond zijn 6 woningcorporaties actief. In 2020 is de behoefte ontstaan om een gezamenlijke portefeuillestrategie te ontwikkelen. Hierdoor zijn we als collectief in staat om op een professionele wijze invulling te geven aan de volkshuisvestelijke opgave in Helmond. In 2021 heeft dit initiatief geleid tot een wensportefeuille 2035. We hebben nu collectief inzicht in de ontwikkelingsrichting van de sociale woningvoorraad in Helmond tot 2035 en de financiële haalbaarheid daarvan. Een mooi resultaat op lokaal niveau met perspectief naar de toekomst.
Verdeling huurprijzen
Grens Percentage
Onder kwaliteitsgrens 21%
Tot lage aftoppingsgrens 65%
Tot hoge aftoppingsgrens 8%
Boven aftoppingsgrens tot liberalisatiegrens 4%
Boven liberalisatiegrens 2%
