Discourses

De gewijzigde context heeft er mede toe geleid dat deze traditionele werkwijze niet meer levensvatbaar is, waardoor men genoodzaakt was om verder te gaan kijken naar een andere ontwikkelstrategie. Een strategie die gevormd wordt door organische gebiedsontwikkeling te combineren met het toestaan van tijdelijke activiteiten (Slappendel, persoonlijke communicatie, 23 oktober 2013). Echter vraagt het toestaan en implementeren van deze nieuwe ontwikkelstrategie niet alleen om een andere houding, maar ook om een andere rol van het bestuur en de ambtelijke organisatie (Slappendel, persoonlijke communicatie, 23 oktober 2013). Binnen deze paragraaf zal er nagegaan worden in hoeverre er binnen het Waalfront andere ideeën en/of werkwijzen gehanteerd worden. Daarnaast zal er gekeken worden op welke wijze de regiegroep om is gegaan met het implementeren van het veranderingsvoorstel.

Uitnodigingsplanologie

Voorafgaand aan de Vijfde Nota Ruimtelijk Ordening (hierna te noemen Nota Ruimte) verscheen in 1999 de startnotitie. De door de ministerraad vastgestelde Nota Ruimte heeft als ondertitel ‘De ruimte van Nederland’ gekregen, dat voortkomt uit het motto van minister Dekker ‘van hindermacht naar ontwikkelkracht’. In de Nota Ruimte wordt de visie van het kabinet weergegeven met betrekking tot de ruimtelijke ordening in Nederland. Hierin zijn verschillende basiskwaliteitseisen geformuleerd die voor geheel Nederland gelden. Daarnaast zijn er ten aanzien van bepaalde ruimtelijke aspecten beslissingen opgenomen die van nationaal belang zijn. De in 2004 gepubliceerde Nota Ruimte in combinatie met onderliggende VINEX vormen gezamenlijk het ruimtelijk beleid zoals wij dat in Nederland kennen (Nozeman, et al., 2008). In tegenstelling tot de VINEX zijn de contouren rondom toekomstige woningbouw in de Nota Ruimte minder helder aangegeven. Wel wordt in de Nota Ruimte de decentralisatie van taken en bevoegdheden aangehouden, hetgeen tot uiting komt in een nieuwe vorm van planologie genaamd ontwikkelingsplanologie (Ministerie van VROM, 2004). Needham (2003) stelt dat de Rijksoverheid bij ontwikkelingsplanologie op hoofdlijnen aanstuurt, waarbij de lagere overheid de samenwerking aangaat met private partijen om gezamenlijk te komen tot meer initiatieven en hogere plan kwaliteit van de ruimtelijke omgeving. Dit met als doel om met behoud van waardevolle groengebieden, de Nederlandse economie te versterken en te streven naar krachtige steden en een vitaal platteland (Dammers et al., 2004; Van der Krabben, 2011b). Needham (2003) geeft aan dat de toelatingsplanologie zeer geschikt is voor het tegengaan van ongewenste ontwikkelingen. Het is echter minder geschikt, omdat het wijzigen van het bestemmingsplan in sommige situaties afdoende is om een gewenste ontwikkeling op initiatief van een ontwikkelaar

tot uitvoering te brengen. Daarnaast wordt het gebruik van creativiteit ontmoedigd, doordat ontwikkelingsplanologie ontwikkelaars een geringe flexibiliteit bieden (Needham, 2003).

In tegenstelling tot de traditionele gebiedsontwikkeling waarbij gemeenten door middel van beleidskaders sturing geven aan de gewenste ontwikkeling zal gemeente Nijmegen bij het toepassen van de nieuwe ontwikkelstrategie meer uitnodigend moeten opereren om zodoende organische gebiedsontwikkeling en het toestaan van tijdelijke initiatieven in het Waalfront mogelijk te maken (Gemeente Nijmegen, 2012e). Binnen deze faciliterende rol proberen gemeenten minder vaak het initiatief te nemen. In het vakjargon ook wel bekend als uitnodigingsplanologie. Gemeenten proberen hierbij een faciliterende rol in te nemen om te komen tot een (her)ontwikkeling van het gebied (Van der Krabben, persoonlijke communicatie, 22 oktober 2013). Volgens Van Hees (2013) is het hierbij essentieel dat gemeenten goed nadenken en argumenteren over de ontwikkelstrategie die men bereid is te hanteren. Dit kan enerzijds actief zijn, maar een gemeente kan ook een faciliterende rol innemen. Bij deze laatste strategie is het van belang dat de markt deze rol ook moet kunnen oppakken. Met andere woorden: “de

markt moet er dan wel wat aan kunnen verdienen, anders komt het nooit van de grond”. Van Hees

(2013 is van mening dat gemeente vanuit maatschappelijk perspectief soms in een gebied moet investeren, omdat de herontwikkeling van dit gebied dermate grote investeringen vergt, dat er op korte termijn geen haalbare businesscase gegenereerd kan worden. Het is aan de gemeentelijke politiek om af te wegen in hoeverre het verantwoord is om gemeenschapsgeld in te zetten voor het inrichten van een gebied (Schimmel, persoonlijke communicatie, 24 oktober 2013). Het project is vanwege haar goede landschappelijke ingreep van bovenstads belang en heeft hiermee de status sleutelproject gekregen. Met de herontwikkeling van het gebied zal er ruimtelijke kwaliteit aan de stad en de regio worden toegevoegd, net zoals er woonkwaliteit van de aangrenzende wijk wordt toegevoegd met wonen aan de Waal. Hierdoor zal naast de sociale structuur ook de veiligheid rondom het gebied bevorderd worden. Tevens zal de OZB van de omliggende wooneenheden toenemen (Van Hees, persoonlijke communicatie, 25 november 2013). Van Hees (2013) is dan ook van mening dat wanneer men deze positieve effecten in een maatschappelijke kosten-batenanalyse uit zal drukken in euro’s, de herontwikkeling van het Waalfront nog steeds een goede investering zal zijn. In dit verband hebben de Rijksoverheid, de Provincie en de gemeente Nijmegen besloten om toch voor dit project ca. 100 miljoen euro’s aan subsidies beschikking te stellen (Schimmel, persoonlijke communicatie, 24 oktober 2013). Van Hees (2013) voegt hieraan toe dat de markt echter wel nadrukkelijk zal worden betrokken om

“het financiële rendement voor de gemeente zo maximaal mogelijk te maken”, maar eigenlijk “is het gewoon gekkenwerk” (Van Hees, persoonlijke communicatie, 25 november 2013).

Een daadkrachtige projectorganisatie

Van Hees (2013) is van mening dat de werkwijze van gebiedsontwikkeling lang en erg diep is ingenesteld in het Nederlandse gebiedsontwikkelingssysteem, waardoor een verandering niet zomaar kan worden ingezet. Om het veranderingsproces desgewenst toch in te kunnen zetten is het enerzijds noodzakelijk dat het college van B&W, met name de portefeuillehouder, achter het plan staat. En anderzijds is het van belang dat de gemeentelijke projectleider “ook een potje kan

breken en niet bij het eerste sectorloket al een bloedneus oploopt” (De Zeeuw, persoonlijke

steun) nodig om knopen door te kunnen hakken. De Zeeuw (2013) voegt hieraan toe dat er op een transparante wijze onderhandeld moeten worden over de nieuw te volgen koers, waarbij ten alle tijde rekening gehouden moet worden voor elkaars motieven en drijfveren. Er zal hierbij een balans gevonden moeten worden in welke mate beide partijen hun verlies nemen, om zodoende het onderling vertrouwen te borgen (De Zeeuw, persoonlijke communicatie, 9 december 2013). Het is hierbij van belang dat discussies zoveel mogelijk voorkomen worden door, indien gewenst, op te schalen naar een hoger ambtelijk of bestuurlijk niveau (Zeeuw en Feijter, 2013). Van Hees (2013) voegt hieraan toe dat de keuze van het type medewerkers die bij het veranderingsproces betrokken wordt essentieel is, omdat je mensen nodig hebt “die durven te vernieuwen en die

willen vernieuwen”. Vanuit dit perspectief is het van belang dat er een regiegroep wordt gevormd

die beschikt over de juiste competenties en vaardigheden om te anticiperen op de belemmeringen die zich gedurende het veranderingsproces zullen voordoen. Het is dan ook noodzakelijk dat de regiegroep volledig achter de nieuwe ontwikkelstrategie staat en hiervoor willen blijven gaan (Van Hees, persoonlijke communicatie, 25 november 2013). Kunst (2013) voegt hieraan toe dat medewerkers desgewenst ook onder druk kunnen veranderen, alleen moeten zij daarin wel ondersteund worden.

5.3.4 Resources

De paragraaf ‘resources’ zal ingaan op de gewijzigde (machts)middelen die het ontwikkelbedrijf heeft na het implementeren van de herziene ontwikkelstrategie. Er zal enerzijds worden ingegaan op de (strategisch) verworven grondposities en anderzijds worden ingegaan op de benodigde kennis die vereist is om een veranderingsproces in te kunnen zetten.

Grondposities

Slappendel (2013) suggereert dat mede door diverse artikelen van het VNG steeds meer gemeenten geleidelijk beginnen in te zien dat zij kapitaal zullen moeten afschrijven op de grondexploitatie. Naar aanleiding van het onderzoek dat is uitgevoerd door Facton stelt Zwart (2013) dat zowel de gemeente Nijmegen als Bouwfonds tracht de tekorten op te vangen door de grondwaarde op basis van de realiteit geleidelijk af te waarden. Door het geleidelijk afboeken is er volgens Zwart (2013) momenteel nog geen sprake van onrust over de financiële gevolgen die met deze herontwikkeling gepaard gaan, “maar het is voor de stad natuurlijk een molensteen om de

nek. Dat slepen we nog wel een tijdje met ons mee”. Dit komt onder andere tot uiting doordat

gemeente Nijmegen de afgelopen periode stevig heeft moeten bezuinigen, mede om de financiële reserves aan te sterken. “We moeten ons wapenen als de markt nog langer tegenzit”. Ondanks de risicoreservering geeft Kunst (2013) aan dat de gemeenteraad nogmaals wordt “voorgesteld om een extra buffer van 15 miljoen per partij mee te nemen voor het geval de

grondexploitatie inderdaad eindigt waar het nu op uitkomt”. Ondanks dat hogere overheden zich

het standpunt hebben ingenomen dat de strategisch verworven gronden en de daaraan gerelateerde rentelasten het probleem van de gemeente is, ziet Provincie Gelderland ook in dat veel steden in de provincie niet de middelen hebben om zelf het probleem op te lossen en is in bepaalde gevallen bereid om gemeenten financieel te ondersteunen (Vergunst, persoonlijke communicatie, 15 november 2013). Schimmel (2013) is echter van mening dat het verstrekken van een dergelijke subsidie niet direct bijdraagt om te komen tot een nieuwe stijl van gebiedsontwikkeling.

Schimmel (2013) suggereert dat, mede door de economische crisis, de rol van het grondeigendom steeds minder dominant wordt. Dit is te verklaren door onder andere het investeringsniveau en het risico dat het innemen van een grondpositie teweeg brengt. Van Hees (2013) deelt zijn mening en stelt dat het te “risicovol is om gebieden met deze omvang aan te kopen en maar te

hopen dat we die met winst, of in ieder geval kostendekkend, kunnen ontwikkelen”. Van der

Krabben (2013) ziet deze trend ook en geeft aan dat ontwikkelaars die in een moeilijke situatie verkeren in bepaalde gevallen ook bereid zijn om hun verworven gronden weer af te stoten.

Kennis / ervaring

Bouwfonds Ontwikkeling heeft het afgelopen decennium op diverse locaties ervaring opgedaan in de grond- en opstalexploitatie van zowel binnenstedelijke als uitleglocaties (Slappendel, persoonlijke communicatie, 23 oktober 2013). Niet alleen voor Bouwfonds maar ook voor gemeente Nijmegen levert dit proces van het hanteren van een nieuwe ontwikkelstrategie veel nieuwe kennis en ervaring op, die in volgende projecten meegenomen kunnen worden. Beide partijen moeten in deze context dan ook beschikken over een goede visie en de ambitie “om het

op te pakken wanneer het langs komt” (Schimmel, persoonlijke communicatie, 24 oktober 2013).

Schimmel (2013) is van mening dat de “nieuwe stijl van gebiedsontwikkeling geen bewuste keuze

is geweest op een zaterdagochtend, van nu gaan we het even heel anders doen. Het is gewoon een organisch proces dat door de hele context is meegegeven”. Een private partij zal binnen de

nieuwe stijl van gebiedsontwikkeling niet alleen kennis moeten hebben van het realiseren van een woningbouwprogramma, maar zal ook kennis en inzicht moeten hebben in grondexploitaties en civiele werkzaamheden. Dit aan de hand van een duidelijke visie gericht op de inrichting van een gebied en voldoende capaciteit om dit proces vorm te kunnen geven Schimmel (2013). Deze auteur is van mening dat wanneer “je traditioneel blijft denken je überhaupt niet toe kunt komen

aan gebiedsontwikkeling. Dus per definitie geef je ook geen vorm aan de nieuwe stijl van gebiedsontwikkeling” (Schimmel, persoonlijke communicatie, 24 oktober 2013). Partijen moeten

in die zin over het vermogen beschikken om te kunnen veranderen.