Commerciële partijen

Het ontwikkelen van stedelijke gebieden zoals wij die momenteel kennen, is ontstaan in de jaren vijftig en is geleidelijk doorgebroken in de jaren zestig. In die tijd was er in Nederland sprake van een sterke economische groei en een grote behoefte aan bouwproductie. Dit heeft ertoe geleidt dat er interessante investeringsmogelijkheden ontstonden voor commerciële partijen die bereid en in staat zijn om te investeren in het gehele proces van vastgoedontwikkeling en realisatie. De ontwikkelaar draagt hierbij gedurende het proces het (financiële) risico tot het moment dat de gerealiseerde woningbouw, commercieel vastgoed (kantoren, winkels, bedrijfsgebouwen) en vastgoed in de budgetsector (onderwijs en gezondheidszorg) verkocht en/of verhuurd is. De ontwikkelaar is in staat om dit risico te minimaliseren, doordat hij beschikt over specifieke marktkennis waarmee hij de vraag naar vastgoed in zowel kwantitatieve als kwalitatieve zin in kaart kan brengen. Daarnaast beschikken ontwikkelaars over enige creativiteit om die marktkennis en de vraag vanuit de markt om te zetten in een masterplan. Gedurende dit proces neemt de ontwikkelaar de managementtaak op zich om binnen het beschikbare budget en tijdspad te komen tot het gewenste eindresultaat. Ontwikkelaars streven met het ontwikkelen en realiseren van nieuwbouwprojecten en met het herontwikkelien van bestaand vastgoed primair naar winstmaximalisatie (Nozeman et al., 2008). Alhoewel de werkwijzen tussen verschillende ontwikkelaars nagenoeg overeenkomen, zijn de belangen en de drijfveren tussen deze ontwikkelaars wel degelijk verschillend. Onderstaand zijn verschillende groepen ontwikkelaars toegelicht. Hierbij is onderscheidt gemaakt tussen een onafhankelijke ontwikkelaar en een ontwikkelaar die gelieerd is aan een bouwonderneming, een woningcorporatie, een institutionele belegger, of een financiële instelling.

De eerste bloedgroep die onderscheiden wordt is de onafhankelijke ontwikkelaar die voor zijn core business vastgoed ontwikkeld. Hierbij hoeft geen rekening gehouden te worden met gelieerde bedrijven, zoals dat bij gelieerde ontwikkelaars wel het geval is. Onafhankelijke ontwikkelaars hebben vanuit dit perspectief de keuzevrijheid om per project te inventariseren welke partijen het meest geschikt zijn om bij het project te betrekken. Het gaat hierbij voornamelijk om (zeer) kleine ondernemers die bij succes vroeg of laat worden overgenomen door grotere partijen. Deze ondernemers worden opgevolgd door nieuwe zelfstandige ontwikkelaars die door een specifieke aanpak, of het aanboren van een specifieke ‘niche’ snel succesvol worden. Het succes van deze onafhankelijke gebiedsontwikkelaars zorgt ervoor dat het bedrijf groeit tot een zekere omvang waarmee zij ook grotere projecten kunnen oppakken (Nozeman et al., 2008).

De tweede bloedgroep betreft ontwikkelaars die gelieerd zijn aan een bouwonderneming. Ontwikkelende aannemers hebben zich in de afgelopen decennia steeds verder ontwikkeld tot professionele ontwikkelaars. Deze trend is te verklaren doordat aannemers frequenter (strategisch) gronden gingen aankopen. Ontwikkelende aannemers stellen zich secundair als doel

om voor eigen productie bouwwerken te initiëren, om daarmee de continuïteit van het projectportefeuille te waarborgen (Ligtenberg, 2005). Voorbeelden van ontwikkelende aannemers zijn BAM, Heijmans en Ballast Nedam. Een ontwikkelende aannemer tracht hierbij zijn kennis rondom het realiseren van woningbouw te benutten, door de kennis aangaande de bouwuitvoering eenvoudig te integreren in het ontwikkelproces (Fokkema & Reus, 2002).

De derde bloedgroep die onderscheiden wordt betreft ontwikkelaars die gelieerd zijn aan institutionele beleggers. Het gaat hierbij om beleggers die primair ontwikkelen voor hun eigen vastgoedportefeuille. Voorbeelden van institutionele beleggers zijn Amvest en Bouwinvest. Institutionele beleggers worden gekenmerkt doordat zij een deel van hun vermogen beleggen in vastgoed. Beleggers pogen hierbij vanuit hun investeringen rendement te behalen, door gebruik te maken van de waardesprong van vastgoed. Het vastgoed wordt hierbij eerst voor een bepaalde periode verhuurd, waarna het vastgoed tegen een hogere waarde wordt verkocht dan bij aanvang. Onderzoek van Adair et al., (2003) en Haran et al., (2011) wijst uit dat institutionele beleggers minder bereid zijn te investeren in inbreidingslocaties dan wanneer zij moeten investeren in uitleglocaties. Dit is te verklaren doordat de kans op ongewenste effecten in inbreidingslocaties relatief groot is, in vergelijking met uitleglocaties. Dit maakt het voor beleggers lastig om voortijdig de performance van hun beleggingen te bepalen (Adair et al., 2003; Haran et al., (2011). Institutionele beleggers kunnen enerzijds zelf het ontwikkelproces initiëren. Het voordeel hiervan kan zijn dat de institutionele belegger grip blijft houden op de juiste samenstelling en kwaliteit van de vastgoedportefeuille, en daarnaast de mogelijkheid heeft ontwikkelwinst te genereren voor de eigen onderneming. Anderzijds kunnen institutionele beleggers er ook voor kiezen zich te richten op hun core business, en daarbij het ontwikkelen van hun vastgoedportefeuille over te laten aan gespecialiseerde ontwikkelaars (George, Maas & Pleunis, 2006).

De vierde bloedgroep die onderscheiden wordt zijn woningcorporaties. Woningcorporaties hebben vanuit de historie de kerntaak om te zorgen voor zowel kwantitatieve als kwalitatieve woonruimten voor huishoudens die op grond van hun inkomen of anderszins niet goed in staat zijn zelfstandig voor hun huisvesting te zorgen. De markt voor sociale woningen is voor commerciële partijen vaak niet interessant, omdat met het ontwikkelen van dure koop- en huurwoningen hogere rendementen behaald kunnen worden (Van der Schaar, 1987). Woningcorporaties kunnen als eigenaar van een grote vastgoedportefeuille en ontwikkelingsmogelijk van langdurige aard een substantiële bijdrage leveren aan een gebiedsontwikkeling, omdat zij de woningen voor lange termijn in hun portefeuille houden (Nozeman et al., 2008). De wijze waarop woningcorporaties hun taken invullen is halverwege de jaren negentig sterk veranderd. Dit is te verklaren doordat met de Nota Volkshuisvesting (‘Nota Heerma’) een stroomversnelling kwam ten aanzien van de verzelfstandiging van woningcorporaties (Ministerie van VROM, 1989). Enerzijds is er sprake van een financiële verzelfstandiging, doordat er sprake was van een zogeheten bruteringsoperatie waarin subsidies werden weggestreept tegen de op dat moment openstaande staatsschulden. Dit zorgde ervoor dat de sterke financiële band tussen de woningcorporaties en de Rijksoverheid werd geminimaliseerd. Anderzijds was er sprake van een bestuurlijke verzelfstandiging, waarbij de corporatie door middel van privatisering werd gedwongen om klantgerichter en efficiënter te werken (Kamminga, 2004). De transfer van semioverheidsinstellinge naar volwaardige

onderneming heeft ertoe geleid dat woningcorporaties verantwoordelijk zijn geworden voor het waarborgen van hun eigen financiële gezondheid (en continuïteit). Woningcorporaties zijn zich zodoende niet alleen gaan richten op het realiseren van huur- of koopwoningen, maar ook op het realiseren van commerciële projecten. Deze bredere scoop heeft eraan bijgedragen dat de hedendaagse ontwikkelingstak van woningcorporaties zich kan meten aan andere professionele gebiedsontwikkelaars (van der Ven, 1995).

De laatste bloedgroep betreft ontwikkelmaatschappijen die voortgekomen zijn uit financiële instellingen. Financiële instellingen, zoals ING Real Estate, Bouwfonds Ontwikkeling en ASR Vastgoed Ontwikkeling, trachten hun financieringsactiviteiten en -omzet te laten doen toenemen door een ontwikkeltak toe te voegen aan hun core business. Een gebiedsontwikkelaar gelieerd aan een financiële instelling dient enerzijds als doel om continuïteit te bieden voor het moederbedrijf. Anderzijds dient het toevoegen van een ontwikkeltak als doel om de marktpositionering te versterken en daarmee meer omzet te generen uit de verkoop van financiële producten, zoals het verstrekken van leningen en hypotheken (Nozeman et al., 2008).