zes
6.1 Probleemanalyse
6.1.1 Verschillende effecten oude kernen en
nieuwe wijken
Bodemdaling in de bebouwde omgeving is het gevolg van ‘zetting’. Dit treedt op door permanente of tijdelijke belasting van de ondergrond. Deze vorm van bodemdaling is niet tegen te houden, maar kan wel worden beïnvloed. In laagveengebieden, maar ook in nog rijpende, slappe (klei)bodems, kan bodemdaling ernstige gevolgen hebben voor de kwaliteit van de bebouwde omgeving. De schade die huizen en gebouwen van bodemdaling ondervinden kan op verschillende manieren ontstaan, afhankelijk van het type fundament, de aard van de ondergrond en de bouwkwaliteit. De problematiek is daarmee ook sterk gekoppeld aan de leeftijd van de bebouwing. Deze is anders van aard in historische kernen dan in de meeste naoorlogse wijken. In de oudere kernen gaat het vooral om de fundering en in de jongere wijken om het wegzakken en frequente herstel van de infrastructuur, en van tuinen en paden. Daarom maken we in de analyse een onderscheid in historische binnensteden, oudere en jongere wijken, en nieuwbouw.
6.1.2 Verschillen grondwaterbeheer steden en
bebouwing landelijk gebied
De zetting wordt beïnvloed door het beheer van het grondwaterpeil. Met een ander beheer kan soms schade worden voorkomen of verminderd. Ook lokale infiltratie kan bijdragen aan het beperken van schade. Verlaging van het grondwaterpeil is in het algemeen nadelig voor de bebouwing. Steden hebben een eigen peilvak en als zodanig is het grondwater en oppervlaktewaterbeheer volledig gericht op de eisen van deze functie. In het landelijk gebied komen meerdere functies voor binnen één enkel peilvak. Dit kan betekenen dat dorpen, lintbebouwingen en vrijstaande boerderijen problemen ondervinden van peilindexatie in het veenweidegebied. Een maatregel daarvoor is een zogenoemde
hoogwatervoorziening (zie kader 1).
Dit is echter een dure maatregel die vanwege de hoge aanleg en beheerkosten nog maar weinig wordt toegepast.
6.1.3 Andere funderingen, andere problemen
Om te kunnen bouwen op een slappe ondergrond zijn in de loop van de tijd meerdere type funderingen toegepast. In het verleden voornamelijk houten palen later door gebruik te maken van beton. Wanneer huizen stevig gefundeerd zijn op een vaste zand of kleilaag in de ondergrond kan bodemdaling, wanneer hetgrondwaterpeil meezakt met de bodem, ertoe leiden dat huizen als het ware ‘verder boven het maaiveld gaan uitsteken’. Hier zakt dus niet zozeer het huis, maar zakken de tuinen en bestratingen, en treedt daardoor overlast en schade op. Bij huizen met houten paalfunderingen kunnen, als het grondwaterpeil wordt verlaagd, de paalkoppen droog komen te staan waardoor ze gaan rotten (‘paalrot’). De woning zal dan op den duur gaan verzakken en er ontstaan scheuren. Een ander knelpunt is dat op staal gefundeerde woningen die zijn gezakt niet meer onder vrij verval kunnen lozen op het riool, doordat de aansluiting na verloop van tijd lager is komen te liggen dan het riool.
In sommige stedelijke gebieden komen verschillende soorten funderingen naast elkaar voor, waardoor het sturen van het grondwater een complexe opgave wordt omdat het handhaven van meerdere grondwaterniveaus binnen een peilvak eigenlijk het meest optimaal zou zijn. De problemen met huizen, gebouwen en/of tuinen en parken zijn in theorie technisch oplosbaar. In de praktijk, zeker in oudere historische kernen, is de situatie zeer complex en is er niet altijd een technische oplossing voorhanden waarmee alle problemen zijn op te lossen. Bestuurders ervaren het als een knelpunt dat er steeds minder handelingsperspectieven zijn om via regulier beheer de schade te beperken. Zo wordt het probleem van bodemdaling in Gouda, een stad met een historische kern, als een ‘gordiaanse knoop’ beschouwd omdat er op een bepaald moment beslissingen genomen moeten
69 6 Bebouwing |
ZES ZES
werkelijke kosten juist onderschat. Lastig is ook om in te schatten of het uitstel van funderingsherstel uiteindelijk leidt tot meer schade en of eerder herstel uit het oogpunt van kosten effectiever is. Deze kennis zou weleens een belangrijke rol kunnen spelen in keuzes rond funderings herstel. Alleen met meer kennis over de staat van de bebouwing en van het fundament kan een goede inschatting van herstelkosten worden gemaakt. In een studie van Deltares (2012) naar watertekorten en
overschotten in stedelijke gebieden wordt als ondergrens een bedrag van 5 miljard euro genoemd (actuele schade) en als absolute bovengrens 40 miljard euro.
6.1.5 Financiering van het funderingsherstel
De funderingsproblematiek lijkt vooral technisch van aard, waarbij de vragen liggen op het terrein van het (grond)waterbeheer en de bouwkunde. Maar om daar stappen in te kunnen maken en plannen uit te kunnen voeren, is een oplossing nodig voor het financierings vraagstuk van zowel private als publieke partijen. Als het financieringsvraagstuk niet wordt opgepakt, kunnen de kosten uiteindelijk verder stijgen, met negatieve gevolgen voor de woon en leefbaarheid en het vestigingsklimaat (KCAF 2014).6.2 Toelichting op de maatregelen
Bestaande bebouwing: duurzaam herstel schade Maatregelen in de bestaande bebouwde omgeving zullen gericht zijn op het duurzaam herstellen van schade. Dit houdt in dat de schade zodanig hersteld wordt dat deze niet meer zal optreden. Ook kan worden overwogen nu tegen lage kosten te herstellen en te accepteren dat er na verloop van tijd opnieuw herstelkosten zijn. In beide gevallen kan de kosteneffectiviteit centraal staan, maar er zijn dus verschillende keuzes mogelijk.Ten aanzien van de bestaande bebouwing onderscheiden we in deze studie:
a. de cultureel waardevolle historische delen van de steden (grofweg de kernen tot 1850) waar traditioneel gebouwd is op houten palen;
b. de vooroorlogse bouw, grotendeels nog op houten palen en vanaf 1930, en soms al eerder, met beton; c. de snel en goedkoper gebouwde naoorlogse wijken,
gefundeerd op betonnen palen.
In de historische steden komt het omgaan met bodemzetting neer op een complex van technische, waterbeheer en bouwkundige maatregelen. Dit vraagt om een goede planvorming die de basis vormt van het herstel. Om de juiste keuzes te kunnen maken, is een goede categorisatie van de funderingsproblemen noodzakelijk. Dit betekent dat veel onderzoek vooraf zal worden over hoe het knelpunt van de bodemdaling wordt
opgepakt. Extra complicerend is dat er weinig inzicht is in de toegepaste constructies en dat de ondergrond zeer complex is en op korte afstand kan verschillen. Ook het effect op de ondergrond van een tijdelijke drooglegging in verband met werkzaamheden is niet goed bekend. Overigens zijn het bewustzijn en de aandacht voor bodemdaling bij zowel burgers als bestuurders de afgelopen jaren sterk toegenomen.
6.1.4 Opgave funderingsherstel: een probleem van
burgers en gemeenten
Voor veel panden zal op de korte of langere termijn funderingsherstel noodzakelijk zijn. De inschatting is dat alle nu nog niet goed gefundeerde huizen in de komende dertig, veertig jaar bodemdalingbestendig zijn gemaakt of zijn vervangen. In historische binnensteden is het zowel een individueel probleem van de eigenaren als een collectief probleem van een gemeente die verantwoorde lijk is voor de bewoonbaarheid en leefbaarheid van de stad. Daarnaast gaat het ook om de economische functie, waaronder het vestigingsklimaat voor bedrijven, en om de toeristische en recreatieve betekenis van de
historische bebouwing. Voor steden en dorpen op slappe bodem zijn de beheer en herstelkosten relatief hoog, niet alleen voor de publieke gebouwen maar ook voor de openbare ruimte. De hoge kosten die hiermee gemoeid zijn raken ook aan de kwaliteit van de woon en vestigingsfunctie. De schade en overlast die het gevolg zijn van bodemdaling leiden uiteindelijk tot hogere maatschappelijke kosten.
De hoge kosten voor herstel en onderhoud zijn een cruciaal punt in de probleemstelling. De kosten zijn voor rekening van de eigenaar of verhuurder, maar ook gemeenten ondervinden schade en overlast als gevolg van bodemdaling. De vraag is hoe omvangrijk die kosten zijn. De totale kosten van funderingsschade voor het hele studiegebied met een slappe bodem zijn lastig in te schatten. Er zijn richtgetallen bekend: via de basis registratie weten we het bouwjaar van de woningen en met aannames over de bodemdaling kan een inschatting van effecten worden gemaakt, zij het met een flinke bandbreedte. Wat onzeker is, is bij welke woningen de schade wel en niet hersteld zal worden. Veel woningen zullen immers al om andere redenen gesloopt worden voordat de schade is opgetreden, of worden juist gesloopt als gevolg van de funderingsproblemen. Alle panden meenemen in de berekening zou kunnen leiden tot een overschatting. Aan de andere kant zijn er ook veel monumentale panden waarvoor de kosten van funderingsherstel veel hoger zullen zijn dan waar de kengetallen van uitgaan en waarvoor de kans ook groot is dat deze ook daadwerkelijk zullen worden gerenoveerd. Als dit in ogenschouw wordt genomen, worden de