RUIMTELIJK UITVOERINGSPLAN RUP01bis Solarium
Startnota
17 december 2018
2
Inhoud
1. Inleiding ... 4
1.1 Aanleiding tot de herziening van het RUP01 Solarium ... 4
1.2 Toelichting bij deze startnota ... 4
1.3 Situering en beschrijving van het plangebied ... 7
1.3.1 Algemeen ... 7
1.3.2 Ontsluiting ... 8
1.3.3 Omgeving ... 9
1.3.4 RUP01 Solarium ... 10
2. Planningscontext ... 15
2.1 Beleidsplan Vlaanderen ... 15
2.2 Provinciaal Ruimtelijk Structuurplan Vlaams-Brabant ... 16
2.3 Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan Zemst + herziening ... 16
2.4 Gewestplan Halle-Vilvoorde-Asse + wijziging ... 17
2.5 Mobiliteitsplan Zemst ... 17
2.6 Stedenbouwkundige verordeningen ... 17
2.7 Niet-vervallen verkavelingsvergunningen ... 17
2.8 Eigendomsstructuur ... 17
2.9 Overig ... 18
3. Visie en gewenste ruimtelijke structuur... 19
3.1 Doelstelling ... 19
3.2 Swot-analyse ... 19
3.2.1 Sterktes ... 19
3.2.2 Zwaktes ... 20
3.3.3 Kansen ... 21
3.3.4 Bedreigingen ... 22
3.4 Onderzoektopics ... 23
3.4.1 Oppervlakte kleinschalige woningen ... 23
3.4.2 Woning versus perceel – woningen versus bouwblok ... 23
3.4.3 Bijgebouwen ... 26
3.4.4 Toetsing aan de reële situatie ... 26
3.4.5 Verschijningsvorm en volume van de woningen ... 28
3.4.6 Gemeenschappelijke functies en groen ... 29
3.5 Planologische wijzigingen ... 30
3.5.1 Ruimtebalans ... 30
3.5.2 Op te heffen voorschriften RUP01 Solarium ... 30
3
3.5.3 Op te heffen verkavelingen ... 30
3.5.4 Planschade of planbaten ... 30
4. Reikwijdte en detailleringsgraad RUP ... 31
4.1 Reikwijdte ... 31
4.2 Detailleringsgraad ... 31
5. Planalternatieven ... 32
5.1 Nulalternatief ... 32
5.2 Inrichtingsalternatieven ... 32
5.3 Locatiealternatief of uitvoeringsalternatief ... 32
6. Onderzoek naar de milieueffecten ... 33
6.1 Toetsing plan-MER plicht... 33
6.2 M.e.r. screening ... 34
6.2.1 Discipline mens-ruimtelijke aspecten ... 34
6.2.2 Landschap, onroerend erfgoed en archeologie ... 34
6.2.3 Mobiliteit ... 35
6.2.4 Gezondheid en veiligheid ... 35
6.2.5 Energie- en grondstofvoorraden ... 35
6.2.6 Bodem ... 35
6.2.7 Water ... 36
6.2.8 Lucht en klimaat ... 40
6.2.9 Geluid ... 40
6.2.10 Licht ... 41
6.2.11 Biodiversiteit, fauna en flora ... 41
6.3 Conclusie en milderende maatregelen ... 41
7. Onderzoek tot de veiligheidsrapportage ... 43
7.1 Inleiding ... 43
7.2 Besluit ... 43
4
1. Inleiding
1.1 Aanleiding tot de herziening van het RUP01 Solarium
Ten tijde van de opmaak van het RUP01 Solarium waren er in Zemst vier campings (Zomerrust, Felix Cottage Club (FCC), Baarbeek en Berkenhof) waar er een problematiek was van permanente bewoning.
Op deze campings woonden omstreeks januari 1998 namelijk ongeveer 70 gezinnen op permanente basis.
Met het RUP 01 Solarium werd één van deze campings omgevormd tot een “woonzone met recreatief karakter” om zo de regularisatie en hervestiging van een aantal campingbewoners mogelijk te maken.
FCC werd hiervoor weerhouden. Deze camping ligt het meest in het bebouwde weefsel van Elewijt en sluit aan bij de voormalige camping Solarium die ook binnen dezelfde zonering valt. Deze laatste werd door de gemeente aangekocht om er een sociaal huisvestingsproject -specifiek op campingbewoners gericht- mogelijk te maken.
Het ontwikkelen van deze gebieden diende het mogelijk te maken om het permanent wonen uit de andere campings te halen en de waarden die men als positief ervaart op de campings te vertalen in vernieuwde projecten. Op deze wijze zouden ze dan eveneens voldoen aan de wetgeving.
Gemeente Zemst wil het RUP01 Solarium aanpassen om kleinschalig en betaalbaar wonen aan te bieden op een zo kwaliteitsvolle mogelijke manier. Al in 2002 werd ‘RUP01 Solarium’ goedgekeurd. Dit Ruimtelijk UitvoeringsPlan regelt de ruimtelijke planning van de sociale woningen in het project van Providentia Solarium. Ook de woningen en chalets van ‘Het Kattekamp’ in Elewijt, officieel Felix Cottage Club (FCC), vallen onder RUP01. Als voormalige camping bestaat FCC vooral uit zones voor wonen met recreatief karakter, maar ook enkele zones voor recreatieve verblijven. Echter, in de realiteit wordt er bijna overal permanent gewoond.
Dit RUP past in het beleid van de gemeente om kleinschalig en betaalbaar wonen aan te bieden op een zo kwaliteitsvolle mogelijke manier. Tevens laat het de gemeente toe om haar bindend sociaal objectief te bereiken. Daarnaast zijn er een aantal kleinere aanpassingen nodig aan de voorschriften om beter te kunnen inspelen op de hedendaagse noden en vereisten van wooncomfort.
1.2 Toelichting bij deze startnota
Het decreet van 1 juli 2016 tot wijziging van de regelgeving voor ruimtelijke uitvoeringsplannen beoogt één geïntegreerd planningsproces voor ruimtelijke uitvoeringsplannen, plan-MER, ruimtelijke veiligheidsrapportage en andere effectbeoordelingen en één wettelijke procedure voor de ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP’s) en de onderbouwende effectbeoordelingen.
Planningsprocessen vanaf 1 mei 2017 moeten de nieuwe procedure volgen.
Op vrijdag 17 februari 2017 keurde de Vlaamse Regering een uitvoeringsbesluit goed dat bij dit decreet hoort. Het uitvoeringsbesluit regelt onder meer:
▪ De terbeschikkingstelling van de documenten aan alle betrokken actoren via een digitaal platform.
▪ De inspraak tijdens de verschillende fasen van het geïntegreerde planningsproces.
▪ Welke adviesinstanties betrokken moeten worden in het geïntegreerde planningsproces voor het RUP en in eventuele effectbeoordelingen.
5
Het uitvoeringsbesluit legt ook de inwerkingtreding van het decreet vast; namelijk 1 mei 2017.
Planningsprocessen moeten vanaf die datum de nieuwe procedure volgen.
Het geïntegreerd proces heeft als doel de processen te stroomlijnen. De inhoudelijke en procedurele inconsistenties die optreden bij de overgang van de milieueffectrapportage naar het planproces worden gesloten. Bovendien beoogt de nieuwe procedure een versterking van het draagvlak voor de ruimtelijke uitvoeringsplannen, via een vroege consultatie in het begin van het planningsproces en een openbaar onderzoek op het einde.
Het planproces verloopt in fases. Elke fase heeft zijn eigen doelstelling en mondt uit in een document:
• Startnota (‘wat gaan we doen', onderworpen aan een participatiemoment)
• Scopingsnota ('is de opmaak van een effectenbeoordelingsrapport noodzakelijk?')
• Voorontwerp van ruimtelijk uitvoeringsplan (schriftelijk advies en/of plenaire vergadering)
• Ontwerp van ruimtelijk uitvoeringsplan (gemeenteraadsbeslissing gevolgd door een openbaar onderzoek)
• Definitief ruimtelijk uitvoeringsplan (gemeenteraadsbeslissing).
De startnota bevat:
• een beschrijving en verduidelijking van de doelstellingen van het voorgenomen ruimtelijk uitvoeringsplan;
• een afbakening van het gebied of de gebieden waarop het plan betrekking heeft;
• een beknopte beschrijving van de alternatieven voor het ontwerpplan of voor onderdelen ervan, die de initiatiefnemer heeft overwogen, en een beknopte beschrijving van de voor- en nadelen van de verschillende alternatieven;
• een beschrijving van de reikwijdte en het detailleringsniveau van het voorgenomen ruimtelijk uitvoeringsplan en daaraan gekoppeld de reikwijdte en het detailleringsniveau van de te voeren effectonderzoeken zoals in die fase gekend;
• de relatie met het ruimtelijk structuurplan en, in voorkomend geval, met andere relevante beleidsplannen;
• een weergave van de gedane analyse, vermeld in artikel 4.2.6, § 1, 5°, en artikel 4.4.1 van het decreet van 5 april 1995 houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, met inbegrip van de redenen waarom geen planmilieueffectrapport, respectievelijk ruimtelijk veiligheidsrapport moet worden opgemaakt;
• in voorkomend geval, relevante gegevens uit vorige effectbeoordelingen of uit de goedgekeurde rapporten die daaruit zijn voortgekomen;
• in voorkomend geval, de impact of het effect dat het geïntegreerde planningsproces kan hebben op mens of milieu in een ander gewest of land of op de gebieden die onder de federale bevoegdheid vallen;
• een overzicht van instrumenten die samen met het voorgenomen ruimtelijk uitvoeringsplan ingezet kunnen worden, als die al bekend zijn in deze fase.
De startnota wordt opgemaakt door het planteam. Het planteam kan zich laten ondersteunen door een studiebureau of een erkend MER-deskundige.
6 Figuur 1: Overzicht planproces
(bron: https://www.milieuinfo.be/confluence/display/planmerrup/Stappenplan+opmaak+RUP)
7
Naast de startnota is er ook een procesnota. De procesnota beschrijft hoe het planningsproces verloopt. De participatie wordt niet langer beperkt tot een openbaar onderzoek na de voorlopige vaststelling van het ontwerp van RUP door de gemeenteraad. Bij de start van het planproces wordt ook een vorm van participatie voorzien. De (lokale) overheid mag zelf kiezen hoe deze eerste vorm van participatie eruit ziet. Dit kan via een openbaar onderzoek, maar kan ook op andere manieren (wijkvergadering, terreinbezoek met toelichting, …..).
De start- en procesnota en het ontwerp ruimtelijk uitvoeringsplan moeten onder meer worden aangekondigd op de gemeentelijke website. Zo wordt de drempel tot inzage van de plannen beperkt.
De wijziging van het decreet maakt het mogelijk om niet-ruimtelijke voorschriften op te nemen in een stedenbouwkundige verordening, die samen met het ruimtelijk uitvoeringsplan wordt opgemaakt.
1.3 Situering en beschrijving van het plangebied
1.3.1 Algemeen
Het plangebied is gelegen in Elewijt, een deelgemeente van Zemst. Elewijt ligt ten oosten van de hoofdkern Zemst. Het bebouwd gebied van Elewijt is uitgegroeid tussen de zuidelijk gelegen oorspronkelijke kern (omgeving van de kerk) en de noordelijke verbindingsweg Weerde – Hofstade (Schumanlaan), die tevens aansluiting geeft met het op- en afrittencomplex van de E 19. Westelijk is de E 19 een grens, oostelijk het Schiplakenbos. Hoe noordelijker, hoe meer verspreide bebouwing. De verbindingsweg Hofstade – Tervuren doorsnijdt Elewijt en verdeelt het dorp in een oostelijk en westelijk deel.
Het “gebied Solarium” is helemaal in het noorden van het bebouwd gebied van Elewijt gelegen, in de driehoek tussen de Tervuursesteenweg en de verbinding Weerde – Hofstade. Het gebied paalt aan geen van beide hoofdwegen, maar wordt ontsloten door enkele lokale straten die op hun beurt aansluiten bij voornoemde hoofdwegen. Ten noorden van het gebied is de Barebeek een natuurlijke grens. In feite bestaat het plangebied ruimtelijk uit twee delen : enerzijds is er Felix Cottage Club (FCC), ook nog Kattekamp genaamd en anderzijds de vroegere camping Solarium. In totaal beslaat het gebied ongeveer 4,5 hectaren.
Luchtfoto 2017
8
Het bebouwde gebied van Elewijt situeert zich tussen twee natuurlijke elementen. De Barebeek is één van beide belangrijke natuurlijk structurerende elementen in de omgeving. Samen met haar vallei vormt ze naar oppervlakte een belangrijk groengebied. Het plangebied grenst aan de vallei. Deze is voor een groot deel bebost. Ten oosten van het bebouwde gebied van Elewijt is het Schiplakenbos een belangrijk en omvangrijk groengebied.
Topografische kaart 1.3.2 Ontsluiting
Zoals reeds vermeld ligt het plangebied in de driehoek Schumanlaan – Tervuursesteenweg – Broekstraat. De Tervuursesteenweg vormt naar ontsluiting van het plangebied de belangrijkste weg.
De voor het plangebied ontsluitende straten staan haaks op de steenweg (Lange Weidestraat, Beukenhaagstraat, Solariumlaan, Berkenstraat, Elzenstraat). Het zijn zeer kleinschalige wegen, meestal maar 4 à 5 meter breed. De Solariumlaan en Elzenstraat-Berkenstraat zijn de belangrijkste ontsluitende straten.
9 Stratenplan
1.3.3 Omgeving
De omgeving rond het plangebied is bebouwd met hoofdzakelijk eengezinswoningen in open bebouwing. Sterk contrasterend met de kleinschalige bebouwing is het ‘Elewijt center’, een congrescentrum dat ingeplant is tussen het plangebied en de Tervuursesteenweg. Het is een zeer groot gebouw, sterk contrasterend doordat het bestaat uit een aantal aaneengeschakelde volumes en omwille van de hoogte en bouwvorm.
10 Luchtfoto 2017
1.3.4 RUP01 Solarium
Binnen het RUP01 Solarium onderscheiden zich twee duidelijke delen, enerzijds het sociale woonproject van Providentia aan de Solariumlaan, dat volledig gerealiseerd is met 32 sociale woongelegenheden, en anderzijds de Felix Cottage Club, een gebied voor 83 kleinschalige woningen.
Uit publicatie “Solarium Zemst, sociaal wonen op campingsleest geschoeid” p25 over het sociaal woonproject Solarium (westelijk deel):
De planvoorschriften in het RUP Solarium bevatten heel wat beeldbepalende elementen van het campingwonen voor de inrichting van het terrein en de te ontwikkelen bebouwing. Het was expliciet de wens van de plangroep van het RUP om geen gebruikelijke of traditionele sociale verkaveling neer te poten, maar een gemengd voorkomen van grote en kleine percelen, waarbij de perceelsvormen in functie staan van de plek. De inplanting van de woningen kon verschillen qua oriëntatie (cf.
inplantingsplan links). Het aanbod van verblijfsmogelijkheden moet stroken met de draagkracht van het terrein. Voor Solarium werden evenveel percelen gecreëerd als vroeger op de camping Putseys.
Minimaal twee derden van het totale terrein waarop het RUP Solarium betrekking heeft, moest onbebouwd blijven en naar groen gaan. Naast het behoud van groen en groenelementen, ging veel aandacht naar de overgang tussen natuur en bebouwde kern. Het plangebied ligt ten zuiden van de Barebeek en vormt de overgang tussen het noordelijk gelegen natuurlijk gebied en het zuidelijk deel dat aansluit bij de kern. Als overgang tussen bebouwd en natuurgebied is een vermenging voorzien van groen en relatief kleinschalige bebouwing. De oeverzone werd een ‘groene band’ dat Solarium afzoomt.
Vanuit die groene zoom dringen groene ruimtes door in het project. Hoe dichter bij de beek, hoe ruimer die groenzones. Voldoende groen vertaalde zich in het RUP zowel in open ruimtes als in het voorzien van tuinen.
11 RUP01 Solarium
Bijkomend wordt bijvoorbeeld opgelegd om minimaal vijf hoogstammige bomen per 300 m² te realiseren in de voorziene groenzones. Verder werden in het RUP vrij strikte voorwaarden ingeschreven om het open en groene karakter van de site te vrijwaren. Het RUP deelt het terrein op in verschillende zones, waarbij per deelgebied de verhouding tussen groen, tuin en bebouwing is vastgelegd in:
• het maximum aantal woningen/bebouwing;
• de maximum bebouwingscoëfficiënt; deze schommelt tussen de 25 en 30%;
• het maximum % voor wegen/parkeren;
• minimum % voor tuin;
• minimum % openbaar groen.
Dit werd vertaald in een finaal ontwerp met 32 woongelegenheden. De woningen werden gegroepeerd rond drie centraal gelegen groenzones; negen huisjes werden ingeplant langs de oever van de Barebeek. De inplanting van de wooneenheden wijkt, zoals voorzien af van de strakkere klassieke verkaveling en het traditioneel sociaal woonproject. De wooneenheden verschillen qua oriëntatie, maar zijn zo veel mogelijk zuidelijk gericht om maximaal zon binnen te halen.
Zes vrijstaande woningen worden vermengd met tien groepjes van per twee en twee groepjes van per drie gekoppelde woningen.
De herziening van het RUP heeft in hoofdzaak betrekking heeft op het gedeelte Felix Cottage Club (FCC), aangezien er in dit gedeelte nog ruimte is voor vernieuwing en nieuwe woningen. Echter, de wijzigingen van het RUP hebben betrekking op het volledige RUP01 Solarium.
Onderstaand opmetingsplan geeft een goed beeld van de bestaande toestand op FCC: Er zijn in totaal 83 aparte kadastrale percelen. De percelen zijn genummerd en zijn opgemeten waardoor de oppervlakte gekend is, alsook de oppervlakte van de gebouwen op de percelen. Dit plan vormt het vertrekpunt.
12
Een private eigenaar heeft de naakte eigendom van FCC. De meeste woningen zijn eigendom van de bewoners. Zij huren een perceel of hebben het in gebruik via een recht van opstal. De eigenaars richten ook zelf nieuwe woningen op en laten deze verhuren door het Sociaal Verhuurkantoor (SVK) Webra.
Opmetingsplan FCC
De terreinen van FCC worden bereikt via de Elzenstraat. Recht vooruit, en centraal in het gebied bevindt zich een zone voor gemeenschappelijke voorzieningen en groen. Hier is parkeerruimte voorzien. De verschillende wegen in het gebied zijn verhard. Via verschillende lussen worden alle woningen bereikt.
Langsheen de Elzenstraat is er een soort van bomenrij. In de andere straten binnen FCC staan er her en der hoogstammen verspreid.
Er zijn enkele gemeenschappelijke nutsvoorzieningen zoals een containerplaats, brandblusposten en een technisch lokaal. Er is een petanqueveld aangelegd en een speeltuintje. Er is echter geen gemeenschappelijke ontmoetingsruimte.
Een deel van de chalets van de voormalige camping zijn intussen vervangen door nieuwe kleinschalige woningen. De meeste gebouwen worden permanent gewoond. Slechts enkele gebouwen dienen nog als recreatief verblijf. Enkele gebouwen staan leeg en verkeren in een slechte toestand, andere zijn reeds afgebroken en er verschijnen regelmatig nieuwe gebouwen.
De gebouwen zijn ingeplant op aparte percelen met een oppervlakte van 124 m² tot 403m².
17 van de 83 percelen zijn groter dan 300m².
13 Enkele cijfers op basis van gegevens van juni 2018:
• Er zijn 14 percelen onbebouwd.
• Er zijn 13 woningen onbewoond/leegstaand. Twee daarvan zijn nieuwbouwen en zullen weldra bewoond worden.
• 56 van de 83 percelen, dus ongeveer 68% van alle percelen worden bewoond.
• 2 woningen zijn nog recreatief in gebruik, alle andere woningen worden permanent bewoond.
• Op een 13-tal percelen is er ook een bijgebouw opgericht.
• De oppervlakte van de woningen varieert van 41m² tot 79m².
• De oppervlakte van de bijgebouwen varieert van 3m² tot 11,5m².
• Het percentage bebouwing per perceel varieert van 11,4 % tot 36,2% (bijgebouwen inbegrepen).
• De staat van de woningen varieert. Een 20-tal woningen verkeert in een vrij slechte tot slechte staat. Een 20-tal woningen is recent gebouwd.
14
Dit is uiteraard een momentopname. Er worden regelmatig gebouwen afgebroken, terreinen blijven soms een tijdlang leeg, er verschijnen nieuwe gebouwen, er komen gebouwen leeg te staan, er komen nieuwe bewoners,…
15
2. Planningscontext
De Vlaamse Regering wijzigde het gewestplan Halle-Vilvoorde-Asse gedeeltelijk op het grondgebied van Zemst op 5 mei 1998. Aan de hand van “artikel 14” werd een “woongebied met recreatief karakter”
in het leven geroepen. Deze gewestplanwijziging werd na een openbaar onderzoek definitief vastgesteld op 29/06/1999.
2.1 Beleidsplan Vlaanderen
Juridische basis: Het besluit van de Vlaamse regering van 23 september 1997 houdende de definitieve vaststelling van het ruimtelijk structuurplan Vlaanderen en het besluit van de Vlaamse regering van 12 december 2003 en 17 december 2010 houdende de definitieve vaststelling van een herziening van het ruimtelijk structuurplan Vlaanderen.
Het ruimtelijk structuurplan Vlaanderen wordt vastgesteld voor een termijn van vijf jaar, of het blijft van kracht tot het door een nieuw definitief vastgesteld ruimtelijk structuurplan Vlaanderen is vervangen.
De bindende bepalingen van de bestaande provinciale en gemeentelijke ruimtelijke structuurplannen die strijdig zijn met de bindende bepalingen van het nieuw vastgestelde ruimtelijk structuurplan Vlaanderen, worden limitatief opgesomd of omschreven in het bindend deel van het nieuw vastgestelde ruimtelijk structuurplan Vlaanderen en zijn hierdoor van rechtswege opgeheven. De Vlaamse Regering kan tevens een termijn opleggen voor de herziening van de ruimtelijke structuurplannen die tegenstrijdige bindende bepalingen bevatten.
De gemeente Zemst is gelegen tussen het regionaal stedelijk gebied Mechelen en het Vlaams Strategisch Gebied rond Brussel. Voor wat betreft de lijninfrastructuur behoort de E19 tot het hoofdwegennet.
De gemeente Zemst is gelegen in het buitengebied. Hier geldt een streefcijfer van 15 woningen/ha voor nieuwe woonprojecten. Hogere dichtheden kunnen wel toegelaten worden in functie van de invulling van publieke ruimte.
In het buitengebied gelden volgende doelstellingen:
• Vrijwaren van de essentiële functies van het buitengebied (landbouw, natuur, bosbouw, wonen en werken op het niveau van het buitengebied)
• Tegengaan van de versnippering van de open ruimte
• Groeien binnen de kernen
• Versterking van de open ruimte door de landbouw, natuur en bos
• Bereiken van gebiedsgerichte ruimtelijke kwaliteit
• Gebiedsgerichte ruimtelijke ordening op basis van het fysisch systeem.
Het witboek Beleidsplan Ruimte Vlaanderen zet in op ruimtelijk rendement en ruimtebeslag, ruimtelijke ruggengraat voor een internationaal concurrentiële economie, een logistiek netwerk, ruimte voor energie, een robuuste en samenhangende open ruimte en geeft de aanzet voor provinciale, bovenlokale en lokale programmering.
De operationele prioriteiten voor lokale besturen dienen zich te richten op vier beleidslijnen:
• Het woningbestand geschikt maken en het voorzieningen, niveau op peil houden en optimaliseren
• Het woningbestand geschikt maken en het voorzieningenniveau op peil houden en optimaliseren
• Een gamma van werklocaties aanbieden en benutten
• Kwalitatieve open ruimte in relatie tot de bebouwde kernen ontwikkelen
• Ruimtelijke kernkwaliteiten bevorderen als basis voor ontwikkeling
16
2.2 Provinciaal Ruimtelijk Structuurplan Vlaams-Brabant
Juridische basis: Het provinciaal ruimtelijk structuurplan Vlaams-Brabant, definitief vastgesteld door de provincieraad op 11 mei 2004 en het besluit van de provincieraad van 29 juni 2004 tot aanvulling van het besluit van 11 mei 2004, voor wat de toepassing betreft van artikel 188bis van het decreet van 18 mei 1999 houdende de organisatie van de ruimtelijke ordening en het addendum inzake de actualisatie en de beperkte herziening van het ruimtelijk structuurplan Vlaams-Brabant, definitief vastgesteld door de provincieraad op 19 juni 2012. Op 6 november 2012 keurde de Vlaamse regering het addendum bij het RSVB goed.
De provincie selecteert de kern Elewijt als woonkern. De woonkernen staan in voor de opvang en het bundelen van de plaatselijke woonbehoeften. De natuurlijke structuur wordt versterkt en, voor zover mogelijk, uitgebouwd in functie van het medegebruik. Waar mogelijk, wordt de ecologische infrastructuur gekoppeld aan laagdynamische recreatieve elementen die het woonklimaat versterken.
Binnen de gewenste natuurlijke structuur is de ‘onderlinge natte verbinding via valleien van de Barebeek en Weesbeek’ geselecteerd als natuurverbindingsgebied (droge sfeer). Wat de gewenste mobiliteit en lijninfrastructuren betreft wordt de Robert Schumanlaan (N267) geselecteerd als secundaire weg type I. De Robert Schumanlaan behoort eveneens tot het bovenlokale functionele fietsroutenetwerk (BFF). Zemst past in het toeristisch recreatief netwerk ‘Vlaams-Brabantse kanalen en rivierengebied’.
De provincie ondersteunt betaalbaar wonen en heeft hiertoe een catalogus “kleinschalig wonen”
uitgebracht. Hierin staan ontwerpen van woningen kleiner dan 50m² tot maximaal 80m².
Daarnaast heeft de provincie een publicatie uitgebracht over het voormalige campingsterrein Solarium, waar er een sociaal woonproject gerealiseerd werd voor de herhuisvesting van campingbewoners.
2.3 Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan Zemst + herziening
Sinds 9 april 1998 beschikt de gemeente Zemst over een goedgekeurd gemeentelijk ruimtelijk structuurplan. Op 22 oktober 2009 werd de aanvulling gemeentelijk ruimtelijk structuurplan definitief aanvaard door de Deputatie van Vlaams- Brabant. Op 18 augustus 2016 werd de herziening van het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan goedgekeurd. Deze herziening is een update van het oorspronkelijke GRS waarbij de uitgevoerde maatregelen werden geëvalueerd en nieuwe doelstellingen werden geformuleerd.
In het richtinggevend deel schetst de gemeente Zemst de gewenste ruimtelijke structuur voor de deelkern Elewijt. Het plangebied van voorliggend gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan wordt aangeduid als één van de 3 residentiële uitbreidingszones binnen Elewijt. Volgens het structuurplan zijn dit zones die vanwege hun strategische ligging of specifieke potenties, in aanmerking komen voor een uitbreiding van de kern waarbij het wonen de hoofdfunctie is.
In het bindend deel wordt het planningsinitiatief opgenomen onder bindende bepaling 18 - evalueren van recreatief wonen en verblijven: De recreatieve functie van Felix Cottage Club staat onder druk.
Actieve monitoring moet uitmaken of deze site zijn recreatieve functie kan behouden. Een herbestemming naar kleinschalig wonen is mogelijk.
17
2.4 Gewestplan Halle-Vilvoorde-Asse + wijziging
Oorspronkelijk was het plangebied in recreatiegebied gelegen. De Vlaamse regering wijzigde het gewestplan Halle-Vilvoorde-Asse gedeeltelijk op het grondgebied van Zemst op 5 mei 1998. Aan de hand van “artikel 14” werd een “woongebied met recreatief karakter” in het leven geroepen. Deze gewestplanwijziging werd definitief vastgesteld op 26 juni 1999.
Het stedenbouwkundig voorschrift “artikel 14 woongebied met recreatief karakter” zegt het volgende:
Woongebieden met recreatief karakter zijn bestemd voor constructies die permanent bewoond worden. De constructies hebben op het maaiveld een oppervlakte van maximum 60m², maximum twee bouwlagen en een maximale nokhoogte van 5m. De maximale kavelgrootte bedraagt 300 m². De verdere inrichting van het desbetreffende gebied is gericht op het gemengd voorkomen van de functies
‘wonen’ en ‘verblijfsrecreatie’ en de inpassing in de bestaande natuurlijke en landschappelijke omgeving.
Met betrekking tot de inrichting en de aanleg van de wegen, nutsvoorzieningen, de aard van de nieuwe constructies,… kan de Vlaamse regering beslissen dat er een BPA moet opgemaakt worden.”
De verfijning van dit voorschrift werd uitgewerkt in het RUP01 Solarium.
2.5 Mobiliteitsplan Zemst
Roolijnplannen: Aarschotsebaan, Solariumlaan, Elzenstraat
2.6 Stedenbouwkundige verordeningen
In Zemst is er een stedenbouwkundige verordening van toepassing. De verordening legt onder meer bijkomende stedenbouwkundige voorschriften op inzake verkavelingen, bouwwerken en constructies, publiciteitsinrichtingen, zonneschermen en luifels.
2.7 Niet-vervallen verkavelingsvergunningen
Geen
2.8 Eigendomsstructuur
• Binnen Solarium worden 32 sociale woningen verhuurd door de sociale huisvestingsmaatschappij Providentia.
• Binnen FCC heeft een private eigenaar de naakte eigendom. De meeste woongelegenheden zijn eigendom van de bewoners. Zij huren een perceel of hebben het in gebruik via een recht van opstal. Op een 28-tal percelen rust er een recht van opstal gedurende 20 jaar.
• De grondeigenaars richten ook zelf nieuwe woningen op en laten deze verhuren door het Sociaal Verhuurkantoor (SVK) Webra. Er is dus een transitie naar sociaal wonen.
• De gemeente is eigenaar van de centraal gelegen percelen die bestemd zijn voor gemeenschapsvoorzieningen en groen, van het perceel waarop een speeltuintje in ingericht en van een aantal percelen met groenaanleg in het gedeelte Solarium. De wegenis behoort tot het openbaar domein.
18
• Daarnaast zijn er nog een 4-tal percelen met woningen van private eigenaars binnen het RUP.
2.9 Overig
• Er zijn geen beschermde monumenten of landschappen in de omgeving.
• Er komen geen gebouwen voor op de inventaris bouwkundig erfgoed.
• De landschapsatlas duidt geen ankerplaatsen aan in het studiegebied.
• Het gebied is niet gelegen in een vogelrichtlijngebied of habitatrichtlijngebied
• De Barebeek is een openbare waterloop van eerste categorie.
• In het gebied zijn er geen wegen die voorkomen in de atlas der buurtwegen.
19
3. Visie en gewenste ruimtelijke structuur
3.1 Doelstelling
Gemeente Zemst wil het RUP01 Solarium aanpassen om kleinschalig en betaalbaar wonen aan te bieden op een zo kwaliteitsvolle mogelijke manier.
Al in 2002 werd ‘RUP01 Solarium’ goedgekeurd. Dit Ruimtelijk UitvoeringsPlan regelt de ruimtelijke planning van de sociale woningen in het project van Providentia Solarium. Ook de woningen en chalets van ‘Het Kattekamp’ in Elewijt, officieel Felix Cottage Club (FCC), vallen onder RUP01. Op de voormalige camping FCC wordt er vooral gewoond.
In samenspraak met de eigenaars en de provincie wil de gemeente de zones voor recreatieve verblijven omzetten naar zones voor kleinschalig wonen waardoor permanent verblijf wettelijk mogelijk wordt.
Daarnaast zullen er een aantal kleinere aanpassingen gebeuren aan de voorschriften om beter te kunnen inspelen op de hedendaagse noden en de hedendaagse vereisten van wooncomfort.
Hierbij worden de overige oorspronkelijke ruimtelijke aandachtspunten niet uit het oog verloren:
• Een groene omgeving, rustig en veilig
• Een eenvoudige ontsluitingsstructuur
• Een gemeenschappelijke ruimte voorzien.
• Het kleinschalige van de woonentiteiten
Van enkele van de oorspronkelijke ruimtelijke aandachtspunten wordt afgestapt: Daar waar vroeger het domein eerder naar binnen werd gericht, zijn er geen objectieve redenen om dit gebied als een eiland te zien en in te richten: het is een volwaardig woongebied dat aansluit op de omliggende woonwijken en straten.
3.2 Swot-analyse
In onderstaande tekst zijn de schuin gedrukte delen gehaald uit de publicatie “Solarium Zemst, sociaal wonen op campingsleest geschoeid” p 65 ev ‘evaluatie en aanbevelingen’.
3.2.1 Sterktes
Het RUP01 Solarium biedt een betaalbaar en kwaliteitsvol woonalternatief voor bewoners die de campings moesten verlaten. Ruimtelijk gezien sluit de woonzone van het RUP aan bij het bestaand woongebied.
Door het beperkt houden van de perceelsgrootte en het woonvolume is men erin geslaagd om het wonen hier betaalbaar te houden en grondspeculatie te weren.
Het RUP tekent de krijtlijnen voor het wonen in een energiezuinige woning tegen een betaalbare prijs.
Kleinschalig en compact wonen heeft voordelen: Het energieverbruik in een goed geïsoleerde woning kan tot een minimum worden beperkt. Er zijn o.a. minder onderhoudsproducten nodig, of minder verf.
Premies voor verzekeringen zijn lager. Gemiddeld is het kadastraal inkomen lager.
Deze vorm van kleinschalig wonen op deze site biedt de bewoners een groene woonomgeving. Het uitzicht en de rust wordt vaak als kwaliteit benoemd door de bewoners. Toch wordt er een hoge woondichtheid gerealiseerd. Daarnaast biedt het RUP een antwoord op de vraag naar kleinschalig wonen met nood aan gemeenschappelijke ruimten.
20 3.2.2 Zwaktes
Het recreatief houden van twee zones binnen het RUP01 heeft zijn doel gemist. In deze zones wordt nu permanent gewoond. Er zijn wel nog enkele recreatieve bewoners, maar deze wonen verspreid over de site. De bewoners huren het perceel en bouwen er zelf een woning op. Hierdoor bevinden zij zich in de juridisch onzekere situatie met weinig woonzekerheid en het risico hun investering te verliezen.
Zowel de sociale woningen op Solarium als de woningen op FCC beschikken over te weinig bergruimte.
Door de kleine oppervlakte kunnen grotere spullen moeilijk opgeborgen worden. Voor het onderhoud van de tuinen is er allerhande materieel nodig dat ergens een plek moet krijgen. Er is nood aan een apart bijgebouw voor het opbergen van fietsen, een BBQ, een grasmaaier,… Dit kan bij de woning of gemeenschappelijk georganiseerd worden.
De kwaliteit van een aantal woningen is niet goed. Mensen leven vaak geïsoleerd, hebben het financieel moeilijk.
21 3.3.3 Kansen
De centrale zone voor openbaar nut was voorzien voor faciliteiten voor de recreatieve campingbewoner. Echter, functies ter ondersteuning van het recreatief wonen of de wijk kunnen hier nog een plaatsje krijgen en zijn gewenst. Het voorzien van bergruimte (fietsen, vuilnis,…) zou een goede aanvulling kunnen zijn bij de kleine huisjes. Dit kan de woonkwaliteit verhogen en de sociale contacten tussen de bewoners verbeteren.
Het inrichten van deze gemeenschappelijke ontmoetingsruimte verdient de nodige aandacht. Het kan de sociale contacten tussen de bewoners versterken, wetende dat er veel alleenstaanden en vooral oudere mensen wonen. Er worden potenties gezien tot medegebruik en meervoudig gebruik van de ruimte. De zone voor gemeenschapsvoorzieningen en groen situeert zich in het midden van het volledige gebied, centraal tussen Solarium en FCC.
Het bestaande bomenbestand zou geïnventariseerd kunnen worden. Vervolgens kan nagegaan worden of het groen nog kan versterkt worden, waar en op welke manier. Er moet gestreefd worden naar een kwalitatieve inrichting en beheer van de terreinen.
De gronden van FCC zijn onderverdeeld in 83 afzonderlijke percelen. Het aantal woningen ligt vast op 83. Echter, indien de tussenliggende perceelsgrenzen verlegd kunnen worden, dan ontstaat er een veel grotere flexibiliteit en ontstaan er veel meer mogelijkheden naar invulling. Sommige percelen hebben een grillige vorm, of zijn op bepaalde plaatsen ondiep, of soms loopt een perceelsgrens schuin weg.
Dit is een gevolg van een perceelsindeling op basis van de vroegere inplanting van de chalets die nu stapsgewijs verdwijnen en vervangen worden door nieuwe kwaliteitsvolle woningen. Daarom is het beter om abstractie te kunnen maken van de huidige indeling per aaneengesloten bouwblokje. De wegenis tussen de huidige bouwblokken blijft hierbij ongewijzigd.
22 3.3.4 Bedreigingen
Het zou voor de hele wijk positief zijn indien er hier een mix van verschillende gezinnen terecht kan, zowel alleenstaanden, als koppels, als gezinnen met kinderen.
In deze wijk zouden niet alle woningen sociale woningen moeten zijn. Interessant kan zijn om mensen aan te trekken die zelf kiezen om kleinschalig te gaan wonen vanuit milieuoverwegingen, of mensen die willen verhuizen van een grotere woning met grote tuin, naar een kleinschalige woning met kleine tuin omwille van het beperkte onderhoud. Deze laatste groep ziet in deze wijk de voordelen van het wonen in het groen, wat een appartementsgebouw niet kan bieden.
De maximale oppervlakte per woning is nu beperkt tot 60m². Indien deze zou worden opgetrokken, met een behoud van het aantal wooneenheden dan zal het groene karakter van de wijk mogelijks veranderen. Het open en groene karakter dient te worden beschermd.
23
3.4 Onderzoektopics
De geldende voorschriften van het RUP01 Solarium blijken te beperkend en moeten worden bijgesteld in functie van de noden en een betere ruimtelijke ordening.
3.4.1 Oppervlakte kleinschalige woningen
Kleinschalig wonen kan tegenwoordig op een kwalitatieve manier en met het nodige wooncomfort. Er zijn tal van voorbeelden van kleinschalig wonen, van woningen onder de 50m² tot een oppervlakte van 80m².
De 32 woningen van Providentia aan de Solariumlaan zijn in hun totaliteit gebouwd en worden verhuurd. Hier is er geen vraag naar wijziging van de bebouwbare oppervlakte. Er is echter wel een vraag vanuit de bewoners op FCC om de maximale oppervlakte van een kleinschalige woning op te trekken van 60m² naar 80m². Dit moet mogelijk zijn, zij het onder een aantal voorwaarden:
Een woning tot 60m² kan een verdieping hebben volgens de huidige voorschriften van het recreatief wonen (cfr. profiel 1).
In geval van een bebouwde oppervlakte tot 80m² moet het bouwen van een verdieping ook mogelijk zijn, onder de voorwaarde dat de totale woonoppervlakte beperkt blijft tot 120m².
Twee volwaardige niveaus van 80m² zouden leiden tot een woonoppervlakte van 160m² en dit zou niet meer als “kleinschalig” kunnen worden beschouwd. Samen met de oppervlakte, wordt er ook een maximaal bouwvolume vastgelegd (zie punt 3.3.5). Door 80m² bebouwbare oppervlakte toe te laten, voor zover de oppervlakte van het perceel dit toelaat (zie punt 3.3.2), ontstaat er veel meer flexibiliteit en zijn er meer ontwerpmogelijkheden.
3.4.2 Woning versus perceel – woningen versus bouwblok
In dit onderdeel wordt enkel gekeken naar de woningen binnen FCC aangezien de woningen van Providentia reeds als een totaalproject gerealiseerd zijn.
24 Woning versus perceel
Het percentage bebouwing ten aanzien van de oppervlakte van het perceel dient in het oog te worden gehouden. In alle geval dient ernaar te worden gestreefd dat er niet meer dan 40% van elk perceel bebouwd wordt, dit om het groene karakter van de buurt te behouden.
Ook de inplanting van de gebouwen speelt een belangrijke rol. Wanneer twee woningen gekoppeld worden op de perceelsgrens, blijft er meer aaneengesloten en beter bruikbare groenruimte voor elk perceel over. Naar energieverbruik zijn gekoppelde woningen ook veel efficiënter. Wanneer twee naastliggende percelen onbebouwd zijn, of vrij zullen komen na afbraak van een woning, dan dient ernaar te worden gestreefd dat de nieuwe woningen gekoppeld worden.
Woningen versus bouwblok
Wanneer er echter meerdere woningen dicht bij elkaar vervangen worden, dan moet het mogelijk zijn om de onderlinge perceelsgrenzen weg te denken en om het als één geheel te gaan bekijken. Het aantal wooneenheden blijft hierbij ongewijzigd, maar de inplanting van de gebouwen kan dan veel flexibeler.
De huidige voorschriften van artikel 2 laten toe dat er tot maximaal drie gebouwen aan elkaar gekoppeld kunnen worden. De huidige perceelsconfiguratie laat dit echter niet altijd toe.
Door abstractie te maken van de tussenliggende perceelsgrenzen binnen één bouwblok, wordt een efficiëntere invulling mogelijk, die op verschillende vlakken gunstig is: energetisch beter voor de gebouwen, meer groen rond de gebouwen, optimale inplanting in functie van bezonning,…
Een flexibele inrichting moet mogelijk worden door middel van een globaal inrichtingsplan waarbij een gefaseerde uitvoering mogelijk is.
Voorbeeld 1: rekening houdend met de huidige vorm van de percelen
25
Voorbeeld 2: rekening houdend met de meest recente woningen in goede staat
Voorbeeld 3: zonder rekening te houden met percelen of bestaande gebouwen > vrije inplanting van woningen i.f.v. bezonning.
Binnen elk bouwblok wordt er bij voorkeur een mix van typologieën te worden aangeboden, dit door in oppervlakte en volume van de woningen te variëren. Het is niet wenselijk dat er vanaf heden enkel woningen van 80m² gebouwd zouden worden.
In geval van een herinrichting van een bouwblok kan de onbebouwde ruimte bestaan uit een beperkte private buitenruimte en een grotere gemeenschappelijke semi-publieke groene ruimte. Ook het parkeren kan dan efficiënt en gegroepeerd gebeuren.
26 3.4.3 Bijgebouwen
In dit onderdeel wordt gekeken naar alle woningen binnen het RUP. Het hebben van voldoende opbergruimte is essentieel om de groene ruimte rond de woningen open en netjes te kunnen houden.
Tuinbergingen zijn noodzakelijk voor het onderhoud van de tuinen, het stallen van fietsen, een BBQ,
… De huidige voorschriften laten echter geen bijgebouwen toe.
Opbergruimte moet mogelijk worden voor het volledige woongebied binnen het RUP, zowel onder de vorm van een apart bijgebouw, als aansluitend binnen de kleinschalige woning. Een apart bijgebouw kan eventueel gekoppeld worden met een ander bijgebouw op een aanpalend perceel om zo ruimte op het perceel te winnen.
In alle geval spreken we van maximaal één apart bijgebouw bij een kleinschalige woning. Dit losstaand bijgebouw kan een maximale oppervlakte van 6m² hebben. Bijgebouwen worden bij voorkeur twee aan twee gekoppeld op de gemeenschappelijke perceelsgrens in de achtertuin.
In geval van behoud van de huidige perceelstructuur geldt dat de totale bebouwde oppervlakte per perceel steeds beperkt blijft tot maximaal 80m² en maximaal 40% van het perceel.
In geval van een herinrichting van een bouwblok, kan de bergruimte op een efficiëntere manier ingericht worden, gegroepeerd of in één gebouw.
3.4.4 Toetsing aan de reële situatie
In dit onderdeel wordt enkel gekeken naar de woningen binnen FCC aangezien de woningen van Providentia reeds als een totaalproject gerealiseerd zijn.
Om een toetsing aan de reële situatie te kunnen doen, is er vertrokken vanuit de bestaande toestand (juni 2018) waarbij de gronden van FCC verdeeld zijn in aparte kadastrale percelen, waarvan de oppervlakte in m² gekend is, alsook de bebouwing in m² per perceel.
Vaststellingen en conclusies op basis van de bestaande percelenstructuur (juni 2018)
Bij nazicht van de werkelijk bebouwde oppervlakte per perceel, dan is er slechts één perceel waar dit meer dan 80m² bedraagt (hoofdgebouw + bijgebouw samengeteld). Deze woning (nr. 26) staat momenteel leeg, dus de kans is groot dat de woning en/of het bijgebouw zal verdwijnen.
Voor alle andere woningen is er nog marge tot uitbreiding of voor het inplanten van een apart bijgebouw. De bebouwde oppervlakte op deze percelen varieert van 41m² tot 70,5m² (hoofdgebouw + bijgebouw samengeteld).
Voor wat betreft het percentage bebouwing ten aanzien van het perceel (hoofdgebouw + bijgebouw samengeteld), blijkt dat dit - voor de bebouwde percelen - varieert van 11,4% tot 36,2%. Bij geen enkel perceel is er dus reeds 40% bebouwd.
We beperken het bebouwingspercentage tot maximaal 40%, waardoor 60% van elk perceel onbebouwd en groen blijft.
Indien men op elk perceel een bebouwde oppervlakte (hoofdgebouw) van 80m² zou toelaten, dan zouden 16 percelen (van de 83 percelen) voor meer dan 40% bebouwd zijn. Het bebouwingspercentage gaat in geen van de gevallen boven de 65%. Drie van deze percelen zijn momenteel onbewoond, (waarvan één gebouw in slechte staat) en vijf van deze percelen is onbebouwd. In geval van nieuwbouw kan er dus perfect rekening gehouden worden met de kleinere oppervlakte van deze percelen.
Er dient dus het maximale bebouwingspercentage van 40% te worden nagestreefd. Op alle bebouwde percelen is er nog marge tot uitbreiding van de woning of voor het inplanten van een apart bijgebouw, rekening houden met een plafond van 40% bebouwing op het perceel.
27
Vaststellingen en conclusies op basis van de huidige bouwblokken, zonder rekening te houden met tussenliggende perceelsgrenzen
We vertrekken vanaf de bestaande wegenis en houden deze onveranderd. Binnen de bouwblokken die door deze wegenis gevormd zijn, zijn het aantal woningen gekend, en deze liggen ook vast. Ook de oppervlakte per bouwblok is gekend.
Hierbij stellen we vast dat de bebouwingsdichtheid het laagst is in het bouwblok J en dat deze het hoogst is in bouwblok G. Het bebouwingspercentage van maximaal 40% is wel haalbaar in alle bouwblokken. Voorbeeld: Indien er een gemiddelde oppervlakte per woning is van maximaal 70m² in het bouwblok G (waar 12 woningen toegelaten zijn), dan is er maximaal 32% van dit volledige bouwblok bebouwd.
28 3.4.5 Verschijningsvorm en volume van de woningen
Dakhelling:
Hedendaagse kleinschalige woningen hebben vaak een plat dak. De huidige voorschriften laten enkel hellende daken toe met een minimum helling van 15°. Woningen met platte daken moeten dus mogelijk worden. Dit geldt enkel voor gebouwen met één bouwlaag.
Bouwhoogte bij woningen met 2 bouwlagen:
Volgens de huidige voorschriften van het recreatief wonen (cfr. profiel 1) geldt dat de gebouwen niet hoger mogen zijn dan 5,00 m (nok). Het bouwen met een verdieping is nu dus reeds mogelijk en in een aantal gevallen al zo gerealiseerd. Door de beperkte bouwhoogte van 5,00m (nok) kan de woonkwaliteit in het gedrang komen: indien men toelaat om met een verdieping te bouwen, en de nokhoogte bedraagt maximaal 5m, dan ontstaat er een te beperkte plafondhoogte. Te lage plafonds geven een onaangenaam ruimtegevoel. Bovendien dienen minstens de normen voor sociale huisvesting te worden gehaald.
We nemen het gebouwprofiel 1 van artikel 01 van de huidige voorschriften als uitgangspunt en passen dit aan: Door de maximale hoogte van de gebouwen naar 5,5m te brengen (nok), en een maximale kroonlijsthoogte van 4,5m op te leggen, blijven de gebouwen nog steeds beperkt in hoogte, maar is een tweede bouwlaag beter realiseerbaar. De minimum dakhelling van 15° wordt behouden voor gebouwen met een verdieping.
29 Maximaal bouwvolume bij een woning en met verdieping:
Aan de hand van de mogelijke profielen en aan de hand van voorbeelden van kleinschalig wonen, kunnen we het maximale bouwvolume bepalen:
Max. 60 m² en max. 5,50m hoogte met verplicht licht hellend dak => 300m³ als maximaal volume.
3.4.6 Gemeenschappelijke functies en groen
In de wijk zijn er nu reeds een aantal gemeenschappelijke functies aanwezig: een containerplaats, brandblusposten, een technisch lokaal, een petanqueveld en een speeltuintje. Er zijn plannen om een initiatief rond samentuinen op te starten.
Voor het goed functioneren van deze wijk ontbreekt er nog een gemeenschappelijke ontmoetingsruimte.
Om iedereen de kans te geven betaalbaar en kwalitatief te blijven wonen werden en worden twee initiatieven genomen. Enerzijds bouwen de eigenaars van de huurpercelen met steun van de gemeente en de provincie kwalitatieve kleinschalige huurwoningen op FCC die via SVK Webra sociaal verhuurd worden. Anderzijds kreeg FCC in 2012 nieuwe buren op Solarium waar Providentia een 30-tal kleine sociale huurwoningen realiseerde. Er loopt een ‘bloedlijn’ tussen beide projecten: meer en meer vinden bewoners van FCC hun weg naar Solarium. Het lokaal toewijzingsreglement geeft voorrang aan de bewoners van FCC voor de svk woningen op FCC , maar ook om op Solarium een sociale woning te huren. Er is ook letterlijk een doorgang tussen Solarium en FCC en een open publieke ruimte tussen beide in zou moeten uitnodigen tot gemeenschappelijkheid. Dit is de plek die in het RUP01 Solarium reeds voorzien werd voor een gemeenschapslokaal.
In deze zone moet ook de mogelijkheid worden geboden voor een gemeenschappelijke bergruimte, bijvoorbeeld voor het delen van een grasmachine ed.
Daarnaast dient de wijk een groene uitstraling te behouden. Dit kan hier en daar nog versterkt worden door nieuwe groenaanplantingen.
Op het bestemmingsplan van RUP01 Solarium is er langsheen de Elzenstraat een strook voor buffers ingetekend. Deze bufferzone schermt zogezegd de zone voor recreatief wonen af van het woongebied aan de overzijde van de Elzenstraat, buiten het RUP. De stedenbouwkundige voorschriften voorzien groenaanplantingen in deze bufferzone. Heden stellen we vast dat de opgelegde groenbuffer niet gerealiseerd is zoals bedoeld in de voorschriften. Bovendien is het afschermen of bufferen van deze zone voor kleinschalig wonen achterhaald: waar men bij een camping een besloten karakter gewenst acht, is dit bij gewone tuinpercelen met een kleinschalige woning niet nodig. Deze percelen grenzen met hun tuinzone aan de Elzenstraat. Het is aan de bewoners zelf om te bepalen hoe zij hun tuinzone inrichten. Aangezien deze tuinen vrij ondiep zijn, lijkt het verplicht aanplanten van hoogstammige bomen niet realistisch. In de nieuwe stedenbouwkundige voorschriften kan opgelegd worden dat er langsheen deze achterperceelsgrens enkel levende hagen met een paal-en draadafsluiting zijn toegelaten, en geen ander type van afsluitingen (zoals houten panelen ed), zodat het uitzicht vanaf de Elzenstraat groen blijft, en omwille van de inkijk vanuit de Elzenstraat en de privacy van de bewoners van FCC.
30
3.5 Planologische wijzigingen
3.5.1 Ruimtebalans
• De wijziging van het RUP01 Solarium houdt in dat drie gebieden bestemd voor “recreatieve verblijven” worden omgezet naar “kleinschalig wonen”.
• De percelen voor “recreatief wonen” krijgen de benaming “kleinschalig wonen”.
• Er bevinden zich in deze zones voor recreatieve verblijven in totaal 10 woningen die permanent bewoond worden. Door deze planologische wijziging worden deze woningen dus zone-eigen en geregulariseerd.
3.5.2 Op te heffen voorschriften RUP01 Solarium
• Artikel 2 “strook voor recreatief wonen” krijgt de benaming “kleinschalig wonen”. De voorschriften zullen worden bijgesteld.
• Artikel 4 “Plaatsen bestemd voor recreatieve verblijven (profiel 2) – bruin” mag integraal geschrapt worden.
• Artikel 3 “overgangszone tussen stroken voor recreatief wonen en groenvoorzieningen (grijs)“
kan opgeheven worden en vervangen worden door de bestemming “kleinschalig wonen”. De wegenis en het openbaar domein is nu namelijk aangelegd en de bouwblokken hebben hun definitieve vorm gekregen.
• Artikel 8 Bufferzone langsheen Elzenstraat wordt afgeschaft. In de voorschriften voor het
“kleinschalig wonen” zullen regels opgenomen worden voor de realisatie van een groene levende afsluiting ter vervanging van de bufferzone, dit in functie van privacy.
•
3.5.3 Op te heffen verkavelingen
Niet van toepassing
3.5.4 Planschade of planbaten
Er ontstaan planbaten door de gewenste planologische wijziging:
VCRO art. 2.6.4: Een planbatenheffing is verschuldigd wanneer een in werking getreden ruimtelijk uitvoeringsplan of bijzonder plan van aanleg op een perceel één of meer van de hiernavolgende bestemmingswijzigingen doorvoert :
(…)
3° de bestemmingswijziging van een zone die onder de categorie van gebiedsaanduiding « recreatie » valt, naar een zone die onder de categorie van gebiedsaanduiding « wonen » valt;
31
4. Reikwijdte en detailleringsgraad RUP
4.1 Reikwijdte
De reikwijdte omvat zowel een territoriale aanduiding als een omschrijving van de ruimtelijke aspecten waarover een beslissing zal genomen worden.
Voor het RUP01bis Solarium wordt de reikwijdte als volgt omschreven:
• De grens van het plangebied omvat de contouren van het huidige RUP01 Solarium;
• Het aanpassen van de stedenbouwkundige voorschriften in functie van de noden en de gewenste ruimtelijke ordening;
• Het wijzigen van de bestemming van enkele zones.
4.2 Detailleringsgraad
De beoogde aanpassing van het RUP01 heeft een rechtstreekse doorwerking op het terrein. De intentie bestaat erin om de invullingsmogelijkheden aan te passen en tegelijk voldoende open te laten. De beperkingen zullen zich voornamelijk richten naar essentiële elementen inzake de goede ruimtelijke ordening zoals duurzaamheid, beeldkwaliteit en woonkwaliteit.
De stedenbouwkundige voorschriften van het RUP01 worden bijgesteld en zullen van toepassing zijn binnen het plangebied op niveau van het kadastraal perceel.
32
5. Planalternatieven
5.1 Nulalternatief
Het nulalternatief houdt de mogelijkheid in om het RUP01 Solarium ongewijzigd te laten, waardoor de huidige juridisch-planologische situatie van het gebied gehandhaafd wordt. Het RUP01 Solarium dateert van 2001.
Dit zou betekenen dat de huidige bewoners geconfronteerd blijven met verouderde stedenbouwkundige voorschriften. Bij het afleveren van een omgevingsvergunning zal dan steeds moeten worden afgewogen of afwijkingen op de huidige voorschriften kunnen worden toegestaan.
Indien men niet kan inspelen op de hedendaagse noden, zal dit, voor wat betreft de kwaliteit van de woonomgeving, op lange termijn tot een negatieve evolutie leiden. Het is nu reeds zichtbaar op het terrein dat het niet hebben van voldoende bergruimte leidt tot slordige tuinen waarin allerlei zaken zichtbaar in de tuinen moeten worden gestald.
Indien de oppervlakte van de woningen kan toenemen, geeft dit meer mogelijkheden voor gezinnen met kinderen om in deze groene omgeving te komen wonen.
5.2 Inrichtingsalternatieven
Een inrichtingsalternatief is een alternatief dat erin bestaat binnen eenzelfde plan- of projectgebied een andere (ruimtelijke) configuratie van dezelfde bouwstenen te voorzien.
Door het feit dat het om de wijziging van een goedgekeurd RUP gaat, ligt de inrichting grotendeels vast en zijn er hier weinig alternatieven mogelijk. De kadastrale percelen zijn reeds gevormd, en de wegenis is aangelegd.
Wel zijn er verschillende mogelijkheden in de bebouwingswijze en inplanting van de kleinschalige woningen. Daar waar nu meestal vrijstaande kleinschalige woningen zijn ingeplant, wordt er nagegaan waar er op een efficiënte wijze woningen gekoppeld kunnen worden, zodat er op deze relatief kleine percelen weer meer groen overblijft. Het koppelen van woningen is ook op vlak van zuinig energiegebruik een pluspunt. Rekening houdend met de oppervlakte en oriëntatie van de verschillende percelen kunnen de woningen beter gekoppeld of vrijstaand worden ingeplant, en soms zijn er meerder mogelijkheden. Best wordt er in de stedenbouwkundige voorschriften een goede flexibiliteit ingebouwd.
5.3 Locatiealternatief of uitvoeringsalternatief
Een locatiealternatief is een alternatief dat erin bestaat het plan of project (of delen ervan) te realiseren op een andere locatie dan die voorzien in het basisalternatief. Aangezien het om een te wijzigen RUP gaat, is er geen locatiealternatief mogelijk.
Een uitvoeringsalternatief is een alternatief dat slechts van het basisalternatief verschilt door de manier waarop het wordt uitgevoerd.
33
5. Onderzoek naar de milieueffecten
Door de inwerkingtreding van het besluit van de Vlaamse regering van 17 februari 2017 omtrent
‘integratie plan-MER bij Ruimtelijke Uitvoeringsplannen’, worden de planmilieueffectrapportage en andere effectbeoordelingen in het planningsproces van een ruimtelijk uitvoeringsplan geïntegreerd. In een eerste fase, namelijk de Startnota, gaat men na of het plan of programma aanzienlijke effecten kan hebben t.o.v. de bestaande situatie voor mens en milieu. In het geval er geen aanzienlijke milieueffecten zijn en geen plan-MER vereist is, volstaat een onderbouwing en motivering in de Startnota (een onderzoek tot mer). In het geval er wel aanzienlijke milieueffecten verwacht worden en de opmaak van een plan-MER vereist is, wordt een beschrijving van de te onderzoeken effecten en van de inhoudelijke aanpak van de effectbeoordelingen, met inbegrip van de methodologie opgenomen in de startnota.
5.4 Toetsing plan-MER plicht
Alle ruimtelijke uitvoeringsplannen vallen onder de definitie van plan of programma volgens het Decreet Algemene Bepalingen Milieubeleid (D.A.B.M). Indien een ruimtelijk uitvoeringsplan het kader vormt voor de toekenning van een vergunning voor een project en/of een passende beoordeling vereist is, dan valt het plan eveneens onder het toepassingsgebied volgens het D.A.B.M.
Vervolgens dient nagegaan te worden of het ruimtelijk uitvoeringsplan al dan niet van rechtswege plan-MER-plichtig is. Indien een ruimtelijk uitvoeringsplan niet van rechtswege plan-MER-plichtig is, moet via een onderzoek tot m.e.r. (zogenaamde screening) aangetoond worden dat er geen aanzienlijke milieueffecten kunnen voortvloeien uit het plan. Voor elk ruimtelijk uitvoeringsplan zal dus ofwel een plan-MER, ofwel een screeningsnota opgemaakt worden.
Met betrekking tot de plannen die onder het toepassingsgebied van het plan-MER decreet vallen, onderscheidt men twee criteria van plannen die ‘van rechtswege’ onderworpen zijn aan de plan-MER- plicht. Het betreft:
a) OFWEL plannen en programma’s, of de wijziging ervan, die tegelijkertijd:
• betrekking hebben op landbouw, bosbouw, visserij, energie, industrie, vervoer, afvalstoffenbeheer, waterbeheer, telecommunicatie, toerisme en ruimtelijke ordening of grondgebruik (artikel 4.2.3, §2, 1° D.A.B.M.);
• een kader vormen voor de toekenning van een vergunning voor de in bijlagen I en II van het besluit van de Vlaamse Regering van 10 december 2004 opgesomde projecten
• niet het gebruik regelen van een klein gebied op lokaal niveau, noch een kleine wijziging inhouden
Evaluatie: het te wijzigen RUP regelt het gebruik van een klein gebied op lokaal niveau, aangezien het gebied ongeveer 4,5 hectaren beslaat, en dit is slechts circa 0.1% van de oppervlakte van het grondgebied van de gemeente Zemst. Het plan houdt ook slechts een kleine wijziging in ten aanzien van de bestaande toestand.
b) OFWEL plannen en programma’s of de wijziging ervan waarvoor, gelet op de mogelijke betekenisvolle effecten op speciale beschermingszones, een passende beoordeling vereist is (artikel 4.2.1, tweede lid D.A.B.M.).
Evaluatie:
Het te wijzigen RUP ligt niet in of nabij een speciale beschermingszone van een Vogelrichtlijngebied of een Habitatrichtlijngebied. De opmaak van een passende beoordeling is niet vereist.
34
Conclusie: Voor dit RUP is er geen plan-mer van rechtswege noodzakelijk. Het plan is bijgevolg screeningsplichtig. Er moet een onderzoek tot milieueffectenrapportage worden doorlopen om aan te tonen dat het RUP geen aanzienlijke milieueffecten zal teweegbrengen.
5.5 M.e.r. screening
Bij de beoordeling van de aanzienlijkheid van de milieueffecten dient rekening gehouden te worden met de criteria van bijlage I bij D.A.B.M. De toetsing aan deze criteria dient in voldoende mate te gebeuren om de mogelijke aanzienlijke milieu-impact van het plan voldoende te kunnen inschatten en aldus te kunnen beoordelen.
Artikel 4.3.7 van het DABM schrijft voor dat een project-MER een beschrijving en onderbouwde beoordeling moet geven van de waarschijnlijk aanzienlijke milieueffecten van het voorgenomen project en van de onderzochte alternatieven op of inzake, in voorkomend geval: de gezondheid en veiligheid van de mens, de ruimtelijke ontwikkeling, de biodiversiteit, de fauna en flora, de energie- en grondstoffenvoorraden, de bodem, het water, de atmosfeer, de klimatologische factoren, het geluid, het licht, de stoffelijke goederen, het cultureel erfgoed met inbegrip van het architectonisch en archeologisch erfgoed, het landschap, de mobiliteit en de samenhang tussen de genoemde factoren.
5.5.1 Discipline mens-ruimtelijke aspecten
Het beoordelen van de ruimtelijke effecten ten opzichte van een niet gerealiseerde planologische toestand vereist dat men zich op basis van het bestemmingsplan en de stedenbouwkundige voorschriften een indicatief beeld vormt van de invulling en het uitzicht van het plangebied indien de actuele bestemming wel zou gerealiseerd zijn.
Binnen de discipline Mens – ruimtelijke aspecten worden drie effectgroepen onderscheiden:
• Effectgroep “Ruimtelijke structuur en wisselwerking met de ruimtelijke context”: de aanpassing van de bestemming in voorschriften van het RUP01 Solarium is een logische keuze en biedt een functionele meerwaarde voor haar omgeving. De bestemming recreatie is hier achterhaald. De aanpassing naar kleinschalig wonen past in het ruimer ruimtelijk plaatje.
• Effectgroep “Ruimtegebruik en gebruikskwaliteit”: De wijzigingen van het RUP01 Solarium beogen een efficiëntere invulling van de ruimte ten voordele van het groen. Er worden potenties gezien tot medegebruik en meervoudig gebruik van de ruimte.
• Effectgroep “Ruimtebeleving”: De wijzigingen van het RUP01 Solarium hebben ook tot doel om de sociale beleving van de gebruikers van het gebied (bewoners en bezoekers) te verbeteren.
Conclusie: Het plan heeft geen negatieve effecten op vlak van ruimtelijke ordening en de mens- ruimtelijke aspecten.
5.5.2 Landschap, onroerend erfgoed en archeologie
• Het plangebied is volgens de traditionele landschappen gelegen in het Rubensland, in de zandleem- en leemstreek. Het Rubensland is een landschappelijke subeenheid van het Land van Merchtem. Dit landschap kent een golvende topografie en een verstedelijkt weefsel. De open ruimte is sterk versnipperd, onregelmatig en verschilt sterk in omvang.
• Binnen het plangebied is er geen beschermd onroerend erfgoed aanwezig, noch elementen van de inventaris van het onroerend erfgoed.
35
• Binnen het plangebied is er geen landschappelijk erfgoed aanwezig.
• Binnen het plangebied is er geen ankerplaats of ander element van de landschapsatlas aanwezig.
• Binnen het plangebied is er geen archeologisch erfgoed gekend.
Conclusie: Het plan heeft geen negatieve effecten op vlak van landschap, onroerend erfgoed en archeologie.
5.5.3 Mobiliteit
• Binnen het plangebied blijft het aantal woongelegenheden ongewijzigd.
• De percelen alsook de wegenis ligt vast.
Conclusie: De bestaande ontsluiting voor wagens blijft behouden. Het plan heeft geen negatieve effecten op vlak van mobiliteit.
5.5.4 Gezondheid en veiligheid
• Het plangebied ligt niet in een waterwingebied of een beschermingszone.
• Een SEVESO bedrijf is een bedrijf dat activiteiten ontplooit op het vlak van de behandeling, de productie, het gebruik of de opslag van gevaarlijke stoffen. Het meest dichtbij zijnde SEVESO bedrijf bevindt zich op een afstand (vogelvlucht) van meer dan 2,5km van het plangebied.
• Binnen het plangebied worden geen SEVESO bedrijven toegelaten waardoor de omwonenden niet kunnen blootgesteld worden aan de risico’s die verbonden zijn aan dergelijke bedrijven.
• Het RUP is gericht op kleinschalig wonen waarvan geen aanzienlijke effecten op de gezondheid en veiligheid van de mens moet verwacht worden.
Conclusie: Het plan heeft geen negatieve effecten op vlak van gezondheid en veiligheid van de mens.
5.5.5 Energie- en grondstofvoorraden
• In de omgeving van het plangebied liggen er geen ontginningsgebieden.
• Kleinschalige woningen zijn per definitie energiezuinig omdat ze een klein volume omvatten.
Indien deze woningen gekoppeld worden, is dit bijkomend voordelig voor het energieverbruik.
• Het gebruik van duurzame, milieu- en energievriendelijke materialen en technieken wordt binnen het RUP gestimuleerd. Juist door de beperkte bouwoppervlakte en percelen en de beperkte bouwvolumes is de ecologische voetafdruk kleiner.
Conclusie: Het plan heeft geen aanzienlijke effecten op vlak van energie- en grondstofvoorraden.
5.5.6 Bodem
• Volgens de bodemkaart ligt het plangebied in een bebouwde zone met kunstmatige gronden.
Het gebied is gelegen in de zandleem- en leemstreek.
• Het plangebied is niet gelegen in een erosiegevoelig gebied. De volledige site is relatief vlak.
• Op de grondwaterkwetsbaarheidskaart is het plangebied aangeduid als zeer kwetsbaar. De watervoerende laag is zand. De deklaag is kleiner of gelijk aan 5m.
Conclusie: De antropogene bodems zijn weinig gevoelig. De uitvoering van het RUP zal geen significante effecten hebben op de bodemgesteldheid.
36 Bodemkaart met bodemtypes. Bron: Geopunt
5.5.7 Water
Het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid legt in hoofdstuk III, afdeling I, bepaalde verplichtingen op, die de watertoets worden genoemd. Hierin wordt gesteld dat er geen schadelijk effect mag ontstaan of zoveel mogelijk wordt beperkt en, indien dit niet mogelijk is, dat het schadelijk effect wordt hersteld of, in de gevallen van de vermindering van de infiltratie van hemelwater of de vermindering van ruimte voor het watersysteem, gecompenseerd. Een schadelijk effect wordt gedefinieerd als: "ieder betekenisvol nadelig effect op het milieu dat voortvloeit uit een verandering van de toestand van watersystemen of bestanddelen ervan die wordt teweeggebracht door een menselijke activiteit; die effecten omvatten mede effecten op de gezondheid van de mens en de veiligheid van de vergunde of vergund geachte woningen en bedrijfsgebouwen, gelegen buiten overstromingsgebieden, op het duurzaam gebruik van water door de mens, op de fauna, de flora, de bodem, de lucht, het water, het klimaat, het landschap en het onroerend erfgoed, alsmede de samenhang tussen een of meer van deze elementen."
De watertoets geeft uitvoering aan het principe van de integratie van integraal waterbeleid bij de vergunningverlening. Overeenkomstig het Decreet Integraal Waterbeleid dienen overheden bij het verlenen van een vergunning telkens te onderzoeken of de betrokken activiteit een schadelijk effect op het watersysteem kan doen ontstaan dat vermijdbaar is.
Het plangebied grenst in het noorden aan de Barebeek. De Barebeek is een geklasseerde waterloop van de eerste categorie en is onbevaarbaar. De beheerder is de Vlaamse Milieumaatschappij.
De effecten van het plan op het watersysteem die in het kader van de watertoets onderzocht worden, zijn hierna gegroepeerd volgens vijf thema’s:
a) Gewijzigde infiltratie naar grondwater en gewijzigde afstromingshoeveelheid:
Infiltratie is relevant om twee redenen:
37
• het voorkomen van plaatselijke overstromingen door het tegengaan of beperken van oppervlakkige afstroming;
• het voorkomen van verdroging van de watervoerende lagen in de bodem door het garanderen van de aanvulling van de grondwatervoorraden. Hieraan gekoppeld speelt infiltratie ook een rol bij drinkwaterwinning (schaarste, vervuiling, …).
Kaart infiltratiegevoelige bodems. Bron: Geopunt
Het plangebied is deels gelegen in een infiltratiegevoelig gebied. Als een bodem infiltratiegevoelig is, wil dit zeggen dat water snel infiltreert in de bodem. Hoe infiltratiegevoeliger de bodem, hoe makkelijker het water kan infiltreren.
Conclusie: Wat het aspect infiltratie betreft, kunnen de schadelijke effecten worden ondervangen indien de projecten in uitvoering van het plan minstens voldoen aan de gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten e.a. Prioriteit moet uitgaan naar hergebruik van hemelwater, en vervolgens naar infiltratie boven buffering met vertraagde afvoer.
Verharde oppervlakten, zoals voetpaden, parkings en inritten worden bij voorkeur aangelegd in waterdoorlatende materialen op een waterdoorlatende fundering of dienen af te wateren naar de onverharde randzones en niet naar de riolering. De overige verharde oppervlakte moet gecompenseerd worden door een infiltratievoorziening (gracht, wadi, ondergrondse infiltratievoorziening) met een nuttig volume van minstens 300 liter per 20 m² aangesloten verharde oppervlakte, tenzij kan aangetoond worden dat infiltratie onmogelijk is vanwege voortdurend hoge grondwaterstanden of een doorlatendheidsfactor van de bodem die kleiner is dan 1.10-5 m/s.
Enkel als infiltratie onmogelijk is, mag de volledige verharde oppervlakte gecompenseerd worden door buffering met vertraagde afvoer. Het volume van de buffervoorziening moet minstens 200 m³ per ha aangesloten verharde oppervlakte bedragen. Voor de verharde oppervlakte binnen openbaar wegdomein moet voldaan worden aan de bepalingen van art. 6.2.2.1.2 § 4 van Vlarem II waarin is opgenomen dat onverminderd andere wettelijke bepalingen voor de afvoer van hemelwater de voorkeur gegeven moet worden aan de volgende afvoerwijzen in afnemende graad van prioriteit:
opvang voor hergebruik, infiltratie op eigen terrein, buffering met vertraagd lozen in een oppervlaktewater of een kunstmatige afvoerweg voor hemelwater en tot slot lozing in de regenwaterafvoerleiding (RWA) in de straat. Hierbij dienen de dimensioneringscriteria zoals opgenomen in de GSV voor infiltratie- en/of buffervoorzieningen gebruikt te worden of een dimensionering met eenzelfde terugkeerperiode van overloop. Slechts wanneer de beste beschikbare
