1. Inleiding
1.3 Situering en beschrijving van het plangebied
1.3.1 Algemeen
Het plangebied is gelegen in Elewijt, een deelgemeente van Zemst. Elewijt ligt ten oosten van de hoofdkern Zemst. Het bebouwd gebied van Elewijt is uitgegroeid tussen de zuidelijk gelegen oorspronkelijke kern (omgeving van de kerk) en de noordelijke verbindingsweg Weerde – Hofstade (Schumanlaan), die tevens aansluiting geeft met het op- en afrittencomplex van de E 19. Westelijk is de E 19 een grens, oostelijk het Schiplakenbos. Hoe noordelijker, hoe meer verspreide bebouwing. De verbindingsweg Hofstade – Tervuren doorsnijdt Elewijt en verdeelt het dorp in een oostelijk en westelijk deel.
Het “gebied Solarium” is helemaal in het noorden van het bebouwd gebied van Elewijt gelegen, in de driehoek tussen de Tervuursesteenweg en de verbinding Weerde – Hofstade. Het gebied paalt aan geen van beide hoofdwegen, maar wordt ontsloten door enkele lokale straten die op hun beurt aansluiten bij voornoemde hoofdwegen. Ten noorden van het gebied is de Barebeek een natuurlijke grens. In feite bestaat het plangebied ruimtelijk uit twee delen : enerzijds is er Felix Cottage Club (FCC), ook nog Kattekamp genaamd en anderzijds de vroegere camping Solarium. In totaal beslaat het gebied ongeveer 4,5 hectaren.
Luchtfoto 2017
8
Het bebouwde gebied van Elewijt situeert zich tussen twee natuurlijke elementen. De Barebeek is één van beide belangrijke natuurlijk structurerende elementen in de omgeving. Samen met haar vallei vormt ze naar oppervlakte een belangrijk groengebied. Het plangebied grenst aan de vallei. Deze is voor een groot deel bebost. Ten oosten van het bebouwde gebied van Elewijt is het Schiplakenbos een belangrijk en omvangrijk groengebied.
Topografische kaart 1.3.2 Ontsluiting
Zoals reeds vermeld ligt het plangebied in de driehoek Schumanlaan – Tervuursesteenweg – Broekstraat. De Tervuursesteenweg vormt naar ontsluiting van het plangebied de belangrijkste weg.
De voor het plangebied ontsluitende straten staan haaks op de steenweg (Lange Weidestraat, Beukenhaagstraat, Solariumlaan, Berkenstraat, Elzenstraat). Het zijn zeer kleinschalige wegen, meestal maar 4 à 5 meter breed. De Solariumlaan en Elzenstraat-Berkenstraat zijn de belangrijkste ontsluitende straten.
9 Stratenplan
1.3.3 Omgeving
De omgeving rond het plangebied is bebouwd met hoofdzakelijk eengezinswoningen in open bebouwing. Sterk contrasterend met de kleinschalige bebouwing is het ‘Elewijt center’, een congrescentrum dat ingeplant is tussen het plangebied en de Tervuursesteenweg. Het is een zeer groot gebouw, sterk contrasterend doordat het bestaat uit een aantal aaneengeschakelde volumes en omwille van de hoogte en bouwvorm.
10 Luchtfoto 2017
1.3.4 RUP01 Solarium
Binnen het RUP01 Solarium onderscheiden zich twee duidelijke delen, enerzijds het sociale woonproject van Providentia aan de Solariumlaan, dat volledig gerealiseerd is met 32 sociale woongelegenheden, en anderzijds de Felix Cottage Club, een gebied voor 83 kleinschalige woningen.
Uit publicatie “Solarium Zemst, sociaal wonen op campingsleest geschoeid” p25 over het sociaal woonproject Solarium (westelijk deel):
De planvoorschriften in het RUP Solarium bevatten heel wat beeldbepalende elementen van het campingwonen voor de inrichting van het terrein en de te ontwikkelen bebouwing. Het was expliciet de wens van de plangroep van het RUP om geen gebruikelijke of traditionele sociale verkaveling neer te poten, maar een gemengd voorkomen van grote en kleine percelen, waarbij de perceelsvormen in functie staan van de plek. De inplanting van de woningen kon verschillen qua oriëntatie (cf.
inplantingsplan links). Het aanbod van verblijfsmogelijkheden moet stroken met de draagkracht van het terrein. Voor Solarium werden evenveel percelen gecreëerd als vroeger op de camping Putseys.
Minimaal twee derden van het totale terrein waarop het RUP Solarium betrekking heeft, moest onbebouwd blijven en naar groen gaan. Naast het behoud van groen en groenelementen, ging veel aandacht naar de overgang tussen natuur en bebouwde kern. Het plangebied ligt ten zuiden van de Barebeek en vormt de overgang tussen het noordelijk gelegen natuurlijk gebied en het zuidelijk deel dat aansluit bij de kern. Als overgang tussen bebouwd en natuurgebied is een vermenging voorzien van groen en relatief kleinschalige bebouwing. De oeverzone werd een ‘groene band’ dat Solarium afzoomt.
Vanuit die groene zoom dringen groene ruimtes door in het project. Hoe dichter bij de beek, hoe ruimer die groenzones. Voldoende groen vertaalde zich in het RUP zowel in open ruimtes als in het voorzien van tuinen.
11 RUP01 Solarium
Bijkomend wordt bijvoorbeeld opgelegd om minimaal vijf hoogstammige bomen per 300 m² te realiseren in de voorziene groenzones. Verder werden in het RUP vrij strikte voorwaarden ingeschreven om het open en groene karakter van de site te vrijwaren. Het RUP deelt het terrein op in verschillende zones, waarbij per deelgebied de verhouding tussen groen, tuin en bebouwing is vastgelegd in:
• het maximum aantal woningen/bebouwing;
• de maximum bebouwingscoëfficiënt; deze schommelt tussen de 25 en 30%;
• het maximum % voor wegen/parkeren;
• minimum % voor tuin;
• minimum % openbaar groen.
Dit werd vertaald in een finaal ontwerp met 32 woongelegenheden. De woningen werden gegroepeerd rond drie centraal gelegen groenzones; negen huisjes werden ingeplant langs de oever van de Barebeek. De inplanting van de wooneenheden wijkt, zoals voorzien af van de strakkere klassieke verkaveling en het traditioneel sociaal woonproject. De wooneenheden verschillen qua oriëntatie, maar zijn zo veel mogelijk zuidelijk gericht om maximaal zon binnen te halen.
Zes vrijstaande woningen worden vermengd met tien groepjes van per twee en twee groepjes van per drie gekoppelde woningen.
De herziening van het RUP heeft in hoofdzaak betrekking heeft op het gedeelte Felix Cottage Club (FCC), aangezien er in dit gedeelte nog ruimte is voor vernieuwing en nieuwe woningen. Echter, de wijzigingen van het RUP hebben betrekking op het volledige RUP01 Solarium.
Onderstaand opmetingsplan geeft een goed beeld van de bestaande toestand op FCC: Er zijn in totaal 83 aparte kadastrale percelen. De percelen zijn genummerd en zijn opgemeten waardoor de oppervlakte gekend is, alsook de oppervlakte van de gebouwen op de percelen. Dit plan vormt het vertrekpunt.
12
Een private eigenaar heeft de naakte eigendom van FCC. De meeste woningen zijn eigendom van de bewoners. Zij huren een perceel of hebben het in gebruik via een recht van opstal. De eigenaars richten ook zelf nieuwe woningen op en laten deze verhuren door het Sociaal Verhuurkantoor (SVK) Webra.
Opmetingsplan FCC
De terreinen van FCC worden bereikt via de Elzenstraat. Recht vooruit, en centraal in het gebied bevindt zich een zone voor gemeenschappelijke voorzieningen en groen. Hier is parkeerruimte voorzien. De verschillende wegen in het gebied zijn verhard. Via verschillende lussen worden alle woningen bereikt.
Langsheen de Elzenstraat is er een soort van bomenrij. In de andere straten binnen FCC staan er her en der hoogstammen verspreid.
Er zijn enkele gemeenschappelijke nutsvoorzieningen zoals een containerplaats, brandblusposten en een technisch lokaal. Er is een petanqueveld aangelegd en een speeltuintje. Er is echter geen gemeenschappelijke ontmoetingsruimte.
Een deel van de chalets van de voormalige camping zijn intussen vervangen door nieuwe kleinschalige woningen. De meeste gebouwen worden permanent gewoond. Slechts enkele gebouwen dienen nog als recreatief verblijf. Enkele gebouwen staan leeg en verkeren in een slechte toestand, andere zijn reeds afgebroken en er verschijnen regelmatig nieuwe gebouwen.
De gebouwen zijn ingeplant op aparte percelen met een oppervlakte van 124 m² tot 403m².
17 van de 83 percelen zijn groter dan 300m².
13 Enkele cijfers op basis van gegevens van juni 2018:
• Er zijn 14 percelen onbebouwd.
• Er zijn 13 woningen onbewoond/leegstaand. Twee daarvan zijn nieuwbouwen en zullen weldra bewoond worden.
• 56 van de 83 percelen, dus ongeveer 68% van alle percelen worden bewoond.
• 2 woningen zijn nog recreatief in gebruik, alle andere woningen worden permanent bewoond.
• Op een 13-tal percelen is er ook een bijgebouw opgericht.
• De oppervlakte van de woningen varieert van 41m² tot 79m².
• De oppervlakte van de bijgebouwen varieert van 3m² tot 11,5m².
• Het percentage bebouwing per perceel varieert van 11,4 % tot 36,2% (bijgebouwen inbegrepen).
• De staat van de woningen varieert. Een 20-tal woningen verkeert in een vrij slechte tot slechte staat. Een 20-tal woningen is recent gebouwd.
14
Dit is uiteraard een momentopname. Er worden regelmatig gebouwen afgebroken, terreinen blijven soms een tijdlang leeg, er verschijnen nieuwe gebouwen, er komen gebouwen leeg te staan, er komen nieuwe bewoners,…
15
2. Planningscontext
De Vlaamse Regering wijzigde het gewestplan Halle-Vilvoorde-Asse gedeeltelijk op het grondgebied van Zemst op 5 mei 1998. Aan de hand van “artikel 14” werd een “woongebied met recreatief karakter”
in het leven geroepen. Deze gewestplanwijziging werd na een openbaar onderzoek definitief vastgesteld op 29/06/1999.
2.1 Beleidsplan Vlaanderen
Juridische basis: Het besluit van de Vlaamse regering van 23 september 1997 houdende de definitieve vaststelling van het ruimtelijk structuurplan Vlaanderen en het besluit van de Vlaamse regering van 12 december 2003 en 17 december 2010 houdende de definitieve vaststelling van een herziening van het ruimtelijk structuurplan Vlaanderen.
Het ruimtelijk structuurplan Vlaanderen wordt vastgesteld voor een termijn van vijf jaar, of het blijft van kracht tot het door een nieuw definitief vastgesteld ruimtelijk structuurplan Vlaanderen is vervangen.
De bindende bepalingen van de bestaande provinciale en gemeentelijke ruimtelijke structuurplannen die strijdig zijn met de bindende bepalingen van het nieuw vastgestelde ruimtelijk structuurplan Vlaanderen, worden limitatief opgesomd of omschreven in het bindend deel van het nieuw vastgestelde ruimtelijk structuurplan Vlaanderen en zijn hierdoor van rechtswege opgeheven. De Vlaamse Regering kan tevens een termijn opleggen voor de herziening van de ruimtelijke structuurplannen die tegenstrijdige bindende bepalingen bevatten.
De gemeente Zemst is gelegen tussen het regionaal stedelijk gebied Mechelen en het Vlaams Strategisch Gebied rond Brussel. Voor wat betreft de lijninfrastructuur behoort de E19 tot het hoofdwegennet.
De gemeente Zemst is gelegen in het buitengebied. Hier geldt een streefcijfer van 15 woningen/ha voor nieuwe woonprojecten. Hogere dichtheden kunnen wel toegelaten worden in functie van de invulling van publieke ruimte.
In het buitengebied gelden volgende doelstellingen:
• Vrijwaren van de essentiële functies van het buitengebied (landbouw, natuur, bosbouw, wonen en werken op het niveau van het buitengebied)
• Tegengaan van de versnippering van de open ruimte
• Groeien binnen de kernen
• Versterking van de open ruimte door de landbouw, natuur en bos
• Bereiken van gebiedsgerichte ruimtelijke kwaliteit
• Gebiedsgerichte ruimtelijke ordening op basis van het fysisch systeem.
Het witboek Beleidsplan Ruimte Vlaanderen zet in op ruimtelijk rendement en ruimtebeslag, ruimtelijke ruggengraat voor een internationaal concurrentiële economie, een logistiek netwerk, ruimte voor energie, een robuuste en samenhangende open ruimte en geeft de aanzet voor provinciale, bovenlokale en lokale programmering.
De operationele prioriteiten voor lokale besturen dienen zich te richten op vier beleidslijnen:
• Het woningbestand geschikt maken en het voorzieningen, niveau op peil houden en optimaliseren
• Het woningbestand geschikt maken en het voorzieningenniveau op peil houden en optimaliseren
• Een gamma van werklocaties aanbieden en benutten
• Kwalitatieve open ruimte in relatie tot de bebouwde kernen ontwikkelen
• Ruimtelijke kernkwaliteiten bevorderen als basis voor ontwikkeling
16
2.2 Provinciaal Ruimtelijk Structuurplan Vlaams-Brabant
Juridische basis: Het provinciaal ruimtelijk structuurplan Vlaams-Brabant, definitief vastgesteld door de provincieraad op 11 mei 2004 en het besluit van de provincieraad van 29 juni 2004 tot aanvulling van het besluit van 11 mei 2004, voor wat de toepassing betreft van artikel 188bis van het decreet van 18 mei 1999 houdende de organisatie van de ruimtelijke ordening en het addendum inzake de actualisatie en de beperkte herziening van het ruimtelijk structuurplan Vlaams-Brabant, definitief vastgesteld door de provincieraad op 19 juni 2012. Op 6 november 2012 keurde de Vlaamse regering het addendum bij het RSVB goed.
De provincie selecteert de kern Elewijt als woonkern. De woonkernen staan in voor de opvang en het bundelen van de plaatselijke woonbehoeften. De natuurlijke structuur wordt versterkt en, voor zover mogelijk, uitgebouwd in functie van het medegebruik. Waar mogelijk, wordt de ecologische infrastructuur gekoppeld aan laagdynamische recreatieve elementen die het woonklimaat versterken.
Binnen de gewenste natuurlijke structuur is de ‘onderlinge natte verbinding via valleien van de Barebeek en Weesbeek’ geselecteerd als natuurverbindingsgebied (droge sfeer). Wat de gewenste mobiliteit en lijninfrastructuren betreft wordt de Robert Schumanlaan (N267) geselecteerd als secundaire weg type I. De Robert Schumanlaan behoort eveneens tot het bovenlokale functionele fietsroutenetwerk (BFF). Zemst past in het toeristisch recreatief netwerk ‘Vlaams-Brabantse kanalen en rivierengebied’.
De provincie ondersteunt betaalbaar wonen en heeft hiertoe een catalogus “kleinschalig wonen”
uitgebracht. Hierin staan ontwerpen van woningen kleiner dan 50m² tot maximaal 80m².
Daarnaast heeft de provincie een publicatie uitgebracht over het voormalige campingsterrein Solarium, waar er een sociaal woonproject gerealiseerd werd voor de herhuisvesting van campingbewoners.
2.3 Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan Zemst + herziening
Sinds 9 april 1998 beschikt de gemeente Zemst over een goedgekeurd gemeentelijk ruimtelijk structuurplan. Op 22 oktober 2009 werd de aanvulling gemeentelijk ruimtelijk structuurplan definitief aanvaard door de Deputatie van Vlaams- Brabant. Op 18 augustus 2016 werd de herziening van het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan goedgekeurd. Deze herziening is een update van het oorspronkelijke GRS waarbij de uitgevoerde maatregelen werden geëvalueerd en nieuwe doelstellingen werden geformuleerd.
In het richtinggevend deel schetst de gemeente Zemst de gewenste ruimtelijke structuur voor de deelkern Elewijt. Het plangebied van voorliggend gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan wordt aangeduid als één van de 3 residentiële uitbreidingszones binnen Elewijt. Volgens het structuurplan zijn dit zones die vanwege hun strategische ligging of specifieke potenties, in aanmerking komen voor een uitbreiding van de kern waarbij het wonen de hoofdfunctie is.
In het bindend deel wordt het planningsinitiatief opgenomen onder bindende bepaling 18 - evalueren van recreatief wonen en verblijven: De recreatieve functie van Felix Cottage Club staat onder druk.
Actieve monitoring moet uitmaken of deze site zijn recreatieve functie kan behouden. Een herbestemming naar kleinschalig wonen is mogelijk.
17
2.4 Gewestplan Halle-Vilvoorde-Asse + wijziging
Oorspronkelijk was het plangebied in recreatiegebied gelegen. De Vlaamse regering wijzigde het gewestplan Halle-Vilvoorde-Asse gedeeltelijk op het grondgebied van Zemst op 5 mei 1998. Aan de hand van “artikel 14” werd een “woongebied met recreatief karakter” in het leven geroepen. Deze gewestplanwijziging werd definitief vastgesteld op 26 juni 1999.
Het stedenbouwkundig voorschrift “artikel 14 woongebied met recreatief karakter” zegt het volgende:
Woongebieden met recreatief karakter zijn bestemd voor constructies die permanent bewoond worden. De constructies hebben op het maaiveld een oppervlakte van maximum 60m², maximum twee bouwlagen en een maximale nokhoogte van 5m. De maximale kavelgrootte bedraagt 300 m². De verdere inrichting van het desbetreffende gebied is gericht op het gemengd voorkomen van de functies
‘wonen’ en ‘verblijfsrecreatie’ en de inpassing in de bestaande natuurlijke en landschappelijke omgeving.
Met betrekking tot de inrichting en de aanleg van de wegen, nutsvoorzieningen, de aard van de nieuwe constructies,… kan de Vlaamse regering beslissen dat er een BPA moet opgemaakt worden.”
De verfijning van dit voorschrift werd uitgewerkt in het RUP01 Solarium.
2.5 Mobiliteitsplan Zemst
Roolijnplannen: Aarschotsebaan, Solariumlaan, Elzenstraat
2.6 Stedenbouwkundige verordeningen
In Zemst is er een stedenbouwkundige verordening van toepassing. De verordening legt onder meer bijkomende stedenbouwkundige voorschriften op inzake verkavelingen, bouwwerken en constructies, publiciteitsinrichtingen, zonneschermen en luifels.
• Binnen FCC heeft een private eigenaar de naakte eigendom. De meeste woongelegenheden zijn eigendom van de bewoners. Zij huren een perceel of hebben het in gebruik via een recht van opstal. Op een 28-tal percelen rust er een recht van opstal gedurende 20 jaar.
• De grondeigenaars richten ook zelf nieuwe woningen op en laten deze verhuren door het Sociaal Verhuurkantoor (SVK) Webra. Er is dus een transitie naar sociaal wonen.
• De gemeente is eigenaar van de centraal gelegen percelen die bestemd zijn voor gemeenschapsvoorzieningen en groen, van het perceel waarop een speeltuintje in ingericht en van een aantal percelen met groenaanleg in het gedeelte Solarium. De wegenis behoort tot het openbaar domein.
18
• Daarnaast zijn er nog een 4-tal percelen met woningen van private eigenaars binnen het RUP.
2.9 Overig
• Er zijn geen beschermde monumenten of landschappen in de omgeving.
• Er komen geen gebouwen voor op de inventaris bouwkundig erfgoed.
• De landschapsatlas duidt geen ankerplaatsen aan in het studiegebied.
• Het gebied is niet gelegen in een vogelrichtlijngebied of habitatrichtlijngebied
• De Barebeek is een openbare waterloop van eerste categorie.
• In het gebied zijn er geen wegen die voorkomen in de atlas der buurtwegen.
19
3. Visie en gewenste ruimtelijke structuur
3.1 Doelstelling
Gemeente Zemst wil het RUP01 Solarium aanpassen om kleinschalig en betaalbaar wonen aan te bieden op een zo kwaliteitsvolle mogelijke manier.
Al in 2002 werd ‘RUP01 Solarium’ goedgekeurd. Dit Ruimtelijk UitvoeringsPlan regelt de ruimtelijke planning van de sociale woningen in het project van Providentia Solarium. Ook de woningen en chalets van ‘Het Kattekamp’ in Elewijt, officieel Felix Cottage Club (FCC), vallen onder RUP01. Op de voormalige camping FCC wordt er vooral gewoond.
In samenspraak met de eigenaars en de provincie wil de gemeente de zones voor recreatieve verblijven omzetten naar zones voor kleinschalig wonen waardoor permanent verblijf wettelijk mogelijk wordt.
Daarnaast zullen er een aantal kleinere aanpassingen gebeuren aan de voorschriften om beter te kunnen inspelen op de hedendaagse noden en de hedendaagse vereisten van wooncomfort.
Hierbij worden de overige oorspronkelijke ruimtelijke aandachtspunten niet uit het oog verloren:
• Een groene omgeving, rustig en veilig
• Een eenvoudige ontsluitingsstructuur
• Een gemeenschappelijke ruimte voorzien.
• Het kleinschalige van de woonentiteiten
Van enkele van de oorspronkelijke ruimtelijke aandachtspunten wordt afgestapt: Daar waar vroeger het domein eerder naar binnen werd gericht, zijn er geen objectieve redenen om dit gebied als een eiland te zien en in te richten: het is een volwaardig woongebied dat aansluit op de omliggende woonwijken en straten.
3.2 Swot-analyse
In onderstaande tekst zijn de schuin gedrukte delen gehaald uit de publicatie “Solarium Zemst, sociaal wonen op campingsleest geschoeid” p 65 ev ‘evaluatie en aanbevelingen’.
3.2.1 Sterktes
Het RUP01 Solarium biedt een betaalbaar en kwaliteitsvol woonalternatief voor bewoners die de campings moesten verlaten. Ruimtelijk gezien sluit de woonzone van het RUP aan bij het bestaand woongebied.
Door het beperkt houden van de perceelsgrootte en het woonvolume is men erin geslaagd om het wonen hier betaalbaar te houden en grondspeculatie te weren.
Het RUP tekent de krijtlijnen voor het wonen in een energiezuinige woning tegen een betaalbare prijs.
Kleinschalig en compact wonen heeft voordelen: Het energieverbruik in een goed geïsoleerde woning kan tot een minimum worden beperkt. Er zijn o.a. minder onderhoudsproducten nodig, of minder verf.
Premies voor verzekeringen zijn lager. Gemiddeld is het kadastraal inkomen lager.
Deze vorm van kleinschalig wonen op deze site biedt de bewoners een groene woonomgeving. Het uitzicht en de rust wordt vaak als kwaliteit benoemd door de bewoners. Toch wordt er een hoge woondichtheid gerealiseerd. Daarnaast biedt het RUP een antwoord op de vraag naar kleinschalig wonen met nood aan gemeenschappelijke ruimten.
20 3.2.2 Zwaktes
Het recreatief houden van twee zones binnen het RUP01 heeft zijn doel gemist. In deze zones wordt nu permanent gewoond. Er zijn wel nog enkele recreatieve bewoners, maar deze wonen verspreid over de site. De bewoners huren het perceel en bouwen er zelf een woning op. Hierdoor bevinden zij zich in de juridisch onzekere situatie met weinig woonzekerheid en het risico hun investering te verliezen.
Zowel de sociale woningen op Solarium als de woningen op FCC beschikken over te weinig bergruimte.
Door de kleine oppervlakte kunnen grotere spullen moeilijk opgeborgen worden. Voor het onderhoud van de tuinen is er allerhande materieel nodig dat ergens een plek moet krijgen. Er is nood aan een apart bijgebouw voor het opbergen van fietsen, een BBQ, een grasmaaier,… Dit kan bij de woning of gemeenschappelijk georganiseerd worden.
De kwaliteit van een aantal woningen is niet goed. Mensen leven vaak geïsoleerd, hebben het financieel moeilijk.