Woning versus perceel – woningen versus bouwblok

3. Visie en gewenste ruimtelijke structuur

3.4 Onderzoektopics

3.4.2 Woning versus perceel – woningen versus bouwblok

In dit onderdeel wordt enkel gekeken naar de woningen binnen FCC aangezien de woningen van Providentia reeds als een totaalproject gerealiseerd zijn.

24 Woning versus perceel

Het percentage bebouwing ten aanzien van de oppervlakte van het perceel dient in het oog te worden gehouden. In alle geval dient ernaar te worden gestreefd dat er niet meer dan 40% van elk perceel bebouwd wordt, dit om het groene karakter van de buurt te behouden.

Ook de inplanting van de gebouwen speelt een belangrijke rol. Wanneer twee woningen gekoppeld worden op de perceelsgrens, blijft er meer aaneengesloten en beter bruikbare groenruimte voor elk perceel over. Naar energieverbruik zijn gekoppelde woningen ook veel efficiënter. Wanneer twee naastliggende percelen onbebouwd zijn, of vrij zullen komen na afbraak van een woning, dan dient ernaar te worden gestreefd dat de nieuwe woningen gekoppeld worden.

Woningen versus bouwblok

Wanneer er echter meerdere woningen dicht bij elkaar vervangen worden, dan moet het mogelijk zijn om de onderlinge perceelsgrenzen weg te denken en om het als één geheel te gaan bekijken. Het aantal wooneenheden blijft hierbij ongewijzigd, maar de inplanting van de gebouwen kan dan veel flexibeler.

De huidige voorschriften van artikel 2 laten toe dat er tot maximaal drie gebouwen aan elkaar gekoppeld kunnen worden. De huidige perceelsconfiguratie laat dit echter niet altijd toe.

Door abstractie te maken van de tussenliggende perceelsgrenzen binnen één bouwblok, wordt een efficiëntere invulling mogelijk, die op verschillende vlakken gunstig is: energetisch beter voor de gebouwen, meer groen rond de gebouwen, optimale inplanting in functie van bezonning,…

Een flexibele inrichting moet mogelijk worden door middel van een globaal inrichtingsplan waarbij een gefaseerde uitvoering mogelijk is.

Voorbeeld 1: rekening houdend met de huidige vorm van de percelen

Voorbeeld 2: rekening houdend met de meest recente woningen in goede staat

Voorbeeld 3: zonder rekening te houden met percelen of bestaande gebouwen > vrije inplanting van woningen i.f.v. bezonning.

Binnen elk bouwblok wordt er bij voorkeur een mix van typologieën te worden aangeboden, dit door in oppervlakte en volume van de woningen te variëren. Het is niet wenselijk dat er vanaf heden enkel woningen van 80m² gebouwd zouden worden.

In geval van een herinrichting van een bouwblok kan de onbebouwde ruimte bestaan uit een beperkte private buitenruimte en een grotere gemeenschappelijke semi-publieke groene ruimte. Ook het parkeren kan dan efficiënt en gegroepeerd gebeuren.

26 3.4.3 Bijgebouwen

In dit onderdeel wordt gekeken naar alle woningen binnen het RUP. Het hebben van voldoende opbergruimte is essentieel om de groene ruimte rond de woningen open en netjes te kunnen houden.

Tuinbergingen zijn noodzakelijk voor het onderhoud van de tuinen, het stallen van fietsen, een BBQ,

… De huidige voorschriften laten echter geen bijgebouwen toe.

Opbergruimte moet mogelijk worden voor het volledige woongebied binnen het RUP, zowel onder de vorm van een apart bijgebouw, als aansluitend binnen de kleinschalige woning. Een apart bijgebouw kan eventueel gekoppeld worden met een ander bijgebouw op een aanpalend perceel om zo ruimte op het perceel te winnen.

In alle geval spreken we van maximaal één apart bijgebouw bij een kleinschalige woning. Dit losstaand bijgebouw kan een maximale oppervlakte van 6m² hebben. Bijgebouwen worden bij voorkeur twee aan twee gekoppeld op de gemeenschappelijke perceelsgrens in de achtertuin.

In geval van behoud van de huidige perceelstructuur geldt dat de totale bebouwde oppervlakte per perceel steeds beperkt blijft tot maximaal 80m² en maximaal 40% van het perceel.

In geval van een herinrichting van een bouwblok, kan de bergruimte op een efficiëntere manier ingericht worden, gegroepeerd of in één gebouw.

3.4.4 Toetsing aan de reële situatie

In dit onderdeel wordt enkel gekeken naar de woningen binnen FCC aangezien de woningen van Providentia reeds als een totaalproject gerealiseerd zijn.

Om een toetsing aan de reële situatie te kunnen doen, is er vertrokken vanuit de bestaande toestand (juni 2018) waarbij de gronden van FCC verdeeld zijn in aparte kadastrale percelen, waarvan de oppervlakte in m² gekend is, alsook de bebouwing in m² per perceel.

Vaststellingen en conclusies op basis van de bestaande percelenstructuur (juni 2018)

Bij nazicht van de werkelijk bebouwde oppervlakte per perceel, dan is er slechts één perceel waar dit meer dan 80m² bedraagt (hoofdgebouw + bijgebouw samengeteld). Deze woning (nr. 26) staat momenteel leeg, dus de kans is groot dat de woning en/of het bijgebouw zal verdwijnen.

Voor alle andere woningen is er nog marge tot uitbreiding of voor het inplanten van een apart bijgebouw. De bebouwde oppervlakte op deze percelen varieert van 41m² tot 70,5m² (hoofdgebouw + bijgebouw samengeteld).

Voor wat betreft het percentage bebouwing ten aanzien van het perceel (hoofdgebouw + bijgebouw samengeteld), blijkt dat dit - voor de bebouwde percelen - varieert van 11,4% tot 36,2%. Bij geen enkel perceel is er dus reeds 40% bebouwd.

We beperken het bebouwingspercentage tot maximaal 40%, waardoor 60% van elk perceel onbebouwd. In geval van nieuwbouw kan er dus perfect rekening gehouden worden met de kleinere oppervlakte van deze percelen.

Er dient dus het maximale bebouwingspercentage van 40% te worden nagestreefd. Op alle bebouwde percelen is er nog marge tot uitbreiding van de woning of voor het inplanten van een apart bijgebouw, rekening houden met een plafond van 40% bebouwing op het perceel.

Vaststellingen en conclusies op basis van de huidige bouwblokken, zonder rekening te houden met tussenliggende perceelsgrenzen

We vertrekken vanaf de bestaande wegenis en houden deze onveranderd. Binnen de bouwblokken die door deze wegenis gevormd zijn, zijn het aantal woningen gekend, en deze liggen ook vast. Ook de oppervlakte per bouwblok is gekend.

Hierbij stellen we vast dat de bebouwingsdichtheid het laagst is in het bouwblok J en dat deze het hoogst is in bouwblok G. Het bebouwingspercentage van maximaal 40% is wel haalbaar in alle bouwblokken. Voorbeeld: Indien er een gemiddelde oppervlakte per woning is van maximaal 70m² in het bouwblok G (waar 12 woningen toegelaten zijn), dan is er maximaal 32% van dit volledige bouwblok bebouwd.

28 3.4.5 Verschijningsvorm en volume van de woningen

Dakhelling:

Hedendaagse kleinschalige woningen hebben vaak een plat dak. De huidige voorschriften laten enkel hellende daken toe met een minimum helling van 15°. Woningen met platte daken moeten dus mogelijk worden. Dit geldt enkel voor gebouwen met één bouwlaag.

Bouwhoogte bij woningen met 2 bouwlagen:

Volgens de huidige voorschriften van het recreatief wonen (cfr. profiel 1) geldt dat de gebouwen niet hoger mogen zijn dan 5,00 m (nok). Het bouwen met een verdieping is nu dus reeds mogelijk en in een aantal gevallen al zo gerealiseerd. Door de beperkte bouwhoogte van 5,00m (nok) kan de woonkwaliteit in het gedrang komen: indien men toelaat om met een verdieping te bouwen, en de nokhoogte bedraagt maximaal 5m, dan ontstaat er een te beperkte plafondhoogte. Te lage plafonds geven een onaangenaam ruimtegevoel. Bovendien dienen minstens de normen voor sociale huisvesting te worden gehaald.

We nemen het gebouwprofiel 1 van artikel 01 van de huidige voorschriften als uitgangspunt en passen dit aan: Door de maximale hoogte van de gebouwen naar 5,5m te brengen (nok), en een maximale kroonlijsthoogte van 4,5m op te leggen, blijven de gebouwen nog steeds beperkt in hoogte, maar is een tweede bouwlaag beter realiseerbaar. De minimum dakhelling van 15° wordt behouden voor gebouwen met een verdieping.

29 Maximaal bouwvolume bij een woning en met verdieping:

Aan de hand van de mogelijke profielen en aan de hand van voorbeelden van kleinschalig wonen, kunnen we het maximale bouwvolume bepalen:

Max. 60 m² en max. 5,50m hoogte met verplicht licht hellend dak => 300m³ als maximaal volume.

3.4.6 Gemeenschappelijke functies en groen

In de wijk zijn er nu reeds een aantal gemeenschappelijke functies aanwezig: een containerplaats, brandblusposten, een technisch lokaal, een petanqueveld en een speeltuintje. Er zijn plannen om een initiatief rond samentuinen op te starten.

Voor het goed functioneren van deze wijk ontbreekt er nog een gemeenschappelijke ontmoetingsruimte.

Om iedereen de kans te geven betaalbaar en kwalitatief te blijven wonen werden en worden twee initiatieven genomen. Enerzijds bouwen de eigenaars van de huurpercelen met steun van de gemeente en de provincie kwalitatieve kleinschalige huurwoningen op FCC die via SVK Webra sociaal verhuurd worden. Anderzijds kreeg FCC in 2012 nieuwe buren op Solarium waar Providentia een 30-tal kleine sociale huurwoningen realiseerde. Er loopt een ‘bloedlijn’ tussen beide projecten: meer en meer vinden bewoners van FCC hun weg naar Solarium. Het lokaal toewijzingsreglement geeft voorrang aan de bewoners van FCC voor de svk woningen op FCC , maar ook om op Solarium een sociale woning te huren. Er is ook letterlijk een doorgang tussen Solarium en FCC en een open publieke ruimte tussen beide in zou moeten uitnodigen tot gemeenschappelijkheid. Dit is de plek die in het RUP01 Solarium reeds voorzien werd voor een gemeenschapslokaal.

In deze zone moet ook de mogelijkheid worden geboden voor een gemeenschappelijke bergruimte, bijvoorbeeld voor het delen van een grasmachine ed.

Daarnaast dient de wijk een groene uitstraling te behouden. Dit kan hier en daar nog versterkt worden door nieuwe groenaanplantingen.

Op het bestemmingsplan van RUP01 Solarium is er langsheen de Elzenstraat een strook voor buffers ingetekend. Deze bufferzone schermt zogezegd de zone voor recreatief wonen af van het woongebied aan de overzijde van de Elzenstraat, buiten het RUP. De stedenbouwkundige voorschriften voorzien groenaanplantingen in deze bufferzone. Heden stellen we vast dat de opgelegde groenbuffer niet gerealiseerd is zoals bedoeld in de voorschriften. Bovendien is het afschermen of bufferen van deze zone voor kleinschalig wonen achterhaald: waar men bij een camping een besloten karakter gewenst acht, is dit bij gewone tuinpercelen met een kleinschalige woning niet nodig. Deze percelen grenzen met hun tuinzone aan de Elzenstraat. Het is aan de bewoners zelf om te bepalen hoe zij hun tuinzone inrichten. Aangezien deze tuinen vrij ondiep zijn, lijkt het verplicht aanplanten van hoogstammige bomen niet realistisch. In de nieuwe stedenbouwkundige voorschriften kan opgelegd worden dat er langsheen deze achterperceelsgrens enkel levende hagen met een paal-en draadafsluiting zijn toegelaten, en geen ander type van afsluitingen (zoals houten panelen ed), zodat het uitzicht vanaf de Elzenstraat groen blijft, en omwille van de inkijk vanuit de Elzenstraat en de privacy van de bewoners van FCC.

3.5 Planologische wijzigingen

3.5.1 Ruimtebalans

• De wijziging van het RUP01 Solarium houdt in dat drie gebieden bestemd voor “recreatieve verblijven” worden omgezet naar “kleinschalig wonen”.

• De percelen voor “recreatief wonen” krijgen de benaming “kleinschalig wonen”.

• Er bevinden zich in deze zones voor recreatieve verblijven in totaal 10 woningen die permanent bewoond worden. Door deze planologische wijziging worden deze woningen dus zone-eigen en geregulariseerd.

3.5.2 Op te heffen voorschriften RUP01 Solarium

• Artikel 2 “strook voor recreatief wonen” krijgt de benaming “kleinschalig wonen”. De voorschriften zullen worden bijgesteld.

• Artikel 4 “Plaatsen bestemd voor recreatieve verblijven (profiel 2) – bruin” mag integraal geschrapt worden.

• Artikel 3 “overgangszone tussen stroken voor recreatief wonen en groenvoorzieningen (grijs)“

kan opgeheven worden en vervangen worden door de bestemming “kleinschalig wonen”. De wegenis en het openbaar domein is nu namelijk aangelegd en de bouwblokken hebben hun definitieve vorm gekregen.

• Artikel 8 Bufferzone langsheen Elzenstraat wordt afgeschaft. In de voorschriften voor het

“kleinschalig wonen” zullen regels opgenomen worden voor de realisatie van een groene levende afsluiting ter vervanging van de bufferzone, dit in functie van privacy.

•

3.5.3 Op te heffen verkavelingen

Niet van toepassing

3.5.4 Planschade of planbaten

Er ontstaan planbaten door de gewenste planologische wijziging:

VCRO art. 2.6.4: Een planbatenheffing is verschuldigd wanneer een in werking getreden ruimtelijk uitvoeringsplan of bijzonder plan van aanleg op een perceel één of meer van de hiernavolgende bestemmingswijzigingen doorvoert :

(…)

3° de bestemmingswijziging van een zone die onder de categorie van gebiedsaanduiding « recreatie » valt, naar een zone die onder de categorie van gebiedsaanduiding « wonen » valt;

4. Reikwijdte en detailleringsgraad RUP

4.1 Reikwijdte

De reikwijdte omvat zowel een territoriale aanduiding als een omschrijving van de ruimtelijke aspecten waarover een beslissing zal genomen worden.

Voor het RUP01bis Solarium wordt de reikwijdte als volgt omschreven:

• De grens van het plangebied omvat de contouren van het huidige RUP01 Solarium;

• Het aanpassen van de stedenbouwkundige voorschriften in functie van de noden en de gewenste ruimtelijke ordening;

• Het wijzigen van de bestemming van enkele zones.

4.2 Detailleringsgraad

De beoogde aanpassing van het RUP01 heeft een rechtstreekse doorwerking op het terrein. De intentie bestaat erin om de invullingsmogelijkheden aan te passen en tegelijk voldoende open te laten. De beperkingen zullen zich voornamelijk richten naar essentiële elementen inzake de goede ruimtelijke ordening zoals duurzaamheid, beeldkwaliteit en woonkwaliteit.

De stedenbouwkundige voorschriften van het RUP01 worden bijgesteld en zullen van toepassing zijn binnen het plangebied op niveau van het kadastraal perceel.

5. Planalternatieven

5.1 Nulalternatief

Het nulalternatief houdt de mogelijkheid in om het RUP01 Solarium ongewijzigd te laten, waardoor de huidige juridisch-planologische situatie van het gebied gehandhaafd wordt. Het RUP01 Solarium dateert van 2001.

Dit zou betekenen dat de huidige bewoners geconfronteerd blijven met verouderde stedenbouwkundige voorschriften. Bij het afleveren van een omgevingsvergunning zal dan steeds moeten worden afgewogen of afwijkingen op de huidige voorschriften kunnen worden toegestaan.

Indien men niet kan inspelen op de hedendaagse noden, zal dit, voor wat betreft de kwaliteit van de woonomgeving, op lange termijn tot een negatieve evolutie leiden. Het is nu reeds zichtbaar op het terrein dat het niet hebben van voldoende bergruimte leidt tot slordige tuinen waarin allerlei zaken zichtbaar in de tuinen moeten worden gestald.

Indien de oppervlakte van de woningen kan toenemen, geeft dit meer mogelijkheden voor gezinnen met kinderen om in deze groene omgeving te komen wonen.

5.2 Inrichtingsalternatieven

Een inrichtingsalternatief is een alternatief dat erin bestaat binnen eenzelfde plan- of projectgebied een andere (ruimtelijke) configuratie van dezelfde bouwstenen te voorzien.

Door het feit dat het om de wijziging van een goedgekeurd RUP gaat, ligt de inrichting grotendeels vast en zijn er hier weinig alternatieven mogelijk. De kadastrale percelen zijn reeds gevormd, en de wegenis is aangelegd.

Wel zijn er verschillende mogelijkheden in de bebouwingswijze en inplanting van de kleinschalige woningen. Daar waar nu meestal vrijstaande kleinschalige woningen zijn ingeplant, wordt er nagegaan waar er op een efficiënte wijze woningen gekoppeld kunnen worden, zodat er op deze relatief kleine percelen weer meer groen overblijft. Het koppelen van woningen is ook op vlak van zuinig energiegebruik een pluspunt. Rekening houdend met de oppervlakte en oriëntatie van de verschillende percelen kunnen de woningen beter gekoppeld of vrijstaand worden ingeplant, en soms zijn er meerder mogelijkheden. Best wordt er in de stedenbouwkundige voorschriften een goede flexibiliteit ingebouwd.

5.3 Locatiealternatief of uitvoeringsalternatief

Een locatiealternatief is een alternatief dat erin bestaat het plan of project (of delen ervan) te realiseren op een andere locatie dan die voorzien in het basisalternatief. Aangezien het om een te wijzigen RUP gaat, is er geen locatiealternatief mogelijk.

Een uitvoeringsalternatief is een alternatief dat slechts van het basisalternatief verschilt door de manier waarop het wordt uitgevoerd.

5. Onderzoek naar de milieueffecten

Door de inwerkingtreding van het besluit van de Vlaamse regering van 17 februari 2017 omtrent

‘integratie plan-MER bij Ruimtelijke Uitvoeringsplannen’, worden de planmilieueffectrapportage en andere effectbeoordelingen in het planningsproces van een ruimtelijk uitvoeringsplan geïntegreerd. In een eerste fase, namelijk de Startnota, gaat men na of het plan of programma aanzienlijke effecten kan hebben t.o.v. de bestaande situatie voor mens en milieu. In het geval er geen aanzienlijke milieueffecten zijn en geen plan-MER vereist is, volstaat een onderbouwing en motivering in de Startnota (een onderzoek tot mer). In het geval er wel aanzienlijke milieueffecten verwacht worden en de opmaak van een plan-MER vereist is, wordt een beschrijving van de te onderzoeken effecten en van de inhoudelijke aanpak van de effectbeoordelingen, met inbegrip van de methodologie opgenomen in de startnota.

5.4 Toetsing plan-MER plicht

Alle ruimtelijke uitvoeringsplannen vallen onder de definitie van plan of programma volgens het Decreet Algemene Bepalingen Milieubeleid (D.A.B.M). Indien een ruimtelijk uitvoeringsplan het kader vormt voor de toekenning van een vergunning voor een project en/of een passende beoordeling vereist is, dan valt het plan eveneens onder het toepassingsgebied volgens het D.A.B.M.

Vervolgens dient nagegaan te worden of het ruimtelijk uitvoeringsplan al dan niet van rechtswege plan-MER-plichtig is. Indien een ruimtelijk uitvoeringsplan niet van rechtswege plan-MER-plichtig is, moet via een onderzoek tot m.e.r. (zogenaamde screening) aangetoond worden dat er geen aanzienlijke milieueffecten kunnen voortvloeien uit het plan. Voor elk ruimtelijk uitvoeringsplan zal dus ofwel een plan-MER, ofwel een screeningsnota opgemaakt worden.

Met betrekking tot de plannen die onder het toepassingsgebied van het plan-MER decreet vallen, onderscheidt men twee criteria van plannen die ‘van rechtswege’ onderworpen zijn aan de plan-MER-plicht. Het betreft:

a) OFWEL plannen en programma’s, of de wijziging ervan, die tegelijkertijd:

• betrekking hebben op landbouw, bosbouw, visserij, energie, industrie, vervoer, afvalstoffenbeheer, waterbeheer, telecommunicatie, toerisme en ruimtelijke ordening of grondgebruik (artikel 4.2.3, §2, 1° D.A.B.M.);

• een kader vormen voor de toekenning van een vergunning voor de in bijlagen I en II van het besluit van de Vlaamse Regering van 10 december 2004 opgesomde projecten

• niet het gebruik regelen van een klein gebied op lokaal niveau, noch een kleine wijziging inhouden

Evaluatie: het te wijzigen RUP regelt het gebruik van een klein gebied op lokaal niveau, aangezien het gebied ongeveer 4,5 hectaren beslaat, en dit is slechts circa 0.1% van de oppervlakte van het grondgebied van de gemeente Zemst. Het plan houdt ook slechts een kleine wijziging in ten aanzien van de bestaande toestand.

b) OFWEL plannen en programma’s of de wijziging ervan waarvoor, gelet op de mogelijke betekenisvolle effecten op speciale beschermingszones, een passende beoordeling vereist is (artikel 4.2.1, tweede lid D.A.B.M.).

Evaluatie:

Het te wijzigen RUP ligt niet in of nabij een speciale beschermingszone van een Vogelrichtlijngebied of een Habitatrichtlijngebied. De opmaak van een passende beoordeling is niet vereist.

Conclusie: Voor dit RUP is er geen plan-mer van rechtswege noodzakelijk. Het plan is bijgevolg screeningsplichtig. Er moet een onderzoek tot milieueffectenrapportage worden doorlopen om aan te tonen dat het RUP geen aanzienlijke milieueffecten zal teweegbrengen.

5.5 M.e.r. screening

Bij de beoordeling van de aanzienlijkheid van de milieueffecten dient rekening gehouden te worden met de criteria van bijlage I bij D.A.B.M. De toetsing aan deze criteria dient in voldoende mate te gebeuren om de mogelijke aanzienlijke milieu-impact van het plan voldoende te kunnen inschatten en aldus te kunnen beoordelen.

Artikel 4.3.7 van het DABM schrijft voor dat een project-MER een beschrijving en onderbouwde beoordeling moet geven van de waarschijnlijk aanzienlijke milieueffecten van het voorgenomen project en van de onderzochte alternatieven op of inzake, in voorkomend geval: de gezondheid en veiligheid van de mens, de ruimtelijke ontwikkeling, de biodiversiteit, de fauna en flora, de energie- en grondstoffenvoorraden, de bodem, het water, de atmosfeer, de klimatologische factoren, het geluid, het licht, de stoffelijke goederen, het cultureel erfgoed met inbegrip van het architectonisch en archeologisch erfgoed, het landschap, de mobiliteit en de samenhang tussen de genoemde factoren.

5.5.1 Discipline mens-ruimtelijke aspecten

Het beoordelen van de ruimtelijke effecten ten opzichte van een niet gerealiseerde planologische toestand vereist dat men zich op basis van het bestemmingsplan en de stedenbouwkundige voorschriften een indicatief beeld vormt van de invulling en het uitzicht van het plangebied indien de actuele bestemming wel zou gerealiseerd zijn.

In document RUIMTELIJK UITVOERINGSPLAN RUP01bis Solarium (pagina 23-0)