Rapport zienswijzen ontwerpbestemmingsplan
Oosterhout, Hoge Wei
19 april 2017
Vastgesteld door de raad op 12 juni 2017 Registratienummer: 17INT01336
Inhoud
1. Inleiding
2 Procedure ontwerpbestemmingsplan
3. Samenvatting zienswijzen en beantwoording 4. Aanpassingen als gevolg van zienswijzen 5. Conclusies
1. Inleiding
Dit rapport bevat de resultaten van de gevolgde zienswijzeprocedure voor het
ontwerpbestemmingsplan Oosterhout, Hoge Wei. Het bestemmingsplan voorziet in een juridisch-planologische regeling voor de ontwikkeling van de woonwijk Hoge Wei, aan de zuidzijde van Oosterhout, met maximaal 62 woningen. Ook voorziet het ontwerp in een ontwikkeling aan de Peperstraat 53a waar, na beëindiging van een agrarisch bedrijf, ruimte wordt geboden aan de ontwikkeling van maximaal 4 nieuwe woningen. De bestaande agrarische bedrijfswoning krijgt ook een woonbestemming.
2. Procedure ontwerpbestemmingsplan
Op grond van artikel 3.8 van de Wet ruimtelijke ordening lag het ontwerpbestemmingsplan zes weken voor zienswijzen ter inzage en was het digitaal te bekijken op de websites
www.overbetuwe.nl en www.ruimtelijkeplannen.nl. Dit is openbaar bekend gemaakt door het plaatsen van een publicatie in ‘De Betuwe’ en Staatscourant op woensdag 11 januari 2017.
Eenieder was in de gelegenheid om vanaf donderdag 12 januari 2017 tot en met woensdag 22 februari 2017 een zienswijze in te dienen.
Daarnaast is de publicatie van het ontwerpbestemmingsplan op grond van art 3.8 lid 1 sub b Wro toegestuurd aan de provincie Gelderland en het Waterschap Rivierenland.
De Wet bescherming persoonsgegevens stelt strenge regels aan het (digitaal) openbaar maken van de NAW-gegevens. Om deze reden worden in dit rapport geen NAW-gegevens vermeld.
Gedurende de termijn van terinzagelegging zijn 56 zienswijzen ingediend.
3. Samenvatting zienswijzen en beantwoording
Van de ingediende zienswijzen zijn 48 zienswijzen grotendeels gelijk. De samenvatting van de meest uitgebreide versie van deze zienswijze en de reactie hierop wordt hieronder
gegeven. Daar waar indieners aanvullende/afwijkende zienswijzen indienden, zijn deze bij de aangedragen onderwerpen opgenomen:
1. Leefbaarheid
Indieners geven aan voorstanders te zijn van bescheiden huizenbouw in Oosterhout, omdat dat de leefbaarheid van het dorp ten goede komt en de levensvatbaarheid van voorzieningen zoals openbaar vervoer, scholen en winkels vergroot.
indieners 2 en 56:
Ten opzichte van de vorige plannen is er zeer veel vooruitgang geboekt. De geplande appartementen komen niet meer voor in het nieuwe plan, de hoge bouwdichtheid is sterk verminderd, de (ongewenste) ophoging van het plangebied is verdwenen en het probleem van mogelijke wateroverlast is opnieuw bekeken. Daarnaast is de aanleg van een drainagesysteem ruim om het plangebied heen, waarop omwonenden zich op eigen kosten aansluiten, van de baan.
Het nu voorliggende plan is tot stand gekomen in goed overleg tussen de
ontwikkelaar, de Gemeente en de Dorpsraad Oosterhout, waarbij in tegenstelling tot voorheen ook geluisterd is naar de laatstgenoemde.
indiener 56:
Het bestuur van de Dorpsraad Oosterhout heeft in haar vergadering van 14 februari 2017 unaniem het besluit genomen om af te zien van het indienen van een formele zienswijze.
Reactie:
Wij zijn blij te horen dat er zeer veel vooruitgang is geboekt op basis van constructief overleg.
2. Water
2.1Kwelwater
De bouw leidt tot een toename van kwelwater en meer wateroverlast en waterschade voor omwonenden. De nieuwe plannen laten een aanzienlijke verbetering van de waterhuishoudkundige maatregelen zien t.o.v. eerdere plannen. Onduidelijk is nog wat de kans op piping is als gevolg van het afvoeren van kwelwater. Ook is
onduidelijk wat het effect van afname van de draincapaciteit t.g.v. slijtage,
dichtslibben en het niet opnemen van overcapaciteit is op de ontwatering op de lange termijn. De gevolgen van bouwen langs de Peperstraat zijn niet verder onderzocht.
Reactie:
De hydrologische effecten van de ontwikkeling bij Hoge Wei zijn beschreven in de rapportage “Actualisatie geohydrologische berekeningen Hoge Wei, Oosterhout”
(RHDHV, 16 november 2016). Op basis van het stedenbouwkundig ontwerp is op iteratieve wijze een waterhuishoudkundig ontwerp uitgewerkt. Bij de uitwerking van het waterhuishoudkundig ontwerp is het uitgangspunt hydrologisch neutraal bouwen toegepast. Dit betekent dat ten opzichte van de huidige situatie geen extra kwel mag worden aangetrokken en dat er geen nadelige grondwaterstandsveranderingen mogen optreden. Om te zorgen dat er geen extra kwel optreedt en dat er geen nadelige grondwaterstandsveranderingen zijn bij de uitwerking van het
waterhuishoudkundig ontwerp mitigerende maatregelen opgenomen zodat (grond)waterneutraal kan worden gebouwd. Gezien de goedkeuring van de rapportages van Buro Boot en RHDHV d.d. 16 november 2016 bij brief van 8 december 2016 van het waterschap (bijlage 12 van de toelichting van het bestemmingsplan) is er geen aanleiding om piping nader te onderzoeken.
In het waterhuishoudkundig rapport “Riolering en waterhuishouding plan Hoge Wei te Oosterhout” (BOOT, 9 december 2016) wordt in paragraaf 4.5 geadviseerd om de werkwijze voor onderhoud en wijze van monitoring in een meerjarig onderhouds- en monitoringsplan vast te leggen voor de beheerfase. Het drainagesysteem wordt aangelegd in het openbaar gebied en gedeeltelijk in de achterpaden die ten behoeve van de woningen zullen worden aangelegd. Deze achterpaden zullen in eigendom van de eigenaren van de woningen worden overgedragen. Om het onderhoud te kunnen uitvoeren, zal een recht van opstal ten behoeve van de gemeente gevestigd worden. Aldus is verzekerd dat de gemeente in staat is het benodigde onderhoud en de monitoring uit te voeren. Het onderhoud van de drainage wordt opgenomen in het gemeentelijk onderhoudsplan voor de riolering en zal periodiek geïnspecteerd en schoongehouden worden. De aanleg en de instandhouding van de drainage is in het bestemmingsplan geborgd via een voorwaardelijke verplichting (artikel 15.3).
De 4 woningen aan de Peperstraat worden omringd door ontwaterende c.q.
drainerende watergangen, waardoor hier geen aanvullende maatregelen noodzakelijk zijn.
indiener 29:
Als gevolg van het verhogen van het terrein ontstaat verdichting van de grond. Dit leidt plaatselijk tot minder kwel echter in de naaste omgeving neemt dit toe. Eerder heeft dit fenomeen al plaats gevonden na het bouwen van ‘Weijs I’. Kwelwater was voor de bouw van ‘Weijs I’ altijd zichtbaar waar nu opgehoogde kavel Fruithof 11 zich bevindt. Sinds de bouw van ‘Weijs I’ hebben Dorpsstraat 15 en 19/19a bij hoogwater
in de Waal water in de kelder ondanks een sloot ten zuidwesten van De Breeacker (gezien vanuit de Dorpsstraat). De toenmalige bewoner van nr. 19 heeft de overlast van kwelwater toen aangegeven bij de gemeente (toen nog Valburg). Deze gaven aan hier niets aan te doen, het probleem voor de bewoners. Dus een omliggende sloot of drainage heeft weinig of geen effect op veranderingen van waterstromen door verdichting van grond.
Er is niet inhoudelijk gereageerd op de bevindingen van het Waterhuishoudkundig Rapport d.d. 26-05-2011 van Frank Jansen Adviezen en Ambito BV.
Reactie:
In de berekeningen van RoyalHaskoningDHV is rekening gehouden met de inklinking van de klei als gevolg van de ophooglaag. In paragraaf 5.3 van het
RoyalHaskoningDHV rapport (bijlage 10 bij de toelichting) wordt hier op ingegaan.
Uitgegaan is van een verdubbeling van de huidige weerstand (worst-case aanname).
De bevindingen van het Rapport d.d. 26-05-2011 van Frank Jansen Adviezen en Ambito BV zijn gebaseerd op de oude plannen, waarbij het watersysteem anders was ontworpen dan het huidige, voorliggende plan. Omdat het watersysteem in de huidige plannen anders is, is niet gereageerd op het Waterhuishoudkundig Rapport van Frank Jansen Adviezen en Ambito BV.
indiener 35:
Het voorspellen van het gedrag van kwelwater bij veranderingen ter hoogte van het maaiveld is moeilijk. Er is te weinig zekerheid dat het ophogen van het maaiveld geen nadelige gevolgen zal hebben op de aangrenzende percelen als de waterstand in de rivier hoog is. Verder is onduidelijk wat de toekomstige verzwaring van de dijk voor gevolgen zal hebben op waar het kwelwater boven het maaiveld gaat uitkomen.
Eerdere verzwaringen hebben steeds onverwachte gevolgen gehad. Het is onduidelijk wat de gevolgen zijn van het dempen van de c-watergangen in het gebied. Is er überhaupt ooit gemeten hoeveel water de watergangen bij extreem hoge waterstand afvoeren? De gevolgen van bouwen langs de Peperstraat zijn niet onderzocht.
Reactie:
Het uitgangspunt voor het ontwikkelen van De Hoge Wei is dat er een hydrologisch neutraal plan gerealiseerd wordt waarbij geen extra kwel aangetrokken wordt én geen nadelige grondwaterstandsveranderingen zullen plaatsvinden door de nieuwe ontwikkeling (zie reactie op zienswijze 2.1). In het huidige plan zal ook minder kwelwater worden afgevoerd; dit zal geborgd worden in het zandpakket van de ophoging.
Daarnaast is in het rapport van Royal HaskoningDHV tevens de dijkverzwaring i.r.t.
het kwelwater bekeken. Daaruit blijkt dat een eventuele dijkverzwaring vrijwel geen invloed heeft op de kwelafvoer.
De 4 woningen aan de Peperstraat worden omringd door ontwaterende c.q.
drainerende watergangen, waardoor hier geen aanvullende maatregelen noodzakelijk zijn.
indiener 36:
Door de aanstaande dijkverzwaring en het bouwen op de Hoge Wei zal het kwelwater zich verplaatsen. Nu hebben bewoners van De Breeacker en Dorpsstraat al last van kwelwater na de laatste dijkverzwaring. Het is bijna onmogelijk om wateroverlast te voorkomen. Er dient een betere oplossing gezocht te worden om de indieners te vrijwaren van wateroverlast en watertekort. Als het zwembad in de tuin gaat zakken heeft de indiener een probleem, wie lost dit op? Als de kelder volloopt heeft de
indiener ook een probleem en ook dat dient opgelost te worden. Het opwaarderen van de sloten aan o.a. de Peperstraat is geen optie, verbreden van de straat kan al helemaal niet meer. Vanwege het kwelwater moet bouwen tussen zomer- en winterdijk verboden worden. Het risico op wateroverlast en de schadevergoeding daarvan zijn onvoldoende duidelijk.
Reactie:
Zie reactie op bovenstaande zienswijze van indiener 35. Ten aanzien van eventuele schade gedurende de ontwikkelingen in het gebied is de ontwikkelaar
verantwoordelijk. De ontwikkelaar zal voor aanvang van de werkzaamheden een nulmeting (opname van de huidige staat van de woningen) laten uitvoeren, zodat bij eventuele schade duidelijk is of deze tijdens de uitvoering is ontstaan of niet. Voorts wordt erop gewezen dat eventuele uitvoeringsschade bij het besluit omtrent
vaststelling van het bestemmingsplan niet hoeft te worden betrokken.
indiener 56:
De indiener stuurt foto’s mee van de hoge waterstanden op haar terrein en op de gronden naar de Waaldijk toe. De foto’s zijn gemaakt in de winter van 2010/2011 en het voorjaar van 2011. Deze foto’s zijn nog niet eens genomen bij de hoogste waterstanden. Te zien is dat de grond van de indiener (vooral de ezelsweide) onderdeel is van de kwelweide van de rivier de Waal aldaar. Ook in de jaren daarna en vooral in het voorjaar staat de ezelsweide vele weken onder water.
Reactie:
De toegezonden foto’s nemen wij ter kennisname aan.
indiener 52:
Mede omdat reeds nu wateroverlast bestaat bij de aangrenzende percelen en bebouwing en de huidige afwatering al gebrekkig is, heeft het Waterschap
Rivierenland al in haar brief van 13 januari 2011 vier eisen gesteld ten aanzien van het aspect water, namelijk:
- Er mag geen grondwateroverlast zijn in het te ontwikkelen gebied;
- Er mag geen toename zijn van de grondwateroverlast in het omliggende gebied, als gevolg van de ontwikkelingen;
- De afvoer van regenwater en kwelwater uit het te ontwikkelen gebied mag niet toenemen;
- De dijk moet stabiel blijven en in de toekomst kunnen worden versterkt, wanneer de waterstanden in de rivier daar om vragen.
Het Waterschap schreef in voornoemde brief:
“Het gebied Hoge Wei te Oosterhout is ingeklemd door de primaire waterkering en de bestaande bebouwing. Het gebied heeft een gebrekkige ontwatering, die deels via particuliere gronden plaatsvindt. Bij hoge waterstanden op de rivier ontstaat er een kwelweide in het lager gelegen gedeelte van het gebied. Uit een inventarisatie naar de grondwateroverlast en signalen van omwonenden blijkt dat hoge
grondwaterstanden als gevolg van kwel voor overlast zorgen. Daarnaast ligt een deel van het bouwplan Hoge Wei in de zonering van de primaire waterkering.”
Het Waterschap heeft als beleid dat als gevolg van het nieuwe plan geen extra kwel of wegzijging mag plaatsvinden. Grondwaterstanden in het aangrenzende gebied mogen niet veranderen, aldus het Waterschap én er mag geen toename zijn van de grondwateroverlast in het omliggende gebied, als gevolg van de ontwikkelingen in het plangebied.
In haar brief d.d. 8 december 2016 (bijlage 12 Toelichting) acht het Waterschap het thans ontworpen systeem wel voldoende robuust, maar vraagt nadrukkelijk aandacht voor het opstellen van een monitoringsplan om eventuele gevolgen voor de omgeving
tijdens en na het realiseren van de ontwikkeling Hoge Wei te kunnen volgen. De indiener heeft in het thans voorliggende plan niet gevonden wie dat
monitoringssysteem opzet en in de jaren na de bouw blijft volgen. Uit de brief van het Waterschap d.d. 8 december 2016 blijkt wel dat het Waterschap dit kennelijk niet tot haar verantwoordelijkheid/taak rekent. Onduidelijk is of de Raad/de gemeente dit dan voor haar rekening en risico neemt. Het gaat niet alleen om het monitoren in het plangebied, maar ook daarbuiten in de omringende omgeving (waaronder de percelen van de indiener). Alvorens de raad haar goedkeuring geeft, zal het monitoringssysteem voor de komende decennia moeten zijn gewaarborgd.
Ook SWECO wijst in haar second opinion d.d. 22 november 2016 (bijlage 11 Toelichting) op de noodzaak van voldoende beheer en onderhoud van het drainagesysteem en de noodzaak om goed doorlatend zand in de ophooglaag te gebruiken.
De indiener heeft ingenieursbureau Wareco verzocht om de hydrologische invloed van de nieuwbouw Hoge Wei op De Breeacker 10 te beoordelen. Dit rapport van Wareco d.d. 21 februari 2017 is als bijlage 2 toegevoegd aan deze zienswijze. De inhoud van dit rapport dient hierbij als herhaald en ingelast te worden beschouwd.
Wareco concludeert/oordeelt:
1. Wij verwachten bij een goede werking van het aan te leggen drainagesysteem geen blijvende nadelige grondwatereffecten voor het onderzoeksgebied, als gevolg van de nieuwbouw in het ontwikkelingsgebied. De ontwaterende middelen die zijn bedacht op het ontwikkelingsgebied hebben mogelijk zelfs een positief effect op de
grondwaterstand in het onderzoeksgebied.
2. De beoogde drainageleidingen in het ontwikkelingsgebied zijn nodig om
grondwateroverlast in het plangebied, maar ook daarbuiten, te voorkomen. Om grondwateroverlast ook in de toekomst te voorkomen, is het daarbij van belang dat het drainagesysteem adequaat wordt onderhouden. Bij voorkeur door middel van een monitorings- en onderhoudsprogramma conform Leidraad Riolering Module C3300.
3. Bij ons is niet bekend of op dit moment een onderhoudsplan beschikbaar is. Ook is van belang dat de afwerking van de drainage duidelijk wordt weergegeven in een definitief ontwerp. Op dit moment is de werking van de drainage nog niet te beoordelen.
4. Wij beoordelen dat de effecten van een tijdelijke gewichtstoename door het ophogen in het ontwikkelingsgebied, op de grondwaterstand in het onderzoeksgebied
onvoldoende bekend zijn. Vooralsnog kan niet worden uitgesloten dat de
grondwaterstand in het onderzoeksgebied tijdelijk stijgt als gevolg van de ophoging in het ontwikkelingsgebied. Ook kan niet worden uitgesloten dat als gevolg van een tijdelijke drukgolf, permanente wellen ontstaan en daardoor een permanent effect op de grondwaterstand optreedt in het onderzoeksgebied.
5. Wij adviseren om de grondwaterstand op het ontwikkelingsgebied en de directe omgeving te monitoren met behulp van peilbuizen (zowel voor, tijdens als na de werkzaamheden), zodat evaluatie van de effecten mogelijk is.
De indiener is van mening dat gelet op de Zorgplicht van de gemeente ex art. 3.6 Waterwet, de gemeente de kosten van het plaatsen en onderhoud van de peilbuizen op de percelen van de indiener voor haar rekening dient te nemen.
Reactie:
Zoals de indiener al aangeeft, concluderen SWECO en het Waterschap Rivierenland dat het voorgestelde systeem voldoende robuust is, mits gebruik wordt gemaakt van goed doorlatend zand in de ophooglaag en voldoende beheer en onderhoud wordt gepleegd aan het drainagesysteem. Er zal gebruik worden gemaakt van goed
doorlatend zand in de ophooglaag. Onderhoud van de drainage wordt opgenomen in het gemeentelijk onderhoudsplan voor de riolering. Het drainagesysteem wordt periodiek geïnspecteerd en schoongehouden.
De gemeente is daarmee verantwoordelijk voor het beheer en onderhoud van de drainage. Om te borgen dat het onderhoud kan plaatsvinden in de toekomst is de drainage aangebracht in de achterpaden, zodat hier geen bebouwing en/of groen aangelegd kan worden. Hiermee is de toegankelijkheid tot het drainagesysteem geborgd. Voor het periodiek onderhoud (o.a. schoonspoelen) van het watersysteem worden de juiste voorzieningen aangebracht (zie ook reactie op algemene zienswijze kwelwater 2.1).
Daarnaast is de diameter bepaald voor praktische uitvoering van het onderhoud, hierdoor is de diameter hydraulisch enigszins overgedimensioneerd (robuust). De leidingen zijn goed te inspecteren door de toepassing van grote inspectie- c.q.
doorspuitputten (kunststof put ø600 mm), gepositioneerd op goed bereikbare plaatsen in de openbare ruimte en t.p.v. alle hoekverdraaiingen.
Zoals op pagina 11 van de ‘Actualisatie geohydrologische berekeningen Hoge Wei (Oosterhout) (bijlage 10 van de toelichting staat zijn er in het projectgebied een aantal jaren geleden 11 peilbuizen geplaatst. Deze peilbuizen worden gedurende de bouw door de initiatiefnemer (Klok) maandelijks gemonitord. Na de oplevering is de
gemeente verantwoordelijk voor het drainagesysteem en daarmee de monitoring van de peilbuizen. Enkele peilbuizen worden - i.v.m. de nieuwe woningen – verplaatst naar een locatie in toekomstig openbaar gebied. Zo blijven de peilbuizen bereikbaar.
Reactie op Wareco-rapport:
Ad 1: Wij delen deze conclusie en nemen deze verder ter kennisname aan.
Ad 2 en 3: Zoals in de waterhuishoudkundige rapportage “Riolering en
waterhuishouding plan Hoge Wei te Oosterhout” (BOOT, 9 december 2016), par. 4.5 is aangegeven, is de Leidraad Riolering C2300 voor een goed functionerend en te onderhouden drainagesysteem aangehouden. Tijdens de definitieve ontwerp- en besteksfase dient het drainagesysteem technisch nader te worden gedetailleerd.
Onderhoud van de drainage wordt opgenomen in het Gemeentelijk Riolerings Plan.
Op basis van dit plan gaat de gemeente periodiek monitoren, reinigen en inspecteren.
Ad 4: De effecten van de gewichtstoename door het ophogen van het plangebied zijn in beeld gebracht in paragraaf 5.3 van de rapportage “Actualisatie geohydrologische berekeningen Hoge Wei, Oosterhout” (RHDHV, 16 november 2016). Als gevolg van de ophooglaag neemt de druk toe op de bestaande deklaag en kan deze inklinken.
Dit leidt er toe dat de weerstand in de deklaag toeneemt. De gevolgen van de toename van deze weerstand zijn met het model in beeld gebracht. Hiervoor is uitgegaan van een verdubbeling van de huidige weerstand (worst-case aanname).
Uit de resultaten blijkt dat als gevolg van de inklinking van de klei en de te verwachten toename van de weerstand de stijghoogte onder de deklaag iets
toeneemt tijdens een hoogwatersituatie. De verandering varieert tussen de 1 en 7 cm.
Omdat de hoogwatergolf een beperkte tijdsduur heeft werkt de verhoging van de stijghoogte niet door in het niveau van de grondwaterstand. Als gevolg van de toename van de weerstand van de klei neemt de kwelflux tijdens de
hoogwatersituatie af. Als gevolg hiervan komt er minder water in de ophooglaag en hoeft er minder water te worden gedraineerd ten opzichte van de berekende situatie zonder inklinking. Dit betekent dat een inklinking van klei (met een toename van de weerstand) als gevolg van het aanbrengen van de ophooglaag tijdens een
hoogwatersituatie geen nadelig hydrologisch effect voor de omgeving van het plangebied tot gevolg heeft.
Ad 5: De grondwaterstanden in de peilbuizen zoals genoemd in paragraaf 3.7 van de rapportage “Actualisatie geohydrologische berekeningen Hoge Wei, Oosterhout”
(RHDHV) zijn reeds door de initiatiefnemer (Klok) voor de werkzaamheden gemonitord. De peilbuizen worden gedurende de bouw door de initiatiefnemer maandelijks gemonitord. Na de oplevering is de gemeente verantwoordelijk voor het drainagesysteem en daarmee de monitoring van de peilbuizen. Enkele peilbuizen worden - i.v.m. de nieuwe woningen – verplaatst naar een locatie in toekomstig openbaar gebied. Zo blijven de peilbuizen bereikbaar.
2.2 Regenwater
De bouw leidt tot een toename van regenwaterafvoer en meer wateroverlast en waterschade voor omwonenden. De nieuwste plannen laten een aanzienlijke verbetering van de waterhuishoudkundige maatregelen zien t.o.v. eerdere plannen.
Het is onduidelijk wat het effect van afname van de draincapaciteit t.g.v. slijtage, dichtslibben en het niet opnemen van overcapaciteit is op de ontwatering op de lange termijn. De gevolgen van bouwen langs de Peperstraat zijn niet verder onderzocht.
Reactie:
De hydrologische effecten van de ontwikkeling bij Hoge Wei zijn beschreven in de rapportage “Actualisatie geohydrologische berekeningen Hoge Wei, Oosterhout”
(RHDHV, 16 november 2017). Op basis van het stedenbouwkundig ontwerp is op iteratieve wijze een waterhuishoudkundig ontwerp uitgewerkt. Bij de uitwerking van het waterhuishoudkundig ontwerp is het uitgangspunt hydrologisch neutraal bouwen toegepast. Dit betekent dat ten opzichte van de huidige situatie geen extra kwel mag worden aangetrokken en dat er geen nadelige grondwaterstandsveranderingen mogen optreden. Om te zorgen dat er geen extra kwel optreedt en dat er geen nadelige grondwaterstandsveranderingen zijn bij de uitwerking van het
waterhuishoudkundig ontwerp mitigerende maatregelen opgenomen zodat (grond)waterneutraal kan worden gebouwd.
In het waterhuishoudkundig rapport “Riolering en waterhuishouding plan Hoge Wei te Oosterhout” (BOOT, 9 december 2016) wordt uitvoerig aandacht besteed aan de verwerking en opvang van het hemelwater, mede in relatie tot de omgeving. De eisen en normen van het waterschap houden in, dat de omgeving geen nadelige gevolgen mag ondervinden van de beoogde nieuwbouwontwikkeling. Aan deze eisen en normen van het waterschap wordt voldaan en het waterschap en de gemeente hebben ingestemd met het uitgewerkte waterhuishoudkundig systeem.
Om het in de tijd verminderde functioneren van het enigszins overgedimensioneerde drainagesysteem (met nadelige effecten op het grondwater als gevolg) te voorkomen, wordt in het waterhuishoudkundig rapport “Riolering en waterhuishouding plan Hoge Wei te Oosterhout” (BOOT, 9 december 2016), par. 4.5 geadviseerd om de werkwijze voor onderhoud en wijze van monitoring in een meerjarig onderhouds- en
monitoringsplan vast te leggen voor de beheerfase. Hiermee kan bij eventuele verminderde werking van het drainagesysteem tijdig en adequaat actie worden ondernomen om de systeemprestaties optimaal te houden. Onderhoud van de
drainage wordt opgenomen in het gemeentelijk onderhoudsplan voor de riolering. Het drainagesysteem wordt periodiek geïnspecteerd en schoongehouden
De 4 woningen aan de Peperstraat worden omringd door ontwaterende c.q.
drainerende watergangen, waardoor hier geen aanvullende maatregelen noodzakelijk zijn.
2.3 Ophoging van het terrein
De voorgestelde ophoging is te hoog en daarmee esthetisch nadelig voor
omwonenden. De voorgestelde ophoging aan de randen is beperkt tot ca. 20-40 cm en daarmee aanzienlijk minder dan in eerdere plannen. Daarentegen wordt op andere plekken tot 110 cm opgehoogd en daar waar bebouwing gaat plaatsvinden nog eens 30 cm meer. Hiermee zijn de woningen voorzien op 9.85 m + NAP, wat ca.
1 meter hoger is dan het huidige maaiveld. Hoewel de ophoging aan de randen acceptabel lijkt, komen de huizen toch ca. 1 m hoger te liggen, wat in combinatie met de maximale bouwhoogte van 12 m onacceptabel is. Over eventuele ophoging in de Peperstraat is niets bekend.
Reactie:
Het merendeel van het huidige maaiveld van de Hoge Wei heeft een NAP hoogte tussen de 8.60m + NAP en 10.00 + NAP. Om het watersysteem van de nieuwe wijk goed te laten functioneren, moet het nieuwe terrein een redelijk egaal terrein worden.
In het nieuwe ontwerp heeft de ontwikkelaar toegewerkt naar een egaal terrein met een NAP hoogte tussen de 9.70m + NAP en 10.00 + NAP, waarmee de –
noodzakelijke – ophoging is geminimaliseerd en vooral aan de oostzijde aansluit op de bestaande aanpalende percelen qua hoogte. Helaas is dit aan de west- en noordzijde van het plangebied niet mogelijk, omdat hier de aanpalende percelen erg laag liggen, zodoende dat de ophoging daar hoger is t.o.v. het oostelijk deel van het plangebied. Op de locatie Peperstraat wordt ter plaatse van de gevels van de nieuwe woningen de grond ietwat opgehoogd, zodat het water van de gevels af loopt.
Daarnaast zal de uitgekomen grond van de bouwput van de nieuwe woningen worden uitgesmeerd over het terrein (grondbalans is vrijwel 0).
indiener 1:
De ophoging van de woningen zorgt voor een waardevermindering van omliggende woningen en zorgt voor onveilige situaties voor de indieners en hun kinderen als auto’s de wijk verlaten en met een door het verschil in hoogte, hogere snelheid de Peperstraat naderen. Indiener vindt dat maatregelen voor zowel de
waardevermindering als voor de onveilige situaties die hieruit ontstaan in het plan niet en/of onvoldoende beschreven.
Reactie:
Het hoogteverschil tussen de Peperstraat en de Hoge Wei is ter plaatse van de ontsluiting maximaal 35 cm. Dit verschil wordt in een lengte van circa 22 meter overbrugd. Daarnaast gelden er altijd verkeers-/snelheidsregels (30 km/u en voorrangssituatie). Volgens ons ontstaat er hier geen onveilige situatie. Na
reconstructie heeft de Peperstraat een trottoir en wordt de aansluiting Hoge Wei op de Peperstraat als een plateau uitgevoerd.
Als de indiener schade meent te lijden als gevolg van het bestemmingsplan voorziet artikel 6.1 van de Wet ruimtelijke ordening in een mogelijkheid een verzoek tot planschadevergoeding in te dienen. Een verzoek tot planschade kan worden ingediend binnen 5 jaar na het onherroepelijk worden van het bestemmingsplan.
indiener 6:
Door de ophoging van het plangebied ontstaat er een toenemende wateroverlast. Dit heeft effect op het kwelwatergedrag, hemelwaterafvoer, waterlopen en
grondwaterstanden. Het is nog onduidelijk of de geplande drainage werkt en niet tot wateroverlast leidt in de omgeving. Door het dichtzetten van bestaande waterlopen is de mogelijkheid tot voldoende afwatering zeer beperkt.
Het ophogen van het plangebied tot een vast peil veroorzaakt ook grote hoogteverschillen met omliggende kavels, waardoor er keerwanden en taluds noodzakelijk zullen worden. Dit is ook volstrekt onwenselijk omdat hierdoor een onvoorspelbaar gedrag van de bodemgesteldheid en waterhuishouding veroorzaakt wordt. Dit geeft een aanzienlijk risico op schade aan bestaande bebouwing door het verzakken van funderingen.
Reactie:
De ophoging is er juist voor bedoeld om de wateroverlast te beperken. Deze ophoging is namelijk een waterbuffer voor het gebied, waar het water tijdelijk wordt opgenomen en langzaam wordt afgegeven aan het afwaterend systeem. Zodoende draagt deze ophoging bij aan het beperken van de wateroverlast. Het hoogteverschil tussen het perceel van de indiener en het plangebied is zeer gering; ter plaatse komen geen taluds en/of keerwanden.
Het is juist dat enkele bestaande waterlopen worden dichtgezet. Dit is tevens te zien in de rapporten van Royal HaskoningDHV en BOOT, waarbij zij een nieuw
waterafvoerend- en bergend systeem hebben ontworpen. In dit nieuwe ontwerp is te zien dat in de nieuwe situatie de bewuste watergangen niet meer nodig zijn en dat er wordt gewerkt met een nieuw met elkaar communicerend watersysteem bestaande uit een combinatie van drainage, watergangen, een waterbergende ophoging en een waterberging onder het nieuwe wegdek. Dat hierdoor de afwatering wordt beperkt en dat er daardoor wateroverlast ontstaat, wordt niet onderbouwd door de indiener.
Tevens heeft de onafhankelijke toetsende instantie van de gemeente (SWECO) de rapporten van Royal HaskoningDHV en BOOT beoordeeld en goedgekeurd.
Ook het gedrag van de waterhuishouding is onderzocht in de rapporten van Royal HaskoningDHV en BOOT en zodoende niet onvoorspelbaar. Daarnaast wordt er nabij bestaande belendingen in beperkte mate opgehoogd, waardoor er geen verzakkingen ontstaan in de bestaande belendingen.
indiener 49:
Bij het indienen van het vorige bestemmingsplan heeft de gemeente de moeite genomen om de bewoners middel een informatiebijeenkomst in te lichten over dit bestemmingsplan. De toelichting is dit keer door de projectontwikkelaar Klok gedaan en daar zijn statements gemaakt die pertinent onwaar zijn. Klok heeft nl. expliciet opgemerkt dat er in het hele plangebied niet meer dan 60 centimeter opgehoogd gaat worden. In dit bestemmingsplan staan ophogingen tot 110 centimeter. Over het gehele bestemmingsplan is t.o.v. het vorige zeker een verbetering opgetreden, maar dit zijn zeker geen oplossingen voor het gehele probleem.
Reactie:
Op enkele plaatsen in het plangebied wordt de grond inderdaad met 110 centimeter opgehoogd. Op enkele plaatsen wordt er ook niet opgehoogd. De ophoging is één van de noodzakelijke maatregelen om toename van grondwateroverlast voor
omwonenden als gevolg van de ontwikkeling Hoge Wei te voorkomen. De ophoging is minimaal gehouden. Zie ook de reactie op de bovenstaande zienswijze van indiener 6.
indiener 35:
Als er gebouwd gaat worden tot een nokhoogte van 12 m zullen de betreffende huizen ca. 6,5 m boven het dijkwegdek uitsteken. Bij doorgang van het project zal de ophoging waarschijnlijk meteen voor het hele gebied plaatsvinden. Indien dat gebeurt en indien de bouw van de huizen over een langere periode wordt uitgesmeerd mag de omgeving geen hinder ondervinden van het braakliggende zand. Denk bij langdurige droogte en harde wind aan zandverstuivingen. Wie draait op voor eventuele sproeiinstallaties?
Reactie:
Helaas gaat de realisatie van een dusdanig project altijd gepaard met enige vorm van hinder/overlast. De initiatiefnemer zal er alles aan doen om hinder en overlast zo veel als mogelijk te beperken, waarbij redelijkheid en billijkheid voor de beperking van hinder/overlast van toepassing is. Als er sprake is van buitensporige overlast door opwaaiend zand, dan zal de initiatiefnemer maatregelen (sproei-installatie of cellulosefilm op het zand aanbrengen. Voorts wordt erop gewezen dat eventuele uitvoeringsschade bij het besluit omtrent vaststelling van het bestemmingsplan niet hoeft te worden betrokken.
2.4 Verantwoordelijkheid en aansprakelijkheid
Het is onduidelijk wie verantwoordelijk en aansprakelijk is bij schade. Het waterschap vraagt in haar advies ‘nog nadrukkelijk aandacht voor het opstellen van een
monitoringsplan om eventuele gevolgen voor de omgeving tijdens en na het
realiseren van de ontwikkeling van de Hoge Wei te kunnen volgen’. De gemeente laat weten (gesprek Roger Jakobs, 21 november 2016) dat de gemeente verantwoordelijk is voor schade als gevolg van meer regenwateroverlast en het waterschap voor schade als gevolg van meer kwelwater. Er is echter nog geen procedure voor het vaststellen van schade en aansprakelijkheid. Graag zien de insprekers deze toezegging schriftelijk bevestigd. Tevens vragen zij om door alle partijen
geaccepteerde procedures om te monitoren en evt. schade vast te stellen en te compenseren. Hiervoor dient omgekeerde bewijslast te gelden, dus de
verantwoordelijke dient aan te tonen dat evt. schade niet het gevolg is van toegenomen kwel- en of regenwater.
Reactie:
De grondwaterstanden in de peilbuizen zoals genoemd in paragraaf 3.7 van de rapportage “Actualisatie geohydrologische berekeningen Hoge Wei, Oosterhout”
(RHDHV) zijn reeds door de initiatiefnemer voor de werkzaamheden gemonitord.
Tijdens de werkzaamheden zullen deze eveneens door de initiatiefnemer worden gemonitord. Na de oplevering van de werkzaamheden worden deze peilbuizen door de gemeente overgenomen en periodiek gemonitord.
Conform art. 3.6 van de Waterwet is de gemeente verantwoordelijk voor het treffen van maatregelen teneinde structureel nadelige gevolgen van de grondwaterstand voor de aan de grond gegeven bestemming zoveel mogelijk te voorkomen of te beperken, voor zover het treffen van die maatregelen doelmatig is en niet tot de zorg van de beheerder of de provincie behoort.
De gemeente is verantwoordelijk voor het afvoeren van het hemelwater naar het door het waterschap beheerde watersysteem. Binnen dit plan wordt dat gedaan door middel van drainage, riolering, watergangen en waterberging in het wegpakket. Door verschillende partijen is onafhankelijk van elkaar aangegeven dat de beoogde maatregelen voldoende robuust zijn om ervoor te zorgen dat de realisatie van het plan Hoge Wei geen structureel probleem ten aanzien van de waterhuishouding oplevert. Zie ook reactie op zienswijze 2.1.
Ten aanzien van eventuele schade gedurende de realisatie van de woningen in het plangebied is de ontwikkelaar verantwoordelijk. De ontwikkelaar zal voor aanvang van de werkzaamheden een nulmeting (opname van de huidige staat van de woningen) laten uitvoeren, zodat bij eventuele schade duidelijk is of deze tijdens de uitvoering is ontstaan of niet. Voorts wordt erop gewezen dat eventuele
uitvoeringsschade bij het besluit omtrent vaststelling van het bestemmingsplan niet hoeft te worden betrokken.
indiener 1:
Het voorkomen van meer overlast door kwel- en regenwater is onvoldoende gewaarborgd. De indiener maakt zich ernstige zorgen over de gevolgen van de voorgenomen bebouwing. De gevolgen voor bestaande woningen zijn naar de mening van de indiener onvoldoende onderzocht voor zowel het kwel- als regenwater. Daarnaast ontbreekt een procedure om overlast bij omwonenden te monitoren en evt. schade vast te stellen en te compenseren. Hiervoor dient wat betreft de indiener een omgekeerde bewijslast te gelden, ofwel de voor de overlast verantwoordelijke partij dient aan te tonen dat een eventuele schade niet het gevolg is van toegenomen kwel- en/of regenwater. De indiener geeft aan dat er op dit moment nog geen hinder is van regen- en/of kwelwater. Elke vorm hiervan in de toekomst wordt dan ook veroorzaakt door de bouw van de woningen op Hoge Wei.
Reactie:
De indiener geeft aan dat er momenteel nog geen hinder is van regen- en/of kwelwater. Bij een gedeelte van de woningen in de omgeving is dit inderdaad het geval, bij andere woningen in de omgeving is al wel sprake van waterhinder/overlast.
Het nieuwe plan zal deze hinder /overlast niet verhelpen, maar ook niet verergeren.
Zie verder reactie op zienswijzen 2.1 en 2.4.
indiener 2:
Zowel Royal HaskoningDHV, BOOT, SWECO Nederland BV als het Waterschap vragen nadrukkelijk aandacht voor het opstellen van een onderhouds- en
monitoringsplan voor de aangegeven drainagesystemen. “Op deze wijze wordt het risico op wateroverlast ten gevolge van disfunctioneren van de drainage verminderd”, aldus BOOT in haar rapport op pagina 15. Of zoals het Waterschap Rivierenland schrijft in haar brief aan Klok Ontwikkeling: “Wel vragen we nadrukkelijk nog
aandacht voor het opstellen van een monitoringsplan om eventuele gevolgen voor de omgeving tijdens en na het realiseren van de ontwikkeling van de Hoge Wei te kunnen volgen”. Elders wordt de taak voor onderhoud bij de gemeente gelegd. Wie verklaart zich verantwoordelijk voor het onderhouds- en monitoringsplan?
Bovenstaande opmerkingen geven aan, dat er nog steeds risico’s zitten aan de ontwikkeling van de plannen Hoge Wei met betrekking tot wateroverlast op onze vraag blijft: “Waar kunnen we terecht bij eventuele schade en wie vergoedt de schade?” Ook al heeft de indiener deze vragen al jaren geleden gesteld, er is nog geen duidelijk antwoord, terwijl de vraagstelling toch heel logisch is. Graag ontvangt de indiener hierop een verklaring van een bevoegde instantie, niet zijnde de
projectontwikkelaar.
Reactie:
Zie reactie op zienswijzen 2.1 en 2.4.
indiener 4:
Het voorkomen van meer overlast door kwel- en regenwater voor omwonenden is onvoldoende gewaarborgd. Onzekerheid van het grondwatermodel, beperkte informatie uit de bestaande peilbuizen, het beperkte netwerk van bestaande peilbuizen, berekende hoge grondwaterstanden en klachten uit de buurt, geven
duidelijk de onzekerheid aan van de gevolgen van de planontwikkeling voor de omliggende bestaande bebouwing voor wat betreft de waterproblematiek. Deze onzekerheid wordt in het huidige plan niet weggenomen.
De indiener wijst nadrukkelijk op de wettelijke grondwaterzorgplicht van de gemeente Overbetuwe. Hierin dient de gemeente zorg te dragen voor het treffen van
maatregelen teneinde structureel nadelige gevolgen zoveel mogelijk te voorkomen of te beperken. De kans dat de planontwikkeling in dit kwelgebied nadelige gevolgen heeft voor wat betreft de grondwaterproblematiek voor de bestaande bebouwing rondom het plangebied is zeer reëel en zeker niet uit te sluiten. Hiermee zijn de beoogde plannen strijdig met de wettelijke zorgplicht van de gemeente Overbetuwe.
De bouw leidt tot een toename van kwelwater en meer wateroverlast en waterschade voor omwonenden. De nieuwste plannen laten een verbetering van de
waterhuishoudkundige maatregelen zien ten opzichte van eerdere plannen.
Onduidelijk is nog wat de kans op piping is als gevolg van het afvoeren van kwelwater.
Het is onduidelijk wie verantwoordelijk en aansprakelijk is bij schade. Het waterschap vraagt in haar advies ‘nog nadrukkelijke aandacht voor het opstellen van een
monitoringsplan om eventuele gevolgen voor de omgeving tijdens en na de ontwikkeling van Hoge Wei te kunnen volgen.’ De gemeente laat weten dat de gemeente verantwoordelijk is voor schade als gevolg van meer regenwateroverlast en het waterschap voor schade als gevolg van meer kwelwater. Er is nog geen procedure voor het vaststellen van schade en aansprakelijkheid. Graag ziet de indiener deze toezegging schriftelijk bevestigd.
Tevens vraagt de indiener om door alle partijen geaccepteerde procedures voor monitoring en vaststelling van schade als gevolg van toegenomen kwelwater en/of regenwater. Verder vraagt de indiener om een compensatieregeling. Hiervoor dient omgekeerde bewijslast te gelden, dus de verantwoordelijke dient aan te tonen dat schade niet het gevolg is van toegenomen kwel- en of regenwater.
De indiener attendeert dat er tot op heden geen enkele overlast is van kwelwater, hemelwater en riolering op zijn percelen.
Als de planontwikkeling Hoge Wei daadwerkelijk tot realisatie komen, dan stelt de indiener onder andere de gemeente Overbetuwe aansprakelijk voor eventuele schade door waterproblemen als gevolg van de planontwikkeling aangezien de gemeente in dit geval nalatig is in het kader van de grondwaterzorgplicht.
Reactie:
Zie reactie onder zienswijzen 2.1 en 2.4.
indiener 6:
Mocht de gemeente de plannen in gewijzigde of ongewijzigde vorm toch doorgang vinden, dan zal de indiener de gemeente aansprakelijk stellen voor alle te maken kosten ter voorkoming en/of bestrijding van alle vormen van overlast. Hierbij doelt de indiener bijvoorbeeld op de aanleg van drainage, alle vormen van schade, waaronder wateroverlast, waardevermindering van het huis en eventuele bouwkundige schade door bouwwerkzaamheden.
Reactie:
Indien reclamant meent schade te lijden als gevolg van het bestemmingsplan voorziet artikel 6.1 van de Wet ruimtelijke ordening in een mogelijkheid een verzoek tot
planschade-vergoeding in te dienen. Een verzoek tot planschade kan worden ingediend binnen 5 jaar na het onherroepelijk worden van het bestemmingsplan.
Ten aanzien van eventuele schade gedurende de realisatie van de woningen in het plangebied is de ontwikkelaar verantwoordelijk. De ontwikkelaar zal voor aanvang van de werkzaamheden een nulmeting (opname van de huidige staat van de woningen) laten uitvoeren, zodat bij eventuele schade duidelijk is of deze tijdens de uitvoering is ontstaan of niet. Voorts wordt erop gewezen dat eventuele
uitvoeringsschade bij het besluit omtrent vaststelling van het bestemmingsplan niet hoeft te worden betrokken.
indiener 35:
Van te voren moet de status van de aangrenzende panden vastgelegd worden zodat eventuele schade gedurende en na de bouw aangetoond kan worden. Hier moet een transparante procedure voor opgesteld worden.
Reactie:
Zie reactie onder bovenstaande zienswijze 2.4.
indiener 41:
Meer bebouwing leidt, dat staat niet ter discussie, tot meer problemen van de waterafvoer. De woning van de indiener ligt op één van de laagste punten in het huidige gebied. Als terreinen daaromheen verhoogd worden (tot wel 110 cm) komt het perceel van de indiener verhoudingsgewijs alleen maar lager te liggen. Dat kan haast niet anders dan leiden tot wateroverlast. Het is niet voor niets dat Royal HaskoningDHV, BOOT, SWECO Nederland BV en het Waterschap nadrukkelijk aandacht vragen voor het opstellen van een onderhouds- en monitoringsplan voor het drainagesysteem dat de waterhuishouding moet reguleren. Blijkbaar zitten er nog steeds risico’s aan de ontwikkeling van de plannen! Dat stelt de indiener absoluut niet gerust. Daarom wil de indiener absolute garantie ontvangen dat de bouwplannen voor zijn perceel niet leiden tot wateroverlast (meer dan nu het geval is). Tevens ontvangt de indiener graag zwart op wit wie verantwoordelijk zijn voor het geval er toch schade ontstaat aan zijn perceel en/of woning als mocht blijken dat de natuur zich net iets anders gedraagt dan alle modellen die tot nu toe gehanteerd zijn. Tot slot wil de indiener graag kennis kunnen nemen van de geadviseerde onderhouds- en monitoringsplannen, inclusief een heldere toelichting hierop, ontdaan van vakjargon.
Reactie:
Indiener geeft aan dat het ophogen van het gebied i.r.t. de hoogteligging van zijn perceel alleen maar kan leiden tot wateroverlast. De ophoging is er juist voor bedoeld om de wateroverlast te beperken. Deze ophoging is namelijk een waterbuffer voor het gebied, waar het water tijdelijk wordt geborgd en langzaam wordt afgegeven aan het afwaterend systeem. Zodoende draagt deze ophoging bij aan het beperken van de wateroverlast. Daarnaast zal het plan dusdanig ontworpen worden dat het
regenwater wat op het plan valt niet direct naar de omwonenden stroomt. Er is daarbij nauwelijks hoogteverschil tussen de tuin van de indiener en het ‘nieuwe’ maaiveld in het plangebied. Zie verder reactie op zienswijze 2.1 en 2.4.
2.5 Duurzaamheid van de watersystemen
De systemen voor berging en gereguleerde afvoer van kwel- en regenwater binnen het plangebied zijn niet duurzaam. De second opinion van SWECO geeft aan dat er te optimistisch is gerekend doordat geen rekening is gehouden met afname van de draincapaciteit t.g.v. slijtage, dichtslibben en het niet opnemen van overcapaciteit.
Ook wordt gewaarschuwd dat kwelwater via de drains het gebied juist sneller binnen
kan treden. De indieners wensen een systeem dat voldoende overcapaciteit heeft en de toezegging van de gemeente om te zorgen voor het onderhoud, wat volgens de indieners valt onder de genoemde verantwoordelijkheid en aansprakelijkheid.
Reactie:
Onderhoud van de drainage wordt opgenomen in het gemeentelijk onderhoudsplan voor de riolering. Het drainagesysteem wordt periodiek geïnspecteerd en
schoongehouden.
De gemeente is daarmee verantwoordelijk voor het beheer en onderhoud van de drainage. Om te borgen dat het onderhoud kan plaatsvinden in de toekomst is de drainage aangebracht in de achterpaden, zodat hier geen bebouwing en/of groen aangelegd kan worden. Hiermee is de toegankelijkheid tot het drainagesysteem geborgd. Voor het periodiek onderhoud (o.a. schoonspoelen) van het watersysteem worden de juiste voorzieningen aangebracht.
Daarnaast is de diameter bepaald voor praktische uitvoering van het onderhoud, hierdoor is de diameter hydraulisch enigszins overgedimensioneerd (robuust). De leidingen zijn goed te inspecteren door de toepassing van grote inspectie- c.q.
doorspuitputten (kunststof put ø600 mm), gepositioneerd op goed bereikbare plaatsen in de openbare ruimte en t.p.v. alle hoekverdraaiingen.
Zie ook reactie op zienswijze 2.1.
indiener 4:
Onduidelijk is wat het effect van afname van de draincapaciteit door slijtage,
dichtslibben en het niet opnemen van overcapaciteit is op de ontwatering op de lange termijn. De second opinion van SWECO geeft aan dat er te optimistisch is gerekend doordat geen rekening is gehouden met afname van de draincapaciteit. Ook wordt gewaarschuwd dat kwelwater via drains het gebied juist sneller binnen kan treden.
Het systeem dient aantoonbaar over voldoende overcapaciteit te beschikken.
De gemeente dient te garanderen dat zij zorgt voor adequaat en langjarig onderhoud van het waterafvoersysteem, waaronder het drainagesysteem.
Reactie:
Zie reactie op zienswijzen 2.5.
indiener 5:
Op 9 november 2016 organiseerde Klok Bouw Ontwikkeling een informatieavond voor omwonenden aangaande het waterhuishoudkundig plan. De indiener was bij deze goed bezochte avond aanwezig en hoewel de avond bedoeld was om omwonenden gerust te stellen, werd de indiener er eerder juist ongerust door.
De bij het project betrokken ingenieurs van BOOT en Royal HaskoningDHV vertelden tijdens de informatieavond dat De Hoge Wei een “uitdagend project” voor ze was.
Uitdagend vanwege de ligging tegen de Waaldijk juist waar de Waal een bocht maakt en er door de stuwende kracht extra druk op de dijk staat. Door deze druk ontstaat hier meer kwelwater dan elders langs de dijk.
De ingenieurs betoogden dat zonder bijzondere technische maatregelen geen woningbouw kon worden gerealiseerd die geen negatieve invloed zou hebben voor de waterhuishouding in de bestaande omgeving. Die bijzondere technische
maatregelen bestaan erin dat de afvoer- en opslagcapaciteit van water in het plangebied wordt vergroot. Dit wordt onder meer gerealiseerd middels een hightech systeem waarmee zelfs onder het wegdek water wordt opgeslagen. Slechts door deze (overigens ook zeer kostbare) bijzondere technische maatregelen te treffen en
zich in allerlei moeilijke bochten te wringen, konden de ingenieurs de
waterhuishoudkundige effecten voor de omgeving binnen de normen brengen.
Een uitdagend project voor deze ingenieurs derhalve, maar een verontrustende ontwikkeling voor omwonenden. Immers, blijft het ontworpen systeem gedurende haar levensduur op haar ontworpen capaciteit? Of is zo’n systeem aan slijtage of dichtslibbing onderhevig?
Op de vraag in hoeverre de werking van dit waterhuishoudingssysteem ook op lange termijn kan worden gegarandeerd, werd geantwoord dat zo'n systeem natuurlijk goed onderhouden dient te worden. Onderhoud van dit systeem vindt plaats onder
verantwoordelijkheid van de gemeente. Nu de afhankelijkheid van de omgeving van het ontworpen systeem in dit uitdagende project zo groot is geworden, is het belang van dit te plegen onderhoud zeer groot.
In dit verband is het des te opmerkelijker dat de ingenieur van BOOT tijdens zijn onderzoek in het te bebouwen terrein een treksloot was tegengekomen die vreemd genoeg met geen andere sloot in verbinding stond en derhalve geen functie (meer) had. Hij vond dit vreemd en is toch eens gaan graven. Hij stuitte daarbij op een buis die ooit beide sloten met elkaar had verbonden. Door achterstallig onderhoud was deze buis bedolven geraakt en had zijn functie verloren. Geen wonder dat de omliggende percelen hinder rapporteerden van kwelwater in hun tuinen.
Door nu te kiezen voor woningbouw in het plangebied Hoge Wei neemt de gemeente onaanvaardbare risico's. Het gebied is ingewikkeld, zo ongeschikt gezien de ligging in de bocht van de Waaldijk. We maken onszelf afhankelijk van een waterbergings- systeem waarvan de werking op lange termijn niet kan worden geborgd. Hoe zorgen we ervoor dat het systeem deskundig en structureel wordt onderhouden? Waar heeft dit systeem zich reeds in de praktijk bewezen? Waarom kiezen we überhaupt voor bouw in dit gebied? Er zijn toch best gebieden rond het dorp aan te wijzen waar met minder risico gebouwd kan worden?
Verder vertelden de ingenieurs - gevraagd naar de reden dat de nieuw te bouwen woningen zoveel hoger komen te liggen dan de bestaande bebouwing – dat met de kennis van nu de bestaande bebouwing aan De Breeacker en de Van Woerkomstraat vermoedelijk ook zo’n 20 à 30 centimeter hoger was gebouwd. Ook weer zo’n
opmerking waarvan je als bewoner ongerust wordt.
Reactie:
Zie reactie op zienswijze 2.5.
indiener 6:
Door het aanbrengen van een drain is er een doorlopend pad achter de woningen noodzakelijk. Dit achterpad is absoluut niet nodig voor de ontsluiting van de woningen omdat deze een eigen doorgang hebben. Dit geeft een gevoel van onveiligheid en schending van de privacy.
Reactie:
Dit is nodig om te waarborgen dat de randdrain in alle gevallen bereikbaar is voor onderhoud of vervanging, zodat het watersysteem te alle tijden geborgd is te werken.
Dit is ook van belang voor de indiener.
De ontwikkelaar heeft aangegeven graag met omwonenden in gesprek te gaan om de uitvoering van de achterpaden af te stemmen.
3. Verkeersveiligheid
3.1 Toename verkeersdruk
De toename van verkeersdruk op de Peperstraat, De Breeacker en Van
Woerkomstraat leidt tot onveilige situaties voor m.n. voetgangers en fietsers. De toezegging de Peperstraat te reconstrueren is onvoldoende, aangezien nu nog niet duidelijk is hoe de Peperstraat er straks uit komt te zien. Ook is nog onduidelijk hoe de verkeersstromen in De Breeacker na reconstructie zijn, m.n. bij de nu krappe ontsluiting op de Dorpsstraat. Daarnaast dient eerst een reconstructie plaats te vinden aangezien de huidige Peperstraat en De Breeacker niet zijn ingericht op de extra verkeersstroom van bouwverkeer. Tenslotte dient bij de reconstructie van de Peperstraat het landelijk karakter van deze historische weg behouden te worden.
Reactie:
Reconstructie van de Peperstraat zal plaatsvinden nadat de bouwwerkzaamheden zijn uitgevoerd. Dit om te voorkomen dat nieuw aangelegde wegen door het bouwverkeer kapot worden gereden. Bij de vormgeving van het gedeelte van de Peperstraat tussen de aansluiting Hoge Wei en Van Woerkomstraat zal aansluiting worden gezocht bij het deel van de Peperstraat dat eerder is gereconstrueerd. Het trottoir wordt dus doorgetrokken.
Uit de modelberekeningen blijkt dat de toename op de genoemde wegen door autonome groei en de nieuwe woningen in Hoge Wei zodanig is dat de huidige infrastructuur deze kan verwerken en dat de verkeersveiligheid niet in het geding komt.
indiener 1:
Een in het plan toegezegde reconstructie van de Peperstraat is nog niet nader uitgewerkt. Doordat deze uitwerking ontbreekt, kan de effectiviteit en garanties ook niet beoordeeld worden.
De Peperstraat is niet bestand tegen de toename van verkeer. De weg is te smal om de verhoogde hoeveelheid auto’s aan te kunnen zonder dat fietsers en voetgangers hier hinder of onveilige situaties van ondervinden. In het plan zijn de maatregelen om dit op te vangen onvoldoende beschreven en/of geborgd.
De indiener is van mening dat de wijk op minimaal drie punten ontsloten moet worden en dat hierbij uitdrukkelijk maatregelen genomen dienen te worden, waardoor het verkeer de wijk met verminderde snelheid zal verlaten. Tevens dient geborgd te zijn dat de huidige bewoners van de Peperstraat ook op een normale wijze hun woningen kunnen verlaten en niet worden gehinderd door de toegenomen hoeveelheid auto’s die de wijk verlaat.
Reactie:
Na de reconstructie zal de Peperstraat een breedte hebben van ongeveer 4,90 meter.
Voor de voetgangers wordt er vanaf de aansluiting Hoge Wei tot aan de Van Woerkomstraat een trottoir aangelegd. Uit de modelberekeningen blijkt dat de toename op de genoemde wegen door autonome groei en de nieuwe woningen in Hoge Wei zodanig is dat de huidige infrastructuur deze kan verwerken en dat de verkeersveiligheid niet in het geding komt. De bewoners kunnen ondanks de verhoogde intensiteiten op een normale wijze hun woning verlaten. In de nieuwe situatie kan het voorkomen dat er op bepaalde momenten even gewacht moet worden voordat de Peperstraat opgereden kan worden. Wij vinden dat acceptabel.
De wijk is met de ontsluiting op de Peperstraat, de ontsluiting tussen de woningen De Breeacker 8 en 10 en de calamiteiten/langzaamverkeerontsluiting voor de woningen De Breeacker 18 en 20 op drie punten ontsloten.
inspreker 4:
De beoogde ontsluitingen van het plan op De Breeacker en de van Woerkomstraat geeft een toename van verkeersdruk ter plaatse en leidt tot onveilige situaties voor met name voetgangers en fietsers.
Het is onduidelijk hoe de verkeersstromen in De Breeacker na reconstructie zijn, met name bij de nu krappe ontsluiting op de Dorpsstraat. Deze ontsluiting is niet
aangelegd al een veilige doorgaande route voor gemotoriseerd verkeer in combinatie met overige verkeersdeelnemers naar een nieuwe wijk, zoals beoogd in het huidige plan.
indiener 6:
De ontsluiting van de wijk via De Breeacker geeft een enorme verkeerstoename op een weg die hier absoluut te smal voor is. Door het ontbreken van een trottoir aan beide zijden van de weg kunnen er gevaarlijke situaties ontstaan. De indiener eist een permanente afsluiting voor gemotoriseerd verkeer aan de oostzijde van De Breeacker.
De ontsluiting aan de noordzijde is veel te smal waardoor auto’s elkaar nauwelijks kunnen passeren. Parkeren langs de weg is hierdoor al volstrekt onmogelijk. Dit geeft gevaarlijke situaties en past absoluut niet bij het dorpse en landelijke karakter van de wijk.
Reactie:
De aansluiting van het plangebied op De Breeacker, ten oosten van huisnummer 20 wordt afgesloten voor autoverkeer door middel van een paaltje. Het paaltje zal uitneembaar/klapbaar worden uitgevoerd in verband met de toegankelijkheid van het gebied voor de hulpdiensten.
Het deel tussen de nieuwe ontsluiting en de Van Woerkomstraat is circa 5 meter en heeft aan beide zijden een verhoogd trottoir. Dit is een gebruikelijk wegprofiel voor een dergelijke ontsluitingsweg. Wij achten het niet noodzakelijk om maatregelen te treffen op De Breeacker.
indiener 21:
Door aangekondigde maatregelen zal de verkeersdruk in Oosterhout verder toenemen. Zowel de aangekondigde maatregelen voor dijkverbetering, als de
uitsluiting van inwoners van Oosterhout op de ontsluitingsroute uit Oosterhout richting Nijmegen via de Griftdijk, zal een zware wissel trekken op de verkeersdruk en
verkeersveiligheid van de inwoners van Oosterhout.
Dit in combinatie met het jarenlang bouwverkeer in de nog niet gereconstrueerde Peperstraat en De Breeacker als gevolg van gespreid bouwen in combinatie met een toename van regulier verkeer als gevolg van het vestigen van de eerste bewoners is onacceptabel.
De indiener vraagt om eerst de maatregelen op het gebied van dijkverbetering te laten plaatsvinden en daarna de situatie met betrekking tot de ontsluiting van Oosterhout te evalueren en daarna pas te bouwen.
Reactie:
Zoals op de informatieavond (23 maart 2017) van het Waterschap over de
dijkverbetering is aangegeven, is de uitvoering van de dijkverbetering voorzien tussen 2020 en 2023. De komende jaren zal het waterschap werken aan de planuitwerking.
Het Waterschap is op de hoogte van het plan Hoge Wei en geeft aan geen opmerkingen te hebben (bijlage 12 van de toelichting).
Bij de vormgeving van het gedeelte van de Peperstraat tussen de aansluiting Hoge Wei en Van Woerkomstraat zal aansluiting worden gezocht bij het deel van de Peperstraat dat eerder is gereconstrueerd. Het trottoir wordt dus doorgetrokken.
Uit de modelberekeningen blijkt dat de toename op de genoemde wegen door autonome groei en de nieuwe woningen in Hoge Wei zodanig is dat de huidige infrastructuur deze kan verwerken en dat de verkeersveiligheid niet in het geding komt. Zie ook reactie zienswijze 3.2.
indiener 34:
De verkeersdruk neemt gigantisch toe, 62 woningen zijn ongeveer 100 auto’s waarvan zeg 80% de Peperstraat als ontsluiting zal gebruiken, het woongenot is voorbij en met de toename van het verkeer zal de waarde van de woning dalen. Houd het afsluiten van de dijk ook in gedachte het verkeer moet dan via de Peperstraat.
Hoe wordt dat gecompenseerd? De indiener verzoekt om de flexibiliteit in bouwen aan banden te leggen en een duidelijke afspraak te maken over bouwduur. De gemeente kan de bewoners van de Peperstraat niet opzadelen met jarenlang bouwverkeer en daarna de renovatie van de Peperstraat, overigens een plan uit 2008. Kijk eens naar andere mogelijkheden. De ophoging met zand zal een
behoorlijke tijd in beslag nemen. Hoe wordt stofoverlast voorkomen? De gemeente dient op te komen voor de burger niet voor de ontwikkelaar. M.a.w. luister naar mondige burgers die het beste met het dorp voorhebben en geef meer sturing aan Klok.
De ontsluiting van de Peperstraat is pal tegenover het huis van de indiener en zal derhalve veel overlast veroorzaken, lichtoverlast en lawaaioverlast. De indiener verzoekt om hier een andere oplossing voor te zoeken door het plan op een andere plaats te ontsluiten. De Peperstraat is de meest karakteristieke straat van het dorp en is ongeschikt als ontsluiting van de Hoge Wei, althans tussen dijk en Van
Woerkomstraat. Als mogelijk de dijk wordt afgesloten, definitief of tijdens de verlegging cq. Verzwaring dan wordt de Peperstraat richting Van Woerkomstraat dubbel belast. Twee vrachtwagens kunnen elkaar niet passeren en er is geen ruimte om de straat te verbreden zonder grond te onteigenen.
Voor er gebouwd gaat worden wil de indiener dat er voldoende gemeten wordt hoe de werkelijke stand van zaken is t.a.v. de kwaliteit van zijn huis, de eventuele
verzakking van de straat etc. Het huis is nu zonder scheuren, de kelder is waterdicht en dat moet zo blijven. Als de straat zakt, dan loopt bij regenweer de inrit vol water.
Dit is niet acceptabel. Er dient op alle vlakken uitgegaan te worden van een zgn. 0- situatie en met de indiener afgestemd te worden. Een goede oplossing is een aparte bouwweg aanleggen.
Reactie:
N.a.v. deze zienswijze heeft DPA|Cauberg-Huygen nader akoestisch onderzoek verricht naar de akoestische consequenties van de nieuwbouw Hoge Wei. De
conclusie van het onderzoek is dat er als gevolg van de realisatie na Hoge Wei geen noemenswaardige toename van geluidhinder zal optreden op de voorgevel van de indiener. Deze conclusie zal worden opgenomen in de toelichting van het
bestemmingsplan. De notitie is als bijlage 5 bij het bestemmingsplan gevoegd.
Ten aanzien van eventuele schade gedurende de realisatie van de woningen in het plangebied is de ontwikkelaar verantwoordelijk. De ontwikkelaar zal voor aanvang van de werkzaamheden een nulmeting (opname van de huidige staat van de woningen) laten uitvoeren, zodat bij eventuele schade duidelijk is of deze tijdens de uitvoering is ontstaan of niet.
Omdat de ontsluiting op de Peperstraat iets oploopt richting Hoge Wei, achten wij de lichthinder van koplampen minimaal.
Zie reactie op zienswijzen 3.1 en 3.2 en de reactie op bovenstaande zienswijze van indiener 21.
indiener 41:
De woning van de indiener ligt nu aan een doodlopende straat, dus verkeersluw.
Straks komt er langs de zijkant van de woning een weg te liggen ter ontsluiting van woningen die aan de voorkant van de woning gebouwd gaan worden. In het huidige ontwerp rijden de bewoners langs die weg het plangebied in. Dit betekent dat naast het verliezen van vrij uitzicht aan de voor- en achterkant van de woning, het horen van geluiden uit de tuinen die komen te grenzen aan de tuin, de indiener ook
geconfronteerd gaat worden met autoverkeer. In dat opzicht is het beter het verkeer af te voeren via De Breeacker, dat ontlast de ontsluiting elders in het gebied en biedt de indiener nog enige rust in zijn tuin. Dat vraagt echter wel om een aanpassing van De Breeacker omdat die niet berekend is op extra verkeersdruk.
Reactie:
De aansluiting van het plangebied op De Breeacker, ten oosten van huisnummer 20 wordt afgesloten voor autoverkeer door middel van een paaltje. Het paaltje zal uitneembaar/klapbaar worden uitgevoerd in verband met de toegankelijkheid van het gebied voor de hulpdiensten.
Het deel tussen de nieuwe ontsluiting en de Van Woerkomstraat is circa 5 meter en heeft aan beide zijden een verhoogd trottoir. Dit is een gebruikelijk wegprofiel voor een dergelijke ontsluitingsweg. Wij achten het niet noodzakelijk om maatregelen te treffen op De Breeacker.
indiener 52:
Op de verbeelding staat een weg getekend naast de kadastrale percelen 1551 en 1711. Op de verbeelding eindigt die weg aan de noordzijde in een perceel met een groenbestemming, maar volgens de toelichting is er aan de noordzijde een ontsluiting op De Breeacker. Dat betekent dat de noordelijke ontsluiting komt tussen De
Breeacker 8 en De Breeacker 10 én is bovendien ten behoeve van het autoverkeer.
De indiener maakt ernstig bezwaar tegen de laatstgenoemde ontsluiting.
Deze ontsluiting zal zonder meer veel meer autoverkeer opleveren op De Breeacker.
Ten eerste omdat de ontsluiting aan de oostzijde op De Breeacker louter bedoeld is voor langzaam verkeer en normaliter is gesloten voor snel verkeer (tenzij bij een calamiteit). Ten tweede omdat dit een goede route is van/naar het centrum van Oosterhout en van/naar de A15. In- en uitrijden van de woonwijk Hoge Wei naar het dorpscentrum, of naar de A15 via De Breeacker is namelijk korter dan via de
Peperstraat. Het mag dan wel de bedoeling zijn dat het verkeer vanuit het plangebied Hoge Wei via de (nog te reconstrueren) Peperstraat gaat rijden, maar reëel is om te verwachten dat het aantal verkeersbewegingen in De Breeacker fors zal toenemen, zeker in de ochtend- en avondspits. Het toenemend verkeerslawaai is niet
onderzocht.
De indiener vermeldt hierbij dat De Breeacker voor een gedeelte slechts 4 meter breed is en niet de gestelde 4,5 meter. Nu is het al zo dat de vuilniswagen niet door de straat kan indien er auto’s geparkeerd staan langs de straat. Toename van de verkeersdruk is feitelijk problematisch, zonder blokkades te veroorzaken.
Maatregelen om sluipverkeer door de bestaande woonstraten (zoals De Breeacker) te weren ontbreken echter zulks ten onrechte.
De indiener kan zich niet verenigen met de toename van verkeer door De Breeacker en de ontsluiting (ook nog eens voor autoverkeer) naast haar perceel. Ontsluiting voor langzaam verkeer zal geen problemen voor de wijk opleveren. Het autoverkeer vanuit de wijk Hoge Wei zal uitsluitend via de Peperstraat moeten gaan, waarbij de Peperstraat direct daartoe geoutilleerd moet worden.
Reactie:
Na aanleiding van de zienswijze is aanvullend akoestisch onderzoek verricht naar wegverkeerslawaai op de omgeving (inclusief het perceel van de indiener). Het akoestisch rapport DPA|Cauberg-Huygen d.d. 11 april 2017 is als bijlage 5 bij het bestemmingsplan gevoegd. De conclusie van het onderzoek is dat ook in de
toekomstige situatie de geluidbelasting op de voorgevel van de woning (ruimschoots) onder de voorkeursgrenswaarde van 48 dB blijft.
Het deel tussen de nieuwe ontsluiting en de Van Woerkomstraat is circa 5 meter en heeft aan beide zijden een verhoogd trottoir. Dit is een gebruikelijk wegprofiel voor een dergelijke ontsluitingsweg. Wij achten het niet noodzakelijk om maatregelen te treffen op De Breeacker.
3.2 Bouwverkeer
Het bouwverkeer leidt tot onveilige situaties voor m.n. voetgangers en fietsers.
Jarenlang bouwverkeer in de nog niet gereconstrueerde Peperstraat en De Breeacker als gevolg van gespreid bouwen in combinatie met een toename van regulier verkeer als gevolg van het vestigen van de eerste bewoners is onacceptabel.
De indieners vragen om eerst de wegen te reconstrueren en daarna pas te bouwen.
Reactie:
Reconstructie van de Peperstraat zal plaatsvinden nadat de bouwwerkzaamheden zijn uitgevoerd. Dit om te voorkomen dat nieuw aangelegde wegen door het bouwverkeer kapot worden gereden. Wij begrijpen dat er bij
woningbouwontwikkelingen zorgen van omwonenden zijn over de verkeersstromen.
De woningbouw en reconstructie van de Peperstraat zullen inderdaad (tijdelijke) overlast betekenen voor direct-aanwonenden. Dit is inherent aan bouwactiviteiten en het is een situatie waar altijd nauwkeurig naar gekeken moet worden. Wij doen ons uiterste best om hier, in overleg met de ontwikkelaar en/of aannemer, goede afspraken over te maken om de overlast zo veel mogelijk te beperken. Daarbij zal uiteraard ook gekeken worden naar de verkeersveiligheid
indiener 1:
Er dient geborgd te worden dat bouwverkeer de Peperstraat zal mijden en dat de bouwlocatie niet rechtstreeks op de Peperstraat wordt ontsloten, zodat voetgangers en fietsers hierdoor niet in gevaar worden gebracht en/of door de door bouwverkeer op de weg achtergelaten modder en klei in gevaar worden gebracht en/of de wijk niet op een normale en schone wijze kunnen verlaten. Ook dit acht de indiener
onvoldoende beschreven en geborgd in het huidige plan.
Reactie:
Zie reactie zienswijze 3.2.
indiener 2:
Om het dorp tijdens de komende jaren zoveel mogelijk te ontlasten van bouwverkeer is het dringend gewenst om al het bouwverkeer te laten plaatsvinden via de Waaldijk.
Als het kan in zijn geheel en anders via de kortste route van Waaldijk naar Peperstraat.
Reactie:
Zie reactie zienswijze 3.2.
indiener 4:
Het bouwverkeer leidt tot onveilige situaties voor voetgangers en fietsers. Jarenlang bouwverkeer in de nog niet gereconstrueerde Peperstraat en De Breeacker door gespreid bouwen in combinatie met een toename van regulier verkeer als gevolg van het vestigen van de eerste bewoners is onacceptabel. Wij vragen om eerst de wegen te reconstrueren en daarna pas te bouwen.
Reactie:
Zie reactie zienswijze 3.2.
indiener 6:
Door de uitbreiding ontstaat er jarenlange verkeersoverlast door bouwverkeer en vrachtverkeer. Door trillingen geeft dit ook langdurige kans op schade aan de bestaande bebouwing.
Reactie:
Zie reactie zienswijze 3.2. Ten aanzien van eventuele schade gedurende de
realisatie van de woningen in het plangebied is de ontwikkelaar verantwoordelijk. De ontwikkelaar zal voor aanvang van de werkzaamheden een nulmeting (opname van de huidige staat van de woningen) laten uitvoeren, zodat bij eventuele schade duidelijk is of deze tijdens de uitvoering is ontstaan of niet.
4. Breed maatschappelijk draagvlak
4.1 Maatschappelijk draagvlak
Er is geen breed maatschappelijk draagvlak voor het huidige plan. Volgens de intentieovereenkomst tussen de gemeente en Klok (2007) dient gekomen te worden tot een ‘maatschappelijk, kwalitatief en financieel-economisch aanvaardbaar plan’. Er is indieners gevraagd om een ‘constructieve, participerende houding’. Er is door omwonenden tijdens o.a. Dorpsraadvergaderingen uitdrukkelijk gevraagd om een participatiegroep waarin (vertegenwoordigers van) omwonenden samen met Klok en de gemeente werken aan oplossingen die voor alle partijen geschikt zijn. Deze participatiegroep is er desondanks nooit gekomen en zodoende konden de indieners alleen achteraf reageren op de plannen van Klok. Daarnaast is het door Kwellend Water opgestelde alternatieve plan ‘Hoge Wei 1, 2 & 3’ (verzonden 30 september 2016) zonder inhoudelijke reactie ter zijde gelegd. Dat alles is jammer, aangezien met de plannen voor Hoge Wei 2 en de aankoop van de grond tegenover de Van Woerkomstraat is aangetoond dat het contract met Klok aangepast kan worden indien dat leidt tot oplossingen. Er is geen breed maatschappelijk draagvlak voor het huidige plan en het plan heeft op diverse vlakken ook niet de benodigde kwaliteit.
Reactie:
Het huidige plan is meermaals tijdens verschillende bijeenkomsten met bewoners/
omwonenden besproken. Hierbij is goed geluisterd naar de wensen en bedenkingen van eenieder. Voor zover mogelijk is rekening gehouden met de verschillende reacties. Daarnaast is bij het huidige plan rekening gehouden met de opmerkingen die in het verleden zijn gemaakt op de voorgaande plannen. Het merendeel van de in het verleden gemaakte opmerkingen is verwerkt in het huidige plan. De Dorpsraad is nauw betrokken geweest bij de totstandkoming van het huidige plan.
In het alternatieve plan van Kwellend water werd tevens een andere locatie betrokken. De initiatiefnemer danwel de gemeente heeft niet de beschikking over deze locatie.
4.2 Dorps Ontwikkelings Plan
Het Dorps Ontwikkelings Plan (DOP) dient leidend te zijn en niet het contract met Klok. Volgens de indieners is er in de plannen uitgegaan van het contract met Klok over het recht 100 woningen te bouwen en is er onvoldoende uitgegaan van de wensen die in het DOP beschreven staan. Concreet voorbeeld is de roep in het DOP om meer seniorenwoningen. Seniorenwoningen zijn niet terug te vinden in de
bouwplannen en de verwachting is dat Klok deze ook zelf niet zal bouwen aangezien ze minder opbrengen dan andere woningen.
Reactie:
In het DOP (2010) gaven bewoners van Oosterhout hun mening over de huidige en gewenste situatie van Oosterhout en gingen zij in op gevoelige knelpunten. De wensen die door de bewoners kenbaar zijn gemaakt in het DOP zijn bekend en worden door de gemeente serieus genomen. De indiener geeft aan dat de roep om meer seniorenwoningen niet is beantwoord in de plannen. In het DOP wordt onder paragraaf 6.1 Knelpunten ingegaan op de type nieuwbouwwoningen: “Men pleit voor een kleinschalig Oosterhout met uitbreiding naar lokale behoefte (vooral in de
huursector, starterswoningen, seniorenwoningen, levensloopbestendige woningen, geen hoogbouw)”. Onder 6.2 Gewenste situatie staat o.a. het volgende: “De woningbehoefte zoals geuit op de startbijeenkomst ligt met name bij betaalbare (starters-)woningen in de huur- of koopsector en in seniorenwoningen/woningen in een woonzorgcomplex. Voor de woningbouwopgave in De Hoge Wei wordt
bijvoorbeeld over 60 woningen gesproken in plaats van de in het kader genoemde 100.”
Ten opzichte van het vorige Hoge Wei plan is de hoogbouw geschrapt en is het maximaal aantal woningen teruggebracht van 100 naar 62 woningen. Qua woningtypen biedt het bestemmingsplan ruimte voor een gedifferentieerd woningaanbod (vrijstaand, twee-onder-één-kap en rijwoningen). Daarbij blijft de grond direct ten noorden van de Waaldijk onbebouwd en groen.
Niet alle opmerkingen gemaakt in het DOP kunnen worden overgenomen. Soms komen wensen van bewoners niet overeen met een keuze die het college of de gemeenteraad maakt of eerder heeft gemaakt. In het geval van Hoge Wei verschilt de ontwikkelingsvisie duidelijk. Daarnaast dateren de gemaakte afspraken ten aanzien van Hoge Wei van voor het opstellen van het DOP. In het raadsbesluit van de gemeente Valburg inzake de grenscorrectie zijn in 1995 met de gemeente
Nijmegen afspraken gemaakt over onder andere de Hoge Wei. Het DOP dateert van 2010.
5. Koppeling Hoge Wei en Peperstraat 53a
5.1 Koppeling bouwprojecten
De wijziging van het bestemmingsplan t.b.v. het bouwen in Peperstraat moet
onafhankelijk van de bestemmingsplanwijziging Hoge Wei 1 beoordeeld worden. Het is duidelijk dat het beëindigen van het agrarisch bedrijf aan de Peperstraat 53
