Vraag nr. 98 van 19 maart 2004
van de heer JAN PENRIS
Sociale woningen – Huurprijsevolutie
Naar aanleiding van een enquête die het Front voor Huurders van Sociale Woningen het afgelopen jaar uitvoerde, antwoordde 82 % van de huurders van so- ciale woningen bevestigend op de vraag of hun huis- huur het afgelopen jaar was verhoogd.
Het zou bovendien in vele gevallen om gevoelige verhogingen gaan. In 28 % van de gevallen betrof het een verhoging tussen 5 en 10 %, in 27 % van de gevallen een verhoging van meer dan 10 %. Vaak gaat het bovendien om de zoveelste basishuurprijs- verhoging op rij.
Ook de nota "Sociaal Huurbesluit" van het Platform van Huurders van Sociale Woningen – de overkoepe- lende Antwerpse belangenvereniging van sociale huur- ders – bevestigt de resultaten van de enquête. De nota vermeldt : "Sociale huurders hebben de laatste jaren telkens gevoelige huurprijsstijgingen ondervonden".
1. Hoe verklaart de minister deze structurele verho- ging ?
2. In welke mate zijn deze verhogingen het gevolg van renovaties ?
3. In welke mate zijn deze prijsverhogingen het ge- volg van de verhoging van de basishuurcoëffi- ciënt?
4. Hoeveel en welke socialehuisvestingsmaatschap- pijen verhoogden de voorbije vijf jaar de basis- huurcoëfficiënt, hoeveel keer en met welk per- centage ?
5. Hoeveel en welke maatschappijen verlaagden de afgelopen vijf jaar de basishuurcoëfficiënt, hoe- veel keer en met welk percentage ?
6. Welke politiek werd door de huisvestingsmaat- schappijen gevoerd inzake de verhoging van de basishuurcoëfficiënt ?
Merkt de minister een verband tussen de basis- huurprijsverhogingen enerzijds en de verslechte- rende financiële positie van bepaalde huisves- tingsmaatschappijen anderzijds ?
Antwoord
1. Onderstaande cijfers geven de prijsevolutie weer van de gemiddelde Vlaamse basishuurprijs (BH) voor een sociale woning, verder onverdeeld volgens type appartement (A) of eengezinswoning (E).
Binnen deze evolutie is duidelijk te zien dat in- derdaad sedert de laatste elf jaar (1991-2002) de basishuurprijzen met een factor 1,67 zijn toege- nomen.
Tabel 1: Evolutie van de basishuurprijzen, 1991-2002
t.o.v.
A E Gemidd. BH A E Gemidd. BH Ref 1991
1991 4.961 BEF 6.190 BEF 5.660 BEF € 122,98 € 153,45 € 140,31 100,0 1992 5.298 BEF 6.614 BEF 6.042 BEF € 131,33 € 163,96 € 149,78 106,7 1993 5.650BEF 7.018 BEF 6.422BEF € 140,06 € 173,97 € 159,20 113,5 1994 5.790 BEF 7.250 BEF 6.606 BEF € 143,53 € 179,72 € 163,76 116,7 1995 5.900 BEF 7.380 BEF 6.720 BEF € 146,26 € 182,95 € 166,58 118,7 1996 6.343 BEF 7.498 BEF 6.967 BEF € 157,24 € 185,87 € 172,71 123,1 1997 6.681 BEF 7.756 BEF 7.257 BEF € 165,62 € 192,27 € 179,90 128,2 1998 6.989 BEF 7.932 BEF 7.486 BEF € 173,25 € 196,63 € 185,57 132,3 1999 7.166 BEF 8.126 BEF 7.668 BEF € 177,64 € 201,44 € 190,08 135,5 2000 7.510 BEF 8.323 BEF 7.929 BEF € 186,17 € 206,32 € 196,55 140,1 2001 8.270 BEF 9.093 BEF 8.692 BEF € 205,01 € 225,41 € 215,47 153,6 2002 9.159 BEF 9.703 BEF 9.436 BEF € 227,04 € 240,54 € 233,91 166,7
Een voorname oorzaak van deze prijsevolutie moet worden gezocht in het feit dat de sociale huisves- tingssector in Vlaanderen steeds vaker te maken krijgt met een financiële segregatie qua bewonerspopula- tie. Steeds vaker gaat het om precaire doelgroepen die een financieel onzekere basis hebben en het moeilijk hebben met het betalen van de huur. Ook de toenemende instroom van kandidaat-huurders met een zeer laag inkomen maakt dat voor vele sociale- huisvestingsmaatschappijen het verhuren van sociale woningen aan zeer lage basishuurprijzen niet meer financieel haalbaar is.
Tevens moeten we de vraag durven stellen waarom veel socialehuisvestingsmaatschappijen jarenlang nagelaten hebben om een correcte prijspolitiek te voeren (bv. via een jaarlijkse indexatie) wat de huur- prijzen betreft. Door de huidige tendens van steeds lagere inkomens zien veel socialehuisvestingsmaat- schappijen zich genoodzaakt om een jarenlang pas- sief beleid qua huurprijzen eensklaps te trachten te compenseren met huurprijsverhogingen.
Dat deze financiële segregatie een realiteit is, kan worden afgeleid uit de onderstaande cijfers waar duidelijk het groeiend verschil te zien is tussen de basishuurprijs en de reëel betaalde huurprijs per wo- ning (het gaat hier om een algemeen gemiddelde maar zegt desondanks voldoende).
Tabel 2: Verschil tussen reëel betaalde huurprijs (RH) en basishuurprijs (BH)
BH RH Verschil BH-RH
1998 € 185,57 € 166,26 € 19,31 1999 € 190,08 € 169,73 € 20,35 2000 € 196,55 € 172,31 € 24,24 2001 € 215,47 € 175,77 € 39,70 2002 € 233,91 € 179,07 € 54,84
2. Renovatiewerken zijn heel vaak aanleiding tot het verhogen van de basishuurprijs daar deze be- rekend wordt op basis van de geactualiseerde kostprijs. Deze geactualiseerde kostprijs houdt rekening met de renovatiekosten en bepaalt daar- mee ook de basishuurprijs na renovatie.
Het mogelijk loskoppelen van de renovatiekosten van de bepaling van de basishuurprijs veronder- stelt een volledige wijziging van het bereke- ningsmechanisme van de basishuurprijzen en moet daarom terdege worden onderzocht in over- leg met de Vlaamse Huisvestingsmaatschappij (VHM) en de socialehuisvestingsmaatschappijen.
Anderzijds moet men zich de vraag durven stel- len of een volledig gerenoveerde woning, die aan alle voorschriften en normen qua hedendaags comfort en energiehuishouding voldoet, über- haupt nog kan worden verhuurd aan reële huur- prijzen onder 100 euro. We zien namelijk dat vandaag de dag 16,1% van de huurders een reële huurprijs betalen minder dan 99,13 euro.
3. De basishuurprijscoëfficiënten worden bepaald door de socialehuisvestingsmaatschappijen zelf.
Een aanpassing van deze basishuurprijscoëfficiënt zal zich dan ook vertalen in een basishuurprijs- verhoging.
4. Het verhogen en de frequentie (bv. jaarlijks, om de 5 jaar, ...) zijn volgens de autonomie van de socialehuisvestingsmaatschappij. Echter dient ie- dere stijging van de basishuurprijzen met meer dan 10% te worden goedgekeurd voor de raad van bestuur van de VHM.
Aangezien dit jaar het eerste jaar is dat de gege- vens over de huurprijzen geïnformatiseerd aan de VHM worden bezorgd en er vertraging is opge- treden in het verstrekken van deze gegevens door de socialehuisvestingsmaatschappijen aan de VHM, zijn er daaromtrent geen cijfers beschik- baar. In de toekomst zal dit wel zo zijn.
5. Antwoord idem 4.
6. De socialehuisvestingsmaatschappijen beslissen autonoom over de te voeren politiek qua basis- huurcoëfficiënt. Anderzijds moet worden gesteld dat niet alleen de basishuurcoëfficiënt bepalend is voor de financiële gezondheid van de sociale- huisvestingsmaatschappijen maar ook - en mis- schien vooral - de inkomensvoorwaarde. Niet op basis van de basishuurprijzen kan de socialehuis- vestingsmaatschappij een financiële politiek voe- ren maar vooral op basis van de inkomens van haar huurders en de daaraan gekoppelde inko- menscoëfficiënt. Zo kan een stijging van basis- huurcoëfficiënt tenietgedaan worden door een af- name in inkomenscoëfficiënt.
Op basis van wat een socialehuisvestingsmaat- schappij normaal zou moeten ontvangen, wordt enigszins achteruit gerekend wat de basishuur- prijs zou moeten zijn om de socialehuisvestings- maatschappij financieel in evenwicht te houden.
Door de constante afname (cf. tabel 2) van de re- ële huurinkomsten zien de socialehuisvestings- maatschappijen zich vaak genoodzaakt de basis- huurprijzen aan te passen via een wijziging van de basishuurcoëfficiënt.
