1/4
Juridisch up to Date
ID JutD 2017-0130 Datum 20171103 Rubriek Vastgoed
Het lot van huurders bij gedeeltelijke verkoop van het gehuurde
Auteur(s)
mw. mr. L.E. Ginsberg, Van Benthem & Keulen N.V., Utrecht Inleiding
De wet bepaalt dat, indien een zaak verhuurd is, de rechten en verplichtingen van de eigenaar/verhuurder overgaan op de verkrijger bij verkoop van "de zaak" waarop de huurovereenkomst betrekking heeft. Huurder mag dan gewoon gebruik blijven maken van de zaak. Maar wat nu als slechts een gedeelte van die verhuurde zaak wordt
verkocht? Wat is het rechtsgevolg van deze gedeeltelijke overdracht. Krijgt de huurder in dat geval te maken met twee verschillende verhuurders, ieder voor zijn eigen gedeelte?
En aan wie moet de huurder in een dergelijke situatie de huur betalen? De Hoge Raad beantwoordde die vragen op 6 oktober 2017 (ECLI:NL:HR:2017:2560).
Feitencomplex
Sinds 1972 is een perceel verhuurd ter grootte van 792 m2, gelegen op Sint Maarten.
Huurder had hier een opstal op gebouwd. In 2007 verkocht en leverde de verhuurder ongeveer 1/3 deel van het gehuurde aan de nieuwe eigenaar, zijnde het deel met de opstal. Het overige deel (onbebouwde grond) bleef in eigendom van verhuurder. Huurder was van die verkoop niet op de hoogte. Enige tijd later sprak de nieuwe eigenaar de huurder aan op betaling van de huur omdat hij al enige tijd aan 'de verkeerde' zou betalen. Huurder was zich daarentegen van geen kwaad bewust en mocht in zijn ogen gewoonweg aan de verhuurder blijven betalen. Daarmee hield de huurder vast aan de oorspronkelijke huurverhouding. De nieuwe eigenaar kreeg dus geen huur betaald en vanwege de, in zijn ogen, opgelopen huurachterstand zei hij de huur op voor zijn gedeelte wegens tekortschieten van de huurder. Maar was de nieuwe eigenaar wel verhuurder geworden van (een gedeelte van) het gehuurde en schoot huurder wel tekort door de huur (deels) niet aan hem te betalen?
Omwille van de leesbaarheid wordt in dit artikel enkel gesproken van huurder en
verhuurder en niet over 'de erven van'. De verkrijger van een gedeelte van het gehuurde wordt hierna aangeduid met de nieuwe eigenaar. Voor de volledigheid wordt opgemerkt dat daar waar gesproken wordt over artikel 7:226 BW ook is bedoeld de regeling van artikel 7:226 BWSM (zijnde het Burgerlijk Wetboek Sint Maarten).
Eerste aanleg en beroepsprocedure
In eerste aanleg is de nieuwe eigenaar (grotendeels) in het gelijk gesteld en werd de huurder veroordeeld om een vergoeding te betalen aan de nieuwe eigenaar. Die uitspraak hield echter geen stand.
2/4 Het gemeenschappelijk Hof van Justitie van Aruba, Curaçao, Sint Maarten, Bonaire, Sint Eustatius en Saba koos de kant van de huurder door te oordelen dat er geen (nieuwe) huurovereenkomst was ontstaan tussen de huurder en de nieuwe eigenaar. Omdat slechts een deel van het gehuurde was overgedragen en partijen geen afspraken hadden gemaakt over eventuele splitsing van de huur, zou artikel 7:226 BW niet opgaan. De nieuwe eigenaar was zodoende ook geen verhuurder geworden voor het gedeelte van het gehuurde dat hij had verkregen. Hierdoor kon de nieuwe eigenaar de huurder niet
aanspreken op betaling van huur en kon de huur ook niet ontbinden, beide omdat hij geen verhuurderspositie innam. Hij kon zich enkel nog tot de verhuurder wenden. De nieuwe eigenaar berustte niet in dat oordeel en stelde cassatie in.
Hoge Raad
De Hoge Raad casseert: artikel 7:226 BW kan wel degelijk toepassing vinden bij
gedeeltelijke verkoop. In algemene zin begint de Hoge Raad met het stellen dat hoewel uit de wetsgeschiedenis niet blijkt dat artikel 7:226 BW ook geldt bij gedeeltelijke
verkoop van een verhuurde zaak, dit ook weer niet tot gevolg zou moeten hebben dat de regeling in het geheel geen toepassing vindt. Die gedachte zou ook niet stroken met de beschermingsgedachte en zou daar tevens afbreuk aan doen. Omdat de regeling naar mening van de Hoge Raad niet uitputtend is bedoeld ziet de Hoge Raad mogelijkheden om - daar waar de bescherming van de huurder zulks verlangt - artikel 7:226 BW extensief uit te leggen, dan wel de regeling uit te leggen naar analogie van de
rechtsgedachte die geldt voor beperkte rechten. In de wetsgeschiedenis staat namelijk (wel) expliciet dat artikel 7:226 BW geldt bij een gedeeltelijke vestiging van een beperkt recht. Aldus is de heersende opvatting dat bij gedeeltelijke verkoop van een verhuurde zaak van geval tot geval zal moeten worden beoordeeld of splitsing van de huur zinvol is.
Toegepast op de casus is de Hoge Raad van mening dat niet valt in te zien dat splitsing van de huur in dit geval zal leiden tot een niet zinnig resultaat. De huurovereenkomst wordt zodoende in tweeën gesplitst. Slagen partijen niet in het maken van afspraken omtrent een eventuele huursplitsing, dan kunnen zij die vraag aan de rechter
voorleggen. Het is in ieder geval niet het 'pakkie-an' van de huurders.
Vervolgens moest de vraag beantwoord worden aan wie de huurder de huur dient te betalen? Dat antwoord is weer afhankelijk van de vraag of de huurder al dan niet op de hoogte was van de verkoop. Weet de huurder nog niets, dan kan hij - ondanks betaling aan 'de verkeerde' - toch bevrijdend betalen. Artikel 6:34 BW dat gaat over de
bescherming van een schuldenaar bij betaling aan een onbevoegde biedt dan uitkomst, mits de huurder de gerechtigdheid van die betaling ook op redelijke gronden mocht aannemen. Wordt de huurder op een bepaald punt geïnformeerd over de verkoop, of raakt de huurder hier anderszins van op de hoogte, dan gaat het voorgaande niet meer op. In dat geval kan de huurder namelijk niet meer bevrijdend betalen aan de
verhuurder. Wel is de huurder dan gerechtigd om de betaling van de huur op te schorten totdat hem gezamenlijk, of ieder voor zich maar eensluidend, is medegedeeld op welke wijze de huurprijs wordt gesplitst, dan wel op welke rekening hij het totaal moet storten.
Commentaar
Het arrest leert dat toepassing van artikel 7:226 BW kan betekenen dat de
huurovereenkomst wordt gesplitst in twee separate huurovereenkomsten. Een deel gaat
3/4 dan over op de verkrijger en een deel blijft achter bij de oorspronkelijk verhuurder. Van geval tot geval zal dan - in de woorden van de Hoge Raad - moeten worden beoordeeld of zodanige splitsing leidt tot een 'zinnig' resultaat. Omdat het hier lijkt te gaan om een leemte in de wet ligt het naar mijn mening voor de hand dat de werking van de
redelijkheid en billijkheid 'inspringt'. Hierdoor ontstaat ruimte voor een (uitgebreide) belangenafweging.
Hoe meten we een zinnig resultaat? Dat volgt niet klip en klaar uit het arrest, maar hier valt wel enige sturing aan te geven. Vanuit de beschermingsgedachte van artikel 7:226 BW ligt het voor de hand dat een dergelijke beoordeling gaat over de vraag of het belang van de huurder voldoende is gediend bij splitsing van de huur in twee separate
huurovereenkomsten of juist niet omdat de huurder een aanwijsbaar belang heeft bij het handhaven van één huurovereenkomst (wellicht met de vermelding van twee
verhuurders). Uitleg van de huurovereenkomst zal dit moeten uitwijzen. Alle omstandigheden van het geval dienen daarbij de revue te passeren, zoals de partijbedoeling, inrichting en het gebruik van het gehuurde.
Verder heeft de Hoge Raad enige richting gegeven door in de uitspraak te verwijzen naar een passage uit de wetsgeschiedenis. Hieruit volgt dat het wel voor de hand zou liggen om huurrechten geheel of gedeeltelijk over te laten gaan als een koper vrijwel de hele verhuurde zaak verkrijgt. Waar precies de grens ligt, is aan de praktijk overgelaten.
Het spiegelbeeld van het geval als hiervoor, zijnde de overdracht van een (zeer) klein deel van het gehuurde, zal hoogstwaarschijnlijk leiden tot het oordeel dat de
huurovereenkomst bij één verhuurder blijft. Dit is ook in lijn met een eerder,
ongepubliceerd, arrest van het gerechtshof Den Haag van 19 juli 2016 (zaaknummer:
200.176.044/01). Hierin oordeelde het gerechtshof dat een gedeeltelijke overdracht van 1/10 deel van het gehuurde, zijnde een klein deel van een magazijn, geen effect had op de huurovereenkomst gelet op de redelijkheid en billijkheid. Die uitkomst was ingegeven door het onpraktische en kennelijk niet door partijen beoogde gevolg dat anders twee verhuurders van twee delen van het gehuurde zouden acteren.
Een vraag die door de Hoge Raad onbeantwoord blijft is of (enkel) de oppervlakte leidend is. Dat lijkt echter niet aannemelijk. Immers, in onderhavig geval verkreeg de nieuwe eigenaar weliswaar een ondergeschikt deel, namelijk slechts 1/3 deel van het totale perceel, maar wel het deel met de opstal erop. Het 'belang' was zodoende wel groot ten opzichte van het geheel. Of sprake is van een grote of kleine overdracht zal dus tevens door uitleg van de huurovereenkomst vastgesteld moeten worden. Ook hieruit blijkt maar weer dat steeds van geval tot geval zal moeten worden beoordeeld.
Oplettendheid is geboden voor degene die slechts een klein of ondergeschikt gedeelte van een verhuurde zaak aankoopt. Gevolg kan zijn dat diegene in het geheel geen verhuurderspositie kan innemen en dus ook jegens de huurder geen aanspraak kan maken op betaling van (een deel van) de huur. Ontbinding is dan ook geen optie omdat diegene geen contractspartij is van de huurder. Dan resteert de nieuwe eigenaar dus waarschijnlijk nog slechts de mogelijkheid om de verhuurder/verkoper aan te spreken op grond van wanprestatie of mogelijk de koopovereenkomst te vernietigen uit hoofde van dwaling. Mocht een dergelijke situatie zich voordoen, dan is het echter vanzelfsprekend beter om hier vooraf duidelijke afspraken over te maken met de verkoper.
4/4 Tot slot, het opschortingsrecht. Volgens de Hoge Raad is het uitgangspunt dat huurders na kennisneming van de verkoop van een gedeelte van het gehuurde "iedere betaling"
van de huurprijs mogen opschorten totdat aan hen duidelijkheid is gegeven. Hier kunnen naar mijn mening wel enige kanttekeningen bij worden geplaatst. Gehele opschorting is immers riskant. Het is dan ook raadzaam om opschorting in ieder geval te laten voldoen aan de eisen van proportionaliteit. Dit zal neerkomen op opschorting van de huur naar rato van het gedeeltelijk verkochte.
© 2020 Fiscaal up to Date, onderdeel van Rendement Uitgeverij BV
