Homegrade. Huisvesting - Advies en begeleiding voor de particulier

voor de particulier

Chapitre 1

• advies-en begeleidingscentrumvoor huisvesting in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest

• richt zich tot alle gezinnen, huurders en eigenaars die de kwaliteit van hun woning wensen te verbeteren

• al zijn diensten zijn volledig gratisen niet-commercieel

• Inlichtingen, begeleiding, huisbezoek

NBN B 61-001 NBN B 61-002

Loket / Infopunt Telefoon voormalig observatorium

Queteletplein 7 - 1210 Brussel

• van dinsdag tot vrijdag van 10u tot 17u

• zaterdag van 14u tot 17u(behalve schoolvakanties)

1810

van dinsdag tot vrijdag van 10u tot 12u, en van 14u tot 16u

E-mail

info@homegrade.brussels

NBN B 61-001 NBN B 61-002

Voorbereiding en opvolging

Lezing 26.11.2020 Charles JULIAN

De woning die u net verworven hebt of die u al bewoont, renoveren.

Grote

kleinerenovatie

Een werf kan niet geïmproviseerd worden

8

Inhoudstafel

Hoofdstuk 1: Uw project en uw budget bepalen

Hoofdstuk 2: De actoren en hun verantwoordelijkheden Hoofdstuk 3: De na te leven regelgeving

Hoofdstuk 4: De werken met of zonder architect Hoofdstuk 5: De aanwijzing van de aannemer Hoofdstuk 6: De opvolging van de werf

Hoofdstuk 7: Het beheer van geschillen

€

9

10

Hoe wil u uw project

 Van goede kwaliteit – duurzaam

 Snel – voor gisteren

 Goedkoop – krediet

Kies slechts 2 antwoorden

Goede kwaliteit

Goedkoop Snel

11

Hoofdstuk

Uw project en budget bepalen

Uw project bepalen

• Ken uw woning:

- haar huidige staat: isolatieniveau, staat van technieken, ….

- haar kwaliteiten: potentieel, erfgoed,…

- haar gebreken: pathologieën, stedenbouwkundige misdrijven, …

• Definieer uw behoeften: comfort, uitbreiding, wijziging,…

• Definieer uw ambities: EPB, kwaliteit van de materialen en afwerkingen

Uw budget opmaken

• Kostprijs van de werken btw inbegrepen + onvoorziene kosten 10%

+/- € 1000/m²

• Honoraria van de architect, de ingenieur, de EPB-adviseur en Veiligheids- en

gezondheidscoördinator

• Verzekering Alle Bouwplaats Risico’s (ABR)

• Administratieve kosten

• Dubbele huur

• Premies en subsidies

de renovatiepremie: www.huisvesting.brussels de energiepremies: www.leefmilieubrussels.be

Verlangen

€

Realiteit

De werken prioriteren

Informeer u ruim op voorhand over

de premies

Hoofdstuk

De actoren en hun

verantwoordelijkheden

De bouwheer (BH) : is degene die de werken bestelt - u.

De aannemer (AN) : is degene die uw werken uitvoert.

De veiligheids- en gezondheidscoördinator (CVG) : indien meerdere ondernemingen

De bouwmeester (BM) : is degene die het project ontwerpt – Architect (AR) Het studiebureau (Ing) : stabiliteit – speciale technieken

De EPB-adviseur: erkend specialist

Bouwheer

• U

• Uw gezin

Onderneming(en)

• Onderaannemers

• CVG

Bouwmeester Architect

• Studiebureau

• EPB-adviseur

Bouwheer U

Aannemer(s)

• Onderaannemers

• CVG

Bouwmeester Architect

• Studiebureau

• EPB-adviseur

Project

De verplichtingen van de Bouwheer

Beroep doen op professionals

De stedenbouwkundige vergunning verkrijgen

Informeren over de bestaande situatie en tijdig beslissingen nemen De verschuldigde rekeningen betalen

Een inhouding uitvoeren in geval van schulden van de aannemer Het kadaster informeren : SV – vergrooting en aantal woningen Verantwoordelijk voor overlast aan derden

18

De verplichtingen van de architect

Deontologische code

• Ingeschreven zijn in de Orde van Architecten

• Onafhankelijkheid van zijn opdracht

• Voert een volledige opdracht uit - Contractueel

Advies- en bijstandsverplichting ten aanzien van zijn cliënt Verplichting tot ontwerp:

• De architect stelt alle plannen en technische en administratieve documenten op - aanvraag van SV

Verplichting van controle op de uitvoering van de werken

Verplichting om zich te laten omringen door de vereiste professionals

19

De verplichtingen van de aannemer

Ingeschreven zijn in de Kruispuntbank van Ondernemingen (KBO) Adviesverplichting ten aanzien van zijn cliënt

Verantwoordelijkheid voor de plaatsen

Goede uitvoering van de werken: regels van goed vakmanschap, BB, voorschriften van de fabrikanten

Tienjarige aansprakelijkheid en waarborg voor verborgen gebreken Naleving van de termijnen

Aansprakelijkheid voor de onderaannemers

20

Hoofdstuk

De na te leven regelgeving

1. Regionale regelgeving inzake stedenbouw en ruimtelijke ordening

Het BWRO: Brussels Wetboek van Ruimtelijke Ordening

• Hoofdstuk 3 : De gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen(GSV) en gemeentelijke reglementen

• Hoofdstuk 4 : De stedenbouwkundige vergunningen De Stedenbouwkundige Vergunning (SV)

• Wijziging van het bestaande volume

• Structureel element

• Wijziging van de bestemming van een gebouw of van het aantal woningen

• Wijziging van het uitzicht van de gevels die zichtbaar zijn vanuit de openbare ruimte

• Werken van geringe omvang: zonder architect

22

Stedenbouw Facilitator HG

2. De wetgeving over de energieprestatie van gebouwen (EPB)

EPB-certificeringverkoop of verhuur

• Energieprestatieklasse

• Theoretisch verbruik

Technische InstallatiesEPB verwarming en EPB klimatisatie

Werkenindien SV

• Eisen inzake isolatie, luchtdichtheid en ventilatie

• Eenvoudige renovatie / zware renovatie / gelijkgesteld met nieuwbouw / nieuwbouw

• 2030 wijziging wetgeving → Isolatie verplicht

23

3. De Brusselse Huisvestingscode

Bepaalt de minimale verplichtingen inzake veiligheid, gezondheid en uitrusting voor te huur gestelde woningen

4. De specifieke normen inzake gas- en elektriciteitstallaties

Conformiteitsattest van een erkend controleorganisme

15 Organismen voor gas

34 Organismen voor elektriciteit

24

Hoofdstuk

De werken met of zonder architect

De overeenkomst: specificeert de omvang van de opdracht, de honoraria en de verschillende voorwaarden.

De studieopdracht:

• Voorstudie en eerste schetsen

• Voorontwerp en SV-dossier

• Uitvoeringsdossier:

- Uitvoeringsplannen - Bijzonder Bestek (BB) - Opmetingsstaat

• Opvolging van de aanbestedingen en hulp bij de keuze van de aannemer Opvolging van de werf

Oplevering van het werk

U Ar An

26

Vind een architect

orde van architecten: www.ordredesarchitectes.be architecten-bouwers: www.architectes-batisseurs.be

2. Wanneer men zonder een architect werkt

U bent contractueel verbonden aan de aannemer

Het bestek wordt afgegeven door de aannemer, het beschrijft de werken en duidt de prijs ervan aan.

De "regels van het vak":

• De Technische Voorlichtingen (TV) van het Wetenschappelijk en Technisch Centrum voor het Bouwbedrijf

• De technische specificaties (STS) gepubliceerd door de Federale Overheidsdienst Economie

De TV: www.wtcb.be

De STS: www.statbel.fgov.be

U An

O f f e r t e

27

Hoofdstuk

De aanduiding van de aannemer

• Mond-tot-mondreclame

• Zoekmachine

www.ecobuild.brussels cluster van bedrijven voor ecobouwen in Brussel www.environnement.brussels erkende EPB-verwarmingsinstallateurs www.patrimoine-metiers.be ambachtslui

www.saw-b.be bedrijven uit de sociale economie

www.buildyourhome.be ondernemingen aangesloten

bij de Confederatie Bouw Homegrade

overweegt een database voor

"ondernemingen"

! Neutraliteit !

29

Welke controles moet u uitvoeren?

De vakbekwaamheden geregeld door de toegang tot het beroep.

Via de Bank van de Ondernemingen(KBO) www.economie.fgov.be

De schulden verifiëren:

www.checkobligationderetenue.be

Erkend EPB-verwarmingsinstallateuren/of CERGA

Erkende controleorganismengas-en elektriciteitsoplevering

Consulteer gratis de website van de KBO

30

Offertes vragen en analyseren

3 offertes (meestal gratis) Vergelijk

Stel vragen

Technische fiches Planning

Technische of administratieve eisen -> Premies

Leg de wijzigingen schriftelijk vast Neem de tijd om na te

denken

31

Het slechte voorbeeld

Offerte van de onderneming: Dikkenek Bati

Nieuwe badkamer volgens de wens van de klant

Vervanging van het dak om geen lekken meer te hebben Schilderen binnen

Nieuwe verwarmingsketel Bedrag € 28.000

NEEN aan niet- gedetailleerdeof

fertes

32

Wat is de inhoud van een "goede« offerte?

• De gegevens van de aannemer: naam, adres, ondernemingsnummer (btw).

• Uw naam en adres

• De gedetailleerde beschrijving van de werken

• De uit te voeren taken

• De hoeveelheden of de opmetingsstaat

• De referenties van de geplaatste materialen

• De kosten van de verschillende werkposten

• De eventuele varianten

• De geldigheidsduur van de offerte

• Planning

• Werken

• Bestelling

• Het spreiden van de betalingen

Homegrade analyseert samen met u uw offertes

33

Ondertekende offerte

=

contractuele relatie

Hoofdstuk

De opvolging van uw werf

Uw werf gaat beginnen

Verzekering Alle Bouwplaats Risico’s Ter plaatse:

• Aanplakken van de SV (8 dagen)

• Bescherming en berging

• Verwittig uw buren De aannemer:

• De planning verduidelijken – begin van de werf

• Voorschot De Gemeente:

• Toelatingen: parkeren en steigerconstructie

• Indien SV: de gemeente verwittigen

36

Uw werf begint

Vergadering van het begin van de werf

• Plaatsbeschrijvingen

• Foto’s

• Extra beschermingen

• Installatie van de werf (opslag, sanitaire installaties, etc…) De veiligheids- en gezondheidscoördinator: de installatie van de werf

Zorg voor een kopie van de plannen en offertes ter plaatse

37

Uw werf opvolgen

De werfbezoeken

• Regelmatig

• Foto’s geheel en details

• Opvolging van het verloop

• Opvolging van de kwaliteit

• Regelmatige en hoffelijke dialoog De verslagen

• Zijn een bewijs van wijzigingen aan de overeenkomst

• Juridische waarde indien ondertekend

• Overzichtsmail van de uitwisselingen

38

Laat ter plaatse een bijgewerkte versie van

de plannen en bestekken

Uw werf opvolgen

39

Het beheer van onvoorziene gebeurtenissen

• Er zijn er altijd

• Onvoorspelbaar

• Nooit op het juiste moment

Een architect kan het risico op onvoorziene gebeurtenissen beperken Alle

wijzigingen tijdens de werf

Wijziging van de kosten en

van de planning

De offerte bijwerken

Uw werf opvolgen

Vorderingsstaten

Controle van de facturen Einde van de werf

• Eenmalige oplevering kleine werf

• Voorlopige oplevering (VO)

• Met of zonder opmerkingen,

• Valideert voorlopig het uitgevoerde werk

• Definitieve oplevering (DO) 1 jaar later Vrijgave van de borgstelling

Bewaar de foto’s

Betaal nooit het volledige bedrag

voor de werken klaar zijn.

Contante betaling:

Maximum € 3.000 Vraag een ontvangstbewijs!

40

Als u zonder opmerking betaalt,

is de oplevering zogenaamd stilzwijgend

De waarborgen

De contractuele waarborgen zijn voorzien in de offerte Waarborg van de fabrikant voor materialen en

uitrustingen

Vb. Ramen, Verwarmingsketel, …

De "tienjarige aansprakelijkheid" (artikels 1792 en 2270 van het burgerlijk wetboek):

de aannemer en de architect worden aansprakelijk gesteld in het geval van gebrekkige uitvoeringen die de stevigheid of de stabiliteit van de constructie schaden, zelfs indien dit niet in de offerte werd voorzien

Vb. dichtingswerken of werken die betrekking hebben op de structuur van het gebouw

41

Hoofdstuk

Het beheer van geschillen

De procedures

Minnelijke procedure

• Gesprek met de betrokken partijen - Signaleer de problemen

- Bevestig de opmerkingen en beslissingen altijd schriftelijk

• Als er niets gebeurt

- Een aangetekend schrijven met de lijst van problemen en met een

ingebrekestelling om hieraan te verhelpen

Middelenverbintenis voor de architect Resultaatverbintenis voor de aannemer

In solidum veroordeling,

verantwoordelijkheid van de aannemer (uitvoeringsfout) en van de architect

(ontwerpfout of nalatigheid van controle op de werf)

43

De juridische eerstelijnsbijstand

Als de twee partijen een oplossing willen vinden maar ze zijn het oneens

1. de diensten van de vrijwillige bemiddeling 2. op de verzoeningscommissie bouw

De juridische tweedebijstandslijn – beroep bij de rechtbanken (Juridische verzekering)

Geschillen < € 2500 vrederechter.

Geschillen > € 2500 rechtbank van eerste aanleg

De procedures

www.just.fgov.be

www.aidejuridiquebruxelles.be www.mediation-justice.be

www.constructionconciliation.be

44

Enkele situaties van geschillen

Uw architect of aannemer voert zijn prestaties niet uit

- Ingebrekestelling van uitvoering = Aangetekend schrijven - Retentierecht = uw betalingsverplichting opschorten.

De relaties met uw architecte lopen fout – Verlies van vertrouwen

In onderling akkoord kan u een einde maken aan uw contractuele relatie door over te gaan tot een overname van de opdracht.

Uw aannemer heeft de werken slecht uitgevoerd

Hij is verplicht elk uitvoeringsgebrek te herstellen zonder extra kosten.

Herstelling, bekend als “in natura”, van alle materiële schade.

Hij kan een schadevergoeding voorstellen. Gebrekkige uitvoering

↓

de aannemer snel op de hoogte brengen

↓

de omvang van de schade beperken

Wijziging gedurende de werf

Niet geplande post – Cost verandering Een aannemer mag u geen supplementen vragen zonder voorafgaande schriftelijke

toestemming.

Vraagt voor een offerte

U stelt een gebrek vast na de oplevering van de werken – Neem zo snel mogelijk contact op

• Tienjarige garantietermijn

• Contractuele garantie

Uw aannemer is failliet gegaan Contacteer de curator

46

De aannemer is aansprakelijk voor zijn onderaannemers

Conclusie

Voorbereiding en Communicatie

47

Voorbereiding en communicatie

Niemand houdt van verrassingen tijdens de werf

Blijf constructief

Zo veel mogelijk voorbereiden om wijzigingen of beslissingen tijdens de werf te vermijden

Dialogeer regelmatig met de verschillende betrokkenen

48

Bedankt & Vragen

Aarzel niet om ons een mail te sturen voor een meer individueel antwoord

49