Vraag nr. 20
van 15 ok to ber 2004
van de heer CARL DE CA LU WE
Er ken de ven noot schap pen – Fi nan cië le si tua tie In op vol ging van mijn schrif te lij ke vraag nr. 4 van 10 ok to ber 2003 (Bul le tin van Vra gen en An t-woor den nr. 4 van 28 no vem ber 2003, blz. 1140) had ik de mi nis ter graag vol gen de vra gen ge steld. 1. Kan de mi nis ter m.b.t. de er ken de ven
noot-schap pen (EV’s) aan de hand van de re ke ning-cou rant (RC) bij de Vlaam se Huis ves tings maat-schap pij (VHM), de ei gen li qui de mid de len (ex clus ief RC bij VHM), het boek houd kun-dig re sul taat en het re sul taat van de ge wo ne be drijfsuit oe fe ning, aan to nen hoe het ge steld is met de fi nan cië le si tua tie van de er ken de ven-noot schap pen uit de huur sec tor ?
Kan dit eve neens op ge splitst per pro vin cie ? 2. Hoe veel en wel ke EV’s le den een boek
houd-kun dig ver lies en kam pen met een struc tu reel te kort, wat is daar van de oor zaak ?
In wel ke ge val len ging het om een uit zon der lijk ver lies en in wel ke ge val len vloei de dit ver lies voort uit de nor ma le be drijfsvoe ring ?
Wel ke maat re ge len wer den hier bij tel kens ge no-men en wel ke in struc ties wor den daar toe ge ge-ven va nuit de Vlaam se Huis ves tings maat schap-pij ?
3. Wel ke maat re ge len wor den/wer den ge no men om de RC en in het al ge meen de fi nan cië le si tua tie van de ven noot schap pen op peil te hou den ? Wel ke maat re ge len wor den ge no men wan neer
de ze re ke nin gen een ne ga tief sal do ver to nen ? Ant woord
1. Het ge vraag de cij fer ma te ri aal wordt, ter aan-vul ling van de ge ge vens ver strekt in de vo ri ge ja ren, ge le verd als bij la ge.
Aan de hand van de op ge som de cri te ria kan even wel niet aan ge toond wor den hoe het ge steld
is met de sec tor. De ge ge vens kun nen we lis waar een in dica tie ge ven, maar ze ver wij zen naar het ver le den, niet naar de toekomst.
Voor een goed zicht op de si tua tie van on der-ne min gen zijn mi ni maal volgen de ge ge vens ve reist:
– si tua tie van de li qui de mid de len,
– re sul taat uit de ge wo ne be drijfsuit oe fe ning (ren ta bi li teits stand punt),
– de vrije cash flow, dit is de dek king van de fi nan cië le stro men van het vreemd ver mo-gen door de ope ra ti o ne le cash flow.
Bo ven dien hoort hier bij een on der zoek naar de evo lut ie van de sa men stel len de de len in het ver le den, maar voor al ook de toe komst. De ze ge ge vens zijn vaak ver trou we lijk.
De ze oe fe ning werd reeds ge maakt voor tien so ci a le huis ves tings maat schap pij en (SHM) (zie ook ant woord op een vol gen de vraag).
2. Uit de ge ge vens is af te lei den dat van de 96 so ci a le huis ves tings maat schap pij en uit de huur-sec tor ne gen tien SHM's in het boek jaar 2003 een boek houd kun dig ver lies le den, ter wijl 34 SHM's een ne ga tief re sul taat heb ben uit de ge wo ne be drijfsuit oe fe ning.
De oor za ken zijn di vers. Be lang rijk ste imp act komt even wel van de la ge huu rin kom sten, ver-hoog de on der houd skos ten en ge ste gen on roe-ren de voorhef fing.
De VHM heeft, zoals hier bo ven ge steld, voor tien so ci a le huis ves tings maat schap pij en on der-zocht hoe hun si tua tie ver be terd kan wor den via ele men ten waar op ze zelf – we lis waar in be perk te ma te – grip heb ben (zoals huu rin kom-sten en on der houd). De ze maat schap pij en wer-den in het over zicht cur sief ver meld.
drijfsuit-de boek ja ren 2000 tot en met 2002.
De vrije cash flow geeft aan in wel ke ma te een SHM aan haar ver plich tin gen kan vol doen met de mid de len ver kre gen bij haar ge wo ne be drijfsuit-oe fe ning (of: vol staan de hu ren om de las ten te dek ken). Voor de mees te so ci a le huis ves tings maat-schap pij en is dit mo men teel geen pro bleem, re ke-ning hou den de met zo wel ou de re pro jec ten als nieu we (die, zoals ge we ten, in meer de re ge val len ver lies lat end zijn in de eer ste ja ren).
De VHM heeft een sys teem op ges tart van fi nan cië le plan nin gen voor so ci a le huis ves tings-maat schap pij en dat een wer kin stru ment moet wor den om knel pun ten snel ler te de tec te ren. Dit in stru ment wordt mo men teel geïn for ma ti-seerd. Na ver loop van een aan tal ja ren zal het dui de lij ker evo lut ies kun nen weer ge ven.
3. De mo ge lijk he den om bin nen het ka der van de be staan de re ge ling tot een ver be te ring van de fi nan cië le si tua tie van tien SHM's te ko men die een ne ga tie ve RC had den en een ne ga tief re sul taat ge com bi neerd met een ne ga tie ve cash-flow, wer den on der zocht uit het oog punt van de glo ba le wer king en of een in haal be we ging nood za ke lijk is, bij voor beeld wat be treft de ba sis huur prij zen of on der houd van het pa tri-mo ni um. Zo heb ben som mi ge maat schap pij en hun huur prij zen ja ren lang niet aan ge past. Som-mi ge maat schap pij en heb ben ge du ren de ja ren on der houds wer ken uit gest eld.
Ter her in ne ring: een ba sis huur prijs (om het zeer sim pel te stel len "de marktprijs") is niet wat de door snee huur der be taalt. Op de ze ba sis-huur prijs ge beurt een cor rec tie (naar be ne den) ge re la teerd aan het in ko men van de huur der. Met an de re woor den, als een ba sis huur prijs stijgt, be te kent dit niet dat de wer ke lij ke huur prijs die een huur der be taalt in de zelf de ma te stijgt. Uit ge sprek ken tus sen de be trok ken so ci a
le-huis ves tings maat schap pij en en de VHM zijn een aan tal af spra ken voort ge vloeid en wer den aan be ve lin gen ge for mu leerd, bij voor beeld met be trek king tot het on der zoe ken of ef fec tief aan-pas sen van de ba sis huur prij zen, of met be trek-king tot de on derhouds plan ning. Zij zijn of wor den in on der ling over leg geïn te greerd in een
om dat het do cu ment ook de en ga ge men ten van de bei de par tij en de fi nie ert op het vlak van het pa tri mo ni um en het be heer van de maat schap-pij.
Ter her in ne ring en ver dui de lij king: het be pa len van het ni veau van de ba sis huur prijs be hoort tot de be voegd heid van de be trok ken so ci a le-huis ves tings maat schap pij en.
Be lang rij ker even wel is het feit dat ik oog heb voor de nood zaak van meer struc tu re le maat re-ge len: in de eer ste plaats een aan re-ge pas te so ci a le huur re gle men te ring waar op een slui tend en tran spa rant fi nan ci e rings sys teem ge bouwd kan wor den. Bei de za ken staan dan ook hoog op mijn priori tei ten lij stje.
Ook in het Re gee rak koord 2004 van de nieu we Vlaam se Re ge ring (blz. 29) wordt bij zon de re aan dacht be steed aan bei de be kom mer nis sen: "Voor so ci a le huis ves tings maat schap pij en, die ver hu ren aan men sen met een zeer laag in ko-men, en daar door met een ver lies post zit ten, zoe ken we naar een struc tu re le op los sing. Hier-voor wor den de fi nan cië le si tua ties van de so ci a-le huis ves tings maat schap pij en in kaart ge bracht (... ) . Het sys teem van de in ko mens gren zen wordt her be ke ken met het oog op het be rei ken van een be te re so ci a le mix."
De op dracht om de fi nan cië le si tua tie in kaart te bren gen, is in tus sen ge ge ven.
In af wach ting van een meer struc tu re le op los-sing voor het te kort aan in kom sten van som-mi ge so ci a le huis ves tings maat schap pij en wordt ook in 2005 voor zien in een bij zon de re ver huur-sub si die, die bes chouwd kan wor den als een over gangs maat re gel. Hier voor wordt, net zoals in 2002 en 2003, in de be gro ting van de Vlaam-se Ge meen schap een be drag van 11 mil joen EUR vast ge legd en aan de be trok ken SHM's ver deeld.
