Algemeen bestuur
Vergadering 7 oktober 2021
Agendapunt 7
Onderwerp Voortgang Nieuwbouw GGD, locatie Nijmegen
Korte samenvatting onderwerp:
Definitief Ontwerp (DO)
Het ontwerp voor het nieuwe GGD-gebouw aan de Professor Bellefroidstraat in Nijmegen vordert gestaag; medio juni is de Definitieve Ontwerpfase (DO-fase) Nieuwbouw GGD (locatie Nijmegen) afgerond met een faserapportage DO (zie bijlage). Het Definitief Ontwerp geeft het ontwerp weer t.a.v. architectonische, constructieve en installatietechnische aspecten. Het ontwerpteam heeft de gestelde kaders vertaald naar een ontwerp voor de nieuwe huisvesting van GGD Gelderland-Zuid te Nijmegen. Daarbij waren het ruimtelijk en functioneel Programma van Eisen (bekrachtigd door het AB in april 2018), het technisch Programma van eisen en het Voorontwerp (VO) belangrijke uitgangspunten.
De DO-fase is afgerond en het DO sluit aan bij het kostenbudget; m.a.w. t/m het DO is de verwachting dat we binnen budget blijven.
Momenteel zitten we in de Technisch Ontwerpfase (TO). In deze fase staat het bestek schrijven en technische detaillering centraal.
Ter kennisname zijn de plattegronden van het definitief ontwerp van de begane grond en van de verdiepingen 1 t/m 4 bijgevoegd evenals een aantal schetsen van het definitief ontwerp van de gevel.
Koopovereenkomst grond en bestemmingsplanwijziging
Op 6 september jl. vond het bestuurlijk overleg plaats tussen gemeente Nijmegen en GGD Gelderland-Zuid over de bestemmingsplanwijziging en de koopovereenkomst grond m.b.t. de Nieuwbouw GGD. Hieronder wordt kort verslag gedaan van het bestuurlijk overleg.
Bestemmingsplanwijziging en met name de maximale bouwhoogte en vloeroppervlak
De gemeente Nijmegen is een bestemmingsplanwijzigingsprocedure gestart voor het terrein van het toekomstige GGD-gebouw. De hoogte van het gebouw (circa 22 meter) past hier prima in.
Daarentegen adviseert de gemeente om het aantal m² vloeroppervlak in de a.s. bestemmings- planwijziging te beperken tot en met de 4e verdieping (ongeveer 4300 m²). Reden hiervoor is de koppeling die wordt gemaakt tussen het vloeroppervlak en de verkeersdruk.
Dit betekent dat uitbreiding met een 5e verdieping in de toekomst zonder nieuwe bestemmings- planwijziging niet mogelijk is. Mocht op een later moment bij de GGD behoefte zijn aan een 5e verdieping, dan dient de GGD op dat moment een nieuwe bestemmingsplanwijzigingsprocedure te starten bij de gemeente. De gemeente zal dan beoordelen of de gevraagde uitbreiding past in de totale verkeersbelasting van het gebied. De kosten voor wijziging van bestemmingsplan (ongeveer
€ 20.000 excl. btw, incl. verkeersonderzoek) zijn dan voor de GGD. Voor de extra m²
vloeroppervlak die de GGD er dan bij krijgt, krijgt de GGD geen rekening van de gemeente; de grond is dan reeds van de GGD.
Grootte parkeerterrein en aantal parkeerplaatsen
De GGD was/is in de veronderstelling dat de GGD het gehele parkeerterrein koopt en dat dit is/wordt opgenomen in de op te stellen koopovereenkomst. Wel heeft de GGD en gemeente de optie opengehouden dat bowlingbaan in de avonduren gebruik kan/mag maken van het GGD- parkeerterrein; hiervoor moet dan een doorgang komen van bowlingbaan naar GGD-
parkeerterrein.
Met betrekking tot het parkeren spelen een aantal problemen:
1. Aantal parkeerplaatsen
De gemeente is in juli jl. gekomen met een technische berekening voor de parkeerplaatsen op basis van een nieuwe parkeernorm. Hiermee komt ze uit op 44 parkeerplaatsen. Dit tegen de 88 die in het ‘Stedenbouwkundig Kaderdocument Nieuwbouw GGD’ (maart 2020) van gemeente Nijmegen staat. GGD heeft in het bestuurlijk overleg laten weten dat die 44 parkeerplaatsen onvoldoende/onaanvaardbaar zijn.
2. Grootte parkeerterrein
Gemeente geeft in het bestuurlijk overleg aan dat ze m.b.t. het parkeerterrein het aantal toegewezen parkeerplaatsen aan de GGD wil verkopen; de rest blijft gemeentegrond. Dit is nieuw voor de GGD. De GGD is in de veronderstelling dat GGD het gehele parkeerterrein koopt en dat ook in de koopovereenkomst staat c.q. dient worden opgenomen.
Aansprakelijkheid mocht blijken dat na verkoop er verontreinigingen in de grond worden aangetroffen
Gemeente Nijmegen heeft bodemonderzoek (op terrein voormalig tandheelkundig lab) uit laten voeren en hieruit blijkt dat er geen verontreinigingen in de grond zitten, dat beoogd gebruik kan belemmeren. Gemeente geeft aan dat GGD vanzelfsprekend zelf een aanvullend bodemonderzoek uit kan laten voeren op eigen kosten. Komt hier dan toch een vervuiling uit die moet worden gesaneerd, dan moet de gemeente dit uitvoeren en bekostigen. Ook de kosten voor het onderzoek dat GGD heeft laten uitvoeren worden in dit geval vergoed.
In het bestuurlijk overleg van 6 september jl. is afgesproken dat de gemeente alsnog een globaal bodemonderzoek uitvoert op de te kopen parkeerplaats (kosten zijn voor de gemeente). Als verkoop heeft plaatsgevonden is het gehele risico voor verontreiniging voor de GGD; dit staat in de algemene verkoopvoorwaarden van gemeente Nijmegen.
Prijs
In november 2018 heeft het bestuurlijk overleg geen koopovereenkomst tot gevolg gehad
(gemeente en GGD zijn hierin beiden nalatig geweest), maar is er wel mondeling overeenstemming bereikt over o.a. de prijs, te weten: 1 milj. + € 250.000 sloopkosten + €185/m². In het bestuurlijk overleg van 6 september jl. heeft gemeente Nijmegen aangegeven dat zij in de koopovereenkomst de prijzen zal hanteren van 2018 (en dus niet zal indexeren), dus €185/m² i.p.v. €196/m². Wel worden de daadwerkelijk gemaakte sloopkosten opgenomen in de koopovereenkomst, te weten
€ 290.000 i.p.v. € 250.000.
Als we uitgaan van 4337 m² bvo, dan wordt de prijs:
- 1 milj. + € 290.000 sloopkosten = € 1.290.000 - 4337 m² x € 185 = € 802.345
Totaal: € 2.092.345
Dit past nog steeds binnen het door het AB afgesproken budget.
Wel lopen we, doordat de bestemmingsplanwijziging door gemeente Nijmegen meer tijd vergt dan voorzien, risico ten aanzien van de planning en kostenstijgingen.
Voorstel te beslissen:
1. Kennis nemen van de voortgang van de nieuwbouwplannen van de GGD, locatie Nijmegen.
