Voorliggende aanvraag OMV_2021054422, betreft het oprichten van een polyvalent gebouw bestaande uit 33 appartementen met onderliggend 2 commerciële ruimten en ondergrondse garage, uitvoeren van omgevingsaanleg en het rooien van bomen, door ZEKER WONEN nv, gelegen te Antwerpsesteenweg 897, 897A en 901, 9041 Oostakker.
Dit project werd voorbesproken met Team Stadsbouwmeester en 3 maal voorgelegd aan de Kwaliteitskamer ter advisering. Op 12/12/2019, op 16/01/2020 en op 20/02/2020.
Nadien werd Team Stadsbouwmeester betrokken in updates via email, het is echter reeds van in zomer 2020 geleden dat er nog communicatie was over dit project.
Op 12/12/2019 formuleerde de Kamer volgend advies:
De projectsite is gelegen langsheen de Antwerpsesteenweg, aan de overzijde van de Mediamarktsite. De eigenaar beschikt momenteel over 1 stuk waarop het kantoor van Zeker Wonen gevestigd is. De aanpalende loten werden opgekocht met de bedoeling hier een grootschalig volume met 34 appartementen en een handelsruimte en kantoor op het gelijkvloers te bouwen.
Achterliggend worden bijkomend 3 schakelwoningen in tweede orde voorgesteld. Dit project kent reeds een lang traject en werd voorbesproken met Dienst Stedenbouw .
CRITERIA
Dit project wordt voorgelegd aan de Kwaliteitskamer door:
> SCHAAL: programma met meer als 20 entiteiten
> PROGRAMMA: grootschalig project met handel – kantoor en wonen
ADVIES
Voor de Kwaliteitskamer zijn volgende aspecten cruciaal voor de kwaliteit van het ontwerpvoorstel en voor verder aanpassing of verfijning ervan:
1. Densiteit
Voor de Kamer voelt het programma, voornamelijk door de drie grondgebonden woningen in tweede orde, te dens op dit perceel. De Kwaliteitskamer verwijst naar de stedelijke groennorm, waarbij per woonentiteit 20m² publiek groen wordt overgedragen en bij ontwikkelingen in de stad consequent wordt toegepast. In deze context is een publiek aandeel niet wenselijk, maar vormt een richtlijn naar wat hier collectief mogelijk zou moeten zijn. Dit vertaalt zich voor 37 entiteiten in 740m² collectief groen. De Kwaliteitskamer vraagt een herwerking van het voorstel met een beperkter programma.
De Kamer ziet in het voorstel te weinig elementen die vertrekken vanuit de context en zich uitspreken over de beoogde kwaliteit voor de ontwikkeling van het terrein. Het gaat voor de Kamer niet enkel over de footprint, maar eveneens over resulterende kwaliteit van inrichting van bebouwde en onbebouwde ruimte. De drie woningen achteraan nemen de ruimte in die het tegengewicht moet vormen voor de ontwikkeling vooraan. Deze ruimte is nodig voor de densiteit van de bebouwing aan de voorzijde, voor groen, infiltratie en ademruimte, als draagkracht voor het terrein. Bovendien is het adres van de woningen onduidelijk en de impact van de dichtheid van het volume vooraan te confronterend ten aanzien van de omliggende percelen.
De extra tuinruimte die werd opgekocht is ten voordele van het project, gezien deze meer ruimte geeft om vooraan zaken te realiseren, niet om meer woonentiteiten te realiseren. De Kwaliteitskamer vraagt om deze woningen te schrappen en de resulterende open ruimlte in te zetten als collectieve tuin.
a. Groen
Er blijft geen ruimte meer over voor essentiële groen- en infiltratievoorzieningen. De intenties in de presentatie zijn mooi, maar door de terrein-inname van de ondergrondse parking wordt het onmogelijk een echt groen beeld te realiseren. Het maken van een collectieve tuin wordt sterk geapprecieerd en de referenties worden gewaardeerd. Door inrichting als manoeuvreerruimte voor de brandweer, gaan de kansen als robuuste tuin verloren. De oriëntatie van de collectieve tuin is niet gunstig, achter de gebouwen zal weinig rechtstreeks zonlicht invallen. Het achterste tuingedeelte kan dit opvangen, de voorgestelde
referentiebeelden kunnen worden gerealiseerd in een groter stuk groen waar de brandweer niet over moet.
b. Waterinfiltratie
De waterinfiltratievoorzieningen staan nog niet aangeduid op plan, de Kamer ziet niet waar deze 7% kan worden ingericht.
c. Ondergrondse inrichting
De ondergrondse parkeercapaciteit is een graadmeter voor wat bovengronds mogelijk is, een parkeerbak moet zoveel mogelijk onder de footprint van het gebouwd volume blijven. De ondergrondse terrein-inname is voor de Kwaliteitskamer te hoog. De Kamer wijst op het hoog aantal parkeerplaatsen en vraagt het gesprek met het Mobiliteitsbedrijf aan te gaan voor wat betreft dubbel gebruik kantoor en woningen.
2. Volume hoofdgebouw
Het project moet meer rekening houden met de buren, zo kijken de woningen achteraan met de leefruimte op de kop rechtstreeks binnen bij de woning achteraan.
De Kwaliteitskamer vraagt om het volume te herdenken en de diepte ervan te beperken. De Kwaliteitskamer is echter niet helemaal overtuigd dat de 45°-regel werd gerespecteerd en vraagt dit opnieuw af te toetsen met Dienst Stedenbouw.
3. Configuratieconcept
De voorgestelde architectuur maakt het beeld complex, het volume recht plaatsen zal dit voor de Kamer rustiger maken. De configuratie van entiteiten heeft een impact op hoe diep de brandweer het terrein moet betreden, dit hangt samen met de visie op de indeling en typologie. De Kamer adviseert de brandweer maximaal aan de voorzijde te houden, ten gunste van veel meer kwaliteit in de tuin. De volume-opbouw vraagt meer onderzoek, bijvoorbeeld een hoekgebouw maken dat dieper wordt in L- vorm en minder diep aan de woning of het minder diep maken van volume A zodat de brandweer deze achteraan niet meer moet bereiken. De Kamer vraagt eveneens de akoestische impact op het achterliggend pand in rekening te brengen. Een west georiënteerde daktuin op kantoor en handelsruimte, is mogelijks interessanter als een gat tussen twee gebouwen.
4. Architectuur
De voordeur en het adres zijn voor de Kamer nog niet voldoende leesbaar, ze komen verborgen over en moeten van meer kwaliteit worden voorzien. De Kamer vraagt daarnaast uitspraken te maken over de link met de tuin voor de bewoners van de appartementen.
OPVOLGING
Het project dient te worden bijgestuurd volgens boven aangehaalde punten. Het volume is te dens, en de capaciteit van het terrein wordt overstegen. De ondergrondse parkeerlaag moet compacter ten voordele van meer groen- en infiltratiecapaciteit.
De configuratie van het volume en de inrichting vraagt meer studiewerk, met betrekking tot bereikbaarheid die maximaal vooraan moet worden gerealiseerd. De Kwaliteitskamer adviseert de herwerking opnieuw voor te stellen tijdens een volgende bijeenkomst en de architectuur meer specifiek te maken.
Op 16/01/2020 formuleerde de Kamer volgend advies:
De projectsite is gelegen langsheen de Antwerpsesteenweg, aan de overzijde van de Mediamarktsite. De eigenaar beschikt momenteel over 1 stuk waarop het kantoor van Zeker Wonen gevestigd is. De aanpalende loten werden opgekocht met de bedoeling hier een grootschalig volume met appartementen en een handelsruimte en kantoor op het gelijkvloers te bouwen.
Het project werd eerder voorgelegd op 12/12/19 met het advies het dens programma te herbekijken, e capaciteit van het terrein werd overstegen. De ondergrondse parkeerlaag moest compacter ten voordele van meer groen- en infiltratiecapaciteit.
De configuratie van het volume en de inrichting vroeg meer studiewerk, met betrekking tot bereikbaarheid die maximaal vooraan moet worden gerealiseerd. In het kader hiervan wordt de herwerking opnieuw voorgesteld.
CRITERIA
Dit project wordt voorgelegd aan de Kwaliteitskamer door:
> SCHAAL: programma met meer als 20 entiteiten
> PROGRAMMA: grootschalig project met handel – kantoor en wonen
ADVIES
De Kwaliteitskamer ziet veel vooruitgang in het plan en waardeert de houding van de ontwerper om het project verder te verfijnen. Voor de Kwaliteitskamer zijn volgende aspecten cruciaal voor de kwaliteit van het ontwerpvoorstel en voor verder aanpassing of verfijning ervan:
1. Gebruik buitenruimte
De Kamer uit zich positief over het schrappen van de drie eengezinswoningen achteraan ten voordele van een echte tuin achteraan. De Kamer vraagt de bereikbaarheid van de tuin voor de bewoners te vereenvoudigen, de bewoners moeten vanuit hun appartement via de trappenhal naar straat- of zijkant rond het gebouw naar de tuin. Via een rechtstreekse verbinding naar de achterzijde of via een secundair traject langs de terrassen kan het gebruik van de tuin worden verhoogd.
De Kwaliteitskamer ziet ter hoogte van het gelijkvloerse appartement achteraan, op een erg zichtbare plek aan de tuin, een interessante plek voor een collectieve ruimte voor de bewoners. De private buitenruimte geschakeld op dit appartement zorgt bijkomend voor de moeilijke verbinding met de tuin.
De Kamer vraagt aandacht voor bereikbaarheid voor onderhoud van de tuin.
2. Plan- en volumetrische opbouw
Op het L-vormig perceel wordt in lichte mate een L-vormig volume ingeplant. Voor de Kamer lijkt het gebouw te twijfelen tussen een dik volume aan de straat met een annex richting de tuin. De voorgestelde volumetrie met geschakelde terrassen leest zeer complex. De Kamer ziet meer potentieel in een eenvoudiger volumetrische opbouw op volle hoogte en breedte met invulling met doorzon entiteiten. De L-vorm zorgt evenwel voor een vergroting van de link met de tuin, dit kan nog sterker uitgewerkt worden, maar moet in elk geval vermijden dat de brandweer het terrein achteraan moet bereiken.
Het plan is nog in fase herwerking, daardoor ontbreekt het nog zuiverheid, er wordt nog teveel vertrokken vanaf twee volumes maar moet naar 1 helder volume evolueren. Introductie van een derde stijgkern kan het idee van gesplitste volumes verlaten, de appartementen op de bovenste laag hebben een te directe inkijk naar elkaar.
Het plan vraagt nog meer herwerking. De Kamer vraagt de relatie van de kernen met de tuin uit te werken voor een goede basisopbouw van het plan.
3. Architecturale opbouw
Een eenvoudiger plan zal een meer eenvoudige en leesbare architectuur opleveren. Hierop aantakkend zal de oriëntatie van de appartementen en terrassen worden verbeterd. De Kamer ziet potentieel in een eenvoudig en kloek volume aan de straat, en met inpandige terrassen en doorlopende kroonlijst, en waar de articulatie ligt in de architecturale detaillering in plaats van volumetrische verspringingen. Dit volume kan zich uitdrukken in 1 logisch materiaal, detaillering zoeken in het materiaal zelf en in de raamverdeling. Met inpandige terrassen kan afstand genomen worden ten aanzien van de steenweg. De opbouw vraagt op deze locatie een meer stedelijke uitdrukking.
De Kwaliteitskamer wil een glazen plint met daarboven een doos vermijden, en vraagt daarom een volume met een stevige plint en gepaste verhouding en fiere gevel naar de boulevard. Hier zijn grote raampartijen mogelijk.
4. Adressering
De voordeur moet een architecturale expressie krijgen, zodat het onderscheid kantoordeur of voordeur leesbaar is. De inkom naar het wonen is een belangrijk adres, en vraagt extra ruimte om inkombewegingen te maken en niet gereduceerd te worden tot donker kot.
De beweging langsheen auto’s om de voordeur te vinden is niet kwalitatief. Er is eveneens nog meer onderzoek nodig naar de inpassing van de fietsenberging in combinatie met het adres. Een bijkomend adres aan straatzijde kan extra kwaliteit introduceren voor de Kamer.
5. Beeld Antwerpsesteenweg
Het beeld op de steenweg moet voor de Kwaliteitskamer worden getransformeerd, daarom wordt elk project mee begeleid. De Kamer ziet in dit project potentieel in een boulevard gevel aan de straatzijde, maar met een jovialere gevel aan de tuinzijde als tegenhanger.
Het binnenkomen moet erg bijzonder zijn, als beweging van de steenweg naar het appartement. Maar ook de beweging van het appartement naar de tuin vraagt meer specificiteit.
6. Opritten en parkeerplaatsen
De Kamer vraagt advies in te winnen van AWV voor de afstemming van de opritten, normaal gezien kan slechts 1 oprit per project. Doorspreking met Dienst Wegen en het Mobiliteitsbedrijf voor wat betreft de parkeerplaatsen bovengronds is eveneens aangewezen. Door dubbel gebruik van de parking moet elke bezoeker de gemeenschappelijke inkomhal van de bewoners, de Kamer vraagt deze stromen meer te scheiden.
OPVOLGING
Het project dient te worden bijgestuurd volgens boven aangehaalde punten. De Kwaliteitskamer vraagt een eenvoudiger plan- en volumetrische opbouw en eenvoudiger architecturale vertaling met een gepaste stedelijke uitwerking en detaillering. De adressering moet erg helder worden en de link met de tuin vraagt een betere facilitering voor de bewoners. De gesprekken met AWV, Dienst Wegen en het Mobiliteitsbedrijf zijn aangewezen voor wat betreft de opritten en de bovengrondse
parkeerinfrastructuur.
De Kwaliteitskamer adviseert de herwerking opnieuw voor te stellen tijdens een volgende bijeenkomst en de architectuur meer specifiek te maken.
Op 20/02/2020 formuleerde de Kamer volgend advies:
De projectsite is gelegen langsheen de Antwerpsesteenweg, aan de overzijde van de Mediamarktsite. De eigenaar beschikt momenteel over 1 stuk waarop het kantoor van Zeker Wonen gevestigd is. De aanpalende loten werden opgekocht met de bedoeling hier een grootschalig volume met appartementen en een handelsruimte en kantoor op het gelijkvloers te bouwen.
Het project werd eerder voorgelegd op 12/12/19 en 16/01/20 met het advies een eenvoudiger plan- en volumetrische opbouw en eenvoudiger architecturale vertaling met een gepaste stedelijke uitwerking en detaillering. De adressering moet worden verhelderd worden en de link met de tuin vroeg een betere facilitering voor de bewoners. De gesprekken met AWV, Dienst Wegen en het Mobiliteitsbedrijf waren aangewezen voor wat betreft de opritten en de bovengrondse parkeerinfrastructuur.
In het kader hiervan wordt de herwerking opnieuw voorgesteld.
CRITERIA
Dit project wordt voorgelegd aan de Kwaliteitskamer door:
> SCHAAL: programma met meer als 20 entiteiten
> PROGRAMMA: grootschalig project met handel – kantoor en wonen
ADVIES
De Kamer meent dat het volume door de verschuivingen in plan veel in helderheid heeft gewonnen. De samenwerking met de landschapsontwerper wordt positief onthaald.
Voor de Kwaliteitskamer zijn volgende aspecten cruciaal voor de kwaliteit van het ontwerpvoorstel en voor verder aanpassing of verfijning ervan:
1. Stedenbouwkundige enveloppe
De vergunbaarheid van het voorstel moet verder worden doorsproken met Dienst Stedenbouw. De bouwdiepte van het volume is nog steeds erg hoog, en de afstanden tot de buren moeten te allen tijde worden gerespecteerd.
2. Bouwvolume
De ontwerper stelt in het kader van de verdere architecturale uitwerking van het bouwvolume interessante referenties voor. De Kwaliteitskamer is echter van mening dat het voorliggend ontwerp de ambities en
beeldkwaliteit van die referenties nog niet waarmaakt. De baksteenarchitectuur is nog te slank uitgewerkt, wordt nog teveel “opgehangen” en wordt teveel “opengeknipt”. De Kamer wijst ook op de budgettaire consequenties van die behandeling. De Kamer vraagt het volume te vereenvoudigen met betrekking tot de tektoniek, en de
lastendaling te laten werken om zo een rustiger architectuur te maken.
3. Gevelritme
In de opbouw is het contrast te groot tussen de terrassen en de ramen, er moet één sprekende gevel worden opgebouwd met gepast schaalritme. De gevel mag een eigen fierheid en statuut hebben, het hoeft niet per se leesbaar te zijn waar vb. een slaapkamer of toilet zit. De referenties tonen een passe-partout en het doortrekken van de raamritmes, zowel over woonfuncties als andere. Terrassen aan een steenweg vragen om een andere uitwerking dan terrassen met zeezicht.
4. Materialisatie
De combinatie van zwarte baksteen en witte pleister is weinig betekenisvol, de Kamer vraagt een eenvoudiger en rustiger materialisatie. Architecturale verfijning is noodzakelijk, fragmentering niet.
5. Landing
De landing van de gevel mag nog meer uitgesproken voor de Kamer. In de overgang tussen handel-kantoorruimte en buitenruimte moet de galerij de overgang en het doorzicht opnemen. De Kamer stelt hier het royale doorzicht in vraag, dit mag beperkter.
6. Inkom
De entreeruimtes moeten naar voor komen als fiere inkom, en verdragen nog meer présence. De kleinere inkom moet nog teveel inboeten tegenover de andere.
7. Collectieve ruimte
De collectieve ruimte, die zowel voor de werknemers van de handelsruimte als voor de bewoners zal dienen ligt vrij diep in het volume. De Kamer vraagt het voorzien van voldoende hoogte om het daglicht maximaal te laten binnentreden.
8. Inrit ondergrondse parkeerlaag
De Kamer is tevreden dat de parking nu hoofdzakelijk de footprint van het gebouwd volume respecteert, maar is van mening dat de inrit beter wordt opgenomen in het volume in plaats van er net naast. De voorgestelde structuur ‘te paard’ zal bovendien duur zijn. Inpassing in het volume kan het volume van een deftige zijkant voorzien.
De Kamer suggereert de introductie van een deelwagen om het aantal parkeerplaatsen tot een minimum te kunnen reduceren, ten voordele van een kwalitatiever gebouw en de mogelijkheid om de zijstrook van robuuster groen te kunnen voorzien. Dit moet verder worden gemotiveerd en doorsproken met de betrokken dienst.
9. Brandweer
Het plan moet opnieuw worden voorgelegd aan de brandweer, de voorgestelde omgevingsaanleg met bomen vooraan houdt geen rekening met opstelplaats voor een brandweerwagen. Het beplantingsschema, met duidelijkheid over hoogte en stamschema’s, moet verder worden doorsproken.
OPVOLGING
