B en W Adviesnota
1 Onderwerp Programma Wonen
Zaaknummer Teammanager Margon van den Hoek
B & W datum 8 februari 2021 Afdeling/Team Stad Dorpen en Wijken/Ruimtelijke Ontwikkeling Naam steller Sonja van Griethuysen/Leon
Langenhuizen
Portefeuillehouder Jan Jenneskens
Besproken met portefeuillehouder
Ja, met Jan Jenneskens op 29-01- 2021
Openbaarheid Ja Per direct.
Bevoegd orgaan Raad
Ter advisering Aanbieden via de Griffie aan Commissie Wonen en Raad
ADVIES
De gemeenteraad voor te stellen overeenkomstig bijgevoegd raadsvoorstel:
1. Vaststellen Programma Wonen ‘Koers op Wonen – naar meer, beter en groener wonen in Venray’.
2. Voor de uitvoering van het Programma Wonen een werkbudget beschikbaar stellen van € 100.000,- uit de post onvoorzien.
Raadsvoorstel
Pagina 1 van 3
Onderwerp Programma Wonen
Zaaknummer Steller Sonja van Griethuysen/
Leon Langenhuizen
Team RO
Raad datum 30 maart 2021 Teammanager Margon van den Hoek
Portefeuillehouder Jan Jenneskens
Openbaar Ja
Ter advisering/
kennisneming/
bespreking
Ter advisering
Voorstel
1. Vaststellen Programma Wonen ‘Koers op Wonen – naar meer, beter en groener wonen in Venray’.
2. Voor de uitvoering van het Programma Wonen een werkbudget beschikbaar stellen van € 100.000,- uit de post onvoorzien.
Samenvatting
Venray heeft een urgent woningtekort. De vraag naar meer woningen wordt bevestigd door de meest recente woningbouwprognose, die beduidend hoger uitkomt dan eerdere prognoses. Ook kwalitatief sluit de behoefte niet goed aan bij het bestaande aanbod/plannen. Er is veel vraag naar (sociale en middeldure) huurwoningen en nultredenwoningen (vanwege de vergrijzing).
In dit programma ‘Koers op Wonen – naar meer, beter en groener wonen in Venray’ geven wij aan hoe we vraag en aanbod beter op elkaar aan willen laten sluiten en onze gemeentelijke regierol op willen pakken. Het programma bestaat uit twee delen. In deel 1 benoemen we onze kaders en ambities, om zowel de kwaliteit als de kwantiteit van het woningaanbod te vergroten. Aan de hand van vier hoofdambities zijn concrete actielijnen uitgewerkt:
1) Versnellen: gezien het urgente woningtekort benoemen we acties om de woningbouw in Venray gericht te versnellen.
2) Vergroten (kwantiteit): de komende jaren gaan we voor een bouwproductie van minimaal 200 woningen per jaar, door ‘zachte’ plannen hard te maken en extra plannen te ontwikkelen.
3) Veranderen (kwaliteit): woonmilieu, woningtype en -prijs moeten beter aansluiten bij de behoefte.
Naast het uitvoeren van een kwalitatief woningmarktonderzoek zetten we in op meer betaalbare woningen, de aanpak van leegstand, de ontwikkeling van bijzondere woonconcepten en meer (tijdelijke) woningen voor specifieke doelgroepen.
4) Vergroenen/verduurzamen: we verhogen de kwaliteit van de woning en de woonomgeving door gerichte maatregelen te nemen op het gebied van groen, klimaatadaptief en duurzaam bouwen.
In het programma wordt tevens ingegaan op de organisatie en uitvoering en de rol van het gemeentelijk grondbedrijf. Om de algehele voortgang te bewaken, wordt een regieteam Wonen opgericht. Dit regieteam zet in op een goede samenwerking en afspraken met onze partners, maar draagt ook zorg voor een goede interne aansturing en monitoring.
In deel 2 is een overzicht opgenomen van alle grotere woningbouwplannen per kern. Per kern geven we concrete voorstellen voor het versnellen, vergroten, veranderen en vergroenen/ verduurzamen van de plannen.
Pagina 2 van 3
Met de vaststelling van dit programma stemt u in met de ambities, de voorgestane aanpak en de
genoemde acties. Waar nodig werken wij deze verder uit in nadere voorstellen, zoals projectvoorstellen en bestemmingsplanwijzigingen.
Beoogd resultaat
Vaststellen programmatische aanpak om actiever te sturen op de gewenste woningbouwontwikkelingen in de gemeente Venray.
Argumenten
1.1 Dit voorstel draagt bij aan de Toekomstvisie 2030 ‘Venray loopt voorop’. In de Toekomstvisie beschrijven wij onze gemeente als stedelijke kern met aantrekkelijke dorpen en een groot buitengebied. Onze inwoners waarderen de diversiteit aan kwaliteiten in Venray. Met het nu
voorliggende programma wonen streven wij naar behoud en versterking van het woon- en leefklimaat, door o.a. in te zetten op voldoende woningen op het juiste moment en van de juiste kwaliteit in alle wijken en dorpen.
1.2 Met dit programma wordt uitvoering gegeven aan de motie kadernota woningbouw (nr. 0688), aangenomen op 7 juli 2020. Het programma sluit beleidsmatig aan bij de op 22 september vorig jaar vastgestelde Regionale Woonvisie Noord-Limburg 2020-2024 en levert belangrijke input voor de gemeentelijke Omgevingsvisie die naar verwachting medio 2021 wordt vastgesteld, alsmede de actualisatie van de huidige Woonvisie uit 2017.
1.3 In deel 1 zijn aan de hand van de vier ambities Versnellen, Vergroten, Veranderen en
Vergroenen/Verduurzamen 16 uitgangspunten en acties geformuleerd. Het betreft zowel bestaande als nieuwe maatregelen. De ambities dienen tevens als kapstok voor het maken van (nieuwe) afspraken met Wonen Limburg en andere investeerders/ontwikkelaars van woningbouwplannen.
1.4 Het tweede deel (woningbouwplannen per kern) heeft nadrukkelijk een dynamisch karakter. De woningmarkt staat immers niet stil en diverse ontwikkelingen kunnen voor veranderingen zorgen in de toekomstige woningbehoefte. Door dit deel van het programma flexibel in te richten, kan het
meebewegen met toekomstige ontwikkelingen en inspelen op kansen die zich voordoen.
1.5 Door de inzet van een gemeentelijk regieteam kan het overzicht en de samenhang van alle woningbouwinitiatieven worden bewaakt, en kan de ambtelijke capaciteit worden ingezet op de ontwikkeling van de locaties die prioriteit hebben.
2.1 Door gebruik te maken van een werkbudget kan de uitvoering van het programma Wonen voortvarend worden opgepakt. Het geld kan gebruikt worden voor de inzet van extra ambtelijke capaciteit op een aantal specifieke, nieuwe plannen, maar ook voor aanvullende onderzoeken. De bestedingsdoelen zullen de komende maanden verder worden uitgewerkt.
Risico’s
Het risico bestaat dat door het coronavirus de economie sterk wordt geraakt, waardoor ook de woningmarkt in een dip kan raken en de vraag achter kan blijven. Maar ook andere ontwikkelingen kunnen ertoe leiden dat de vraag groter of lager blijkt dan verwacht. Daarom is bewust gekozen voor het opstellen van een
programma, dat flexibel is en continu kan worden herijkt.
Kanttekeningen Geen.
Pagina 3 van 3 Communicatie
Na vaststelling door de raad worden de verschillende belanghebbenden (denk aan woningcorporatie,
projectontwikkelaars, initiatiefnemers maar ook de dorpsraden) actief geïnformeerd over de programmatische aanpak.
Financiële gevolgen
Om de gewenste programmatische aanpak (o.a. procesbegeleider regieteam, projectleiders voor het opstarten van een aantal nieuwe woningbouwplannen) uit te kunnen voeren, is extra ambtelijke capaciteit vereist. Deze is in de reguliere capaciteit en budgetten niet beschikbaar. Door de inzet van een werkbudget is het mogelijk om extra capaciteit in te huren (denk bijvoorbeeld aan een (uitvoerend) projectleider, adviseur grondzaken, juridische ondersteuning, inzet gericht op de openbare ruimte), maar ook om aanvullende onderzoeken uit te voeren wanneer dat nodig of gewenst is.
Met dit programma wordt uitvoering gegeven aan de motie woningbouw van 7 juli 2020. Voorgesteld wordt om het benodigde budget te dekken uit de post onvoorzien, aangezien er in de huidige begroting geen
rekening mee werd gehouden (de kosten zijn onvoorzienbaar, onuitstelbaar en onontkombaar). Het benodigde budget is nodig voor de uitvoering t/m begin 2022. Voorgesteld wordt daarom om het eventueel resterende budget eind 2021 over te hevelen naar 2022 via de reserve overheveling restant exploitatiebudgetten.
Het komende jaar zal worden bezien of het budget toereikend is, of dat er aanvullende middelen noodzakelijk zijn. Indien nodig, zal hiervoor een voorstel worden opgenomen in de (meerjaren)begroting.
Personele/organisatorische gevolgen Zie financiële gevolgen.
Juridische gevolgen N.v.t.
Rechtmatigheid N.v.t.
Fatale termijnen N.v.t.
Vervolgtraject besluitvorming N.v.t.
Evaluatie
Na 1 jaar (rond de zomer van 2022) wordt bekeken of de gekozen aanpak volstaat of moet worden aangepast.
Daarnaast wordt jaarlijks een Woonmonitor opgesteld en actualiseren wij het gemeentelijk woningbouwprogramma.
Bijlagen
1. Programma Wonen ‘Koers op Wonen – naar meer, beter en groener wonen in Venray’.
2. Concept Raadsbesluit.
Naslagwerk N.v.t.
1
Koers op Wonen
naar meer, beter en groener wonen in Venray
Programma Wonen
2 Inhoud
Deel 1 Ambities en actielijnen ... 3
1.1 Inleiding ... 3
1.2 Kaders en ambities ... 4
1.3 Versnellen ... 5
1.4 Vergroten (kwantiteit) ... 6
1.5 Veranderen (kwaliteit) ... 7
1.6 Vergroenen /verduurzamen... 9
1.7 Organisatie en monitoring ... 11
1.8 Gemeentelijke grondexploitaties ... 12
Deel 2 Plannen per kern ... 13
2.1 Venray ... 13
2.2 Oostrum ... 14
2.3 Merselo ... 15
2.4 Vredepeel ... 15
2.5 Ysselsteyn ... 15
2.6 Veulen ... 16
2.7 Heide ... 16
2.8 Leunen ... 16
2.9 Oirlo ... 16
2.10 Castenray ... 17
2.11 Smakt ... 17
2.12 Geijsteren ... 17
2.13 Wanssum ... 17
2.14 Blitterswijck ... 18
Bijlage 1 Analyse vraag-aanbod... 19
Bijlage 2 Overzichtstabel grotere plannen ... 22
Bijlage 3 Overzichtskaart locaties kern Venray ... 25
Bijlage 4 Voorbeeld bouwenvelop ... 26
3
Deel 1 Ambities en actielijnen
1.1 Inleiding
Venray heeft een urgent woningtekort. De woningmarkt is flink aangetrokken, de woningbehoefte komt voor de meeste kernen van onze gemeente beduidend hoger uit dan eerdere prognoses. Om te zorgen dat het in Venray nu én in de toekomst goed wonen en leven is, staan we voor de grote opgave om het woningtekort (kwalitatief én kwantitatief) terug te brengen en te komen tot een gezond woningbouwprogramma. Met dit programma zetten we hiervoor de lijnen uit. Met dit programma beschrijven we de ambitie en de koers voor de komende jaren, wetende dat we vandaag moeten beginnen met wat morgen nodig is.
De vraag naar meer woningen wordt bevestigd door de meest recente woningbouwprognose van de provincie Limburg (Progneff 2019 Update). Hieruit blijkt dat er voor de gemeente Venray tot 2035 een groei wordt verwacht van 1.653 huishoudens. De groei is de eerste jaren het hoogst: tot 2030 is de groei in totaal 1.443 huishoudens en de ‘laatste’ 210 woningen in de vijf jaren daarna.
Pas na 2039 zal, volgens de huidige prognosecijfers, een bevolkingsdaling optreden.
2020 2025 2030 2035 2040
Huishoudens 18.930 19.825 20.373 20.583 20.571
Het is een illusie om te denken dat bovenstaande prognose een-op-een zal uitkomen. Prognoses geven richting maar zijn altijd indicatief (zeker op schaalniveau van de dorpen). Daarom hebben wij in de Regionale Woonvisie Noord-Limburg 2020-2024 afgesproken om te werken met een kwalitatieve richtlijn. Hiermee bedoelen we dat Progneff 2019 Update de basis vormt, maar dat er ruimte blijft om meer woningen te realiseren, mits deze aansluiten bij de kwalitatieve behoefte.
De juiste woning, op de juiste plek, op het juiste moment
De opdracht is duidelijk: woningvraag en -aanbod beter op elkaar laten aansluiten. Een
kwantitatieve ambitie én een kwalitatieve opgave. In Venray ligt de behoefte kwalitatief, als gevolg van de sterke vergrijzing, bij nultredenwoningen op locaties dichtbij het centrum en voorzieningen.
Daarnaast is er sprake van een tekort aan (sociale en middeldure) huurwoningen. De huidige planvoorraad sluit hier onvoldoende op aan. Het aantal nieuwe initiatieven, met name in de kern Venray, neemt sterk toe. Daadwerkelijke ontwikkeling van zowel nieuwe als bestaande plannen kunnen echter door verschillende knelpunten (zoals gestegen bouwkosten, stikstofregels en langlopende procedures) stagneren.
Ja. Hoe?
Met urgentie en ambitie sturen we op ontwikkeling, vanuit de actieve houding: ‘Ja. Hoe?’ We kiezen bewust voor een programmatische aanpak, waarbij de gemeente regie voert en actief samenwerkt met partners. Omdat we op nieuwe omstandigheden willen inspelen en de kansen die deze met zich meebrengen actief willen verzilveren, kent dit programma daarnaast een dynamisch karakter. De woningmarkt staat immers niet stil en de gevolgen van o.a. de Corona-crisis voor de samenleving en de economie zijn onzeker. Maar ook ontwikkelingen op het gebied van
duurzaamheid, mobiliteit en zorg kunnen voor veranderingen zorgen in de toekomstige
woonbehoefte. We hebben daarom een open blik, nemen knelpunten weg, tonen lef, onderzoeken innovaties, monitoren ontwikkelingen en veranderen, indien nodig, van richting.
4 Snelheid in samenwerking
We kunnen niet alles en al helemaal niet alleen. Dit document is dan ook het vertrekpunt voor het maken van afspraken met Wonen Limburg en andere investeerders en ontwikkelaars om tot uitvoering van de gewenste woningbouwplannen te komen. Om snelheid te kunnen maken, werken we nauw samen en nemen we hun dilemma’s en vraagstukken mee. Samen zorgen we ervoor dat er voldoende woningbouw op de juiste plek én in het juiste segment wordt gerealiseerd.
Dit programma bestaat uit twee delen.
In deel 1 benoemen we onze kaders en ambities om zowel de kwaliteit als de kwantiteit van het woningaanbod te vergroten. Aan de hand van vier hoofdambities/actielijnen zijn concrete acties geformuleerd. Daarnaast gaan we in op de organisatie en monitoring en wordt de mogelijke rol van het gemeentelijk grondbedrijf belicht.
In deel 2 is een overzicht opgenomen van alle grotere plannen in de kern Venray en de dorpen.
Per kern doen we concrete voorstellen voor het versnellen, vergroten, veranderen en vergroenen/verduurzamen van de woningbouw.
In bijlage 1 wordt nader ingegaan op de kwantitatieve behoefte en wordt deze afgezet tegen de harde én zachte planvoorraad. Daarnaast wordt ook de kwalitatieve behoefte op hoofdlijnen geschetst. Omdat hiervoor nog een verdiepingsslag nodig is, is gestart met het laten uitvoeren van een kwalitatief woningbehoefteonderzoek. De resultaten van dit onderzoek zullen worden
meegenomen bij de uitvoering en monitoring van dit programma.
Met dit programma wordt uitvoering gegeven aan de motie kadernota woningbouw (nr. 0688), aangenomen op 7 juli 2020. Beleidsmatig sluit dit programma aan bij de Regionale Woonvisie Noord-Limburg 2020-2024 en levert het belangrijke input voor de gemeentelijke Omgevingsvisie die naar verwachting medio 2021 wordt vastgesteld, alsmede de actualisatie van de huidige Woonvisie uit 2017. Het is tenslotte een herijking van het in 2017 vastgestelde
Herprogrammeringsvoorstel woningbouw.
1.2 Kaders en ambities
In de Toekomstvisie Venray beschrijven wij onze gemeente als stedelijke kern met aantrekkelijke dorpen en een groot buitengebied. Venray is sterk in verscheidenheid. Onze inwoners waarderen de diversiteit aan kwaliteiten in Venray. Voor een aantrekkelijk woon- en leefklimaat zijn naast voldoende beschikbare woningen ook andere factoren van belang, zoals voldoende stedelijke voorzieningen, werkgelegenheid en natuur en landschap. Het zoeken naar een goede balans tussen
‘ruimte voor ontwikkeling en waarborgen voor kwaliteit’ (motto Omgevingswet) is dan ook een belangrijk uitgangspunt.
In de Provinciale Omgevingsvisie (POVI) wordt Venray beschreven als één van de zeven stedelijke gebieden in Limburg/2e stedelijke kern van Noord-Limburg. Dit sluit goed aan op de ambities van Venray om haar bestaande kwaliteiten, waaronder de woongebieden, verder te ontwikkelen en uit te bouwen. Een positie als stedelijke kern kent veel voordelen (er is meer ruimte voor groei), maar het geeft ook extra uitdagingen. Zo kent Venray verhoudingsgewijs veel kwetsbare groepen. Des te meer is het belangrijk dat we inzetten op een goede kwaliteit en diversiteit van onze
woningvoorraad.
5 De opgave waar we voor staan, is het terugbrengen van het woningtekort (kwalitatief én
kwantitatief) en het ontwikkelen van een gezond woningbouwprogramma zodat het in Venray nu én in de toekomst goed wonen en leven is. Aan de hand van vier ambities hebben we in de volgende paragrafen onze actielijnen uitgezet:
1) Versnellen
2) Vergroten (kwantiteit) 3) Veranderen (kwaliteit) 4) Vergroenen /verduurzamen.
1.3 Versnellen
We zijn doordrongen van de urgentie en komen daarom tot aanvullende acties om de woningbouw in Venray gericht te versnellen. De volgende acties worden uitgevoerd:
1. We stellen een regieteam wonen in.
Doel van het regieteam is om proactief het overzicht en de voortgang van alle woningbouwplannen (bestaande en nieuwe) te bewaken, kritisch te zijn op de haalbaarheid en uitvoerbaarheid van de plannen en om indien nodig actie te ondernemen om de uitvoerbaarheid te verhogen. Hierbij kan bijvoorbeeld worden gedacht aan het proactief benaderen van projectleiders en initiatiefnemers om knelpunten en mogelijke oplossingen te bespreken, en het wijzen op subsidiemogelijkheden.
De organisatie van het regieteam is verder uitgewerkt in paragraaf 1.7.
2. We streven naar deelname aan de (derde tranche van de) Woningbouwimpuls.
Met de Woningbouwimpuls wil het Rijk het woningtekort terugdringen
.
De Woningbouwimpuls zet in op sneller en meer (betaalbare) woningen realiseren om zo het woningtekort in te lopen, vooral voor starters en mensen met een laag en middeninkomen, en de bouwproductie hoog te houden.Om in aanmerking te komen voor een bijdrage, moeten projecten aan een aantal voorwaarden voldoen. Zo moeten projecten minimaal 500 woningen opleveren, waarvan minstens de helft betaalbare woningen zijn. Daarbij moet de bouw van woningen binnen drie jaar starten en moeten de mede-overheden minimaal 50% van het financiële tekort co-financieren.
De Tweede Kamer heeft onlangs een motie aangenomen waarin de regering wordt verzocht om de ondergrens te verlagen van 500 naar 200 “in regio’s met veel kleine woonplaatsen”. Dit maakt het voor Venray gemakkelijker om te voldoen aan deze drempelwaarde. We onderzoeken welke plannen (eventueel gecombineerd) in aanmerking komen voor versnelling, voldoen aan de voorwaarden van de Woningbouwimpuls en bij de eerstvolgende openstelling van de regeling ver genoeg gereed zijn om als aanvraag in te dienen. Daarnaast onderzoeken we mogelijkheid om in regionaal verband een aanvraag in te dienen.
Naast de landelijke Woningbouwimpuls zijn er ook andere subsidieregelingen waar we initiatiefnemers pro-actief naar verwijzen, zoals bijvoorbeeld de Stimuleringsverordening Centrumvisie of het provinciale Stimuleringsfonds Wonen.
3. We continueren en verbeteren de starterslening.
De starterslening is een extra financiering waarmee we starters op de woningmarkt een extra financiële mogelijkheid geven om een koopwoning bereikbaar te maken. De lening wordt voor 25%
door de gemeente gefinancierd, de resterende 75% komt voor rekening van de provincie Limburg.
6 De starterslening wordt goed gebruikt in Venray, maar met oplopende koopsommen door afname van het goedkopere koopsegment komen de mogelijkheden voor starters steeds meer onder druk te staan. De provincie heeft de maximale koopsom recent verhoogd naar € 225.000,-. De
gemeenteraad besluit begin februari over de aanpassing van de gemeentelijke verordening zodat deze verhoging ook voor Venray van toepassing is (“Starterslening gemeente Venray 2021”).
1.4 Vergroten (kwantiteit)
Om tegemoet te komen aan de woningbehoefte ligt er niet alleen een opgave om de bestaande plannen versneld tot uitvoering te brengen, maar ook om ‘zachte’ plannen hard te maken en om de noodzakelijke extra plannen te ontwikkelen.
We zien de meest recente prognose (Progneff 2019 Update) hierbij als hulpmiddel, maar niet als harde grens. De afgelopen 10 jaar zijn er jaarlijks gemiddeld 125 woningen gebouwd. We doen daar een flinke schep bovenop:
We streven naar een bouwproductie van minimaal 2.000 woningen tot 2035, waarvan minimaal 1.500 woningen in de komende 10 jaar (gemiddeld ca. 150 per jaar). De eerste jaren is een inhaalslag gewenst en gaan we voor een bouwproductie van minimaal 200 woningen per jaar.
Om dit te bereiken, voeren we de volgende acties uit:
4. In de dorpen houden we rekening met 30% meer woningen in zachte plannen.
Er zijn in theorie meer dan voldoende plannen om aan de behoefte te kunnen voldoen. De situatie per kern verschilt echter nogal. Met name in de kern Venray is sprake van een grote hoeveelheid plannen. Daarentegen is er in een aantal dorpen nog ruimte voor nieuwe plannen. De ervaring leert dat vaak een deel van de woningbouwplannen (ook de harde) niet of later wordt gerealiseerd dan gepland, bijvoorbeeld vanwege milieuknelpunten, exploitatieproblemen, bezwaren uit de buurt enzovoort. Gelet op de risico’s van planuitval en vertraging is het daarom verstandig om een overmaat aan plannen in voorbereiding te hebben dan strikt noodzakelijk voor de eigen behoefte.
5. In de kern Venray houden we rekening met een overcapaciteit van 50% aan zachte plannen.
Omdat er in de kern Venray sprake is van een grote hoeveelheid inbreidings- en
herstructureringslocaties, geldt hiervoor ook een groter risico op vertraging en/of uitval. Daarnaast is er sprake van enkele grote plannen, met een omvang van 100-200 woningen, waarvan de haalbaarheid nog niet volledig zeker is. Wanneer (een van) deze plannen zou gaan stagneren, leidt dat meteen tot een grote uitval. Een grotere overcapaciteit is dan ook wenselijk.
6. We werken met meer flexibiliteit in plannen.
In het verleden is gebleken dat de woningmarkt in Venray op slot zat omdat er sprake was van hoge aantallen woningen in een beperkt aantal vastgestelde bestemmingsplannen dat niet tot uitvoering kwam. Hierdoor was het (juridisch) lastig om nieuwe initiatieven de ruimte te bieden. De afgelopen jaren hebben wij deze onbenutte planvoorraad grotendeels terug kunnen brengen. Ook voor de toekomst is het nodig om niet met bestemmingsplannen te werken die tot op de komma vastliggen, maar om de nodige ruimte te laten voor veranderingen en vooral in te zetten op de ontwikkeling van verschillende locaties die ook prioriteit hebben. Bij de grotere locaties is het daarnaast noodzakelijk om slim te faseren, zodat flexibel kan worden ingespeeld op de
woonbehoeften en -inzichten van dat moment. Tenslotte zal er meer moeten worden gestuurd op
7 harde afspraken met initiatiefnemers over realisatietermijnen1. We willen hiermee voorkomen dat plannen tot in lengte der dagen een claim kunnen leggen op de plancapaciteit.
1.5 Veranderen (kwaliteit)
Kwaliteit is een sleutelwoord om vraag en aanbod beter op elkaar af te stemmen. Hoe meer kwaliteit en diversiteit, hoe aantrekkelijker de woningmarkt van Venray wordt voor de lokale en regionale vraag. Dit geldt niet alleen voor de nieuwbouw, maar ook voor de bestaande voorraad.
Woonmilieu, woningtype en prijs moeten onderscheidend zijn en beter aansluiten bij de behoefte.
Naast het juiste type woning is het belangrijk om de woning ook op de juiste plek te realiseren.
Vanwege de vergrijzing hebben locaties dicht bij centrum en nabij voorzieningen sterk de voorkeur.
Om dit te bereiken, voeren we de volgende acties uit:
7. We voeren een kwalitatief woningbehoefteonderzoek uit.
We hebben in 2020 met de kerngroep wonen van het dorpsradenoverleg en met Wonen Limburg de handschoen opgepakt om een nieuw woonbehoefteonderzoek uit te zetten. De opdracht is inmiddels gegund en de vragenlijst wordt binnenkort verspreid. De vragenlijst is in samenspraak met bovengenoemde partijen opgesteld. We hopen op een goede respons, waardoor er een goed beeld ontstaat van de kwalitatieve behoefte aan (type/segment) woningen in de (nabije) toekomst.
Naar verwachting vindt voor de zomer de oplevering van de rapportage plaats.
Naast dit onderzoek vindt er momenteel ook een analyse plaats naar de behoefte aan woningen specifiek voor ouderen en zorgbehoevenden, in het kader van de woonzorgvisie die in 2021 wordt opgesteld.
8. We geven prioriteit aan de aanpak van leegstand en herstructurering.
De komende jaren ligt er een grote opgave voor de transformatie van (leegstaand) vastgoed in (met name) het centrum en van leegstaande/vrijkomende schoolgebouwen. Bijkomend voordeel is dat hiermee de ruimtelijke kwaliteit van een aantal plekken wordt verbeterd en een oplossing wordt gevonden voor de leegstand. Dit komt ten goede aan de uitstraling van Venray en specifiek aan bijvoorbeeld de karakteristieke uitstraling en aantrekkingskracht van ons centrum.
9. We gaan voor meer betaalbare woningen.
De behoefte aan betaalbare (goedkope en middeldure2) woningen is groot. De gemiddelde inschrijftijd voor een sociale huurwoning is inmiddels opgelopen naar 2,3 jaar. Dit komt o.a. door de huishoudensverdunning en de toename van bijzondere doelgroepen. Wonen Limburg verwacht dan ook in Venray een grotere opgave dan de eerdergenoemde ambitie van 70 nieuwe sociale huurwoningen. Daarnaast is er ook veel vraag naar middeldure huurwoningen. Het type woningen dat in de huidige plannen is opgenomen sluit niet voldoende aan bij deze behoefte. We hebben recent nieuwe prestatieafspraken gemaakt met Wonen Limburg en voeren een actieve dialoog als we kansen en mogelijkheden zien om samen met de woningcorporatie betaalbare woningen te realiseren.
We gaan daarnaast ook actief het gesprek aan met andere woningcorporaties of particuliere
ontwikkelaars, om aanvullende behoefte aan sociale of middeldure huurwoningen te realiseren. Met
1 In 2018 heeft het college van BenW reeds besloten om een realisatieplicht op te nemen in de te sluiten anterieure overeenkomsten. Hierbij is ook een boetebeding opgenomen: bij woningbouw is de boete 450 euro per woning per week dat de termijn overschreden wordt.
2Betaalbare huur = huurprijs tot € 737,14,- (dit is excl. huurtoeslag). Middeldure huur = huurprijs tot ca. € 950,-. Goedkope/middeldure koop = de maximale koopsom voor de Starterslening van € 225.000,-.
8 name voor de grotere plannen en in de grotere kernen geldt dat we inzetten op een substantieel aandeel woningen in het betaalbare segment (in de huur- en koopsector), waaronder minimaal 30% sociale huur. Het precieze aandeel per plan is maatwerk en hangt af van de locatie en de (economische) uitvoerbaarheid. In deel 2 (plannen per kern) gaan we hier nader op in.
10. We stimuleren doorstroming door de bouw van meer nultredenwoningen.
De komende jaren is er, gezien de vergrijzing, een forse behoefte aan nultredenwoningen3 (appartementen én grondgebonden). Hiermee wordt idealiter de doorstroming bevorderd: oudere huishoudens stromen door naar een nultredenwoning en hun grondgebonden woning komt vrij voor starters en doorstromende gezinnen. Het type woningen dat in de huidige plannen is
opgenomen, sluit niet altijd goed aan bij deze behoefte. Met name in de dorpen en in de nabijheid van voorzieningen zijn meer nultredenwoningen gewenst.
11. We omarmen unieke woonconcepten.
‘Venray loopt voorop’, dat is het motto van onze Toekomstvisie 2030. We willen aantrekkelijk zijn voor onze huidige én voor onze nieuwe inwoners. Willen we onderscheidend zijn, betekent dit ook dat we niet teveel van hetzelfde moeten bouwen en dat we nieuwe woonconcepten durven te omarmen. Denk aan bijzondere woonmilieus, nieuwe woonvormen (woonhofjes,
woonzorgconcepten, tiny houses), moderne architectuur en /of technologische innovaties, maar ook aan het ondersteunen van burgerinitiatieven en wooncoöperaties. Hiermee voegen we variatie en betekenis toe aan het woningaanbod in Venray.
12. We realiseren (tijdelijke) woonruimte voor specifieke doelgroepen.
Naast voldoende woningen voor de ‘reguliere’ vraag hebben wij ook een opgave om woonruimte te realiseren voor specifieke doelgroepen. Het gaat dan met name om (tijdelijke) internationale werknemers en statushouders, maar ook om woonwagenbewoners.
Internationale werknemers
Al sinds jaar en dag zijn in Venray internationale werknemers werkzaam. De laatste jaren is het aantal aanzienlijk gegroeid. Internationale werknemers hebben een substantiële waarde voor de Nederlandse
economie en ook voor de gemeente Venray. Dit betekent dus dat er huisvesting voor deze specifieke doelgroep gerealiseerd dient te worden. Om lokaal nog meer zicht te krijgen op de ontwikkelingen rondom internationale werknemers is er een actieprogramma in voorbereiding welke er op gericht is om tot een structurele aanpak te komen. Mede door de coronacrisis zijn misstanden die betrekking hebben op huisvesting van de internationale werknemer nog meer aan het licht gekomen. Naar aanleiding van het advies van het Aanjaagteam Roemer zal het volgende kabinet naar verwachting een handreiking voor gemeenten opstellen en werken aan het opstellen van regels op Rijksniveau. Deze ontwikkelingen en de economische effecten van de coronacrisis die gevolgen kunnen hebben voor de huisvesting zullen wij blijven volgen. Binnen de gemeente Venray zijn diverse initiatieven inmiddels gerealiseerd. Grootschaliger zijn er slaapplekken gerealiseerd bij het Roekenbosch in Blitterswijck, de Hulst in Oostrum, de Walnoot in Castenray, de Kafra Toren in Venray, op het Servaasterrein in Venray en op camping de Zwaluw in Ysselsteyn. In totaal zijn er ca. 1500 slaapplekken voor internationale werknemers. De huisvesting dient te voldoen aan het keurmerk van de Stichting Normering Flexwonen (SNF) en er worden afspraken gemaakt over beheer (nachtregister, huisreglement enz.).
3 Een nultredenwoning is een woning die intern en extern toegankelijk is. Intern toegankelijk betekent dat vanuit de woonkamer de keuken, het toilet, de badkamer en ten minste één slaapkamer zonder traplopen te bereiken zijn. Extern toegankelijk wil zeggen dat de woonkamer van de woning of woonruimte vanaf de straat te bereiken is zonder traplopen.
9 Statushouders
Wij spannen ons in om de landelijke taakstelling tot het huisvesten van statushouders binnen de daarvoor geldende wettelijke termijn te realiseren. In 2020 is het gelukt om alle statushouders te huisvesten en hebben we zelfs een klein voorschot op de nieuwe taakstelling voor de eerste helft van 2021 kunnen nemen. Het aantal te huisvesten statushouders in de eerste helft van 2021 is 34.
Woonwagenbewoners
In de gemeente Venray hebben we een klein aantal woonwagenstandplaatsen; om precies te zijn, zijn dit er negen. Zeven daarvan zijn in gebruik, het grootste deel is in particuliere handen. In het voorjaar van 2020 is een provinciale behoeftepeiling uitgevoerd; de conclusie voor onze gemeente is dat er komende 10 jaar geen extra behoefte bestaat aan standplaatsen. Het blijkt echter dat de enquête niet iedereen bereikt heeft, waardoor er nu toch een concrete vraag ligt voor een locatie van acht tot tien standplaatsen. Gemeente zelf heeft geen standplaatsen in beheer en wenst dit ook niet te krijgen. Wonen Limburg neemt deze taak op zich, maar een eventuele ontwikkeling van (een) nieuwe locatie(s) hoort wel bij de gemeente thuis.
1.6 Vergroenen /verduurzamen
Voor het bereiken van een kwalitatief hoogwaardige woningvoorraad, is naast het type woning ook aandacht nodig voor de kwaliteit van de woonomgeving (denk aan het aandeel groen in de
woonomgeving, klimaat-adaptief en natuur-inclusief bouwen). Een groene en gezonde
woonomgeving draagt immers bij aan het woongenot (en daarmee ook aan de waarde van de woning).
Ook het aspect duurzaamheid speelt een grote rol. Duurzame woningen zijn gericht op de vraag van nu en voorbereid op de vraag van de toekomst. Bij duurzaam bouwen gaat het met name om de volgende twee aspecten: circulariteit en energie. Terwijl circulair bouwen nog volop in
ontwikkeling is, gelden voor energie landelijke normen bij de nieuwbouw van woningen.
Circulair (ver)bouwen
Circulair bouwen houdt in dat van te voren wordt rekening gehouden met de hele levenscyclus van een
gebouw. Dat leidt tot een circulair proces waarbij latere mogelijkheden voor transformatie en ontmanteling zeer belangrijk zijn. Zo worden niet alleen grondstoffen efficiënt gebruikt, maar is er ook de mogelijkheid om in de toekomst sneller en beter in te spelen op ontwikkelingen.
Bij aanpassingen van bestaande bouw wordt ook ingezet op vermindering van grondstofgebruik door materialen te hergebruiken of te recyclen.
BENG
Met ingang van 1 januari 2021 gelden de landelijke BENG-eisen voor nieuwbouw (Bijna Energie Neutrale Gebouwen). Hierbij gaat het om drie maten: de energiebehoefte van de woning uitgedrukte in kWh/m²; het zgn. primaire energieverbruik en het percentage eigen opwek van dat verbruik (door zonnepanelen,
zonnecollectoren, of anderszins). Die energiebehoefte (kWh/m²) hangt af van de grootte en de architectuur van het woongebouw.
13. We stimuleren de verduurzaming en aanpassing van de bestaande woningvoorraad.
Met de woningcorporatie zijn prestatieafspraken gemaakt over het verduurzamen van hun woningvoorraad. Zij hebben ook de plicht om hun bezit te verduurzamen en maken hierin snelle
10 slagen. Bij een aantal flatgebouwen in Veltum zijn bijvoorbeeld hoogrendement warmtepompen geplaatst zodat deze aardgasloos worden. Bij particulier bezit, dat meer dan de helft van de totale woningvoorraad beslaat, is dat een stuk moeilijker. Onze inzet is hier vooral op gericht om de particuliere woningeigenaar te verleiden om duurzame investeringen te maken. Met onze aanpak in het kader van Venray Vergroent brengen we de bewustwording en mogelijkheden dicht bij de inwoners: een makkelijk bereikbare energieadviseur, regelmatig informatieavonden, webinars, EnergyParty’s etc. We bieden huiseigenaren onder meer vouchers aan voor een
duurzaamheidsadvies, delen waardebonnen uit voor energiebesparende artikelen en brengen warmteverlies in beeld met warmtescans. Dit kan nog worden uitgebreid met het faciliteren van gezamenlijke inkoopacties voor isolerende maatregelen ed. Daarnaast brengen we de verschillende subsidies en leningen onder de aandacht die op provinciaal en landelijk niveau beschikbaar zijn (bijvoorbeeld het programma Duurzaam thuis van de provincie Limburg).
In 2021 stellen we een transitievisie warmte4 op waarin we aangeven wanneer welke wijk/buurt kan worden verduurzaamd, welke duurzame alternatieven er mogelijk zijn om aardgasvrij te worden. Dit is een grote stap waarbij we zullen starten met isolerende maatregelen zodat er minder warmte nodig is en het comfort in de woningen toeneemt.
14. We onderzoeken bij nieuwbouwplannen de mogelijkheden voor verduurzaming en passen dit toe in de planuitwerking.
Hierbij hanteren we de aanpak van groot naar klein, dus eerst serieus kijken naar grootschalige oplossingen (zoals collectieve warmte koude opslag) voordat naar individuele oplossingen (zoals zonnepanelen en warmtepompen) wordt gekeken. Ook in de stedenbouwkundige planopzet houden we rekening met verduurzaming (toepassen van groen in combinatie met de wateropgave,
zongeoriënteerde verkavelingsopzet), maar ook met een kwalitatief hoogwaardige planopzet, waarbij zoveel mogelijk woningen profiteren van een groene woonomgeving. Daarnaast liggen er kansen om bij (grotere) nieuwbouwprojecten te onderzoeken of het duurzaam/gasloos bouwen ook ten gunste kan komen van de bestaande woonomgeving.
15. We ondersteunen een pilot circulair bouwen.
We passen de laatste stand van zaken met betrekking tot circulair bouwen toe in een innovatief pilotproject. Bijvoorbeeld een initiatief voor tiny houses, verplaatsbare en/of modulaire woningen.
Maar het kan ook een breder pilotproject zijn, zoals de realisatie van een eco-wijk.
16. Als onderdeel van de Omgevingsvisie stellen we een ruimtelijk kwaliteitskader op.
Venray kent een aantal prachtige parels, denk aan het centrum, St. Annapark, Odapark, stadsbos Vlakwater maar ook ons mooie buitengebied met een verscheidenheid aan dorpen. Door
woningbouw toe te voegen op de juiste plek, van hoogwaardige kwaliteit en met aandacht voor de omgeving, maar ook door de juiste kwalitatieve verbindingen te leggen tussen deze locaties, kunnen we Venray nog beter op de kaart zetten. Als onderdeel van de Omgevingsvisie wordt een ruimtelijk kwaliteitskader opgesteld. Hiermee plaatsen wij toekomstige ontwikkelingen in een stedenbouwkundige context, met aandacht voor de bestaande kwaliteiten en kansen van de omgeving.
4 In het Klimaatakkoord is afgesproken dat iedere gemeente voor het eind van 2021 een transitievisie warmte heeft.Een transitievisie warmte is een beleidsdocument dat een eerste richting geeft aan de aanpak van het isoleren en aardgasvrij maken van de gebouwde omgeving, in ieder geval voor de wijken die tot en met 2030 gepland zijn.
11 Voor de grote, nieuwe locaties stellen we (voordat we concreet starten met de planvorming) een
‘bouwenveloppe’ op. Een dergelijke bouwenveloppe beschrijft de belangrijkste uitgangspunten van een locatie in woord en beeld voor wat betreft de gebiedskwaliteiten en gewenst woonmilieu, woningtype en woningbouwprogramma. Een voorbeeld van een dergelijke bouwenveloppe is toegevoegd in bijlage 4.
1.7 Organisatie en monitoring
Voor de uitvoering van dit programma zijn niet alleen een goede samenwerking en afspraken met onze partners van belang, maar ook een goede interne aansturing en monitoring.
In de huidige praktijk is onze organisatie er vooral op gericht om initiatiefnemers direct te faciliteren wanneer zij een plan indienen, of een volgende stap zetten in de
voorbereiding/procedure. Wanneer dat het geval is, is grotendeels de verantwoordelijkheid van de initiatiefnemer zelf. In de praktijk blijkt dat bij sommige plannen tussendoor lange tijd nauwelijks vooruitgang wordt geboekt. Anderzijds komt het ook voor dat er zo veel plannen en initiatieven tegelijk worden ingediend, dat er onvoldoende ambtelijke capaciteit is om hier snel op te kunnen reageren. Om beter te kunnen sturen op de gewenste woningbouwontwikkelingen, is het
noodzakelijk dat we veel meer de regie pakken (van reageren naar anticiperen).
Dit doen we door heldere afspraken te maken met initiatiefnemers over de voortgang van hun plannen. Deze afspraken zijn niet vrijblijvend. Het vergt een andere benadering van elkaars rollen en taken. Er wordt meer van de gemeente verwacht. Een open en toegankelijke houding, een goede dienstverlening en meer werken vanuit ‘de bedoeling’: het initiatief staat centraal en niet de regels. Maar ook duidelijk vooraf uitgangspunten en randvoorwaarden meegeven en ‘nee’ durven zeggen als een initiatief niet aansluit bij de behoefte.
Er wordt ook meer van initiatiefnemers verwacht. Ze moeten niet alleen hun eigen plan
ontwikkelen en over de voortgang rapporteren, maar er ook voor open staan om hun plan aan te passen, zodat het optimaal aansluit bij de kwalitatieve en kwantitatieve behoefte.
Regie voeren doen we ook door onze ambtelijke capaciteit strategisch en doelmatig in te zetten op plannen die de meeste prioriteit hebben.
Om de algehele voortgang te bewaken, wordt een gemeentelijk regieteam Wonen opgericht.
Het regieteam bestaat uit een voorzitter (procesbegeleider), een beleidsmedewerker Wonen, een planoloog, een stedenbouwkundige en een jurist RO. Regelmatig nemen ook medewerkers van het Grondbedrijf en/of de projectleiders deel. Tevens vindt afstemming plaats met de adviseur principeverzoeken/ haalbaarheidsinitiatieven, zodat goed kan worden ingespeeld op nieuwe initiatieven.
Elke 6 weken vindt voortgangsoverleg plaats met de opdrachtgever en portefeuillehouders (Wonen en Grondzaken).
Het college wordt driemaandelijks, en de raad elk half jaar, geïnformeerd over de stand van zaken aan de hand van een beknopte voortgangsrapportage.
Na 1 jaar (begin 2022) wordt bekeken of deze aanpak volstaat of moet worden aangepast.
Daarnaast blijven wij jaarlijks een Woonmonitor opstellen en actualiseren wij jaarlijks het gemeentelijk woningbouwprogramma. In deze monitor gaan we na hoeveel en welke typen woningen het voorgaande jaar zijn toegevoegd en maken we een doorkijk naar het komende jaar.
12 Indien noodzakelijk kan het woningbouwprogramma worden gewijzigd c.q. verruimd als de
woningmarkt en de woonbehoeften daarom vragen. Monitoring is ook van belang om na te gaan of de in dit uitvoeringsprogramma geformuleerde kwantitatieve en kwalitatieve uitgangspunten nog de juiste zijn of aanpassing behoeven.
1.8 Gemeentelijke grondexploitaties
Momenteel hebben wij 7 gemeentelijke grondexploitaties voor woningbouw (Brabander Aan den Heuvel, Ysselsteyn, Castenray, Oirlo, Blitterswijck, Heide, Veulen). Daarnaast hebben we nog enkele kavels in Vredepeel; deze exploitatie is inmiddels afgesloten. Voor Smakt is een grondexploitatie in voorbereiding. Door de aantrekkende woningmarkt lopen het aantal grondexploitaties voor woningbouw snel terug. De minst gewilde kavels in de kleinere kernen zullen naar verwachting over een paar jaar ‘overblijven’.
De Nota grondbeleid geeft aan dat we terughoudend zijn met nieuwe grondexploitaties. Onder voorwaarden is actieve grondpolitiek uiteraard nog steeds mogelijk. Dit zal met name het geval zijn als er vanuit de markt zelf geen initiatief wordt genomen, terwijl er wel een maatschappelijke behoefte bestaat. En reden kan ook zijn dat we als gemeente meer invloed willen uitoefenen op het gewenste programma/snelheid van het plan, of omdat we zelf grond (en gebouwen) in eigendom hebben of krijgen. Met name de locaties Toverbal, bibliotheek en schoollocatie Merselo bieden hier kansen.
Wat betreft nieuwe locaties in de dorpen, komt een nieuwe gemeentelijke grondexploitatie vooral in beeld wanneer de markt de vraag niet zelf oppakt. In deel 2 wordt ingegaan op mogelijke nieuwe locaties in de dorpen. Het betreft de volgende dorpen:
Oostrum
Merselo
Heide
Oirlo
Castenray
Veulen
Ysselsteyn (op langere termijn)
Het is wenselijk om in samenspraak met de dorpen en particuliere initiatiefnemers (indien
aanwezig) de kansen en beperkingen van mogelijke locaties in de betreffende dorpen nader uit te werken. Dit moet zorgvuldig gebeuren en kan enkele maanden in beslag nemen. Na goedkeuring van dit programma door college en raad kan dit in 2021 worden opgepakt.
13
Deel 2 Plannen per kern
Hieronder volgt een beschrijving van de grotere plannen per kern. Daarnaast zijn er in de meeste kernen nog kleinschalige locaties c.q. individuele kavels beschikbaar. Ook in de toekomst blijft er uiteraard ruimte voor dergelijke kleinschalige initiatieven (denk aan splitsing, herbestemming en dergelijke), mits deze ruimtelijk gewenst zijn en aansluiten bij de kwalitatieve behoefte.
In bijlage 2 is een overzichtstabel opgenomen van de grotere plannen per kern (vanaf 3 woningen in de dorpen en vanaf 10 woningen in kern Venray) per 01-01-2020 (per 01-01-2021 is helaas nog niet mogelijk, omdat nog niet alle opleveringen in 2020 bekend zijn). Hierbij is tevens met kleuren aangegeven hoe deze aansluiten bij vier hoofdambities uit Deel 1 van dit programma. Deze tabel zal regelmatig worden bijgewerkt, aangezien het een momentopname betreft en er continu plannen wijzigen en/of nieuwe plannen bijkomen.
In bijlage 3 is een overzichtskaart opgenomen van de plannen in de ken Venray. Een vergelijkbare kaart zal ook voor de dorpen worden opgesteld.
2.1 Venray
Uit de analyse (zie bijlage 1) blijkt dat er sprake is van een grote hoeveelheid plannen voor de kern Venray. We maken strategische keuzes ten aanzien van de woningbouw in de kern Venray, door gericht in te zetten op het uitvoeren van de bestaande harde plannen, en het ‘hard maken’ van de plannen die (ruimtelijk en volkshuisvestelijk) de hoogste prioriteit hebben. Hierbij maken we onderscheid tussen uitvoering op korte (1-2 jaar), middellange (3-5 jaar) en lange termijn (> 5 jaar).
Op de korte termijn heeft de uitvoering van de volgende plannen de hoogste prioriteit:
Afronding Brabander Cluster II en IV (ruim 140 eengezinswoningen)
St. Annapark (115 ‘ reguliere’ woningen en 63 zorgappartementen). Door de Renschdael Groep is een verzoek ingediend om meer (zorg)woningen te realiseren ten behoeve van de her-invulling van de monumentale panden.
Servaasterrein (240 woningen, waarvan in de eerste fase 160 worden gebouwd, inzet op mix aan woningtypen en huur/koop)
Diverse plannen in het Centrum, gericht op transformatie van winkels/maatschappelijk vastgoed: o.a. bibliotheek, Bontekoestraat/Eindstraat, Postkantoor, pand Coenen, pand Bristol (samen meer dan 100 woningen, voornamelijk appartementen/huur).
De uitvoering van een deel van deze plannen loopt overigens langere tijd door, mede gezien de omvang (o.a. St. Annapark, Servaas).
Daarnaast is er een aantal lopende projecten, zoals de Gasstraat, Merseloseweg/Deken Thielenstraat en de Akkerweg. De gemeente zal deze plannen blijven faciliteren, maar voor de ontwikkeling zijn vooral externe partijen aan zet.
Verder streven we ernaar om voor de volgende nieuwe locaties de (zachte) plannen verder uit te werken en op de middellange termijn uit te voeren:
Toverbal: mix aan woningtypen en huur/koop.
‘Vlakwater RvR II’: voornamelijk grote kavels en Ruimte voor Ruimte.
De verwachting is dat hier nog locaties van de nodige omvang bijkomen. Denk bijvoorbeeld aan het zorgcomplex aan de Overloonseweg.
14 Op de lange termijn zien we kansen voor een aantal grootschalige plannen in Venray,
bijvoorbeeld de locaties Viecuri, De Brier, Schuttersveld en de Brabander.
De herontwikkeling van de locatie Viecuri is ruimtelijk gewenst, nadat er definitief besloten is over de gewenste verplaatsing en nieuwbouw van het ziekenhuis. Deze locatie leent zich goed voor de ontwikkeling van een groene woonwijk (natuurinclusief bouwen) door de bestaande groene context. Door de ligging nabij het centrum met haar voorzieningen is de locatie ook zeer geschikt voor senioren en daarvoor geschikte woningtypen (nultredenwoningen, maar bijvoorbeeld ook bijzondere woonvormen zoals een woonhofje). Daarnaast liggen hier kansen om een substantieel aandeel in het betaalbare segment te bouwen door afspraken te maken over een minimaal aandeel sociale/middeldure huur. Gesprekken met Wonen Limburg (Accent) zijn reeds door Viecuri gevoerd en enige vorm van commitment is over en weer al naar elkaar uitgesproken.
Vorig jaar heeft de raad ingestemd met de principekeuze om het noordelijk deel van De Brier te transformeren naar een woongebied. Gezien de ligging en de huidige uitstraling van het
bedrijventerrein is een herontwikkeling toe te juichen. Het structuurplan dat door de
ondernemersvereniging is opgesteld, wordt de komende maanden in samenwerking met een marktpartij verder uitgewerkt (o.a. financiën, fasering, aantal/type woningen).
In 2018 is Schuttersveld in gebruik genomen voor verschillende groepen huurders (magic mix), waarbij de insteek van Wonen Limburg is om het voormalig verpleeghuis na een periode van 10 jaar te slopen en nieuwe woningen te realiseren. Gezien de ligging biedt deze herontwikkeling grote kansen voor versterking van het woningaanbod en de leefbaarheid specifiek in de wijk West.
Ook De Brabander (verdere uitbreiding) is een potentiele locatie. Wanneer blijkt dat (een van) bovenstaande grootschalige plannen geen vervolg krijgen, of de vraag naar woningen groter is dan verwacht (en deze behoefte met de lopende initiatieven niet beantwoord kan worden), zal een uitbreiding van de Brabander (en/of aanvullende locaties) nader onderzocht worden.
2.2 Oostrum
In Oostrum kan op korte termijn woningbouw aan de (noord-)oostzijde van het dorp worden ontwikkeld, passend binnen de eerder opgestelde Visie Woningbouw Oostrum. Na jaren van impasse is er nu een doorbraak nabij. Aan de noordzijde worden minder woningen ontwikkeld aan het lint en wordt de waterloop De Zompgraaf als groenblauwe zone vergroot en opgewaardeerd.
Dit plan richt zich op vrijstaande woningen en tweekappers op wat grotere kavels. Aan de oostzijde wordt het lint van de Van Broekhuizenstraat verder aangevuld, met daarbij tevens een doorsteek naar het zuiden, waardoor latere fases niet worden belemmerd. Deze ontwikkeling betreft kleinere losse kavels en projectbouw.
Een nieuw plan dat recent in beeld is gekomen, is de herontwikkeling van voormalig klooster Paschalis. Hier liggen plannen voor de ontwikkeling van een woongemeenschap (ruim 50
appartementen). Op het principeverzoek is voorzichtig positief gereageerd. Het plan dient wel nog verder uitgewerkt te worden.
15
2.3 Merselo
In Merselo zijn op dit moment nog enkele individuele kavels beschikbaar, veelal vanuit een RvR- constructie. Daarnaast ontwikkelen we de huidige schoollocatie voor woningbouw. Een eerste schets leidt tot een invulling waarbij ca. 15-20 woningen mogelijk zijn. Gedacht wordt aan een mix van starters- en seniorenwoningen en een mix van (sociale) huur en koop.
Aanvullend is er ruimte voor nieuwe plannen. Hierbij is het belangrijk om de fasering/uitgifte goed af te stemmen met de schoollocatie. Bij voorkeur zou het om een locatie moeten gaan die op korte termijn kan worden ontwikkeld. Een kleine uitbreiding vindt thans plaats bij de entree van het dorp, waar de oude boerderij aan de Grootdorp 35 wordt vervangen door een moderne hoevewoning met separate/kleinschalige schuurwoningen.
2.4 Vredepeel
Op dit moment zijn in Vredepeel nog vier kavels in de voormalige gemeentelijke grondexploitatie (hierop rust een reservering van een ontwikkelaar).
Daarnaast zijn er plannen voor de herbestemming van het voormalige schoolgebouw tot 4 sociale huurwoningen ten behoeve van senioren en starters.
Aanvullende actie is op dit moment niet noodzakelijk. Mocht er toch sprake zijn van een
aanvullende behoefte, dan is er gemeentelijke grond beschikbaar die in het verleden is aangekocht ten behoeve verdere uitbreiding van Vredepeel. Deze grond is, omdat de kavels in de toenmalige grondexploitatie niet verkocht werden, niet herbestemd tot woningbouw en wordt verpacht.
2.5 Ysselsteyn
De gemeentelijke grondexploitatie in Ysselsteyn Zuid is nagenoeg volgebouwd. Hier resteren nog enkele vrije kavels. Naar aanleiding daarvan is afgelopen jaren een avond georganiseerd in het dorp en is men aangespoord om zelf met nieuwe ontwikkellocaties in het dorp aan de gang te gaan. Daarvoor bleek veel animo. De afgelopen tijd zijn vier concrete plannen in procedure /in voorbereiding gebracht:
Odahofje/Timmermannsweg (vooral gericht op senioren)
Herberg de Peel (kleine betaalbare appartementen)
Kievitsweg (divers aanbod voor starters en middeldure woningen, tevens deels levensloopgeschikt)
Achter de Jera / In de Wei (divers aanbod in verschillende woningtypen, waarin ook sociale huur wordt meegenomen).
Deze plannen bieden een ruim en divers woningaanbod voor de komende jaren in Ysselsteyn.
We houden hierbij een vinger aan de pols en zullen de voortgang van deze plannen goed monitoren. Mocht blijken dat (een van deze) plannen vertraging oplopen, dan kan het zijn dat nieuwe ontwikkelingen in beeld komen die zich dan aandienen binnen Ysselsteyn, waarbij inbreiding de voorkeur geniet boven uitbreiding. In Ysselsteyn stimuleren wij daarnaast
ontwikkelingen rondom de sanering of verplaatsing van (agrarische) bedrijven. Aangezien dit vaak
16 gepaard gaat met compensatie in de vorm van RvR-woningen, wordt voor Ysselsteyn ook gekeken naar waar deze ruime kavels aan de randen van de kern een plek kunnen krijgen.
Een nieuwe grondexploitatie vanuit de gemeente achten wij op dit moment niet noodzakelijk gezien het ruime aanbod aan plannen. Wellicht dat dit op langere termijn in beeld kan komen.
2.6 Veulen
In Veulen zijn nog enkele kavels beschikbaar aan de Brugpas-Veulenseweg. Het betreft 6 kavels uit de gemeentelijke grondexploitatie waarvan 3 kavels zijn gereserveerd door een ontwikkelaar. De overige woningen uit dit plan zijn allemaal verkocht /verhuurd (9 woningen van de particuliere exploitatie en 8 sociale huurappartementen).
Gezien de snelle uitgifte van dit woningbouwplan, lijkt er sprake te zijn van een aanvullende behoefte. We gaan onderzoeken hoe hieraan tegemoet kan worden gekomen, bijvoorbeeld door de resterende 3 gemeentelijke kavels anders in te delen en/of door een extra uitbreiding mogelijk te maken. Voor deze uitbreiding is inmiddels een principeverzoek ingediend.
Daarnaast zijn er plannen voor de herbestemming van het voormalige schoolgebouw tot 5 sociale huurwoningen ten behoeve van senioren.
2.7 Heide
Op dit moment resteren in Heide nog maar enkele kavels. De gemeentelijke grondexploitatie is bijna afgerond. Alle kavels zijn verkocht of gereserveerd. Daarnaast zijn nog 4 particuliere kavels beschikbaar die zijn voortgevloeid uit de toepassing van de gemeentelijke ruimte voor ruimte regeling. De planologische procedures voor deze kavels zijn nog niet (geheel) doorlopen.
Aanvullend is er ruimte voor nieuwe plannen. Het is hierbij wenselijk dat ook sociale
huurwoningen onderdeel zijn van een nieuwbouwplan. Met het dorp/initiatiefnemer(s) zijn al enkele gesprekken gevoerd over het opstarten van een nieuw woningbouwplan.
2.8 Leunen
Op korte termijn wordt het plan Leunen Zuid ontwikkeld. Dit plan kent een divers aanbod aan woningtypen, waaronder ook 23 (sociale) huurwoningen gerealiseerd in opdracht en voor rekening van Wonen Limburg. Het totale plan Leunen Zuid kent een aanbod van 51 woningen. De dorpsraad heeft aangegeven dat dit voor de komende tijd meer dan voldoende aanbod is voor het dorp Leunen. Hierbij zal de uitgifte van de woningen goed gemonitord worden.
Aanvullende actie is op dit moment niet noodzakelijk.
2.9 Oirlo
Op dit moment zijn in Oirlo nog kavels beschikbaar in het plan Kerkhoek. In deze gemeentelijke grondexploitatie zijn nog 2 bouwkavels beschikbaar en 11 kavels gereserveerd, waarvan nog niet zeker is of deze allemaal daadwerkelijk doorgaan. Voor de 10 woningen die KoLat wil realiseren is de aanvraag voor de omgevingsvergunning recent ingediend.
Daarnaast zijn in het centrumplan Oirlo nog 7 woningen beschikbaar, eigendom van een particuliere ontwikkelaar.
17 Aanvullend is er ruimte voor nieuwe plannen. Het is hierbij wenselijk dat ook sociale
huurwoningen onderdeel zijn van een nieuwbouwplan.
2.10 Castenray
Op dit moment zijn in Castenray nog 5 kavels beschikbaar op de locatie Hendrix. Voor 4 van deze kavels is een andere verkaveling (hofje-vorm) in voorbereiding. De verwachting is dat deze kavels dan spoedig worden verkocht.
Voor de woning aan de Lollebeekweg 60 loopt een procedure voor het omzetten naar
appartementen. Dit is voor het dorp een tot nu toe ontbrekend segment en in feite een goede transformatie van het oude loonbedrijf.
Aanvullend is er ruimte voor nieuwe plannen. Het is hierbij wenselijk dat ook sociale huurwoningen onderdeel zijn van een nieuwbouwplan.
2.11 Smakt
In Smakt zijn op dit moment 2 woningbouwkavels beschikbaar op particuliere grond.
Daarnaast is een gemeentelijke grondexploitatie/bestemmingsplan in voorbereiding voor 8 koopwoningen (2 kavels voor zelfbouw en 6 woningen in een hofje-vorm die projectmatig worden gerealiseerd). De mogelijkheid om ook sociale huurwoningen ter plaatse te realiseren is
onderzocht, maar dat bleek (financieel) niet haalbaar.
Aanvullende actie is op dit moment niet noodzakelijk.
2.12 Geijsteren
Op korte termijn zal de school worden verbouwd tot vijf sociale huurwoningen (voor ouderen).
Daarnaast zijn er nog kavels beschikbaar in Heiveld II.
Hiermee is sprake van voldoende en divers woningaanbod voor de komende jaren in Geijsteren.
Aanvullende actie is op dit moment niet noodzakelijk.
2.13 Wanssum
Voormalig gemeente Meerlo-Wanssum heeft in 2008 bestemmingsplan Burgemeester Ponjeestraat vastgesteld. Dit plan is nooit tot uitvoering gekomen waardoor de woningbouw in Wanssum jarenlang heeft gestagneerd. Inmiddels wordt gedacht aan een aangepast plan met ca. 30 woningen in de eerste fase, met een mogelijkheid voor meer woningen in een tweede fase. We houden hierbij een vinger aan de pols: het is van belang om deze ontwikkeling goed te monitoren.
Mocht blijken dat wederom vertraging ontstaat, kan het noodzakelijk zijn dat we op zoek gaan naar een tweede, nieuwe woningbouwlocatie in Wanssum.
Ook is niet uit te sluiten dat er elders in Wanssum nog individuele kavels en/of kleinschalige woningbouwinitiatieven (herbestemming) ontwikkeld worden.
Daarnaast is (sociale) woningbouw voorzien op de locatie van het huidige MFC.
18
2.14 Blitterswijck
In Blitterswijck is sprake van een groot aantal bestaande (harde) plannen (samen ca. 50 woningen) die in principe op korte termijn kunnen worden uitgevoerd. Dit zijn o.a. de plannen Molenhof (gemeentelijke grondexploitatie bijna vol), boerderij Cremers, Eckmanshof, Mariahoeve (tiny houses), Op de Beete en Op den Dries. De afgelopen jaren heeft een aantal van deze plannen gestagneerd, maar inmiddels lijkt de vraag weer aangetrokken. Daarnaast wordt het aantal/type woningen in een deel van deze plannen aangepast, zodat ze beter aansluiten bij de behoefte.
Daarnaast wordt momenteel de haalbaarheid van een woonzorgcomplex onderzocht waarmee tegemoet kan worden gekomen aan de behoefte voor zorgwoningen in het dorp. Ook is niet uit te sluiten dat er nog individuele kavels en/of kleinschalige woningbouwinitiatieven (herbestemming) beschikbaar komen.
Aanvullende actie is op dit moment niet noodzakelijk.
19
Bijlage 1 Analyse vraag-aanbod
Vertrekpunt voor het bepalen van de woningbehoefte vormt de bevolkingsprognose en dan met name de huishoudensontwikkeling. Deze ontwikkeling bepaalt immers hoeveel woningen er nodig zijn om alle huishoudens te huisvesten. Daarnaast geeft de ontwikkeling van de bevolking (naar leeftijd en samenstelling) ook aanwijzingen hoe de kwalitatieve behoefte eruit gaat zien. Conform provinciaal beleid en regionale afspraken maken wij gebruik van Progneff (het prognosemodel van E’til), wetende dat ook het CBS en ABF prognoses maken. Er bestaan behoorlijke verschillen tussen de prognoses. In grote lijnen blijft de huishoudensontwikkeling echter hetzelfde. Er is de komende 15-20 jaar sprake van een groei en daarna zal het aantal huishoudens langzaam afnemen.
We maken gebruik van de meest recente update van Progneff 2019. Deze nieuwe prognose is ook gebruikt voor de Regionale Woonvisie Noord-Limburg 2020-2024. Voor de gemeente Venray wordt tot 2035 een groei van het aantal huishoudens verwacht van 1.653. Het omslagpunt naar een afname in het aantal huishoudens ligt in 2039. In de onderstaande tabel is de ontwikkeling cijfermatig weergegeven, per 5 jaar.
2020 2025 2030 2035 2040
Huishoudens 18.930 19.825 20.373 20.583 20.571
Wij maken vervolgens een verdeling over de kernen in verhouding tot het inwoneraantal. Deze werkwijze hanteren wij sinds de Woonvisie 2007 en wordt ook voor de meest recente prognose Progneff Update 2019 gecontinueerd5.
Kern Behoefte tot 2035
Heide 18
Ysselsteyn 116
Merselo 41
Vredepeel 9
Smakt 8
Oostrum 92
Oirlo 45
Castenray 31
Veulen 21
Leunen 87
Wanssum 72
Geijsteren 16
Blitterswijck 43
Venray 1.054
Totaal 1.653
5Voor de kern Ysselsteyn wordt een uitzondering gemaakt, omdat daar het verschil erg groot is (behoefte volgens Progneff kernprognose is 147, op basis van inwoneraantal 85 woningen). Voor Ysselsteyn wordt daarom uitgegaan van het gemiddelde van deze brandbreedte, namelijk 116 woningen (hierdoor wordt de prognose in de kern Venray iets lager, namelijk 1.054 woningen).
20 Wanneer we de behoefte per kern vergelijken met de capaciteit aan planologisch harde, in
voorbereiding (in procedure) zijnde en zachte plannen, valt op dat met name de kernen Leunen, Ysselsteyn, Merselo, Oirlo en Castenray nog ruimte hebben voor nieuwe plannen.
Plancapaciteit Behoefte Behoefte Behoefte
hard voorb
zacht totaal+ 30% + 50%
Heide 12 2 0
1418 23 27
Ysselsteyn 20 53 31
104116 151 174
Merselo 10 6 20
3641 53 62
Vredepeel 9 0 4
139 12 14
Smakt 0 9 1
108 10 12
Oostrum 12 0 107
11992 120 138
Oirlo 39 0 0
3945 59 68
Castenray 19 2 0
2131 40 47
Veulen 23 0 5
2821 27 32
Leunen 8 43 0
5187 113 131
Wanssum 72 0 23
9572 94 108
Geijsteren 11 0 4
1516 21 24
Blitterswijck 48 0 0
4843 56 65
Venray 559 171 790+pm
1.520+pm1.054 1.370 1.581
Totaal
842 290995+pm
2.127+pm1.653 2.149 2.480
Wat verder opvalt is dat er met name in de kern Venray sprake is van zeer veel zachte plannen. Bij een aantal hiervan zijn de aantallen te ontwikkelen woningen nog niet bekend of zeer indicatief (Toverbal, Schuttersveld, Viecuri, De Brier). Niet alle plannen zullen (in deze omvang) doorgang vinden: er kunnen uiteindelijk meer of minder woningen komen. Dit neemt niet weg dat we met deze plannen rekening moeten houden.
De komende jaren is er, gezien de vergrijzing, een forse behoefte aan nultredenwoningen (appartementen én grondgebonden). In de periode tot 2035 is het de verwachting dat het aantal 65-plussers in onze gemeente stijgt met bijna 2.700, tot een totaal van ruim 8.700. Dat is een stijging van 44%. Deze behoefte hoeft uiteraard niet allemaal via nieuwbouw te worden gerealiseerd; bestaande woningen kunnen – mits op de juiste plek gelegen – ook aangepast
worden. Oudere huishoudens stromen deels door naar een nultredenwoning en hun grondgebonden woning komt vrij voor starters en doorstromende gezinnen.
Ook het aantal eenpersoonshuishoudens laat een forse groei zien. In de periode tot 2035 wordt ingeschat dat er in onze gemeente zo’n 1.430 bij zullen komen. In totaal is dan bijna 37% van de Venrayse inwoners een eenpersoonshuishouden. Daarmee is het de grootste groep qua
huishoudenssamenstelling. Het is daarom wenselijk om ook meer op dit segment in te zetten. Het ligt voor de hand dat deze groep minder te besteden heeft en vaker afhankelijk zal zijn van de huursector.
Uit onderzoek van de Stec Groep (‘Opgaven en aanpak bestaande woningvoorraad in beeld’, Regio Noord-Limburg, 2019) blijkt dat de grootste vraag verwacht wordt in de nultredenwoningen (appartementen én grondgebonden) in zowel huur- als koopsector, omdat de grootste groei de
21 komende 10 jaar bij huishoudens in de 65+ leeftijdsklasse zit. Stec geeft aan dat de komende jaren nog behoefte bestaat aan toevoegingen in het reguliere grondgebonden koopsegment, mede als gevolg van het op peil blijven van het aantal jonge huishoudens tot 35 jaar. Deels vloeit deze ook voort uit de vraag vanuit de groep landelijke 65-plussers, zij zijn doorgaans nog minder sterk georiënteerd op een nultredenwoning. Tot 2030 is de verwachting dat er ca. 900
nultredenwoningen bij moeten komen, wat echter niet per definitie allemaal als nieuwbouw plaats hoeft te vinden. Regulier grondgebonden woningen zullen in de verdere toekomst naar alle waarschijnlijkheid in het risicovolle segment gaan vallen.
22
Bijlage 2 Overzichtstabel grotere plannen
Venray
Actielijn per 1-1-2020
versnellen vergroten veranderen vergroenen Plannummer kaart
Naam project/locatie totaal woningaantal Hard Voorbereiding Zacht
1 Gasstraat 25 25
2 Marktstraat 15 15
3 Merseloseweg 70 20 20
4 Eindstraat/Bontekoestraat 16 16
5 Oude Postkantoor 29 29
6 Pand Bristol 14 14
7 Pand Coenen 27 27
8 Hoendersveld 50 50
9 Merseloseweg 59-61 (bibliotheek) 15 15
10 Van Haren (Akkerweg/Raadhuisstraat) 12 12
11 Julianahof 10 10
12 Oude Oostrumseweg 12 12 12
13 Schuttersveld pm pm
14 Locatie Toverbal pm pm
15 Kruitweg ong. Venray (De Kemp) 16 16
16 politiebureau icm Beukenrode 35 35
17 RvR Vlakwater 15 15
18 Vlakwater extra RvR 24 24
19 Viecuri 200 200
20 winkelcentrum Brukske 20 20
21 De Brier 250 250
22 St. Anna 115 115
23 St. Anna woonzorginitiatief 130 130
24 Brabander Cluster II 32 32
25 Brabander Cluster IV 109 109
26 Servaashof 240 240
27 Zoekgebied uitbreiding Brabander pm pm
Transformatie diverse winkel/kantoorpanden pm pm
Tiny Houses Venray 15 15
Overig (kleine plannen < 10 woningen) 74 70 1 3
1.520 559 171 790
23
Dorpen
Actielijn per 1-1-2020
versnellen vergroten veranderen vergroenen
Dorp Naam project/locatie totaal woningaantal hard voorbereiding zacht
Algemeen Gemeentelijke RvR 10 0 0 10
Leunen
Leunen-Zuid 43 43
diverse kleinere plannen 8 8
Totaal 51 8 43 0
Heide
Groeneweg 10 10
diverse kleinere plannen 4 2 2
Totaal 14 12 2 0
Ysselsteyn
Uitbreidingslocatie 2e fase gemeente 14 11 3
Kievitsweg 19 19
Timmermannsweg 13 15 15
Jan Poelsweg 6 16 16
In de Wei 31 31
diverse kleinere plannen 9 9
Totaal 104 20 53 31
Merselo
Grootdorp 35 6 1 5
Ontwikkeling basisschool 20 20
diverse kleinere plannen 10 9 1
Totaal 36 10 6 20
Vredepeel
Uitbreidingslocatie Vredepeel 4 4
School Vredepeel 4 4
RVR Vredepeel 5 5
Totaal 13 9 0 4
Oostrum
Oostrum Oost (Noord Oost) 50 50
BAM-terrein woonwerkkavels 6 6
Vennendreef 10 6 4
Paschalis 53 53
Totaal 119 12 0 107
Oirlo
Kerkhoek 28 28
Centrumplan Oirlo 9 9
