Vraag nr. 89 van 30 april 1996
van de heer JULIEN DEMEULENAERE Wederverkoop sociale woning – Schadevergoeding Meerdere eigenaars van sociale woningen en sociale kavels zijn bereid om hun eigendom na verloop van jaren te verkopen, dit om diverse redenen.
Zo werden in 1994 35 volkswoningen, kleine landeigen-dommen en sociale kavels teruggekocht. Er werden 749 aanvragen gedaan om woongelegenheden en sociale kavels te verkopen.
Een belangrijke belemmering bij de verkoop van socia-le woningen ligt uiteraard bij de schadeloosstelling die wordt geëist bij voortijdige wederverkoop. Deze schadeloosstelling, die veelal 400.000 frank bedraagt, draagt er dus toe bij dat minder sociale woningen te koop worden gesteld.
1. Hoeveel sociale woningen werden in 1994 en in 1995 wederingekocht door de Vlaamse Huisves-tingsmaatschappij (VHM) ?
2. Hoeveel aanvragen tot verkoop van sociale wonin-gen werden toegestaan in 1994 en 1995 ?
3. Wordt de clausule die toelaat tot 25 percent van de verkoopprijs te eisen als vergoeding bij niet-nale-ving van het beding van niet-vervreemding, steeds toegepast ?
4. Wat is het totale bedrag door de maatschappijen geëist in 1995 als vergoeding bij niet-naleving van het beding vermeld in vraag 3, voor woningen ? Over hoeveel woningen gaat het daarbij ?
5. Blijkt de vigerende termijn van 20 jaar die geldt voor de schadeloosstelling – en die vaak de eige-naars ervan weerhoudt een nieuwe woning te bou-wen – niet te lang te zijn ? Is een inkorting tot bij-voorbeeld 15 jaar niet aangewezen ?
Antwoord
In de eerste plaats wil ik de Vlaamse volksvertegen-woordiger erop wijzen dat een sociale koopwoning door het doorverkopen haar sociaal statuut verliest, aangezien steeds wordt doorverkocht aan de hoogst biedende en die behoort niet per definitie tot de oor-spronkelijke doelgroep van de sociale eigendomssector. De door de VHM geëiste schadeloosstelling heeft net tot doel de naleving van de verbintenissen kracht bij te zetten die de koper bij de oorspronkelijke aankoop heeft aangegaan, en die onder meer tot doel hebben de woning gedurende 20 jaar in de sociale sector te hou-den. Indien de eigenaar, om welke reden dan ook, toch zijn woning binnen een termijn van 20 jaar vanaf de datum van de koopakte wil verkopen – en dit gebeurt uiteraard steeds tegen marktprijs – dan is het de bedoe-ling van de daarbij verschuldigde schadeloosstelbedoe-ling het gedeelte te recupereren dat het Vlaams Gewest in de sociale koopwoning heeft geïnvesteerd en dat niet werd doorverrekend aan de oorspronkelijke koper. Dat kan dan opnieuw worden geïnvesteerd in de sociale huisvestingssector.
Stellen dat die schadeloosstelling verhindert dat sociale koopwoningen te koop worden gesteld, is dus een ver-draaiing van de feiten.
Vervolgens moet er worden gesteld dat de VHM zelf geen woning terugkoopt. Het zijn haar erkende ven-nootschappen die oorspronkelijk als maatschappij-ver-koper optraden die ook de wederinkoop of terugkoop realiseren. De raad van bestuur van de VHM beoor-deelt evenwel steeds de aanvragen die door de ven-nootschappen worden ingediend.
Ook valt er nog op te merken dat er een onderscheid moet worden gemaakt tussen wederinkoop (gedurende de eerste vijf jaar na het verlijden van de akte en tegen de prijs bepaald volgens de betrokken beschikkingen van het Burgerlijk Wetboek) en terugkoop (alle andere transacties).
1. In 1994 en 1995 werden respectievelijk 31 en 38 terugkopen en wederinkopen van woningen door de VHM goedgekeurd.
Normaliter worden die goedgekeurde en voorgeno-men transacties ook effectief uitgevoerd, hoewel het niet uitgesloten is dat enerzijds verrichtingen om allerlei redenen uiteindelijk toch niet doorgaan, of anderzijds niet in hetzelfde jaar van de goedkeuring gebeuren.
2. Er werden in 1994 en 1995 respectievelijk 749 en 934 aanvragen tot voortijdige wederverkoop goed-gekeurd.
3. De clausule in de notariële verkoopakte die de betrokken erkende vennootschap toelaat een schadeloosstelling te eisen, wordt steeds toegepast. Slechts in zeer uitzonderlijke omstandigheden van strikt sociale aard kan door de raad van bestuur van de VHM hiervan op gemotiveerd verzoek worden afgeweken. In 1994 en 1995 gebeurde dit eenmaal. In de akte type '75 en '82 en VHM '90 werd de schadeloosstelling bepaald op 25 à 100 % van de oorspronkelijke verkoopprijs ; in de akte type '92 en '93 op 20 % van de oorspronkelijke verkoopprijs met een maximum van 400.000 frank.
4. In 1995 werd door de betrokken erkende vennoot-schappen bij de VHM een totaal bedrag van schade-loosstell ingen van afgerond 90 miljoen f rank gestort. Het gaat om 271 verrichtingen.
5. Teneinde de bestemming van volkswoningen in de tijd te waarborgen, worden aan de kopers en hun rechthebbenden bepaalde verplichtingen opgelegd inzake onder andere het zelf bewonen, het niet-ver-huren, het niet-verkopen en dit voor een periode van 20 jaar vanaf de dag na of de dag van het verlij-den van de verkoopakte, naargelang het type van de gebruikte modelakte.
De in de akte en eventueel in het bijbehorende bestek opgenomen maatregelen tot beteugeling van de inbreuken op deze verplichtingen, ongeacht of deze inbreuken vrijwillig of onvrijwillig zijn, strek-ken ertoe te beletten dat verkochte woningen ge-wild of ongege-wild een opbrengst- of beleggingsvoor-werp worden, althans binnen de voorgestelde perio-de van 20 jaar. Bij inbreuk wordt beoogd door mid-del van de in de akte ingebouwde maatregelen dat
de financiële lasten door de gemeenschap gedragen, alsmede de eventueel onts tane meerwaarden, geheel of gedeeltelijk terugvloeien naar het werk van de volkshuisvesting om opnieuw te worden geïnvesteerd.
De periode van 20 jaar werd ingevoerd in 1975, na het bereiken van een consensus tijdens besprekin-gen ter zake in de werkgroep bestaande uit ambte-naren en vertegenwoordigers van erkende vennoot-schappen.
In 1992 werd bij de harmonisatie van de bestaande verkoopakten van de ex-nationale instellingen (Nationale Maatschappij voor de Huisvesting en Nationale Landmaatschappij) opnieuw bij consen-sus in een werkgroep "ad hoc" overeengekomen de verbintenissentermijn van 20 jaar te behouden. Een inkorting van deze termijn leek niet aangewezen.
