Het college van burgemeester en schepenen
Besluit
2022_CBS_00407 OMV_2021138569 R - aanvraag omgevingsvergunning voor het bouwen van een meergezinswoning met handelsruimte en ondergrondse parking aan de straatzijde en 4 woningen op het achterliggende gebied - met openbaar onderzoek - Kortrijksesteenweg 1140, 9051 Gent - Weigering
Beslissing: Goedgekeurd in besloten vergadering van 13 januari 2022 Zijn aanwezig bij de beslissing van dit punt:
de heer Mathias De Clercq, burgemeester-voorzitter
de heer Filip Watteeuw, schepen; mevrouw Sofie Bracke, schepen; mevrouw Elke Decruynaere, schepen; mevrouw Astrid De Bruycker, schepen; de heer Sami Souguir, schepen; mevrouw Tine Heyse, schepen; mevrouw Isabelle Heyndrickx, schepen; de heer Bram Van Braeckevelt, schepen; mevrouw Hafsa El -Bazioui, schepen; de heer Rudy Coddens, schepen
mevrouw Mieke Hullebroeck, algemeen directeur; de heer Luc Kupers, adjunct- algemeendirecteur; de heer Danny Van Campenhout, adjunct-algemeendirecteur Bevoegd: Filip Watteeuw
Juridisch kader
De volgende bepalingen zijn van toepassing inzake de bevoegdheid:
Het Decreet over het lokaal bestuur van 22 december 2017, artikel 56.
Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikel 15.
De beslissing wordt genomen op grond van:
Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikels 5 en 6.
Motivering
Het college van burgemeester en schepenen weigert de aanvraag.
WAT GAAT AAN DEZE BESLISSING VOORAF?
NEXT + NV met als contactadres Dorp 7, 9830 Sint-Martens-Latem heeft een aanvraag (OMV_2021138569) ingediend bij het college van burgemeester en schepenen op 3 september 2021.
De aanvraag omgevingsvergunning met stedenbouwkundige handelingen handelt over:
• Onderwerp: het bouwen van een meergezinswoning met handelsruimte en ondergrondse parking aan de straatzijde en 4 woningen op het achterliggende gebied
• Adres: Kortrijksesteenweg 1140, 9051 Gent
• Kadastrale gegevens: afdeling 25 sectie B nr. 41W2
Het resultaat van het ontvankelijkheids- en volledigheidsonderzoek werd verzonden op 1 oktober 2021.
De aanvraag volgde de gewone procedure.
Volgend verslag werd uitgebracht door de gemeentelijk omgevingsambtenaar op 6 januari 2022.
OMSCHRIJVING AANVRAAG
1. BESCHRIJVING VAN DE OMGEVING, DE PLAATS EN HET PROJECT
De aanvraag heeft betrekking op een braakliggend terrein langs Kortrijksesteenweg te Sint- Denijs-Westrem. Het betrokken terrein bevindt zich ten zuiden van de kern van Sint-Denijs- Westrem en maakt er deel uit van de steenwegsectie tussen de kruising met de spoorlijn en de kleinhandelscluster ‘Carrefour’. De zuidzijde van de Kortrijksesteenweg en de percelen ten oosten van het terrein kenmerken zich voornamelijk door vrijstaande villa’s, kantoren en kleinschalige appartementsgebouwen op een vaak grote groene tuin. Ten westen van het project bevindt zich als uitzondering op dit patroon een diep naar achter op het perceel doorlopend bedrijfsgebouw. De bouwhoogtes in de omgeving variëren tussen 1 bouwlaag met een hellend dak en 3 bouwlagen met een plat dak.
Er werd in 2020 een weigering afgeleverd voor de nieuwbouw van een meergezinswoning met handelsruimte aan de straatzijde en een meergezinswoning op het achterliggende gebied met ondergrondse parking. Deze aanvraag is een grondige aanpassing van dit vorige dossier.
Beschrijving van de aangevraagde stedenbouwkundige handelingen
De aanvraag betreft het bouwen van een meergezinswoning met handelsruimte en ondergrondse parking aan de straatzijde en 4 woningen op het achterliggende gebied.
Het handelspand wordt aan de straatzijde voorzien op ca. 5 m van de rechter perceelsgrens en op een 13,5 m van de rooilijn. Aan de linkerzijde wordt over een diepte van 7 m en over twee bouwlagen tegen het aanpalende gebouw gebouwd tot op de linker perceelsgrens. Op het gelijkvloers is het gebouw 24,5 m diep, op de verdiepingen bedraagt de bouwdiepte 15 m. Er worden vier bouwlagen voorgesteld met een totale bouwdiepte van 14,35 m.
Onder het handelspand wordt een ondergrondse garage ingericht. Deze is bereikbaar via een in- en uitrit links achteraan het gebouw.
Op het gelijkvloers wordt een handelsruimte ingericht (421 m²). De bovenliggende verdiepingen worden voorzien van appartementen waarvan er één een praktijkruimte heeft.
De vier woningen achteraan staan in een rij die qua inplanting quasi loodrecht op de as van de Kortrijksesteenweg staat. De woningen staan op 10 m van de achterste perceelsgrens en op 10 m van de linker en rechter perceelsgrens. Het gaat om vier eengezinswoningen met telkens een private tuin van 10 m diep aan de westzijde. Vooraan elke woning wordt een private fietsenstalling voorzien. De woningen zelf zijn ca. 8 m breed en ca. 9,5 m diep. Er worden twee bouwlagen met een plat dak voorgesteld met een totale hoogte van 6,55 m.
Qua omgevingsaanleg worden er in de voortuin 4 parkeerplaatsen naast de oprit ingericht. Er wordt een keerpunt voor de brandweer achter het handelspand aangelegd en een pad naar de vier rijwoningen. Centraal komt een wadi te liggen. Een aantal bomen worden behouden en een aantal bomen (8) worden gerooid om het project te realiseren.
2. HISTORIEK
Volgende vergunningen, meldingen en/of weigeringen zijn bekend:
Omgevingsvergunningen
Op 02/08/2018 werd een voorwaardelijke vergunning afgeleverd voor de regularisatie voor de afbraak van een bijgebouw en het rooien van 10 bomen (OMV_2018062964).
Op 09/01/2020 werd een weigering afgeleverd voor de nieuwbouw van een meergezinswoning met handelsruimte aan de straatzijde en een
meergezinswoning op het achterliggende gebied met ondergrondse parking (OMV_2019109480).
Stedenbouwkundige vergunningen
Op 16/12/2004 werd een vergunning afgeleverd voor het oprichten van een kantoorgebouw. (2004/70085)
Op 04/12/2008 werd een weigering afgeleverd voor het slopen van een vrijstaande eengezinswoning en autobergplaats. (2008/70180)
Op 08/10/2009 werd een vergunning afgeleverd voor het slopen van een vrijstaande eengezinswoning. (2009/70156)
Bouwmisdrijven Proces-Verbaal
Er is een proces-verbaal met het nummer 66.97.10019/16 opgemaakt op 20 mei 2016 voor:
-Het niveau van het maaiveld aanzienlijk wijzigen door de gestapelde grond te verspreiden over het gehele terrein.
-Achteraan op de perceelsgrens is een bijgebouw gesloopt van 18.00 x 4.00 m.
-Op het perceel zijn 10 bomen gerooid.
-Het aanleggen en het gewoonlijk gebruiken van de voortuin als parking.
Proces-Verbaal
Er is een proces-verbaal met het nummer 66.97.10019/16 1°navolgend opgemaakt op 27/11/2017 voor:
-de voortuinstrook is in gebruik als parking ten behoeve van het linker aanpalende kantoorgebouw.
- Achteraan het terrein is er groenafval en houten afraak bouwmateriaal gestort, ongeveer een twintigtal containers ( 600 m³).
-Naast de bestaande hoeveelheid gestapelde grond is recent aanvulgrond en zavel gestort ( ongeveer een 7 - tal vrachtwagens)
Proces-Verbaal
Er is een proces-verbaal met het nummer 66.97.10019/16 BIS opgemaakt op 22 februari 2019 voor:
-De voortuinstrook is in gebruik als parking.
-Achteraan het terrein is er groenafval en houten afbraak bouwmateriaal gestort, ongeveer een twintigtal containers ( 400 m³ los gestapeld).
-Naast de bestaande hoeveelheid gestapelde aanvulgrond (300 m³) is bijkomend grond vermengd met steenpuin gestort (ongeveer 200 m³).
Krachtens artikel 6.4.4 van het Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, werd tevens de staking van de werken bevolen.
Op 8 maart 2018 bekrachtigde de gewestelijk stedenbouwkundig inspecteur het stakingsbevel.
BEOORDELING AANVRAAG 3. EXTERNE ADVIEZEN
Volgende externe adviezen zijn gegeven:
Voorwaardelijk gunstig advies van Agentschap Wegen en Verkeer afgeleverd op 25 oktober 2021 onder ref. AV/411//2021/01260:
Het agentschap Wegen en Verkeer adviseert gunstig betreffende voorliggende aanvraag gezien de aanvraag in overeenstemming is met de vermelde inlichtingen en beperkingen.
Bij de uitvoering van de vergunning dient de aanvrager rekening te houden met de omschreven aandachtspunten. (zie bijlage op het omgevingsloket)
Ongunstig advies van FARYS afgeleverd op 17 november 2021 onder ref. AD-21-1279:
Drinkwater
Deze omgevingsaanvraag betreft het bouwen van een meergezinswoning met
handelsruimte en ondergrondse parking aan de straatzijde en het bouwen van 4 woningen op het achterliggende gebied (2de bouwlijn).
Mits het in deze aanvraag een private woonerf betreft is onderstaande van toepassing: De wegenis/toegang en buitenruimte van de verkaveling/woonproject wordt niet
overgedragen naar het openbaar domein. Op de grens van het openbaar met het private domein en op het private domein zal een toegankelijke meterput/tellerlokaal (zie plan BA_MBA1804_P_N_6_niveau -1-A) worden voorzien voor de plaatsing van een
hoofdwatermeter. De eigendomstitel van de drinkwaterdistributieleiding en aftakkingen op het private domein blijft in private handen.
De aanliggende woongelegenheden worden individueel bemeterd. De watermeters zijn eigendom van FARYS|TMVW. De private installaties moeten cfr. het Algemeen en Bijzonder Waterverkoopreglement worden gekeurd.
De eigenaars zijn verantwoordelijk voor het onderhoud van de private drinkwaterdistributieleiding en aftakkingen.
De eigenaars verlenen een erfdienstbaarheid aan FARYS|TMVW voor het plaatsen en onderhoud van de drinkwaterdistributieleidingen en een recht van doorgang ten aller tijde. De erfdienstbaarheid dient in de aktes te worden opgenomen.
Verder hebben we geen bezwaren en/of opmerkingen voor het bouwen van een meergezinswoning met handelsruimte en ondergrondse parking, alsook 4 woningen op het achterliggende gebied.
Ons advies is gunstig.
Riolering Algemeen
Op basis van het definitief zoneringsplan van de stad Gent ligt de ontwikkeling in het centraal gebied.
In de zone van de geplande ontwikkeling ligt een gemengd rioleringsstelsel waarop kan worden aangesloten.
Toepasselijke reglementen, documenten en richtlijnen
Alle werkzaamheden dienen in overeenstemming te zijn met het ‘Bijzonder
waterverkoopreglement deel huisaansluitingen’. Dit reglement kan u terugvinden op onze website www.farys.be/bijzonder-waterverkoopreglement-huisaansluitingen. Op
eenvoudig verzoek kan u hiervan ook een schriftelijke versie verkrijgen.
De richtlijnen uit de gewestelijke stedenbouwkundige verordening van 5 juli 2013, in werking vanaf 1 januari 2014, inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater, dienen strikt gevolgd te worden. Tevens dient voldaan te zijn aan het Algemeen Bouwreglement van de stad Gent.
De stad Gent legt in kader van stedenbouwkundige vergunningen het gebruik van septische putten op bij alle woningen. FARYS adviseert de plaatsing van een goed
werkende septische put met een inhoud van minimaal 2.000 liter tot 5 IE plus 300 liter per bijkomend IE (IE = Inwoners Equivalent), waarbij enkel zwart afvalwater (van toiletten) moet aangesloten worden op de septische put.
Om lokale problemen van wateroverlast te vermijden adviseren wij volgende richtlijnen na te leven:
• het niveau van de gelijkvloerse verdieping dient minstens 20 cm boven maaiveld aangelegd te worden;
• overlopen van regenwaterputten, infiltratie en-of bufferbekken dienen beveiligd te worden tegen terugslag;
• kelders dienen waterdicht uitgevoerd te worden;
• inritten naar ondergrondse garages worden bij voorkeur voorzien van een drempel om deze te beveiligen tegen instromend water;
• de aanleg van verharding dient zoveel mogelijk beperkt te worden.
Specifieke bemerkingen op het dossier
Het betreft een bouwaanvraag van een blok A, zijnde een open bebouwing vooraan aan de straat en een blok B, zijnde 4 woningen, dieper op het perceel gelegen. In de nota is sprake van een vrijstaande woning op het terrein die al eerder zou gesloopt zijn. Het is niet duidelijk hoe deze bestaande woning was aangesloten op het bestaande rioleringsstelsel in de straat.
Verbouwing/nieuwbouw: De bestaande aansluiting op het bestaand rioleringsstelsel van de Kortrijksesteenweg dient bij voorkeur hergebruikt te worden. Indien een nieuwe aansluiting toch noodzakelijk zou zijn, dient deze tijdig te worden aangevraagd bij FARYS
(bij uitvoering door FARYS). De aanvraag dient men in een zo vroeg mogelijk stadium in te dienen zodat bij aanleg van het private stelsel rekening kan gehouden worden met de beschikbare niveaus.
Het goed wordt beschouwd als 1 perceel. Vooraan wordt een bouwvolume A voorzien. Dit betreft een half open bebouwing. Het volume betreft 4 bouwlagen en 2 bouwlagen in aansluiting met de wachtgevel van de buur. Tevens wordt onder bouwvolume A een ondergrondse parking voorzien. In een 2de bouwzone wordt blok B voorzien. Het bouwvolume heeft 2 bouwlagen. Elke woning van deze Blok B beschikken ook over een private tuin.
Er wordt geen toekomstig openbaar domein voorzien binnen de verkaveling. Doch dit weerhoudt de aanvrager er zich niet van om de nodige voorzieningen te treffen voor het voorzien van de noodzakelijke infiltratie/buffervoorzieningen bovenop de gewestelijke stedenbouwkundige verordening per lot. Het gemeenschappelijk privaat gebied moet aan dezelfde voorwaarden voldoen inzake infiltratievoorzieningen/buffervoorzeiningen van regenwater als bij verkavelingen met toekomstig openbaar domein. Volgens de huidige wetgeving wordt geen onderscheid gemaakt tussen een verkaveling met private wegenis en verkaveling met openbare wegenis.
Er is een volledig gedetailleerd gescheiden rioleringsstelsel voorzien op de
rioleringsplannen met aansluiting op het openbaar domein. Er worden geen peilen vermeld, noch diameters van dit private stelsel. Gezien de lengte van het terrein is niet duidelijk of gravitaire aansluiting op het openbare rioleringsstelsel mogelijk is.
Zowel het private DWA-stelsel als RWA-stelsel dient gravitair te worden aangesloten op de openbare riolering. Aansluiten met een persleiding in het huisaansluitputje wordt niet toegelaten. Dit zal verder onderzocht moeten worden.
Inzake de hemelwaterverantwoording worden de overlopen van de regenwaterputten aangesloten op een open infiltratievoorziening. Deze moet blijvend open voorzien worden en kan niet gewijzigd worden bij de opmaak van de uitvoeringsplannen.
De nodige infiltratievoorziening op niveau van de ontwikkeling is berekend op basis van de bouwaanvraag en niet volgens de “richtlijnen verkavelingen” van FARYS. Hierbij is 1 hemelwaterformulier ingevuld voor alle gebouwen samen (blok A en blok B). Dit is in principe niet correct gezien enerzijds voor de woningen van Blok B per woning een regenwaterput van 5 000L wordt voorzien met hergebruik per woning en anderzijds voor blok A een regenwaterput van 15 000L met hergebruik binnen blok A. Gezien deze duidelijke splitsing van de bouwblokken volgens de ingediende plannen, worden best afzonderlijke hemelwaterformulieren ingevuld. Het is onduidelijk op basis van welke gegevens de huidige wadi is gedimensioneerd.
Volgens de verordening moeten volgende gegevens van de infiltratievoorziening vermeld worden op de plannen: de exacte plaatsing, omvang en diepte van de
infiltratievoorziening, het buffervolume van de infiltratievoorziening in liter, de totale aangesloten horizontale dakoppervlakte, de verharde grondoppervlakte in vierkante meter en de locatie en niveau van de overloop. Voor de bepaling van het
infiltratieoppervlak van de infiltratievoorziening wordt verwezen naar de gewestelijke stedenbouwkundige verordening (zie
http://www.integraalwaterbeleid.be/nl/publicaties/afbeeldingen/Technisch%20document
%20GSV%202014%20versie%202.pdf/view). Deze gegevens zijn niet volledig opgenomen in het dossier. Het is ook niet mogelijk de vermelde gegevens te controleren volgens berekening. Gelieve een dwarsdoorsnede toe te voegen aan het dossier.
Op niveau van de ontwikkeling dient dan nog een gemeenschappelijke
infiltratievoorziening – zijnde wadi – voorzien die volgens onderstaande richtlijnen moet berekend worden:
• 80 m²/ per woning.
• Bij meergezinswoningen: 50 % van de toekomstige dakoppervlakte.
• Gezien waterdoorlatende verharding en halfverharding wordt voorzien, moet deze niet in rekening gebracht worden.
Voor een degelijk ontwerp van de nodige infiltratie/buffervoorziening zijn volgende gegevens noodzakelijk:
• stand van de grondwatertafel
• kennis van de infiltratiecapaciteit van de bodem
Hiertoe dienen de nodige proeven, conform de beschrijving in de code van Goede Praktijk, te worden voorzien. Deze proeven worden best uitgevoerd door een gecrediteerd labo.
Deze gegevens ontbreken momenteel in het dossier.
Elk lot binnen de verkaveling dient te worden aangesloten op dit intern systeem. Hierbij dient elk lot te worden voorzien in een dubbele huisaansluiting, één voor afvalwater en één voor regenwater.
Verder is de opmaak van een hydraulische nota met een bespreking van het
rioleringsontwerp noodzakelijk. Hierbij moet men aantonen dat dit stelsel voldoet aan de code van goede praktijk van ontwerp van rioleringsstelsel en geen wateroverlast
veroorzaakt bij een T20. Verder zal een lange termijnberekening moeten aantonen dat infiltratievoorziening voldoet aan de geldende wetgeving. Deze gegevens ontbreken nog steeds in het dossier.
Voor de uitvoering van dit intern stelsel kan geen beroep gedaan worden op FARYS.
Hiertoe dient een technisch dossier te worden opgemaakt. Op dit technisch dossier kunnen de dienst Wegen, Bruggen & Waterlopen en Farys bijkomende technische opmerkingen voor aanpassingen formuleren. Dit technisch dossier moet (aangepast aan de bijzondere voorwaarden en eventuele wijzigingen ingevolge bijkomende technische opmerkingen) bestaan uit een grondplan van alle riolerings- en wegenwerken (schaal 1/250) met bijhorende lengteprofielen, dwarsprofielen, typedwarsprofielen, details van de kunstwerken, een bestek en een gedetailleerde raming.
De aanvraag voorziet de realisatie van een private woonwijk met een private
gemeenschappelijke infrastructuur van wegenis, riolering, nutsleidingen, groen. Om later in aanmerking te komen voor een overdracht naar het openbaar domein moet het binnengebied op dat moment voldoen aan de standaarden/richtlijnen wat betreft dimensionering en materiaalgebruik van riolering binnen openbaar domein. Indien hier
niet aan voldaan is, zijn alle aanpassingen naar deze standaarden/richtlijnen een last van de eigenaar(s).
Om in aanmerking te komen tot overdracht openbaar domein dient het ontwerp te voldoen aan volgende richtlijnen:
DWA-stelsel
• Er dient een volwaardig DWA-stelsel te worden ontworpen met leidingen met een minimale helling van 5 mm/m en minimale diameter van 250 mm.
• Materiaal te voorzien volgens de richtlijnen.
RWA-stelsel
• Er dient een volwaardig RWA-stelsel te worden ontworpen met leidingen met een minimale helling van 2.5 mm/m en minimale diameter van 400 mm.
• Het RWA-stelsel dient te voldoen aan de Code Van Goede Praktijk en aan de ontwerprichtlijnen van FARYS voor een T2 en T20. Dit moet worden aangetoond door middel van een hydraulische druklijnberekening.
• Materiaal te voorzien volgens de richtlijnen
• Er dient ook een bufferberekening te worden toegevoegd die voldoet aan de Richtlijnen van FARYS en aan de GSV.
• De gemeenschappelijke buffer/infiltratievoorziening moet voorzien worden binnen toekomstig openbaar domein.
Bijkomend:
Voor de aansluiting op de bestaande riolering in de Kortrijksesteenweg moet u ook rekening houden met de ligging van bestaande nutsleidingen. De diepteligging van de aan te sluiten buizen moet afgestemd worden op de ligging van de diverse bestaande
nutsleidingen die deze buizen kruisen.
Algemeen Besluit
Het ontwerp wordt als volgt geadviseerd “ongunstig”. Volgende gegevens zijn niet volledig verwerkt in het dossier;
Een hydraulische nota met een gedetailleerde berekening van de nodige infiltratie/buffervoorzieningen en de voorziene infiltratie/buffervoorziening cfr richtlijnen FARYS
een Sirio-berekening die de werking van de infiltratie/buffervoorziening aantoont
metingen naar grondwatertafel en infiltratiecapaciteit van de bodem
een druklijnberekening voor het RWA-stelsel.
Reactie op dit advies
Farys hanteert net zoals in alle andere gevallen dezelfde richtlijnen alsof er hier wel een deel openbaar domein zou voorzien worden. Een aantal cruciale zaken ontbreken waaronder een hydraulische nota en Sirio-berekeningen. De watertoets is bijgevolg negatief en de aanvraag komt niet voor een vergunning in aanmerking. De aanvrager liet weten dat binnen de lopende procedure de gevraagde extra informatie niet aangeleverd kon worden.
Gedeeltelijk voorwaardelijk gunstig advies van Fluvius System Operator afgeleverd op 29 oktober 2021 onder ref. 359961:
Op basis van de gegevens waarover we vandaag beschikken, hebben wij de impact op onze netten ingeschat. Wij geven u alvast deze informatie mee:
Voor dit project aansluitbaar te maken is de aanleg van laagspanningsnetten vereist.
Afhankelijk van het energieconcept en de gevraagde vermogens is de oprichting van een distributiecabine mogelijk.
Hier bestaan 2 mogelijkheden, afhankelijk van de geldende voorschriften en mogelijkheden :
* OPTIE 1:
Een prefab-distributiecabine dient geplaatst te worden op een steeds toegankelijk stuk grond met afmetingen 5,40m x 4,70m, zo dicht mogelijk tegen de ontsluiting aan de xxxxxxstraat.
* OPTIE 2:
De cabine wordt inpandig voorzien (volledig in beheer / op kosten van de bouwheer) op het gelijkvloers met een naar buiten opendraaiende toegangsdeur in het midden van het lokaal en rechtstreeks aan de open buitenlucht.
Enkele hoofdrichtlijnen voor de bouwheer, toekomstig nog verder door onze dienst patrimonium te specifiëren:
Het lokaal dient minimum afgewerkte binnenafmetingen te hebben van 4,00m x 4,00m en een vrije hoogte van minstens 2,20m tussen afgewerkte vloerpas en plafond. Verder worden er kabeldoorvoerstukken ingegoten in de fundering en sleuven in de vloerplaat links en rechts voorzien om droog op wettelijke gronddekkingen met onze ka-bels laag-en hoogspanning te kunnen verlopen.
In de cabinegevel worden conforme onder-en bovenverluchtingsroosters en een kabel- meetluik geplaatst.
Fluvius voorziet een forfaitaire tussenkomst per m2 nuttige vloeroppervlakte.
Hiervan dient er dan een officieel bouwplan gemaakt te worden.
Meer informatie is terug te vinden onder volgende link:
https://www.fluvius.be/sites/fluvius/files/2019-02/9010135-Distributiecabines- elektriciteit-plaatsen-Fluvius.pdf
In beide gevallen moeten wij met ons personeel / onze kabelmeetwagen tot zo dicht en zo snel mogelijk bij de cabine kunnen rijden en steeds 24/24 en 7d/7d niet-elektrische toegang hebben tot de cabine (bv. bij stroomuitval), dus dat wij niet vertraagd worden door bvb. elektrische slagbomen, hekkens of paaltjes of toegang te vragen bij ‘derden’.
De energiekabels laag-en hoogspanning moeten zich toekomstig zo minimaal mogelijk te bevinden onder niet-verharde en beplante zones.
Ingeval toch verharding erboven zal worden aangelegd dan dient deze opbreekbaar en herplaatsbaar te zijn (geen grote zware elementen, monolieten,...).
Indien de weg naar de woningen privatief blijft moeten alle tellers samen geplaatst worden bij de tellers van de appartementen vooraan aan de rooilijn in een
gemeenschappelijk tellerlokaal en steeds toegankelijk.
Is er voor de aansluiting van riolering een verplaatsing van nutsleidingen op bestaand openbaar domein vereist? Zoja, hiervoor dient er tijdig een afzonderlijk dossier en offerte voor opgemaakt te worden.
Wij kunnen hiervoor gerust eens een meeting beleggen indien gewenst.
Ons dossierreferentie is NW359961.
Op onze website vindt u de gedetailleerde reglementen voor elektriciteit en aardgas in verkavelingen, appartementen en wooncomplexen. U dient hieraan te voldoen.
Hou voor de timing van uw project rekening met het feit dat wij – na ontvangst van de verkavelings-vergunning – maximum 30 werkdagen nodig hebben om onze offerte op te maken. Bovendien loopt er ook nog een termijn tussen de ontvangst van uw akkoord op de offerte en de effectieve uitvoering van de werken – onder voorbehoud van de tijd nodig om eventuele vergunningen, wegenistoelatingen, ... te verkrijgen.
Bovenstaande informatie geven we mee onder voorbehoud van latere wijzigingen.
Wij raden u aan om ons zo spoedig mogelijk te contacteren. Vermeld daarbij altijd duidelijk het referentienummer van uw project: 359961. Zo kunnen we uw dossier vlot opvolgen. Samen zullen we uw project verder bespreken.
Reactie op dit advies
Volgens Fluvius is het mogelijk dat voor dit project een nieuwe distributiecabine voorzien moet worden. Hierop laten ze zelf twee opties open. Vanuit een stedenbouwkundig invalshoek is enkel de inpandige cabine toegelaten. Een vrijstaande cabine zorgt voor een onnodige versnippering van de niet-bebouwde ruimte. Dit advies vraagt dus een
planaanpassing die niet met voorwaarden op te lossen valt. Bij een hernieuwde aanvraag dient dit meegenomen te worden.
Voorwaardelijk gunstig advies van Brandweerzone Centrum afgeleverd op 15 oktober 2021 onder ref. 059648-005/MLE/2021:
BESLUIT: VOORWAARDELIJK GUNSTIG, mits te voldoen aan de hiervoor vermelde maatregelen en reglementeringen.
Bijzondere aandachtspunten:
Bij de aansluiting van de openbare weg naar de brandweerweg dienen de boordstenen van het trottoir over de volledige breedte van de brandweerweg (draaistalen 11/15) verlaagd te worden met een maximale opstand 3 cm t.o.v. de rijbaan en dienen er voldoende anti-parkeermaatregelen genomen te worden om deze doorgang te garanderen (bv. parkeerverbod, voetpaduitstulping, parkeerhaken, arcering,…). Het beëindigen van de werken moet gemeld worden aan de brandweer via de website www.brandweerzonecentrum.be/preventie teneinde een controlebezoek te kunnen laten plaatsvinden.
Gedeeltelijk voorwaardelijk gunstig advies van Proximus NV afgeleverd op 22 oktober 2021 onder ref. JMS 514471:
Op basis van de informatie waarover wij momenteel beschikken, geven wij graag een gunstig advies indien u volgende voorwaarden opneemt in uw vergunning :
* Een finale netwerkanalyse zal gebeuren na ontvangst van het vergunde plan.
* Uitbreiding van de telecominfrastructuur van Proximus is ten laste van de aanvrager.
* Van zodra vergund en minimaal 6 maanden voor oplevering dient de aanvrager zijn project kenbaar te maken bij Proximus door het formulier als bijlage ingevuld te versturen naar werf.a1@proximus.com.
* De Proximus infrastructuur dient proactief voorzien te worden in het project. De technische documentatie hiervoor wordt ter beschikking gesteld na ontvangst van het vergunde plan.
* Proximus wenst betrokken te worden bij alle coördinatievergaderingen via werven.a12@proximus.com.
Na de werken kunnen de bewoners eenvoudig aansluiten op de nutsvoorzieningen voor telefonie-, internet- en televisiediensten. Hiervoor kan de aanvrager terecht bij onze klantendienst op het gratis nummer 0800 22 800. Meer informatie op
www.proximus.be/bouwen.
Voorwaardelijk gunstig advies van TELENET afgeleverd op 18 oktober 2021:
Wij zijn nagegaan welke aanpassing van de infrastructuur van Telenet nodig is om dit project aansluitbaar te maken.
Wij vragen om onderstaande voorwaarden op te nemen in de vergunning: - Onze studiedienst stelde vast dat er een netuitbreiding nodig is om dit project aansluitbaar te maken.
De kosten van deze uitbreiding zijn ten laste van de aanvrager. Het technisch ontwerp en de offerte kan de aanvrager verkrijgen bij: Telenet BVBA Coax Build Support
Liersesteenweg 4 2800 Mechelen 015/33.20.90 CBS@telenetgroup.be.
Bij afbraak van gebouwen waarop Telenet kabels zijn bevestigd is het belangrijk om minstens 8 weken voor de start van de werken Telenet via 015/66.66.66 op de hoogte te brengen. Deze vaststelling omvat niet de aftak- en aansluitkosten van de abonnee. Deze worden met de latere abonnee verrekend. Wij blijven steeds tot uw dienst voor verdere informatie.
Voorwaardelijk gunstig advies van Provincie Oost-Vlaanderen - Directie Leefmilieu afgeleverd op 29 november 2021 onder ref. M02\Dossiers\37346\AS:
Het project is gelegen in het stroomgebied van de waterloop nr. O709 (2de categorie) en bevindt zich volgens de overstromingskaarten niet in mogelijk overstromingsgevoelig gebied, effectief overstromingsgevoelig gebied, recent overstroomd gebied en risicozone voor overstroming.
Motivering
De verhardingen die in dit project voorzien worden, zullen geen schadelijke invloed hebben op de waterhuishouding in de omgeving indien voldaan wordt aan de voorwaarden vermeld bij de conclusie.
Conclusie
Gunstig advies wordt verleend aan de aanvraag van Next+, dhr. Hugo Beeckman met als voorwerp 'het bouwen van een meergezinswoning met gelijkvloerse handelsruimte en vier woningen' op een perceel gelegen te Gent, Kortrijksesteenweg 1140 onder de hierna vermelde voorwaarden.
Voorwaarden inzake milderen van het effect van verhardingen:
o De bepalingen van de gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake
hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater moeten worden nageleefd.
4. TOETSING AAN WETTELIJKE EN REGLEMENTAIRE VOORSCHRIFTEN 4.1. Ruimtelijke uitvoeringsplannen – plannen van aanleg
Het project ligt in woongebied volgens het gewestplan 'Gentse en Kanaalzone' (goedgekeurd op 14 september 1977).
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden
afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven.
Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.
Het project ligt in het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan 'Afbakening grootstedelijk gebied Gent' (definitief vastgesteld door de Vlaamse Regering op 16 december 2005), maar niet in een gebied waarvoor er stedenbouwkundige voorschriften zijn bepaald.
Het project ligt in het bijzonder plan van aanleg SINT-DENIJS-WESTREMDORP, goedgekeurd op 11 februari 1994, en is bestemd als zone voor koeren en tuinen, zone voor open bebouwing en zone voor tuinstroken met bouwverbod.
De aanvraag is niet in overeenstemming met de bestemming en de voorschriften:
- Afwijkingen “zone voor open bebouwing”
o Aantal bouwlagen: maximaal 2 bouwlagen zijn toegelaten. Het voorstel voorziet 4 bouwlagen voor het gebouw aan de straatzijde.
o Afstand tot de zijdelingse perceelsgrens: minimaal 4m. Het gebouw aan de straatzijde wordt tot tegen de linker perceelsgrens gebouwd.
o Max. oppervlakte van het gebouw: 300m². Het gebouw aan de straat heeft een footprint van 475m².
- Afwijking “zone voor koeren en tuinen”:
o Bestemming: enkel koeren en tuinen. Het voorstel voorziet hier woningen en een deel van het handelspand.
o Maximale zonebezetting 10%: in het voorstel wordt meer dan 10%
bebouwd.
Artikel 4.4.9/1 van de Vlaamse Codex Ruimtelijk Ordening (VCRO) bepaalt dat het
vergunningverlenende bestuursorgaan bij het afleveren van een omgevingsvergunning mag
afwijken van de stedenbouwkundige voorschriften van een bijzonder plan van aanleg, voor zover dit plan ouder is dan 15 jaar en mits het in acht nemen van een aantal voorwaarden:
1) Afwijkingen kunnen niet toegestaan worden voor wat betreft wegenis, openbaar groen en erfgoedwaarden.
2) Afwijkingen kunnen enkel op voorschriften die een aanvulling vormen op onder meer
‘woongebied/dienstverleningsgebieden/industriegebieden in de ruime zin/gebieden voor gemeenschapsvoorzieningen en openbare nutsvoorzieningen’ cfr. het koninklijk besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en de toepassing van de ontwerp-gewestplannen en gewestplannen.
3) Afwijkingen kunnen niet toegestaan worden op voorschriften van een BPA die voorzien in agrarisch gebied, ruimtelijk kwetsbaar gebied of recreatiegebied in afwijking op het gewestplan of voor gebieden die in uitvoering van artikel 5.6.8 van de VCRO aangeduid zijn als watergevoelig openruimtegebied.
Artikel 4.3.1, § 1, 1° uit de VCRO bepaalt tevens dat de toetsing aan de goede ruimtelijke ordening onverminderd blijft gelden. Een afwijking kan bijgevolg enkel toegestaan worden indien deze uitgaat van de goede ruimtelijke ordening, waarbij het ‘verhogen van het ruimtelijk rendement’ een nieuw onderdeel is.
Om de kansen die deze verruimde afwijkingsmogelijkheden bieden te stroomlijnen met de principes van Ruimte voor Gent (het ruimtelijk structuurplan), werd de beleidsnota Ruimtelijk rendement in relatie tot Ruimte voor Gent opgesteld. In deze beleidsnota worden per
deelruimte (binnenstad, kernstad, groeistad, buitengebied) de principes van het BPA waarop al dan niet kan afgeweken worden, besproken. Deze afweging wordt telkens gemaakt in relatie tot de principes van Ruimte voor Gent.
4.2. De toetsing van de afwijkingen met de goede ruimtelijke ordening en het beleidskader Ruimtelijk rendement in relatie tot Ruimte voor Gent
- Afwijkingen aantal bouwlagen
De nota ruimtelijk rendement geeft het volgende aan m.b.t. aantal bouwlagen in de groeistad:
“In het gewone stedelijke weefsel leggen we de Basisschaal standaard vast op 3 bouwlagen. Vier bouwlagen is in het gewone weefsel van de Groeistad eerder uitzonderlijk.”
De vier bouwlagen worden hier beperkt tot het volume aan de steenweg waar de afstanden tot de aanpalende woongebouwen beperkt blijven. De 4 bouwlagen zijn vanuit de goede
plaatselijke aanleg hier wel te verantwoorden. De ligging aan de steenweg en het breed
openbaar domein dat hiermee gepaard gaat geven voldoende aanleiding om de 4 bouwlagen te verantwoorden en van de basisschaal te gaan afwijken. Een afwijking is bijgevolg aanvaardbaar.
- Afstand tot de zijdelingse perceelsgrens:
De nota ruimtelijk rendement geeft het volgende aan m.b.t. zijtuinstrook: “Algemeen primeert bundelen en compacter bouwen op de bouwvrije zijtuinstrook, tenzij dit een bepaalde
doelstelling tegenwerkt, zoals een zicht naar achterliggende open ruimte. Dergelijke stroken kunnen dus wel worden opgeheven in functie van verdere verdichting. We kunnen bijvoorbeeld een aantal open of halfopen bebouwingen vervangen door een groep van rijwoningen met daarnaast een ruime groene zijtuinstrook in functie van doorzichten, kleinschaligheid en ontharding. Zo’n zijtuinstrook wordt dan echt groen ingericht en zorgt voor een zekere kleinschaligheid. We bekijken dit voor een reeks van woningen.”
Geprojecteerd op voorliggend project betekent dit dat het dichtbouwen van de zijtuinstrook links aanvaardbaar is mits ter compensatie de andere zijtuinstrook wel voldoende ruim wordt gemaakt om volwaardig groen in te richten. De rechter bouwvrije zijstrook is ten opzichte van de vorige aanvraag iets breder zodat het mogelijk is om hier meer dan enkel een haag te voorzien en toch een soort van groenstrook te kunnen voorzien. Ook de aansluiting op het aanpalende linkerpand is een pak beter, er worden twee bouwlagen aan de linkerkant voorzien die aansluiten op het aanpalend pand en op die manier kan ook de linkergevel als een
volwaardige en open gevel afgewerkt worden. De afwijking is dan ook ruimtelijk en stedenbouwkundig aanvaardbaar.
- Max. oppervlakte van het gebouw: 300m² (475 m²)
Deze afwijking staat in teken van het verhogen van het ruimtelijk rendement. De grotere footprint zorgt hier niet voor een te grote impact naar de aanpalende gronden. Ze is bijgevolg aanvaardbaar.
- Bestemming en zonebezetting in de zone voor koeren en tuinen
De nota ruimtelijk rendement geeft het volgende aan m.b.t. het verdichtingsvoorstel in tweede bouworde:
“Buiten assen en knooppunten, in het ongestructureerde monofunctionele weefsel rond de knooppunten, verdichten we op een bedachtzame manier. De aanwezigheid van groen en rust waren tientallen jaren geleden de doorslaggevende factoren die gezinnen deden beslissen daar te wonen. Dit groene karakter behouden en versterken we. Het groen geeft structuur aan het hele gebied en blijft de belangrijkste woonkwaliteit van wijken: het groen is de mal waarin behoedzaam verdicht wordt
We behouden en versterken het groene karakter. Het groen geeft structuur aan het hele gebied.
Het bestaande groen is de mal waarin we behoedzaam verdichten.
Verharding mag niet stelselmatig toenemen. De footprint wordt zo min mogelijk opgedreven. Dit kan door parkeren en wonen te clusteren. Op die manier blijft de oppervlakte aan verharding beperkt.”
“Inzetten op grondgebonden woningen blijft in deze zone een belangrijk aandachtspunt.
Herverkavelen, kavelruil, het stimuleren van bouwgroepen en cohousing zijn sterke instrumenten om dit te realiseren.”
“Binnenkern (vanaf 30m achter de rooilijn): het principe van de binnenkern zoals gehanteerd in de BPA’s Binnenstad passen we ook hier toe. Beperkte bebouwing is mogelijk in de
binnengebieden, maar enkel als dit ruimtelijk verantwoord is en als het gaat om compact bouwen. Gebouwen in de binnenkern zijn beperkt in hoogte en hebben een minimale tuin rondom van 10m, rekening houdend met lichten, zichten en privacy.”
Eerst en vooral dient meegegeven worden dat het gebouw aan de steenweg een stuk verder van de steenweg staat dan hetgeen het BPA hier voorziet. Dit is enkel en alleen het gevolg van het feit dat men de waardevolle boom in de voortuin moest behouden worden. Het bouwen op de voorziene 8 m volgens het BPA zou betekenen dat de boom en zeker de wortels in grote mate aangetast zouden worden. Het is dus ruimtelijk een betere keuze om het gebouw wat meer naar achter te plaatsen. Dit zal gelet op de verschillende voorbouwlijnen ook niet storend overkomen naar de Kortrijksesteenweg.
Het verdichtingsvoorstel houdt rekening met het groene karakter van de omgeving aan door een vrij kleinschalig en compact bouwvolume te voorzien, op voldoende afstand tot de
kavelgrenzen en met rondom groenelementen. De vier woningen achterin zijn in harmonie met de omgeving die bestaat uit een aaneengesloten geheel met grote groene tuinzones, die de kwaliteit van deze omgeving vormen en waarvan dit terrein (voor het rooien van het groen) ook een deel van uitmaakte.
Er wordt voldoende rekening gehouden met het weinige resterende bestaande groen (zie natuurtoets verder). Het gebouw vooraan werd een stuk verder van de rooilijn geplant net omwille van het behoud van de waardevolle boom in de voortuin.
Verder zijn de grondgebonden woningen aanvaardbaar in dit binnengebied. Het betreft een tweede bouworde op een smal perceel die aan de oost- en westzijde grenst aan tuinen van woningen. Enkel een laagdynamische woonfunctie met beperkte impact op de privacy van de omwonenden is, zoals hier voorgesteld, te verantwoorden.
Tot slot wordt de 10 m rondom gevrijwaard.
De afwijking voor het verdichtingsproject in de tuinzone kan bijgevolg aanvaard worden aangezien het vertrekt van het behoud/versterken van de groene kwaliteit en het gaat over een beperkt en compact project met grondgebonden woningen.
4.3. Vergunde verkavelingen
De aanvraag is niet gelegen in een goedgekeurde, niet vervallen verkaveling.
4.4. Verordeningen Algemeen bouwreglement
De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het algemeen bouwreglement,
stedenbouwkundige verordening van de stad Gent, goedgekeurd door de deputatie bij besluit van 16 september 2004 en gewijzigd bij besluiten van de deputatie van 29 mei 2008,
23 oktober 2008, 19 augustus 2010, 4 oktober 2012 en 17 juli 2014, zevende wijziging van kracht op 20 december 2020.
Het ontwerp is niet in overeenstemming met dit algemeen bouwreglement, het wijkt af op volgende punten:
- artikel 29bis – private buitenruimte: Bij elk appartement hoort een kwalitatieve private buitenruimte. Richtinggevend wordt bij appartementen 10% van de oppervlakte van de woning voorzien. Een private buitenruimte moet ook een functionele minimale breedte hebben.
Richtinggevend is dit 1m20.
Er worden vrij ruime appartementen voorzien met buitenruimtes die meestal niet voldoen aan de richtinggevende 10%. Als voorbeeld nemen we appartement 3.02 met een netto
vloeroppervlakte van 124 m². Het terras dat voorzien wordt is slechts 10 m² groot. Het gaat hier om een nieuwbouwproject waarbij men de mogelijkheid heeft om voldoende grote private buitenruimtes te voorzien om op die manier ook voldoende woonkwaliteit te garanderen. Gelet op het uiteindelijk ongunstig advies (zie verder) is dit iets dat in een nieuwe aanvraag
meegenomen moet worden.
Gewestelijke verordening hemelwater
De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het besluit van de Vlaamse Regering van 1 oktober 2004 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening
inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (zie waterparagraaf).
Gewestelijke verordening toegankelijkheid
De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het besluit van de Vlaamse Regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid.
Het ontwerp is in overeenstemming met deze verordening.
Gewestelijke verordening voetgangersverkeer
De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het besluit van de Vlaamse Regering van 29 april 1997 houdende vaststelling van een algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
Het ontwerp is in overeenstemming met deze verordening.
4.5. Uitgeruste weg
Het bouwperceel is gelegen aan een voldoende uitgeruste gewestweg 4.6. Archeologienota
De maatregelen in de archeologienota waarvan akte werd genomen op 20/10/2019 met referentienummer 12593 moeten uitgevoerd worden overeenkomstig het programma in die bekrachtigde archeologienota, de voorwaarden bij de bekrachtiging, en het
Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013.
https://loket.onroerenderfgoed.be/archeologie/notas/notas/12593 5. WATERPARAGRAAF
Toetsing aan de gewestelijke stedenbouwkundige verordening (GSV) en het algemeen bouwreglement van de stad Gent (ABR) inzake hemelwater:
Verharding
Nagenoeg alle verharding wordt voorzien in waterdoorlatende materialen of kan afwateren naar de omgeving. Enkel de inrit van de parking (80 m²) wordt niet-waterdoorlatend uitgevoerd.
M.b.t. waterdoorlatende verharding:
Het geheel van waterdoorlatende verharding en fundering dient blijvend een even goede doorlatendheid te hebben als een reguliere infiltratievoorziening. Er mag geen enkele vorm van versnelde waterafvoer aanwezig zijn (geen drainageleidingen, goten, afvoerkolken (andere dan noodafvoer-/overstortkolken), hellingen, …).
De verharding mag geen wateroverlast veroorzaken bij derden.
M.b.t. natuurlijke infiltratie:
Verhardingen of overdekte constructies moeten afvloeien naar een voldoende grote onverharde oppervlakte (op eigen terrein) waar natuurlijke infiltratie kan plaatsgrijpen. De onverharde oppervlakte moet minimaal 1/3 van de oppervlakte van de verharding of constructie zijn.
De verhardingen mogen geen opstaande boordstenen bevatten. De constructies mogen niet voorzien worden van goten.
Natuurlijke infiltratie mag niet leiden tot wateroverlast bij derden.
Hemelwaterput
Er wordt een hemelwaterput van 15.000 l voorzien voor de meergezinswoning (=300 m² wordt gecompenseerd) en een hemelwaterput van 5000 l per ééngezinswoning. Het aangetoond nuttig hergebruik wordt geschat op 62.640 l/maand.
Het hemelwater wordt hergebruikt voor sanitair en dienstkranen.
Bij voorkeur wordt eveneens een systeem voorzien dat bij een tekort aan hemelwater automatisch overschakelt op leidingwater. De omschakeling gebeurt in functie van een niveaumeting in de hemelwaterput. Bij een tekort wordt leidingwater gebruikt uit een
‘buffertank’. Op die manier kan er geen hemelwater in het leidingwatercircuit terechtkomen en wordt de hemelwaterput niet gevuld met leidingwater, waardoor het volledige volume van de put beschikbaar blijft voor de opvang van hemelwater.
De geplande hemelwaterputten zijn correct gedimensioneerd volgens de GSV en ABR.
Groendak
Volgens het ABR moeten alle platte en licht hellende daken (hellingsgraad tot 15°) die niet gebruikt worden voor de opvang en hergebruik van hemelwater als groendak aangelegd worden. Op die manier worden toch inspanningen geleverd om water zoveel mogelijk vast te houden aan de bron met een verbetering van de waterhuishouding als gevolg.
Gebouwen met hoofdbestemming wonen met een totale dakoppervlakte groter dan 100 m² zijn vrijgesteld van de verplichting tot plaatsing van een groendak, voor het gedeelte van de
dakoppervlakte waarvoor het nuttig hergebruik is aangetoond.
Gebouwen met een andere hoofdbestemming dan wonen zijn vrijgesteld van de verplichting tot plaatsing van een groendak, voor het gedeelte van de totale dakoppervlakte waarvoor het nuttig gebruik is aangetoond.
De vrijgestelde dakoppervlakte in functie van het aangetoond nuttig hergebruik voor de meergezinswoning is 300 m², dit is m.a.w. de dakoppervlakte die dient aangesloten te worden op de hemelwaterput en bijgevolg wordt vrijgesteld van de aanleg van een groendak. De ééngezinswoningen worden volledig voorzien van een groendak.
Het groendak van de éégezinswoningen wordt aangesloten op een hemelwaterput. Opdat de kwaliteit van het hemelwater afkomstig van het groendak geschikt zou zijn voor nuttig
hergebruik, moet er aandacht besteed worden aan het substraat (beperkte uitloging). Er moet een filter (actief kool) geplaatst worden voor de pompinstallatie.
Het groendak moet zo opgebouwd worden dat het begroeid kan worden met planten en waar er onder de planten een buffervolume voorzien is van minimaal 35 l/m².
De overloop van de hemelwaterput en het groendak dient aangesloten te worden op de infiltratievoorziening.
Infiltratievoorziening
De bouwheer voorziet een infiltratievoorziening van 20.520 liter en een oppervlakte van 41 m².
De infiltratievoorziening is correct gedimensioneerd volgens de GSV.
De infiltratievoorziening is bovengronds en bestaat uit een wadi.
Om infiltratie toe te laten dient de gemiddelde hoogste grondwaterstand idealiter dieper gelegen te zijn dan de infiltratievoorziening.
De eventuele overloop moet boven de gemiddelde hoogste grondwaterstand gelegen zijn, aangezien de infiltratievoorziening anders als drainage fungeert.
Bij een bovengrondse infiltratievoorziening mag, in geval de komdiepte beperkt is tot 30 cm, steeds de volledige oppervlakte van de infiltratiekom of het infiltratieveld worden ingerekend.
Deze wordt bepaald als de horizontale projectie van de infiltratievoorziening op het niveau van de noodoverlaat.
Indien de bodem dieper ligt dan 30 cm kan de bodem worden meegeteld onder voorwaarde dat de infiltratievoorziening bij een volledige vulling binnen de 72 uur wordt geledigd en indien er een onderhoudsprogramma wordt uitgevoerd waardoor de doorlatendheid van de bodem wordt behouden. Zoniet worden alleen de wanden in rekening gebracht.
Farys heeft in hun advies aan dat de infiltratievoorzieningen onvoldoende (onderzocht) zijn.
Er kan voldaan worden aan de GSV en ABR indien bovenstaande maatregelen worden toegepast.
Waterparagraaf
Het project is niet gelegen in overstromingsgebied. Het project ligt in het stroomgebied van de Degreybeek (beheer : provincie Oost-Vlaanderen).
De gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen en het algemeen bouwreglement van Stad Gent inzake hemelwater werd hierboven besproken.
De aanleg van de ondergrondse constructie mag er geenszins voor zorgen dat er een permanente drainage optreedt met lagere grondwaterstanden tot gevolg. Een dergelijke permanente drainage is immers in strijd met de doelstellingen van het decreet integraal waterbeleid waarin is opgenomen dat verdroging moet voorkomen worden, beperkt of ongedaan gemaakt. De ondergrondse parking dient dan ook uitgevoerd te worden als volledig waterdichte kuip en zonder kunstmatig drainagesysteem.
Voor eventuele bijkomende voorwaarden wordt verwezen naar het advies van de waterloopbeheerder (Provincie Oost-Vlaanderen).
Conclusie
Er kan geconcludeerd worden dat voorliggende aanvraag mits toepassing van bovenstaande maatregelen het algemeen bouwreglement en de gewestelijke verordening hemelwater doorstaat. Echter werd de aanvraag ongunstig geadviseerd door Farys vanwege het ontbreken van enkele essentiële onderdelen en de vraag naar bijkomende infiltratie.
6. PROJECT-M.E.R.-SCREENING
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van het Besluit van de Vlaamse Regering van 1 maart 2013 inzake de nadere regels van de project-m.e.r.-screening en heeft betrekking op een activiteit die voorkomt op de lijst van bijlage III bij dit besluit. Dit wil zeggen dat er voor voorliggend project een project-m.e.r.-screening moet opgemaakt worden.
Een project-m.e.r.-screeningsnota is toegevoegd aan de vergunningsaanvraag. Na onderzoek van de kenmerken van het project, de locatie van het project en de kenmerken van de mogelijke milieueffecten, wordt geoordeeld dat geen aanzienlijke milieueffecten verwacht worden, zoals ook uit de project-m.e.r.-screeningsnota blijkt. Er kan redelijkerwijze aangenomen worden dat
een nieuw project-MER geen nieuwe of bijkomende gegevens over aanzienlijke milieueffecten kan bevatten, zodat de opmaak ervan dan ook niet noodzakelijk is.
7. OPENBAAR ONDERZOEK
Het openbaar onderzoek werd gehouden van 11 oktober 2021 tot 9 november 2021.
Gedurende dit openbaar onderzoek werden 2 bezwaren ingediend.
De bezwaren worden als volgt samengevat:
Voorstel wijkt sterk af van wat het BPA hier toelaat:
Blok A:
o Afwijking van open bebouwing o Aantal bouwlagen 4 i.p.v. 2 o Footprint 400 m²
o Ondergrondse parking
o Inbreuk op privacy door de hoogte
Blok B
o Afwijking zone voor koeren en tuinen
o Afstand op slechts 10 m van de noordelijke perceelsgrens o Bescherming parktuinzone uit het bovenliggend RUP wordt niet
doorgetrokken
o Niet geïntegreerd in de omgeving o Onvoldoende flora behouden
o Bemaling overschrijdt deze van een normale kelder Het project tast de groene omgeving te veel aan en is buitenproportioneel.
Naar aanleiding van het stedenbouwkundig onderzoek van deze aanvraag worden de bezwaren als volgt besproken:
Bezwaarschrift inzake halfopen bebouwing: Het perceel is bestemd voor open bebouwing terwijl het Blok A ingediend wordt als halfopen.
Bespreking bezwaar: Aangezien het BPA ouder is dan 15 jaar kan afgeweken worden van bepaalde bestemmingen voor zover dit ruimtelijk aanvaardbaar is. De stad heeft een beleidskader opgemaakt (Ruimtelijk rendement in relatie tot Ruimte voor Gent). In deze beleidsnota worden de principes van het BPA waarop al dan niet kan afgeweken worden, besproken.
Het deels dichtbouwen van de zijtuinstrook links is volgens dit kader bespreekbaar mits ter compensatie de andere zijtuinstrook wel voldoende ruim wordt gemaakt om volwaardig groen in te richten. Ten op zichte van de vorige aanvraag is er meer afstand bewaard aan de rechterzijde om toch iets van groen te voorzien. Verder is ook de aansluiting aan de linkerzijde (over twee bouwlagen in plaats van 4) een pak beter en ruimtelijke en stedenbouwkundig te verantwoorden. De aanpalende zone van het BPA is bestemd als gesloten bebouwing. Er wordt een kwalitatief straatbeeld gecreëerd.
Bezwaarschrift inzake aantal bouwlagen: Het voorstel voorziet 4 bouwlagen
Bespreking bezwaar: Het BPA laat maximaal 2 bouwlagen toe. Ook hier wordt afgetoetst of gebruik kan gemaakt worden van de afwijkingsmogelijkheden van BPA’s ouder dan 15 jaar. Het beleidskader ruimtelijk rendement geeft aan dat 3 bouwlagen de
basisschaal vormt en een afwijking tot 3 bouwlagen bijgevolg bespreekbaar is. Voor een afwijking tot 4 bouwlagen zijn de bijkomende ruimtelijke argumenten hier het feit dat het pand van vier bouwlagen zich echt aan de steenweg zelf bevindt waar zich een breed openbaar domein ligt. Een afwijking tot 4 bouwlagen zorgt niet voor een te grote impact naar de aanpalende percelen. Deze vier bouwlagen komen verder langsheen de steenweg ook al voor. Achterin houdt men wel vast aan de 2 bouwlagen met voldoende afstand tot de perceelsgrenzen. Deze afwijking is bijgevolg stedenbouwkundig
aanvaardbaar.
Bezwaarschrift inzake bouwen in de tuinzone: Het BPA laat enkel aan de straatzijde een vrijstaande woning toe, met daarachter een tuinzone.
Bespreking bezwaar: Sinds 8 december 2017 zijn binnen de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (art. 4.4.9.1/) extra afwijkingsmogelijkheden geschapen in BPA’s ouder dan 15 jaar. Het voorstel maakt hier gebruik van om een project in tweede bouworde te gaan voorzien. De afweging van deze afwijking wordt besproken onder punt 4.1. De conclusie is dat men achterin een vrij compact woonvolume voorziet dat wel voldoende rekening houdt met het groen en afstand tot de perceelsgrenzen. We kunnen concluderen dat het hier gaat om een kwalitatieve verdichting die thuishoort in de groeistad van Gent.
Bezwaarschrift inzake strijdigheid RUP SDW6: De tuin aan de noordzijde grenst aan een parktuin en daar gelden voor dit perceel dezelfde regels voor parktuin (RUP SDW6).
Bespreking bezwaar: Het perceel ligt niet in het RUP SDW6. Los daarvan dient bij de inplanting van een ondergrondse parking wel rekening gehouden te worden met de impact ervan op het bestaande groenbestand op de aanpalende percelen. De ondergrondse parkeergarage is een pak kleiner dan bij het voorgaande voorstel. Men heeft het hoofdvolume nu een stuk verder van de straat opgericht om de waardevolle boom in de voortuin te bewaren.
Bezwaarschrift vanuit inpassing in omgeving, groene karakter en waterhuishouding: De bebouwing gaat ten koste van de door de stad gewenste open ruimte.
Bespreking bezwaar: Het verdichtingsvoorstel tast het groene karakter van de
omgeving deels aan. Toch wordt hier voldoende groen behouden. Een aantal bomen (de taxussen, es en esdoorn) die gevraagd worden om te rooien dienen wel behouden te worden. Het behoud hiervan is immers mogelijk en draagt bij tot het behoud van het bestaande of toch het historische groene karakter van het projectgebied. Het
gebouwenensemble achterin is een voorbeeld van een compacte woningbouw met nog vrij veel groene zones rondom en tussen de gebouwen.
Bezwaarschrift inzake privacy: Bezorgdheid over impact op privacy door de hoogte van het gebouw (4 bouwlagen) en door de eengezinswoningen achterin.
Bespreking bezwaar: Enkel grondgebonden woningen zijn aanvaardbaar in het
binnengebied. Het voorstel voldoet hier aan. Het betreft een tweede bouworde op een smal perceel die aan de oost- en westzijde grenst aan tuinen van woningen. Enkel een laagdynamische woonfunctie met beperkte impact op de privacy van de omwonenden is hier te verantwoorden.
Het gebouw vooraan bevindt zich ver van andere bebouwingen. Het gebouw is zodanig ontworpen dat de zichten vooral naar de voorkant en achterkant zijn gericht en op voldoende afstand tot de zijdelingse perceelsgrenzen.
Bezwaarschrift: bemaling voor de ondergrondse parkeergarage
Bespreking bezwaar: Strikt genomen is de info over de bemaling geen verplicht onderdeel van de omgevingsaanvraag voor de stedenbouwkundige handelingen. Wel is het zo dat gezien de schaal van de kelder dit een aanzienlijke impact kan hebben op het aanpalende groenbestand op de aanpalende percelen. Dit betreft bijgevolg een
bezorgdheid die meegenomen wordt.
De aangehaalde argumenten in de bezwaarschriften zijn in grote mate ongegrond. Het gaat hier om een verdichtingsoperatie die zich voldoende inpast in de omgeving met een programma die hoger is aan de steenweg en laagdynamisch achterin. Het dossier werd door Farys wel ongunstig geadviseerd en is bijgevolg op vlak van het waterverhaal onvoldoende uitgewerkt. Hierdoor wordt het dossier noodgedwongen geweigerd.
8. OMGEVINGSTOETS
Beoordeling van de goede ruimtelijke ordening
De aanvraag werd ongunstig geadviseerd door Farys en wijkt af van artikel 29bis van het ABR.
Hierdoor komt de aanvraag niet voor een vergunning in aanmerking. Hieronder wordt alsnog de toets met de goede ruimtelijke ordening uitgevoerd.
8.1. Goede ruimtelijke ordening algemeen Bouwvolume straat
Inzake bouwhoogte en inpassing naar de linker aanpalende buur wordt verwezen naar punt
“4.1.Ruimtelijke uitvoeringsplannen – plannen van aanleg” waaruit blijkt dat het aangepast volume nu wel verenigbaar is met de goede plaatselijke aanleg. De inplanting, verder weg van de steenweg, kwam er door het behoud van de waardevolle boom in de voortuin.
Ondergrondse parking
Het voorzien van ondergronds parkeren is op zich positief. De nieuwe ondergrondse parkeergarage is veel kleiner dan die in de vorige aanvraag (toen liep deze tot aan de
achterkant). Hierdoor is de impact van deze nieuwe en beperktere ondergrondse parkeergarage wel aanvaardbaar.
Binnengebied
Zowel het programma (grondegebonden woningen) als de inplanting (10 m afstand) en schaal (twee bouwlagen) van de volumes (in functie van vrijwaren/creëren van de groene kwaliteit en in functie van voldoende afstanden van de perceelsgrenzen) zijn verenigbaar met de goede plaatselijke aanleg zoals omschreven onder punt “4.1.Ruimtelijke uitvoeringsplannen – plannen van aanleg”.
Het verdichtingsproject in de tuinzone kan aanvaard worden aangezien het vertrekt van het behoud/versterken van de groene kwaliteit en het gaat over een beperkt en compact project met grondgebonden woningen.
8.2. Toets met beleidsmatig gewenste ontwikkelingen (Ruimtelijk Rendement in relatie tot Ruimte voor Gent, Steenwegstudie, Ruimtelijk structuurvisie Ruimte voor Gent 2030)
Ruimtelijk Rendement in relatie tot Ruimte voor Gent,
De verenigbaarheid van het voorstel met het beleidskader Ruimtelijk Rendement in relatie tot Ruimte voor Gent wordt toegelicht onder punt “4.1. Ruimtelijke uitvoeringsplannen – plannen van aanleg”.
Handelsruimte mbt Steenwegstudie en structuurvisie Ruimte voor Gent 2030
De aanvraag is duidelijk over de functie van het gelijkvloerse handelspand. Op de plannen staat
“handel” en “netto verkoopsoppervlakte”, wat de vergunningstechnische functiecategorie
“Detailhandel” suggereert.
Het voorzien van een detailhandelszaak is in overeenstemming met de beleidsvisie van stad Gent, zoals verwoord in het beleidsdocument studie hoofdsteenwegen uit 2007, die de basis vormt voor de structuurvisie 2030 – Ruimte voor Gent. In de structuurvisie 2030 - Ruimte voor Gent wordt namelijk nogmaals duidelijk gesteld dat de visie uit de steenwegstudie uit 2007 richtinggevend blijft:
“De Kortrijksesteenweg wordt verder ontwikkeld volgens een asymmetrisch profiel. De noordzijde biedt ruimte voor een goed ingerichte en efficiënt georganiseerde baanwinkelstrip.
….”
De detailhandelszaak kan bijgevolg aanvaard worden ter hoogte van het
“handelsgelijkvloers”. Dit is een winkelaanbod dat complementair is aan dat van het kernwinkelgebied.
8.3. Natuurtoets
Het project werd op vlak van de bomen meermaals voorbesproken. Op het ogenblik van deze aanvraag staan nog een 9-tal hoogstammige bomen op het terrein. In de periode van de afbraak van de woning (2008-2011) werden ook verschillende grote bomen onrechtmatig geveld rond deze woning en aan de straatzijde. Ook werd een lange periode (2016 - 2020) grond en allerhande 'gedumpt' op het terrein. De ophogingen en het afval is ondertussen verwijderd.
De enige zeer waardevolle boom op het terrein betreft een zeer grote mooie kastanje vooraan, die zal behouden worden. De bouwzone is gesitueerd op voldoende afstand om deze boom duurzaam te kunnen behouden.
Achteraan is ook nog een groepje bomen aanwezig. De waarde ervan zit in het geheel.
Als we de individuele bomen evalueren, dan kunnen we bevestigen dat de twee grote dennen een niet ideaal gezondheidstoestand vertonen. Deze bomen staan ook in de bouwzone. Het vellen ervan kan dus ook gunstig geadviseerd worden.
Ook de kwaliteit van boom nr. 9, een driestammige esdoorn is zeer beperkt en mits vervanging van een nieuwe boom kan dit aanvaard worden.
Bij de es en de esdoorn met nrs 7 en 8 zijn de 'gebreken' echter van dien aard dat het verwijderen nog niet aan de orde is. Door het behoud heb je in deze hoek dan ook direct al een klein overblijvend bomenbestand van enige omvang.
In de bomenstudie wordt zelf aangegeven dat de drie taxussen behouden moeten worden. Op het inplantingsplan bestaande worden ze aangeduid als te
verwijderen. Deze bomen moeten ook behouden worden.
Als compensatie voor het verwijderen van de onrechtmatig gevelde bomen uit het verleden volstaat globaal het nieuwe beplantingsplan, op voorwaarde dat de nieuwe bomen een plantmaat hebben van minstens HS10/12. De te behouden bomen en de kastanje in het bijzonder worden beschermd door een gesloten hekwerk van minstens 2 m hoogte geplaats op minstens 2 m van de stam van de bomen (4 m voor de kastanje) en dit vanaf de start van de
werfwerkzaamheden. Bij de bemalingsactiviteiten worden de nodige maatregelen genomen om de bomen te bevloeien om uitdroging te voorkomen.
Bijgevolg is dit de conclusie van de natuurtoets:
- ongunstig voor het vellen van de bomen met nrs. 2, 3, 4 (3 taxussen), boom nr. 7 (es) en boom nr. 8 (esdoorn)
- gunstig voor het bouwen van de gebouwen en het vellen van de bomen met nrs. 5, 6 en 7 op voorwaarde dat:
Hierbij werden volgende voorwaarden voorgesteld:
- de nieuwe bomen hebben een plantmaat van minstens HS10/12.
- de 5 te behouden bomen achteraan en de kastanje in het bijzonder worden beschermd door een gesloten hekwerk van minstens 2 m hoogte geplaats op minstens 2 m van de stam van de bomen (4 m voor de kastanje) en dit vanaf de start van de
werfwerkzaamheden.
- bij de bemalingsactiviteiten worden de nodige maatregelen genomen om de bomen te bevloeien om uitdroging te voorkomen.
8.4. Mobiliteitstoets
Om de aanvraag te toetsen aan de goede ruimtelijke aanleg, bekijken we de voorgestelde parkeeroplossingen.
De Stad beoogt de leefbaarheid en kwaliteit van de stad te bewaren en zelfs te versterken zonder de parkeeroverlast op de omgeving zonder meer te verhogen. Daarom moet een evenwicht gezocht worden tussen enerzijds het vermijden van een onbeperkte uitbreiding van de parkeercapaciteit omdat bijkomende parkeerplaatsen immers bijkomend autoverkeer aantrekt en anderzijds het voorzien van voldoende autoparkeercapaciteit om de
parkeeroverdruk op straat niet bijkomend te verhogen. Om het fietsgebruik aan te moedigen, wordt een minimum aantal fietsenstallingen gevraagd. Het voorzien van voldoende en comfortabele fietsenstallingen is immers één van de manieren om fietsgebruik te stimuleren.
De Stad stelde hiertoe een set van fiets- en autoparkeerrichtlijnen op, opgenomen in het Parkeerplan Gent, deel uitmakend van het Mobiliteitsplan van de Stad. Deze richtlijnen worden als beoordelingskader gehanteerd en geven mee hoeveel fiets- en autoparkeerplaatsen bij een ontwikkeling op hun plaats zijn. De parkeerrichtlijnen worden gebruikt om aan de hand van objectieve criteria de gewenste parkeerratio te berekenen.
Voor dit project concrete project gaat het om:
1. Type functie: wonen en commerciële dienstverlening 2. Ligging: witte zone & zuidelijke mozaïek
3. Grootte: 10 woonentiteiten en 350 m² verkoopopp.
Rekening houdend met bovenstaande, vragen de parkeerrichtlijnen voor fietsparkeerplaatsen minimum 39 fietsparkeerplaatsen voor bewoners, 7 voor werknemers en 1 voor bezoekers.
Voor autoparkeerplaatsen zijn minimum 8 tot maximum 20 plaatsen nodig voor bewoners, maximum 6 voor werknemers en 4 tot 12 voor bezoekers voor dit project. Dit aantal
fietsparkeerplaatsen sluit het beste aan bij de functie en ligging van het project. De voorgestelde plannen voldoen voor het grootste deel aan de richtlijnen.
Fiets:
- Er kunnen in totaal 53 fietsen geplaatst worden. Hiervan zijn er 28 voorzien in een gemeenschappelijke stalling de ondergrondse parking voor de meergezinswoning.
Buiten Blok A is nog een overdekte ruimte met voldoende plaats voor 9 fietsen, waarvan 2 voor niet-traditionele plaatsen. Elke eengezinswoning heeft 4 fietsparkeerplaatsen in een eigen stalling. Er zijn bijgevolg voldoende fietsparkeerplaatsen.
- Rekening houdend met de gebruikte as-op-asafstand (0,40m) zal een een hoog-
laagsysteem moeten geïmplementeerd worden. Voor fietsen op 1 niveau is een afstand van 0,6m nodig.
- De helling is 16% wat haalbaar is voor fietsers te voet.
- Indien een aparte helling bij niet-openbare parkeerplaatsen onmogelijk is (vb. in zeer kleine parkings), worden aanvullende voorzieningen ingevoerd waardoor fietsers toch veilig de helling op en af kunnen. Ook wagens kunnen niet kruisen dus kan er enerzijds een begeleidende strook voor de fietsers aangeduid worden of anderzijds een
voorrangsregeling geïmplementeerd worden (bvb rood- groenlicht). Zo kunnen groen- rood lichten ervoor zorgen dat geen auto’s de helling oprijden als er zich een fietser op bevindt.
- Personeel kan ofwel dubbel gebruik maken van de ondergrondse stalling, ofwel hun fiets plaatsen in de stalling op het maaiveld. Deze moet dan wel nog bijkomend afgesloten kunnen worden.
- De huidige richtlijnen vragen om voor minimum 10% van het totaal noodzakelijke fietsparkeerplaatsen voor bewoners ook non-traditionele plaatsen zoals voor bakfietsen te voorzien. Aangezien we dit nog geen richtlijn was bij de vorige
omgevingsvergunningsaanvraag kunnen we hier akkoord gaan met slechts 2 plaatsen.
- Er is voldoende ruimte voor fietsparkeerplaatsen voor bezoekers op eigen terrein.
Auto:
- Er kunnen 11 wagens geparkeerd worden in de ondergrondse garage en 4 op het maaiveld. Dit valt perfect binnen de vorkwaarde bepaald door de richtlijnen.
- De oprit is niet breed genoeg voor auto’s om te kruisen. Wagens zullen zowel ter hoogte van de maaiveldparking als ter hoogte van de inrit tot de ondergrondse parking
wachtruimte nodig hebben.
- De helling is niet breed genoeg voor wagens om te kruisen (5m voor tweerichting en 2,75m voor eenrichting). Er moet bovendien rekening gehouden worden met de fietsers die ook de helling op en af moeten. Er moet sowieso een voorrangsregeling
geïmplementeerd worden (bvb rood-groenlicht) waarin ofwel fietsers ook opgenomen worden ofwel kan er zoals eerder vermeld een begeleidende strook voor fietsers voorzien worden naast de minimale breedte van 2,75m voor wagens.
- De parkeerplaatsen zijn comfortabel ingericht conform de NEN 2443 – normen.
Er kan geconcludeerd worden dat de mobiliteitstoets voorwaardelijk gunstig is.
CONCLUSIE
Ongunstig, de bomen 2, 3, 4 (3 taxussen), 7 (es) en 8 (esdoorn) dienen behouden te worden, de aanvraag werd ongunstig geadviseerd door FARYS, de aanvraag is strijdig met artikel 29bis van het ABR (te kleine private buitenruimtes).
