Het college van burgemeester en schepenen
Besluit
2022_CBS_00404 OMV_2021162541 R - aanvraag omgevingsvergunning voor de functiewijziging van een deel van de eengezinswoning naar de nevenfunctie diensten (verblijfsmogelijkheden) - zonder openbaar onderzoek - Lauwstraat 50, 9051 Sint-Denijs- Westrem - Weigering
Beslissing: Goedgekeurd in besloten vergadering van 13 januari 2022 Zijn aanwezig bij de beslissing van dit punt:
de heer Mathias De Clercq, burgemeester-voorzitter
de heer Filip Watteeuw, schepen; mevrouw Sofie Bracke, schepen; mevrouw Elke Decruynaere, schepen; mevrouw Astrid De Bruycker, schepen; de heer Sami Souguir, schepen; mevrouw Tine Heyse, schepen; mevrouw Isabelle Heyndrickx, schepen; de heer Bram Van Braeckevelt, schepen; mevrouw Hafsa El -Bazioui, schepen; de heer Rudy Coddens, schepen
mevrouw Mieke Hullebroeck, algemeen directeur; de heer Luc Kupers, adjunct- algemeendirecteur; de heer Danny Van Campenhout, adjunct-algemeendirecteur Bevoegd: Filip Watteeuw
Juridisch kader
De volgende bepalingen zijn van toepassing inzake de bevoegdheid:
Het Decreet over het lokaal bestuur van 22 december 2017, artikel 56.
Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikel 15.
De beslissing wordt genomen op grond van:
Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikels 5 en 6.
Motivering
Het college van burgemeester en schepenen weigert de aanvraag.
WAT GAAT AAN DEZE BESLISSING VOORAF?
GELUK NV met als contactadres Kleine Duddegemstraat 30, 9051 Gent heeft een aanvraag (OMV_2021162541) ingediend bij het college van burgemeester en schepenen op
19 oktober 2021.
De aanvraag omgevingsvergunning met stedenbouwkundige handelingen handelt over:
• Onderwerp: de functiewijziging van een deel van de eengezinswoning naar de nevenfunctie diensten (verblijfsmogelijkheden)
• Adres: Lauwstraat 50, 9051 Sint-Denijs-Westrem
• Kadastrale gegevens: afdeling 25 sectie D nr. 30K
Het resultaat van het ontvankelijkheids- en volledigheidsonderzoek werd verzonden op 15 november 2021.
De aanvraag volgde de vereenvoudigde procedure.
Volgend verslag werd uitgebracht door de gemeentelijk omgevingsambtenaar op 5 januari 2022.
OMSCHRIJVING AANVRAAG
1. BESCHRIJVING VAN DE OMGEVING, DE PLAATS EN HET PROJECT
De aanvraag situeert zich langsheen de Lauwstraat in Sint-Denijs-Westrem. Langs de Lauwstraat komen hoofdzakelijk vrijstaande woningen voor. Aan de westkant situeert zich een groen, open ruimtegebied. Het perceel in kwestie is bebouwd met een vrijstaande woning.
Beschrijving van de aangevraagde stedenbouwkundige handelingen
De aanvraag betreft het inrichten van een deel van de woning met verblijfsmogelijkheden voor derden en het verbouwen van de eengezinswoning (regularisatie). Het gelijkvloers wordt ingericht in een privé gedeelte met slaapkamer en badkamer (18,90 m²), een leefruimte (ca. 40,80 m²) en enkele bergingen. In tegenstelling tot de vorige (geweigerde) aanvraag
(OMV_2020116169) wordt de keuken (28,20 m²) en de eetplaats (47,20 m²) nu aangeduid op de plannen als privaat gedeelte, dus niet langer als functie voor de commerciële doeleinden. Dit betekent dat enkel de inkomhal (15,80 m²) en een toilet (2,40 m²) worden voorzien voor dubbel gebruik.
Op de verdieping worden 4 gastenkamers voorzien met badkamer (respectievelijk 14,50 m², 19,50 m², 16,70 m² en 20,50 m²). Dit is 1 gastenkamer meer in vergelijking met de vorige geweigerde aanvraag OMV_2020116169. Daarnaast zijn er nog 2 slaapkamers met badkamer voorzien voor privégebruik (21,5m² en 23,8m²).
Voor de verblijfsmogelijkheden dient er voorzien te worden in parkeergelegenheid voor auto’s.
Hierbij zal de huidige oprit dienst doen als parkeerplaats voor de bezoekers.
Daarnaast wenst men de regularisatie aan te vragen van de groter uitgevoerde terrasverharding (ca. 90 m² in plaats van de vergunde oppervlakte van ca. 60 m²). Dit gebeurde omwille van de aanpassing van de toegang tot de kelder. Verder werd er ook een pad in waterdoorlatende klinkers aangelegd achter het terras. Dit zal opnieuw verwijderd worden.
Ook wenst de aanvrager de gevelwijziging van de voorgevel te regulariseren. De vergunde dubbele garagepoort in de voorgevel werd vervangen door een raam. Dit omdat de garage op vandaag gebruikt wordt als leefruimte.
2. HISTORIEK
Volgende vergunningen, meldingen en/of weigeringen zijn bekend:
Omgevingsvergunningen
- Op 07/06/2018 werd een voorwaardelijke vergunning afgeleverd voor het (her-)aanleggen van verhardingen met kasseien (OMV_2018029237).
- Op 03/06/2021 werd een weigering afgeleverd voor het inrichten van een B&B en het verbouwen van de eengezinswoning (regularisatie) (OMV_2020116169).
Weigeringsmotieven:
- De aanvraag was in strijd met de bestemmingsvoorschriften zoals bepaald in het BPA Afsnee- Zuid (hoofdfunctie wonen, nevenfunctie handel/diensten beperkt tot 30%).
- De aanvraag was niet in overeenstemming met de voorschriften van de verkaveling (ref. nr.
1962 SDW 139/00 van 14/03/1963). De verkaveling is bestemd tot het oprichten van alleenstaande gebouwen met residentieel karakter. De woonfunctie komt met de gevraagde functiewijziging teveel in het gedrang. De oppervlakte die resteert voor het wonen is te klein.
- De aanvraag was in strijd met het bouwreglement (art. 10) van het algemeen bouwreglement.
- Er werd niet voldaan aan de bijzondere voorwaarden uit de vergunning uit 2013 m.b.t. de bomen en het openbaar domein.
Stedenbouwkundige vergunningen
- Op 02/04/1987 werd een vergunning afgeleverd voor het rooien van 8 populieren (1987/377).
- Op 30/08/2012 werd een weigering afgeleverd voor een kapmachtiging voorafgaand aan bouwrijp maken (2012/70104).
- Op 03/10/2013 werd een vergunning afgeleverd voor bouwen van een vrijstaande woning (2013/70112).
Verkavelingsvergunningen
- Op 14/03/1963 werd een vergunning afgeleverd voor nieuwe verkaveling (1962 SDW 139/00).
Dienst toezicht Proces-Verbaal
Er is een proces-verbaal met het nummer 66.97.10032/20 opgemaakt op 30 juni 2020 voor de nieuw opgerichte eengezinswoning is deels als eengezinswoning en deels met horecafunctie (Bistro Memories en logies) ingericht. Op het gelijkvloers bevindt zich het privéwoongedeelte en de horeca verbruikzaal met bijhorende keuken, Op de verdieping zijn logies bestaande uit 6 gastenkamers met elk hun eigen badkamer en toilet ingericht. De ruimte voor de dubbele garage werd als privé leefruimte met open keuken ingericht. De voorziene dubbele garagepoort werd vervangen door vensterramen. Aan de achtergevel is het buitenterras in kasseien met een grotere oppervlakte uitgevoerd dan vergund: 90 m² i.p.v. 60 m². De bijzondere voorwaarde werd niet nageleefd: het niveau van de zijtuin en tuinpad palend aan de linker zijgevel en terras werd opgehoogd tot niveau +30.
BEOORDELING AANVRAAG 3. EXTERNE ADVIEZEN
Volgende externe adviezen zijn gegeven:
Voorwaardelijk gunstig advies van Provincie Oost-Vlaanderen - Directie Leefmilieu afgeleverd op 7 december 2021 onder ref. M02/Dossiers/37607/AS:
Het project is gelegen in het stroomgebied van de waterloop nr. O713 (2de categorie) en bevindt zich volgens de overstromingskaarten niet in mogelijk overstromingsgevoelig gebied, effectief overstromingsgevoelig gebied, recent overstroomd gebied en risicozone voor overstroming.
Motivering
De verhardingen die in dit project voorzien worden, zullen geen schadelijke invloed hebben op de waterhuishouding in de omgeving indien voldaan wordt aan de voorwaarden vermeld bij de conclusie.
Conclusie
Gunstig advies wordt verleend aan de aanvraag van nv Geluk CVA, mevr. Jolien Declercq met als voorwerp 'het wijzigen van de functie van een deel van de woning' op een perceel gelegen te Gent, Lauwstraat 50 onder de hierna vermelde voorwaarden.
Voorwaarden inzake milderen van het effect van verhardingen:
De bepalingen van de gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater moeten worden nageleefd.
Gunstig advies van Agentschap Natuur en Bos afgeleverd op 19 november 2021:
Uit het dossier blijkt dat er geen vermijdbare schade aan natuurwaarden zal optreden.
Voorwaardelijk gunstig advies van Brandweerzone Centrum afgeleverd op 29 november 2021 onder ref. 062234-002/KH/2021:
BESLUIT:
VOORWAARDELIJK GUNSTIG, mits te voldoen aan de vermelde maatregelen en reglementeringen (zie bijlage op het omgevingsloket).
Bijzondere aandachtspunt:
Compartimentering: Indien de horecazaak toch zou ingericht worden in de toekomst, dient men rekening te houden met bovenstaande eisen in hoofdstuk "Compartimentering".
De conformiteit van het toeristische logies met de specifieke brandveiligheidsnormen,
beschreven in bijlage 2 van het Besluit van de Vlaamse Regering van 17 maart 2017, wordt ter plaatse gecontroleerd door de bevoegde keuringsinstantie Vinçotte. Deze instantie reikt het brandveiligheidsattest uit. De te volgen procedure voor de aanvraag van het vereiste brandveiligheidsattest staat beschreven in artikel 9 ven voornoemd besluit. Indien er niet voldaan kan worden voor bepaalde normen, dient afwijking aangevraagd te worden conform artikel 16.
4. TOETSING AAN WETTELIJKE EN REGLEMENTAIRE VOORSCHRIFTEN 4.1. Ruimtelijke uitvoeringsplannen – plannen van aanleg
Het project ligt in parkgebied volgens het gewestplan 'Gentse en Kanaalzone' (goedgekeurd op 14 september 1977).
De parkgebieden moeten in hun staat bewaard worden of zijn bestemd om zodanig ingericht te worden, dat ze, in de al dan niet verstedelijkte gebieden, hun sociale functie kunnen vervullen.
Het project ligt in het bijzonder plan van aanleg AFSNEE ZUID, goedgekeurd op 2 februari 1989, en is bestemd als zone voor open bebouwing.
De aanvraag is strijdig met de bestemmingsvoorschriften:
- Hoofdfunctie: wonen
- Nevenfunctie: handel/diensten (beperkt tot 30 % van de vloeroppervlakte).
De totale bewoonbare oppervlakte van deze woning bedraagt ca. 300,10 m². Volgens het BPA moet er dus 70% (210,07 m²) als woonfunctie overblijven, en mag de nevenfunctie slechts een oppervlakte van 90,03 m² beslaan.
Volgende ruimtes worden, volgens de plannen ingericht in functie van de verblijfsrecreatie (nevenfunctie):
- Gelijkvloers: gedeelde inkomhal (7,90 m²) en gedeeld toilet (1,20 m²) = 9,10 m² - Verdieping: 4 gastenkamers (14,50 m² + 19,50 m² + 16,70 m² + 20,50 m²) en gedeelde
nachthal (8,50 m²) = 79,70 m² TOTAAL: 88,80 m²
Dit maakt dat de overige ruimtes volgens de plannen enkel voor privaat gebruik worden
meegerekend (hoofdfunctie), met uitzondering van de gedeelde inkomhal, het gedeeld toilet en de nachthal.
Volgende ruimtes worden, volgens de plannen, ingericht in functie van privaat gebruik (wonen als hoofdfunctie):
- Gelijkvloers: gedeelde inkomhal (7,90 m²) + berging 1 (5,20 m²) + badkamer en slaapkamer (18,90 m²) + leefruimte (40,80 m²) + berging 2 (5,20 m²) + sas (5,50 m²) + technische ruimte (8,30 m²). De bergingen, technische ruimtes en sas worden bij de berekening van de woonfunctie buiten beschouwing gelaten. Totaal gelijkvloers = 67,60 m².
- Verdieping: gedeelde nachthal (8,50 m²) + 2 slaapkamers met badkamer (34,80 m² + 23,80 m²). Totaal verdieping = 67,10 m².
TOTAAL: 134,70 m²
In bovenstaande berekening werd de ruime keuken op het gelijkvloers (28,20 m²) en een grote eetplaats (47,20 m²) niet meegenomen in de berekening voor de nevenfunctie. Deze ruimtes worden op de plannen aangeduid als ruimtes voor zuiver privaat gebruik. Deze oppervlaktes (in totaal 75,40 m²) staan echter niet in verhouding tot de overige private delen van de woning, wat doet vermoeden dat deze ruimtes ook in dienst zullen staan voor de verblijfsrecreatie.
Dit vermoeden wordt gesterkt door de officiële openings- en uitbatingsvoorwaarden voor bed and breakfasts, waarbij het ontbijt moet aangeboden worden in een gemeenschappelijke ruimte met voldoende tafels en zitplaatsen (wat met de voorziene keuken en eetplaats ruim voldoende is). Een andere optie is om in elke gastenkamer een tafel met stoelen te voorzien, wat niet wordt gespecifieerd in de plannen. In de beschrijvende nota ontbreekt tevens een motivatie waarom de keuken en eetplaats in deze aanvraag wel uitsluitend voor privaat gebruik zal functioneren, in tegenstelling tot de vorige geweigerde aanvraag (OMV_2020116169) waarbij deze ruimtes nog in dienst stonden van de nevenfunctie. Bijgevolg wordt er geconcludeerd dat de keuken en de eetplaats op het gelijkvloers alsnog instaan voor gedeeld gebruik, wat maakt dat 50% van deze NVO ook bij de berekening van de nevenfunctie wordt bijgeteld. Dit maakt dat de totale oppervlakte bestemd voor de nevenfunctie (88,80 m² + 37,70 m² = 126,50 m²), meer dan 30% bedraagt van de totale oppervlakte van de gehele woning.
Daarnaast wordt met deze aanvraag een woning met verblijfsmogelijkheden met 4
gastenkamers aangevraagd, in vergelijking met 3 gastenkamers zoals in de vorige geweigerde omgevingsaanvraag (OMV_2020116169). Dit betekent concreet dat er nog meer kamers te huur worden gesteld, en dus de woning nog meer in functie van verblijfsrecreatie wordt gesteld, en de woonfunctie (op basis van het aantal slaapkamers) ondergeschikt wordt aan deze
verblijfsrecreatie. Dit is in strijd met de algemene strekking van het BPA Afsnee-Zuid.
Volgens artikel 4.4.9/1 uit de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) kan er afgeweken worden van stedenbouwkundige voorschriften van een bijzonder plan van aanleg voor zover dit plan ouder is dan vijftien jaar. Afwijkingen kunnen niet toegestaan worden voor wat betreft wegenis, openbaar groen en erfgoedwaarden. De afwijkingsmogelijkheid kan slechts toegepast worden voor stedenbouwkundige voorschriften van bijzondere plannen van aanleg die een aanvulling vormen op:
1° de volgende gebiedsaanduidingen, vermeld in het koninklijk besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en de toepassing van de ontwerp-gewestplannen en gewestplannen:
a) woongebieden, met uitzondering van woonparken;
b) industriegebieden in de ruime zin;
c) dienstverleningsgebieden;
d) gebieden voor gemeenschapsvoorzieningen en openbare nutsvoorzieningen;
2° de volgende aanvullende voorschriften van het gewestplan:
a) gebieden voor service-residentie;
b) kantoor- en dienstenzones;
c) gebieden voor handelsbeursactiviteiten en grootschalige activiteiten;
d) lokale en regionale bedrijventerreinen;
e) luchthavengebonden bedrijventerreinen;
f) gebieden voor luchthavengerelateerde kantoren en diensten;
g) businessparken;
h) teleport;
i) gebieden voor hoofdkwartierfunctie;
j) gebieden hoofdzakelijk bestemd voor de vestiging van grootwinkelbedrijven;
k) zones voor kleinhandel en kleine en middelgrote ondernemingen;
l) kleinhandelszones;
m) zones van handelsvestigingen;
n) gebieden voor zeehaven- en watergebonden bedrijven;
o) zeehavengebieden;
p) gebieden voor watergebonden bedrijven;
q) transportzones;
r) regionale gemengde zones voor diensten en handel;
s) research-, universiteits- en wetenschapsparken;
t) bedrijfsgebied met stedelijk karakter;
u) gemengde woon- en industriegebieden;
v) gemengde gemeenschapsvoorzienings- en dienstverleningsgebied;
w) stedelijke ontwikkelingsgebieden;
x) gebieden voor duurzame stedelijke ontwikkeling;
y) gebieden voor kernontwikkeling.
De onderliggende gewestplan bestemming is hier echter parkgebied. Deze bestemming komt in bovenstaande lijst niet voor. Dit betekent dat artikel 4.4.9/1 niet kan toegepast worden. Het gevraagde is een afwijking op de bestemming. Dit houdt in dat volgens artikel 4.4.1 er geen vergunning kan afgeleverd worden. Afwijkingen op bestemmingen komen juridisch niet voor een vergunning in aanmerking.
Tot slot dient nog vermeld te worden dat het erg vreemd is dat naast de 4 gastenkamers er nog twee slaapkamers voor privégebruik zitten. Dit is onlogisch, wetende dat dit pand gekend is op de website van Toerisme Leiestreek (te huur voor 5 slaapkamers) en op de commerciële website https://nl.hotels.com te huur voor 6 slaapkamers en geen 4 zoals hier aangevraagd.
4.2. Vergunde verkavelingen
De aanvraag is gelegen in een goedgekeurde, niet vervallen verkaveling
(ref. nr. 1962 SDW 139/00 van 14/03/1963). De aanvraag heeft betrekking op lot 35. De zonering volgens deze verkaveling is zone voor open bebouwing.
De aanvraag is niet in overeenstemming met de voorschriften van de verkaveling:
- De verkaveling is bestemd tot het oprichten van alleenstaande gebouwen met residentieel karakter.
Zoals hierboven omschreven komt de woonfunctie met deze functiewijziging teveel in het gedrang. De oppervlakte die resteert voor het wonen is te klein.
Verkavelingsvoorschriften van verkavelingen ouder dan 15 jaar, zoals deze waarbinnen de aanvraag zich situeert, vormen op zich geen weigeringsgrond meer voor aanvragen voor een omgevingsvergunning voor stedenbouwkundige handelingen (art. 4.3.1, §1 en 4.4.1§2). Dat betekent dat aanvragen binnen de contour van zo’n verkaveling ook getoetst moeten worden aan de goede ruimtelijke ordening en niet louter aan de verkavelingsvoorschriften (zie
‘Omgevingstoets’). Voor deze aanvraag betreft dit een negatieve evaluatie.
4.3. Verordeningen Algemeen bouwreglement
De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het algemeen bouwreglement,
stedenbouwkundige verordening van de stad Gent, goedgekeurd door de deputatie bij besluit van 16 september 2004 en gewijzigd bij besluiten van de deputatie van 29 mei 2008,
23 oktober 2008, 19 augustus 2010, 4 oktober 2012 en 17 juli 2014, zevende wijziging van kracht op 20 december 2020.
Het ontwerp is niet in overeenstemming met dit algemeen bouwreglement, het wijkt af op volgende punten:
Artikel 10 - beschermen van waterlopen van derde categorie, niet-geklasseerde waterlopen en grachten:
Dit artikel is van toepassing op de waterlopen van derde categorie, niet-geklasseerde waterlopen en grachten. Het is verboden om
- waterlopen of grachten geheel of gedeeltelijk te dempen. Indien een waterloop of gracht moet verlegd worden, is het dempen van het te verleggen gedeelte toegestaan;
- waterlopen of grachten te beschoeien met materialen die de infiltratie van water naar de bodem kunnen tegenwerken;
- het stromingsprofiel van de waterloop of de gracht te wijzigen.
De gracht langsheen de Duddegemstraat (ingetekend in Codam) is op het nieuw inplantingsplan nog steeds gedeeltelijk verdwenen (gedempt of ingebuisd?). Er is nog steeds een doorgang voorzien, weliswaar licht ingetekend, naar het straat aldaar. Nergens is een vergunning
gevonden waarbij een (eventuele) inbuizing vergund werd. Gelet op bovenstaande komt dit niet voor een vergunning in aanmerking. Deze gracht moet volledig in zijn originele toestand
hersteld worden. Bovendien moet deze strook (privaat t.o.v. openbaar) fysiek volledig afgesloten worden van het openbaar domein.
Artikel 12 – beperken van verharding:
Dit artikel stelt dat het verharden van oppervlaktes tot een minimum moet beperkt worden. In de voortuin wordt enkel beperkte strikt noodzakelijke verharding toegelaten (bv. oprit naar carport of garage, toegangspad naar inkom) op voorwaarde dat het algemene groene karakter van de voortuinstrook behouden blijft. De verharding moet zo minimaal mogelijk gehouden worden en wordt bij voorkeur in waterdoorlatende materialen uitgevoerd.
Daar de huidige oprit niet meer leidt naar een garage noch autostaanplaats (welke niet in de voortuin gelegen is) wordt volgens het voorgesteld principe geen oprit meer toegestaan.
Desondanks is de voortuin voldoende diep (meer dan 5 meter) om een autostelplaats te voorzien. Echter is in de bestaande toestand een oprit aanwezig met een breedte van 5m, terwijl slechts een oprit werd vergund van 4,50 m breed. Tevens is de oprit op het openbaar domein ook niet aangelegd door de stadsdiensten.
In de nieuwe toestand blijft de oprit van 5 m breed breder dan vergund ingetekend. Dit is strijdig met artikel 12, aangezien de verharding niet wordt beperkt tot het strikt noodzakelijke.
Bovendien is dit strijdig met de bijzondere voorwaarden m.b.t. verharding uit de vorige vergunning (2013/70112). Bijgevolg dient de oprit uitgebroken te worden, zodanig dat een oprit met maximale breedte van 4,50 m overblijft. Tevens wordt de oprit op het openbaar domein beperkt tot een breedte van maximum 4,50 m.
Gewestelijke verordening hemelwater
De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het besluit van de Vlaamse Regering van 1 oktober 2004 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (zie waterparagraaf).
4.4. Uitgeruste weg
Het bouwperceel is gelegen aan een voldoende uitgeruste gemeenteweg.
5. WATERPARAGRAAF
Het project is gelegen in het stroomgebied van de waterloop nr. O713 (2de categorie) en bevindt zich volgens de overstromingskaarten wel in mogelijk overstromingsgevoelig gebied (deels) maar niet in effectief overstromingsgevoelig gebied, recent overstroomd gebied en risicozone voor overstroming.
Hemelwater
Een regularisatie van het terras wordt aangevraagd. De terrasverharding werd iets groter uitgevoerd dan voorzien. Er werd ook een pad in waterdoorlatende klinkers aangelegd achter het terras, maar dit wordt in de nieuwe toestand uitgebroken.
Aangezien het hemelwater van het terras op eigen terrein kan infiltreren zijn de gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater en het algemeen bouwreglement van de Stad Gent niet van toepassing.
6. PROJECT-M.E.R.-SCREENING
De aanvraag heeft geen milieueffectrapport of project-MER-screening nodig.
7. BEKENDMAKING
Zoals gemotiveerd in de beschrijvende nota van de architect werd deze aanvraag niet aan een openbaar onderzoek onderworpen.
Echter wordt met deze aanvraag wel afgeweken van de bestemming zoals bepaald in BPA AFSNEE-ZUID en de goedgekeurde, niet vervallen verkaveling (ref. nr. 1962 SDW 139/00 van 14/03/1963).
Hieruit volgt dat voor deze aanvraag weldegelijk een openbaar onderzoek noodzakelijk was.
8. OMGEVINGSTOETS
Beoordeling van de goede ruimtelijke ordening
Gelet op het feit dat de aanvraag niet voldoet aan het vigerende BPA Afsnee-Zuid wat betreft de toegelaten nevenbestemmingen en het feit dat de onderliggende gewestplanbestemming
“parkgebied” is (zie uitgebreide motivatie onder punt 4.1), komt deze aanvraag niet voor een vergunning in aanmerking. De oppervlakte aan nevenbestemming dienen beperkt te worden tot maximum 30%. Dit betekent concreet dat het aantal gastenkamers dat te huur worden gesteld moet verminderen.
Openbaar domein
- De gracht langsheen de Duddegemstraat (ingetekend in Codam) is op het nieuw inplantingsplan nog steeds gedeeltelijk verdwenen (gedempt of ingebuisd?). Er is nog steeds een doorgang voorzien, weliswaar licht ingetekend, naar het straat aldaar.
Nergens is een vergunning gevonden waarbij een (eventuele) inbuizing vergund werd.
Dit is tegenstrijdig met artikel 10 van het algemeen bouwreglement en komt niet voor een vergunning in aanmerking. Deze gracht moet volledig in zijn originele toestand hersteld worden. Bovendien moet deze strook (privaat t.o.v. openbaar) fysiek volledig afgesloten worden van het openbaar domein.
- De oprit op het openbaar domein werd niet aangelegd door de Stadsdiensten (opgelegd in vergunning 2013/70112).
Verharding voortuin
De dubbele oprit werd met de vergunning uit 2013 toegestaan. Met deze aanvraag wordt de dubbele poort vervangen door een raam. Hiermee wordt de bestaande verharding niet meer strikt noodzakelijk en moet deze in vraag gesteld worden. De voortuin is echter voldoende diep (meer dan 5 meter) om een autostelplaats te voorzien.
In de bestaande toestand is een oprit aanwezig met een breedte van 5m, terwijl slechts een oprit werd vergund van 4,5m breed. Tevens is de oprit op het openbaar domein ook niet aangelegd door de stadsdiensten. In de nieuwe toestand blijft de oprit breder dan vergund ingetekend (5m breed). Dit is strijdig met artikel 12 van het algemeen bouwreglement, en is niet aanvaardbaar vanuit de goede ruimtelijke ordening. Voortuinen vormen een wezenlijk deel van
het straatbeeld en vervullen een verfraaiende functie met de omgeving. De voortuinstrook moet bijgevolg zijn open karakter maximaal behouden in functie van het voorliggende woonhuis.
Bijgevolg dient de oprit uitgebroken te worden, zodanig dat een oprit met maximale breedte van 4,50 m overblijft, zoals vergund in 2013. Tevens wordt de oprit op het openbaar domein beperkt tot een breedte van maximum 4,50 m.
CONCLUSIE
Ongunstig, de aanvraag is strijdig met het BPA Afsnee-Zuid en met artikel 10 en 12 van het algemeen bouwreglement. Verder is er niet voldaan aan de bijzondere voorwaarden uit de vergunning uit 2013 m.b.t. het openbaar domein.
WAAROM WORDT DEZE BESLISSING GENOMEN?
Het college van burgemeester en schepenen moet over de ingediende omgevingsvergunningsaanvraag een beslissing nemen.
Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij bovenstaand verslag van de gemeentelijk omgevingsambtenaar en neemt het tot haar eigen motivatie.
Beslissing
Beslist het volgende:
Artikel 1:
Het college van burgemeester en schepenen weigert de omgevingsvergunning voor de functiewijziging van een deel van de eengezinswoning naar de nevenfunctie diensten (verblijfsmogelijkheden) aan GELUK nv (O.N.:0435198319) gelegen te Lauwstraat 50, 9051 Sint-Denijs-Westrem.
Belangrijke bepalingen
Bekendmaking
De beslissing wordt bekendgemaakt conform Titel 3, Hoofdstuk 9, Afdeling 3 van het Omgevingsvergunningsbesluit.
Beroepsmogelijkheden – uittreksel uit het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning
Artikel 52. De Vlaamse Regering is bevoegd in laatste administratieve aanleg voor beroepen tegen uitdrukkelijke of stilzwijgende beslissingen van de deputatie in eerste administratieve aanleg.
De deputatie is voor haar ambtsgebied bevoegd in laatste administratieve aanleg voor beroepen tegen uitdrukkelijke of stilzwijgende beslissingen van het college van burgemeester en schepenen in eerste administratieve aanleg.
Artikel 53. Het beroep kan worden ingesteld door:
1° de vergunningsaanvrager, de vergunninghouder of de exploitant;
2° het betrokken publiek;
3° de leidend ambtenaar van de adviesinstanties of bij zijn afwezigheid zijn gemachtigde als de adviesinstantie tijdig advies heeft
verstrekt of als aan hem ten onrechte niet om advies werd verzocht;
4° het college van burgemeester en schepenen als het tijdig advies heeft verstrekt of als het ten onrechte niet om advies werd verzocht;
5° de leidend ambtenaar van het Departement Leefmilieu, Natuur en Energie of bij zijn afwezigheid zijn gemachtigde;
6° de leidend ambtenaar van het Departement Ruimtelijke Ordening, Woonbeleid en Onroerend Erfgoed of bij zijn afwezigheid zijn gemachtigde.
Artikel 54. Het beroep wordt op straffe van onontvankelijkheid ingesteld binnen een termijn van dertig dagen die ingaat:
1° de dag na de datum van de betekening van de bestreden beslissing voor die personen of instanties aan wie de beslissing betekend wordt;
2° de dag na het verstrijken van de beslissingstermijn als de omgevingsvergunning in eerste administratieve aanleg stilzwijgend geweigerd wordt;
3° de dag na de eerste dag van de aanplakking van de bestreden beslissing in de overige gevallen.
Artikel 55. Het beroep schorst de uitvoering van de bestreden beslissing tot de dag na de datum van de betekening van de beslissing in laatste administratieve aanleg.
In afwijking van het eerste lid werkt het beroep niet schorsend ten aanzien van:
1° de vergunning voor de verdere exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit waarvoor ten minste twaalf maanden voor de einddatum van de omgevingsvergunning een vergunningsaanvraag is ingediend;
2° de vergunning voor de exploitatie na een proefperiode als vermeld in artikel 69;
3° de vergunning voor de exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit die vergunningsplichtig is geworden door aanvulling of wijziging van de indelingslijst.
Artikel 56. Het beroep wordt op straffe van onontvankelijkheid per beveiligde zending ingesteld bij de bevoegde overheid, vermeld in artikel 52.
Degene die het beroep instelt, bezorgt op straffe van onontvankelijkheid gelijktijdig en per beveiligde zending een afschrift van het beroepschrift aan:
1° de vergunningsaanvrager behalve als hij zelf het beroep instelt;
2° de deputatie als die in eerste administratieve aanleg de beslissing heeft genomen;
3° het college van burgemeester en schepenen behalve als het zelf het beroep instelt.
De Vlaamse Regering bepaalt de bewijsstukken die bij het beroep moeten worden gevoegd opdat het op ontvankelijke wijze wordt ingesteld.
Artikel 57. De bevoegde overheid, vermeld in artikel 52, of de door haar gemachtigde ambtenaar onderzoekt het beroep op zijn ontvankelijkheid en volledigheid.
Als niet alle stukken als vermeld in artikel 56, derde lid, bij het beroep zijn gevoegd, kan de bevoegde overheid of de door haar gemachtigde ambtenaar de beroepsindiener per beveiligde zending vragen om binnen een termijn van veertien dagen die ingaat de dag na de verzending van het vervolledigingsverzoek, de ontbrekende gegevens of documenten aan het beroep toe te voegen.
Als de beroepsindiener nalaat de ontbrekende gegevens of documenten binnen de termijn, vermeld in het tweede lid, aan het beroep toe te voegen, wordt het beroep als onvolledig beschouwd.
Beroepsmogelijkheden – regeling van het besluit van de Vlaamse Regering decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning
Het beroepschrift bevat op straffe van onontvankelijkheid:
1° de naam, de hoedanigheid en het adres van de beroepsindiener;
2° de identificatie van de bestreden beslissing en van het onroerend goed, de inrichting of exploitatie die het voorwerp uitmaakt van die beslissing;
3° als het beroep wordt ingesteld door een lid van het betrokken publiek:
een omschrijving van de gevolgen die hij ingevolge de bestreden beslissing ondervindt of waarschijnlijk ondervindt;
b) het belang dat hij heeft bij de besluitvorming over de afgifte of bijstelling van een omgevingsvergunning of van vergunningsvoorwaarden;
4° de redenen waarom het beroep wordt ingesteld.
Het beroepsdossier bevat de volgende bewijsstukken:
1° in voorkomend geval, een bewijs van betaling van de dossiertaks;
2° de overtuigingsstukken die de beroepsindiener nodig acht;
3° in voorkomend geval, een inventaris van de overtuigingsstukken, vermeld in punt 2°.
Als de bewijsstukken, vermeld in het tweede lid, ontbreken, kan hieraan verholpen worden overeenkomstig artikel 57, tweede lid, van het decreet van 25 april 2014.
Het beroepsdossier wordt ingediend met een analoge of een digitale zending.
Het bevoegde bestuur kan bij de beroepsindiener, de vergunningsaanvrager of de overheid die in eerste administratieve aanleg bevoegd is, alle beschikbare informatie en documenten opvragen die nuttig zijn voor het dossier.
De beroepsindiener geeft, op straffe van verval, uitdrukkelijk in zijn beroepschrift aan of hij gehoord wil worden.
Als de vergunningsaanvrager gehoord wil worden, brengt hij het bevoegde bestuur daarvan uitdrukkelijk op de hoogte met een beveiligde zending uiterlijk vijftien dagen nadat hij een afschrift van het beroepschrift als vermeld in artikel 56 van het decreet van 25 april 2014, heeft ontvangen, op voorwaarde dat hij niet de beroepsindiener is.
Mededeling
Deze gegevens kunnen worden opgeslagen in een of meer bestanden. Die bestanden kunnen zich bevinden bij de gemeente, waar u de aanvraag hebt ingediend, bij de provincie, en ook bij de Vlaamse administratie, bevoegd voor de omgevingsvergunning. Ze worden gebruikt voor de behandeling van uw dossier. Ze kunnen ook gebruikt worden voor het opmaken van statistieken en voor wetenschappelijke doeleinden. U hebt het recht om uw gegevens in deze bestanden in te kijken en zo nodig de verbetering ervan aan te vragen.
2022_CBS_00404 - OMV_2021162541 R - aanvraag omgevingsvergunning voor de functiewijziging van een deel van de eengezinswoning naar de nevenfunctie diensten (verblijfsmogelijkheden) - zonder openbaar onderzoek - Lauwstraat 50, 9051 Sint-Denijs- Westrem - Weigering
