langs nummer 2 Ruimtelijke onderbouwing

(1)

Behoort bij hoi KsHfU van de raad van 2 İ T ' . ^

de griffier.

Ruimtelijke onderbouwing Poelsestraat langs nummer 2 Winssen

(2)

Poelsestraat langs nummer 2

Gegevens over het plan:

Plannaam:

Identificatienummer:

Status:

Datum:

Poelsestraat langs nummer 2 NLIMRO.0209.PB00002-OW01 ontwerp

17 december 2012

Gegevens projectbetrokkenen:

Opdrachtgever:

Contactpersoon opdrachtgever:

Betrokken gemeente:

Behandelend ambtenaar:

Projectleider Buro SRO:

Projectnummer Buro SRO:

F. Dupker

G. Offerein (Pieter Oosterhout Buro voor Architektuur BNA B V.

Beuningen

J. Gijtenbeek l D. van der Coelen M. Geerts

33.90.01

Gegevens Buro SRO:

Vestiging Arnhem Bezoekadres

Telefoon

e-mail algemeen:

Sweerts de Landasstraat 50 6814 D G te Arnhem

0 2 6 - 3 5 23 125

info-arnhem@buro-sro.nl

www.Buro-SRO.nl

2 "Poelsestraat langs nummer 2"

(3)

Inhoudsopgave

R u i m t e l i j k e o n d e r b o u w i n g 5 Hoofdstuk 1 Inleiding 7 1.1 Aanleiding 7 1.2 Ligging plangebied 7

1.3 Leeswijzer 8 Hoofdstuk 2 Het plan 9 2.1 Huidige situatie 9 2.2 Toekomstige situatie 10 Hoofdstuk 3 B e l e i d s k a d e r 12 3.1 Rijksbeleid 12 3.2 Provinciaal beleid 13 3.3 Regionaal beleid 13 3.4 Gemeentelijk beleid 14 Hoofdstuk 4 Uitvoerbaarheid 15

4.1 Milieu 15 4.2 Water 17 4.3 Verkeer 19 4.4 Ecologie 19 4.5 Cultuurhistorie en archeologie 2 0

4.6 Economische uitvoerbaarheid 21

Hoofdstuk 5 P r o c e d u r e 22 5.1 A l g e m e e n 2 2 5.2 Verslag artikel 3.1.1 Bro overleg 22

5.3 Verslag inspraak 22

Bijlagen 23 Bijlage 1 Bodemonderzoek 23

Bijlage 2 Akoestisch onderzoek 23 Bijlage 3 Ecologisch onderzoek 2 3

(4)

Ruimtelijke onderbouwing

"Poelsestraat langs nummer 2" 5

(5)

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

A a n de Poelsestraat 2 in Winssen is een historische boerderij, Hoeve Bouwlust, gelegen. Bij deze boerderij is een eveneens historische schuur aanwezig (rijksmonument). De initiatiefnemer, de familie Dupker, heeft een principeverzoek ingediend o m planologische medewerking door functieverandering, waarbij de monumentale schuur verbouwd wordt ten behoeve van één woning met bijbehorende voorzieningen.

Binnen het bestemmingsplan "Buitengebied" is voor de locatie Poelsestraat 2 slechts één woning mogelijk, de woning die reeds in de voormalige boerderij aanwezig is. Het realiseren van een woning in de bestaande schuur is dus niet mogelijk. Het college van Burgemeester en Wethouders is in principe bereid planologische medewerking te verlenen aan de verbouw van de schuur ten behoeve van één woning.

Het college van B & W heeft echter de mogelijkheid mee te werken aan een dergelijk verzoek door middel van een afwijkingsbesluit, zoals o p g e n o m e n in artikel 2.12 lid 1, sub a, onder 3, Wabo, die onderdeel uitmaakt van de omgevingsvergunning. De aanvraag dient niet in strijd te zijn met een goede ruimtelijke ordening. Dit dient aangetoond te worden met een "ruimtelijke onderbouwing", waarin o.a. is verwoord wat het plan inhoudt, hoe dit zich verhoudt tot Rijks-, provinciaal en gemeentelijk beleid en hoe het past binnen de omgeving.

Voorliggende ruimtelijke onderbouwing behoort bij het afwijkingsbesluit ten behoeve van de omgevingsvergunning voor het realiseren van één woning in de bestaande schuur op het perceel Poelsestraat 2 in Winssen.

1.2 Ligging plangebied

Het plangebied is gelegen aan de Poelsestraat ter hoogte van nummer 2 in het buitengebied van Winssen. Onderstaande afbeelding geeft globaal de ligging van het plangebied in de omgeving weer.

T» I B'^{r i} ;\

ligging locatie Poelsestraat 2 (www.bing.com/maps)

(6)

1.3 Leeswijzer

Na dit inleidende hoofdstuk wordt in hoofdstuk 2 het plan beschreven. In hoofdstuk 3 is een beschrijving van het relevante Rijks-, provinciale-, en gemeentelijke beleid en de relevante wetgeving o p g e n o m e n . In hoofdstuk 4 wordt het project inhoudelijk op haalbaarheid getoetst aan de hand van het geldende beleid en (milieu)wetgeving. Tevens wordt in dit hoofdstuk ingegaan op de economische haalbaarheid van het plan. In hoofdstuk 5 wordt de maatschappelijke uitvoerbaarheid van het plan beschreven, waarbij de uitkomsten van de inspraak en overlegmomenten zijn o p g e n o m e n .

(7)

Hoofdstuk 2 Het plan

In dit hoofdstuk komt het plan aan bod. Daartoe wordt eerst inzicht gegeven in de huidige functie(s) en bebouwing in het plangebied. Daarbij wordt m e d e de relatie met de omgeving betrokken. Daarna wordt ingezoomd op het beoogde plan.

2.1 Huidige situatie

Onderhavig perceel is gelegen in het landelijk gebied tussen de kernen Ewijk en Winssen. Deze omgeving was vroeger voornamelijk agrarisch, maar tegenwoordig worden steeds meer agrarische bedrijven omgezet naar woningen. De Poelsestraat markeert de zuidrand van het relatief dicht bebouwde oeverwalcomplex langs de zuidoever van de Waal. Hierop liggen van oudsher de meeste boerderijen, de dorpen, waaronder Winssen, Ewijk en Beuningen en d e oost-west gerichte

verbindingswegen tussen deze dorpen, waaronder de van Heemstraweg die op korte afstand ten noorden van de locatie ligt. De directe omgeving is open en landelijk. Kadastraal is onderhavige locatie bekend als gemeente Ewijk, sectie F nr. 876 en plaatselijk bekend als Poelsestraat 2 te Winssen.

:- 1 ^1, 6

3

i i

1

luchtfoto Poelsestraat met de locatie

De betreffende schuur maakt onderdeel uit van het complex Hoeve "Bouwlust". De Hoeve Bouwlust en de te verbouwen schuur hebben sinds 9 november 2001 d e status van Rijksmonument. De

onderstaande informatie is m e d e ontleend aan de bijbehorende beschrijving die door de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed is opgesteld. De hoeve, waaronder de schuur, wordt beschouwd als een van de meest indrukwekkende historische boerderijcomplexen in de gemeente Beuningen en in de regio Maas en Waal. Het complex heeft een belangrijke stedenbouwkundige waarde vanwege de fraaie ligging van het complex, gezien vanaf de van Heemstraweg. Verder heeft de ligging van het complex aan weerszijden van de smalle Poelsestraat een uniek karakter.

Het grootste deel van het complex, is gebouwd in 1849. De schuur in onderhavig plan is echter gebouwd in 1866. De schuur ligt met de nokrichting evenwijdig aan de Poelsestraat. De agrarische functie van het complex is reeds verdwenen, de boerderij heeft een woonbestemming. De schuren ten zuiden van de Poelsestraat behoorden oorspronkelijk ook bij het complex. De procedure om in deze schuren woningen te realiseren, is reeds ingezet en vallen buiten het plangebied van onderhavige ontwikkeling. Ook de bestaande woning Poelsestraat 2 valt buiten het plangebied. De betreffende schuur waar het nu o m gaat, heeft nog geen adres en zal te zijner tijd een kadastraal perceel en nummer krijgen.

(8)

2.2 Toekomstige situatie

De initiatiefnemer is voornemens o m in de monumentale schuur een woning te situeren. Door een a a n b o u w aan de noordzijde van deze schuur wordt er voldoende licht en ruimte gecreëerd om dit mogelijk te maken. In bijgevoegde afbeeldingen is een impressie te zien van het beoogde ontwerp.

f

impressie bovenaanzicht (bron. Pieter Oosterhout Architecten)

' " "

Ĩ8

impressie uitbouw (bron: Pieter Oosterhout Architecten)

(9)

Behoud van de monumentale waarde van de schuur staat voorop. Het voormalige woongedeelte van de boerderij Bouwlust en de bijbehorende schuren vormen samen een fraai ensemble dat het behouden waard is. Nu er voor de aan de overzijde van de Poelsestraat gelegen schuren een herbestemming is gevonden, blijft de schuur in onderhavige situatie over. Een woonbestemming in deze schuur zorgt voor een duurzaam behoud in d e toekomst. Leegstand zorgt immers vaak voor verval en mogelijk noodzakelijke sloop.

De aanbouw is door de moderne uitstraling en het materiaalgebruik duidelijk anders dan de bestaande schuur. O p deze manier blijft ook in de toekomst het onderscheid tussen de historische schuur en de moderne latere uitbouw duidelijk.

Omdat het gaat o m monumentale bebouwing is het van belang dat de bouwplannen worden voorgelegd aan de Commissie ruimtelijke kwaliteit, de Rijksdienst voor Cultureel Erfgoed en de Provincie

Gelderland. Bij de aanvang van de bouwplanontwikkeling is contact gezocht met deze diensten, en er is een bezoek op locatie geweest. De schetsontwerpen zijn in een vooroverleg voorgelegd aan

bovengenoemde diensten. Naar mening van d e diensten is het goed denkbaar dat in de schuur een woning wordt gerealiseerd, en is er ingestemd me de schetsontwerpen.

Behoud en herstel van de monumentale schuur was ook voor de gemeente Beuningen een belangrijke reden om m e e te werken aan dit plan.

'Poelsestraat langs nummer 2" 11

(10)

Hoofdstuk 3 Beleidskader

3.1 Rijksbeleid

Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte(SVIR) en Besluit a l g e m e n e regels ruimtelijke ordening (Barro) In de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) geeft het kabinet een totaalbeeld van het ruimtelijk- en mobiliteitsbeleid op rijksniveau. In de structuurvisie worden accenten geplaatst o p het gebied v a n ruimtelijke ordening en bestuurlijke verantwoordelijkheden. Het betekent een decentralisatie van rijkstaken en bevoegdheden en actualisatie van het Nationaal Ruimtelijk Beleid.

Overheden, burgers en bedrijven krijgen de ruimte o m oplossingen te creëren. Het Rijk gaat z o min mogelijk op de stoel van provincies en gemeenten zitten en richt zich op het versterken van de internationale positie van Nederland en het behartigen van de belangen voor Nederland als geheel.

Het rijk richt zich op bereikbaarheidsvraagstukken van nationale betekenis zoals (spoor) w e g e n , (buis) leidingen en mainports als Schiphol en de (zee)havens. Voorts richt het Rijk zich op (water)

veiligheidsprojecten.

Afspraken over verstedelijking, groene ruimte en landschap laat het Rijk over aan d e provincies en gemeenten. Dat houdt in dat eerst gekeken moet worden of er vraag is naar een nieuwe ontwikkeling.

Als dat het geval is dient eerst gekeken te worden of deze in bestaand stedelijk gebied past. Pas als dat niet het geval is komt uitbreiding in beeld onder voorwaarde van zorgvuldige inpassing en optimale bereikbaarheid.

ľ -

5

V

•1 -

Kaart nationale ruimtelijke hoofdstructuur

D e SVIR bepaalt welke kaderstellende uitspraken zodanig zijn geformuleerd dat deze bedoeld zijn o m beperkingen te stellen aan d e ruimtelijke besluitvormingsmogelijkheden op lokaal niveau. Ten aanzien daarvan is een borging door middel van normstelling, gebaseerd op de Wro, opgesteld. Het Besluit a l g e m e n e regels ruimtelijke ordening (Barro) bevestigt in juridische zin die kaderstellende uitspraken en geeft daarmee dwingende regels voor ruimtelijke ordening o p provinciaal en lokaal niveau.

P l a n s p e c i f i e k

D e SVIR richt zich op vraagstukken welke van invloed zijn op het nationaal functioneren. Het betreft hier o n d e r andere het infrastructuurnetwerk van w e g e n , spoor, buisleidingen en water. Het voorliggend plan is op een dusdanig laag abstractieniveau dat dit geen invloed heeft op het nationaal belang. Het Barro geeft g e e n regels voor het plangebied.

(11)

3.2 Provinciaal beleid

Structuurvisie ruimtelijke ordening Gelderland

De provinciale structuurvisie (voorheen Streekplan 2005) meldt dat functieverandering van gebouwen in het buitengebied moet bijdragen aan een impuls voor de leefbaarheid, vitaliteit en ruimtelijke kwaliteit van het buitengebied. De provincie acht een kwalitatief hoogwaardige ontwikkeling van het

buitengebied zeer belangrijk. Zij dringt er bij gemeenten op aan dat bij functieverandering van

g e b o u w e n in het buitengebied een vorm van verevening wordt toegepast. Uitgangspunt hierbij is dat de gekozen verevening leidt tot een verbetering van d e omgevingskwaliteit en de openbare functies van het buitengebied.

De functie "wonen' wordt gezien als een geschikte vorm van (her)gebruik van vrijgekomen (agrarische) gebouwen in het buitengebied. In dat kader dient een belangrijk deel van de overbodig geworden bedrijfsbebouwing te worden gesloopt. Er dient gestreefd te worden naar de sloop van tenminste 5007o van de bebouwing, waarbij het resterend oppervlak aan gebouwen kan worden hergebruikt voor wonen.

Voor functieveranderingen hanteert de provincie d e volgende algemene voorwaarden:

» functieverandering is alleen van toepassing op fysiek bestaande, legale vrijgekomen en vrijkomende gebouwen in het buitengebied;

* de functieverandering van gebouwen wordt geëffectueerd door bestemmingswijziging van het gehele voormalige perceel en verkleining van het bouwvlak;

p met functieverandering van vrijgekomen gebouwen in het buitengebied wordt de bedrijfsontwikkeling van agrarische bedrijven in de omgeving niet belemmerd;

* de functieverandering van vrijgekomen g e b o u w e n mag niet leiden tot knelpunten in de verkeersafwikkeling;

overtollige bebouwing wordt gesloopt met uitzondering van monumentale en karakteristieke gebouwen.

De schuur in kwestie maakt deel uit van een boerderijcomplex met een monumentale status. Het complex heeft de status van Rijksmonument. Dat betekent dat er geen verevening hoeft plaats te vinden die verder gaat dan het behoud van het bestaande gebouw.

Ruimtelijke Verordening Gelderland

Met een ruimtelijke verordening stelt de provincie regels aan bestemmingsplannen van gemeenten. De provincie richt zich hierbij op onderwerpen die van provinciaal belang zijn, zoals verstedelijking, natuur, nationale landschappen, water en glastuinbouw. Gemeenten krijgen op sommige terreinen meer beleidsvrijheid, terwijl ze op andere gebieden te maken krijgen met strikte provinciale richtlijnen.

Provinciale Staten hebben de Ruimtelijke Verordening Gelderland vastgesteld in december 2010 en de deze geldt sinds maart 2 0 1 1 . Op 27 juni 2012 volgde een eerste herziening. Dat w a s nodig omdat provinciale ruimtelijke verordeningen alleen nog ontheffingsbepalingen voor onverwachte situaties mogen bevatten als gevolg van de Spoedwet ruimtelijke ordening (Wro). De eerste herziening is verwerkt in de geconsolideerde versie. De regels in de ruimtelijke verordening kunnen betrekking

hebben op het hele provinciale grondgebied, delen of gebiedsgerichte thema's. Gemeenten moeten binnen een bepaalde termijn hun bestemmingsplan op deze regels afstemmen.

In de provinciale verordening is in hoofdstuk 2, 'Verstedelijking' vermeld onder welke voorwaarden nieuwe bebouwing is toegestaan ten behoeve van w o n e n en werken. Omdat het hier gaat o m functieverandering van voormalige vrijgekomen agrarische bebouwing kan er op basis van de

verordening meegewerkt worden aan dit plan. Daarnaast hoeft de overtollige bebouwing niet gesloopt te worden ter compensatie omdat het gaat o m het behoud van een monumentale schuur.

3.3 Regionaal beleid

De stadsregio Arnhem-Nijmegen heeft het functieveranderingsbeleid voor vrijkomende (agrarische) bedrijfsgebouwen in het buitengebied uit de provinciale structuurvisie verder uitgewerkt in de 'Notitie functieverandering buitengebied' (2007). Het plan is passend binnen deze notitie. Het gaat namelijk o m hergebruik van bedrijfsbebouwing voor w o n e n (paragraaf 3.1.1.). Daarin wordt vermeld dat

compensatie niet altijd hoeft te geschieden door sloop van bebouwing, maar dat verevening ook kan gebeuren door het behoud van monumentale bebouwing. In onderhavige situatie is dit het geval.

(12)

3.4 Gemeentelijk beleid

Nota 'Gemeentelijke uitwerking Notitie functieverandering Buitengebied'

De gemeente Beuningen heeft voor het gemeentelijk grondgebied het regionale beleid met betrekking tot functiewijziging uitgewerkt en verfijnd in de nota 'Gemeentelijke uitwerking Notitie

functieverandering Buitengebied' (2010).

Indien de bestaande bebouwing voor w o n e n wordt hergebruikt, is het uitgangspunt dat maximaal twee w o o n g e b o u w e n ontstaan en tenminste 50oZo van d e bebouwing wordt gesloopt. Deze sloop vormt in vele gevallen de noodzakelijke verevening. De verevening kan ook o p een van de volgende wijzen plaatsvinden, mits wordt onderbouwd dat dit de beoogde verbetering in ruimtelijke kwaliteit oplevert.

Verevening middels:

« verkleining bouwvlak of een 'groene' herbestemming;

behoud van karakteristieke of monumentale bebouwing;

» natuurontwikkeling;

» landschappelijke inpassing;

verbetering infrastructuur;

» aanleg recreatieve voorzieningen;

« een financiële verevening ten behoeve ruimtelijke ontwikkelingen buiten het plangebied (mits onderbouwd op basis van een gemeentelijke structuurvisie).

Bij hergebruik van karakteristieke en/of monumentale bebouwing vormt het behoud van deze bebouwing de verevening. De gehele karakteristieke en/of monumentale bebouwing kan, binnen d e bestaande bouwmassa, gebruikt worden voor de woonfunctie. Uitgangspunt hierbij is dat er een goedkeuring nodig is van de Commissie Ruimtelijke Kwaliteit en/of de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed.

Het plan past binnen de Nota 'Gemeentelijke uitwerking Notitie functieverandering Buitengebied'.

G e l d e n d b e s t e m m i n g s p l a n

Ter plaatse van het plangebied geldt het bestemmingsplan 'Buitengebied', vastgesteld op 14 juni 2 0 1 1 .

1

:

i i

I

Uitsnede vigerend plan (www. ruimtelijkeplannen nl)

In het vigerend plan heeft de locatie reeds een woonbestemming, maar maakt nog deel uit van één bestemmingsvlak samen met de woonboerderij Poelsestraat 2. Per bestemmingsvlak W o n e n is slechts één woning mogelijk. Wanneer er in de schuur een woning gerealiseerd wordt, betekent dit dat er dus 2 woningen in het bestemmingsvlak aanwezig zijn, wat strijdig is met het vigerend plan.

Verder geldt er een Dubbelbestemming W a a r d e - Archeologie 2, wat regels stelt ten behoeve van behoud en bescherming van waardevolle verwachte archeologische informatie in de bodem.

14 Poelsestraat langs nummer 2"

(13)

Hoofdstuk 4 Uitvoerbaarheid

4.1 Milieu

4.1.1 B o d e m

In het kader van een afwijkingsbesluit dient aangetoond te worden dat de kwaliteit van de bodem en het grondwater in het plangebied in overeenstemming zijn met het beoogde gebruik. Dit is geregeld in de Wet Bodembescherming. De bodemkwaliteit kan namelijk van invloed zijn op de beoogde functie van het plangebied. Indien sprake is van een functiewijziging zal er in veel gevallen een bodemonderzoek moeten worden uitgevoerd op de planlocatie. Middels dit onderzoek kan in beeld worden gebracht of de bodemkwaliteit en de beoogde functie van het plangebied bij elkaar passen.

Planspecifiek

Omdat het een verandering van schuur (ongevoelige bestemming) naar w o n e n betreft (gevoelige bestemming) en het woonoppervlak groter is dan 50 m2 is een verkennend bodemonderzoek conform de N E N 5740 uitgevoerd. Dit onderzoek is als bijlage toegevoegd.

Uit het onderzoek blijkt dat er een sterke verontreiniging met barium in het grondwater is aangetroffen.

Voor deze verontreiniging is geen relatie met menselijk handelen in het verleden. Mogelijk komt dit van nature verhoogd voor. Omdat er geen aanleiding is voor het sterk verhoogd voorkomen van barium is een nader bodemonderzoek niet noodzakelijk.

De gemeten gehalten/concentraties in de bodem liggen onder de achtergrondwaarde of streefwaarde of overschrijden deze slechts in geringe mate en liggen beduidend beneden de interventiewaarden zodat het nemen van milieutechnische maatregelen in het kader van de Wet bodembescherming niet aan de orde is. De voorliggende onderzoeksgegevens vormen geen beletsel of beperking voor de beoogde bouwplannen op de betreffende locatie. Voor d e eventueel te ontgraven grond gelden de bepalingen uit het Besluit Bodemkwaliteit.

Het plan is daarmee op het gebied van bodem uitvoerbaar.

4.1.2 L u c h t

In de Wet Milieubeheer gaat paragraaf 5.2 over luchtkwaliteit. Deze paragraaf vervangt het Besluit Luchtkwaliteit 2005 en staat ook wel bekend als d e Wet luchtkwaliteit. De Wet luchtkwaliteit introduceert het onderscheid tussen 'kleine' en 'grote' projecten. Kleine projecten dragen 'niet in betekenende mate' (NIBM) bij aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Een paar honderd grote projecten dragen juist wel 'in betekenende mate' bij aan d e verslechtering van de luchtkwaliteit. Het gaat hierbij vooral om bedrijventerreinen en infrastructuur (wegen).

Wat het begrip 'in betekenende mate' precies inhoudt, staat in een de algemene maatregel van bestuur 'Niet in betekenende mate bijdragen' (Besluit NIBM). Op hoofdlijnen komt het erop neer dat 'grote' projecten die jaarlijks meer dan 3 procent bijdragen aan de jaargemiddelde norm voor fijn stof en stikstofdioxide (1,2 microgram per m3) een 'betekenend' negatief effect hebben op de luchtkwaliteit.

'Kleine' projecten die minder dan 3 procent bijdragen, kunnen doorgaan zonder toetsing. Dat betekent bijvoorbeeld dat lokale overheden een woonwijk van minder dan 1.500 huizen niet hoeven te toetsen aan de normen voor luchtkwaliteit. Deze kwantitatieve vertaling naar verschillende functies is neergelegd in de Regeling 'niet in betekenende mate bijdragen'.

Planspecifiek

De voorgestane ontwikkeling voor onderhavig plan omvat een ontwikkeling die d e luchtkwaliteit niet in betekenende mate beïnvloedt (NIBM) en daarom kan geconcludeerd worden dat de ontwikkeling uitvoerbaar is op het gebied van lucht.

4.1.3 Geluid

De mate waarin het geluid, het woonmilieu mag belasten, is geregeld in de Wet geluidhinder (Wgh). De kern van de wet is dat geluidsgevoelige objecten worden beschermd tegen geluidhinder uit de

omgeving. In de W g h worden de volgende objecten beschermd (artikel 1 Wgh):

« woningen;

« geluidsgevoelige terreinen (terreinen die behoren bij andere gezondheidszorggebouwen dan categorale en academische ziekenhuizen, verpleeghuizen, woonwagenstandplaatsen);

(14)

» andere geluidsgevoelige gebouwen, waaronder onderwijsgebouwen, ziekenhuizen en

verpleeghuizen, andere gezondheidszorggebouwen dan ziekenhuizen en verpleeghuizen die zijn aangegeven in artikel 1.2 van het Besluit geluidhinder (Bgh):

- verzorgingstehuizen;

- psychiatrische inrichtingen;

- medische centra;

- poliklinieken;

- medische kleuterdagverblijven.

Het beschermen van deze geluidsgevoelige objecten gebeurt aan de hand van vastgestelde zoneringen. De belangrijkste geluidsbronnen die in de W e t geluidhinder worden geregeld, zijn:

industrielawaai, wegverkeerslawaai en spoorweglawaai. Verder gaat deze wet onder meer ook in op geluidwerende voorzieningen en geluidbelastingkaarten en actieplannen.

Planspecifiek

De bestemming die in het onderhavig plan gerealiseerd zal worden is een geluidsgevoelige bestemming (wonen). Het project ligt binnen een geluidszone van de Poelsestraat en van de V a n Heemstraweg waardoor een akoestisch onderzoek noodzakelijk is. Dit akoestisch onderzoek is uitgevoerd en als bijlage o p g e n o m e n .

Uit het onderzoek blijkt dat de hoogste geluidbelasting op de nieuwe woning ten gevolge van z o w e l d e V a n Heemstraweg als de Poelsestraat onder de voorkeursgrenswaarde blijven. Voor d e woning hoeft geen hogere waarde te worden aangevraagd en er zijn voor de gevels van de woning geen aanvullende geluidwerende voorzieningen nodig. Onderhavig plan is hiermee op het gebied van geluid uitvoerbaar.

4.1.4 Milieuzonering

Het aspect bedrijven en milieuzonering gaat in op de invloed die bedrijven kunnen hebben op hun omgeving. Deze invloed is afhankelijk van de afstand tussen een gevoelige bestemming en de bedrijvigheid. Milieugevoelige bestemmingen zijn gebouwen en terreinen die naar hun aard bestemd zijn voor het verblijf van personen gedurende de dag of nacht of een gedeelte daarvan (bijvoorbeeld woningen). Daarnaast kunnen ook landelijke gebieden en/of andere landschappen belangrijk zijn bij een zonering tot andere, minder gevoelige, functies zoals bedrijven.

Bij een ruimtelijke ontwikkeling kan sprake zijn van al aanwezige bedrijvigheid en van nieuwe bedrijvigheid. Milieuzonering zorgt er voor dat nieuwe bedrijven een juiste plek in de nabijheid van de gevoelige functie krijgen en dat de (nieuwe) gevoelige functie op een verantwoorde afstand van bedrijven komen te staan. Doel hiervan is het waarborgen van de veiligheid en het garanderen van de continuïteit van de bedrijven als ook een goed klimaat voor de gevoelige functie.

Milieuzonering beperkt zich tot milieuaspecten met een ruimtelijke dimensie zoals: geluid, geur, gevaar en stof. De mate waarin de milieuaspecten gelden en waaraan de milieucontour wordt vastgesteld, is voor elk type bedrijvigheid verschillend. De V e r e n i g i n g van Nederlandse Gemeenten' (VNG) geeft sinds 1986 de publicatie 'Bedrijven en Milieuzonering' uit. In deze publicatie is een lijst o p g e n o m e n , met daarin de minimale richtafstanden tussen een gevoelige bestemming en bedrijven. Indien van deze richtafstanden afgeweken wordt dient een nadere motivatie gegeven te worden w a a r o m dat wordt gedaan.

Het belang van milieuzonering wordt steeds groter aangezien functiemenging steeds vaker voorkomt.

Hierbij is het motto: 'scheiden waar het moet, mengen waar het kan'. Het scheiden van milieubelastende en milieugevoelige bestemmingen dient twee doelen:

« het reeds in het ruimtelijk spoor voorkomen of zoveel mogelijk beperken van hinder en gevaar bij gevoelige bestemmingen;

» het bieden van voldoende zekerheid aan de milieubelastende activiteiten (bijvoorbeeld bedrijven) zodat zij de activiteiten duurzaam, en binnen aanvaardbare voorwaarden, kunnen uitoefenen.

Planspecifiek

Omdat er geen bedrijvigheid is gelegen in de buurt (geen hindercontouren) van het plangebied worden er vanuit milieuoogpunt geen problemen verwacht. Het agrarisch bedrijf aan de Poelsestraat 3 ligt op een afstand van meer dan 100 m en ligt daarmee buiten de invloedsfeer van dit plan.

(15)

4.1.5 Externe veiligheid

Externe veiligheid gaat over d e beheersing van activiteiten met gevaarlijke stoffen. Die activiteiten kunnen bestaan uit het opslaan, verwerken of transporteren van gevaarlijke stoffen. Deze activiteiten kunnen een risico veroorzaken voor de leefomgeving. Daarnaast worden de risico's van het opstijgen en landen op vliegvelden ook onder het thema externe veiligheid gevangen. De risico's worden uitgedrukt in twee risicomaten; het plaatsgebonden (hierna: PR) en het groepsrisico (hierna: GR).

Voor de beoordeling van een ruimtelijk plan moet voor externe veiligheid worden vastgesteld of dit plan is gelegen binnen het invloedsgebied van een inrichting die valt onder het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi). Daarnaast wordt gekeken of het plan ligt binnen het invloedsgebied van de transportroute (weg, spoor, water of buisleiding) waarover gevaarlijke stoffen (o.a. LPG en benzine) worden vervoerd.

Planspecifiek

Via de website risicokaart.nl kan voor de locatie worden vastgesteld of er in de directe omgeving inrichtingen, buisleidingen en I of belangrijke transportroutes aanwezig zijn die in het kader van de externe veiligheid van belang zijn. Onderstaand een screenshot van die website.

-

:

•*.-.-įm Ai. i

!

o

i

i 1

i

Uitsnede www.risicokaart.nl

In het onderhavig plan liggen binnen de toetsingsafstand geen objecten welke invloed op de externe veiligheid uitoefenen voor het nieuw te realiseren kwetsbare object, de woning.

4.2 Water

Het aspect water is van groot belang binnen de ruimtelijke ordening. Door verstandig o m te gaan met het water kan verdroging en wateroverlast (waaronder ook risico van overstromingen e.d.) voorkomen w o r d e n en de kwaliteit van het water hoog gehouden worden.

O p Rijksniveau en Europees niveau zijn de laatste jaren veel plannen en wetten gemaakt met betrekking tot water. De belangrijkste hiervan zijn het Waterbeleid voor de 21e eeuw, de Waterwet en het Nationaal Waterplan.

'Poelsestraat langs nummer 2" 17

(16)

Waterbeleid voor de 2 1 e eeuw

De Commissie Waterbeheer 21ste eeuw heeft in augustus 2000 advies uitgebracht over het toekomstige waterbeleid in Nederland. De adviezen van d e commissie staan in het rapport 'Anders o m g a a n met water, Waterbeleid voor de 21ste eeuw' (WB21). De kern van het rapport W B 2 1 is dat water de ruimte moet krijgen, voordat het die ruimte zelf neemt. In het Waterbeleid voor de 21e eeuw worden twee principes (drietrapsstrategieën) voor duurzaam waterbeheer geïntroduceerd:

* vasthouden, bergen en afvoeren: dit houdt in dat overtollig water zoveel mogelijk bovenstrooms wordt vastgehouden in de bodem en in het oppervlaktewater. Vervolgens wordt zo nodig het water tijdelijk geborgen in bergingsgebieden en pas als vasthouden en bergen te weinig opleveren wordt het water afgevoerd.

schoonhouden, scheiden en zuiveren: hier gaat het erom dat het water zoveel mogelijk schoon wordt gehouden. Vervolgens worden schoon en vuil water zoveel mogelijk gescheiden en als laatste komt het zuiveren van verontreinigd water aan het bod.

Waterwet

De Waterwet regelt het beheer van oppervlaktewater en grondwater, en verbetert ook de samenhang tussen waterbeleid en ruimtelijke ordening. Daarnaast levert de Waterwet een flinke bijdrage aan kabinetsdoelstellingen zoals vermindering van regels, vergunningstelsels en administratieve lasten.

Een belangrijk gevolg van de Waterwet is dat de aloude vergunningstelsels uit de voorheen afzonderlijke waterbeheerwetten zijn gebundeld. Dit resulteert in één vergunning, de watervergunning.

Nationaal Waterplan

Op basis van de Waterwet is het Nationaal Waterplan vastgesteld door het kabinet. Het Nationaal Waterplan geeft op hoofdlijnen aan welk beleid het Rijk in de periode 2009 - 2015 voert o m te k o m e n tot een duurzaam waterbeheer. Het Nationaal Waterplan richt zich op bescherming tegen overstromingen, beschikbaarheid van voldoende en schoon water en de diverse vormen van gebruik van water. Het geeft maatregelen die in de periode 2009-2015 genomen moeten worden om Nederland ook voor toekomstige generaties veilig en leefbaar te houden en de kansen die water biedt te benutten.

Planspecifiek I watertoets

Bij elk ruimtelijk plan of besluit met betrekking tot ruimtelijke ordening moet een overheid rekening houden met wateraspecten. Hierbij kan gedacht worden aan riolering, watervoorziening,

volksgezondheid, bodemdaling, grondwateroverlast, oppervlaktewaterkwaliteit, grondwaterkwaliteit, verdroging en natte natuur. O m ervoor te zorgen dat dit bij elk ruimtelijk project goed verloopt, is d e watertoets ontwikkeld. De watertoets is van toepassing op alle ruimtelijke plannen en besluiten. Dit kunnen bijvoorbeeld zijn structuurvisies, masterplannen en zoals bij onderhavig plan, een herziening van het bestemmingsplan of Afwijkingsbesluit (als onderdeel van omgevingsvergunning).

Onderhavig plan betreft d e realisatie van één woning binnen een bestaande schuur, met daarbij een kleinschalige uitbouw. Het verhard oppervlak neemt slechts in geringe mate toe. Het uitvoeren van een watertoets is daarom niet noodzakelijk (alleen nodig bij een minimale toename van verharding van 500 m2).

Hemelwaterafvoer

De hemelwaterafvoer vindt op eigen terrein plaats. Uitgangspunt is dat elk nieuw te realiseren bouwwerk voorziet in de afkoppeling van hemelwater. Hiervoor is op de kavel ruimte voldoende aanwezig.

Riolering

De nieuwe woning wordt aangesloten op het riool. Ter hoogte van Poelsestraat 2 is een pompunit w a a r o p de bestaande woning is aangesloten. De schuur waarin de nieuwe woning zal komen is lager gelegen dan de bestaande woning/pompunit, maar kan wel worden aangesloten op de bestaande pompput. De gemeente wil echter graag de pompput verplaatsen, zodat deze beter bereikbaar wordt.

Dit is echter in een later stadium van belang, in onderhavig plan is aansluiting op het bestaande riool in elk geval mogelijk en uitvoerbaar.

Het plan is daarmee op het gebied van water uitvoerbaar.

(17)

4.3 Verkeer

Onderdeel van goede ruimtelijke ordening is het effect van een beoogd nieuw project op de verkeersstructuur. De realisatie van één woning is uit het oogpunt van verkeer geen planologisch bezwaar. De ontsluiting van de woning zal plaats vinden op de Poelsestraat. Deze w e g kan de toename van verkeersbewegingen gerelateerd aan de nieuw te realiseren woning makkelijk aan.

Met betrekking tot parkeren wordt uitgegaan van parkeren op eigen terrein. Hoeveel ruimte hiervoor beschikbaar moet zijn is afgeleid van de parkeernormering zoals is weerlegd in de CROW-richtlijnen.

Volgens deze richtlijn moeten er minimaal 2 parkeerplaatsen op eigen terrein gerealiseerd w o r d e n / beschikbaar zijn. In onderhavige situatie is dit het geval, er is ruim voldoende plek voor meerdere parkeerplaatsen. Deze parkeerplaatsen sluiten door middel van een inrit aan op d e Poelsestraat.

4.4 Ecologie

Bij ruimtelijke ingrepen dient rekening te worden gehouden met de natuurwaarden ter plaatse. Daarbij wordt onderscheid gemaakt tussen gebiedsbescherming en soortenbescherming.

Gebiedsbescherming kan volgen uit de aanwijzing van een gebied. Wat betreft soortenbescherming is de Flora- en faunawet van toepassing. Hier wordt onder andere d e bescherming van planten

diersoorten geregeld. Bij ruimtelijke ontwikkelingen dient te worden getoetst of er sprake is van negatieve effecten op de aanwezige natuurwaarden. Indien hiervan sprake is, moet ontheffing of vrijstelling worden aangevraagd.

G e b i e d s b e s c h e r m i n g

De Natuurbeschermingswet richt zich op de bescherming van gebieden. In de Natuurbeschermingswet zijn de volgende gronden aangewezen en beschermd:

Natura 2000-gebieden (Habitat- en Vogelrichtlijngebieden);

» beschermde Natuurmonumenten;

« wetlands.

Naast deze drie soorten gebieden is de (Provinciale) Ecologische Hoofdstructuur ((P)EHS) in het kader van de gebiedsbescherming van belang. De (P)EHS is een samenhangend netwerk van belangrijke natuurgebieden in Nederland. Zij bestaat uit bestaande natuurgebieden, nieuwe natuurgebieden en ecologische verbindingszones. De EHS draagt bij aan het bereiken van de hoofddoelstelling van het Nederlandse natuurbeleid, namelijk: 'Natuur en landschap behouden, versterken en ontwikkelen, als bijdrage aan een leefbaar Nederland en een duurzame samenleving'. Hiertoe zijn de volgende uitgangspunten van belang:

» vergroten: het areaal natuur uitbreiden en zorgen voor grotere aaneengesloten gebieden;

» verbinden: natuurgebieden zoveel mogelijk met elkaar verbinden;

verbeteren: de omgeving zo beïnvloeden dat in natuurgebieden een zo hoog mogelijke natuurkwaliteit haalbaar is.

S o o r t e n b e s c h e r m i n g

De Flora- en faunawet regelt de bescherming van de in het wild voorkomende inheemse planten en dieren: de soortenbescherming. De wet richt zich vooral op het in stand houden van populaties van soorten die bescherming behoeven. In de wet zijn algemene en specifieke verboden vastgelegd ten aanzien van beschermde dieren plantensoorten. Naast een aantal in de wet (en daarop gebaseerde besluiten) vermelde specifieke mogelijkheden o m ontheffing te verlenen van in de wet genoemde verboden, geeft de wet een algemene ontheffingsbevoegdheid aan de minister van LNV (artikel 75, lid 3). Bekeken moet worden in hoeverre ruimtelijke plannen negatieve gevolgen hebben op beschermde dieren plantensoorten en of er compenserende of mitigerende maatregelen genomen moeten worden.

Daarnaast geldt voor iedereen in Nederland altijd, dus ook los van het voorliggende beoogde ruimtelijke project, dat de zorgplicht nageleefd moet worden bij het verrichten van werkzaamheden. Voor menig soort geldt dat indien deze zorgplicht nagekomen wordt een bepaald beoogd project uitvoerbaar is.

Planspecifiek

O m de gevolgen van gebiedsbescherming te beoordelen is de website van de provincie Gelderland geraadpleegd. Bijgevoegd is een screenshot van die website waarbij de ligging van de ecologische hoofdstructuur is te zien. Delen van deze ecologische hoofdstructuur vallen onder Natura 2000-gebied.

(18)

O 7

screenshot Atlas Gelderland

In de afbeelding is te zien dat het plangebied is gelegen in d e buurt van het natura 2000-gebied uiterwaarden Waal. Dit ligt echter op ruime afstand van het plangebied, w a a r m e e er geen noemenswaardige invloed is.

O m te onderzoeken of er beschermde soorten op de locatie aanwezig zijn, is een onderzoek naar flora en fauna uitgevoerd. Dit onderzoek is als bijlage bij deze toelichting o p g e n o m e n . Het onderzoek omvat ook de schuren ten zuiden van de Poelsestraat. In de schuur ten noorden van de Poelsestraat, waar het in dit plan o m gaat, zijn geen vondsten of mogelijke verblijfplaatsen aangetroffen. Uit het onderzoek blijkt verder dat voor de onderzoekslocatie geldt dat overtredingen van de Flora- en Faunawet zijn te v o o r k o m e n door kap- en sloopwerkzaamheden uit te voeren buiten het broedseizoen. De

initiatiefnemer heeft aangegeven dit te willen doen, waarmee de uitvoerbaarheid van het plan voor ecologie is aangetoond.

4.5 Cultuurhistorie en archeologie

In elk afwijkingsbesluit moet een beschrijving worden o p g e n o m e n van de wijze waarop met de in het gebied aanwezige cultuurhistorische waarden wordt o m g e g a a n . Denk aan aanwezige m o n u m e n t e n , historische gebieden, kenmerkende (straat)beelden en landschapselementen. Bij het maken van plannen kan ook (weer) rekening gehouden worden met al deze elementen die er vroeger wel waren maar nu niet meer. Een bijzonder onderdeel van cultuurhistorie is archeologie.

Cultuurhistorie

Onder de noemer Modernisering Monumentenzorg (MoMo) heeft het Rijk in 2009 een aanzet gegeven voor een goede afweging van het belang van de cultuurhistorie in de ruimtelijke ordening. Gepleit wordt voor een verantwoorde verankering van d e integrale cultuurhistorie in structuurvisies,

bestemmingsplannen en milieueffectrapportages. Het voornaamste doel hiervan is o m het cultuurhistorische karakter van Nederland op gebiedsniveau te behouden en te versterken. De

aandacht voor cultuurhistorie is ook wettelijk vastgelegd in het Besluit ruimtelijke ordening. Artikel 3.1.6 onder 2 van dit Besluit geeft aan dat "een beschrijving van de wijze waarop met de in het gebied aanwezige cultuurhistorische waarden en in de grond aanwezige o f t e verwachten monumenten rekening is gehouden" in het bestemmingsplan opgenomen moet w o r d e n .

(19)

A r c h e o l o g i e

Archeologie gaat over de (verwachte) cultuurhistorische waarde in de bodem. O p 16 januari 1992 is in Valletta (Malta) het Europees Verdrag inzake de bescherming van het archeologisch erfgoed (Verdrag van Malta) ondertekend. Het Nederlandse parlement heeft dit verdrag in 1998 goedgekeurd. Het Verdrag van Malta voorziet in bescherming van het Europees archeologisch erfgoed onder meer door de risico's op aantasting van dit erfgoed te beperken. Deze bescherming is in Nederland wettelijk verankerd in de Monumentenwet 1988. Op basis van deze wet zijn mogelijke (toevals)vondsten bij het verrichten van werkzaamheden in de bodem altijd beschermd. Er geldt een meldingsplicht bij het vinden van (mogelijke) waardevolle zaken. Dat melden dient terstond te gebeuren. In het kader van een goede ruimtelijke ordening in relatie tot de Monumentenwet kan vooronderzoek naar mogelijke waarden nodig zijn zodat waar nodig die waarden veiliggesteld kunnen worden en I of het plan aangepast kan worden.

Ook de Wet op de archeologische monumentenzorg (WAMZ) uit 2007 is in dit kader van belang. De verantwoordelijkheid voor cultuurhistorische waarden ligt bij de gemeente en dit moet bij vaststelling van bestemmingsplannen (en andere ruimtelijke besluiten) m e e g e n o m e n worden.

Planspecifiek

In onderhavig plan staat behoud van de cultuurhistorisch waardevolle en monumentale schuur voorop.

Leegstand en het niet gebruiken van een object zorgen vaak voor verval. Het realiseren van een woning in de schuur is een duurzame oplossing die kan leiden tot behoud van de schuur tot in de verre toekomst. Ook behoud van het ensemble als agrarisch complex (woning en schuren) wordt hierdoor mogelijk gemaakt.

Op het gebied van archeologie kan gesteld worden dat indien binnen de contouren van de huidige fundering gewerkt kan worden, een archeologisch onderzoek niet noodzakelijk is. In onderhavige situatie is echter ook sprake van een nieuwe uitbouw. Uit de archeologische beleidskaart van de gemeente Beuningen blijkt dat de locatie onderdeel is van beleidszone 3 (hoge verwachtingswaarde), waarvoor een vrijstellingsgrens van de oppervlakte geldt van 120 m2 (buitengebied) én van een diepte tot 30 cm. Aangezien de nieuwe uitbouw een oppervlakte heeft van ongeveer 80 m2, is een

archeologisch onderzoek niet noodzakelijk.

Het plan is daarmee op het gebied van cultuurhistorie en archeologie uitvoerbaar.

4.6 Economische uitvoerbaarheid

Bij de voorbereiding van een afwijkingsbesluit dient, op grond van artikel 3.1.6 lid 1, sub f van het Bro, onderzoek plaats te vinden naar de (economische) uitvoerbaarheid van het plan. In principe dient bij vaststelling van een ruimtelijk besluit tevens een exploitatieplan vastgesteld te worden om verhaal van plankosten zeker te stellen. Op basis van 'afdeling 6.4 grondexploitatie', artikel 6.12, lid 2 van de Wro kan de gemeenteraad bij het besluit tot vaststelling van het afwijkingsbesluit echter besluiten geen exploitatieplan vast te stellen indien:

* het verhaal van kosten van de grondexploitatie over de in het plan of besluit begrepen gronden anderszins verzekerd is;

» het bepalen van een tijdvak of fasering als bedoeld in artikel 6.13, eerste lid, onder c, 4 " , onderscheidenlijk 50, niet noodzakelijk is;

« het stellen van eisen, regels, of een uitwerking van regels als bedoeld in artikel 6.13, tweede lid, onderscheidenlijk b, c of d, niet noodzakelijk is.

Planspecifiek

Voor de realisatie van dit bouwplan hoeft geen exploitatieplan opgesteld te worden, omdat het kostenverhaal anderszins is verzekerd. Alle kosten zullen worden gedragen door de initiatiefnemer, voor de gemeentelijke kosten is een grondexploitatie overeenkomst afgesloten tussen initiatiefnemer en de gemeente. Er is geen planschaderisicoanalyse uitgevoerd. Als er al planschade voortvloeit uit dit project, dan is dat zeker niet boven de voor vergoeding in aanmerking komende drempel van 20Zo van de waarde van het onroerend goed. Daarnaast is er maar één belanghebbende, die ook nog eens een identiek plan heeft (aan de overzijde van de weg). Het uitvoeren van een planschaderisicoanalyse kan daarom achterwege blijven. Er wordt wel een planschade overeenkomst afgesloten met de

initiatiefnemer. Gezien de gemaakte afspraken is de economische uitvoerbaarheid niet in het geding.

(20)

Hoofdstuk 5 Procedure

5.1 Algemeen

Een afwijkingsbesluit, artikel 2.12, lid 1, sub a, onder 3, Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo), maakt het mogelijk om een omgevingsvergunning die niet binnen het vigerende

bestemmingsplan past toch te verlenen. Het afwijkingsbesluit stelt het bestemmingsplan echter niet buiten werking. Het is een eenmalige toestemming om van het bestemmingsplan af te mogen wijken, leder nieuw plan zal dan ook opnieuw getoetst moeten worden aan het vigerende bestemmingsplan.

Met het onderhavige afwijkingsbesluit wordt de beoogde ontwikkeling, zoals aangevraagd in d e omgevingsvergunning en omschreven in hoofdstuk 2, mogelijk gemaakt.

Voor een afwijkingsbesluit is een "verklaring van geen bedenkingen" van de gemeenteraad vereist. De gemeenteraad heeft op 5 oktober 2010 categorieën aangewezen waarin een dergelijke verklaring niet vereist is. De realisatie van de betreffende woning als in onderhavig plan is hierin niet o p g e n o m e n . De Raad heeft echter op PM ingestemd met het afgeven van de ontwerp verklaring van geen bedenkingen.

5.2 Verslag artikel 3.1.1 Bro overleg

Het 3.1.1 Bro overleg zal gelijktijdig plaatsvinden met het toezenden van het ontwerpbesluit, omdat het plan passend is binnen provinciaal beleid en rijksbeleid en het weinig ruimtelijke impact heeft. S a m e n met het Waterschap Rivierenland zijn de aan de orde zijnde waterhuishoudkundige aspecten

behandeld, zoals die in d e Waterparagraaf (paragraaf 4.2) zijn o p g e n o m e n . Over de gewenste situatie is al contact geweest en er bestaat reeds overeenstemming.

5.3 Verslag inspraak

Het plan is bekend bij de o m w o n e n d e n , de initiatiefnemer heeft omwonenden geïnformeerd. Het plan wordt niet formeel voor inspraak ter visie gelegd omdat het effect daar te klein voor is en de omgeving al op de hoogte is van het plan.

(21)

Bijlagen

De volgende bijlagen zijn separaat bij deze ruimtelijke onderbouwing te raadplegen:

Bijlage 1 Bodemonderzoek Bijlage 2 Akoestisch onderzoek Bijlage 3 Ecologisch onderzoek

"Poelsestraat langs nummer 2"

(22)

I

stedenbouw + ruimtelijke ordening 4- ontwikkelingsmanagement