Gemeenteraad van Asten Postbus 290
5720 AG ASTEN
Fax (073) 614 11 15 www.brabant.nl
IBAN NL86INGB0674560043
Bereikbaarheid
openbaar vervoer en fiets:
www.brabant.nl/route
Datum
9 november 2017 Ons kenmerk C2215569/4267415 Uw kenmerk -
Contactpersoon F.M. (Frans) Jeths Telefoon (073) 680 88 25 Email
fjeths@brabant.nl Bijlage(n)
-
Onderwerp
Zienswijze ontwerp-bestemmingsplan ‘Asten veegplan 2017-2’
Geachte gemeenteraad,
Het ontwerp-bestemmingsplan ‘Asten veegplan 2017-2‘ ligt tot en met
16 november 2017 ter inzage. Op grond van artikel 3.8, van de Wet ruimtelijke ordening, dienen wij hierbij zienswijzen in tegen dit bestemmingsplan.
Planbeschrijving
Per 1 januari 2015 hanteert u het principe van ‘veegplannen’. Hierin worden plannen van (particuliere) initiatiefnemers gebundeld en verleende
omgevingsvergunningen alsook ambtelijke aanpassingen doorgevoerd om omissies te herstellen. Diverse structuren en aanduidingen van de Verordening ruimte zijn van toepassing.
Vooroverleg
Bij brief van 1 augustus 2017, kenmerk C2210091/4212783, heeft ons Cluster Ruimte gereageerd op het voorontwerp. Deze brief en uw reactie hierop liggen mede aan onze zienswijze ten grondslag.
Provinciaal beleidskader
Het provinciaal ruimtelijk beleid is vastgelegd in de Structuurvisie Ruimtelijke Ordening. De te beschermen provinciaal ruimtelijke belangen zijn vertaald in de Verordening ruimte Noord-Brabant zoals deze luidt per 15 juli 2017 (hierna aangehaald als Vr). In onze reactie baseren wij ons op deze documenten die zijn te raadplegen via www.brabant.nl > onderwerpen > ruimte.
Inhoudelijke standpunt
Op enkele onderdelen is het plan nog strijdig met de Vr. Naast enkele planregels betreft het onderstaande locaties waar onze zienswijzen zich op richten.
Datum
9 november 2017 Ons kenmerk C2215569/4267415 Kleine Heitrak 36
Hier vindt uitbreiding plaats van het bouwperceel van een loonwerk- en
grondverzetbedrijf. De locatie ligt in de structuur Groenblauwe mantel op grond van de Vr.
Over kwaliteitsverbetering van het landschap bepaalt de Vr dat een ruimtelijke ontwikkeling gepaard dient te gaan met het feitelijk, juridisch en financieel zekerstellen van een ruimtelijke kwaliteitsverbetering. Wij constateren dat u inhoudelijk voldoet aan het afsprakenkader voor kwaliteitsverbetering van het landschap.
De vooroverlegreactie vermeldt dat de beoogde landschappelijke inpassing geen passende bescherming kent in de planregels. Wij constateren dat het landschappelijk inpassingsplan nog niet als bijlage aan de planregels is toegevoegd zodat de voorwaardelijke verplichting in planartikel 15 over borging van realisering en instandhouding van de landschappelijke inpassing, geen betekenis heeft. Ook missen wij de aanvullende bepaling - zoals u toezegt in de ‘Nota Vooroverleg’ - in planartikel 5.4.1 (thans in ontwerp planartikel 6.4.1) over strijdig gebruik ter plaatse van de aanduiding ‘Groen’. Gelet op voorgaande is het plan op deze punten strijdig met artikel 3.2 Vr. U dient zowel de planregeling als de bijlagen bij de planregels aan te vullen
Meijelseweg tussen huisnummers 50-52/Voorste Heusden naast huisnummer 10 Op deze locaties beoogt u elk één woning in het kader van ‘Ruimte-voor-ruimte’
mogelijk te maken. De locaties liggen in de structuur Gemengd landelijk gebied op grond van de Vr.
De Vr bevat regels voor wonen in het buitengebied. Uitgangspunt is dat er geen burgerwoningen mogen worden toegevoegd in het buitengebied. In een aantal in de Vr omschreven situaties wordt een uitzondering gemaakt op dit principe waaronder de mogelijkheid om (onder voorwaarden) een woning te realiseren op basis van artikel 7.8 Vr ‘Ruimte-voor-ruimte’.
Wij constateren dat het plan geen bewijsstukken bevat waarmee de
aanvaardbaarheid van de woningen wordt onderbouwd. Tevens blijkt ons dat er geen bouwtitels bij de Ontwikkelingsmaatschappij Ruimte-voor-ruimte zijn
aangekocht. Aldus bestaat strijdigheid met artikel 7.8 Vr voor beide locaties.
Indien initiatiefnemers een bouwtitel voor deze woning bij u aankopen, dan verzoeken wij u om ons te informeren welke bouwtitel (mestnummer, aanvraag- dan wel dossiernummer) hiervoor wordt aangewend. Initiatiefnemers dienen over een bouwtitel voor de ‘Ruimte-voor-ruimtewoningen’ te beschikken voordat u het bestemmingsplan voor deze locaties vaststelt.
Verder blijkt ons dat de landschappelijke inpassingsplannen voor beide locaties geen onderdeel uitmaken van de bijlagen bij de planregels. Hierdoor heeft de voorwaardelijke verplichting in planartikel 15 over borging van realisering en instandhouding van de landschappelijke inpassing, geen betekenis. U dient de bijlagen bij de planregels aan te vullen.
Datum
9 november 2017 Ons kenmerk C2215569/4267415 Voordeldonk 71-71a
Het plan beoogt op deze locatie de bouw van één burgerwoning op een locatie die volgens de Vr in de structuur Gemengd landelijk gebied en binnen de aanduiding Zoekgebied stedelijke ontwikkeling ligt.
Voorontwerp
Het voorontwerp van de ruimtelijke onderbouwing ging uit van artikel 8.2 Vr
“Kwaliteitsverbetering bebouwingsconcentraties’. Deze insteek baseerde zich op correcte wijze op de Vr. In de vooroverlegreactie is daarom geadviseerd om de kwaliteitsverbetering van het landschap uit te werken op basis van artikel 8.2 Vr.
Daarbij is een (financiële) tegenprestatie nodig, gelijkwaardig aan de tegenprestatie die wordt gevraagd bij het oprichten van een ‘Ruimte-voor- ruimtewoning’, zijnde een bedrag van €125.000,--. Voor de toe te voegen nieuwe woning is een totale investering van €125.000,-- in kwaliteitsverbetering van het landschap noodzakelijk. Verder werd geadviseerd dat, indien u over een groenfonds beschikt, de initiatiefnemer ook (of in combinatie met fysieke kwaliteitsverbetering) een geldsom ter grootte van bovengenoemd bedrag hierin kan storten. Zowel de fysieke (realisering, instandhouding) als de financiële componenten dienen te worden geborgd. Tevens werd gewezen op de mogelijkheid om een ‘Ruimte-voor-ruimtebouwtitel’ te verwerven bij de Ontwikkelingsmaatschappij ‘Ruimte-voor-ruimte’.
Ontwerp
U vermeldt, zoals ook in het voorontwerp was opgenomen, dat er sprake is van een bestaand bouwperceel met een gemengde bestemming. Dit is correct, maar door voorliggend plan wordt het vigerende bestaande bouwperceel gesplitst in een drietal bouwpercelen, namelijk het resterende bouwperceel met een gemengde bestemming en een tweetal woonbestemmingen. De voormalige bedrijfswoning op het adres Voordeldonk 71 zet u om in een
burgerwoonbestemming waarbij de voormalige bedrijfsbebouwing wordt gesloopt. Op deze slooplocatie beoogt u de nieuwe woning, adres Voordeldonk 71A.
De ruimtelijke onderbouwing geeft onder meer aan dat:
- geen sprake is van een stedelijke ontwikkeling;
- binnen de structuur Gemengd landelijk en de aanduiding Zoekgebied voor stedelijke ontwikkeling, mogelijkheden worden geboden voor de
nieuwvestiging van één of meer woningen in een bebouwingsconcentratie;
- sprake is van bestaand stedelijk gebied;
- in relatie tot kwaliteitsverbetering van het landschap een ontwikkeling aan de orde is die geen impact heeft en daarom een tegenprestatie (investering in kwaliteitsverbetering) niet nodig is. Er wordt voldaan aan de afspraken in het kader van de ‘Structuurvisie kwaliteitsverbetering van het landschap
gemeente Asten (28 april 2015)”;
Datum
9 november 2017 Ons kenmerk C2215569/4267415 - de ‘Nota van vooroverleg’ meldt dat er geen sprake is van een
bebouwingsconcentratie en aldus getoetst moet worden aan art. 8.1 Vr (Zoekgebied stedelijke ontwikkeling).
Zienswijze
De van toepassing zijnde regels van de Vr dienen uitgangspunt te zijn voor bepaling van de aanvaardbaarheid van de beoogde ontwikkeling; ligging in de structuur Gemengd landelijk gebied en aanduiding Zoekgebied stedelijke ontwikkeling. Verder achten wij, in tegenstelling tot wat u in de ‘Nota van vooroverleg’ vermeldt, wel sprake van een bebouwingsconcentratie. De locatie behoort dus niet tot ‘Bestaand stedelijk gebied’ op grond van de Vr. Verder is, mede gelet op artikel 1.85 Vr, inderdaad geen sprake van een stedelijke
ontwikkeling, zodat artikel 8.2 Vr van toepassing is zoals ook in het voorontwerp uitgangspunt was. Naar uw inzicht wordt voldaan aan de afspraken in het kader van de ‘Structuurvisie kwaliteitsverbetering van het landschap gemeente Asten (28 april 2015)”. Feitelijk betoogt u hiermee dat aldus wordt voldaan aan het principe van kwaliteitsverbetering van het landschap (artikel 3.2 Vr). In dit kader is evenwel artikel 2, 4e lid van de Vr relevant die kort gezegd bepaalt dat de meest beperkende bepaling (‘strengste regiem’) geldt in het geval dat er meerdere bepalingen van toepassing zijn binnen één bouwperceel.
Uitgangspunt voor bepaling van de aanvaardbaarheid van de nieuwe woning is in dit geval dus artikel 8.2 Vr. Het planonderdeel Voordeldonk 71A (de nieuwe woning ter plaatse van de bedrijfsbebouwing van Voordeldonk 71) is strijdig met artikel 8.2, 1e lid onder c van de Vr. U dient, zoals hierboven onder het kopje
‘Voorontwerp’ staat, een uitwerking op te stellen die geen inbreuk maakt op de toepassing van de regeling ‘Ruimte-voor-ruimte’ en daarbij de
kwaliteitsverbetering planologisch-juridisch te borgen. Wij dringen er op aan vóór de planvaststelling met ons (op ambtelijk niveau) tot overeenstemming te komen over dit planonderdeel.
Waardjesweg 15
Op deze locatie is een roofvogeldemonstratiecentrum waarvan de
vogelverblijven worden uitgebreid met 5500m², waarvan 4675m² uitgevoerd als gaaswerk. Ook wordt een regulier bedrijfsgebouw van 500m² opgericht. De locatie bevindt zich in de structuur Gemengd landelijk gebied volgens de Vr.
Over kwaliteitsverbetering van het landschap bepaalt de Vr dat een ruimtelijke ontwikkeling gepaard dient te gaan met het feitelijk, juridisch en financieel zekerstellen van een ruimtelijke kwaliteitsverbetering. Wij constateren dat u inhoudelijk voldoet aan het afsprakenkader voor kwaliteitsverbetering van het landschap door landschappelijke inpassing in combinatie met storting in het gemeentelijk fonds voor ruimtelijke kwaliteit.
Ons blijkt, mede gezien planregels en de ‘Nota Vooroverleg’ dat de
landschappelijke inpassing zowel planologisch-juridisch als privaatrechtelijk is geborgd. Daarnaast is in een extra investering van € 12.000 voorzien in de
Datum
9 november 2017 Ons kenmerk C2215569/4267415 vorm van een bijdrage in het gemeentelijk fonds voor ruimtelijke kwaliteit. Wij
missen evenwel nog zekerstelling van storting van dit bedrag in voornoemd gemeentelijk fonds. Gelet hierop is het plan op dit punt strijdig met artikel 3.2 Vr.
U dient storting van bovengenoemd bedrag zeker te stellen.
Planregels/Verbeelding
Wij constateren dat de planregels in voorliggend ontwerp-plan zijn uitgebreid ten opzichte van het voorontwerp-plan. In deze zienswijze hebben wij in ieder geval rekening gehouden met verwerking van de opmerkingen uit het
vooroverleg en de nieuw opgenomen planregels.
· planartikel 4.5.2 (thans artikel 5) is verwijderd omdat de locatie buiten een vestigings- dan wel doorgroeigebied glastuinbouw ligt maar de verbeelding kent nog de aanduiding concentratiegebied glastuinbouw. U dient de verbeelding in overeenstemming met de planregeling te brengen;
· planartikel 17.6 maakt onder voorwaarden vergroting van de woninginhoud mogelijk met maximaal 20% in verband met zorgbehoefte. Wij missen een voorwaarde dat kwaliteitsverbetering van het landschap noodzakelijk is voorzover het woningen betreft buiten het bestaand stedelijk gebied op grond van de Vr;
· de planartikelen 18.1.1, 18.1.2 en 18.1.3 maken onder voorwaarden verschuiving van bestemmingsgrenzen en bouwvlakken alsook vergroting bouwvlakken richting zijdelingse perceelsgrens mogelijk. U dient het Natuur Netwerk Brabant (NNB) uit te sluiten gelet op artikel 5.1 Vr dat voorziet in bescherming van deze gebieden;
· de planartikelen 19.3.1 en 19.3.2 bevatten bepalingen over
‘voorrangsregels’. In de desbetreffende gebieds- en detailbestemmingen wordt naar deze artikelen verwezen voorzover het gronden betreft die liggen binnen dubbelbestemmingen en aanduidingen (planartikel 16). In artikel 19.3 ontbreekt evenwel de ‘voorrangsbescherming’ van de aanduidingen die zijn gebaseerd op de Vr (planartikelen 16.4, 16.5 en 16.6). Wij dringen er op aan de planregeling aan te vullen.
Conclusie
Het bestemmingsplan, zoals dit nu in ontwerp voorligt, is op bovengenoemde punten strijdig met de Vr. Wij dringen er op aan om het ontwerp op die delen gewijzigd vast te stellen en vóór vaststelling van het plan op ambtelijk niveau tot overeenstemming te zijn gekomen over het planonderdeel Voordeldonk 71 en 71A te Asten.
Datum
9 november 2017 Ons kenmerk C2215569/4267415 Wij gaan er van uit dat onze zienswijzen voldoende duidelijk uiteengezet zijn.
Indien er van uw zijde nog onduidelijkheden of vragen zijn, dan willen wij deze graag nader toelichten.
Gedeputeerde Staten van Noord-Brabant, namens deze,
P.M.A. van Beek,
Afdelingshoofd Cluster Ruimte
In verband met geautomatiseerd verwerken is dit document digitaal ondertekend.
