Goed wonen = samen doen!

(1)

Goed wonen = samen doen!

(2)

2 Goed wonen = samen doen!

3. Samen met de klant

Tablis Wonen in 2019

Het wensbeeld door de ogen van onze klant

Het is november 2019

Jan en Lia zijn getrouwd, hun kinderen zijn net het huis uit naar Rotterdam om daar een bestaan op te bouwen. Jan en Lia zijn al 20 jaar trouwe huurders van Tablis Wonen. Zij behoren tot de primaire doelgroep van Tablis Wonen. Aan hen is gevraagd hoe zij tegen Tablis Wonen aankijken.

De dienstverlening van Tablis Wonen ervaren zij als erg prettig. Weliswaar zijn de openingstijden van het kantoor verminderd, maar ze kunnen altijd een afspraak maken met een medewerker. Jan en Lia kunnen zelf het tijdstip bepalen via internet (MijnTabliswonen.nl). Ook kunnen ze kiezen tussen langslopen op kantoor of een afspraak maken (thuis of op kantoor) via internet. Een afspraak thuis kan ook tussen 17.00 en 18.30 uur gemaakt worden op maandag of donderdag.

Ze huren een eengezinswoning van Tablis Wonen voor € 635 per maand (prijspeil 2015). De woning staat er goed bij. De huurverhogingen zijn de afgelopen jaren beperkt gebleven tot de inflatie en bij tijdelijke problemen zoals plotselinge werk- loosheid, kunnen huurders altijd een passende betalingsregeling treffen.

Vorig jaar is de hele buitenboel geschilderd en vooral aan de zuidzijde van de woning is een extra verflaag aangebracht om eventuele houtrot te voorkomen.

Het totale onderhoud aan de buitenkant heeft Tablis Wonen voor tien jaar uitbe- steed aan een aannemersbedrijf. Elk jaar heeft dit bedrijf contact met Jan en Lia om te informeren of er nog klachten zijn. Ze komen ook de kwaliteit in en om de woning bekijken.

(3)

Tablis Wonen in 2019

Het wensbeeld door de ogen van onze klant

Elk jaar ontvangen ze van Tablis Wonen via de mail en MijnTabliswonen.nl een brief waarin staat welk onderhoud het jaar daarop en de drie daarop volgende jaren gedaan wordt. Jan en Lia kunnen zo ook plannen wanneer ze de tuin willen aanpakken of de bovenverdieping willen behan- gen en schilderen. Gelukkig is ook bekend wat de toekomst is van hun woning, wanneer een forse onderhoudsbeurt gepland staat en hoelang de woning nog blijft bestaan.

Pas was er een probleem met een keukenkastje in de woning. Jan logde toen ’s avond in op MijnTabliswonen.nl om aan te geven wat het probleem precies was. Ook kon Jan gelijk een afspraak voor twee da- gen later plannen. De volgende ochtend ontving Jan een appje waarin de afspraak werd bevestigd. De monteur kwam keurig op tijd en het probleem werd snel verholpen. Na afloop kreeg Jan een email met een korte vragenlijst waarin hij zijn ervaringen met de monteur en de service van Tablis Wonen kon aangeven.

Als Jan en Lia naar een algemeen beeld van Tablis Wonen wordt gevraagd, antwoorden zij: “Tablis Wonen vinden wij echt goed in het begrijpen van hun klanten. Ze geven op maat advies, bijvoorbeeld op onze vraag over toekomstige woningaanpassingen. Ook vinden we het vragen van een eigen bijdrage voor meer zaken dan vroeger eigenlijk best redelijk”.

“Daarnaast zien we dat Tablis Wonen volop bezig is in de regio. De projecten Staatsliedenbuurt in onze gemeente Sliedrecht en in Oud-Alblas West in de gemeente Molenwaard lopen op schema. De woningen die ze daar hebben gebouwd, zien er mooi uit, zijn energiezuinig en ze zijn eenvoudig aan te passen voor senioren of starters. Volgens ons geeft Tablis Wonen haar geld aan de goede dingen uit.” Ook melden Jan en Lia dat Tablis Wonen goede samenwerkingsovereenkomsten heeft af- gesloten met haar partners in wonen, welzijn en zorg.

Tablis Wonen publiceert uiteraard een jaarverslag waarin duidelijk staat waar de huurinkomsten naar toe gaan. Uit dit verslag blijkt ook dat Ta- blis Wonen zich houdt aan de gemaakte prestatieafspraken, haar huurders op tijd betrekt bij het formuleren van nieuw beleid en er alles aan doet om de huren redelijk te houden. “Wij zijn dan ook blij met hen als verhuurder.”

Jan en Lia hebben nog wel een aandachtspunt. Een aantal woningcom- plexen gaat de laatste jaren in woonkwaliteit en leefbaarheid achteruit.

Tablis Wonen heeft toegezegd volgend jaar met een voorstel te komen om dit aan te pakken. “Wij gaan ervan uit dat ze de gemaakte afspraken zoals gebruikelijk weer nakomen.”

(4)

3. Samen met de klant

Kernwaarden

Klantgericht Kostenbewust Samenwerkend Professioneel Resultaatgericht

(5)

Inhoudsopgave

1. Voorwoord 6

2. De veranderende omgeving 9

3. Missie, visie en kernwaarden 12

4. De strategie in vijf perspectieven: wat Tablis Wonen gaat doen 17

5. Klantperspectief 19

6. Maatschappelijk perspectief 27

7. Vastgoedperspectief 31

8. Organisatieperspectief 35

9. Financieel perspectief 39

Bijlage 1 Begrippenlijst 41

(betekenis zoals in dit beleidsplan toegepast)

Bijlage 2 Overzicht consumentenprofielen 43

Bijlage 3 Strategische kaart per perspectief 44

(6)

3. Samen met de klant

1. Voorwoord

Voor u ligt het beleidsplan ‘Goed Wonen = samen doen’ voor de periode 2016 tot en met 2019. Onze vorige beleids-

periode liep eind 2014 af. Vanwege de onzekerheden over de taakgebieden waar woningcorporaties zich mee

bezig mogen houden, stelden we de start naar een nieuw beleidsplan uit. Voor Tablis Wonen werd 2015 daarmee

een overgangsjaar. Dit was goed mogelijk doordat de meeste doelen en ambities nog ‘stonden als een huis’.

(7)

De nieuwe focus

Er is veel veranderd in de omgeving van Tablis Wonen en de corporatiesector in het algemeen. Dit werd enerzijds veroorzaakt door de economische crisis die bijna achter ons ligt. Anderzijds moesten we met name door een aantal incidenten in de sector naar een nieuw evenwicht zoeken. Mede daarom leggen we onze focus (nog) meer op het werken aan een fijn thuis voor mensen met een laag inkomen. We luisteren daarbij goed naar ze en informeren ze op de juiste wijze, zodat ze goed begrijpen waar Tablis Wonen mee bezig is.

We spreken onze samenwerkingspartners en huurders aan op hun eigen mogelijkheden en verantwoordelijkheden en doen een stapje terug als onze inzet niet meer nodig is. Onze mensen en middelen zetten we in voor de wijken, buurten en mensen die het echt nodig hebben. Dan ondersteunen wij onze klanten ook op een breder vlak dan alleen het wonen in een goede woning.

Wij zoeken daarbij nadrukkelijk de samenwerking op met onze klanten, gemeenten, regio’s, collega-corporaties en belanghouders en spreken hen ook aan op hun verantwoordelijkheden.

Met een nieuw huurbeleid zorgen we voor lagere huren en huurstijgingen dan voorheen en zoeken daarbij de grenzen van onze financiële mogelijkheden op. We leveren verder een bijdrage aan betaalbaar wonen door te blijven investeren in duurzaamheid en energiebesparing. We zijn er trots op dat we hierin voorop lopen.

Daarnaast blijven we goed kijken of onze organisatie efficiënter kan worden ingericht. Digitalisering (ICT) kan hierbij als motor dienen. Deze opgave gaat ons inspireren de komende jaren.

Verantwoording proces

Vanaf maart 2014 hebben de Raad van Commissarissen, de bestuurder, het managementteam en de beleidsmedewerker met elkaar gewerkt aan een basis voor het nieuwe beleidsplan. Allereerst is de ontwikkel- richting vastgesteld waarmee we rekening hielden met politieke, maatschappelijke en financieel-economische ontwikkelingen. Deze dialoog leidde tot een ontwikkelvisie. De uitgewerkte ontwikkelvisie gebruikten we om de koers uitgebreid te toetsen bij onze huurdersorganisaties, bij de gemeentebesturen van Sliedrecht en Molenwaard, bij ons personeel en bij andere netwerkspelers. Een uitermate boeiende serie gesprekken en workshops met het personeel leverde veel waardevolle input op. Met de externen sloten we de consultatieronde af tijdens de klankbordgroepbijeenkomst van 15 april 2015. In juni hebben we advies aangevraagd bij de OR en onze huurdersorganisaties. Hun adviezen zijn verwerkt in dit beleidsplan.

Ik wil graag iedereen bedanken voor hun bijdrage aan de interactieve wijze waarop dit beleidsplan tot stand kwam.

Tenslotte

Ons nieuwe beleidsplan bevat realistische doelen voor de komende jaren. We maken echt werk van betaalbaarheid van het wonen. We zorgen ervoor dat onze woningen passend zijn voor onze klanten van nu en in de toekomst! Met een werkorganisatie die daarbij past, ben ik ervan overtuigd dat onze nieuwe koers tot een goed eindresultaat leidt. Ik heb daar het volste vertrouwen in.

Henk Gravesteijn Directeur-bestuurder

(8)

3. Samen met de klant

Eigen kracht van bewoners!

(9)

De belangrijkste veranderingen zijn:

Naar de participatiemaatschappij

We komen in een participatiemaatschappij waar we veel meer van el- kaars sterke punten gebruik gaan maken en elkaar aanspreken op onze eigen verantwoordelijkheden. Tablis Wonen levert meer maatwerk en houdt rekening met de specifieke wensen van onze klant(groep)en.

Hierbij spreken wij ook de, door ons vaak onderschatte, eigen kracht van onze huurders aan.

Dat vraagt van ons een andere houding: van eigenaar naar inspelen op eigendom delen en (woon)coöperatie en van financieel naar maatschappelijk rendement. We beseffen dat dingen anders moeten en daar bereiden we ons op voor.

Langer zelfstandig blijven wonen

Met name door nieuwe regels in de zorg blijven mensen langer zelfstandig wonen. Door de toenemende vergrijzing krijgt Tablis Wonen te maken met een grotere groep huurders die zorg aan huis nodig heeft en langer zelfstandig wil of moet wonen. Wij werken hiervoor samen met partijen die dit aan kunnen.

Vergrijzing

De veranderende samenstelling van de bevolking en de toenemende vergrijzing zorgt ook voor een andere huisvestingsvraag. Een steeds groter deel van onze klanten bestaat uit ouderen en kleine huishoudens.

Dit vergt een aanpassing van onze woningvoorraad. Tablis Wonen verdiept zich hier goed in en speelt hier adequaat op in.

Strengere regelgeving

De overheid wijzigt veel regels. Verscherpt toezicht hoort daar ook bij.

De bedoeling in grote lijnen is:

De corporaties moeten terug naar de kerntaak en nog meer dienst- baar worden (blijven) aan het publieke belang.

De corporaties moeten voorkomen dat maatschappelijk gebonden vermogen verloren gaat.

De maatschappij moet het vertrouwen in woningcorporaties terug- krijgen.

Corporaties moeten zorgen voor lokale en regionale binding.

Een deel van het corporatiebezit (niet DAEB¹) wordt afgestoten of administratief gescheiden.

2. De veranderende omgeving

1 Dit voetnootnummer verwijst steeds naar de begrippenlijst op blz. 41-42

De belangrijkste veranderingen

De samenleving verandert en er zijn veel veranderingen tegelijkertijd. Onze omgeving wordt veel dynamischer en

onvoorspelbaarder dan we gewend zijn. Dat vergt van Tablis Wonen en van onze klanten flexibiliteit en aanpas-

singsvermogen.

(10)

10 Goed wonen = samen doen!

2. De veranderende omgeving

Uitbreiding van de vrije sector huurmarkt is in principe de taak van echte marktpartijen.

Met de gemeenten en in samenspraak met de huurdersorganisaties maken de corporaties bindende afspraken over de omvang van de sociale woningvoorraad en toewijzing.

Invoering van meer marktconforme huurprijzen.

Bevordering van de doorstroming.

Hoe gaat Tablis Wonen met de veranderingen om?

Nederland heeft op dit moment ongeveer 2,4 miljoen huurwoningen.

Onze landelijke doelgroep is een stuk kleiner (circa 1,8 miljoen). Dit geldt in bepaalde mate ook voor Tablis Wonen. Een verkleining van de sociale huurvoorraad is dus logisch. Mede ingegeven door de nieuwe weten regelgeving richt Tablis Wonen zich dus vooral op beheer, onderhoud en nieuwbouw van woningen tot de liberalisatiegrens¹.

Tablis Wonen bezit momenteel circa 70 woningen met een huur boven de sociale huurgrens. Deze woningen verhuren we veelal aan huishoudens met een hoger inkomen en/of vermogen. In het begin van de komende beleidsperiode besluiten we hoe we op termijn met deze woningvoorraad omgaan. Hetzelfde geldt voor onze commerciële ruim- ten en winkels (circa 13), woningen die in koopgarantconstructies zijn verkocht en garageboxen.

Op dit moment biedt Tablis Wonen ook huisvesting aan huishoudens met een hoger inkomen. Dit is momenteel het geval in bijna 30% van onze woningen. We volgen hiermee het landelijke beeld. Tablis Wonen zet zich in om een deel van deze zogenaamde scheefheid terug te drin-

gen om zo genoeg woningen beschikbaar te krijgen en te houden voor de huishoudens met de lagere inkomens. Wij dringen dit scheef wonen echter niet helemaal terug. We zijn er namelijk van overtuigd dat de leefbaarheid in onze buurten en wijken gebaat is bij een gedifferentieerde bevolkingssamenstelling, ook qua inkomens.

We gaan ervan uit dat de verhuurdersheffing en andere overheidsmaat- regelen een structureel karakter hebben. Aangezien we deze heffingen niet meer grotendeels kunnen doorvertalen naar hogere huren, onderzoeken we of er andere mogelijkheden zijn om de bedrijfslasten te beperken. Voor de corporatiesector is dit van cruciaal belang, omdat het plafond van huurstijgingen voor de meest kwetsbare groepen is bereikt.

Verbetering van onze efficiency en effectiviteit moet leiden tot kostenbesparing. Die is nodig om de huren betaalbaar te houden. Wij willen hierbij een positie innemen die verantwoord is: geen koploper, maar een goede positie achter de kopgroep. Hiervoor benutten we steeds meer het instrument van benchmarking¹.

Veel klanten zitten al in een online omgeving. Welk kanaal wij inzetten voor verschillende klanten hangt af van de manier waarop zij ons bij voorkeur benaderen. Onze dienstverlening sluit daar nu nog niet goed op aan. Hierdoor moeten klanten ons bellen of persoonlijk bij ons langs- komen voor (standaard) informatie. Hoe beter we onze digitale dienstverlening kunnen regelen, hoe kleiner de behoefte is om ons ook via andere kanalen te blijven benaderen. Deze andere kanalen zijn bezoek aan huis, de balie of onze telefonische klantenservice. Die kunnen we dan meer op afspraak inzetten.

(11)

De corporatiesector gaat zich bezighouden met haar kerntaken.

De participatiemaatschappij vraagt om nieuwe rollen en misschien wel tijdelijke taakverbreding bij het aanjagen en faciliteren van nieuwe verbindingen of burgerinitiatieven. Tablis Wonen ondersteunt in een nieuwe rol initiatieven en samenwerkingsvormen op het gebied van wonen voor onze huurders. Tablis Wonen is steeds een voorzichtig opererende woningcorporatie geweest. We namen geen grote risico’s en zochten ook de grenzen van toegestane werkzaamheden niet op. De inperking van het taakgebied van de woningcorporaties zien we daarom juist als een bevestiging van de koers die we al eerder hebben ingezet.

Toprisico’s voor Tablis Wonen

Tablis Wonen verkende haar kostbaarheden (wat willen we niet verlie- zen?) en haar kernrisico’s. Zo kwamen we tot vier toprisico’s die van groot belang zijn voor onze stabiliteit. Het zijn twee beïnvloedbare en twee niet-beïnvloedbare risico’s. Bij het opstellen van de strategische doelen, prestatie-indicatoren¹ en de maatregelen hielden we deze risico’s steeds in het achterhoofd.

Naar een meer flexibel beleidsplan

Nog niet alle wijzigingen in regelgeving zijn duidelijk en er komen nog nieuwe regels bij. We hebben daarom gekozen voor een beleidsplan op hoofdlijnen en kleuren dit jaarlijks in onze jaarplannen verder in. Jaarlijks bekijken we of de ontwikkelingen bijsturing vragen in onze missie en visie (die wel langere tijd houdbaar zijn). Tablis Wonen heeft hiermee een dynamische scope in het beleid.

Beïnvloedbare toprisico’s

Risico Kans *

Impact

Gaat over de mogelijke situatie:

Relevante kostbaarheden 5.9

Samenstelling woningportefeuille

20 dat het woningaanbod van Tablis Wonen niet aansluit bij de woning- behoefte (van met name het senioren)

Woonkwaliteit Betaalbaarheid

6.14

Huurprijsbeleid

15 dat de woonlasten door huurverhogingen en har- monisatie zozeer stijgen dat wonen onbetaalbaar wordt voor de primaire doelgroep

Betaalbaarheid

Niet beïnvloedbare toprisico’s

Risico Kans *

Impact

Gaat over de mogelijke situatie:

Relevante kostbaarheden 2.8

Overheids- beperkingen

15 dat nieuwe regelgeving het onmogelijk maakt te doen wat volkshuisveste- lijk gezien nodig is

Maatschap- pelijke legitimatie

5.11 Veranderende woonwensen

16 dat bewoners en woningzoekenden woonkwaliteit anders gaan definiëren

Woonkwaliteit

Bron: Deloitte-RS rapport, check op Risicomanagement Tablis Wonen

(12)

3. Samen met de klant

3. Missie, visie en kernwaarden

Missie: waarom Tablis Wonen er is

Huisvesting is een primaire levensbehoefte. Tablis Wonen ontleent haar bestaansrecht aan de maatschappelij- ke opvatting dat in Nederland iedereen recht heeft op een fatsoenlijke woning in een prettige woonomgeving.

We zetten ons in voor mensen die steun nodig hebben om dat zelfstandig te realiseren. Meer dan in het verleden gaat Tablis Wonen uit van de eigen verantwoordelijkheid van mensen.

Vandaag en morgen

passende huisvesting

(13)

Tablis Wonen maakt deel uit van een breder netwerk van organisaties en verbindingen die zich richten op de kwaliteit van woon-, leef- en werkklimaat. Tablis Wonen voelt zich aanspreekbaar op het beschikbaar hebben en houden van voldoende betaalbare en goede woningen. De betaalbaarheid staat onder druk en gaat voor Tablis Wonen verder dan de huurprijs. We gaan als huivester steeds meer vraaggestuurd optreden en hebben meer oog voor onze bewoners en woningzoekenden in het goedkopere marktsegment. We maken dus ook werk van het terugdringen van het aantal huishoudens dat een te goedkope woning huurt. Daarnaast bevorderen we de doorstroming op de woningmarkt.

Voor ons werk maken we gebruik van maatschappelijk kapitaal. We beseffen dat de inzet daarvan zorgvuldig, efficiënt en transparant moet gebeuren. De nieuwe rol die in de vernieuwde Woningwet is toebe- deeld aan gemeenten en huurdersorganisaties zien we met vertrouwen tegemoet.

In deze nieuwe realiteit hebben we ook naar onze missie gekeken.

De missie geeft onze primaire functie (ons bestaansrecht) weer. Na het raadplegen van onze belanghouders hebben we besloten om deze als volgt te omschrijven:

Tablis Wonen biedt vandaag en morgen passende huisvesting voor wie ondersteuning nodig heeft op de woningmarkt, met de focus op Sliedrecht en Molenwaard. Wij zijn een netwerkspeler die uit- gaat van de eigen kracht van mensen en organisaties.

Visie: wat Tablis Wonen wil zijn

Onze missie maken we passend op de komende jaren door ons te ontwikkelen. In 2019 wil Tablis Wonen het volgende hebben bereikt:

Tablis Wonen wil herkend worden als een corporatie die in de komende beleidsperiode fors heeft ingezet om de betaalbaarheid van het wonen voor de primaire doelgroep te verbeteren. Een deel van ons vermogen hebben we hiervoor ingezet. Hierbij is er wel oog gebleven voor de toekomst en de risico’s die blijven bestaan.

Onze bewoners vinden dat ze prettig wonen in de woning die goed bij hen past. Passendheid is een kwestie van geld, maar ook van de le- vensfase en gezinssituatie. Vaker dan nu wonen onze klanten in 2019 passender naar hun inkomen. Dit geldt voor onze klanten die duurder kunnen wonen en diegenen die juist goedkoper moeten wonen.

De slaagkansen van de woningzoekenden die een woning zoeken in het goedkope en betaalbare segment zijn verbeterd.

Van de burgers in ons land wordt meer eigen kracht verwacht in de participatiemaatschappij. Tablis Wonen heeft daarom meer ‘gezorgd dat’ in plaats van ‘gezorgd voor’. In haar netwerken spelen we een meer faciliterende rol. Wanneer we woningen moeten aanpassen om het langer zelfstandig wonen mogelijk te maken, pakken we geen hele complexen aan. Wel biedt Tablis Wonen keuzepakketten als maatwerk aan.

Tablis Wonen had altijd veel aandacht voor de huisvesting van bijzondere aandachtsgroepen. Dit blijft onveranderd gehandhaafd.

De bedrijfsvoering is gemoderniseerd en efficiënt georganiseerd om bedrijfslasten zo laag mogelijk te houden. Desondanks blijven onze klanten de dienstverlening bovengemiddeld waarderen.

Vandaag en morgen

passende huisvesting

(14)

3. Missie, visie en kernwaarden

Het woningbezit van Tablis Wonen is verder verduurzaamd. Voor betaalbare woonlasten willen we de energielasten beperken.

Dit laat een hoge ambitie zien.

De herstructurering van onze huidige projecten Staatsliedenbuurt, Burgemeester Winklerplein, Oud-Alblas West en de ‘stempelflats’

is in volle gang of zelfs afgerond. Tablis Wonen moet verder in de toekomst kijken. Aan het einde van de beleidsperiode hebben we een helder en financieel verantwoord programma voor de verdere aanpak van ons woningbezit. Blijvende aansluiting van het aanbod bij de veranderende woonwensen moet geborgd zijn.

Gemeenten en huurdersorganisaties zijn gelijkwaardige gespreks- partners voor Tablis Wonen op strategische, tactische en operatio- nele uitwerking van het wonen in Sliedrecht en Molenwaard.

De nieuwe realiteit en regelgeving eisen dat onze organisatie is aangepast. Van leidinggevenden en personeel wordt pro-activiteit en flexibiliteit verwacht om blijvend goed op de veranderingen te kunnen inspelen.

Tablis Wonen heeft als een goed rentmeester gezorgd voor een sterke financiële positie. Met het oog op de gewenste betaalbaarheid en kwaliteit van het woningbezit hebben we samen met de huurdersorganisaties afgestemd of we een deel van het huidige vermogen kunnen inzetten voor de beleidsaanpassingen.

Tablis Wonen blijft natuurlijk voldoen aan de eisen van de interne en externe toezichthouders.

Kernwaarden: wat moeten medewerkers van Tablis Wonen en de personen die we inhuren uitstralen?

Om het verschil te maken op het gebied van wonen is een klantgerichte en professionele houding richting huurders, woningzoekenden, partners en collega’s noodzakelijk.

Open communiceren en het nemen van verantwoordelijkheid staan hierbij centraal. Dit vraagt om een basishouding in handelen en gedrag.

Tablis Wonen legt de gewenste houding en gedrag vast in kernwaarden.

Om te waarborgen dat medewerkers succesvol optreden als ambas- sadeur van Tablis Wonen vertalen we de kernwaarden naar het dagelijks handelen in de organisatie; naar elkaar en naar buiten.

Kernwaarden dragen bij aan eenduidig handelen en bepalen in grote mate hoe de buitenwereld ons ziet. De kernwaarden zijn:

Klantgericht

Wij weten goed wat onze klanten wensen. We faciliteren de klant zodat hij zelfstandig keuzes kan maken. Wij nemen verantwoordelijkheid en zijn daarop aanspreekbaar.

(15)

Kostenbewust

Wij werken doelmatig en daadkrachtig zodat we met minder middelen een optimaal resultaat bereiken. Dit passen we ook toe bij de energieprestatie van onze woningen.

Samenwerkend

Wij staan open voor samenwerking binnen en buiten onze organisatie.

Wij staan naast de klant en gaan met hem in gesprek. Wij werken aan sterke verbindingen met onze partners om samen doelen te realiseren.

Professioneel

We gedragen ons professioneel. Dit komt tot uiting in onze communica- tie, ons gedrag en ons uiterlijk. Professioneel gedrag is van groot belang voor het basisvertrouwen dat een klant in ons stelt.

Resultaatgericht

Wij zijn gefocust op wat er uit onze handen komt: het resultaat. Wij maken daarom tijdens het werk gerichte en efficiënte keuzes. Op deze manier presteren we immers sneller en beter.

(16)

3. Samen met de klant

(17)

Werkwijze

In de volgende hoofdstukken bespreken we de strategie. We gebruiken daarvoor de perspectieven die Tablis Wonen al langer hanteert in beleidsplan en jaarstukken:

Klant Maatschappij Vastgoed Organisatie Financiën

Dat doen we als volgt:

Steeds geven we eerst een verbijzondering van de visie in het licht van het betreffende perspectief.

We geven vervolgens duidelijk aan wat er deze beleidsperiode anders gaat.

We formuleren de strategische doelen (‘wat ons succesvol maakt’). Zo geven we kort en krachtig aan wat doorslaggevend is voor het betreffende perspectief.

Daarna maken we duidelijk waar we op sturen met prestatie- indicatoren (hoe meten we dat?). Dit maakt het mogelijk om de resultaten die we willen bereiken concreet te meten.

Ten slotte geven we voor elk perspectief een voorzet van de maatregelen die we op dit moment verder willen uitwerken omdat we ze kansrijk vinden.

4. De strategie in vijf perspectieven:

wat Tablis Wonen gaat doen

Strategiepiramide

strategische doelen prestatie-indicatoren

maatregelen Missie Waarom Tablis Wonen er is

Visie

Wat wil Tablis Wonen zijn

Strategie Wat Tablis Wonen gaat doen

Going concern Wat Tablis Wonen dagelijks doet

processen

(18)

3. Samen met de klant

Betaalbare kwaliteit

(19)

Visie binnen het klantperspectief

De centrale boodschap die Tablis Wonen heeft is zorgen voor voldoende, goede en betaalbare woningen voor onze primaire doelgroep nu en in de toekomst!

De betaalbaarheid van woonlasten willen we bereiken door:

Beperking huurstijging en, indien haalbaar en noodzakelijk, verla- ging huurniveau bij aanvang van een huurperiode.

Woningverkoop.

Duurzaamheids- en energiebesparende maatregelen.

Beperking bedrijfslasten.

Andere stakeholders, met name gemeenten, aan te spreken op hun mogelijkheden om ook te zorgen voor beperking van woonlasten.

Wat verandert er?

In vergelijking met de huidige situatie betekent dat voor onze klanten dat Tablis Wonen zich nadrukkelijker richt op de doelgroep lagere inkomens;

Tablis Wonen zich meer verdiept in de specifieke woonwensen en mogelijkheden van onze doelgroepen. Verder gaan we minder uit van generieke woonwensen en mogelijkheden;

we uit oogpunt van betaalbaarheid meer oog hebben voor de woonlasten van onze bewoners;

we bewoners minder ontzorgen en meer aanmoedigen om eigen verantwoordelijkheid te nemen voor het beheer van de eigen woning;

we de mogelijkheden van digitale dienstverlening beter benutten.

5. Klantperspectief

Afbakening doelgroep

Een van de belangrijkste uitgangspunten voor de strategie van Tablis Wonen. Voor wie willen we er zijn?

De (recente) regelgeving geeft, in ieder geval tot medio 2020, deels meer helderheid. Vanzelfsprekend zorgt Tablis Wonen dat ze zich houdt aan de regels voor vrije toewijzingsruimte¹ en passendheid.

De randen van de mogelijkheden die de regelgeving biedt, zoeken we mogelijk wel op. Dit doen we meer op basis van vraag en op basis van bewonersinitiatieven.

Vanuit onze missie en de regelgeving beschouwen we de huishoudens met een inkomen tot € 34.911² als onze primaire doelgroep. Binnen deze groep hebben we, vanwege nieuwe passendheidseisen, extra aandacht voor inkomens tot aan de huurtoeslaggrens. De effecten van deze passendheidseisen monitoren wij goed. Wij moeten waken voor te eenzijdige bewoning van onze complexen en zijn bereid daarvoor de woonruimteverdeelregels ter discussie te stellen. Hiervoor treden we in overleg met gemeenten, huurdersorganisaties en collega-corporaties.

Tablis Wonen blijft zich, naast het huisvesten van mensen met een laag inkomen, juist ook inzetten voor het huisvesten van zogenaamde bijzondere aandachtsgroepen. Dit zijn mensen die wat extra hulp nodig hebben bij het vinden van een woning. Voorbeelden hiervan zijn statushouders, mensen met een beperking, instroom in verband met de afname van de capaciteit in zorginstellingen (verzorgingshuizen e.d.), ex-verslaafden en ex-gedetineerden. Aan de vraag van deze aandachtsgroepen kunnen we ook vanuit regionale samenwerking voldoen.

(20)

5. Klantperspectief

De groep huishoudens met een zogenaamd middeninkomen tot

€ 43.786³ heeft voor een deel moeite een dure huurwoning of koop- woning te vinden. Dit geldt voornamelijk voor de huishoudens met een leeftijd vanaf 55 jaar. Om deze reden en om het tegengaan van eenzijdige samenstelling van buurten, beschouwen we een deel van de middeninkomens tot onze doelgroep.

De vrije toewijzingsruimte¹, 10% voor woningzoekenden met een inkomen boven € 34.911 en tijdelijk (tot medio 2020) 10% voor woningzoekenden met een inkomen van € 34.911 tot € 38.950⁴ is de komende jaren hard nodig om de huishoudens uit onze herstructure- ringsgebieden (met name Staatsliedenbuurt en Oud-Alblas West) van een nieuwe woning te kunnen voorzien. De vrije toewijzingsruimte die na deze herhuisvesting overblijft, benutten we hoofdzakelijk voor kan- didaten uit de bijzondere aandachtsgroepen met een te hoog inkomen.

Vervolgens benutten we die ruimte zo volledig mogelijk voor een deel van de middeninkomens.

De huishoudens met een inkomen vanaf € 43.786³ vallen niet meer binnen onze doelgroep. Tablis Wonen heeft nu nog een klein aantal woningen in het marktsegment voor deze doelgroep. Of dit zo blijft, hangt af van de keuzes die we voor 1 januari 2017 maken voor de splitsing van ons bezit en onze activiteiten.

Om op de langere termijn aan de vraag naar sociale huurwoningen te kunnen voldoen moeten we sturen op het aantoonbaar terugdringen van het aantal huishoudens met een hoger inkomen in deze woning- categorie. De mogelijkheden daarvoor zijn beperkt, maar Tablis Wonen kijkt uit naar de resultaten van experimenten met bijvoorbeeld flexibele huurprijzen en tijdelijke huurovereenkomsten.

Passendheid

We verdiepen ons meer in de specifieke woonwensen en mogelijkheden van onze doelgroepen en gaan minder uit van generieke woonwensen en mogelijkheden.

Passendheid valt voor Tablis Wonen uiteen in de volgende dimensies:

Passendheid naar aantallen/prijsklasse: de beschikbaarheid van woningen.

Passendheid naar prijs: de betaalbaarheid van woningen.

Passendheid naar leefstijl en zorgbehoefte: de geschiktheid van woningen.

Passendheid: de beschikbaarheid van woningen

De ontwikkeling van onze woningvoorraad en die van de vraag van onze doelgroepen zijn twee verschillende grootheden. Door sloop, nieuwbouw, renovatie maar ook door ons huurbeleid kunnen we op langere termijn ons beschikbare woningaanbod in de verschillende prijsklassen inschatten.

De toekomstige vraag van onze doelgroepen is onzeker. Demografi- sche, economische ontwikkelingen en bijvoorbeeld de gevolgen van het overheidsbeleid voor langer zelfstandig wonen en de bestrijding van goedkope scheefheid¹, spelen hierbij een rol. Wij schatten de ontwikkeling van de doelgroepen als volgt in:

3 inkomensgrens (2013) voor inkomensafhankelijke huurverhoging 1-7-2015 4 tijdelijke (1-7-2015 tot 1-7-2020) grens voor 10% extra vrije toewijzingsruimte

(21)

Doelgroep 2016 2019 2030 Primaire doelgroep tot inkomensgrens

huurtoeslag

2.330 2.350 2.450

Primaire doelgroep boven inkomensgrens huurtoeslag

998 1.010 1.050

Totaal primaire doelgroep tot € 34.911 3.328 3.360 3.500

Middeninkomens tot € 43.786³ 537 515 450

Hogere inkomens vanaf € 43.786³ 710 605 250

Totaal in woningen Tablis Wonen 4.575 4.480 4.200 Bron: CBS 2013, Primos 2013, Provincie 2010, bewerking Tablis Wonen

Met onze uitgangspunten hebben wij een berekening gemaakt van de ontwikkeling van vraag en aanbod naar sociale huurwoningen van Tablis Wonen op de lange termijn.

Huurcategorieën 2019 2030

Benadering vraag

Aanbod Benadering vraag

Aanbod

Onder passendheidsgrens 2.855 3.301 2.890 2.435 Boven passendheidsgrens 1.625 1.139 1.310 1.892 Totaal Tablis Wonen 4.480 4.440 4.200 4.327 Bron: CBS 2013, Primos 2013, Provincie 2010 bewerking Tablis Wonen

Hieruit kunnen we de volgende conclusies trekken:

Met deze uitgangspunten blijft het aantal woningen voor de primaire doelgroep voldoende.

Onderzoek is nodig voor de bepaling van de omvang van ons woningbezit in de goedkoopste categorie (tot € 403,06), voor huis-

houdens die het meest in de knel zitten. Vooralsnog gaan we uit van de verwachte ontwikkelingen door (streef)huurbeleid en sloop/

nieuwbouw met een maximum van 10%.

Het aantal scheefwoners met een inkomen hoger dan € 43.786³ moet afnemen (op termijn 15%).

De woningvoorraad in Molenwaard is minder gevarieerd dan in Slie- drecht. Ook is er sprake van een andere woningmarkt. Er is onderzoek nodig naar gewenst onderscheid in nieuw streefhuurbeleid.

Passendheid: de betaalbaarheid van woningen en woonlasten Uit oogpunt van betaalbaarheid hebben we meer aandacht voor de woonlasten van onze bewoners. Dit is ook een van de aanbevelingen uit het visitatierapport¹ van 2014. In september 2014 publiceerden de corporaties van Zuid-Holland Zuid het gezamenlijke onderzoek naar woonlasten door bureau Rigo¹. Het werd duidelijk dat de woonlasten harder stijgen dan de inkomens. Als gevolg hiervan komt gemiddeld één op de acht huurders financieel in de knel.

Samen met collega-corporaties zoekt Tablis Wonen naar oplossingen voor betaalbare woonlasten. Voor de primaire doelgroep beperken we de jaarlijkse huurverhoging binnen de beleidsperiode vooralsnog tot de hoogte van de inflatie.

Door nieuwe weten regelgeving worden corporaties ook financieel zwaar belast. De afgelopen jaren leidde dit tot huurverhogingen die boven de inflatie lagen. Voor de primaire doelgroep is dit op termijn niet meer houdbaar. Tablis Wonen wil de huurverhogingen beperken. Ook vragen we aan overige belanghouders om hier een bijdrage aan te leveren.

De gemeentelijke lasten spelen natuurlijk ook een rol bij de woonlasten.

3 inkomensgrens (2013) voor inkomensafhankelijke huurverhoging 1-7-2015

(22)

3. Samen met de klant

Een andere maatregel voor het beperken van woonlasten is het blijven investeren in duurzaamheid en energiebesparende maatregelen.

Dit blijven we doen in de woningen die niet binnen 20 jaar worden ge- sloopt of fors worden gerenoveerd. We realiseren daarmee in 2020 de ambitie die binnen de corporatiesector is afgesproken om gemiddeld energielabel B (op basis van regelgeving tot 2015) te halen. Doordat we voor de aansluiting van onze woningvoorraad op de vraag een klein deel van onze woningen verkopen, genereren we ook opbrengsten.

Bij de woonruimteverdeling sturen we op passende huurprijzen.

Bij dreigende betalingsproblemen zetten we meer in op budgetadvies.

Voor zittende huurders die met inkomensdaling te maken krijgen en bewust naar een woning met lagere huur willen verhuizen, willen we onderzoeken of we hen kunnen faciliteren. Dit alles lijkt slechts haalbaar wanneer er ook mogelijkheden komen om bij inkomensstijging huurprijzen te verhogen.

Door de bedrijfsvoering efficiënter in te richten beperkt Tablis Wonen haar bedrijfslasten. We vragen ook onze huurders een bijdrage te leveren aan deze kostenbesparing. We denken er bijvoorbeeld aan om het klein huurdersonderhoud weer door de huurders zelf te laten doen of er een abonnement tegen betaling voor te ontwikkelen.

Passendheid: de geschiktheid van onze woningen

Tablis Wonen heeft al globaal op complexniveau in beeld welke veranderopgave er ligt. We onderzoeken nog hoe we dit door kunnen vertalen naar de individuele woningen binnen een complex. Om dat te kunnen bepalen is beter zicht nodig op de exacte woonwensen. Dit onderzoeken we door landelijke en regionale onderzoeksrapporten te raadplegen en vooral ook onze eigen huurders te enquêteren. Ook moeten wij preciseren hoe we exact om willen gaan met maatregelen op complexniveau. Die maatregelen willen we meer vraaggestuurd uitvoeren.

(23)

Het gaat hier dan om woningaanpassingen zoals vervanging van badka- mers, keukens e.d.

Dienstverlening

We vinden het belangrijk dat onze klanten tevreden zijn en de dienstverlening van Tablis Wonen waarderen. Op dit moment slagen we daar heel goed in, zoals blijkt uit de KWH¹-metingen.

Om ook in de toekomst een hoge waardering van onze klanten te kunnen ontvangen, gaan we onze dienstverlening op een eigentijdse manier verbeteren. We zien het als onze maatschappelijke taak om de dienstverlening zo efficiënt mogelijk te organiseren bij ongeveer gelijk- blijvende klanttevredenheid (niveau 2014). We benutten de mogelijkheden van digitale dienstverlening beter. Hiervoor gaan we een groot deel van de klantcontacten afhandelen via internet. Daarmee kunnen we openingstijden van ons kantoor terugbrengen en meer op afspraak met onze klanten werken.

Eigen kracht

Bewoners gaan we minder ontzorgen en meer aanmoedigen om eigen verantwoordelijkheid te nemen voor het beheer van de eigen woning.

Wanneer er initiatieven worden ontwikkeld geeft Tablis Wonen bewo- nersgroepen en bewonerscommissies graag een meer actieve rol bij het eigen beheer van portieken of complexen.

We kleuren daarmee onze positie in om zelforganisatie van huurders vorm te geven, mits zij dat zelf willen.

Strategische doelen (die ons succesvol maken)

1. Tablis Wonen biedt voldoende passende huisvesting.

2. Onze bewoners wonen prettig.

3. Gemoderniseerde dienstverlening.

Prestatie-indicator (hoe meten we dat)

A. Beschikbaarheid. Onze voorraad onder de grenzen ‘goedkoop’ (tot kwaliteitskortingsgrens¹) en ‘2e aftoppingsgrens¹’.

We hebben een inschatting gemaakt van de huurprijsontwikkeling van onze woningen bij huidig (streef)huurbeleid. Hierbij houden we rekening met verhuizingen, geplande sloop/nieuwbouw en verkopen.

Sliedrecht Molen- waard

Tablis Wonen totaal 2016 2019 2016 2019 2016 2019 Goedkoop tot kwaliteits-

kortingsgrens € 403,06

401 401 74 74 475 475

Vanaf kwaliteitskortingsgrens tot 2e aftoppingsgrens € 618,25

2.588 2.367 538 459 3.126 2.826

Subtotaal tot 2e aftoppingsgrens

2.989 2.768 612 533 3.601 3.301

Vanaf 2e aftoppingsgrens tot liberalisatiegrens

€ 710,68

668 880 122 189 790 1.069

Geliberaliseerd vanaf

€ 710,69

70 70 0 0 70 70

Totalen 3.727 3.718 734 722 4.461 4.440

(24)

5. Klantperspectief

B. Geschiktheid. De kwalitatieve passendheid (percentage geschikte woningen voor de verschillende klantgroepen, voornamelijk senioren). In onze oude portefeuillestrategie (tot 2015) onderscheidden wij de volgende klantgroepen (voor de beschrijving, zie bijlage 2):

Jonge singles Multiculturelen Buurtgerichte burgers Sociale senioren

Ondernemende senioren Oudere modale gezinnen Provinciale gezinnen

In de komende beleidsperiode onderzoeken wij of deze onderverdeling nog steeds bruikbaar is en hoe zich dat verhoudt ten opzichte van ons woningbezit.

C. In de CBC¹-meting komt onze dienstverleningsscore net achter de kopgroep. In de metingen van het KWH huurlabel is totaalscore minimaal 7,4 (2014: 7,8).

D. Minimaal 50% van de klantcontacten bereiken we in 2019 via internet of door afspraken bij de mensen thuis of op kantoor. En in het verlengde hiervan zijn de openingstijden van het kantoor aangepast.

2016-2019: maatregelen die we gaan uitwerken

1) We faciliteren onze huidige bewoners die willen verhuizen om goedkoper te kunnen wonen, door ze binnen het eigen bezit voorrang te geven.

2) Onze goedkopere woningen die vrijkomen, stellen we met voor- rang beschikbaar voor woningzoekende huishoudens met een laag inkomen.

3) Huishoudens met een middeninkomen die al bij ons wonen, blij- ven vanzelfsprekend gewaardeerde klanten. Wij streven er naar om de scheefheid van deze categorie aantoonbaar terug te dringen.

Scheefwoners krijgen voorrang als zij willen verhuizen naar ons duurdere bezit (huur of koop). Het verkopen aan zittende bewoners uit de voor verkoop aangewezen voorraad zetten we door.

4) Tablis Wonen wil zorgen voor een passend aanbod bij het huishou- dinkomen. Het huidige woonruimteverdeelsysteem geeft daarvoor weinig mogelijkheden. We gaan verkennen hoe we binnen de ka- ders van de regionale afspraken meer rekening kunnen houden met wat passend is.

5) We vragen aan onze huurders hoe zij ons dienstverleningsconcept graag zien. Veel corporaties hebben al ervaring met digitale klantka- nalen. Daar kunnen wij van leren.

6) Voor de bepaling van de percentages geschikte woningen voor de verschillende doelgroepen, vooral de senioren, hebben we onderzoek nodig. We gaan actief op zoek naar betere klanten marktinfor- matie. We maken hierbij gebruik van eigen gegevens, waarnemin- gen en onderzoek naast statistiek.

7) Energiegebruik van woningen geven we bij de woonruimteverde- ling ook weer in bedragen. We gaan onderzoeken hoe we kunnen sturen op woonlasten.

8) Ook onze huurders leveren een bijdrage om de huurverhoging beperkt te houden. Het huurdersonderhoud kan bijvoorbeeld weer voor rekening van de huurders zelf komen of we maken er een be- taald abonnement van.

(25)

9) We nemen actief deel aan experimenten voor extra huurverhoging bij inkomensstijging. Het gaat hier om de groep huurders die bij aanvang van de huurovereenkomst een woning betrekt met gere- duceerde huurprijs.

10) De tevredenheid over onze dienstverlening kan ook anders worden gemeten. We onderzoeken een alternatief voor het KWH¹.

11) We onderzoeken de mogelijkheden voor huurverlaging en huurver- hoging als gevolg van een sterke tijdelijke inkomensverandering.

12) Begin 2017 heeft Tablis Wonen een onderbouwing gereed voor de vaststelling van de benodigde voorraad goedkopere huurwoningen.

13) Betaalbaarheid: in 2016 geven we ons nieuwe (streef)huurbeleid vorm waarbij ook de voorraad huurwoningen tot de aftoppingsgrens (ook op de langere termijn) groot genoeg blijft. De gemeenten en huurdersorganisaties betrekken we hier uitdrukkelijk bij.

(26)

3. Samen met de klant

Goed wonen = samenwerken

met andere partijen

(27)

Visie binnen het maatschappelijk perspectief

Onze betrokkenheid bij het woon- en leefklimaat in Sliedrecht en Molen- waard houdt niet op bij het bouwen en verhuren van betaalbare, goed onderhouden woningen aan lagere inkomensgroepen. Goed wonen is ook samen wonen in een leefbare buurt waar alle mensen kansen krijgen om iets van hun leven te maken.

Tablis Wonen zet meer in op co-creatie¹ met respect voor ieders rol en minder op het zelf oplossen van leefbaarheidsvraagstukken.

We besteden meer aandacht aan de afstemming van onze beleids- keuzes met de andere partijen in de domeinen wonen, zorg en welzijn.

We maken meer prestatieafspraken om de lokale agenda te verwe- zenlijken en gaten in het netwerk te voorkomen.

Onze activiteiten beperken zich meer tot activiteiten die direct verband houden met ons vastgoed.

Investeringen in maatschappelijk vastgoed (niet woningen) overwe- gen we alleen nog indien ze een aantoonbare meerwaarde hebben voor onze huurders en woningen.

Tablis Wonen blijft initiatieven nemen om de kwaliteit van het wonen in brede zin te vergroten. Dat doen we meer dan voorheen in een breder netwerk van verbindingen en (maatschappelijke) instituties.

6. Maatschappelijk perspectief

De samenwerking in de regio’s en de gemeenten

Tablis Wonen heeft woningen in twee verschillende regio’s. Er is dus sprake van verschillende woningmarkten. Tablis Wonen neemt een unie- ke positie in op de scheiding van de Drechtsteden en de Alblasserwaard en Vijfheerenlanden.

Beide regio’s hebben een eigen woonvisie. Tablis Wonen zet zich samen met de collega-corporaties in de werkgebieden in voor regionale prestatieafspraken waar dat kan en waarmee we het verschil kunnen maken. Voor Tablis Wonen zijn dat in ieder geval betaalbare woonlasten, beschikbaarheid van passende huisvesting voor de primaire doelgroep, duurzaamheid en de bijzondere aandachtsgroepen.

Deze afspraken gaan over het beoogde doel. Hoe we dit doel bereiken, is van secundair belang. Meer nog dan voorheen vraagt de huidige woningmarkt om een flexibele manier van werken en afspraken over het

‘wat’ in plaats van het ‘hoe’. Ook moeten er mogelijkheden zijn om tus- sentijds bij te sturen door voortdurend met elkaar in gesprek te blijven.

Vanuit een gedeelde visie en onderling vertrouwen werken deelnemen- de gemeenten, corporaties en huurdersorganisaties samen. Insteek is om de beperkt beschikbare investeringsmogelijkheden zo efficiënt mogelijk en in goede onderlinge afstemming in te zetten. Hiermee realiseren we de doelstellingen van de regionale Woonvisies.

Op lokaal niveau maken we aanvullende prestatieafspraken. In de gemeente Molenwaard is nauwe afstemming nodig tussen de vier corporaties die er werken.

Conferentie ‘Samenwerken en versterken in Sliedrecht’

(28)

3. Samen met de klant

Door de nieuwe Woningwet krijgen de (prestatie)afspraken op regionaal en lokaal niveau jaarlijks een evaluatie en herijking. In plaats van vaste afspraken voor een langere periode, worden jaarlijks afspraken gemaakt over de inzet in het werkgebied van de corporatie.

Strategisch doel (wat ons succesvol maakt)

4. Onze belanghouders waarderen ons als netwerkpartner.

Prestatie-indicator (hoe meten we dat)

E. Visitatie-score 2018: rapportcijfer minimaal 7,3 op basis van metho- diek 2014.

F. Jaarlijks oordeel van de primaire belanghouders bij het jaarlijkse overleg over activiteiten die we ondernemen.

G. Tweejaarlijkse monitoring score leefbaarheid uit de leefbaarometer¹.

(29)

2016-2019: maatregelen die we gaan uitwerken

14) Uitwerken jaarlijks enquête oordeel primaire belanghouders.

15) Wij overleggen met de overige organisaties (netwerkspelers) in Sliedrecht en Molenwaard om te bekijken wie onze langjarige samenwerkingspartners kunnen zijn. Met hen maken wij wederzijdse prestatieafspraken die niet vrijblijvend zijn. Wij streven naar langdu- rige verbindingen en contracten.

16) We hebben samen met onze netwerkpartners de signaleringsfunc- tie. Ook geven we elkaar relevante informatie. Dit is een vast on- derwerp tijdens ons overleg.

17) Wij blijven de klankbordgroepbijeenkomsten organiseren. Wij streven er naar dat het bijeenkomsten worden van de gezamenlijke netwerkspelers in Sliedrecht en in Molenwaard.

18) Bewoners die zichzelf willen organiseren krijgen aandacht van Tablis Wonen en van onze netwerkpartners, ook buiten het bestaande participatiestelsel.

19) We proberen de krachten van bewoners en vrijwilligers te onder- steunen, zonder ze in onze procedures te dwingen. We trekken hierbij gezamenlijk op met de gemeenten en (bewoners)organisaties.

20) In de wijken waar onze woningen staan en waar verbetering leefbaarheid nodig is, stellen we samen met de gemeente, huur- derorganisatie en netwerkpartners een gericht plan van aanpak op.

Daarnaast zorgen wij er ook in onze eigen processen voor dat struc- turele registratie in onze primaire systemen geborgd is.

21) We moderniseren de participatie met huurders(organisaties).

Bewoners krijgen hierdoor meer invloed op ons beleid.

(30)

Ons woningaanbod voldoet

aan de toekomstige vraag

(31)

Visie binnen het vastgoedperspectief

Tablis Wonen beseft dat de samenstelling van de huishoudens die een beroep doen op onze sociale huurwoningen flink verandert. Dit komt onder andere door toenemende vergrijzing, een groter aandeel kleinere huishoudens en de trend om langer zelfstandig thuis te willen wonen.

De woonwensen van onze (toekomstige) klanten veranderen ook en deze kunnen wij niet beïnvloeden. Om ook in de toekomst een fatsoenlijke woning te kunnen aanbieden, moeten we onze woningportefeuille op een eigentijdse manier onderhouden en aanpassen.

Vergeleken met nu betekent dit dat onze aandacht verschuift van nieuwbouw naar het toekomst- en levensloopbestendig maken van de bestaande voorraad.

Ook maken we meer woningen geschikt voor mensen met een zorgbehoefte (vooral senioren en mensen met beperkingen). Dit doen we vooral vraaggestuurd.

Onze woningvoorraad maken we energiezuiniger, zodat onze huurders het voordeel hebben van lagere energiekosten en zodat een bijdrage wordt geleverd aan de verduurzaming van ons bezit.

Ook blijven we woningen verkopen om onze portefeuille beter te laten aansluiten bij de vraag en mogelijkheden van onze doelgroep.

De veranderopgave 2015-2019

Met de herijking van onze portefeuillestrategie hebben we de veranderopgave van de woningvoorraad in beeld gebracht. Voor 2015-2019 zijn de belangrijkste projecten:

7. Vastgoedperspectief

Herstructurering 438 woningen Staatsliedenbuurt, Sliedrecht Herstructurering 30 woningen, Oud-Alblas West

Aanpak 328 appartementen ‘stempelflats’, Sliedrecht

Herstructurering 8 grondgebonden seniorenwoningen Genestet- straat, Sliedrecht

Renovatie en verkoop 10 woningen Emmastraat, Sliedrecht Renovatie 12 eengezinswoningen Potterstraat, Sliedrecht

Renovatie 55 eengezinswoningen Trompstraat e.a. (gemeentelijk monument), Sliedrecht

Herstructurering 58 woningen rondom Burgemeester Winklerplein, Sliedrecht

Naast deze projecten voeren we ook vanuit ons strategisch voorraadbeleid in Molenwaard en Sliedrecht diverse herstructureringen van kleinere omvang uit.

Voor de lange termijn (2020-2040) na deze beleidsperiode hebben we onze opgave indicatief bepaald. Deze opgave lijkt op dit moment te passen bij de beschikbare financiële middelen.

Verduurzaming woningen

We hebben steeds geïnvesteerd in verbetering van energieprestatie van ons woningbezit. We hebben de ambitie⁵ om gemiddeld Energie- label¹ B te halen in 2020. Daarmee voldoen we aan de sectorafspraak¹. De regelgeving is per 1 januari 2015 gewijzigd. Sinds 1 januari 2015 bepaalt de Energie-Index¹ (E.I) de energiezuinigheid (energieprestatie) van een woning. De impact van deze nieuwe regels op onze geldende

5 Op basis van regelgeving tot 2015

(32)

7. Vastgoedperspectief

energielabels is nog niet uitgekristalliseerd. Onze ambitie formuleren we door in 2020 een gemiddelde E.I. van 1,6 (van de voorraad woningen die 20 jaar of langer in exploitatie blijven) waarbij we streven naar een gemiddelde van 1,4. Bij de verhuur van een woning geven wij de Energie-Index weer.

Langer zelfstandig wonen

Er zijn diverse ontwikkelingen die in de komende jaren effect hebben of gaan hebben op de vraag naar zorg en ondersteuning. Te denken valt aan de wijze waarop gemeenten hun beleid invullen voor extramurale zorg en ondersteuning en de gevolgen van de zogenaamde dubbele vergrijzing¹. De vergrijzing heeft niet alleen impact op de zorgvraag, maar ook op de woningmarkt. De verwachting is dat de trend om langer thuis te wonen in de komende decennia zal doorzetten.

Bij de herstructurering van ons bezit bouwen we zoveel mogelijk levensloopbestendige woningen terug. In plaats van complexgewijze aanpassing van (meergezins) woningen passen we in de komende beleidsperiode vraaggestuurd maatwerk toe. Voor onze individuele klanten ontwikkelen we keuzepakketten die het langer zelfstandig wonen mogelijk maken.

Strategische doelen (die ons succesvol maken)

5. Onze woningvoorraad is afgestemd op de toekomstige afzetmo- gelijkheden.

6. Onze woningen zijn verduurzaamd.

Prestatie-indicator (hoe meten we dat)

H. Aantal gerenoveerde marktgevoelige complexen / woningen be- leidsperiode:

Herstructurering Staatsliedenbuurt, Sliedrecht Herstructurering Oud-Alblas West

Aanpak ‘stempelflats’, Sliedrecht

Herstructurering grondgebonden seniorenwoningen Genestet- straat, Sliedrecht

Renovatie en verkoop woningen Emmastraat, Sliedrecht Renovatie eengezinswoningen Potterstraat en Thorbeckelaan, Sliedrecht

Renovatie eengezinswoningen Trompstraat e.a. (gemeentelijk monument), Sliedrecht

Inbreng woningen ten behoeve van herstructurering Burge- meester Winklerplein,Sliedrecht

Diverse qua omvang kleinere herstructureringsprojecten vanuit ons strategisch voorraadbeleid

I. Energie-Index van de voorraad is gemiddeld 1,6 (voor de woningen die 20 jaar of langer in exploitatie blijven), waarbij we streven naar 1,4.

2016-2019: maatregelen die we gaan uitwerken

22) Tablis Wonen staat voor de opgave om de kwaliteit van de voorraad meer in overeenstemming te brengen met de doelgroep. We gaan na welke groepen de komende periode een beroep doen op Tablis Wonen, omdat ze nu al bij ons wonen of omdat ze binnenkort op de markt komen. Daarvoor hebben we een portefeuillestrategie in de maak die ook gedeeld wordt met de primaire belanghouders (zie maatregel 6).

(33)

23) We blijven investeren in de energetische kwaliteit om te komen tot gemiddeld een energie-index van 1,6 voor de woningen die we in exploitatie houden, waarbij we streven naar 1,4.

24) We bepalen wat we gaan doen met de woningen die zeer veel kwa- liteit en ook een potentieel hoge huur (boven de liberalisatiegrens) hebben.

25) Wij ontwikkelen onze voorraad mee met de vraag van senioren. Be- nodigde woningaanpassingen gaan we vraaggestuurd en op maat uitvoeren. Of we zoeken voor hen een andere woning.

26) We onderzoeken of we klanten ermee helpen om een deel van het bezit echt goedkoop te houden door juist af te zien van verbeterin- gen en energiepakketten. Uiteraard doen we dit met inachtneming van nieuwe veiligheidsnormen.

27) We maken inzichtelijk wat de kosten en opbrengsten zijn van inves- teringen in energiemaatregelen.

28) We stellen complexbeheerplannen op die met het nieuwe hulp- middel Vabi beleidspresentatie¹ beter en makkelijker toegankelijk worden voor de organisatie. Daarin stellen we de kwaliteitsnorm onderhoud per complex vast en voeren we dynamisch muteren uit.

Hierbij nemen we naast regulier onderhoud meteeen het planmatig onderhoud mee. We houden daarbij rekening met de wensen van de klant.

29) De indicatief vastgestelde vastgoedopgave voor de eerste periode na 2019 bepalen we in nauw overleg met de gemeenten en huurdersorganisaties. Daarnaast stemmen we deze opgave af op de regionale vastgoedopgave. Hierbij spelen ook collega-corporaties een rol.

(34)

3. Samen met de klant

We worden professioneler,

efficiënter en flexibeler

(35)

Visie op het organisatieperspectief

Tablis Wonen als organisatie gaat een andere rol spelen. We worden professioneler, efficiënter, flexibeler en een echte netwerkspeler. Dat moeten we leren en durven. We gaan het verschil benoemen in wat we wel en niet doen en wat klanten zelf kunnen en willen oppakken. Dat vraagt een omslag in denken én handelen van medewerkers en klanten die niet van vandaag op morgen gemaakt is. Uiteindelijk leidt dit tot een organisatie die is aangepast aan de nieuwe koers. Dit maken we in 2016 concreet. De periode tot 2018 denken we nodig te hebben voor de ontwikkeling van onze nieuwe organisatie. De HRM¹ methodiek daarvoor kiezen we ook in 2016.

In vergelijking met nu betekent dat voor onze organisatie:

We komen in een participatiemaatschappij waar we moeten inspelen op en gebruik moeten maken van de kracht en initiatieven van onze huurders.

Vanuit het idee dat Tablis Wonen ‘minder gaat zorgen voor’ en

‘meer gaat zorgen dat’ is inzicht vereist in wat we wel en wat we niet doen.

We moderniseren onze dienstverlening waarbij we de mogelijkheden van digitalisering benutten.

Om onze bedrijfsvoering zo efficiënt mogelijk te organiseren moeten we openstaan voor nieuwe en resultaatgerichte werkwijzen.

We passen eerder vraaggestuurd woningen aan om langer zelfstandig wonen mogelijk te maken. Dit biedt kansen, maar vraagt een andere denkwijze en aanpak.

Onze inspanningen in betaalbaarheidsvraagstukken vragen een preventieve aanpak en meer maatwerk.

8. Organisatieperspectief

We realiseren ons dat er veel verandert: andere klantwensen en een daarop aangepaste dienstverlening, blijvende afroming door de verhuur- derheffing¹, een groot beslag op onze investeringscapaciteit door de renovatieopgave én onze wens tot een gematigd huurbeleid.

Een belangrijke winst in verbetering van de efficiency valt mogelijk te halen door in te zetten op zogenaamde vastgoedsturing¹. Bij vastgoedsturing kijken we integraal naar klachten-, mutatie- en planmatig onderhoud. Hierbij stemmen we werkzaamheden slimmer op elkaar af en beperken we de bijbehorende administratieve werkzaamheden tot een minimum.

Voor de organisatie zijn dit grote veranderingen waarbij we de voor- en nadelen goed moeten afwegen. We starten daarom in de tweede helft van 2015 met een verkennend onderzoek naar de scenario’s tussen volledig uitbesteden en volledig in eigen beheer uitvoeren.

Kernwaarden: wat moeten onze medewerkers en de personen die wij inhuren uitstralen

Om het verschil te kunnen maken op het gebied van wonen is een klantgerichte en professionele houding richting huurders, woningzoekenden, partners en collega’s noodzakelijk.

Tablis Wonen legt de gewenste houding en gedrag vast in kernwaarden.

Onze kernwaarden dragen bij aan eenduidig handelen en bepalen in grote mate hoe de buitenwereld ons ziet. De kernwaarden zijn:

Klantgericht Kostenbewust Samenwerkend Professioneel Resultaatgericht

(36)

8. Organisatieperspectief

Strategische doelen (die ons succesvol maken)

7. Tablis Wonen werkt resultaatgericht en effectief.

8. De competenties¹ van onze medewerkers sluiten aan bij de ambities.

Prestatie-indicator (hoe meten we dat)

J. Minimaal 80% van de jaardoelen gehaald.

K. Eind 2019 scoort minimaal 90 % van de medewerkers voldoende in de jaarlijkse beoordeling.

L. Medewerkerstevredenheid: rapportcijfer is aan het einde van de beleidsperiode minimaal 7).

2016-2019: maatregelen die we gaan uitwerken

30) Bij de jaarlijkse cyclus van functionerings- en beoordelingsgesprek- ken meten we in hoeverre de doelen per medewerker, per afdeling en voor Tablis Wonen als geheel, zijn gerealiseerd.

31) We leggen onze focus bij meer resultaatgericht werken. Dit willen we bereiken door onder andere kennisdeling en betere (interne) samenwerking.

32) We bekijken in 2016 hoe we de inrichting van de organisatie moe- ten aanpassen aan de nieuwe koers. We bepalen dan ook welke methode we kiezen voor competentiemanagement.

33) We bekijken welke competenties we de komende jaren willen toevoegen aan de competentiebibliotheek¹. Deze worden daarna vertaald naar alle functiecompetentieprofielen¹.

34) Efficiency vertalen we door in de bedrijfslasten.

35) Met ons personeel gaan we constructief het gesprek aan over de bijdrage die de organisatie zelf kan leveren naast efficiënter werken.

36) We organiseren medewerkerstevredenheidsonderzoek zodanig dat de respons en betrouwbaarheid van de uitkomsten groot is.

37) Tablis Wonen werkt in regionaal verband samen met andere woningcorporaties. Woonruimteverdeling organiseren we nu al regionaal. Wij verwachten dat er mogelijk nog andere vormen van samenwerking kunnen ontstaan, mede ingegeven door verdere kostenbesparingen. We staan hier open in.

38) We onderzoeken de voor- en nadelen van het uitbesteden van onderhoud, inclusief de voordelen van regisserend opdrachtgever- schap.

39) Resultaten en besluitvorming naar aanleiding van het onderzoek (scenario’s) naar invoering van vastgoedsturing¹.

(37)

(38)

3. Samen met de klant

Betaalbare woonlasten

(39)

Visie op het financieel perspectief

We bekijken altijd de financiële consequenties van wat we doen. Dan bepalen we in welke mate en in welk tempo we nieuwe zaken kunnen waarmaken. Belangrijk voor Tablis Wonen is het behoud van een sterke en gezonde bedrijfsvoering. We willen blijven voldoen aan de eisen van onze in- en externe toezichthouders. Door financieel sterk te zijn behoud je als organisatie de eigen autonomie. Maar een groot eigen vermogen is geen doel op zich. De centrale boodschap die Tablis Wonen immers heeft, is zorgen voor voldoende, goede en betaalbare woningen voor onze primaire doelgroep, nu en in de toekomst!

In vergelijking met de huidige situatie betekent dat voor onze financiën:

Betaalbaarheid van woonlasten neemt een meer prominente plaats in bij onze besluiten.

Onze financiële positie moet passen bij de opgaven die we voor onszelf benoemen. We bekijken jaarlijks aan de hand van de gewenste eisen wat we uit eigen middelen kunnen bestemmen voor beleidsaanpassingen om te komen tot passende huisvesting voor onze primaire doelgroep.

Kostenbesparing levert een substantiële bijdrage voor de beperking woonlasten.

Tablis Wonen geeft bij het verkopen voorrang aan huurders uit de middeninkomens.

Tablis Wonen doet aan experimenten mee en past zo mogelijk in- strumenten voor meer flexibele huurprijzen toe.

9. Financieel perspectief

Naast huurinkomsten realiseren we de nodige inkomsten door verkoop van woningen. In overleg met de gemeenten en huurdersorganisaties hebben we complexen geoormerkt die hiervoor in aanmerking komen.

We moderniseren onze bedrijfsvoering en benutten de mogelijkheden van digitalisering. Dit doen we waar dat kan en het meerwaarde voor onze huurders oplevert. Onze bedrijfslasten kunnen en moeten nog afnemen. We gaan in overleg met onze huurdersorganisaties een goede balans vinden tussen tevredenheid over de dienstverlening en een aan- vaardbaar bedrijfslastenniveau.

Governance¹

Om succesvol te zijn en blijven heeft Tablis Wonen een evenwichtige go- vernancestructuur van sturing, beheersing, toezicht en verantwoording nodig. Wij streven naar een groei op dit gebied. Dit komt tot uiting in een hogere score bij de maatschappelijke visitatie¹. De beoordeling van onze externe toezichthouders en belanghouders monitort de jaarlijkse voort- gang. Uiteraard zorgen we dat we minimaal aan de eisen van nieuwe regelgeving blijven voldoen.

Strategisch doel (wat ons succesvol maakt)

9. Tablis Wonen blijft financieel gezond.

Prestatie-indicator (hoe meten we dat)

M. ICR¹, > 1,6

N. CBC¹ – bedrijfslasten, behoud score klasse A (op basis van methodiek 2014)

O. Verkoop van maximaal 70 woningen in de beleidsperiode P. Maximaal 1% van de jaarhuur als huurachterstand

(40)

9. Financieel perspectief

2016-2019: maatregelen die we gaan uitwerken

40) Tablis Wonen bepaalt welke noodzakelijke en minimaal verant- woorde vermogenspositie gewenst is. In overleg met onze primaire belanghouders bepalen we of en hoe we een deel van het huidige vermogen kunnen inzetten voor de gewenste beleidsaanpassingen.

41) We blijven werken aan een financieel gezonde bedrijfsvoering.

Onze bedrijfslasten houden we binnen dezelfde hoogste klasse in de benchmark. Versobering is nog zeker mogelijk (niet alle keurin- gen en certificaten zijn verplicht of noodzakelijk).

42) We onderzoeken of een segment kluswoningen voor een deel van onze klanten een goede aanvulling is binnen het aanbod woningen die we willen verkopen.

43) Verbetering van screening nieuwe huurders aan de voorzijde van het verhuurproces.

44) We zetten actief in op budgetcoaching en zetten onze dienstver- lening gericht in om huurachterstanden terug te brengen en in de hand houden.

(41)

Aedes Koepelorganisatie/ vereniging van woningcorporaties

Aftoppingsgrens Grens waarboven kleiner deel van de huurprijs wordt gecompenseerd door huurtoeslag (€ 576,87 voor 1-2 persoonshuishoudens, voor 3 of meer persoonshuishoudens € 618,24.

Bedrijfswaarde De netto waarde van alle kosten en opbrengsten die uit de bedrijfsvoering afkomstig zijn.

Benchmarking Benchmarken gaat over meten, vergelijken en verbeteren van prestaties van de corporaties.

CBC Corporatie Benchmark Centrum. Deze online tool is ontwikkeld door Aedes en KWH die daarmee willen bijdragen aan een efficiëntere sector.

Co-creatie Een vorm van samenwerking, waarbij alle deelnemers invloed hebben op het proces en het resultaat van dit proces, zoals een plan, advies of product.

Competentie Vaardigheid, het geschikt zijn voor een taak of functie, op grond van bijvoorbeeld kennis, vaardigheden en houdingen.

Competentiebibliotheek Een verzameling van alle vaardigheden of bekwaamheden die binnen de organisatie nodig zijn.

DAEB Diensten van algemeen en economisch belang

Dubbele vergrijzing Toename van het aantal 80 plussers binnen de groep van personen van 65 jaar en ouder.

Energie Index (E.I.) De Energie-Index is gebaseerd op ongeveer 150 kenmerken van de woning. Het geeft een gedetailleerd beeld van de energiezuinigheid van de woning en welke energiebesparingsmaatregelen mogelijk zijn.

Energielabel Het energielabel voor woningen geeft inzicht in de energiezuinigheid van een woning. Het definitieve energielabel is gebaseerd op 10 kenmerken van de woning. Dit geeft een goede eerste indruk van de energiezuinigheid.

Functie- Een functiecompetentieprofiel is een verzameling van (deel)competenties en bijhorende gedragsindicatoren, nodig om een competentieprofielen bepaalde functie uit te oefenen.

Goedkope scheefheid Huishoudens die in een ‘te goedkope’ woning wonen.

Governance Het waarborgen van de onderlinge samenhang in de wijze van sturen beheersen en toezichthouden van een organisatie, gericht op een efficiënte en effectieve realisatie van beleidsdoelstellingen, alsmede het daarover op een open wijze communiceren en verantwoording afleggen ten behoeve van belanghebbenden.

HRM Human resource management. Invulling van het personeelsbeleid.

ICR Interest-coverage ratio (ICR), of interestdekkingskengetal, geeft aan hoeveel maal een onderneming haar rentelasten verdient.

Intramurale plaatsen Plaats in een instelling waar gezondheidszorg gedurende een onafgebroken verblijf van meer dan 24 uur geboden wordt.

Kwaliteitskortingsgrens Grens van de huurprijs waaronder de huurder het verschil tussen de basishuur (ongeveer € 227) en de feitelijke huur voor 100% vergoed krijgt.

Bijlage 1 Begrippenlijst

(betekenis zoals in dit beleidsplan toegepast)