Algemeen bestuur
Vergadering 4 april 2018
Agendapunt 8
Onderwerp Huisvesting GGD, locatie Nijmegen
Korte samenvatting onderwerp:
Afronding van de definitiefase nieuwbouw kantoor GGD Gelderland-Zuid te Nijmegen.
Eindrapportage
Eind november 2017 is GGD Gelderland-Zuid samen met HEVO gestart met het uitwerken van de definitiefase voor de geplande nieuwbouw van het kantoor in Nijmegen. De keuze van GGD Gelderland-Zuid om over te gaan tot het nieuw bouwen van haar hoofdvestiging is voortgevloeid uit een onderzoek waarin meerdere alternatieven naast elkaar zijn gezet in een locatiestudie. De gemeente Nijmegen heeft een locatie aan de Professor Bellefroidstraat te Nijmegen aangemerkt voor de GGD om deze nieuwbouw uit te gaan voeren.
Bijgevoegd vindt u de ‘eindrapportage definitiefase nieuwbouw kantoor GGD Gelderland-Zuid’ van HEVO en de bijlagen, waaronder het Ruimtelijk en Functioneel programma van Eisen.
Optimalisatie Programma van Eisen
Doelstelling van de definitiefase is het optimaliseren van een concept Programma van Eisen (PvE), waarbij specifiek ingezoomd is op het ruimtegebruik. Het geoptimaliseerde PvE bestaat uit een functioneel, een ruimtelijk en een technisch deel (zie bijlage 1 van de eindrapportage).
Op basis van het PvE is een aantal scenario’s voor een structuurontwerp gemaakt, dat als basis kan dienen voor een bestemmingsplanprocedure. Tevens is het PvE als basis gehanteerd voor een actualisatie van de financiële kaders, zodat een budget vastgesteld kan worden.
Voorkeur scenario 2
Voorkeur gaat uit naar scenario 2, waarbij uitgegaan is van een parkeerbehoefte die meer aansluit bij de norm die de gemeente hanteert en die qua exploitatielasten het meest gunstig is afgezet tegen scenario 4 (huidig pand met verbouwing en 1 jaar vervangende huisvesting, duurste
scenario) en scenario 5 (huidig pand zonder verbouwing; hetgeen gezien de staat van het gebouw geen reële optie is).
De totale jaarlasten van scenario 2 (bouwkosten en exploitatiekosten) zijn € 1.037.713.
T.o.v. de huidige lasten zijn de jaarlijkse indicatieve meerkosten van scenario 2 € 234.027.
In geval scenario 2 niet mogelijk is, doordat een beperkter perceel beschikbaar is, dan dient uitgeweken te worden naar scenario 3 (nieuwbouw met halfverdiepte parkeergarage).
De totale jaarlasten van scenario 3 (bouwkosten en exploitatiekosten) bedragen € 1.131.603.
T.o.v. de huidige lasten zijn de jaarlijkse indicatieve meerkosten van scenario 3 € 327.917.
De scenario’s, het kostenoverzicht per scenario en de indicatieve meerkosten per gemeenten van scenario 2 t.o.v. scenario 5 (= het huidige pand zonder verbouwing) zijn hieronder en in het eindrapport weergegeven.
N.B.: In de zomer 2017 was de GGD voornemens om het pand aan de Tarweweg 2 te Nijmegen aan te kopen. Het DB was toen akkoord gegaan met jaarlasten van 1,4 miljoen Euro.
De voorgestelde nieuwbouw bevindt zich ruim binnen dit financieel kader.
Het Dagelijks Bestuur heeft in haar vergadering van 16 maart jl. besloten om scenario 2 verder uit te werken en indien een beperkter perceel beschikbaar is uitwerking van scenario 3. Daarnaast heeft het DB ingestemd met de meerkosten die verwerkt worden met ingang van de begroting 2020. Het DB vraagt aan het AB om dit besluit te bekrachtigen.
Bovendien heeft het DB besloten:
a) Een bestuurlijk overleg te organiseren tussen gemeente Nijmegen (wethouder Vastgoed) en het Dagelijks Bestuur van de GGD t.b.v. a) het verwerven van de grond en b) het aankopen van het terrein van scenario 2.
b) Te starten met het proces tot formatie en inkoop van een ontwerpteam onder leiding van een projectmanager.
Vervolgproces
Als laatste onderdeel is een doorkijk gemaakt naar het verdere proces, waarbij initieel de selectie van een ontwerpteam zal plaatsvinden.
Voorstel te beslissen:
1. Bekrachtigen van het besluit van het Dagelijks Bestuur voor uitwerking van scenario 2 en indien een beperkter perceel beschikbaar is voor uitwerking scenario 3.
2. Bekrachtigen van het besluit van het DB om uit te gaan van de indicatieve meerkosten van scenario 2 (€234.027) die verwerkt worden met ingang van de begroting 2020. Indien scenario 2 niet mogelijk blijkt, uit te gaan van de indicatieve meerkosten van scenario 3 (€ 327.917).
A. Scenario’s
Omdat nog niet geheel duidelijk is in hoeverre nieuwbouwlocatie deel 2 (tandtechnisch lab) deel uit gaat maken van het plan, zijn een drietal scenario’s uitgewerkt.
Scenario 1
Dit scenario gaat uit van de oorspronkelijke parkeerbehoeftevraag van GGD, zijnde
100 parkeerplaatsen voor personeel en 30 voor bezoekers/cliënten. In dit scenario wordt gebruik gemaakt van een groter perceel.
Kenmerken:
100 parkeerplaatsen personeel
30 parkeerplaatsen bezoekers/cliënten
Gebouwhoogte 18 m
5 bouwlagen
Scenario 2
In dit scenario is uitgegaan van een parkeerbehoefte die meer aansluit bij de norm die de gemeente hanteert.
Kenmerken:
83 parkeerplaatsen personeel
12 parkeerplaatsen bezoekers/cliënten
Gebouwhoogte 18 m
5 bouwlagen
In dit scenario zijn 83 parkeerplaatsen ontworpen voor GGD. Dit wijkt iets af van de minimale behoefte van 75 parkeerplaatsen, echter past ontwerptechnisch meer op de locatie. Dit scenario geniet de voorkeur, omdat er wat meer ontwerpvrijheid is voor het gebouw.
Scenario 3
Dit betreft het originele plan, waarbij het gebouw gerealiseerd wordt op de huidige parkeerplaats van de Professor Bellefroidstraat.
Kenmerken:
70 parkeerplaatsen personeel, half verdiept
12 parkeerplaatsen
bezoekers/cliënten maaiveld
Gebouwhoogte 15 m
4 bouwlagen
Dit scenario is haalbaar, waarbij vermeld dient te worden dat bij een bestemmingsplan wijziging het risico op bezwaar relatief hoog is. Doordat het nieuwe gebouw dicht op de tuinen van de
aangrenzende woningen ligt, zal de zonbelasting in de woningtuinen afnemen.
In financiële zin is dit het duurste scenario, daar er een gebouwde parkeervoorziening nodig is.
B. Financieel
Van de drie scenario’s zijn zowel de investerings- als de exploitatielasten berekend op basis van gangbare kengetallen. Uitgangspunten die hiervoor gehanteerd zijn, zijn opgenomen in het PvE.
In onderstaand overzicht zijn de investeringen van nieuwbouwscenario’s 1, 2 en 3 geprojecteerd ten opzichte van scenario 4: het huidige gebouw verbouwen.
Scenario 5 betreft de huidige situatie zonder aanpassingen en zonder indexering van de huur.
Als de investering gekapitaliseerd wordt naar exploitatielasten, blijkt dat scenario’s 1 en 2 het meest gunstig zijn. Scenario 3 met de verdiepte parkeergarage is ook gunstiger dan scenario 4.
Ook ten aanzien van overige exploitatielasten blijkt dat de scenario’s 1 en 2 gunstiger zijn dan scenario’s 3 en 4.
Opmerkelijk is dat met name de energielasten fors lager zullen zijn. Dit komt grotendeels doordat het gebouw bijna energieneutraal (BENG) zal zijn en daarmee lage energielasten zal hebben. In geval van nieuwbouw (scenario’s 1 t/m 3) zal het gebouw sowieso geen gasaansluiting hebben.
Totale lasten zijn als volgt.
Bouwkosten Scenario 1 Scenario 2 Scenario 3 Scenario 4 Scenario 5
Kantoor 40 4.614.000 4.724.000 4.651.000 3.890.000 0
Installaties (E+W) 20 2.545.000 2.545.000 2.545.000 3.040.000 0
Parkeren 40 275.000 275.000 1.509.000 0 0
Subtotaal bouwkosten 7.434.000 7.544.000 8.705.000 6.930.000 0
Ontwerp/leges/NUTS 40 2.097.000 2.128.000 2.455.000 960.000 0
Inrichting 10 1.240.000 1.240.000 1.240.000 1.260.000 0
Reservering voor prijsstijgingen 40 706.000 715.000 874.000 550.000 0
Onvoorzien (ca 8%) 20 8% 900.000 900.000 900.000 730.000 0
Totaal 12.377.000 12.527.000 14.174.000 10.430.000 0
Grondkosten 9999 800.000 800.000 800.000 0 0
Sloopkosten (excl asbest) 9999 51.000 51.000 0 0 0
Compensatie ivm aankoop 9999 P.M. P.M. 0 0 0
Totaal 13.228.000 13.378.000 14.974.000 10.430.000 0
BTW (21% excl grond) 21% 2.599.000 2.631.000 2.977.000 2.190.000 0
Totaal incl BTW 15.827.000 16.009.000 17.951.000 12.620.000 0
Exploitatielasten
Afschrijving / huur 470.985 474.510 511.705 858.750 470.685
Rentelasten (2.25%) 356.108 360.203 403.898 283.950 0
Totaal lasten pand 827.093 834.713 915.603 1.142.700 470.685
stijging t.o.v. scenario 4 (huidig +) -28% -27% -20%
Exploitatie
Onderhoud 32.000 32.000 37.000 30.000 30.000
Vervangingsonderhoud 54.000 54.000 59.000 93.000 93.000
Schoonmaakkosten 43.000 43.000 43.000 55.000 55.000
Overige (toiletart e.d.) 40.000 40.000 40.000 40.000 40.000
Energie (gas, water, licht) 34.000 34.000 37.000 115.000 115.000
Totaal exploitatie 203.000 203.000 216.000 333.000 333.000
stijging t.o.v. scenario 4 (huidig +) -39% -39% -35%
Totaal lasten panden 1.030.093 1.037.713 1.131.603 1.475.700 803.685
meerkosten t.o.v. scenario 5 226.407 234.027 327.917 672.015 0
tijdelijke huisvesting nvt nvt nvt P.M. nvt
Onderstaand een verdeling van huisvestingslasten naar de betrokken gemeenten indien gekozen wordt voor scenario 2.
Bijlage: meerkosten per gemeente
Gemeente
Uniforme bijdrage begroting 2018
Meerkosten per gemeente
Berg en Dal 1.398.932 15.365
Beuningen 959.927 10.543
Buren 826.542 9.078
Culemborg 898.926 9.873
Druten 738.613 8.112
Gelder-malsen 849.567 9.331
Heumen 658.151 7.229
Lingewaal 355.865 3.909
Maasdriel 740.569 8.134
Neder-Betuwe 994.351 10.921
Neerijnen 396.406 4.354
Nijmegen 7.991.296 87.769
Tiel 1.308.373 14.370
West Maas en Waal 745.113 8.184
Wijchen 1.600.361 17.577
Zaltbommel 844.890 9.280
Totaal 21.307.881 234.027
In onderstaand overzicht zijn de indicatieve meerkosten per gemeente weergegeven op basis van scenario 2 afgezet tegen scenario 5. Als uitgangspunt voor de verdeling over de gemeenten is de uniforme bijdrage genomen op basis van de begroting 2018.
