Een huis zonder fundering : een analyse over de erfpachtproblematiek in de gemeente Amsterdam

E E N H U I S Z O N D E R F U N D E R I N G

Max Janssen 10984852

Vak: Bachelorscriptie

Studiegidsnummer: 734301500W

Studie: Bachelor Sociale Geografie & Planologie Faculteit: College Social Sciences

Begeleider: Dhr. Dr. R. Ronald 2e _{beoordeler: Dhr. Dr. S. Metaal}

Datum: 18-06-2018

Voorwoord

Dit scriptieonderzoek betekent het einde van mijn bachelor-studie Sociale Geografie & Planologie. Het onderzoek bevat zowel geografische, planologische, sociologische, economische als antropologische karakteristieken. Binnen de bachelor zijn deze

karakteristieken meerdere malen behandel, vandaar dat het onderzoek gerelateerd is aan mijn studierichting. Het veelzijdige karakter van de studie heeft mij gedurende de bachelor veel plezier opgeleverd. Door het behandelen van meerdere disciplines binnen de afstudeerrichting planologie, ben ik ervan overtuigd dit goed toe te kunnen passen in mijn vervolgstudie en het latere werkveld.

Mijn interesse voor de Amsterdamse woningmarkt is binnen de afstudeerrichting Planologie alleen maar meer gegroeid. Niet alleen door de grote dynamiek die de stad Amsterdam kent, maar ook door de vele veldwerkonderzoeken die wij hebben moeten uitvoeren gedurende de studie. Door de grote maatschappelijke opheft omtrent het Amsterdamse erfpachtsysteem, ben ik geïnteresseerd geraakt waar die discussie ontstaan is. Niet alleen probeert dit onderzoek te begrijpen waarom de discussie ontstaan is, maar het probeert ook de ontstane problemen in een bredere context te plaatsen.

Ik wil graag mijn scriptiebegeleider Richard Ronald bedanken voor het ondersteunen van mijn onderzoek de afgelopen maanden. Door zijn enthousiaste en tevens kritische houding richting mijn onderzoek, ben ik steeds gemotiveerd gebleven om het onderzoek te willen verbeteren. Verder zou ik graag mijn respondenten willen bedanken die hebben willen deelnemen in mijn onderzoek. Zonder hun opinie en expertise had het niet mogelijk geweest om dit onderzoek te voltooien.

Ik hoop dat u plezier geniet gedurende het lezen van deze scriptie,

Abstract

Met een uniek percentage van 80% grondeigendom (gemeente Amsterdam, 2017), geeft de gemeente Amsterdam al decennia lang grond uit in Erfpacht. Afgelopen jaren is erfpacht veelal in het nieuws geweest door de enorm groeiende erfpachtkosten, waarbij de consument flinke lastenverzwaring incasseerde. Sinds de invoer van het stelsel in 1897, is het systeem nooit zo erg in opspraak geraakt als nu. De gevolgen van het gronduitgiftebeleid van ruim een eeuw geleden heeft door het aflopen van de erfpachtstermijnen in de huidige tijd voor veel vraagtekens gezorgd.

In deze Bachelor-thesis wordt op basis van kwalitatief onderzoek onderzocht hoe de discussie rond het Amsterdamse erfpachtsysteem is ontstaan en wat de rol is van de stakeholders. De aanleiding tot schrijven van deze thesis is de steeds verder toenemende media-aandacht over het onderwerp. De uitkomst is thematisch geanalyseerd door onderwerpen die veelvuldig terugkomen in interviews. De belangrijkste onderzoeksbevindingen zijn dat een tekort aan maatschappelijke kennis en besef met betrekking tot het Amsterdamse Erfpachtsysteem heeft geleid tot onzekerheid en discussie over het functioneren van het systeem. Aan de hand van onderzoeksresultaten kan bevestigd worden dat consumenten van de erfpacht niet alleen de gevolgen ondervinden, maar ook de oorzaak zijn van veranderende erfpachtvoorwaarden.

Het onderzoek bevat tevens een actorenanalyse, die gebruikt wordt om uitspraken van stakeholders in perspectief te plaatsen en te verklaren. Hiermee is aangetoond dat het beleid van de gemeente heeft bijgedragen dat de consument (bewoner of investeerder) te maken heeft gekregen met verder toenemende prijsstijgingen van de grondwaarde. De discussie die ontstaan is uit de enorme canonverhoging zal in het onderzoek besproken worden en zodoende worden verklaard.

In dit onderzoek wordt er naast de al bestaande studies een aanvullend inzicht gegeven over hoe actoren het huidige erfpachtsysteem ervaren en wat hun rol is hierin. Hierbij wordt meer ingegaan op individuele interesses van mensen in plaats van het erfpachtsysteem in het algemeen. Deze onderzoekscriptie zal zich bezighouden met zowel de macro verschijnsels van

erfpacht als met actor-specifieke keuzes binnen het systeem zelf. Het functioneren zal dan ook vanuit een menselijk perspectief worden onderzocht.

Inhoudsopgave

4.1.1 Ontstaan gemeentelijk erfpacht Amsterdam 24

4.1.2 Woningmarkt Amsterdam 26

4.1.3 Woningmarkt Amsterdam in verband met erfpachtstelsel 27

4.1.4 Problematiek beleid Conclusie 29

4.2 communicatieproces uit interviews 30

4.2.1 Communicatieproces binnen functioneren erfpachtsysteem 30

4.2.2 Conclusie problemen communicatie 32

4.3 Stakeholderanalyse 33 5. Discussie en conclusie 40 6. Reflectie 41 7. Referenties 43 8. Bijlage Analyse 47 9. Interviews 52

Investeerder, werkende bij woningbouwvereniging en bewoner 52

Bewoners 55

Erfpachtdeskundige 59

Hypotheekadviseur 65 Gemeente Amsterdam 67 Rabobank 71 Notaris 73 Makelaar 75

1. Inleiding

'Woning wordt onverkoopbaar door nieuwe erfpachtstelsel' (Parool, 2017) en ‘Eeuwig probleem’ (Financieel dagblad, 2017) quoten beide kranten. Honderd duizenden mensen in verschillende Nederlandse steden hebben ermee te maken: Erfpacht.

De geschiedenis van het moderne erfpachtsysteem in Nederland is gestart met de Erfpachtwet van 1824. Deze wet is geïntroduceerd door de Code Napoléon en werd later in 1838 opgenomen in het burgerlijk wetboek. (Vonk, F.J., 2013) Het systeem is nog steeds het fundament voor de Nederlandse erfpacht. Het Nederlandse erfpachtrecht is een beperkt eigendomsrecht dat de huurder ertoe verplicht land te houden en te gebruiken dat eigendom is van iemand anders (Akkermans, 2008). De belangrijkste eigenschap van het recht is dat de houder van het erfpachtrecht het recht geeft om het eigendom van de verhuurder te gebruiken door bijvoorbeeld erop te gaan wonen. Voor het gebruik van het eigendom moet de erfpachter normaalgesproken een vergoeding betalen in de vorm van huur. Het recht kan vastgesteld worden voor een beperkte periode of kan oneindig zijn. Als het recht eindigt dan moeten er weer nieuwe erfpachtvoorwaarde worden gemaakt. Hierbij wordt de nieuwe erfpachtcanon vastgesteld op de huidige grondwaarde.

Het Burgerlijk Wetboek vermeldt alleen dat de notariële akte waarmee het erfpachtrecht gevestigd is, de huurder de verplichting oplegt om een geldbedrag te betalen voor het recht. Dit wordt ook wel Canon genoemd. De geldsom die betaald moet worden kan eenmalig of periodiek zijn. Dit zorgt voor vragen over hoe de Canon vastgesteld moet worden. De van de grondwaard wordt aan de verpachtende partij wordt overgelaten, hierover bestaat geen wettelijke huurbescherming. Gebruikelijk is de Canon gerelateerd aan de waarde van de grond/ de verwachte grondwaarde. (Jong & Ploeger, 2008)

De canon kan gebaseerd zijn op (1) een vaste vergoeding; het periodieke canon blijft gedurende de looptijd hetzelfde. (2) Een periodieke vergoeding (indexering); de canon wordt bepaald op basis van de huidige grondwaarde. In modernere erfpachtsystemen is meestal sprake van een

periodieke herziening van de grondvergoeding. De manier waarop deze herziening vorm krijgt, kan per voorwaarde van de verhuurder verschillen, omdat het Burgerlijk Wetboek geen regels of beperkingen bevat.

Rond de eeuwwisseling, hebben er echter belangrijke veranderingen plaatsgevonden. Dit betrof het gemeentelijk beleid van verschillende gemeentes. In sommige steden werd erfpacht volledig afgeschaft en werd bewoners de keuze gegeven om de grond volledig in eigendom te kopen. Volgens Boujouh & Ploeger (2016) is politieke ideologie de belangrijkste drijvende kracht die uitmaakt of het bestaande erfpachtbeleid gehandhaafd moet worden of moet worden veranderd. De vraag om bestaand erfpacht over te zetten naar privaat eigendom verschilt enorm: 95% van alle erfpacht in Rotterdam is overgezet naar eigendomsrecht waar in Den Haag dit echter maar 5% was.

In Amsterdam heeft deze politieke verandering ook plaatsgevonden. Waar de gemeente in 1896 instemde met de invoering van het systeem, besloot in 2014 het merendeel van de lokale politieke partijken dat het stelsel afgeschaft moest worden. Met als grootste motto om de huiseigenaar weer baas te laten zijn in zijn op eigen grond. Alhoewel er nog geen politieke overeenstemming is bereikt over de mogelijkheid om de grond kopen, heeft de gemeente in 2016 ervoor gekozen om over te gaan op eeuwigdurende erfpacht. Aanleiding voor deze transitie is het aflopen van de huidige erfpachtcontracten. De canon moet bij de nieuwe voorwaarden weer gebaseerd worden op de huidige grondwaarde. Aangezien de huidige grondwaarde momenteel exorbitant erg is gestegen afgelopen decennia (afbeelding 1), kan voorgesteld worden dat de canonprijzen en dus maandelijkse woonlasten enorm toenemen.

AFBEELDING 1 V ASTG OEDWAARDESTIJGING (GECORRIGEERD VOOR INFLATIE), BRON: FINAN CIEEL DAGBLAD (2017)

Het afkopen van de erfpacht kan tientallen tot honderdduizenden euro’s kosten. Het afkopen van de erfpacht is vaak op lange termijn een stuk goedkoper, echter hebben de meeste mensen geen tientallen duizenden euro’s apart liggen. Ook wordt de erfpacht vaak niet gefinancierd door banken. Overwaarde van het huis moet namelijk wel de afkoop van de erfpacht kunnen dekken voor de looptijd dat de lening is afgesloten. Onzekerheid over grondwaarde en woningwaarde zet hierdoor niet alleen kopers, maar ook banken, notarissen en advocaten in moeilijke situaties. Doordat erfpachtpercentages en afkoopsommen van de canon te duur worden zijn mensen genoodzaakt hun woning te verkopen. Door de grote onzekerheid in de grondwaarde en de hoogte van het erfpachtcanon zijn huizen amper te verkopen en worden bewoners met te hoge maandlasten opgezadeld.

In de 120 jaar dat het erfpachtsysteem bestaat in Amsterdam heeft te gemeente elke 50 jaar de huurprijs van de grond bepaald. Zoals momenteel het geval is, worden huidige inwoners geconfronteerd met flinke prijsstijgingen. De grootste problemen in het systeem zitten dan ook in de exorbitant hoge bedragen waartegen de erfpacht afgekocht kon worden. ‘In gewilde buurten waren er huizenbezitters die bijna de helft van de WOZ-waarde van hun woning moesten betalen’. (Financieel Dagblad, 2017)

In het nieuwe Erfpachtvoorstel krijgen erfpachters 25% korting wanneer zij de erfpacht eeuwig afkopen. Ook krijgen zij de mogelijkheid om vóór 2020 te beslissen of zij de erfpacht voor eeuwig afbetalen. (Financieel Dagblad, 2017) Mede dankzij deze “compromis” dalen de gemeente-inkomsten van 5,4 miljard naar 2,2 miljard (Parool, 2017)

In gemeenten, zoals Amsterdam, waar 80% van de woningen wordt gehouden op erfpacht, is de canonbepaling problematisch Boujouh & Ploeger (2016). Dit doordat er geen markt bestaat voor eigendomsrecht van vergelijkbare percelen. Gezien het feit dat er geen aanbod is van grond. Dit betekent dat de gemeente de enige is die de grondwaarde kan bepalen. Doordat vergeleken met andere steden zoveel mensen in Amsterdam te maken hebben met de koerswijziging van het erfpachtrecht, wordt dit ook wel een Extreme Case genoemd.

In dit onderzoek zal er gekeken worden naar welke stakeholders betrokken zijn in het erfpachtsysteem en wat de rol van stakeholders is geweest in het functioneren van het huidige erfpachtsysteem. De onderzoeksvraag luidt daarom:

‘Hoe functioneert erfpacht en hoe wordt erfpacht begrepen op de Amsterdamse woningmarkt?’ De scriptie zal eerst een theoretisch kader uitzetten waarbij aandacht wordt besteed aan beleidsontwikkelingen op de Westerse woningmarkt. Ook zal er aandacht besteed worden aan communicatieprocessen binnen beleidsvorming om de informatiestromen tussen actoren beter te begrijpen. Uiteindelijk zal er een toelichting plaatsvinden op de werking van een stakeholderanalyse om de rol van actoren te verklaren.

De scriptie zal zich voortzetten met een methodologische verantwoording. Hier zal worden in gegaan op het research design, waarbij voornamelijk de manier van onderzoeken wordt bekeken. Ook gaat daar aan bod komen hoe het onderzoek geconceptualiseerd is, zodat duidelijk wordt wat de genoemde theorie bijdraagt aan de data.

In de analyse zal de eerdergenoemde theorie vertaald worden door de bevindingen die gevonden zijn in interviews en beleidsdocumenten. Dit zal bestaan uit een beleidsanalyse,

communicatieanalyse en een stakeholderanalyse. Tot slot worden de resultaten gebundeld tot een conclusie met aanbeveling.

2. Theoretisch Kader

In het theoretische kader wordt een raamwerk gecreëerd voor de bevindingen uit de data. Om te bekijken hoe erfpacht voor problemen heeft gezorgd op de Amsterdamse woningmarkt zal er gekeken worden naar ontwikkelingen en trends op de woningmarkt de afgelopen jaren. Dit om de context waarin het systeem functioneert weer te geven. Vervolgens zal er theorie gebruikt worden waarmee communicatiegedragingen verklaard kunnen worden.

Communicatie en informatie is uiteindelijk cruciaal in het laten functioneren van beleid. Aan het eind van het theoretisch kader wordt er aandacht besteed aan een stakeholder theorie om de rol van actoren te helpen positioneren.

2.1 Rent gap

Neil Smith ontwikkelde in 1979 de zogenaamde ‘Rent Gap’ (afbeelding 2). De theorie bevat dat de grondwaarde en woningwaarde aparte componenten zijn. Smith wees erop dat wanneer huizen zouden verpauperen, de vastgoedwaarde af zou nemen, maar de potentiele grondwaarde zou kunnen stijgen. Deze aanname werd gedaan op basis van het gegeven dat een meer centraal

gelegen gebied waardevoller wordt als de metropoolregio uitbreidt. Dit is tevens een voort borduursel op de Locatietheorie van Von Thünen (1929) en later ook Alonso (1964). Volgens hen wordt het differentiëren van huurprijzen bepaald door afstand en transportatiekosten ten opzichte van de markt. Het land dat dichter bij de markt ligt heeft lagere transportatiekosten, wat betekent dat het stuk land duurder is. Alonso (1964) implementeerde op stedelijke gebied alleen het verschil in voorkeur tussen producenten. Elk individu heeft andere motivaties om meer of minder dicht bij een gebied in het centrum gelegen te liggen. Individuele kosten en baten wegen dus meer mee dan de afstand tot een bepaalde voorziening. Voor Alonso zijn het dus niet alleen maar transportatiekosten die meewegen, maar ook de intensiteit van het landgebruik en de daarbij horende kosten maken onderdeel uit van de huurprijs. Ward & Aalbers (2016) beschrijven dit als: Differential rent/the marginal utility of different land, therefore, is an expression of the relative advantage of a place and helps to explain a crucial geographical aspect of land rent theory: why are there spatial differences in land price?

Het verschil tussen de gekapitaliseerde grondwaarde (intrinsieke waarde grond) en de potentiele grondwaarde (marktwaardes) noemt Smith ‘The Rent Gap’. Naarmate de grond met opstal erop ouder wordt, gaat de gekapitaliseerde grondwaarde naar beneden. Door de tijd heen zal het verschil tussen de ‘Capital rent’ en de ‘Potential rent’ stijgen tot het moment dat het stuk grond herontwikkeld wordt. Deze vorm van Gentrification verklaart gelijk de dynamieken die ontstaan bij het vaststellen van huurwaardes.

2.2 housing liberalisation

Afgelopen jaren is er in de Westerse wereld een trend geweest van privatisering, deregulering en liberalisering van de stedelijke huizenmarkt (Boterman & Van Gent, 2013). Deze trend heeft zich ontwikkeld in de uiting tot verminderde staatsregulering, waarbij te zien valt dat sociale woningbouw afneemt en woningeigendom toeneemt. Dit werd gedaan door sociale huurwoningen om te zetten in koopwoningen. Het dereguleren van de sociale huursector heeft voordelen opgeleverd voor hen die een woning wilde kopen (Ronald, 2008). De stroomversnelling naar homeownership staat voor de politieke hoek die destijds is ingeslagen om een economisch duurzamere populatie neer te zetten (Cochrane, 2007).

Woningbouwcorporaties hebben sociale woningbouw geprivatiseerd. Sinds de liberalisatie in de sociale woningsector in de jaren 80’, werd het verkopen van woningen één van de kernaspecten binnen de asset-management strategie. De winsten die gemaakt werden door de woningen te verkopen, werd gebruikt om nieuwe sociale woningen neer te zetten (Gruis et al. 2004).

Deze conversie naar homeownership valt deels te verklaren vanuit financieel opzicht van vastgoedinvesteerders en woningbouwcorporaties. De Rent value gap Theory onderbouwt dit door te stellen dat wanneer vastgoed een hogere waarde heeft onder eigendomsrecht dan onder een huurder. Atkinson (2012) beschrijft dit als ‘Critically, as these rent gaps grow the possibility of gentrification increases as speculators identify such gaps, thus sparking reinvestment activity to ‘close’ the gap and generate higher rates of profit from these locations’. Wanneer het verschil tussen de potentiële grondwaarde en werkelijke huur groeit, dan zal volgens de theorie de ontwikkelaar/investeerder toeslaan.

AFBEELDING 2: THE RENT GAP HYPOTHESIS: CHANGES IN RE NTS AND VALUES IN AN INNER CITY NEIGHBORHOOD SO URCE: SMITH & WI LLI AMS, 2006

2.3 Urban Governance

Om dit te begrijpen zal er eerst gekeken worden naar hoe het debat is ontstaan omtrent publieke en private actoren tijden overgang naar neo-liberalistisch beleid. Burger & Dekker (2001) en Larner & Walters (2000) beschrijven dat er een nauwe samenwerking is tussen corporaties, nationale overheden, lokale overheden en maatschappelijke actoren. Deze publiek-private samenwerking sporen stedelijke bewoners aan om normatief gedrag te vertonen. Er ontstond een paradigma dat huiseigenaren “goede burgers” zouden zijn en

geassocieerd werden met verantwoordelijkheid. Huurders werden gezien als ondergeschikt. Zij zouden geen belang hebben bij het bij het onderhoud van hun huurhuis en daardoor afwijken van het “juiste” gedrag (Uitermark, 2009).

McIntyre en McKee (2012) beschrijven dat burgers onderworpen zijn aan beleidsinterventie om ervoor te zorgen dat “goede burgers” worden afgeleverd. Een woningeigenaar zou volgens hen een groter belang hebben tot goed gedrag en onderhoud van de eigen woning. Een goede inwoners streeft naar sociale mobiliteit en is volgens de theorie een potentiele woningeigenaar. Het hebben van een woning zal positieve gevolgen hebben voor meer sociaal kapitaal, verminderde emancipatie en meer kansen op de arbeidsmarkt. (van Kempen & Bolt, 2009). Gebaseerd op het neoliberale idee dat mensen hun woning goed onderhouden, zou de waarde van de woning stijgen.

De shift to homeownership is dus meer dan alleen een beleid op zich. Het is bedoeld om de samenleving een bepaalde vorm te laten innemen. (Koster, 2014)

2.4 Gentrification

Gentrificatie bevat 2 sleutelelementen (Atkinson, 2012) Het eerste is de kolonisatie en migratie van inkomensklassen naar goedkopere wijken en ten tweede het fysiek herinvesteren in de woningvoorraad. Gezegd kan worden dat hoge-inkomensgroepen zich vestigen in een wijk met low-budget housing. De komst van investeerders in gebieden waar de Rent Gap van kracht is, heeft zijn oorsprong in de jaren 90’. Atkinson beschrijft verder:

‘In many locations globally, public housing areas have also been sold or remodelled in ways that have ultimately led to the introduction of larger numbers of high-income residents and reduced concentrations of relative poverty.’

Terwijl gentrificatie als “buurtproces” lokale consequenties heeft, zal de trend zich ook door gaan zetten naar andere stukken van het stedelijk gebied. Het algemene prijspeil zal in de stedelijke gebieden steeds meer oververhit raken. Gentrificatie heeft veel politieke discussies opgeleverd. Waar politiek rechts gentrificatie ziet als markt verheerlijking van de binnenstad, ziet politiek links het punt van verstoorde sociale relaties en verschansing.

For example, private renters may see their rents increased by landlords who feel able to charge more as higher-income households enter the neighbour hood, or may harass other renters to vacate in order to encourage these new households to move-in. (Atkinson, 2012 )

Terwijl sommige beleidsmakers de stedelijke vernieuwing stimuleren is de realiteit vaak een serie van kosten die ten laste komt aan de huishoudens, gemeenschappen en uiteindelijk aan de overheid. Verplaatsing vindt nu vaker plaats naar de buitenwijken van de stad.

Hierdoor is het onwaarschijnlijk dat gentrificatie op langere termijn wordt geremd, tenzij er meer significante controles zijn op huurprijzen en de staat/lokale overheden meer regulaties gaan voeren omtrent haar woonbeleid. Veel natiestaten en steden worstelen met de vraag hoe de lokale economie kan worden gestimuleerd en ondersteund. Het lijkt erg onwaarschijnlijk dat beleidsmakers en ambtenaren het noodzakelijk vinden dat er ruimte blijft voor het lage- en middensegment in de stad. (Atkinson, 2012)

2.5 Stakeholder Analysis

De term Actor of Stakeholder wordt regelmatig gebruikt binnen de wetenschap om de rol van betrokken partijen te onderzoeken. Een stakeholder wordt onder andere gedefinieerd als: ‘affect or is affected by the achievement of the organization's objectives’ (Freeman, 1984). De definitie van Freeman is toegankelijk voor elke soort stakeholder zelf als hij amper of geen macht/claims heeft. Volgens Freeman is het belangrijk om zo veel mogelijk interacties mee te nemen om een zo compleet mogelijk beeld te schetsen van een situatie. Van dit begrip is vervolgens door Mitchell et al. (1997) een theorie gevormd: de Stakeholder Theory. De stakeholdertheorie probeert op een systematische manier een fundamentele vraag te beantwoorden namelijk: Welke groepen zijn belanghebbende en op welke manier hebben zij aandacht nodig van het management (beleidmaker).

Het belang en de relaties van stakeholders onderling is belangrijk voor de gevolgen van een ingevoerd beleid. Volgen Mitchell et al. (1997) wordt de actie van een stakeholder binnen een situatie gevormd door drie eigenschappen: Power, Urgency en Legitamicy. Mitchell et al. (1997) gebruikt Etzioni (1988) om macht te definiëren. Dit is de mate waarin een partij toegang geeft of kan krijgen tot dwangmiddelen om zijn wil op te leggen aan anderen. De definitie van legitimiteit is overgenomen van Suchman (1995) die het definieert als een algemene perceptie of de acties van een groep wenselijk, gepast of passend zijn binnen een sociaal geconstrueerd systeem. Urgentie wordt gedefinieerd als de mate waarin claims van belanghebbenden

oproepen tot onmiddellijke aandacht. Dit hangt niet alleen af van tijd, maar ook hoe gespannen de relatie is met de stakeholders. Vanuit deze drie principes probeert Mitchel et al. (1997) relaties tussen betrokken partijen de visualiseren.

In de theorie (afbeelding 3) is te zien dat Mitchell zeven soorten stakeholders erkent:

1. Dormant Stakeholders: Beschikt over de macht om hun wil op te leggen door middel van dwang Echter hebben zij weinig

betrokkenheid omdat ze legitimiteit of urgentie missen.

2. Discretionair Stakeholders: handelt vanuit legitiem perspectief. Een Stakeholder

die weinig tot geen bemoeienis heeft met de huidige situatie en de beleidsmaker ook niet in de weg zit. Heeft als doel het algemeen belang te verbeteren.

3. Demanding Stakeholders: Degenen met dringende claims, maar zonder legitimiteit of macht. Dit is vaak de lastigste partij om mee om te gaan als beleidsmaker.

4. Dominant Stakeholders: De groep die de belangrijkste positie heeft binnen een besluitvorming. Hij/zij maakt het besluit en de beslissingen. Dit is vaak de groep met de meeste macht.

AFBEELDING 3 STAKEHOLDER ANALYSE, BRON: MITCHELL ET AL. (1997)

5. Dangerous Stakeholders: Degenen met krachtige en dringende claims. Zijn groepen die werkingen verstoren of maken dat een beleid niet werkt.

6. Dependent Stakeholders: Belanghebbenden die afhankelijk zijn van anderen om hun wil uit te voeren, omdat zij de bevoegdheid missen om hun inzet af te dwingen. Bijvoorbeeld bewoners van een gemeente. Belangenbehartiging van hun belangen door dominante belanghebbenden kan hen definitieve belanghebbenden maken.

7. Definitive Stakeholders: Een aanstaand belanghebbende die een relevante ontbrekende kenmerk verkrijgt. Dit zijn vaak dominante stakeholders met een urgent probleem, of afhankelijke groepen met krachtige juridische ondersteuning.

2.6 Communicative governance

Binnen de groep van stakeholders is de beleid-makende partij leidend. Stakeholders zijn invloedrijke spelers en hun rol is complex. Daarom is het belangrijk om het gevolg van een bepaald beleid goed te managen (Kangas, 2011). Stakeholdercommunicatie is van cruciaal belang, maar het is niet altijd voldoende om beleidswijzigingen te melden bij de stakeholders (Hao et al., 2008).De beleidsmaker is volgens Hao et al. de faciliterende partij tijdens het verandermanagement. Dit begint met de identificatie van verandering. Het moet zeker zijn dat de wijzigingen verspreid worden en verwachtingen worden geschept. Dit vraag wel voor een integratieve mensgerichte aanpak. Een effectieve communicatie stimuleert de coördinatie van belanghebbenden om hun verwachtingen te integreren in het beleid. Effectieve

communicatieroutes moet leiden dat de info precies op tijd wordt overgedragen aan de stakeholders.

De samenleving heeft voortdurend contact met verschillende maatschappelijke actoren zoals de overheid, het maatschappelijke middenveld en organisatie. Aan wie of wat een

beleidsmaker zich moet verantwoorden heeft te maken met het management. Hierbij kan uitgegaan worden van een actief of inactief management. Actief stakeholdermanagement kan bestaan uit het houden van vergaderingen, rapporten over specifiek problemen van

bespreken (Donaldson & Preston, 1995). Actief stakeholdermanagement kan helpen om cruciale informatie breed in beeld te brengen om zo mogelijk aankomende problemen op de sporen. Bovendien zou het leiden tot een betere relatie met alle stakeholders, omdat er een intensere en meer transparante informatie-uitwisseling is (Lawrence et al., 2005, p.55)

Stakeholdermanagement levert een beter wederzijds begrip op. Dergelijke relaties zou het vermogen van een actor om invloed uit te oefenen op het algemene beleidsvormingsproces moeten vergroten. Anderzijds is het ook zo dat hoe meer informatie er beschikbaar is voor een overheid, des te beter een overheid in staat is stappen te ondernemen (Mathis, 2007).

Stakeholdermanagement bevat ook onderhoud. Onderhoud in de vorm van actieve communicatiesystemen is nodig om vroegtijdig waarschuwing te bieden (Briner et al., 1996). Als projectmanagers een geloofwaardige basis kunnen leggen voor het begrijpen van de invloed van belanghebbenden, dan kunnen zij invloedrijke belanghebbenden betrekken bij actieve communicatie. Door dit te doen kunnen problematische situaties worden voorkomen. (Bourne et al., 2005)

Westerse samenlevingen ondergaan een systematische heroriëntatie in de vorm van governance. Hiermee dienen zij om te gaan met hoge levels van sociale complexiteit, differentiatie en dynamiek (Crozier, 2007). De capaciteit om tot actie over te gaan hangt af van het vermogen om open informatierelaties aan te gaan en te beheren, hierdoor wordt kennis en macht gegenereerd. In oudere modellen werden publieke relaties vergeleken met een ‘emergency glass’ aan de muur. De aanname was hier dat er alleen in geval van een crisis het nodig was om communicatieve transparantie door te voeren. Bij de normale gang van zaken werd er verondersteld dat er geen vereiste was om bepaalde zaken te delen. Daarentegen wordt in het huidige tijdperk met veel dynamiek, verwacht dat een strategisch communicatiebeheer onderdeel is van de governance-procedure (Kersten, 2005). Heroverweging van politieke communicatie zal ertoe leiden dat nieuwe situaties beter kunnen worden geanalyseerd. Deze aanpak suggereert dat een kritische houding naar politieke communicatie steeds belangrijker is geworden dan ooit voor het begrijpen en analyseren van de democratische staatsinrichtingen.

‘Today there is growing awareness in systems that rule must be flattened out and exercised in a more dialogical and co-operative manner. The recognition is spreading that unless one’s decision centres are willing to listen to and learn from members and environments, a system has little chance to acquire the power and knowledge that it needs in order to go on and

evolve in the world as a relatively effective and coherent whole. High modern systems, public, private or voluntary, are shifting towards a code of governing in and through the exercise of self- and co-governance.’ (Bang, 2003)

3. Methodologische verantwoording

3.1 Onderzoeksvragen:

Hoe heef het erfpachtsysteem voor problemen gezorgd op de Amsterdamse woningmarkt en wat is de rol van de actoren binnen het functioneren van het systeem?

Ten eerste wordt er in de scriptie gekeken naar het beleid van de gemeente Amsterdam om te begrijpen waarom het erfpachtsysteem functioneert zoal het functioneert. Daarbij zal er gekeken worden hoe de woningmarkt zich gevormd heeft de afgelopen jaren. Door ontwikkelingen van de woningmarkt te koppelen aan het beleid van de gemeente zal beter begrepen worden hoe het komt dat erfpacht zich momenteel zo gedraagt.

Ten tweede zal er gekeken worden hoe het communicatieproces is geweest tussen

stakeholders binnen het Amsterdamse erfpachtsysteem. Hierbij zal er vooral gekeken worden naar informatiestromen tussen partijen. Dit is uiteindelijk belangrijk om te kijken of alle betrokkenen op de hoogte zijn van de gevolgen van erfpacht constructies.

Tot slot zal er een stakeholder-analyse gemaakt worden van de betrokken partijen in het erfpachtsysteem. Hierin wordt er per stakeholder gekeken naar zijn/haar bijdrage binnen het

functioneren van het systeem. Het stakeholderbelang zal duidelijk maken waarom er eventueel problemen zijn ontstaan omtrent de thema’s beleid en communicatie

Dit zal uiteindelijk leiden tot de volgende deelvragen:

1. Hoe heeft het gemeentelijk beleid op de woningmarkt geleid tot het huidig functioneren van het erfpachtsysteem?

2. Hoe hebben informatie en communicatie invloed gehad op het onstaan van de erfpachtproblematiek?

3. Wat is de rol van stakeholders binnen het functioneren van het Amsterdamse erfpachtsysteem?

3.2 Onderzoeksdesign

Het research design dat is gebruikt in dit onderzoek is een single case study. De studie bevat een gedetailleerde analyse van één specifieke casus in een specifiek gebied (Bryman 2012, p.65). Er is gekozen voor dit onderzoeksdesign aangezien er heel diep en narratief gekeken kan worden naar één casus. In deze scriptie wordt Amsterdam als casus gebruikt, gezien het gegeven dat de maatschappelijke

discussie omtrent erfpacht zich afspeelt op de woningmarkt in Amsterdam. In vergelijking met andere steden is er geen enkele stad waar de gemeente zoveel woningen op erfpacht heeft als Amsterdam (afbeelding, vandaar dat de discussie in Amsterdam veel groter is dan in andere steden. Omdat Amsterdam op landelijke schaal uniek is wat betreft dit gegeven, kan de casus ook wel een extreme of unique case worden genoemd (Yin, 2009)

AFBEELDING 4 ERFPACHT IN AMSTERD AM, BRON: GEMEENTE AMSTERD AM 2015

3.3 Onderzoektype

Ten eerste is het belangrijk om te weten of het onderzoek inductief is of deductief. Een inductief onderzoek probeert een nieuwe theorie te creëren. Het voordeel hiervan is dat het onderzoek niet gebakend zit aan een bepaald raamwerk. Echter is het moeilijk om de validiteit (betrouwbaarheid) van het onderzoek te meten als er weinig tot geen theorie wordt gebruikt. Bovendien is het onderzoek lastig repliceerbaar, aangezien het om één specifieke uitkomst betreft. Een deductieve aanpak probeert theorie te testen. Het voordeel hiervan is dat er een theorie als raamwerk gebruikt kan worden. Dit komt de validiteit ten goede. (Bryman, 2012)

In dit onderzoek wordt er gebruik gemaakt van de zogeheten Grounded Theory. De grounded theory is een onderzoeksstrategie die inductief van aard is en streeft naar het genereren van theorie. Echter wordt er bij grounded theory niet gestart met theorie om dat te testen, maar wordt er steeds uit de data gereflecteerd naar bijpassende theorieën. Uit de data wordt net zo lang gezocht naar informatie en theorie tot dat er Theoratical Saturation is bereikt. Dit betekent dat de dataverzameling is verzadigd en genoeg is om een theorie uit op te stellen (Bryman, 2012, p.463). Charmaz (2006) zegt hierbij: ‘when new data no longer stimulate new theoretical understandings or new dimensions of the principal theoretical categories, the relevant categories are saturated’. Ondanks dat het onderzoek dus inductief van aard is, zal de theorie die gevonden is bij de data opnieuw getest worden. Hierdoor bevat het onderzoek door de de grounded theorie zowel inductieve als deductieve karaktereigenschappen. Er wordt dus constant gereflecteerd. In dit onderzoek is er na de bevindingen uit de data pas gezocht naar bijpassende theorie om de statements kracht bij te zetten.

3.4 Onderzoeksmethode

Het onderzoektype zal kwalitatief zijn van aard. Kwalitatief onderzoek wordt gebruikt omdat een groot deel van deze studie exploratief zal zijn. Bij kwalitatief onderzoek zal er gegraven worden naar de diepere betekenis van wat mensen zeggen (Bryman, 2012). Kwalitatief onderzoek heeft een kleine onderzoeksgroep en tijdens de analyse zal interpretatief geanalyseerd worden. Door het luisteren naar verhalen van stakeholders binnen het

en tegen welke problemen zij aanlopen binnen het functioneren van het systeem. Dit creëert een begrip van het gedrag en de houding van stakeholders geassocieerd aan erfpachtsysteem. Het onderzoek is hierdoor constructivistisch van aard aangezien volgens Bryman (2012). Deze ontologie gaat uit van sociale actoren die relationeel verbonden zijn met regels. De sociale waardes zijn binnen dit principe fundamenteel anders dan de natuurlijke wereld. Er wordt gekeken naar hoe mensen de sociale wereld maken. Deze studie wordt ook

interpretatief benaderd. De uitkomsten van het onderzoek zullen worden behaald uit

verhalen van mensen. Doordat mensen constant interpreteren, doet de kennis van de sociale wereld duidelijk iets anders dan de natuurlijke wereld, namelijk: begrijpen.

3.5 onderzoeksanalyse

3.5.1 Document analyse

Eerst zal er data verzameld worden, door te kijken in beleidsdocumenten. Dit kunnen zowel documenten zijn van lokale overheden als andere secundaire data over het functioneren van het huidige woon- en erfpachtbeleid van de gemeente Amsterdam. Binnen deze documenten zal er worden gekeken wat maakt dat het systeem momenteel zo functioneert. Bovendien zal er worden gezocht naar de problematiek die het beleid heeft opgeleverd binnen het

erfpachtsysteem. Deze beleidsdocumenten zullen specifieke data leveren over hoe de gemeente Amsterdam richting geeft op de huizenmarkt. Verschillende secundaire data met elkaar vergelijken kan zorgen voor het versterken van de analyse, doordat het een fundering biedt voor bevindingen uit bijvoorbeeld interviews (Bryman, 2012)

3.5.2 Interviews

Als tweede zal er data verzameld worden uit interviews om een meer specifieke achtergrondinformatie te verzamelen over de problemen die men ervaart binnen het Amsterdamse erfpachtsysteem. Hier zal voornamelijk gezocht worden naar hoe zij

geïnformeerd zijn en hoe communicatiestromen invloed hebben gehad op dit proces. Door de meningen van de ondervraagden te vergelijken met beleidsdocumenten, kan de rol van de stakeholders worden gethematiseerd binnen de theorie van Mitchell et al. (1997). De rol van

actoren wordt op basis van interpretatie geschematiseerd. Interviews zijn een algemene methode die gebruikt wordt om data te verzamelen en zijn vaak persoonlijker van

bijvoorbeeld een survey. Het grootste verschil is dat een interview vaak door middel van open vragen gedachtestromen van mensen probeert te begrijpen. Er zijn verschillende vormen van interviews. In dit onderzoek wordt er gebruik gemaakt van een Open interview. Binnen het Open interview is het de bedoeling dat de geïnterviewde het meest aan het woord is. De bedoelding is dat de interviewer een thema opnoemt en dat de geïnterviewde zijn verhaal daarover mag doen. Binnen het open interview, worden tussendoor wel vragen gesteld, maar deze zijn compleet afhankelijk van de loop van het gesprek.

Sampling

De respondenten zijn gekozen door Purposive Sampling. Deze techniek is geselecteerd, omdat er een redelijk smalle sample size is. Doordat er relatief weinig tijd is voor het

onderzoek is het aantal respondenten vastgesteld op 10. De soorten respondenten zijn gekozen op basis van eigen interpretatie. Doordat het erfpachtsysteem uitgevoerd wordt door de

gemeente en de huidige bewoners treft, zijn dit de eerste stakeholders die gekozen zijn. De andere stakeholders; investeerders, notarissen, makelaars, hypotheekadviseurs/banken zijn gekozen doordat zij mogelijk invloed hebben op de koop/verkoop van huizen op erfpacht. Uiteindelijk is er nog gebruik gemaakt van Expert Sampling (Bryman, 2012) door het

interviewen van een Erfpachtdeskundige. Dit zodat ook de “objectieve” mening verkregen zal worden. Stakeholder sampling wordt gebruikt op basis van de invloed die zij uitoefenen op het functioneren van het erfpachtsysteem.

Het contacteren van de stakeholders heeft plaats gevonden via de mail. De meeste contacten zijn gevonden via research op het internet (contact met bedrijven, instituties). Contact met de bewoners is gelegd door Snowball-Sampling (Bryman 2012, p.424). Dit wordt in deze scriptie gebruikt om de juiste respondenten aan te trekken. Snowball-sampling gaat zoals het woord al verraadt uit van een kettingreactie die opgang wordt gezet naarmate er meer respondenten worden gesproken. Bepaalde ondervraagden zullen namelijk weer gerelateerd zijn aan andere actoren die mogelijk van meerwaarde zijn voor het onderzoek. De onderzoeker zal hierdoor met een grotere diversiteit aan actoren in gesprek komen.

De interviews bestonden uit gesprekken van 30 tot 60 minuten. De gesprekken met instituties hebben plaatsgevonden in een formele ruimte (kantoren, besloten ruimtes). De gesprekken met inwoners hebben plaatsgevonden in woonkamers of cafés.

3.6 Onderzoeksanalyse

Het analyseren van de data is meestal een van de meest belangrijke en tevens complexe fase binnen kwalitatief onderzoek. Hiervoor is het belangrijk dat er gelegitimeerd kan worden hoe de data is geanalyseerd en welke aannames er zijn getrokken uit de data. De dataset zal in dit onderzoek geanalyseerd worden door middel van een Thematische Analyse. Dit kan worden gedefinieerd als een zoektocht naar thema’s om de data te ordenen in kwalitatieve data, vooral gebruikt in grounded theory (Bryman 2012:578). Voor de meeste schrijvers zijn de thema’s min of meer een soort codes, waarbij de codes opgebouwd zijn uit groepen. Het raamwerk dat hierbij gebruikt wordt is vaak een ‘matrix based method for ordering and synthesising data’ (Ritchie et al. 2003: 219). Dit idee bestaat uit een index van centrale thema’s en subthema’s die zich representeren in een matrix (bijlage analyse). De thema’s en subthema’s zijn een product van het bestuderen van de interviews. Het raamwerk wordt dan toegepast op de data, die opgedeeld zijn in hoofdthema’s en subthema’s. (Bryman, 2012:580)

Analysestappen:

Fase 1: Herkennen van de data

Doordat er in tegenstelling tot een survey of structured interview, minder richtlijnen zijn, is het lastiger om de data te analyseren. Daarom is het zaak dat er goed gekeken wordt naar de data. Dit wordt gedaan door het steeds herlezen van de interviews om terugkomende patronen te herkennen. De interviews zijn opgenomen door middel van spraakmemo’s en zijn vervolgens getranscribeerd.

Fase 2: Coderen

Deze fase bevat het maken van codes in de tekst. Coderen is een cruciale fase in het doen van een content analyse. De bedoeling van coderen is om in de tekst citaten te arceren en te koppelen aan een eigenschap. (Bryman 2012, p.298). Het labelen van een stuk tekst gebeurd wanneer er iets gezegd wordt over specifieke karakteristieken omtrent de werking van het erfpachtsysteem. De codes worden handmatig aan de tekst toegevoegd.

Fase 3: Thema’s zoeken

In deze fase van het onderzoek wordt er gebruikt gemaakt van de labels om een bepaald thema te maken. Vergelijkbare labels worden zo gebundeld onder één thema. Binnen deze thema’s

kan daardoor snel worden gezien wat welke stakeholder vindt van een bepaald thema. In het analyseschema (bijlage analyse) is te zien dat overeenkomende codes met de zelfde kleur zijn weergegeven. Hiermee kunnen verbanden worden gelegd van terugkomende thema’s.

Fase 4: Thema’s overwegen

In deze fase wordt er gereflecteerd op de thema’s die opgenoemd zijn. Uit de interviews worden de thema’s vergeleken met wat er wordt gezegd in de theorie. Uit de interviews is bijvoorbeeld het onderwerp ‘communicatie’ één van de thema’s binnen de probleemschepping van de werking van het Amsterdamse erfpachtsysteem. Hierbij wordt gereflecteerd wat de literatuur zegt over dit verschijnsel.

Fase 5: vaststellen van thema’s

In deze fase wordt er bepaald wel deel van de data een bepaald thema ondersteunt en wat de bijdrage daarvan is. In deze fase wordt er overwogen hoe elk thema past in het onderzoek. Bovendien wordt gekeken naar hoe de onderzoeksvragen beantwoord kunnen worden. Aangezien sommige codes met elkaar overeenkomen, zijn deze in de analyse met dezelfde kleur gearceerd.

Fase 6: gegevens verwerken

In deze fase wordt alle dat verwerkt in een grote analyse. Hierbij wordt de primaire data uit interviews gebruikt om de secundaire data te ondersteunen en te contextualiseren door middel van de theorie. Dit gebeurt door middel van quotes die vervolgens worden geïnterpreteerd. Het refereren naar de literatuur wordt gebruikt om data te verifiëren en te valideren (Bryman, 2012)

AFBEELDING 5 CON CEPTUEEL SCHEMA, BRON: EIGEN CREATIE

In dit conceptueel model wordt er gebruikt om de hoofdvraag met de bijbehorende sub-vragen uit te leggen. In het bovenstaande model wordt er eerst afgevraagd hoe het erfpachtsysteem heeft gezorgd voor problemen. Vanuit interviews en beleidsdocumenten worden veelal redenen als “communicatie” en “beleid” genoemd als oorzaken van de problemen. Uiteindelijk worden die communicatie en beleid uitgevoerd door de stakeholders binnen het erfpachtsysteem. Daarbij kan gekeken wat de rol is van de stakeholders met betrekking tot beleid en communicatie.

In de theorie is literatuur genoemd om communicatievoering binnen het systeem te verklaren. De theorie over de woningmarkt, wordt gekoppeld aan het beleid van de gemeente Amsterdam. Uiteindelijk zal de stakeholderanalyse de communicatievoering en het beleid meenemen om de rol van de actoren te verklaren.

4. analyse

4.1 Beleidsanalyse

4.1.1 Ontstaan gemeentelijk erfpacht Amsterdam

Sinds de Romeinse tijd wordt grond als recht uitgegeven in erfpacht. Het belangrijkste doel is om de grond te laten ontginnen door boeren. Sinds 1838 wordt erfpacht uitgegeven en is het opgenomen in het Burgerlijk Wetboek. Begin van de 20e _{eeuw gaan steeds meer partijen zich} bezighouden met het grondgebruik (Evaraars, 2014). In 1896 heeft de gemeenteraad van Amsterdam besloten om grond uit te geven in erfpacht.

Volgens burgelijke wetboek 5, titel 7 artikel 85 zijn de volgende twee zaken vastgelegd:

(1) ‘Erfpacht is een zakelijk recht dat de erfpachter de bevoegdheid geeft eens anders onroerende zaak te houden en te gebruiken.’

(2) ‘In de akte van vestiging kan aan de erfpachter de verplichting worden opgelegd aan de eigenaar op al dan niet regelmatig terugkerende tijdstippen een geldsom - de canon - te betalen.’

Aangezien grond in beperkte maten aanwezig is, is erfpacht aanvankelijk door de gemeente Amsterdam opgekocht om “actief grondbeleid” te voeren. De gemeente zorgt ervoor dat het grip blijft houden op de activiteiten die op hun grond gaat plaatsvinden (gemeente Amsterdam, 2016). Niet alleen kan de gemeente bepaalde doelen bepalen omtrent landgebruik, maar ook zal de gemeente van verwachte grondprijsstijgingen profijt hebben. Begin de 20e _{eeuw bestond} er geen regulerend document als het bestemmingsplan waarop door middel van erfpacht gestuurd kon worden op het grondgebruik. Ook zou het erfpachtsysteem grondspeculaties tegengaan, omdat de waardevermeerdering in handen van de gemeente zou komen en verdeeld zou worden aan de gemeenschap.

Het erfpachtsysteem geeft de erfverpachter het recht geeft om een ander zijn grond te laten gebruiken in ruil voor een vergoeding, het zogenaamde erfpachtcanon. Duidelijk moet zijn dat erfpacht niet universeel is, maar dat er verschillende vormen van erfpacht zijn. De toepassing van de desbetreffende erfpacht, bepaalt ook de kaders waar de erfpachter zich aan moet houden. De soort regelgeving wordt toegepast op de gebruiker van de grond. Een stedelijk erfpachter kan bijvoorbeeld beperkt worden in het bouwen van zaken op de gepachte grond. Ook mag niet zomaar het gebruik van de grond veranderd worden. Zo mag een stuk grond bestemd voor huisvesting niet opeens veranderd worden voor bijvoorbeeld het realiseren van een kroeg.

Ook wordt het erfpachtcontract altijd opgesteld met een vooraf afgesproken termijn. Dit kan zijn voor een bepaald termijn (30 tot 75 jaar) en momenteel ook eeuwigdurend. Op het moment dat dit termijn afloopt zullen opnieuw voorwaarde over het gebruik van de grond moeten worden gelicht. In het geval dat beiden partijen instemmen, dan zal er een nieuw erfpachtcontract worden opgesteld.

Voortdurende erfpacht is bij voorbaat onbepaald, maar is ingedeeld in tijdvakken van 50 jaar. Wanneer een tijdvak geëindigd is dan mag de verpachter nieuwe voorwaarde stellen aan de pachter in de vorm van Canon verandering of andere beperkingen.

Tot slot kennen we nog de eeuwigdurende erfpacht. Deze in 2016 ingevoerde vorm van erfpacht is wederom voor een onbepaalde tijd. De naam betekent inderdaad dat men de mogelijkheid heeft om erfpacht voor eeuwig af te kopen en “financieel” eigenaar wordt van de grond. In bijzondere gevallen kan de grondeigenaar wel beperkte veranderingen aanbrengen in het recht.

4.1.2 Woningmarkt Amsterdam

Sinds 1990 is de Amsterdamse woningmarkt onder neo-liberalen druk gekomen. Op nationaal niveau is de huizensector onderdeel geworden van het herstructureren van de Nederlandse welvaartstaat. Lokale beleidsmedewerkers volgde vaak nationale hervormingen om het tekort aan budget op te vangen die na de Tweede Wereldoorlog zijn veroorzaakt (Kadi & Musterd, 2014). Later is er op hoger niveau ook druk uitgeoefend op de Nederlandse overheid om de huizensector de herstructureren (Boterman & van Gent, 2013). Dit wordt gevolgd door zorgen vanuit de EU over oneerlijke competitie tussen woningaanbieders. Zowel, internationaal, nationaal als lokaal niveau hebben invloed uitgeoefend op de drukkende invloed op de Amsterdamse woningmarkt. Er heeft een duidelijk verandering plaats gevonden richting het bevoordelen van marktprincipes. Als een gevolg van dit beleid is eigen woningbezit verdrievoudigd (Kadi & Musterd, 2014).

De overdracht van sociale huur naar eigen woonbezit heeft onder het markt-georiënteerde beleid van de gemeente Amsterdam geleid tot deze flinke stijging. Terwijl beleid zou moeten focussen op stedelijke vernieuwing, opereert het beleid nu voornamelijk door bestaande sociale huurwoningen te verkopen (Hochstenbach, 2017). De wereldwijde financiële crisis heeft ertoe geleid dat dit proces in een stroomversnelling is gekomen. Deze huisvestingsverandering heeft zich voornamelijk georiënteerd in centraal gelegen woonwijken. Doordat volgens Von Thünen (1926) grond in meer centraal gelegen plekken een hogere marktwaarde produceren, valt te verklaren dat er een hoge vraag is naar woningen op dit soort locaties. Wanneer bij sociale huurwoningen een zogeheten Rent Gap (Smith, 1987) ontstaat, dan zullen investeerders toeslaan. State led gentrification heeft bijgedragen dat mensen met een hoger inkomen/ investeerders hebben kunnen profiteren van de Rent Gap. Dit met het gevolg dat het algemeen prijspeil van het vastgoed in Amsterdam exorbitant is gestegen (Afbeelding 5).

Investeerder 1 in de interviews van dit onderzoekt bevestigt dergelijke praktijken met de volgende uitspraak:

‘Ik had in Alkmaar een woning die flink in waarde was gestegen en kon met dat geld 4 verhuurde woningen kopen in Amsterdam, op de Overtoom. Sociale woningen op erfpacht. Dus verkocht mijn huis in Amsterdam en besloot in één van die vier huizen te gaan wonen en de rest te verkopen. Dat was een achterstandsbuurt met slecht woningen. Pand stond heel lang te koop, dus kon goed onderhandelen. De rest werd verhuurd, door het opknappen. De sport was om de woningen naar de vrije sector te krijgen.’

Afbeelding 6: Vastgoedwaardestijging (gecorrigeerd door inflatie), bron: financieel dagblad (2017)

4.1.3 Woningmarkt Amsterdam in verband met erfpachtstelsel

Vorige paragraaf viel te lezen dat als gevolg van het neoliberale beleid van de Amsterdamse gemeente de weg vrij is gekomen voor private investeerders om toe te slaan in wijken met verpauperde wijken en potentieel waardevolle grond.

Bij de grond- en canonwaardering in het Amsterdamse erfpachtsysteem wordt er gebruik gemaakt van de waarde van de WOZ-waarde. Dit staat beschreven als in het beleid van de gemeente Amsterdam als:

‘De waarde van grond wordt bepaald door de woning die erop staat en wat mensen bereid zijn daarvoor te betalen. Daarbij zijn de bestemming, het woningtype en het aantal vierkante meters van belang. Dit is voor elke locatie uniek. De grond kan aan de overkant van de straat een andere waarde hebben. Ook kan de waarde van grond kan stijgen of dalen in de tijd’1

De grondwaarde bepaling in Amsterdam gaat op basis van twee methoden:

1. Residuele grondwaarde

In Amsterdam wordt er geen grond verkocht maar dus uitgegeven in erfpacht. Doordat er geen aanbod is voor de grond, betekent dit dat er ook geen marktwaarde bestaat. Hierdoor is er geen gegeven wat een consument zou willen betalen voor de grond. Volgens de Residuele-waardemethode wordt grond berekend door de waarde van de opstal af te trekken van de marktwaarde van de woning. De residuele grondwaarde wordt momenteel in Amsterdam enkel gebruikt voor Commercieel Vastgoed (gemeente Amsterdam, 2017). De

vastgoedwaarde (marktwaarde opstal) wordt bepaald aan de hand van vergelijkbaar erfgoed in de omgeving dat op erfpacht valt. Hierbij kan dus gezegd worden dat een comparatieve ofwel vergelijkende methode gebruikt wordt.

Formule: Marktwaarde Woning (opstal + grond)

Waarde van de opstal (herbouwkosten x verouderingsfactor) – = Grondwaarde

2. Buurtstraatquote

De kosten voor de erfpacht zijn zoals hierboven gezegd, gebaseerd op de grondwaarde van de woning. Om de grondwaarde te bepalen maakt de gemeente gebruik van een Buurtstraatquote (BSQ). Dit is het percentage van de WOZ-waarde die de waarde van de grond bepaald. De BSQ is door de gemeente Amsterdam vastgesteld tussen 5% en 49%. Elke buurtstraat in Amsterdam heeft een BSQ , momenteel zijn dat er 5.000. De BSQ is weer gebaseerd op verschil in locatie met bijbehorende eigenschappen (Alonso, 1960). In de

grondwaardebepaling wordt de BSQ vermenigvuldigd met de WOZ-waarde, vervolgens rolt hieruit een grondwaarde.

De BSQ wordt gebruikt wanneer er overgestapt wordt naar Eeuwigdurende Erfpacht. Dit wordt berekend op moment van overstappen. Wanneer dit vóór 2020 gebeurt, dan wordt de grondwaarde van 2014 gebruikt. Dit is logischerwijs gunstiger, aangezien de woningwaardes destijds lager waren. Ook bij Canonherziening wanneer de erfpachtkosten opnieuw worden berekend, wordt het BSQ gebruikt. (Gemeente Amsterdam, 2017)

De Buurtstraatquote wordt gebruikt bij alle woningen op erfpacht die bestemd zijn als woonaangelegenheid.

Formule: Buurtstraatquote x WOZ-waarde – depreciatie (vaak 10%)

Afbeelding 7 Buurtstraatquotes Amsterdam, Bron: gemeente Amsterdam (2017)

4.1.4 Problematiek beleid Conclusie

Zoals in het beleid van de gemeente Amsterdam te lezen viel wordt na het aflopen van de erfpachtperiode de grond en de canon opnieuw vastgesteld aan de huidige grondwaarde. De gemeente Amsterdam (2017) gebruikt met zowel de Buurtstraatquote als de Residuele grondwaarde twee grondwaarderingsmethoden die gebaseerd zijn op de waarde van het vastgoed. Te lezen viel dat de vastgoedwaarde in Amsterdam flink is gestegen als gevolg van Institutional Neoliberalism (Boterman & Van Gent, 2013). Dit marktgeoriënteerde beleid heeft geleid tot de omzetting van sociale huurwoningen in koopwoningen. Als gevolg van de Rent Gap (verschil tussen potentiele grondhuurwaarde en vastgoedwaarde) (Smith, 1987) konden investeerders maximaal profiteren. Het daarop Gentrificatieproces (Atkinson, 2012) heeft ervoor gezorgd dat de vastgoedwaarde enorm is gestegen. Gezien het feit dat de meeste erfpachtcontracten in de gemeente Amsterdam een looptijd hebben van 50 jaar (gemeente Amsterdam, 2017) kan voorgesteld worden dat de grondwaarde een significant hogere waarde kent aan het eind van de looptijd. Oude erfpachtcontracten zijn veelal ingericht met een constante canonprijs, waarbij de erfpachtcanon aan het begin van de looptijd wordt gehanteerd

en hetzelfde blijft totdat het tijdvak afloopt. Dit soort erfpachtcontracten hebben nauwelijks tot geen rekening gehouden met de mogelijk enorm toenemende vastgoedwaardes die de stad Amsterdam heeft gekend. Wellicht had het in het verleden beter geweest om de canon te indexeren per jaar, zodat de prijsstijging geleidelijk kenbaar kon wordt gemaakt bij de betaler van de erfpacht. Dit zodat de “klap” aan het eind van de looptijd minder zal zijn. Ook zou er eventueel gewerkt kunnen worden met kortlopende contracten.

Verder is erfpacht in 1896 ingevoerd door de sociaal-liberaal Treub vanuit een links gedachtegoed. Hij quote:

‘Volkswelvaart kan niet worden gebaat door lijdelijk toezien van het recht, lijdelijk toezien van den staat, wanneer enkelen zonder eenigen arbeid zonder enige verdienste zich verrijken op kosten der gemeenschap’ (Abid & Moorman, 2015)

Momenteel wordt dat beschreven als:

‘Het Amsterdams erfpachtstelsel is in het verleden zo ingericht dat de stijging van de grondwaarde aan de gemeenschap ten goede komt.’ (Gemeente Amstrerdam, 2017)

Zo is te zien dat de Gemeente Amsterdam van oorsprong een links beleid hanteert. Sinds de privatisering en woningmarktherstructurering (Kadi & Ronald, 2014) van de jaren 90 gaat de gemeente met haar beleid in tegen de oorsprong van erfpacht. De maatschappelijke kritiek is daarom ook veelal te herleiden uit het feit dat niet iedereen nog deelneemt aan de opbrengst van het erfpachtsysteem. (Abid & Moorman, 2015)

4.2 communicatieproces uit interviews

4.2.1 Communicatieproces binnen functioneren erfpachtsysteem

In het interview met de stakeholders is er onder andere gekeken naar de invloed van communicatie op het ontstaan van de erfpachtproblematiek. In de interviews kwam bij bijna alle stakeholders naar voren dat zij vonden dat de gecompliceerde taal in erfpachtcontracten heeft bijgedragen aan het tekort aan kennis over de gevolgen van erfrecht. Bewoners 2 uit het interview beschrijft dit als:

‘Je krijgt zo’n erfpachtcontract bij de koop. Dat is juridische taal, je verdiept je daar niet in. Je hebt geen tijd om na te denken, je moet dat huis zo snel mogelijk kopen. Ik kan me voorstellen dat er mensen zijn die nog een contract hebben van 20 jaar en gewoon dat contract ondertekenen. Dat kan je gebeurd zijn, zonder te weten dat je 20 jaar later een enorm bedrag

moet gaan betalen.’

Zo gaven twee respondenten, de erfpachtdeskundige en de Investeerder aan dat zij meer verantwoording zouden willen zien. Verantwoording over wat er met de inkomsten van het erfpachtgeld wordt gedaan.

Bovendien gaven een aantal stakeholders aan dat zij het belangrijk vonden dat de canonontwikkelingen tijdig wordt gemeld, zodat men erop in kan spelen. Zij vinden dat het beleid dat de gemeente wilt gaan voeren voortijdig duidelijk moet worden gemaakt in verband met de financiering / aanschaf van een woning. Erfpachtcontracten hebben tijdvakken van tientallen jaren, waarbij de canon in het begin van de looptijd “betaalbaar” was voor de bewoners. Doordat dit bedrag bij de koop van de woning veel lager lag, is bij aanvang van de contractperiode vaak niet eens gekeken naar de staat van de looptijd. Bovendien zijn sommige contracten ook overgenomen van andere bewoners. Zoals Kangas, (2011) in zijn artikel beschrijft, is het belangrijk voor de uitvoerder van een beleid om op tijd duidelijk te maken wat de verwachtingen zijn met binnen een beleidsvoering. In deze casus kan gesteld worden dat de gemeente Amsterdam volgens het interview met de bewoners, wellicht eerder had moeten melden dat een dergelijke woning- en grondwaardestijging problemen met zich kan meebrengen. In het interview met de Gemeente Amsterdam wordt deze verwachting als volgt genoemd:

‘Het is de gemeente en die zullen echt niet over zolang opeens die kosten zo erg omhooggooien en met een factor 3000 omhoog gooien.’ (gemeente Amsterdam, 2018)

‘Omdat wij als gemeente vinden dat iedereen dat ruim van tevoren moet weten. 4 jaar van tevoren is eigenlijk ook heel kort.’ (Interview gemeente Amsterdam)

Niet alleen is het scheppen van verwachtingen belangrijk, maar ook moeten de verwachtinen optijd worden gemeld. Volgens Donaldson & Preston (1995) kan een actief stakeholdermanagement helpen om het voorkomen van problemen in het beleidsproces te identificeren en aan te pakken. Dit kan bestaan uit vergaderingen, rapporten of bijeenkomsten. In het interview met Gemeente Amsterdam komt naar voren dat de gemeente inderdaad momenteel open dagen en voorlichtingsdagen heeft ingevoerd om dichter bij de gebruiker van de erfpacht te komen. Door het uitwisselen van informatiestromen kan gepeild worden hoe zowel de gemeente als andere stakeholders geïnformeerd zijn over het erfpachtbeleid. Volgens Lawrence et al. (2005, p55) zou dit tevens leiden dat cruciale informatie beter in beeld wordt

gezet en de onderlinge relatie wordt verbeterd. Dit komt in het interview met de erfpachtdeskundige en de gemeente naar voren:

‘Je moet de onduidelijk weghalen bij het weghalen van de verassing. Je moet bij het afleggen van het contract goed laten zien wat je kan verwachten.’ (Interview Erfpachtdeskundige, 2018) ‘Omdat wij als gemeente vinden dat iedereen dat ruim van tevoren moet weten. 4 jaar van tevoren is eigenlijk ook heel kort.’ (Interview gemeente Amsterdam)

Crozier (2007) de Westers wereld te maken heeft met grote dynamiek en verandering omtrent het voeren van beleid. Binnen deze beleidsvoering is er lang een trend gevoerd waarbij een overheid pas transparantie verleende in geval van nood. In het interview met de Makelaar wordt genoemd dat het probleem rond erfpacht pas speelt op het moment dat het fout gaat.

‘Als het niet groot uitgedrukt wordt in bladen en media, dan zullen consumenten het altijd opvatten dat het wel mee zal vallen.’ (Interview Makelaar, 2018)

Daarentegen wordt in het huidige tijdperk verwacht dat een strategisch communicatiebeheer onderdeel is van de governance-procedure (Kersten, 2005). Heroverweging van politieke communicatie zal ertoe leiden dat nieuwe situaties beter kunnen worden geanalyseerd. Er zal dus vóór de alarmerende fase geïnformeerd moeten worden door de beleidsmaker.

Daarentegen valt ook in te brengen dat bewoners zich moeten berusten op eigen verantwoordelijkheid. Meer dan de helft van de stakeholders gaf aan dat het informatieproces ook moet toebehoren aan de bewoner zelf. Hierbij is het als actieve burger cruciaal om te begrijpen wat er getekend wordt bij de koop van een huis op erfpacht. In het merendeel van de stakeholder interviews kwam naar voeren dat een burger ook zijn plicht moet kennen door de gevolgen van het wonen op erfpacht in te kunnen schatten. Een actieve houding van de burger is wellicht ook te kort geweest binnen het informatieproces.

‘Ik zou wel heel graag willen weten wat gebeurt er dan? Wat gaat er dan eigenlijk gebeuren. Die vraag wordt heel weinig gesteld. Ik vind het wel een verantwoordelijkheid is op het moment dat je een huis koopt.’ – (Interview Gemeente Amsterdam)

‘Dan komt de onderhoudsplicht van de koper: als hij behoefte heeft hoe het zit met de erfpacht, dan moet je info vragen bij een ambtelijk apparaat’. (Interview Makelaar).

In het huidige gebruik lijkt stedelijk erfpacht heel erg op gebruik op eigendam. Dit omdat de beperkingen vaak niet gemerkt wordt in het huidige gebruik. De onduidelijkheid ontstaat dat er slechts huur wordt betaald voor het gebruik van de grond. De pachter is dan eigenaar van de opstal. Vaak wordt vergeten door de gebruiker van de grond dat de beperkingen niet alleen zit een maandelijkse betaling en bestemmingsbeperkingen, maar ook in de tijd. Doordat de beperkte aflooptijd van een erfrechtperiode in het verleden niet is verdisconteerd met de aankoop van de woning, zijn woningen vaak te duur aangekocht. Verschil tussen koopsommen op eigendom en koopsommen van huizen op erfpacht blijken in praktijk bijna niet van elkaar te verschillen (Ploeger, H., Wolff de, H. (2014)

In de stakeholder analyse en uit de interviews is gebleken dat er naast het gebrek aan kennis bij de bewoners ook makelaars en de gemeente zelf nauwer betrokken hadden moet zijn in het adviseringsproces. Zo had er tussendoor eventueel meer aandacht kunnen worden besteed aan de huidige grondwaarde. Ook hadden de gevolgen van het kopen van een huis op erfpacht kunnen worden benadrukt. In de huidige situatie waarbij de mensen op erfpacht te zijn lijken “wakker geschrokken”, staat men alsnog voor de keuze om over te stappen op eeuwigdurende erfpacht met of zonder afkoping. Uit de interviews geeft het merendeel van de respondenten aan nog steeds niet met zekerheid te weten wat hij/zij gaat doen.

4.3 Stakeholderanalyse Gemeente Amsterdam

Gemeente Amsterdam is de beleidsmaker van het erfpachtsysteem. Zij is degene die het systeem heeft ingevoerd en zorgt dat het systeem gehandhaafd wordt. Sinds de invoering van het erfpachtsysteem zou de meerwaarde van de grondopbrengsten aanvankelijk aan gemeenschap ten goede komen (gemeente Amsterdam, 2018). Als dit daadwerkelijk de inbreng van de gemeente is, dan zou logischerwijs verantwoord moeten worden waar het geld heen gaat en of dit daadwerkelijk ten goede komt aan de gemeenschap. Uiteraard mag verwacht worden dat de gemeente een algemeen belang nastreeft. Veel huidige contracten zijn destijds voor 75 jaar uitgegeven en zijn gebaseerd op een vast canonpercentage. De gemeente heeft legitimiteit als beleidsmaker doordat zij tegenwoordig de grond- en canonbepalingen transparant weergeeft op haar site. Deze rekenmodellen zijn onderbouwd en afgestemd op de huidige marktsituatie. Verder heeft de gemeente niet alleen de macht om het systeem aan te passen, maar ook om deze

informatie te delen. De gemeente heeft volgens het merendeel van de interviews een rol in het transparant maken van haar beleid. De bewoners vertrouwen de gemeente als algemeen belang vertegenwoordiger. Hierdoor wordt de gemeente gezien als Dominant Stakeholder. (Mitchell et al. 1997) Zij is namelijk degene die het beleid maakt en die controleert en informeert of het erfpachtsysteem uitgevoerd wordt zoals het zou moeten. Met het uitvoeren van Neoliberaal beleid op de woningmarkt heeft de gemeente de meeste macht om het functioneren van het erfpachtsysteem te beheren. (Boterman & Van Gent, 2013)

Banken

Uit de interviews is gebleken dat de banken en hypotheekverleners vooral kijken naar de waarde van het inkomen van een koper en naar de waarde van de opstal. Aangezien uit het interview met de Rabobank komt dat de grond op erfpacht niet gefinancierd wordt, valt de invloed van een bank weg binnen het functioneren van het systeem.

‘Het zijn 2 dingen, de grond financieren wij sowieso niet, want die is niet van onze klant, die is van de gemeente. Dus die valt voor onze financiering weg. Wel houden wij rekening met het canonpercentage, hoelang loopt die nog en wanneer loopt het tijdvak af. Een soort van correctiepost nemen wij dan.’ – Interview Rabobank (2018)

De financiering van een huis op erfpacht is afhankelijk van de eindtermijn van het erfcontract. Aangezien de verkoopwaarde van een huis op erfpacht aan het eind van de looptijd lager zal zijn, zullen banken minder snel leningen verschaffen wanneer deze op erfpacht staat.

Het gaat om de resterende duur. Als de looptijd van je erfpachtovereenkomst kort is, dan moet er meer worden afgelost. Als je in een kortere tijd aflost, dan worden de maandlasten hoger, dus dan is de vraag of het betaalbaar is voor iemand. (Interview hypotheekadviseur, 2018)

Gezegd kan worden dat de bank slechts reageert op de voorwaarden van gemeente. Daarbij is het ook volledig afhankelijk van individuele situaties van de hypotheekaanvrager. Door dit gegeven zal de bank in de actoranalyse geclassificeerd worden als Dependent Stakeholder. Een bank oefent zelf geen invloed uit, maar handelt op basis van de keuzes van andere stakeholder. Verder komt uit de citaten naar voren dat banken weinig inzicht hebben over de grondwaardeontwikkeling en zijn daardoor voorzichtig in het verschaffen van hypotheken. ‘Binnen 28 jaar moet je aflossen als je looptijd 14 jaar is. Als financier moet je daar dus rekening mee houden, omdat er geen inzicht is over de prijsontwikkeling van de grond. Dat zegt

een makelaar ook, kijk maar hoe je dat doet. Er moet gewoon een beleid komen, hoe je tot die prijs komt.’ – (Interview Hypotheekadviseur, 2018)

Bewoners

De bewoners zijn de pachters van de grond van de gemeente. Zij dienen zich te houden aan de voorwaarden die de erfverpachter, in dit geval de gemeente, opstelt. Aangezien de inwoners naar aanleiding van de flinke grondwaardestijging, flink meer canon moeten betalen, ontstaat er een maatschappelijke discussie onder de bewoners (Berkhout et al. 2015). Aangezien veel contracten vaak wel een jaar of 75 oud kunnen zijn en de voorwaarde tussendoor niet zijn veranderd, heeft de “slapende bewoner”, niet of nauwelijks in de gaten gehad dat een huis dat op erfpacht staat dergelijke prijsontwikkelingen met zich kan meebrengen. Dit wordt onder andere ondersteund in de volgend quotes:

‘Het lijkt wel of mensen nu denken van: oh ik woon op erfpacht. En dat betekent toch wel iets. Hiervoor wisten mensen het wel, maar was het minder van belang. Nu betalen mensen half jaar dat canon en staat niemand er bij stil. Nu is het ook veel media en alles, heel hot item.’ (Interview Gemeente Amsterdam, 2018)

‘Alles was toen betaalbaar. Het was inclusief 50 jaar afgekochte erfpacht. Dus op het moment dat jij je hypotheek daarop afsluit denk je daar helemaal niet aan dat je huis op erfpacht staat.’ (interview Bewoner 2, 2018)

De bewoners zijn de groep die genoemd kan worden als Dependent Stakeholder doordat zij afhankelijk zijn van het beleid dat de gemeente opstelt en welke bepaling de gemeente gebruikt bij het vaststellen van de canon. Er is als bewoner ook simpelweg geen keuze bij het kopen van een woning. Het is erfpacht of niks, zoals hieronder wordt beschreven:

‘Als jij in een contract zit ik woon ergens 15 jaar en het loopt af, dan heb je een probleem. Er moet onderhandeld worden, je kan geen kant op, dus je kan geen nee zeggen, het gaat om een dak boven je hoofd.’ – Interview Erfpachtdeskundige

Bovendien hebben bewoners beperkte macht om verandering aan te brengen in het systeem. De bewoners zijn sowieso gebonden aan juridische bindingen in de vorm van erfpachtcontracten, (gemeente Amsterdam, 2017) die bij het begin van de looptijd zijn vastgesteld. De bewoners kan zich slechts sterk maken voor verbetering van erfpachtregelingen, wat ook is gebeurd bij