Stakeholderanalyse Gemeente Amsterdam

Gemeente Amsterdam is de beleidsmaker van het erfpachtsysteem. Zij is degene die het systeem heeft ingevoerd en zorgt dat het systeem gehandhaafd wordt. Sinds de invoering van het erfpachtsysteem zou de meerwaarde van de grondopbrengsten aanvankelijk aan gemeenschap ten goede komen (gemeente Amsterdam, 2018). Als dit daadwerkelijk de inbreng van de gemeente is, dan zou logischerwijs verantwoord moeten worden waar het geld heen gaat en of dit daadwerkelijk ten goede komt aan de gemeenschap. Uiteraard mag verwacht worden dat de gemeente een algemeen belang nastreeft. Veel huidige contracten zijn destijds voor 75 jaar uitgegeven en zijn gebaseerd op een vast canonpercentage. De gemeente heeft legitimiteit als beleidsmaker doordat zij tegenwoordig de grond- en canonbepalingen transparant weergeeft op haar site. Deze rekenmodellen zijn onderbouwd en afgestemd op de huidige marktsituatie. Verder heeft de gemeente niet alleen de macht om het systeem aan te passen, maar ook om deze

informatie te delen. De gemeente heeft volgens het merendeel van de interviews een rol in het transparant maken van haar beleid. De bewoners vertrouwen de gemeente als algemeen belang vertegenwoordiger. Hierdoor wordt de gemeente gezien als Dominant Stakeholder. (Mitchell et al. 1997) Zij is namelijk degene die het beleid maakt en die controleert en informeert of het erfpachtsysteem uitgevoerd wordt zoals het zou moeten. Met het uitvoeren van Neoliberaal beleid op de woningmarkt heeft de gemeente de meeste macht om het functioneren van het erfpachtsysteem te beheren. (Boterman & Van Gent, 2013)

Banken

Uit de interviews is gebleken dat de banken en hypotheekverleners vooral kijken naar de waarde van het inkomen van een koper en naar de waarde van de opstal. Aangezien uit het interview met de Rabobank komt dat de grond op erfpacht niet gefinancierd wordt, valt de invloed van een bank weg binnen het functioneren van het systeem.

‘Het zijn 2 dingen, de grond financieren wij sowieso niet, want die is niet van onze klant, die is van de gemeente. Dus die valt voor onze financiering weg. Wel houden wij rekening met het canonpercentage, hoelang loopt die nog en wanneer loopt het tijdvak af. Een soort van correctiepost nemen wij dan.’ – Interview Rabobank (2018)

De financiering van een huis op erfpacht is afhankelijk van de eindtermijn van het erfcontract. Aangezien de verkoopwaarde van een huis op erfpacht aan het eind van de looptijd lager zal zijn, zullen banken minder snel leningen verschaffen wanneer deze op erfpacht staat.

Het gaat om de resterende duur. Als de looptijd van je erfpachtovereenkomst kort is, dan moet er meer worden afgelost. Als je in een kortere tijd aflost, dan worden de maandlasten hoger, dus dan is de vraag of het betaalbaar is voor iemand. (Interview hypotheekadviseur, 2018)

Gezegd kan worden dat de bank slechts reageert op de voorwaarden van gemeente. Daarbij is het ook volledig afhankelijk van individuele situaties van de hypotheekaanvrager. Door dit gegeven zal de bank in de actoranalyse geclassificeerd worden als Dependent Stakeholder. Een bank oefent zelf geen invloed uit, maar handelt op basis van de keuzes van andere stakeholder. Verder komt uit de citaten naar voren dat banken weinig inzicht hebben over de grondwaardeontwikkeling en zijn daardoor voorzichtig in het verschaffen van hypotheken. ‘Binnen 28 jaar moet je aflossen als je looptijd 14 jaar is. Als financier moet je daar dus rekening mee houden, omdat er geen inzicht is over de prijsontwikkeling van de grond. Dat zegt

een makelaar ook, kijk maar hoe je dat doet. Er moet gewoon een beleid komen, hoe je tot die prijs komt.’ – (Interview Hypotheekadviseur, 2018)

Bewoners

De bewoners zijn de pachters van de grond van de gemeente. Zij dienen zich te houden aan de voorwaarden die de erfverpachter, in dit geval de gemeente, opstelt. Aangezien de inwoners naar aanleiding van de flinke grondwaardestijging, flink meer canon moeten betalen, ontstaat er een maatschappelijke discussie onder de bewoners (Berkhout et al. 2015). Aangezien veel contracten vaak wel een jaar of 75 oud kunnen zijn en de voorwaarde tussendoor niet zijn veranderd, heeft de “slapende bewoner”, niet of nauwelijks in de gaten gehad dat een huis dat op erfpacht staat dergelijke prijsontwikkelingen met zich kan meebrengen. Dit wordt onder andere ondersteund in de volgend quotes:

‘Het lijkt wel of mensen nu denken van: oh ik woon op erfpacht. En dat betekent toch wel iets. Hiervoor wisten mensen het wel, maar was het minder van belang. Nu betalen mensen half jaar dat canon en staat niemand er bij stil. Nu is het ook veel media en alles, heel hot item.’ (Interview Gemeente Amsterdam, 2018)

‘Alles was toen betaalbaar. Het was inclusief 50 jaar afgekochte erfpacht. Dus op het moment dat jij je hypotheek daarop afsluit denk je daar helemaal niet aan dat je huis op erfpacht staat.’ (interview Bewoner 2, 2018)

De bewoners zijn de groep die genoemd kan worden als Dependent Stakeholder doordat zij afhankelijk zijn van het beleid dat de gemeente opstelt en welke bepaling de gemeente gebruikt bij het vaststellen van de canon. Er is als bewoner ook simpelweg geen keuze bij het kopen van een woning. Het is erfpacht of niks, zoals hieronder wordt beschreven:

‘Als jij in een contract zit ik woon ergens 15 jaar en het loopt af, dan heb je een probleem. Er moet onderhandeld worden, je kan geen kant op, dus je kan geen nee zeggen, het gaat om een dak boven je hoofd.’ – Interview Erfpachtdeskundige

Bovendien hebben bewoners beperkte macht om verandering aan te brengen in het systeem. De bewoners zijn sowieso gebonden aan juridische bindingen in de vorm van erfpachtcontracten, (gemeente Amsterdam, 2017) die bij het begin van de looptijd zijn vastgesteld. De bewoners kan zich slechts sterk maken voor verbetering van erfpachtregelingen, wat ook is gebeurd bij

de herziening. Verder kan er slechts bezwaar worden aangetekend tegen de WOZ-waarde via een taxateur. Echter is er geen mogelijkheid tot bezwaarmaking van de Canon.

Investeerder

Een investeerder gebruikt beleggingen om geld te laten groeien. Om risico te minimaliseren en het rendement op een investering te maximaliseren (investopedia, N.B).

Volgens ING (2017) zorgen hoge huurprijzen voor een goed aanvangsrendement voor beleggers. Door de lage rente en de relatief lage rendementsvooruitzichten van ander investeringsmogelijkheden neemt de vraag naar Amsterdams vastgoed enorm toe. Een lage rentestand zorgt ervoor dat potentiele huurinkomsten hoger zijn dan bij een hoge rente. Gezien wordt dat er voornamelijk ‘Buy-to-let’ constructies worden gebruikt door

investeerders. (Koster, 2015) Investeerders kopen de woningen op en verhuren ze tijdelijk (voorbeeld Airbnb) of permanent. ING (2017) zegt verder dat ‘Buy-to-let’ steeds prominenter aanwezig is op de Amsterdamse woningmarkt. De sterke vraag naar woningen, zorgt voor verdere stijging van de huizenprijzen.