Duidelijk is dat de komst van investeerders effect heeft op de stijging van de WOZ-waardes in Amsterdam. Aangezien in het huidige gemeentebeleid (Gemeente Amsterdam, 2018) gebruikt wordt gemaakt van de WOZ-waarde ten aanzien van de grondwaardebepaling, kan gezegd worden dat de investeerder invloed uitoefent op de hoogte van de erfpachtcanon. Des te hoger de WOZ-waarde van de woningen, des te hoger valt de erfpacht uit. Dit is terug te lezen in de rekentool van de gemeente Amsterdam (2018). De Rent Gap (Smith, 1983) heeft gezorgd dat de investeerder een belangrijke speler is geworden op de Amsterdamse
woningmarkt.
De Investeerder die gesproken is in dit onderzoek heeft bijvoorbeeld diverse panden gekocht in verhuurde staat. Deze woningen vielen binnen de sociale huursector. De kwaliteit van de woningen waren laag, waardoor de prijs van de woningen ook relatief laag waren. Nadat het huis is gerenoveerd is deze overgeleverd aan de vrije huursector. Landelijk worden
huurwoningen gewaardeerd door een zogenaamd puntensysteem (Rijksoverheid, 2018)2. In dit systeem wordt gekeken naar de kwaliteit van de woning. Naarmate de puntenwaardering oploopt, dan kunnen de woningen in de vrije huursector vallen.
Sociale woningen op erfpacht. Dus verkocht mijn huis in Amsterdam en besloot in één van die vier huizen te gaan wonen en de rest te verkopen. Dit kocht ik destijds in de Overtoom. Dat was een achterstandsbuurt met slecht woningen. Pand stond heel lang te koop, dus kon goed onderhandelen. De rest werd verhuurd, door het opknappen. De sport was om de woningen naar de vrije sector te krijgen. (Interview Investeerder, 2018)
‘De huren waren wel heel laag: 300 euro per woning. Dus moest wachten tot de woning leeg kwam, heel veel geld erin stoppen om de woning door middel van het puntensysteem op te waarderen.’ (Interview Investeerder, 2018)
Zo is te zien dat investeerders veel invloed heeft op hoe het erfpachtsysteem wordt uitgevoerd en welke prijzen tot stand komen. De investeerder wordt daardoor toegewezen als Dangerous Stakeholder. Dit is de stakeholder die met gebundelde interesses de woningmarkt flink kan
beïnvloeden. Hij heeft macht en redelijke urgentie om door middel van vastgoed kapitaal te vergroten (Mitchell et al. 1997).
Erfpachtdeskundige
De erfpachtdeskundige heeft als taak om kopers, verkopers en de gemeente te adviseren over het erfpachtsysteem. Verder taxeert en waardeert hij grond op erfpacht. Uit het interview met Erfpachtdeskundige is gebleken dat hij ook bijdraagt bij het aanpassen van beleidsstukken van de gemeente. Vaak wordt hij ingeschakeld als derden partij bij taxaties. In het onderzoek is hij kritisch op waarderingsmethodes van de gemeente. Echter zou de Erfpachtdeskundige als Demanding Stakeholder worden gespecificeerd, aangezien hij niet de macht heeft om grote veranderingen aan te brengen in het beleid, maar wel de vraag stelt of bepaalde zaken aangepast/herzien kunnen worden.
‘Ik ben betrokken geweest bij expertsessies toen men bezig was de eeuwigdurende erfpacht handen en voeten te geven. Ik ben met collega’s meerdere keren bij de gemeente geweest om te adviseren. Met onder andere juristen, banken etc.’ (Erfpachtdeskundige, 2018)
Notaris
Een notaris heeft als taakt juridische teksten te bevestigen en te ondertekenen als ambt. Verder heeft hij informatieplicht aan de tekenbevoegden en loopt samen de akte door. Bij aankoop van een huis op erfpacht wordt de notariële akte opgesteld. De notaris neemt echter alleen de positie in bij het eindproces van de koop van een woning. De overeenkomst staat vaak al vast.
‘Dat is vooral de uitvoerende taak. Als iemand een huis op erfpacht koopt, dat schrijft de wet voor dat dat notarieel verwerkt moet worden. Net als op reguliere woningen.’ (Interview Notaris, 2018)
‘Ik ben betrokken bij het eindproces. Het notariaat moet dat vastleggen, de overeenkomst is al gesloten. Vaak is de overeenkomst daarvoor al met een makelaar. In het voortraject kan men nog invloed op uitoefenen. Maar zelden zie ik dat er niet wordt getekend. Dus bij mij gaat het eigenlijk altijd door. Dus dat gebeurt zelden of nooit. In de eerste fase hebben wij vaak een
voortraject en worden de erfpachtvoorwaarde doorgenomen. Maar dat is de voorfase.’ Interview Notaris
Volgens de citaten is het vooral de voorfase die belangrijk is in het informeren van een bewoner die een huis op erfpacht gaat aanschaffen. Per notariaat is het verschillend of die aanwezig is bij de voorfase. Gezegd kan worden dat de notaris daarom een Discretionary Stakeholder is, die voornamelijk langs de zijlijn acteert. Hij bevestigt de overeenkomst zoals die gesloten is en herhaalt deze.
Makelaar
De taak van een makelaar is om vastgoed te presenteren aan een koper/verkopende partij. Verder houdt hij zich bezig met informeren, taxeren en adviseren over vastgoed aan consumenten. Binnen het erfpachtsysteem is de makelaar betrokken wanneer de koper een huis op erfpacht wil gaan aanschaffen. Dit wordt bevestigd in het citaat:
Ik denk dat de makelaar een informerende rol heeft. Wat erfpacht inhoudt. Dus met name ehm, als het gaat om ehm, de gevolgen als de erfpacht is afgekocht. Als men de looptijd af is, dan moet je mensen daar heel goed in informeren.’ – Interview Makelaar
Echter heeft een makelaar slechts “Meldingsplicht” als het gaat om erfpacht. Dit houdt in dat de makelaar enkel hoeft te vernoemen vanuit zijn taak als makelaar of de woning op erfpacht staat. Wat de verdere gevolgen zijn van het kopen van een huis op erfpacht, dat wordt er niet altijd bij vermeld:
‘Bij de voorwaarde wordt vaak het erfpachtcontract gemaild naar de mensen. We weten hoe het gaat, dan kijken mensen het half in. Dan heeft de makelaar zijn informatieplicht gedaan en is het verder de taak van de koper.’ – Interview Makelaar
Ook kan het te ver informeren over de gevaren van erfpacht aan een potentiele koper leiden tot het weerhouden van het kopen van een woning. Als de erfpachtcontracten dermate problemen geven voor de koper dan zou dit het geval kunnen zijn.
‘Ja we kunnen niet in een glazen bol kijken. Maar ik denk wel dat de makelaar in de toekomst beter kan uitleggen hoe het ervoor kan staan. En dat wordt te kort gedaan vind ik. Kritisch gezien kan je zeggen dat kopers daardoor afhaken. Als jij als makelaar kritisch informeert dan kan jij jezelf in de vingers snijden.’ – Interview Makelaar
Door dit gegeven wordt in de makelaar ingedeeld als Dormant Stakeholder. Dit wordt onderbouwd door te stellen dat een makelaar in zekere zin de macht heeft om kopers bewust te maken van hetgeen dat gekocht wordt met de bijbehorende risico’s. Echter wordt er niet altijd gekozen voor deze weg. Bovendien kan hij als taxateur invloed uitoefenen op de waardering van de WOZ-waarde.
AFBEELDING 10 STAKEHOLDERTYPOLOGIE, BRON: EIGEN CREATIE (2018)