Bijlage Analyse Schema voor dataverzameling

Onderzoeksvraag Waarom wil ik dit weten?

1. Hoe heeft het gemeentelijk beleid op de woningmarkt geleid tot het huidig functioneren van het erfpachtsysteem? Om de context waarin het erfpachtsysteem functioneert te begrijpen. Beleidsdocumenten van Gemeente Amsterdam. Overige secundaire data die schrijft over het beleid van

gemeente Amsterdam.

2. Hoe hebben informatie en communicatie invloed gehad op het ontstaan van de erfpachtproblematiek?

Om te begrijpen hoe het

gemeentelijke beleid omtrent erfpacht door elke partij begrepen wordt.

Interviews met bank, bewoners,

erfpachtdeskundige, gemeente,

hypotheekadviseur, makelaar en notaris.

3. Wat is de rol van stakeholders binnen het functioneren van het Amsterdamse erfpachsyteem? Om te begrijpen waarom bepaalde actoren handelen zoals ze handelen.

Interviews met bank, bewoners, erfpachtdeskundige, gemeente, hypotheekadviseur, makelaar en notaris. Beleidsdocumenten van Gemeente Amsterdam.

Codes per thema/stakeholder Toelichting:

- Groen: kritiek communicatie gemeente - Geel: kritiek informatieproces bewoners

- Rood: Constatering grondwaardestijging Amsterdamse woningmarkt - Paars: Ervaren onredelijkheden binenn systeem

- Geen Kleur: overige info

Stakeholder / Thema Beleid Woningmarkt Communicatie

Bank/ Hypotheekadviseur Prijs erfpachtwoningen vaak dicht

op particulier / hoge druk

woningmarkt / weinig keus erfpacht

Nieuwe voorwaarde optijd kenbaar maken / eigen verantwoordelijk / veel info beschikbaar / rol makelaar discutabel / geen inzicht

Bewoners Erfpacht grote inkomstenbron/ risico/ onzekerheid/ vaag/ raar systeem/ melkkoe/ helderheid geven / rechts beleid

Grondwaardestijging/ verwacht geen daling grondwaarde/ erfpacht lastig middeninkomen/

erfpachtproblemen treft steeds meer gebieden

Geen inlichting / juridische taal / onzekerheid / vaagheid gemeente / optijd in te lichten / gemeente onzeker hoe of wat / communicatie duurt lang

Erfpachtdeskundige Canonpercentages oneerlijk/vraagtekens vaststellen canon/ erfpacht voorloper bestemmingsplan / controle houden / actiever grondprijsbeleid

Druk woningmarkt / Grondprijzen meer reguleren / stad raakt vol / weinig keus erfpacht / buiten de stad wonen

Rekenmodel is transparant / documentatie gemeente helder / verantwoording gebruik erfpacht ontbreekt / veel incapabel mensen gemeente / onduidelijkheid

weghalen / ingewikkelde contracten Gemeente Veel druk gemeentelijk orgaan /

aanvragen niet geautomatiseerd / veel veranderd / geen bezwaar

canonpercentage / verplichting wonen erfpacht is onredelijk / canon aangepast op staatsrente / Verplichting afkopen bijna

Grote druk markt / mensen kijken amper naar voorwaarde / grond duur antispeculatie

Veel aanvragen erfpacht / geen automatisering / te weinig personeel / verschillende zaken

gecommuniceerd / weinig vragen voorwaarden / veel wijzigingen / face-to-face bijeenkomsten /

gecompliceerde erfpachtcontracten / eigen verantwoordelijkheid

Makelaar Gemeente als grondbedrijf / geld moet Hoge bedragen vastgoed Makelaar informerende rol tekort / eigen verantwoordelijkheid koper

verdiend worden (zelfkritisch) / pas belang wanneer het probleem naar buiten komt

Notaris Hoge woningdruk weinig keus

erfpacht / buiten de stad wonen

Notaris herhaalt voorwaarde / weinig vragen voorwaarde / tekenen gaat vrijwel altijd door / taakt tot eenvoudig formuleren

Investeerder Erfpacht voor controle / oorsprong erfpacht links beleid / huidig systeem geldophaalsysteem / liberalisering / verlies controle erfpacht / risico

Hoge vastgoedprijzen / verkopen corporatiewoningen / groei vrije sector / hoogopgeleide mensen / expats / puntensysteem / risico/ erfpacht lastig middeninkomen / buiten de stad wonen

Systeem moet transparanter / Meer verantwoording geld erfpacht

9. Interviews

Investeerder, werkende bij woningbouwvereniging en bewoner

We zien in Rotterdam dat het systeem grotendeels is afgeschaft. Ook de maatschappelijke discussie dat erfpacht als negatief wordt ervaren. In Rotterdam waren was de vastgoedwaarde destijds heel laag. Dus er is ook een groot verschil tussen de waarde van de opstal en de waarde van de ondergrond. De waard van de opstal en de waarde van de ondergrond maakt in theorie de marktwaarde van de woning. Nou in Rotterdam waren de huizen dus heel goedkoop dus de grondcomponent was dus heel laag, eigenlijk verwaarloosbaar in verhouding tot de waarde van de opstal. En daardoor zag je dus dat de gemeente geen winst meer maakte met de in stand houding van het systeem, dus de operatiekosten waren hoger de uiteindelijke baten. Daarom dachten ze; het is negatief in de maatschappij alleen maar kritiek en het kost ons als gemeente geld, dus laten we het maar afschaffen. Mensen konden dat dus afkopen tegen kortingen. Gewoon dat ze dachten van weg ermee.

In Amsterdam is dat heel anders natuurlijk. De woningen zijn daar veel duurder, gegeven dat de waarde van de opstal en de waarde van de ondergrond de marktwaarde bepaalt. De waarde van de opstal wordt op een bepaalde manier vastgesteld: vroeger ging dat door middel van de herbouwwaarde met een afslag voor het feit dat het bebouwd werd. Dit werd dan getaxeerd door makelaars. En op die manier kwam er dus een grond component uit, maar in theorie kost het bouwen van een huis in Amsterdam natuurlijk net zo veel als het bouwen van een huis in Rotterdam. Dus de bouwkosten. Dus die grond in Amsterdam is altijd al veel meer waard en daardoor is die erfpacht quota zo hoog, omdat die huizen zo duur zijn. De grondcomponent is dus veel hoger dan in de rest van het land

Dus doordat de woningwaarde in Amsterdam veel hoger ligt, gaat ook die grondcomponent veel meer omhoog, waardoor de opbrengst van de gemeente veel hoger is. Het erfpachtcanon kan daardoor veel hoger worden vastgesteld.

Exact, het is daardoor veel lucratiever voor de gemeente. En daarbij komt ook nog de de gemeente historisch gezien het erfpachtsysteem heeft ingezet om de woningmarkt te modelleren. Het is een stokpaardje van Amsterdam, vooral gebruikt om te sturen. Amsterdam is een republiek en een sociale stad. Tenminste zo werd dat vroeger altijd gezien. Iedereen mocht wonen in Amsterdam was de filosofie. Dus het idee was om met de erfpacht, met de grond, daarop konden inspelen. Dus een sociale woning kon een woningcorporatie voor heel weinig geld de grond afkopen. 50 jaar, dat kostte bijna niets. En een vrijesectorwoning kost heel veel geld, dus de gemeente stuurde zo op de sociale samenstelling van een wijk. Vroeger was de meerderheid van de woningen in Amsterdam sociaal. 80%, dat kwam doordat de woning stuurde op de prijs waarop de bevolkingssamenstelling werd ingericht. Plus dat de gemeente ook heel veel macht had om de stadsuitbreiding te regelen. Het doel was dan ook om de kwaliteit van de woningen te waarborgen. Bijvoorbeeld toen de woningen in de Pijp dermate slecht werd rond 1900

door grondspeculatie werd de grond heel duur waardoor er weinig geld was om te bouwen en daardoor was de kwaliteit van de huizen heel slecht. Dus ze stortte in. Armoede proef. De pest brak uit, de huizen werden steeds kleiner. Toen zei de stad: dit kan niet, want doordat de grond zo duur wordt is er nauwelijks geld om te bouwen. Wij gaan nu alle grond buiten de stad opkopen en er moet buiten de stad leefbaarheid gecreëerd worden voor de arbeider. Dus met andere woorden: wij gebruiken het systeem om te zorgen dat er kwalitatief hoogwaardige woningen komen. Dat was heel revolutionair. Heel mooi voorbeeld hier is de rivierenbuurt. Berlage, een heel nieuw plan voor woningen. Dit soort wijken zijn heel gedifferentieerd. De woningen zijn hoogwaardig, maar de omvang en ligging van de woningen zijn heel gedifferentieerd. Er werd gestuurd op die bevolkingssamenstelling, op de maatschappelijke bijdrage. Dit is het begin van de erfpacht, eigenlijk dus iets heel sociaals, maar dat heeft zich ontwikkeld tot geldophaalsysteem. Maar dat is dus de oorsprong van de hele maatschappelijke discussie, hoe denkt de gemeente de erfpacht te kunnen inzetten om maatschappelijke doelen de verwezenlijken? Nu is het zo we halen geld op voor de noord-zuidlijn. Dat is eigenlijk hoe ik het ervaren heb.

Wat ik ook interessant vind: wat is jouw positie op de Amsterdamse woningmarkt?

Heel simpel ik werkte in Alkmaar in de vastgoedbranche. Een heel streng concurrentiebeding. Ik had in Alkmaar een woning die flink in waarde was gestegen en kon met dat geld 4 verhuurde woningen kopen in Amsterdam, op de Overtoom. Sociale woningen op erfpacht. Dus verkocht mijn huis in Amsterdam en besloot in één van die vier huizen te gaan wonen en de rest te verkopen. Dat was een achterstandsbuurt met slecht woningen. Pand stond heel lang te koop, dus kon goed onderhandelen. De rest werd verhuurd, door het opknappen. De sport was om de woningen naar de vrije sector te krijgen. De erfpacht die erop zat was een oud contract die nog doorliep tot 2036, dus daar hoefde ik me nog geen zorgen over te maken. De kostprijs zat niet in de grond, maar in de bouwkwaliteit. Contract was voor 100 jaar, dus ik had geen last van de erfpacht. Destijds een bijzonder contract. Geen geïndexeerd bedrag, dus niet meegerekend met de inflatie. Per jaar betaalde ik voor die 4 panden zo’n 256 euro per jaar aan erfpacht. De huren waren wel heel laag: 300 eu per woning. Dus moest wachten tot de woning leeg kwam, heel veel geld erin stoppen om de woning door middel van het puntensysteem op te waarderen. De gemeente gebruikte toen de erfpacht om mensen te beschermen voor lage huren.

Dit was dus de positieve invloed van het erfpachtsysteem voor de particuliere huurder. Het gaat over de geschiedenis. Doordat er werd geliberaliseerd kwam er meer geld in de wijk en bloeide de wijk: gentrificatie in verschillende wijken. Vaak jong hoogopgeleide kwamen de stad in en droegen bij een gunstig klimaat in de wijk. Oudere mensen hadden vaak een mindere bijdragen dan de jonge carrière-gerichte mensen. Problemen in de stad zaten vooral in de buitenranden. Zoals de westelijke tuinsteden. Die staan ook op erfpacht. Die westelijke tuinsteden zijn ontwikkeld in de jaren 60. Mensen leefden onder erbarmelijke omstandigheden, sturing op basis van de grond. Gemeente kon daar invloed op uitoefenen. Trend was dat mensen meer groen moesten hebben. Stapelen en meer ruimte creëren voor groen. Vandaar ook de naam tuinsteden. Veel groen, ruimtelijk, efficiënt. Vooral in de Bijlmer, was eerst één van de duurste wijken. Huizen super strak,

veel ruimte, bereikbaar met de auto. Dus dat ontwikkelde zich aanvankelijk goed. Erfpacht werd gebruik om in te spelen op de ruimtelijke kwaliteit. Om vanuit de sociale optiek om te zorgen dat mensen op een fatsoenlijke manier konden wonen. Geen liberalisatietheorie, PvdA filosofie, nobel en heel mooi. Dus ja dat liep allemaal helemaal goed. Meer problemen, wijken waren te eenzijdig, alleen maar gezinnen en weinig voorzieningen. Mensen trokken weg naar andere gebieden naar groeikernen. Almere, Purmerend etc. Mensen kwamen met een andere achtergrond: migranten. Mensen wilde liever niet binnen de ring wonen, vanwege de prijzen en ruimte. In oud west waren de huizen te klein, in de jaren 70 geen huurders voor die wijken. Mensen gingen dus weg uit die westelijke tuinsteden, dit waren culturen die niet goed met elkaar samengingen. Veel problemen in de leefbaarheid. Ook door de inrichting van de ruimte. Ook te weinige voorzieningen, geen kern of uitgaansgebied. Puur wonen, geen voorzieningen. Dit werd snel gesignaleerd door woningcorporaties, dus die gingen wel voorzieningen creëren. Mensen met een multiculturele achtergrond gingen in de wijken werken. Werd heel erg gestuurd op vernieuwing om nieuw elan te creëren.

De gemeente heeft nog veel mogelijkheid met de erfpacht om te sturen, maar er zijn andere projecten die prioriteiten hebben. Ook veel geld verloren met de erfpacht: IJburg. Wilde duurdere woningen en veel meer woningen. Veel water gekocht van Rijkswaterstaat. Door de crisis staat veel braak. Maar niet goed uitgepakt. De gemeente heeft geen geluk gehad. Doordat die woningmarkt lastig lag in de crisis is het geld op gegaan aan de noord-zuidlijn bijvoorbeeld. Zo zie je dat de prioriteit van het erfpachtsysteem niet meer echt is komen te liggen op de sturing van de stad huisvesting, maar het zo rendabel mogelijk maken van de erfpachtcontracten. En natuurlijk dragen die projecten ook bij aan de economie van Amsterdam. De stad is nog steeds erg rijk: succes van de Zuidas en Schiphol. Alleen als je het hebt over de inzet van sociale huisvesting dan is dat een beetje verschoven. Het bedrijfsleven niet zo zeer meer investeert in de huisvesting. Stijgende huurprijzen, stijgende koopwaarde prijzen. De gemeente heeft niet de controle over sturingsinstrument, met een andere filosofie. Hierdoor komt er een steeds verdere maatschappelijke weerstand.

Wat hadden ze dan moeten doen dan?

De gemeente moet meer verantwoorden wat ze met het geld doen. Links georiënteerde filosofie is losgelaten. Is meer een liberalere filosofie geworden. De rol van de woningbouwcorporaties hebben ook niet geholpen met deze ontwikkeling. Dit heeft ook een bijdrage geleverd aan de filosofie. Als je kijkt naar de vraag naar huisvesting, dan zijn dit allemaal hoogopgeleide mensen die vaak meer geld wilde betalen. Daardoor is die vrije sector gegroeid. De gemeente had dit kunnen sturen, maar heeft het aan de vrije markt overgelaten. Onvrede: ook in de wandelgangen mensen in middensegment zegt dat alles wordt ingepakt door expats. Sociale huurder weg gaat verbouwen naar vrije huursector. Door WOZ waarde onder te laten zijn van de puntentelling, bepaalt de huur. Introductie marktcomponent aan de huur in het verandert. Energielabel ook belangrijk voor puntentelling. Hier krijg je meer extra punten voor. De gemeente verliest de hele grip op de grond en de markt. De gemeente Amsterdam heeft hier niet op geanticipeerd. Het is een signalering waardoor de kritiek is ontstaan.

Het wordt ook niet gezien dat erfpacht een risico meebrengt. Je moet met kortlopende contracten werken. Anders krijg je gelijke een klap. Meer keuzes inbouwen voor mensen. Je huurt de grond voor een X jaar en je kan het daarna kopen. De gemeente moet een financierden zijn. De grondcomponent kan je kopen of huren. Grondhuur inzetten om je inkomsten de compenseren. Meer transparant maken. Korting erfpacht geven kan oplossing bieden. Het verdelen van het risico tussen de erfpachter en de gemeente. Waar betaal je voor? Als sociale gemeente. 4 ton, 2 ton afbetalen. De huurder die naast mij woont betaalt nog steeds 500 euro, die woont nog voor een prikkie op erfpacht grond. Dat is niet eerlijk, dus daar komt discussie uit. Woningcorporaties werden liberaler, moesten hun eigen broek ophouden. Dus huurders konden van de corporatie een woning kopen, met dat geld kon er bijvoorbeeld geïnvesteerd worden in bijvoorbeeld de westelijke tuinsteden. De woningen uit de sociale huur werd verkocht, maar betaalde nog steeds een lage huur. De woonlasten als koper werden alsnog enorm hoog. De Huurder krijgt alleen maar huurverhoging. De koper heeft wel het rendement van de stijgende huizenprijzen. Die sociale huurder heeft geen rendement. Huren is vergoeden voor het rendement. De gemeente moet legitimeren waarom zij zo handelt. De reden dat wij uit Amsterdam zijn weggegaan is omdat het een elitaire stad is geworden. Wij hielden meer van een praatje bij de groenteboer. Misschien moet de gemeente de erfpacht ook gebruiken om meer te sturen op RBNB. Prima RbnB, maar dan mag ja canon flink omhoog. In Amsterdam middenklasse discussie: je moet heel arm zijn of echt heel rijk om in de stad de kunnen wonen. Is er een bezwaar om als middenklasse in Almere te wonen bijvoorbeeld? Als er een instrument wordt gebruik, loopt dat dan niet uit de hand? Erfpacht moet gezien worden als risico, iedereen wilt gecorrigeerd worden. Als jij dichtbij het Vondelpark wilt wonen, dan moet je rekening houden met een hoge erfpacht.

BewonersBewoner 2

Dus die premie-A koopwoningen in de pijp 25 jaar geleden., daar kwamen wij voor in aanmerking. Die koste, hou je vast, destijds 75m2 139000 gulden inclusief afkoop erfpacht. Alles was toen gangbaar en inclusief. Alles was toen betaalbaar. Het was inclusief 50 jaar afgekochte erfpacht. Dus op het moment dat jij je hypotheek daarop afsluit denk je daar helemaal niet aan dat je huis op erfpacht staat. 10 jaar later hebben we dat huis verkocht. Dan koopt iemand dat met 40 jaar afgekochte erfpacht. Dan is dat helemaal geen thema. Als je voor de volledige 40 jaar inwoont, dan ga je een godsvermogen betalen. Toen wij die woning hadden verkocht, kochten wij deze woning. In 2003, die had afgekochte erfpacht tot 2039, dus op dat moment was dat ook geen enkel punt. De vorige bewoner had dat gelijk afgekocht, dus dit speelde toen helemaal niet. Ja het was afgekocht dus daar deden we niks aan. Mijn schoonmoeder was ziek en kon de woning hiernaast kopen. Die erfpacht was niet afgekocht. Aangezien het in de jaren 80 was vastgesteld, wordt het halfjaarlijks canon betaald. Dit was 13 jaar geleden. Ongeveer 70 per halfjaar, nu 275 per halfjaar. Dat is in die zin geen probleem, maar voor ons betaalbaar. Als je een woning zou willen verkopen, dan zou je dit 10 jaar voor de erfpacht afloopt doen. Als je weet dat je over 5 jaar een giga bedrag krijgt, dan kan je ook

eeuwigdurende erfpacht doen. Ik denk dat als je geld hebt en je kan dat doen, dat je dat ook moet doen.

Dus ja dat is ehm. We hebben ook een kantoorruimte gekocht ook allemaal inclusief erfpacht. Nu hebben we gezocht voor een groter huis, de jongens barsten uit de kamertjes. Je kijkt nu ook verder voor wat groters ook met erfpacht. Die prijzen van 500 euro per maand aan erfpacht is ook lastig voor ons. Ik denk dat mensen met een middeninkomen de stad worden uitgejaagd uiteindelijk.

Wie bent u wat is uw positie?

We zijn een middeninkomen gezin, maar door een geërfd bedrag hebben wij iets minder lasten dan een gemiddeld gezin.

Denkt u dat u genoeg bent ingelicht over de werking van het systeem?

Je krijgt zo’n erfpachtcontract bij de koop. Dat is juridische taal, je verdiept je daar niet in. Je hebt geen tijd om na te denken, je moet dat huis zo snel mogelijk kopen. Ik kan me voorstellen dat er mensen zijn die nog een contract hebben van 20 jaar en gewoon dat contract ondertekenen. Dat kan je gebeurd zijn, zonder te weten dat je 20 jaar later een enorm bedrag moet gaan betalen. Ik snap dat mensen zich bedrogen voelen door hun eigen gemeente. Je wordt niet ingelicht, dat is juridische taal van de notaris. Ik ben wel iemand die dat wil begrijpen, ik volg de discussie ook wel wat er nu gebeurt. Ik begrijp die wel. Of het nou afgeschaft moet worden, dat weet ik niet. Het is ooit bedoeld om grip te houden op het gebruik. Maar ik vraag me af of dat ook niet kan door middel van een bestemmingsplan.

Ja dus het houdt geen rekening. Het komt er plotseling. Een systeem dat je elk jaar betaalt is misschien beter. De een vindt het wel best en de ander die met pensioen gaat die ondervindt er hinder aan. In de hele straat wordt de prijs opgejaagd. Je kunt nu ook steeds vaker kiezen voor 40 en 50 jaar. Als ik ergens langer blijf dan koop ik het af voor langer. Heel vaak zijn het appartementen, dus waarom zou je afkopen als je niet weet hoelang het nog staat? Maar ik vind het bij appartementen heel raar