communicatieproces uit interviews

4.2.1 Communicatieproces binnen functioneren erfpachtsysteem

In het interview met de stakeholders is er onder andere gekeken naar de invloed van communicatie op het ontstaan van de erfpachtproblematiek. In de interviews kwam bij bijna alle stakeholders naar voren dat zij vonden dat de gecompliceerde taal in erfpachtcontracten heeft bijgedragen aan het tekort aan kennis over de gevolgen van erfrecht. Bewoners 2 uit het interview beschrijft dit als:

‘Je krijgt zo’n erfpachtcontract bij de koop. Dat is juridische taal, je verdiept je daar niet in. Je hebt geen tijd om na te denken, je moet dat huis zo snel mogelijk kopen. Ik kan me voorstellen dat er mensen zijn die nog een contract hebben van 20 jaar en gewoon dat contract ondertekenen. Dat kan je gebeurd zijn, zonder te weten dat je 20 jaar later een enorm bedrag

moet gaan betalen.’

Zo gaven twee respondenten, de erfpachtdeskundige en de Investeerder aan dat zij meer verantwoording zouden willen zien. Verantwoording over wat er met de inkomsten van het erfpachtgeld wordt gedaan.

Bovendien gaven een aantal stakeholders aan dat zij het belangrijk vonden dat de canonontwikkelingen tijdig wordt gemeld, zodat men erop in kan spelen. Zij vinden dat het beleid dat de gemeente wilt gaan voeren voortijdig duidelijk moet worden gemaakt in verband met de financiering / aanschaf van een woning. Erfpachtcontracten hebben tijdvakken van tientallen jaren, waarbij de canon in het begin van de looptijd “betaalbaar” was voor de bewoners. Doordat dit bedrag bij de koop van de woning veel lager lag, is bij aanvang van de contractperiode vaak niet eens gekeken naar de staat van de looptijd. Bovendien zijn sommige contracten ook overgenomen van andere bewoners. Zoals Kangas, (2011) in zijn artikel beschrijft, is het belangrijk voor de uitvoerder van een beleid om op tijd duidelijk te maken wat de verwachtingen zijn met binnen een beleidsvoering. In deze casus kan gesteld worden dat de gemeente Amsterdam volgens het interview met de bewoners, wellicht eerder had moeten melden dat een dergelijke woning- en grondwaardestijging problemen met zich kan meebrengen. In het interview met de Gemeente Amsterdam wordt deze verwachting als volgt genoemd:

‘Het is de gemeente en die zullen echt niet over zolang opeens die kosten zo erg omhooggooien en met een factor 3000 omhoog gooien.’ (gemeente Amsterdam, 2018)

‘Omdat wij als gemeente vinden dat iedereen dat ruim van tevoren moet weten. 4 jaar van tevoren is eigenlijk ook heel kort.’ (Interview gemeente Amsterdam)

Niet alleen is het scheppen van verwachtingen belangrijk, maar ook moeten de verwachtinen optijd worden gemeld. Volgens Donaldson & Preston (1995) kan een actief stakeholdermanagement helpen om het voorkomen van problemen in het beleidsproces te identificeren en aan te pakken. Dit kan bestaan uit vergaderingen, rapporten of bijeenkomsten. In het interview met Gemeente Amsterdam komt naar voren dat de gemeente inderdaad momenteel open dagen en voorlichtingsdagen heeft ingevoerd om dichter bij de gebruiker van de erfpacht te komen. Door het uitwisselen van informatiestromen kan gepeild worden hoe zowel de gemeente als andere stakeholders geïnformeerd zijn over het erfpachtbeleid. Volgens Lawrence et al. (2005, p55) zou dit tevens leiden dat cruciale informatie beter in beeld wordt

gezet en de onderlinge relatie wordt verbeterd. Dit komt in het interview met de erfpachtdeskundige en de gemeente naar voren:

‘Je moet de onduidelijk weghalen bij het weghalen van de verassing. Je moet bij het afleggen van het contract goed laten zien wat je kan verwachten.’ (Interview Erfpachtdeskundige, 2018) ‘Omdat wij als gemeente vinden dat iedereen dat ruim van tevoren moet weten. 4 jaar van tevoren is eigenlijk ook heel kort.’ (Interview gemeente Amsterdam)

Crozier (2007) de Westers wereld te maken heeft met grote dynamiek en verandering omtrent het voeren van beleid. Binnen deze beleidsvoering is er lang een trend gevoerd waarbij een overheid pas transparantie verleende in geval van nood. In het interview met de Makelaar wordt genoemd dat het probleem rond erfpacht pas speelt op het moment dat het fout gaat.

‘Als het niet groot uitgedrukt wordt in bladen en media, dan zullen consumenten het altijd opvatten dat het wel mee zal vallen.’ (Interview Makelaar, 2018)

Daarentegen wordt in het huidige tijdperk verwacht dat een strategisch communicatiebeheer onderdeel is van de governance-procedure (Kersten, 2005). Heroverweging van politieke communicatie zal ertoe leiden dat nieuwe situaties beter kunnen worden geanalyseerd. Er zal dus vóór de alarmerende fase geïnformeerd moeten worden door de beleidsmaker.

Daarentegen valt ook in te brengen dat bewoners zich moeten berusten op eigen verantwoordelijkheid. Meer dan de helft van de stakeholders gaf aan dat het informatieproces ook moet toebehoren aan de bewoner zelf. Hierbij is het als actieve burger cruciaal om te begrijpen wat er getekend wordt bij de koop van een huis op erfpacht. In het merendeel van de stakeholder interviews kwam naar voeren dat een burger ook zijn plicht moet kennen door de gevolgen van het wonen op erfpacht in te kunnen schatten. Een actieve houding van de burger is wellicht ook te kort geweest binnen het informatieproces.

‘Ik zou wel heel graag willen weten wat gebeurt er dan? Wat gaat er dan eigenlijk gebeuren. Die vraag wordt heel weinig gesteld. Ik vind het wel een verantwoordelijkheid is op het moment dat je een huis koopt.’ – (Interview Gemeente Amsterdam)

‘Dan komt de onderhoudsplicht van de koper: als hij behoefte heeft hoe het zit met de erfpacht, dan moet je info vragen bij een ambtelijk apparaat’. (Interview Makelaar).

In het huidige gebruik lijkt stedelijk erfpacht heel erg op gebruik op eigendam. Dit omdat de beperkingen vaak niet gemerkt wordt in het huidige gebruik. De onduidelijkheid ontstaat dat er slechts huur wordt betaald voor het gebruik van de grond. De pachter is dan eigenaar van de opstal. Vaak wordt vergeten door de gebruiker van de grond dat de beperkingen niet alleen zit een maandelijkse betaling en bestemmingsbeperkingen, maar ook in de tijd. Doordat de beperkte aflooptijd van een erfrechtperiode in het verleden niet is verdisconteerd met de aankoop van de woning, zijn woningen vaak te duur aangekocht. Verschil tussen koopsommen op eigendom en koopsommen van huizen op erfpacht blijken in praktijk bijna niet van elkaar te verschillen (Ploeger, H., Wolff de, H. (2014)

In de stakeholder analyse en uit de interviews is gebleken dat er naast het gebrek aan kennis bij de bewoners ook makelaars en de gemeente zelf nauwer betrokken hadden moet zijn in het adviseringsproces. Zo had er tussendoor eventueel meer aandacht kunnen worden besteed aan de huidige grondwaarde. Ook hadden de gevolgen van het kopen van een huis op erfpacht kunnen worden benadrukt. In de huidige situatie waarbij de mensen op erfpacht te zijn lijken “wakker geschrokken”, staat men alsnog voor de keuze om over te stappen op eeuwigdurende erfpacht met of zonder afkoping. Uit de interviews geeft het merendeel van de respondenten aan nog steeds niet met zekerheid te weten wat hij/zij gaat doen.

4.3 Stakeholderanalyse