Die reg op uitbreiding van deeltitelskemas
as boedelbate
HG HATTINGH
10593829
Skripsie voorgelê ter gedeeltelike nakoming vir die graad
Magister Legum
in
Boedelreg
aan die Potchefstroomkampus
van die Noordwes-Universiteit
Studieleier:
Prof GJ Pienaar
Bedankings
Hiermee bedank ek graag die volgende persone:
Prof GJ Pienaar vir die inspirasie, leiding, ondersteuning, begrip en magdom insig en kennis wat hy deel.
Prof Annette Combrink wat uit haar pad gegaan het om behulpsaam te wees met die taalversorging.
My Pa en Ma, Henk en Helena Hattingh wat my sonder ophou inspireer en aanmoedig.
My lewensmaat Louis Mienie, vir al die aanmoediging, ondersteuning, geduld en begrip.
UITTREKSEL
________________________________________________________________
Deeltiteleiendom bevat heelwat nuwighede wat aanmerklik verskil van vorige en veral gemeenregtelike eiendomsvorme. Een hiervan is die reg op uitbreiding van deeltitelskemas. Die reg behels ʼn subtraction from the dominium van deeleienaars en word allerweë as ʼn beperkte saaklike reg beskou. Daar word egter aangetoon dat die reg nie binne enige gemeenregtelike kategorie van beperkte saaklike regte geklassifiseer kan word nie. Die reg is ʼn statutêre beperkte saaklike reg sui generis wat op kenmerkende wyse ontstaan, oorgedra word, vervreem en beswaar mag word en kan verval. Die reg behoort ook as konstitusionele eiendom erkenning te geniet. Die studie sluit af met ʼn ondersoek na enkele praktiese aspekte wat betrekking het op die reg as boedelbate en wys spesifiek op problematiek rondom die waardasie van die reg vir doeleindes van boedel-, kapitaalwins- en skenkingsbelastings.
ABSTRACT
_______________________________________________________________
Sectional ownership has introduced several new concepts of property that differ significantly from prevailing as well as common-law concepts of property. The right of extension with regards to sectional titles is one such concept. The right entails a subtraction from the dominium of sectional owners and is widely regarded as a limited real right. It is submitted that the right cannot be categorised into any common-law category. The right is a statutory limited real right sui generis that has its own characteristics with regards to the way it is established, transferred, alienated, burdened or lapses. The right should also be recognised as constitutional property. The study concludes with an investigation into selected aspects relating to the right as an estate asset and points to problems relating to the valuation of the right for purposes of estate, capital gains and donation tax.
Keywords: Sectional, titel, right, extension, dominium, statutory, limited, real, sui
INHOUDSOPGAWE
Lys van afkortings
Hoofstuk 1 Inleiding en probleemstelling
1 Inleiding en probleemstelling 1 1.1 Die aard van deeltiteleiendom 3 1.2 Die aard van gemeenskaplike deeltiteleiendom 6 1.3 Die aard van uitsluitlike gebruiksareas 8
Hoofstuk 2 Regsaard van die reg op uitbreiding
2.1 Inleiding 10
2.2 Vestiging van die reg op uitbreiding 12 2.2.1 Die ontwikkelaar en sy of haar opvolger in titel 12 2.2.2 Die beheersregspersoon 14 2.3 Klassifikasie van die reg op uitbreiding 15 2.3.1 Beperkte saaklike regte as regte in eiendom 15 2.3.2 Die registrasie van saaklike regte in Suid-Afrika 20 2.3.3 Die reg op uitbreiding as beperkte saaklike reg 21 2.3.4 Die klassifikasie van die reg op uitbreiding 24
2.3.4.1 Serwituut 24
2.3.4.1.1 Saaklike serwituut 26 2.3.4.1.2 Persoonlike serwituut 29 2.3.4.2 Beperkende voorwaarde 31 2.3.4.3 Statutêr-beperkte saaklike reg sui generis 31 2.4 Gevolgtrekking 33
Hoofstuk 3 Kenmerke van die reg op uitbreiding
3.1 Inleiding 35
3.2 Onderskeidende kenmerke van die reg op uitbreiding en serwitute
35
3.3 Statutêre kenmerke 39 3.4 Beskerming van eiendomsregte 40
3.5 Gevolgtrekking 41
Hoofstuk 4 Reg op uitbreiding as boedelbate
4.1 Inleiding 43
4.2 Die reg op uitbreiding as boedelbate binne die konteks van geselekteerde belstingwetgewing
46 4.2.1 Boedelbelasting 46 4.2.2 Kapitaalwinsbelasting 48 4.2.3 Skenkingbelasting 50 4.3 Praktiese gevallestudie 50 4.3.1 Boedelbelastingvoorbeeld 51 4.3.2 Kapitaalwinsbelastingvoorbeeld 52 4.3.3 Skenkingsbelastingvoorbeeld 53 4.4 Gevolgtrekking 54
Hoofstuk 5 Samevatting en gevolgtrekking 56
LYS VAN AFKORTINGS
LAWSA Law of South Africa
SAJHR South African Journal on Human Rights
Stell LR Stellenbosch Law Review
THRHR Tydskrif vir Hedendaagse Romeins-Hollandse Reg
1
Hoofstuk 1 1 Inleiding
Die gefragmenteerde eiendomskonsep in die geval van deeltitels vorm reeds sedert 1973 deel van die Suid-Afrikaanse eiendomsreg.1 Die inwerkingstelling van die Wet
op Deeltitels 66 van 1971 sowel as die daaropvolgende Wet op Deeltitels 95 van
1986 het nuwe konsepte bekend gestel aan die Suid-Afrikaanse sakereg. Sodoende is vir die eerste keer in die Suid-Afrikaanse reg uitdruklik voorsiening gemaak vir ʼn ontwikkelaar se reg om ʼn deeltitelskema in fases te ontwikkel.2
In die bespreking wat volg, word die aard van hierdie reg wat verleen word in terme van artikel 25 van die
Wet op Deeltitels van nader bekyk asook die boedel-implikasies daarvan vir die
houer van so ʼn reg.
Artikel 25 van die Wet op Deeltitels maak uitdruklik voorsiening vir die registrasie van „n ontwikkelaar se reg op uitbreiding in die Akteskantoor.3
Die registrasie van regte in die Akteskantoor is tradisioneel hoofsaaklik beperk tot saaklike regte.4 Ingevolge artikel 63(1) van die Registrasie van Aktes Wet 47 van 1937 is slegs saaklike regte op onroerende eiendom registreerbaar. Dit word wyd aanvaar dat die registreerbaarheid van die reg op uitbreiding, soos vervat in artikel 25, „n beperkte saaklike reg ten gunste van die ontwikkelaar daarstel. Uiteenlopende beskouings oor die aard van die beperkte saaklike reg op uitbreiding blyk egter uit regspraak en literatuur. In Erlax Properties (Pty) Ltd v Registrar of Deeds5 klassifiseer die hof die
reg op uitbreiding as „n persoonlike serwituut wat 'n subtraction from the dominium van eienaars daarstel. In voorgenoemde uitspraak verwys die hof in navolging van die uitspraak in Willoughby's Consolidated Ltd v Copthall Stores Ltd6 op die gevolglik onoordraagbare aard van 'n persoonlike serwituut. Hierdie uitspraak is wyd
1 Wet op Deeltitels 66 van 1971 is in werking gestel deur Prok R18 in SK 3776 op 2 Februarie
1973 (hierna: die ou Deeltitelwet); Wet op Deeltitels 95 van 1986 is gepubliseer in SK 10440 op 17 September 1986 en is in werking gestel deur Prok R62 in SK 11240 op 8 April 1988 (hierna: Deeltitelwet).
2 Artikel 18 van die ou Deeltitelwet en artikel 25 van Deeltitelwet. 3 Artikel 25(1)(a)-(c) van die Deeltitelwet.
4 Badenhorst, Pienaar & Mostert Silberberg and Schoeman’s The Law of property 208.
5 1992 1 SA 879 (A). Die uitspraak in die hof a quo is gerapporteer as Erlax Properties (Pty) Ltd
v Registrar of Deeds 1990 3 SA 262 (W); op appèl is dit gerapporteer as Erlax Properties (Pty) Ltd v Registrar of Deeds and others 1992 1 SA 879 (A). Die applikant en appellant word
hierna genoem Erlax. 6 1913 AD 267.
2
gekritiseer deur verskeie skrywers.7 'n Wyd-aanvaarde beskouing onder skrywers is dat die reg op uitbreiding eerder as ʼn soort statutêr-beperkte saaklike reg sui generis beskou moet word. Laasgenoemde val buite die definisie van enige tradisionele sakeregtelike kategorie en vereis dat dit as ʼn reg met ʼn eiesoortige aard beskou moet word.8 Hierdie aspek word verder toegelig in hoofstuk 2.
Soos enige ander eiendom of regte in eiendom kan sodanige uitbreidingsreg binne die breër konstitusionele uitbreiding van die eiendomsbegrip beskou word as deel van die reghebbende se boedel.9 In dié verband moet kennis geneem word van die aard van die beskerming wat verleen word aan eiendom binne die breër konstitusionele eiendomsbegrip soos vervat in artikel 25 van die Grondwet van die
Republiek van Suid-Afrika van 1996.10 As ʼn boedelbate, wat wesenlike waarde mag
inhou, is dit van kritiese belang om ʼn deeglike begrip te vorm van die aard en inhoudsbevoegdhede wat sodanige reg onderlê. Die aard van die reg op uitbreiding raak aspekte wat die ontstaan, oordraagbaarheid, beskerming en verval van sodanige reg as boedelbates onderlê.
Daar bestaan geen volledige bespreking van die aard van die reg op uitbreiding in terme van artikel 25 en die gevolglike boedelbeplanningsimplikasies daarvan nie. Hierdie navorsing het gevolglik ten doel om die boedelbeplanningsimplikasies van die regte in eiendom wat verleen word in terme van artikel 25 van die Wet op
Deeltitels te ondersoek.
Die studie sal eerstens fokus op ʼn ontleding van die regsaard van die reg op uitbreiding. In dié verband word die gemeenregtelike posisie, regspraak en resente akademiese opinies in aanmerking geneem. Voortspruitend hieruit, in hoofstuk 3, word die regte, pligte en verantwoordelikhede van die reghebber in die lig van
7 Badenhorst, Pienaar & Mostert Silberberg and Schoeman’s The Law of property 457-458;
Van Wyk L “The nature of the right to phased development in terms of the Sectional Titles Act
66 van 1971” 1993 THRHR 136–144.
8 Lotz en Nagel “Toekomstige (lug)kastele: die verkoop van regte op uitbreiding kragtens artikel
25 van die Wet op Deeltitels” 2007 TSAR 560 -564; Pienaar Sectional titles 262–263;
Badenhorst Pienaar en Mostert Silberberg and Schoeman’s The Law of property 457-459. 9 Badenhorst Pienaar en Mostert Silberberg and Schoeman’s The Law of property 457-459. 10 Grondwet van die Republiek van Suid-Afrika, 1996 (hierna: Grondwet). Kyk ook Van der Walt
Constitutional Property Law 78-83; Badenhorst, Pienaar en Mostert Silberberg and Schoeman’s The Law of property 457-459, 521-583.
3
regspraak, wetgewing en die konstitusionele beskerming van regte in eiendom ondersoek. Die inhoudsbevoegdhede wat uit die kenmerkende regsaard van die reg op uitbreiding voortspruit word ondersoek met spesifieke verwysing na die ontstaan, oordraagbaarheid, vervreemding en verval van sodanige regte as boedelbates.
Die studie is hoofsaaklik 'n literatuurstudie van die relevante toepaslike wetgewing en regspraak. Primêre bronne sal verder toegelig word deur die gebruik van sekondêre bronne, naamlik joernaalartikels, handboeke en elektroniese materiaal.
Inleidend is dit noodsaaklik om sekere begrippe wat met deeleiendom verband hou, kortliks te bespreek. Hierdie begrippe is as nuwighede ingestel met die aanvaarding van wetgewing oor deeleiendom en verskil aanmerklik van vorige, en veral gemeenregtelike, eiendomsvorme.
1.1 Die aard van deeleiendomsreg
In paragraaf 2.6.1 hieronder word aangedui dat die reg op uitbreiding allerweë beskou word as ʼn beperkte saaklike reg. Daar word verder geargumenteer dat die uitoefening van die reg verreikende implikasies inhou vir deeltiteleienaars van die bestaande skema asook vir verbandhouers. Beperkte saaklike regte impliseer ʼn inbreukmaking op die dominium of eiendom van deeleienaars.11 Deeleiendom, as sakeregtelike eiendom, het egter ʼn eiesoortige aard wat hieronder kortliks uitgelig word.
Deeleiendomsreg het beginsels in die Suid-Afrikaanse reg gevestig wat fundamenteel verskil het van die heersende gemeenregtelike beginsels met betrekking tot onroerende sake.12 Binne die deeltitelkonsep is onder andere voorsiening gemaak vir ʼn nuwe vorm van onroerende eiendom wat bekend staan as ʼn “eenheid” en wat saamgestel word uit ʼn “deel van die gebou of geboue”, sowel as ʼn “onverdeelde aandeel in die gemeenskaplike eiendom”.13
11 Sien Erlax 884H
12 Pienaar Sectional Titles 57. 13 Artikel1 “deel” en artikel 3(4).
4
Die “deel” word omskryf as ʼn “deel wat sodanig op die deelplan aangetoon word” en beslaan gewoonlik die wooneenheid, kantoor, winkel of wat die omskryfde ruimte ook al mag wees. Artikel 5 van die Deeltitelwet bepaal dat ʼn deel in die deelplan omskryf word as ʼn kubieke entiteit met verwysing na die vloer, mure en plafon. Die mediaan-lyn van die betrokke vloer, muur of plafon vorm die grenslyn van ʼn betrokke deel. Die aard van die objek van hierdie vorm van eiendomsreg, naamlik die onroerende deel, val binne die tradisionele beskouing van eiendomsreg as stoflik van aard. 14
In teenstelling met die stoflike aard van die deel is die onverdeelde aandeel in die gemeenskaplike eiendom ʼn besondere vorm van gebonde gemeenskaplike eiendomsreg waarvolgens elke deeleienaar ʼn onverdeelde aandeel besit ooreenkomstig ʼn deelnemingskwota wat op die deelplan gespesifiseer is. Die objek van die eiendomsreg is geleë in ʼn deeleienaar se onverdeelde aandeel in die gemeenskaplike eiendom. Die aard van die objek van hierdie vorm van eiendomsreg is onstoflik en val nie binne die tradisionele stoflike beskouing van eiendom nie.15
Die deeltiteleenheid word as ʼn saamgestelde onroerende saak beskou wat ʼn onafhanklike regsobjek daarstel.16 ʼn Deeltiteleenheid vorm die objek van ʼn nuwe saamgestelde vorm van eiendomsreg, naamlik indiwiduele eiendomsreg van ʼn “deel” wat onlosmaaklik verbind word met ʼn onverdeelde aandeel in die gemeenskaplike eiendom.17
Hierdie saamgestelde vorm van eiendomsreg word as ʼn vorm van accessio gesien.18
Die stoflike “deel” word as die primêre of hoofsaak geag, terwyl die onstoflike “onverdeelde aandeel in die gemeenskaplike eiendom” die bysaak is. Die “deel” tesame met die “onverdeelde aandeel in die gemeenskaplike eiendom” is egter onlosmaaklik verbind in die deeltiteleenheid vir die duur van die deeltitelskema. Daar
14 Artikel 1.
15 Sien Van der Merwe Sectional Titles par 3.2.3 asook Pienaar Sectional Titles 59.
16 Sien Pienaar Sectional titles 59; Badenhorst Pienaar en Mostert Badenhorst Silberberg and
Schoeman’s The Law of property 442 -443; Cowen DV “The South African Sectional Titles Act in historical perspective: an analysis and evaluation” 1973 CILSA 1-38
17 Sien Pienaar Sectional Titles 59.
18 Sien Van der Merwe en Butler Sectional Titles, Share Block sand Time Sharing (1985) vir ʼn bespreking van die tradisionele beskouing van asseccio. Die deeltiteleenheid verskil egter van die tradisionele gemeenregtelike aard van asseccio deurdat hier nie sprake is van ʼn fisieke hegting van twee stoflike sake nie.
5
kan nie afsonderlik met die gemeenskaplike grond gehandel word anders as deur ʼn eenparige resolusie van eienaars nie.19
Hierdie vorm van accessio is ʼn afwyking van die gemeenregtelike beginsels van
accessio waarvolgens fisieke hegting van twee stoflike sake plaasvind.20 In die geval van ʼn deeltiteleenheid vorm die stoflike deel van die gebou die hoofsaak en die onstoflike aandeel van elke deeleienaar in die gemeenskaplike eiendom die bysaak.21 Om hierdie rede is dit, in teenstelling met tradisionele eiendom, moeilik om ʼn deeltiteleenheid se grense aan te dui in terme van normale landmeterprosedures.22
Soos meer volledig in hoofstuk 2 aangetoon sal word, was die objek van eiendomsreg tradisioneel, maar veral voor die inwerkingstelling van die Grondwet, hoofsaaklik beperk tot stoflike sake en was die erkenning van onstoflike sake as objek van eiendomsreg dikwels as dogmaties verkeerd of as uitsonderings beskou.23 In die lig hiervan sou tradisioneel geargumenteer kon word dat deeltiteleiendom nie as onroerende eiendom geklassifiseer kan word nie.24
Hoewel deeltiteleiendom van tradisionele stoflike onroerende eiendom verskil wys skrywers egter daarop dat regsontwikkeling in die Suid-Afrikaanse privaatreg, soos vervat in wetgewing en regspraak, wel voorsiening maak vir die erkenning van onstoflike onroerende eiendomsreg.25 Erkenning van onstoflike onroerende eiendomsreg bestaan lank reeds in die Suid-Afrikaanse reg.26 Voorbeelde hiervan is die saaklike erkenning van subjektiewe regte, byvoorbeeld persoonlike en grondserwitute oor onroerende sake, intellektuele eiendom en langtermyn huurkontrakte.27 So byvoorbeeld maak die Akteswet, wat registrasie beperk tot saaklike regte, voorsiening vir die registrasie van deeltiteleenhede in die
19 Artikels 17 – 19.
20 Pienaar Sectional Titles 35 en 67. 21 Pienaar Sectional Titles 67. 22 Pienaar Sectional Titles 67.
23 Sien 2.3.1 hieronder vir ʼn verwysing na die Pandektistiese eiendomsbeskouing. Sien ook Van der Merwe CG “Individuele eiendom ten opsigte van woonstelle” 1968 THRHR; Pienaar
Sectional Titles 35; Pienaar wys daarop dat „n uitsondering die erkenning van onstoflike
eiendom in die vorm van subjektiewe regte was.
24 Sien Van der Merwe Sakereg 1989 21-22; Pienaar Sectional Titles 24-25; Sonnekus & Neels
Sakereg vonnisbundel 707-708.
25 Pienaar Sectional Titles 35-36.
26 Pienaar Sectional Titles 67. 27 Pienaar Sectional Titles 67.
6
Akteskantoor. Dit kan as ʼn vorm van statutêre erkenning van ʼn eiesoortige vorm van
accessio beskou word.28
Dit wil verder voorkom of die Grondwet wye beskerming verleen met betrekking tot eiendom, asook regte in eiendom. Hoewel daar geen omskrywing van die eiendomskonsep in die Grondwet voorkom nie, blyk artikel 25 van die Grondwet voorsiening te maak vir ʼn wyer interpretasie met betrekking tot die beskerming van objekte as wat die geval was met gemeenregtelike eiendomsreg.29 “Eiendom”, vir doeleindes van grondwetlike erkenning, word nie beperk tot stoflike sake nie. Trouens, nie slegs blyk die grondwetlike beskerming toepassing te vind met betrekking tot nie-tradisionele eiendom soos subjektiewe regte, intellektuele eiendom en onstoflike kommersiële eiendom nie, maar word die toepassing uitgebrei tot erkenning van sogenaamde “nuwe eiendom” soos die reg op sosio-ekonomiese deelname.30
Hoewel ʼn deeltiteleenheid dus nie onroerende eiendom in die tradisionele sin van die woord is nie, behoort deeltiteleienaars in die lig van die bogenoemde nietemin eiendomsregtelike beskerming te geniet en behoort deeltiteleiendom ook as konstitusionele eiendom in terme van die grondwetlike erkenning en beskerming te geniet. Met betrekking tot die moeilik bepaalbaarheid van die grense van ʼn deeltiteleenheid in terme van normale landmeet prosedure word daarop gewys dat grense ooreenkomstig die Akteswet en die Land Survey Act31 bepaal word en dat
duidelik omskryfbare vloer-, muur- en dakgrense asook die grense van die gemeenskaplike eiendom waarop die skema geleë is daarvolgens aangedui word.
1.2 Die aard van gemeenskaplike deeleiendom
Die gemeenskaplike eiendom sluit die volgende in:
(a) grond wat deel van die skema uitmaak;
28 Pienaar Sectional Titles 34.
29 Van der Walt Constitutional Property Law 88-90.
30 Sien First National Bank of SA Ltd t/a Wesbank v Commissioner, South African Revenue
Service 2002 4 SA 768 paragraaf 5 (hierna genoem: FNB-saak); Port Elizabeth Munisipaliteit v Various Occupiers 2005 1 SA 217 (KH)(hierna genoem: Port Elizabeth-saak); kyk ook Van
der Walt Constitutional Property Law hoofstuk 3. 31 Wet 8 van 1997.
7
(b) gedeeltes van geboue wat nie deel van ʼn eenheid vorm nie; en
(c) grond wat deel vorm van uitbreiding van die skema in terme van artikel 26, dit
wil sê nuwe grond wat later bygekoop is.32
Die gemeenskaplike eiendom behels dus alle grond in die skema, aangesien grond nooit deel van ʼn “deel” kan uitmaak nie.33
Dit sluit in: alle buitenste gedeeltes vanaf die mediaanlyn van mure, vloere (op die grondvloer) en plafonne, insluitende dakke en fondasies asook gemeenskaplike dele van geboue soos trappe, deurgange, hysers, tuine, ontspanningsareas, parkering, stoorkamers of swembaddens.
Die gemeenskaplike eiendom word gesamentlik besit deur al die deeleienaars proporsioneel ooreenkomstig elkeen se deelnemingskwota.34 Die deelnemingskwota word ooreenkomstig elke deel se vloerspasie bereken en aangedui op die deelplan.35 Die grond, wat deel vorm van die gemeenskaplike eiendom, vorm deel van die bysaak. Die objek van eiendomsreg van die bysaak is nie geleë in die grond waarop die skema opgerig is nie, maar in elke deeleienaar se aandeel in die gemeenskaplike eiendom. Elke deeleienaar verkry dus ʼn onverdeelde, gebonde mede-eiendomsaandeel in die gemeenskaplike eiendom, wat onstoflik van aard is.36 ʼn Eenheid, saamgestel uit ʼn “deel” (as hoofsaak) tesame met ʼn deeleienaar se gebonde mede-eiendomsaandeel in die gemeenskaplike eiendom (as bysaak), vorm die onroerende saak.37 Die saamgestelde aard van deeleiendomsreg beteken dat die uitoefening van ʼn reg op uitbreiding oor die grond wat deel van die gemeenskaplike eiendom is, ook eiendomsregtelike implikasies vir elke deeltiteleienaar inhou. Enige handeling wat ʼn deeleienaar se aandeel in die gemeenskaplike eiendom raak, affekteer die deeleienaar se eiendomsreg in die eenheid.
32 Artikel 1.
33 Grond maak nooit deel van ʼn deel‟ uit nie. Eiendomsreg op ʼn deel gaan net tot in die boonste helfte van ʼn vloer en die onderste deel van die vloer is altyd gemeenskaplike eiendom indien dit op die grondvloer geleë is.
34 Artikels 1 en 16.
35 Artikel16. Dit is net die geval met residensiële deeleiendom; In die geval van sake-deeleiendom word die deelnemingskwota diskresionêr deur die onwikkelaar bepaal. Sien De Ville L “Die posisie van die sakedeeleienaar tot die reels van ʼn deeltitelskema ingevolge die
Wet op Deeltitels 95 van 1986” 1994 Stell LR 33-46.
36 Van der Merwe Sectional Titles par 3.2.3; Pienaar Sectional Titles 64. 37 Van der Merwe Sectional Titles par 3.2.3; Pienaar Sectional Titles 64.
8
Die uitoefening van die reg op uitbreiding bring mee dat nuwe eenhede opgeneem word in ʼn nuwe uitgebreide deelplan waarin deeleienaars se deelnemingskwotas dienooreenkomstig gewysig word.38
1.3 Die aard van uitsluitlike gebruiksareas
ʼn Reg op uitbreiding kan uitgeoefen word op ʼn uitsluitlike gebruiksarea en word soms uitsluitlik oor sodanige area gereserveer. Uitsluitlike gebruiksareas kom tot stand waar dele van die gemeenskaplike eiendom gereserveer word vir gebruik deur bepaalde indiwiduele deeleienaars.39 ʼn Deeleienaar verkry ʼn reg om ʼn bepaalde area met uitsluiting van nader deeleienaars te gebruik deur ʼn sertifikaat van uitsluitlike gebruik vir die betrokke area te registreer in die Akteskantoor.
Artikel 25 van die Deeltitelwet is spesifiek gewysig in die Wysigingswet op
Deeltitels40 om ook eksklusiewe gebruiksareas in te sluit deur die toevoeging van die
volgende gedeelte tot artikel 25(1):
of om uitsluitlike gebruiksgebiede op of in bepaalde gedeeltes van die grond en geboue ingevolge artikel 5(3)(f) te skets en om die reg tot uitsluitlike gebruik oor daardie gebiede aan die eienaar of eienaars van een of meer dele te verleen.
Die uitsluitlike gebruiksreg word in die artikel 27(6) van die Wet op Deeltitels beskryf as ʼn reg tot stedelike onroerende eiendom waaroor ʼn verband geregistreer kan word, wat verhuur kan word of beswaar kan word met ʼn persoonlike serwituut deur vruggebruik, usus of habitatio.41 Aangesien die reg in die Akteskantoor geregistreer word, kan dit nie ʼn blote vorderingsreg wees nie.42
Dit is egter ook dogmaties problematies om dit te beskryf as ʼn beperkte saaklike reg, aangesien ʼn beperkte
38 Artikel 25 (8). Deelnemingskwotas word bereken ingevolge die bepalings van artikel 32 van die Wet.
39 Registrasie van ʼn eksklusiewe gebruiksarea kan geskied op een van die volgende wyses: (a) in terme van artikel 5(3)(f) (deur ʼn aansoek deur die ontwikkelaar en soos aangedui op ʼn deelplan); (b) in terme van artikel 27(1A) en (b) saamgelees met a11(b)(iii) (eensydige notariële sessie deur ontwikkelaar aan deeleienaar); (c) in terme van artikel 27(2) en (3) (bilaterale notariële sessie tussen beheersregspersoon en ʼn eienaar); (d) in terme van artikel 60(3) (deur bilaterale sessie as gevolg van ʼn kontrak of wysiging van reëls); of (e) in terme van artikel 27A (reg opgeneem in geregistreerde reëls). Volgens Pienaar Sectional Titles 79 word laasgenoemde egter nie as beperkte saaklike regte beskou nie.
40 Artikel 8(b) van Deeltitelwysigingswet 11 van 2010.
41 Soos gewysig in Deeltitelwysigingswet 11 van 2010 artikel 9(d). 42 Artikel 63(1) van die Akteswet.
9
saaklike reg ʼn reg oor eiendom van ʼn ander persoon is.43 Die houer van die reg op ʼn
uitsluitlike gebruiksarea verkry ʼn reg in eiendom waarvan hy alreeds ʼn onverdeelde mede-eiendomsaandeel het. Dit blyk strydig te wees met normale aktekantoorpraktyk om ʼn reg te registreer oor eiendom waarop die reghebber alreeds ʼn reg het as onverdeelde mede-eiendomsaandeelhouer.44
Dit word voorgestel dat die wetgewer die situasie uitklaar deur die reg as ʼn statutêre beperkte saaklike reg te beskryf.45 Sodoende sou ʼn uitsondering ontstaan op die reël dat ʼn beperkte saaklike reg slegs oor eiendom van ʼn ander persoon kan bestaan.46 „n
Soortgelyke probleem ontstaan met betrekking tot die reg op uitbreiding, soos later duideliker aangetoon sal word.
Uit die bogenoemde is dit duidelik dat die saamgestelde aard van deeltiteleiendomsreg wesenlik verskil van die tradisionele stoflike aard van onroerende eiendom. Die eienaars van deeltiteleiendom beskik egter oor eiendomsregtelike regte wat deur regsontwikkeling en in die lig van die konstitusionele eiendomsbegrip erkenning en beskerming geniet.47
43 Mostert H “The regulation of exclusive use areas in terms of the Sectional Titles Act 95 of
1986; an evaluation of the existing position and suggested alternatives” 1997 Stell LR 331.
44 Mostert 1997 Sell LR 331. 45 Mostert 1997 Stell LR 333. 46 Mostert 1997 Stell LR 333.
10
Hoofstuk 2
2 Regsaard van die reg op uitbreiding 2.1 Inleiding
Die reg op uitbreiding van ʼn deeltitelskema behels dat die reghebbende ʼn deeltitelskema verder kan ontwikkel deur die byvoeging van deeltiteleenhede of eksklusiewe gebruiksgebiede tot ʼn bestaande skema.48
Ingevolge artikel 25 van die
Deeltitelwet mag ʼn ontwikkelaar of beheersregspersoon van ʼn deeltitelskema
aansoek doen vir die reservering van ʼn reg om op ʼn gedeelte van die gemeenskaplike eiendom die skema uit te brei deur die oprigting van ʼn verdere geboue of geboue, die aanbring van ʼn horisontale of vertikale uitbreidings aan bestaande geboue of deur die toevoeging van eksklusiewe gebruiksgebiede.49 Hierdie tipe ontwikkeling staan ook bekend as die sogenaamde fase-ontwikkeling.50
Die reg op uitbreiding, of fase-ontwikkeling, in terme van artikel 25 moet onderskei word van die reg om bloot ʼn bestaande eenheid in ʼn skema uit te brei,51
asook van die reg om „n bestaande skema uit te brei deur bykomende grond tot gemeenskaplike eiendom in die skema toe te voeg.52 Dit is slegs ʼn uitbreiding in terme van artikel 25 wat tot gevolg het dat nuwe deeltiteleenhede of eksklusiewe gebruiksgebiede geskep word op die onontwikkelde gedeeltes van die grond in ʼn bestaande skema. Daar moet ook onderskei word tussen fase-ontwikkeling in terme van die Wet op Deeltitels en sogenaamde linked schemes-ontwikkeling.53 Die laasgenoemde behels die aaneenskakeling van verskillende outonome deeltitelskemas deur gebruik te maak van bepaalde aktebesorgingstegnieke.54
48 Van der Merwe CG “Nuwe gesigspunte oor die ontwikkeling van ‘n deeltitelskema in fases” 1987 Tydskrif vir Regswetenskap 47.
49 Artikel 25 (1)(a)-(c).
50 Van der Merwe 1987 Tydskrif vir Regswetenskap 44.
51 Uitbreiding van ʼn eenheid geskied in terme van artikel 24 van die Deeltitelwet.. 52 Artikel 24 van Deeltitelwet.
53 Heystek E en Pienaar GJ “Uitbreiding van ʼn deeltitelskema – nog steeds te voorskriftelik?” 1994 TSAR 341. Kyk ook Van der Merwe en Butler Sectional Titles, Share Blocks and
time-sharing 195 – 201 vir ʼn meer volledige bespreking van hierdie tipe fase-ontwikkeling.
54 Heystek en Pienaar 1994 TSAR 341 asook Van der Merwe en Butler Sectional Titles (1985) 195 – 201.
11
Aanvanklik het fase-ontwikkeling van deeltitelskemas geskied in terme van artikel 18(8) van die ou Deeltitelwet. Die ou Deeltitelwet het egter geen uitdruklike magtiging vir die ontwikkeling van ʼn deeltitelskema in fases bevat nie.55
Artikel 18(8) van die 1971-Wet, wat gehandel het oor die uitbreiding van geboue, is gebruik in oorleg met ʼn omsendbrief van die Hoofregistrateur van Aktes.56
Die Hoofregistrateursomsendbrief het riglyne bevat waarvolgens die reg om die skema in verdere fases te ontwikkel voorbehou kon word deur sodanige reg te registreer tydens die opening van ʼn deeltitelregister en die registrasie van ʼn deelplan tydens die aanvanklike ontwikkelingsfase.57 Die riglyne het pro-forma ontwerpvoorwaardes bevat wat deur ontwikkelaars gebruik kon word om gemelde reg van uitbreiding te laat registreer.58
Artikel 25 van die nuwe Deeltitelwet, wat die ou Deeltitelwet vervang het, het in teenstelling met die ou Wet voorsiening gemaak vir die uitbreiding van ʼn deeltitelskema deur die byvoeging van deeltiteleenhede. Fase-ontwikkeling het sodoende wetgewende beslag gekry wat potensieel wesenlike voordele vir ontwikkelaars sowel as kopers kon inhou.59
Die finansiële voordele verbonde aan fase-ontwikkeling spreek vanself. Indien „n omvangryke projek beoog word, is die kapitale uitleg kleiner as wanneer die ontwikkeling in fases aangepak word.60 Finansiering hoef slegs vir die eerste fase gereël te word. Wins uit die eerste fase kan druk op kontantvloei verlig, wat handig te pas kan kom in die ontwikkeling van daaropvolgende fases. Potensieel hou fase-ontwikkeling ook die moontlikheid in van groter soepelheid met betrekking tot eenheidsgrootte, ontwerp en konstruksie en kan ʼn ontwikkelaar se mededingendheid verhoog word deur ʼn groter verskeidenheid markverwante produkte aan te bied.61
55 Van der Merwe 1987 Tydskrif vir Regswetenskap 46-47 56 Hoofregistrateursomsendbrief 1 van 1975
57 Bylae tot Hoofregistrateursomsendbrief 1 van 1975 58 Bylae tot Hoofregistrateursomsendbrief 1 van 1975.
59 Van der Merwe en Butler Sectional Titles 194-195; Heystek en Pienaar 1994TSAR 341. 60 Artikel 26 van die Wet op die Vervreemding van Grond 68 van 1981 bepaal dat „n
ontwikkelaar eers die opbrengs van ʼn eenheid mag ontvang sodra die deeltitelskema geopen word. Laasgenoemde mag ingevolge a 6(1) van die Wet op Deeltitels egter slegs geskied nadat die eenhede voltooi is.
61 Sien Heystek en Pienaar 1994 TSAR 340 348 vir ʼn kritiese bespreking van die tekortkominge van die Wet op Deeltitels met betrekking tot hierdie aspek.
12
ʼn Praktyk wat algaande meer begin voorkom, is om die reg op uitbreiding te verkoop.62 Sodoende het die reg op uitbreiding ʼn handige instrument geword waardeur grond deur die aanvanklike ontwikkelaars oorgedra kon word aan kopers wat ʼn stuk grond ooreenkomstig die “plot en plan”–konsep binne die raamwerk van ʼn bestaande deeltitelskema verder ontwikkel.63 By implikasie sal dit dus nie die oorspronklike ontwikkelaar of beheerregspersoon wees wat die ontwikkeling behartig nie, maar ʼn derde of derdes aan wie sodanige reg sedeer is.
Vir voornemende kopers hou fase-ontwikkeling die voordeel van spoediger oordrag van eenhede in en vir deeleienaars die optimale benutting van grond wat laer eenheidskostes, goedkoper dienste en meer geriewe en fasiliteite kan insluit.64
2.2 Vestiging van ʼn reg op uitbreiding
2.2.1 Die ontwikkelaar en sy of haar opvolger in titel
Die ontwikkelaar van ʼn skema kan tydens die opening van ʼn nuwe deeltitelskema (die eerste fase), in terme van artikel 25 van die Wet op Deeltitels aansoek doen vir die reservering van die reg op uitbreiding van die skema in sy naam.65 Met registrasie van gemelde reg tydens opening van die register word ʼn sertifikaat van saaklike reg van uitbreiding deur die Registrateur van Aktes uitgereik.
Die ontwikkelaar se aansoek moet aandui dat die beplande ontwikkeling van tyd tot tyd, maar binne ʼn gestipuleerde tydperk, sal geskied.66
Indien die ontwikkelaar die reg voorbehou het ingevolge artikel 25(1) maar om een of ander rede nie die reg uitoefen binne die voorafbepaalde tydperk nie, verval sy of haar reg.67 Die enigste wyse om dit te verleng is deur middel van ʼn bilaterale notariële ooreenkoms tussen die beheersregspersoon en die ontwikkelaar.68 Selfs ʼn hof het geen inherente of
62 Sien Lotz en Nagel 2007 TSAR 567. 63 Sien Lotz en Nagel 2007 TSAR 567. 64 Sien Heystek en Pienaar 1994 TSAR 341
65 Artikel 25(1) bepaal dat die ontwikkelaar die voorwaarde oplê ingevolge artikel 11(2) van die
Deeltitelwet en vergesel van dokumente soos vereis deur artikel 11(3). Artikel 11(2) vervat
bepalings met betrekking tot die opneem van registreerbare voorwaardes in die openingsregister.
66 Artikel 25(1) 67 Artikel 25(6)
68 Artikel 25(1) soos gewysig deur artikel 8(b) van Deeltitelwysigingswet 11 van 2010. Eenparige en skriftelike toestemming van alle deeleienaars en verbandhouers word vereis.
13
statutêre kompetensie om sodanige verlenging te magtig nie.69 Indien die ontwikkelaar se reg verval het of indien geen reg geregistreer is nie, mag die beheersregspersoon van die skema aansoek doen vir die reservering van „n reg op uitbreiding.
Die volgende dokumente moet ʼn ontwikkelaar se aansoek om ʼn reg op uitbreiding te reserveer vergesel:70
(i) ʼn plan volgens skaal van die beoogde gebou of geboue;
(ii) ʼn plan volgens skaal waarop die nuwe dele en gemeenskaplike eiendom aangetoon word;
(iii) besonderhede van enige wesenlike verskil tussen materiale wat gebruik gaan word in die konstruksie;
(iv) ʼn bylaag met die nuwe deelnemingskwotas;
(v) die konsep sertifikaat van saaklike reg wat ingevolge artikel 12(1)(e) uitgereik word en deur die Registrateur van Aktes onderteken moet word.
Indien die ontwikkelaar egter nie aanvanklik aansoek gedoen het vir die reservering van die reg op uitbreiding tydens die opening van die deeltitelskema nie, mag die ontwikkelaar in terme van artikel 25(6A) aansoek doen vir die uitreiking van ʼn sertifikaat van reg tot uitbreiding na opening van die skema, maar slegs voor totstandkoming van die beheersregspersoon. Dieselfde dokumente word vereis as tydens die opening van die skema.71 Bykomend hiertoe moet toestemmings van alle deelverbandhouers oor eenhede tesame met die geregistreerde verbandaktes ingedien word.72 Indien voldoen word aan hierdie vereistes, verkry die ontwikkelaar ʼn saaklike reg van uitbreiding soortgelyk as tydens die opening van die skema. Die reg
69 SP & C Catering Investments (Pty) Ltd v Body corporate of Waterfront Mews and Others 2010
4 SA 104 (AH) 70 Artikel 25(2). 71 Sien voetnoot 23.
14
op uitbreiding is egter onderhewig aan enige deelverband wat oor die gemeenskaplike eiendom geregistreer mag wees in terme van artikel 15(b)(1)(c).73
In teenstelling met die ou Wet op Deeltitels mag die uitbreidingsreg uitgeoefen word deur ʼn ontwikkelaar selfs al het laasgenoemde geen ander belang meer in die gemeenskaplike eiendom nie.74
Die oordrag van ʼn reg op uitbreiding van of ʼn gedeelte daarvan mag geskied by wyse van ʼn notariële akte van sessie deur die ontwikkelaar (sedent) aan ʼn sessionaris.75 Geen verbod bestaan op die sessionaris om die reg op uitbreiding, of ʼn gedeelte daarvan, weer verder oor te dra nie.
2.2.2 Die beheersregspersoon
Hierbo is daarna verwys dat ʼn reg op uitbreiding by verstryking van die voorgeskrewe tydperk oorgaan op die beheersregspersoon.76
Die beheersregspersoon mag egter ook uit eie beweging aansoek doen vir die registrasie van ʼn reg op uitbreiding.77 Alvorens die regspersoon sodanige reg registreer, moet skriftelike toestemming van al die deeleienaars sowel as verbandhouers verkry word.78 Indien toestemming verkry is, kan die beheersregspersoon aansoek doen vir die uitreiking van ʼn sertifikaat van saaklike reg van uitbreiding in die naam van die skema.79
73 Artikel 256B). Pienaar Sectional Titles 266 wys daarop dat die bewoording in die Wet op
Deeltitels verwys na ʼn deelverband oor die “grond” terwyl dit eintlik na ʼn deelverband oor die
“gemeenskaplike eiendom” behoort te verwys. 74 Artikel 25(5).
75 Artikel25(4)(b). Voor die Wysigingswet op Deeltitels 44 van 1997 was dit nie moontlik om „n gedeelte van die reg op uitbreiding oor te dra nie.
76 Artikel 25(6). 77 Artikel 25(9). 78 Artikel 25(9).
79 Artikel 25(2). Ingevolge artikel 5(1) van die Wet op die Bestuur van Deeltitelskemas 10 van 2011 (wat nog nie in werking gestel is nie) mag toestemming slegs weerhou word indien ʼn goeie wetlike rede bestaan. Kyk ook Torgos (Pty) Ltd v Body Corporate of Anchors Aweigh
15
2.3 Klassifikasie van die reg op uitbreiding
Hoewel deeltiteleiendom nie onroerende eiendom in die tradisionele sin is nie, word die reg op uitbreiding nogtans in die Deeltitelwet-omskrywing “vir alle doeleindes geag ʼn reg op vaste eiendom te wees wat met ʼn verband beswaar kan word”.80
Die houer van ʼn reg op uitbreiding verkry uiteraard nie eiendomsreg met betrekking tot die objek van die reg nie, maar wel ʼn reg in eiendom. As registreerbare, statutêre reg in konstitusioneel beskermde eiendom word die reg op uitbreiding allerweë as ʼn beperkte saaklike reg beskou.
2.3.1 Beperkte saaklike regte as regte in eiendom
Beperkte saaklike regte vorm een van die vernaamste kategorieë van regte in eiendom.
Verskeie teorieë het ontstaan wat poog om die essensie van beperkte saaklike regte te verklaar en veral om onderskeid te tref tussen saaklike en persoonlike regte. Hierdie onderskeid vorm nie slegs die basis van die onderskeid tussen sakereg en die verbintenisreg nie, maar is van belang om die registreerbaarheid van ʼn reg in die Akteskantoor vas te stel.81
In die Suid-Afrikaanse reg het die howe die subtraction from the dominium-toets aanvaar om die onderskeid tussen saaklike en persoonlike regte vas te stel. Van der Walt en Pienaar82 som die toets soos volg op:
In terme van hierdie teorie toets moet ʼn mens kyk na die verpligting wat die reg skep: indien die verpligting op die grond self rus (met ander woorde op elke eienaar van daardie grond) bring dit ʼn vermindering van eiendomsreg mee, en dan is die reg saaklik; maar indien die verpligting op ʼn spesifieke persoon in haar persoonlike hoedanigheid rus, is die reg ʼn vorderingsreg.
Die implikasie is dat ʼn beperkte saaklike reg ʼn eienaar se eiendomsreg verminder deur bepaalde bevoegdhede aan die houer van die beperkte saaklike reg te verleen en terselfdertyd die eienaar se bevoegdhede met betrekking tot sy eiendom
80 Artikel 25(3)(a).
81 Van der Walt en Pienaar Inleiding tot die Sakereg 58. 82 Van der Walt en Pienaar Inleiding tot die Sakereg 55.
16
beperk.83 Die houer van ʼn reg op uitbreiding verkry gevolglik sekere bevoegdhede met betrekking tot die eiendom van deeleienaars en deeleienaars se bevoegdhede met betrekking tot hul eiendom word beperk. 84
Die eiendomsregtelike erkenning en beskerming van beperkte saaklike regte was egter nie nog altyd ʼn vanselfsprekende kenmerk van die Suid-Afrikaanse reg nie. Soos in paragraaf 2.3 hierbo genoem, is die eiendomsbegrip in Suid-Afrikaanse reg gekenmerk deur ʼn eng siening. Nie slegs is eiendom beperk tot stoflike sake nie, maar eiendomsreg is as absolute reg beskou wat sterker as enige ander regte behoort op te weeg.85 Tog is die idee dat bevoegdhede van ʼn eienaar met betrekking tot sy eiendom nie absoluut (onbeperk) is nie, nie ʼn totaal vreemde eiendomsbegrip binne die konteks van die gemenereg nie.86 So is daar in die Romeinse reg benewens eiendomsreg (dominium) ook erkenning verleen aan ʼn soort verdeelde eiendomsreg (duplex dominium), waaronder serwitute byvoorbeeld geklassifiseer is.87
Die opkoms van liberalisme, die Franse Rewolusie, feodale grondhervorming en die kapitalistiese aandrang op onbelemmerde eiendomsreg dra onder andere daartoe by dat ʼn leerskool bekend as die Pandektiste die konsep van eiendomsreg begin voorhou het as absoluut en onbeperk.88 Behalwe die klem op die stoflike, absolute en indiwidualistiese aard van eiendom, beskou die Pandektiste eiendomsreg as die sterkste of belangrikste reg binne ʼn hiërargie van regte.89
Naas eiendomsreg word
83 Badenhorst Pienaar en Mostert Silberberg and Schoeman’s The Law of property 56.
84 Badenhorst Pienaar en Mostert Silberberg and Schoeman’s The Law of property 92-93 lys die volgende bevoegdhede van eiendomsreg: “(a) the entitlement to use the thing (ius utendi);(b) the entitlement to the fruits including the income from the thing (ius fruendi);(c) the entitlement to consume and destroy the thing (ius abutendi);(d) the entitlement to possess the thing (ius possidendi);(e) the entitlement to dispose of the thing (ius disponendi);(f) the entitlement to claim the thing from any unlawful possessor (ius vindicandi);(g) the entitlement to resist any unlawful invasion (ius negandi)”.
85 Sien Badenhorst Pienaar en Mostert Silberberg and Schoeman’s The Law of property 93 waar die volgende tradisionele beskouings van eiendomsreg gelys word: (a) Eiendomsreg is die “moederreg” wat aan ʼn eienaar die mees volledige beheer oor sy saak verleen; (b) Eiendomsreg het ʼn residiêre karakter en kan ondanks afstanddoening van enige aantal inhoudsbevoegdhede van sy eiendomsreg weer volle eiendomsreg verkry sodra die afgestane inhoudsbevoegdhede uitgeput is;(c) Eiendomsreg geld onbepaald en (d) Eiendomsreg is ʼn onafhanklike reg in teenstelling met byvoorbeeld beperkte saaklike regte. 86 Visser DP “The absoluteness of ownership: the South African common-law in perspective”
1985 Acta Juridica 39-52, 44-45.
87 Van der Walt & Kleyn “Duplex dominium” Essays on the history of Law 213-260. 88 Van der Walt & Kleyn “Duplex dominium” Essays on the history of Law 213-260.
89 Pienaar GJ “The registration of fragmented use-rights as a development tool in rural areas” in
17
beperkte saaklike regte as naasbelangrikste reg beskou met ander regte in trappe van belangrikheid daarnaas.90 Eiendomsreg is ook tradisioneel gesien as indiwidualisties deurdat die eienaar uitsluitlike beheer het oor sy saak en dit teen die “hele wêreld” kan afdwing.91
Hoewel die saak in alleen- of mede-eiendomsreg besit kon word, bly die eiendomsreg onverdeeld.92
Skrywers wys egter daarop dat die Pandektiste se eiendomsbegrip ʼn verdraaiing is van die gemeenregtelike eiendomsbegrip.93 Grotius het ʼn onderskeid getref tussen volledige eiendom (volle eigendom) en onvolledige eiendom (gebreckelicke
eigendom).94 Die laasgenoemde het verwys na die reg van ʼn persoon met betrekking tot ʼn saak waaroor iemand anders die opper eigendom of dominium
directum besit (iura in re aliena, gerechtigheid of dominium utile), soos in die geval
van ʼn serwituut. Ten spyte van die onderskeid tussen dominium en iura in re aliena wys skrywers daarop dat Grotius beide dominium directum en dominium utile as vorme van eiendomsreg beskou het.95 ʼn Ander belangrike kwalifikasie wat Grotius maak met betrekking tot die absolute aard van eiendomsreg is dat selfs volledige eiendom (dominium directum) steeds onderhewig is aan die oppergesag van die staat namens die gemeenskap (ius eminens).96
Die verdraaide Pandektistiese eiendomsbegrip het geleidelik deel geword van die Suid-Afrikaanse reg en algaande neerslag gevind in regspraak en akademiese geskrifte.97 Die blote verwysing na die begrip “eiendomsreg” in teenstelling met “beperkte saaklike regte” onderstreep hierdie beskouing.98
90 Pienaar Constitution and Law IV 109.
91 Van der Merwe CG “Die Wet op Deeltitels in die lig van ons gemeenregtelike saak- en
eiendomsbegrip” 1974 THRHR 113-132, 122-124.
92 Van der Merwe 1974 THRHR 113-132, 122-124.
93 Pienaar Sectional Titles 6, Van der Walt “Tradition on trial: a critical analysis of the civil-law
tradition in South African property law” 1995 SAJHR 175 – 179.
94 Grotius Inleidinge tot de Hollandsche Rechtsgeleerdheid. Visser 1985 Acta Juridica 39-52. 95 Sien Visser 1985 Acta Juridica 39-52, 44-45; Van der Walt 1995 SAJHR 169-206.
96 Sien Van der Walt 1995 11 SAJHR 169-206 vir Grotius se siening van eienaarskap as:”
complete if someone may do with the thing whatever he pleases, provided that it is permitted in terms of the law” asook Bartolus de Saxoferrato se definisie van eiendomsreg as “the right of disposal over a corporeal thing, within the limits of the law”.
97 Johannesburg Municipal Council v Rand Townships Registrar 1910 TPD 1314 op 1319
beskryf eiendomsreg oor onroerende goed as „unrestricted and exclusive control”; Dadoo Ltd
v Krugersdorp Municipal Council 1920 AD 530 op 537 beskryf eiendomsreg as “all rights of use and abuse”.
18
Die beskouing dat eienaars oor absolute en onbeperkte bevoegdhede (plena in re
potestas) met betrekking tot hul eiendom beskik het egter algaande meer en meer
onprakties en onhoudbaar geword. Cowen99 wys onder andere op die volgende:
(i) Die tradisionele konsep van absolute eiendomsreg maak nie voldoende voorsiening vir andersoortige eiendomsreg soos gefragmenteerde eiendomsreg nie.
(ii) Die toepassing van die beginsel van plena in re potestas in die Suid-Afrikaanse reg is histories gebrekkig en maak nie voorsiening vir beperkings op eiendomsreg wat in elk geval reeds bestaan nie.
Van die beperkings wat reeds voor die inwerkingstelling van die Grondwet bestaan het, sluit in:100
(i) Beperkte saaklike regte in eiendom;
(ii) Persoonlike regte van ander persone teenoor die eienaar van die grond;
(iii) Wetgewing en publiekregtelike beperkings;
(iv) Beperkings wat spruit uit ʼn toepassing van die reg in die belang van die gemeenskap.
Die mees ingrypende uitbreiding van die eiendomskonsep volg egter met die aanvaarding en inwerkingtreding van die Grondwet.101 Die eiendomsklousule in artikel 25 van die Grondwet het die aard en omvang van die eiendomsbegrip opnuut onder die vergrootglas geplaas. In een van die eerste en belangrikste uitsprake met betrekking tot die konstitusionele eiendomskonsep verklaar die hof in die FNB-saak dat ʼn omvattende definisie van eiendom vir doeleindes van artikel 25 van die
Grondwet nie moontlik is nie.102 Die hof stel egter ʼn logiese en stapsgewyse benadering daar waarvolgens skending van eiendomsreg bepaal moet word. Die eerste stap behels die sogenaamde drempel-toets.103 Die drempeltoets vereis van
99 Cowen 1973 CILSA 1-38. 100 Pienaar Sectional Titles 28.
101 Sien Van der Walt Constitutional Property Law 80 -189 102 Sien FNB-saak paragraaf 51.
103 Roux T Property in Constitutional Law hoofstuk 46. Die hof se benadering in die FNB-saak behels die volgende vrae: (i) Is die belang wat ontneem is eiendom? (ii) Was daar ʼn ontneming van die eiendom deur die staat? (iii) Is die ontneming ooreenkomstig artikels
19
die hof om eerstens vas te stel of die belang wat ontneem is wel “eiendom” daarstel.104 Hoewel die hof hom nie uitlaat oor ʼn definisie van eiendom nie, is skrywers van mening dat die eiendomsdrempel, ten minste in beginsel, ʼn erkende eiendomsbelang vereis.105 Die Grondwet self bepaal slegs dat eiendom nie beperk is tot grond nie.106 Van der Walt is egter van mening dat enige erkende belang die drempelvereiste behoort te slaag.107 Hy noem die volgende eiendom en regte in eiendom as voorbeeld van regte wat erken behoort te word as konstitusionele eiendom:
(i) stoflike sowel as onstoflike sake;
(ii) regte in eiendom bo en behalwe eiendomsreg; (iii) intellektuele eiendomsreg; en
(iv) onstoflike kommersiële eiendom.
Skrywers wys egter daarop dat die aard van eiendom van minder belang is en dat die hof konstitusionele eiendomserkenning en beskerming sal verleen binne die breë raamwerk van die Grondwet as geheel. Van der Walt stel dit soos volg:
This means that the protection of the property clause must function in the broader framework of establishing and maintaining a just and equitable balance between the protection of existing property rights and the protection of the public interest in regulating the use of property. Rights can be protected in so far and in such a way as is indicated by this balance and by the values of an open and democratic society based on human dignity, the promotion of equality and freedom.108
Die tradisionele beskouing waarvolgens eienaars ʼn absolute reg met betrekking tot hul eiendom het, wat onbeperk uitgeoefen kan word en wat sterker weeg as enige ander regte in eiendom, blyk uitgedien te wees.109 Eiendom, soos enige ander regte
25(1)? (iv) Indien nie, is dit geregverdig in terme van artikel 36(1)? (v) Indien wel, stel die ontneming onteiening daar? (vi) Indien wel, is die onteiening in terme van artikels 25(2) en 25(3)?
104 Roux Property in Constitutional Law hoofstuk 46.
105 Van der Walt Constitutional Property Law 111. Met betrekking tot die spesifieke saak bepaal die hof wel dat eiendomsreg van stoflike onroerende sake (en grond) sentraal staan tot die konstitusionele eiendomsbegrip.
106 Artikel 25 van Grondwet.
107 Van der Walt Constitutional Property Law 111. 108 Van der Walt Constitutional Property Law 102. 109 Van der Walt Constitutional Property Law 172.
20
in eiendom, is ʼn sosiale konstruksie wat voortvloei uit, en afhanklik is van, die sosiale, politieke en wetlike raamwerk waarbinne dit funksioneer.110
Samevattend blyk absolute eiendomsreg selde in die praktyk moontlik te wees, aangesien daar verskeie beperkings op die uitoefening van eienaars se eiendomsreg bestaan. Eiendomsreg word onder andere beperk in belang van die gemeenskap, buureienaars en ander belanghebbendes.111 Dit kan geskied deur statutêre maatreëls, vorderingsregte, beperkte saaklike regte asook die Grondwet.112 Hierbenewens blyk dit dat beperkte saaklike regte, as regte in eiendom, nie slegs erkenning geniet binne die Suid-Afrikaanse privaatreg nie, maar dat dit as konstitusionele eiendom ook nie noodwendig ʼn swakker of minder belangrike reg is nie.
2.3.2 Die registrasie van saaklike regte in Suid-Afrika
In die Suid-Afrikaanse reg het veral die onderskeid tussen saaklike regte in eiendom en ander regte ook belangrike implikasies met betrekking tot die registreerbaarheid daarvan in die Akteskantoor. In terme van artikel 3(1) van die Akteswet rus daar ʼn verantwoordelikheid op die Registrateur van Aktes om onder andere die saaklike regte wat in die volgende dokumente vervat is, te registreer:
(i) aktes van transport; (ii) sertifikate van titel; (iii) verbandaktes;
(iv) algemene planne van erwe; en (v) onderverdelings van grond.
Daar rus verder ʼn verantwoordelikheid op die Registrateur van Aktes om enige regte wat nie gelys is onder artikel 3(1) nie, maar wat wel saaklike regte is, te registreer.113 Die Wet op die Registrasie van Aktes verskaf geen definisie vir ʼn vorderingsreg nie
110 Van der Walt Constitutional Property Law 172. 111 Van der Walt en Pienaar Inleiding tot Sakereg 319. 112 Van der Walt en Pienaar Inleiding tot Sakereg 319. 113 Artikel 3(1)(r) van Akteswet.
21
en dui met betrekking tot ʼn saaklike reg aan dat dit enige reg insluit wat ʼn saaklike reg word met registrasie.114
Hoewel persoonlike of vorderingsregte as ʼn reël nie registreerbaar is nie,115 het ʼn aantal uitsonderings op die reël egter mettertyd ontstaan, sommige deur praktyk en ander deur wetgewing:116
(i) persoonlike regte wat deel vorm van registreerbare regte; (ii) voorwaardes vervat in ʼn registreerbare ooreenkoms;
(iii) ʼn persoonlike reg waarvolgens ʼn saak van iemand geëis word;
(iv) die endossering van ʼn titelakte van grond onderhewig aan ʼn afbetalingskoopkontrak.
Saaklike regte wat in die Akteskantoor geregistreer word, is afdwingbaar teen die eienaar sowel as daaropvolgende eienaars.117 Dit is ook die onderskeid van ʼn normale kontraktuele ooreenkoms wat ʼn vorderingsreg daarstel wat slegs teen die eienaar persoonlik afdwingbaar is.118 Die registrasie van ʼn saaklike reg in die Akteskantoor het ʼn tweeledige doel. Dit dui enersyds op die lewering van die verkrygde onroerende eiendom of saaklike regte en verskaf andersyds ʼn publieke rekord van saaklike regte in eiendom.119
Dit word soms aangevoer dat die aktesregistrasiestelsel in Suid-Afrika waarvolgens saaklike regte en serwitute registreerbaar is ondersteuning bied aan die beskouing dat ʼn hiërargie van regte bestaan. Volgens hierdie beskouing sou geregistreerde eiendomsreg en regte in eiendom ʼn sterker reg daarstel as byvoorbeeld ongeregistreerde regte in eiendom. In die lig van die konstitusionele eiendomsbegrip kan hierdie argument kwalik houdbaar wees aangesien ʼn heel ander maatstaf nou bestaan met betrekking tot die opweeg van regte.120
2.3.3 Die reg op uitbreiding as beperkte saaklike reg
114 Artikel 63(1); Badenhorst PJ en Coetzer PPJ “Pearly Beach Trust v Registrar of Deeds 1990
(4) SA 614 (C)” 1991 De Jure 377.
115 Artikel 63(1).
116 Badenhorst Pienaar en Mostert Silberberg and Schoeman’s The Law of property 66-69. 117 Van der Walt en Pienaar Inleiding tot Sakereg 321.
118 Van der Walt en Pienaar Inleiding tot Sakereg 321.
119 Badenhorst Pienaar en Mostert Silberberg and Schoeman’s The Law of property 65.
22
Die beskouing dat die reg op uitbreiding ʼn beperkte saaklike reg is, het uiteindelik neerslag gevind in wetgewing. Die Wysigingswet op Deeltitels 44 van 1997 gee aan die reg statutêre erkenning as ʼn “reg in vaste eiendom” wat oordraagbaar is en met ʼn verband beswaarbaar kan word.121
Die vraag na die aard van die saaklike reg wat ter sprake is, is egter onbeantwoord gelaat.
Soos hierbo genoem word die reg op uitbreiding allerweë as ʼn beperkte saaklike reg beskou. Die Erlax-saak was die eerste beslissing waarin die hof hom oor die aard van die reg op uitbreiding uitgelaat het. Die beslissing het betrekking op ʼn ontwikkelaar se reg op uitbreiding in terme van die ou Deeltitelwet. In essensie moes die hof die vraag beantwoord wat die aard van die reg op uitbreiding is en of sodanige reg oordraagbaar is.
Hoewel die aansoek voor die hof gebring is in terme van die ou Deeltitelwet en hoewel die nuwe Deeltitelwet die reg op uitbreiding uitdruklik as registreerbaar en oordraagbaar beskryf, is die vraag met betrekking tot die aard van die reg op uitbreiding eweneens van toepassing met betrekking tot die nuwe Deeltitelwet.122
Die feite in die saak is kortliks soos volg:
Die appellant, Erlax, was ʼn ontwikkelaar van ʼn deeltitelskema bestaande uit agt eenhede op erf 1514 te Berea. Erlax het voorsien dat die ontwikkeling in twee fases sal geskied. Die eerste fase sou die genoemde agt eenhede wees en daarna sou ʼn verdere veertien eenhede in die tweede fase opgerig word. Die skema is dan ook op 10 September 1985 in die Akteskantoor te Johannesburg geregistreer in terme van die ou Deeltitelwet 66 van 1971.
Die appellant het sewe van die agt eenhede oorgedra en een eenheid behou.123 Die appellant het voorts in terme van artikel 5(3)(d) voorwaardes in die deelplan laat opneem waarvolgens ʼn reg aan die ontwikkelaar om die skema verder uit te brei voorbehou is. Hierdie voorwaardes is ook vervat in die Sertifikate van Geregistreerde Deeltitel wat uitgereik is ten opsigte van elk van die eenhede ten einde Erlax in
121 Artikel 25(4)(b).
122 Van Wyk 1992 THRHR 136-144; Pienaar Sectional Titles 263.
123 In terme van artikel 8A(1) van die ou Deeltitelwet was dit ʼn vereiste dat ʼn ontwikkelaar steeds eiendom moes besit om die reg van uitbreiding te kan uitoefen.
23
terme van artikel 18(1) van die ou Deeltitelwet toe te laat om die skema in fases te ontwikkel. Die voorwaardes was identies aan die modelvoorwaardes soos vervat in Hoofregistrateursomsendbrief 1 van 1975.124
Na voltooiing van die eerste fase verkoop Erlax sy oorblywende eenheid tesame met die die reg op uitbreiding soos vervat in die geregistreerde voorwaardes. Ten einde die reg op uitbreiding te registreer, doen Erlax terselfdertyd aansoek vir ʼn Sertifikaat van Geregistreerde Saaklike Reg waarin sy reg op uitbreiding in terme van artikel 64(1) van die Akteswet 47 van 1937 geregistreer kan word. Artikel 64(1) bepaal dat “any person who ... has transferred land subject to the reservation of any real right in his favour may ... obtain a certificate of registration of that real right ...”.
Aangesien dit die eerste keer was wat so situasie ontstaan het, huldig die registrateur die mening dat die Akteskantoor slegs ʼn Sertifikaat van Geregistreerde Saaklike Reg kan uitreik indien ʼn hof die Akteskantoor so gelas. Ten einde te bepaal of gemelde sertifikaat uitgereik kon word, moes die hof die vraag beantwoord of die reg op uitbreiding oordraagbaar is en wat die aard daarvan is.
In die hof van eerste instansie beslis Goldblatt AR dat die reg nie oordraagbaar is nie en dat die ontwikkelaar nie geregtig is op sodanige sertifikaat nie. Die hof kom egter tot sy beslissing sonder om hom werklik uit te laat oor die aard van die reg. Die regter verwerp die aansoek op grond daarvan dat die ontwikkelaar volgens die hof nie kan aanspraak maak op ʼn “reservering” van ʼn saaklike reg in terme van artikel 64(1) nie, aangesien die ontwikkelaar geen reg “gereserveer” het nie maar eerder positiewe regte “geskep” het in terme van artikel 18.125
Die hof erken egter dat die reg “may be a real right” en laat die moontlikheid oop vir ʼn konstruksie van die reg op
uitbreiding as ʼn saaklike reg.126
Erlax het egter die beslissing van die hof a quo op appèl geneem. Met betrekking tot
die eerste vraag, naamlik of die reg op uitbreiding ʼn saaklike reg is en gevolglik registreerbaar is in die Akteskantoor, gebruik Joubert AR127 ʼn tweeledige toets:
124 Sien vn 10 en 11 hierbo. 125 Van Wyk 1993 THRHR 139.
126 Erlax paragraaf 266H; Van Wyk 1993 THRHR 139.
24
(a)The intention of the person who creates the real right (testator or contracting party) must be to bind not only the present owner of the land, but also his successors in title; and (b) the nature of the right or condition must be such that registration of it results in a subtraction from the dominium of the land against which it is registered.
Die hof beslis dat beide hierdie voorvereistes teenwoordig was. Die eerste vereiste, die bedoeling van die ontwikkelaar, was volgens die hof duidelik teenwoordig deurdat daar ʼn doelbewuste intensie was om ʼn las op die deeleienaars van die agt eenhede sowel as hul opvolgers in titel te plaas.128 Met betrekking tot subtraction
from the dominium laat die hof hom soos volg uit.129
…[T]he registration of the right to extend the scheme to include the additional 14 units resulted in a diminution of the ownership of each of the eight units in regard to their undivided shares in the common property in accordance with their respective participation quotas.
Ook in regspraak en onder akademiese skrywers bestaan eenstemmigheid dat die reg op uitbreiding ʼn beperkte saaklike reg is. Pienaar130 beskryf die reg as ʼn
beperkte saaklike reg “as it is not property and can be hypothecated and transferred by cession”. Cowan131 beaam die beslissing in Erlax deur instemmend te verwys na die uitspraak in Ex parte Geldenhuys se uiteensetting van die subtraction-toets.132 Van der Merwe en Butler133 beskou die reg as ʼn duidelike beperkte saaklike reg wat ʼn las op eienaars plaas. Van Wyk134 beskryf die reg as ʼn beperkte saaklike reg wat alle eienaars beswaar en waar alle eienaars moet berus by die feit dat hulle aandeel in die gemeenskaplike eiendom in die toekoms mag verminder. Van der Merwe135 beskryf die reg op uitbreiding as ʼn statutêr-beperkte saaklike reg sui generis met sy eie onderskeidende kenmerke.
2.3.4 Die klassifikasie van die reg op uitbreiding
128 Erlax paragraaf 885C-D.
129 Erlax paragraaf 885E.
130 Pienaar Sectional Titles (2010) 262. 131 Cowan 1973 CILSA 1-38.
132 Ex parte Geldenhuys 1926 OPD 155 paragraaf 162.
133 Van der Merwe en Butler Sectional Titles, share blocks and time-sharing 204-205. 134 Van Wyk 1993 THRHR 138.
25
2.3.4.1 Serwituut
Nadat die hof tot die gevolgtrekking gekom het in Erlax dat die reg op uitbreiding ʼn beperkte saaklike reg is, het die hof hom gewend tot ʼn ondersoek na die aard van die betrokke beperkte saaklike reg. Die benadering van die hof was om die aard van die reg op uitbreiding binne tradisionele kategorieë beperkte saaklike regte te probeer tuisbring.136 Sonder om redes te verskaf, dui die hof aan dat die betrokke beperkte saaklike reg ʼn serwituut is en gaan dan voort om ondersoek in te stel of die reg ʼn persoonlike of saaklike serwituut daarstel.137
ʼn Serwituut is ʼn beperkte saaklike reg of ius in re aliena wat aan die houer daarvan die bepaalde inhoudsbevoegdhede (gewoonlik gebruiks- en genotsbevoegdhede) verleen ten opsigte van ʼn ander persoon se eiendom of wat vereis dat die ander persoon hom of haar daarvan weerhou om bepaalde inhouds- of genots-bevoegdhede uit te oefen wat ʼn eienaar normaalweg met betrekking tot sy eiendom sou kon uitoefen.138 Die essensie van ʼn serwituut is daarin geleë dat die houer daarvan ʼn saaklike voordeel verkry “out of the property of another”.139
Die onderskeid tussen ʼn serwituut en byvoorbeeld ʼn blote kontraktuele reg is geleë in die direkte verhouding tussen serwituuthouer en die eiendom van ʼn ander waarop die serwituut van toepassing is.140 Die serwituuthouer kan sy saaklike reg beskerm en afdwing met ʼn saaklike remedie, die actio confessoria.141
Die eienaar dra nie sy inhoudsbevoegdhede aan die serwituuthouer oor nie. Die eienaar word bloot beperk om al sy inhoudsbevoegdhede met betrekking tot die
136 Sien Van Wyk 1993 THRHR141. 137 Erlax paragraaf 885H.
138 Van der Walt en Pienaar Inleiding tot Sakereg 320; Badenhorst Pienaar en Mostert
Silberberg and Schoeman’s The Law of property 321 “ A servitude is a limited real
right or ius in re aliena which entitles its holder to the use and enjoyment of another person‟s property or to insist that such other person shall refrain from exercising certain entitlements flowing from his or her right of ownership over and in respect of his or her property which he or she would have if the servitude did not exist. The essence of a servitude is therefore that it confers “a real right to an advantage out of the property of another”, and it is this direct relationship between the holder of the servitude and the property to which it relates that distinguishes it from a mere contractual right against the owner of the property”.
139 Dreyer v Letterstedt’s Executors (1865) 5 Searle 88 paragraaf 99.
140 Badenhorst Pienaar en Mostert Silberberg and Schoeman’s The Law of property 321.
26
eiendom uit te oefen.142 Die serwituut verleen ook slegs inhoudsbevoegdhede aan die serwituuthouer wat deur die eienaar verduur moet word en geen positiewe handeling deur die eienaar word vereis nie.143
Enkele ander gemeenregtelike eienskappe van serwitute sluit die volgende in: (a) Geen persoon kan ʼn serwituut oor sy eie saak verkry nie.144
(b) ʼn Serwituut is onoordraagbaar.145
Dit geld in beginsel vir sowel saaklike as persoonlike serwitute.146 In die geval van saaklike serwitute is die serwituut ten gunste van ʼn bepaalde grondstuk (die heersende erf) ten koste van ʼn ander grondstuk (die dienende erf). Die eienaars van die heersende erf asook hulle opvolgers in titel is geregtig op die serwituut uit hoofde van hulle eiendomsreg op die grond.147 Geen oordrag van die serwituut het tussen eienaars plaasgevind nie aangesien die serwituut outomaties aan die grond kleef.148 In die geval van ʼn persoonlike serwituut vestig die reg in ʼn bepaalde persoon.149 Die serwituuthouer kan sekere inhoudsbevoegdhede oordra, maar nie die serwituut self nie.150
Hoewel ʼn beperkte aantal serwitute vroeër in die Romeins-Hollandse reg erken is, bestaan daar geen sodanige beperking meer nie.151 Die belangrikste vereiste is dat daar voldoen moet word aan die geldigheidsvereistes onderliggend aan saaklike regte.152
In Erlax ondersoek Joubert AR die aard van die reg op uitbreiding verder in terme van die Romeins-Hollandse onderskeid tussen saaklike serwitute (erfdiensbaarhede) en persoonlike serwitute.
142 Pearly Beach Trust v Registrar of Deeds 1990 4 SA 614 (KH) (Hierna: Pearly Beach-saak).
143 Van der Walt en Pienaar Inleiding tot Sakereg 322.
144 Van der Walt en Pienaar Inleiding tot Sakereg 323; kyk uitsondering met betrekking tot eksklusiewe gebruiksareas par 3.3 hierbo.
145 Lorentz v Melle and Others 1978 3 SA 1044 (T).
146 Van der Walt en Pienaar Inleiding tot Sakereg 323. 147 Van der Walt en Pienaar Inleiding tot Sakereg 323. 148 Van der Walt en Pienaar Inleiding tot Sakereg 323. 149 Van der Walt en Pienaar Inleiding tot Sakereg 323.
150 Willoughby’s Consolidated Co Ltd v Copthall Stores Ltd 1913 (A) 267; Durban City Council v Woodhaven Ltd 1987 3 SA 555 (A).
151 Van der Merwe CG en De Waal MJ “Servitudes 2002 SALJ 802; De Waal MJ “Die moderne
aanwending van grondserwitute: eiendomsreg en die beheer oor die ontwikkeling van ander saaklike regte” 1995 TSAR 193.
