In hierdie studie is ondersoek ingestel na die aard van die reg op uitbreiding van deeltitelskemas as boedelbate. Daar is aangetoon dat die reg op uitbreiding algemeen voorkom en in fase-ontwikkelings die basis vorm van die sogenaamde “plot-en-plan”-skemas.
Inleidend is enkele begrippe wat met deeleiendom verband hou kortliks bespreek. Hierdie begrippe is as nuwighede ingestel met die aanvaarding van wetgewing oor deeleiendom en verskil aanmerklik van vorige, en veral gemeenregtelike, eiendomsvorme.
In hoofstuk 2 is die regsaard van die reg op uitbreiding ondersoek aan die hand van die gemeenregtelike posisie, regspraak en resente akademiese opinies. Daar is gewys hoe die reg per aansoek kan vestig in die ontwikkelaar en of sy opvolger in titel, of in die beheersregspersoon of by verstek in die beheersregspersoon. Die reg behels ʼn subtraction from the dominium van deeleienaars en word allerweë as ʼn beperkte saaklike reg beskou. Hoewel die reg op uitbreiding nie eiendom is nie, verkry die reghebber nogtans erkende regte in eiendom. Hoewel daar gepoog is om die reg op uitbreiding binne gemeenregtelike kategorieë beperkte saaklike regte te klassifiseer, behoort die reg eerder as ʼn statutêre beperkte saaklike reg sui generis beskou te word. Daar is aangetoon waarom die reg op uitbreiding nie binne enige van die bestaande klassifikasies tuishoort nie en dat dit onnodig is om die reg kunsmatig in ʼn gemeenregtelike kategorie te forseer. Daar is ook aangetoon dat die reg op uitbreiding as ʼn reg in eiendom binne die trefwydte van die konstitusionele eiendomsbegrip erkenning behoort te geniet.
As statutêr-beperkte saaklike reg sui generis toon die reg op uitbreiding eiesoortige kenmerke. Daar is in hoofstuk 3 aangetoon dat as statutêre beperkte saaklike reg sui
generis die Deeltitelwet die basis vorm van die reg op uitbreiding en dat die reg in
die Akteskantoor as beperkte saaklike reg geregistreer word. Daar is in besonder gekyk na enkele verskille en ooreenkomste met gemeenregtelike beperkte saaklike regte. In besonder is aangetoon dat die reg op uitbreiding op kenmerkende wyse
57
ontstaan, oorgedra word, vervreem en beswaar mag word en kan verval. In besonder, binne die konteks van die Grondwet, is ook gekyk na die konstitusionele beskerming van regte in eiendom waarop reghebbers kan aanspraak maak.
Vir die reghebbende van die reg op uitbreiding is dit egter van uiterste belang om kennis te neem van die boedelimplikasies van die reg. Die reghebbende moet kennis neem daarvan dat die reg ʼn boedelbate is. Die reg stel eiendom daar vir die reghebber wat in die sakereg in die algemeen en die Grondwet in besonder erken word. Die reghebber moet verder kennis neem van die kenmerke van die reg wat ʼn invloed op sy of haar boedel mag hê. In besonder moet kennis geneem word daarvan dat:
(a) die uitbreidingsreg as ʼn reg in eiendom is ʼn “bate” wat deel vorm van ʼn reghebbende se boedel;
(b) die reg as reg in eiendom regserkenning geniet en kommersiële waarde vir die reghebber inhou;
(c) die reg, of ʼn gedeelte daarvan, is oordraagbaar, kan beswaar word met ʼn verband om verdere ontwikkelings te finansier, kan onderverdeel word en vererf;
(d) die reg gaan gepaard met ʼn bepaalde tydsduur en kan met verloop van tyd verval tensy die tydperk en voorwaardes van die reg deur ooreenkoms gewysig is; en
(e) die reg as boedelbate kan wesenlike inkomste-, kapitaalwins-, asook boedelbelasting implikasies vir die reghebber inhou.
Die eiesoortige aard en kenmerke van die reg op uitbreiding maak dit bykans onmoontlik om ʼn waarde daaraan te koppel binne die raamwerk van bestaande eiendomsomskrywings. Vanweë die eiesoortige aard en objek van die reg op uitbreiding kan die waarde daarvan nie bloot proporsioneel bereken word op grond van die bestaande grond- en ontwikkelingskostes nie. As statutêre beperkte saaklike reg sui generis hou die uitoefening van die reg op uitbreiding ʼn subtraction from the
dominium van bestaande deeleienaars se eiendomsreg in.
Ander veranderlikes wat die vasstelling van die waarde van die reg op uitbreiding kan beïnvloed sluit in:
58
(i) die verskil tussen die potensiële waarde van die reg en die waarde van ʼn onontwikkelde reg;
(ii) die tydsduur wat gepaard gaan met ʼn reg en wat met verloop van tyd kan verval;
(iii) die aard en objek van die reg op uitbreiding. Die reg op uitbreiding is nie opsigself eiendom nie, maar ʼn beperkte saaklike reg sui generis met as objek gefragmenteerde deeltiteleiendomsreg. Waardes kan dus nie bloot proporsioneel bereken word op grond van die bestaande grond en ontwikkelingskostes nie;
(iv) moontlike verskille tussen die eerste fase en verdere fases van die ontwikkeling; en
(v) ontwikkelingsuitgawes wat reeds aangegaan is.
Soos prakties geïllustreer, kan hierdie onsekerheid uiteindelik tot ʼn aansienlike onder- of oorwaardasie lei. Hierdie onsekerheid kan uiteindelik weer ʼn invloed uitoefen op belastingaanspreeklikheid en maak effektiewe boedelbeplanning baie moeilik.
Dit word gevolglik aan die hand gedoen dat, gegewe die eiesoortige aard en kenmerke van die reg op uitbreiding, groter sekerheid in belastingwetgewing geskep moet word spesifiek met betrekking tot die waardasie van die reg op uitbreiding as boedelbate.
59
BIBLIOGRAFIE
Literatuur
B
Badenhorst Pienaar en Mostert Silberberg and Schoeman’s Law of property
Badenhorst PJ, Pienaar JM en Mostert H Silberberg and Schoeman’s Law of
property 5de uitg (Butterworths Durban 2006)
Badenhorst en Coetzer 1991 De Jure
Badenhorst PJ en Coetzer PPJ “Pearly Beach Trust v Registrar of Deeds 1990 (4) SA 614 (C)” 1991 De Jure 375
Birks 1985 Acta Juridica
Birks P “The Roman Law concept of dominium and the idea of absolute ownership” 1985 Acta Juridica 1
Botha 1995 De Jure
Botha A “Die bestaansreg van „n verjaringstydperk vir persoonlike serwitute ten gunste van regspersone in die Suid-Afrikaanse Reg” 1995 De Jure 201
C
Carey Miller Ownership 1986
Carey Miller DL The acquisition and protection of ownership (Juta Kaapstad 1986)
Cloete De Jure
Cloete R “Die historiese onderskeid tussen stoflike en onstoflike in die Suid- Afrikaanse sakereg: „n Sinopsis” De Jure 295 2005
Cowen 1973 CILSA
Cowen DV “The South African Sectional Titles Act in historical perspective: an analysis and evaluation” 1973 6 CILSA 1-38
D
De Ville 1994 Stell LR
De Ville L “Die posisie van die sakedeeleienaar tov die reels van „n deeltitelskema ingevolge die Wet op Deeltitels 95 van 1986” 1994 5 Stell LR 33-36
60
De Waal 1991 TSAR
De Waal MJ “Die passiwiteitsvereiste by grondserwitute en die skepping van positiewe serwituutverpligtings” 1991 TSAR 233
De Waal 1995 TSAR
De Waal MJ “Die modern aanwending van grondserwitute: eiendomsreg en die beheer oor die ontwikkeling van ander saaklike regte” 1995 TSAR 193.
G
Grotius Inleidinge
Van Apeldoorn LJ (Red) “Grotius H Inleidinge tot de Hollandsche
Rechtsgeleerdheid met aantekeningen van SJ Fockema Andreae” 4de uitg
(Arnhem S Gouda Quint 1939).
H
Haupt Inkomstebelasting
Haupt P Aantekeninge oor Suid-Afrikaanse Inkomstebelasting (H&H Publications Roggebaai 2013)
Heystek en Pienaar 1994 TSAR
Heystek E en Pienaar GJ “Uitbreiding van „n deeltitelskema – nog steeds te voorskriftelik?” TSAR 340-348
L
Lewis The modern concept of ownership
Lewis C “The modern concept of ownership of land” 1985 Acta Juridica 241- 266
Lotz en Nagel 2007 TSAR
Lotz DJ en Nagel CJ “Toekomstige (lug)kastele: die verkoop van die regte op uitbreiding kragtens artikel 25 van die Wet op Deeltitels” 2007 TSAR 560–568
M
Mostert 2002 Stell LR
Mostert H “The alienation and transfer of rights of exclusive use in sectional title law” 2002 13 Stell LR 265-284
Mostert 1997 Stell LR
Mostert H “The regulation of exclusive use areas in terms of the Sectional Titles Act 95 of 1986: an evaluation of the existing position and suggested alternatives”: 1997 Stell LR
61
P
Pienaar 1986 TSAR
Pienaar GJ “Ontwikkeling in die Suid-Afrikaanse eiendomsbegrip in perspektief” 1986 TSAR 295-308.
Pienaar Sectional Titles
Pienaar GJ Sectional Titles and other fragmented property schemes (Juta Kaapstad 2010)
R
Rabenowitz Financial Planning
Rabinowitz P (red) The South African Financial Planning Handbook 2012 (LexusNexis Durban 2012)
Roux Constitutional law in South Africa
Roux T Constitutional law in South Africa 2de uitg (Juta Kaapstad 2003) Roux Property
Roux T “Property” in Woolman S, Roux T en Bishop M (red) Constitutional law
of South Africa 2de uitg (Juta Kenwyn 2006)
S
Sonnekus en Neels Sakereg vonnisbundel
Sonnekus JC en Neels JL Sakereg vonnisbundel 2de uitg (Butterworths Durban 1994)
V
Van de Merwe THRHR 1968
Van der Merwe CG “Individuele Eiendom te opsigte van woonstelle” 1968
THRHR 113-132
Van der Merwe Sakereg
Van der Merwe CG Sakereg 2de uitg (Butterworths Durban 1989) Van der Merwe Sectional Titles Service 12
Van der Merwe CG Sectional Titles, share blocks and time-sharing Vol 1 Service 12 (Butterworths Durban 2010)
62
Van der Merwe CG “Nuwe gesigspunte oor die ontwikkeling van deeltitelskemas in fases” 1987 Tydskrif vir Regswetenskap 43-54
Van der Merwe 1974 THRHR
Van der Merwe CG “Die Wet op Deeltitels in die lig van ons gemeenregtelike saak- en eiendomsbegrip” 1974 THRHR 366-369
Van der Merwe 1992 Stell LR
Van der Merwe CG “Is sectional ownership true ownership” 1992 Stell LR 131-136
Van der Merwe en Butler Sectional Titles
Van der Merwe CG en Butler DW Sectional titles, share blocks and time-
sharing (Butterworths Durban 1985)
Van der Merwe en De Waal 2000 Lawsa
Van der Merwe CG en De Waal MJ “Servitudes” 2000 Lawsa vol 24 eerste herdruk
Van der Merwe en De Waal 2000 Lawsa
Van der Merwe CG en De Waal MJ “Accessio deur die verbinding van roerende sake in historiese perspektief” 1986 THRHR 259
Van der Walt Constitutional Property Law
Van der Walt AJ Constitutional Property Law 3de uitg (Juta Kaapstad 2011)
Van der Walt en Pienaar Inleiding tot Sakereg
Van der Walt AJ en Pienaar GJ Inleiding tot Sakereg 1ste uitg (Juta Kaapstad 1996)
Van der Walt en Kleyn “Duplex dominium”
Van der Walt AJ en Kleyn DG :”Duplex dominium” in Visser (red) Essays on
the history of law (Juta Kaapstad 1989)
Van der Walt 1995 SAJHR
Van der Walt AJ “Tradition on trial: a critical analysis of the civil-law tradition in South African property law” 1995 11 SAJHR 169-206
63
Van der Vyver JD “The doctrine of private law rights” in Straus SA (red)
Huldigingsbundel vir WA Joubert: aan hom aangebied by geleentheid van sy sewentigste verjaarsdag op 27 Oktober 1988 (Butterworths Durban 1988)
Van Wyk 1993 THRHR
Van Wyk J “The nature of the right to phased development in terms of the Sectional Titles Act 66 of 1971 – Erlax Properties (Pty) Ltd v Registrar of
Deeds 1992 (1) SA 879 (A)” 1993 56 THRHR 134-144
Visser Actio Juridica
Visser DP “The „aboluteness” of ownership: the South African common-law in perspective” 1985 Acta Juridica 39-52
Regspraak
Alexkor Ltd and Another v The Richtersveld Community and Others 2004 5 SA 460
(KH)
Armstrong v Bhamjee 1991 3 SA 195 (AH) Coronation Collieries v Malan 1911 (TPA) 577
Dadoo Ltd and Other Appellants v Krugersdorp Municipal Council Respondents
1920 (SA) 530 (A)
Denel (Pty) Ltd v Cape Explosive Works Ltd 1999 2 SA 419 (T) Dreyer v Letterstedt’s Executors (1865) 5 Searle 88
Durban City Council v Woodhaven Ltd 1987 3 SA 555 (AH)
Erlax Properties (Pty) Ltd v Registrar of Deeds and Others 1990 3 SA 262 (W) Erlax Properties (Pty) Ltd v Registrar of Deeds and Others 1992 1 SA 879 (AH) Ex parte Pierce 1950 3 SA 638 (O)
Ex parte Geldenhuys 1926 OPA 155
First National Bank of SA Limited t/a Wesbank v Commissioner for the South African Revenue Services 2002 7 BCLR 702 (KH) 723
Johannesburg Municipal Council v Rand Township Registrar and Others 1910 (TPA)
1314
64
Lewis v Turner Properties (Pty) Ltd 1993 3 SA 738 (W) Lorentz v Melle 1978 3 SA 1044 (T)
Low Water Properties (Pty) Ltd v Wahloo Sand CC 1999 1 SA 655 (SE) Malan v Ardconnel Investments (Pty) Ltd 1988 2 SA 12 (AH)
Mocke v Beaufort West Municipality 1939 (KPA) 135 Nolan v Barnard 1908 (T) 142
Pearly Beach Trust v Registrar of Deeds 1990 4 SA 614 (KH)
Port Elizabeth Municipality v Various Occupiers 2005 1 SA 217 (KH) Schwedhelm v Hauman 1947 1 SA 127 (O)
SP and C Catering Investments (Pty) Ltd v Body Corporate of Waterfront Mews and Others 2010 4 SA 104 (A)
Van der Merwe v Wiese 1948 4 SA 8 (K)
Willoughby’s Consolidated Co Ltd v Copthall Stores Ltd 1913 AH 267
Wetgewing
Boedelbelastingwet 45 van 1955 Deeltitelwysigingswet 11 van 2010 Inkomstebelastingwet 58 van 1962
Grondwet van die Republiek van Suid-Afrika 108 van 1996 Verjaringswet 68 van 1969
Wet op Deeltitels 66 van 1971 Wet op Deeltitels 95 van 1986 Wet op Hereregte 40 van 1949
Wet op die Bestuur van Deeltitelskemas 44 van 1977
Wet op die Ontwikkeling van Minerale en Petroleum Hulpbronne 28 van 2002 Wet op Vervreemding van Grond 68 van 1981
65 Prok R18 in SK 3776 op 2 Februarie 1973
Staatskennisgewing R475 in SK 3822 op 30 Maart 1973
SK 11240 op 17 September 1986