Het recht van voorkoop in het pachtrecht kritisch bekeken

(1)

HET RECHT VAN VOORKOOP VAN DE

PACHTER KRITISCH BEKEKEN

Aantal woorden: 14.848

Magaly Piens

Studentennummer: 01402533

Promotor: Prof. dr. Annelies Wylleman Commissaris: Mevrouw Lynn Fermyn

Masterproef voorgelegd voor het behalen van de graad master in het Notariaat Academiejaar: 2019 - 2020

(2)

WOORD VOORAF

Deze masterproef is geschreven als sluitstuk van mijn opleiding Master in het Notariaat aan de Universiteit van Gent. De keuze voor het recht van voorkoop als onderwerp is ingegeven door de ouders van mijn vriend die landbouwers zijn. Aangezien zij vaak bezig zijn over de Pachtwet en bepaalde problemen daarrond wou ik dit onderwerp behandelen om zo een beter inzicht te verwerven in deze materie. Na een intensieve, uitzonderlijke maar ook leerrijke periode kan ik met trots het resultaat afleveren.

Ik wil ook graag een aantal personen bedanken die mij geholpen hebben bij de uitwerking van deze masterproef.

Vooreerst zou ik graag mijn promotor Professor dr. Annelies Wylleman willen bedanken om mij de kans te bieden om te schrijven over dit interessante onderwerp. Daarnaast zou ik ook graag mijn commissaris mevrouw Lynn Fermyn willen bedanken om mij tijdens dit proces te ondersteunen.

Daarnaast wil ik zowel mijn ouders als de ouders van mijn vriend bedanken voor hun steun, hun begrip en geduld gedurende deze opleiding. Verder wil ik de ouders van mijn vriend ook bedanken voor hun praktische inzichten in deze materie.

In het bijzonder wil ik graag mijn vriend bedanken voor het nalezen van deze masterproef, maar vooral om in mij te geloven en mij te steunen in alles wat ik doe.

Magaly Piens Deinze, 22 mei 2020

(3)

INHOUDSOPGAVE

Inhoud Woord vooraf 2 Inhoudsopgave 3 Inleiding 4 I. toepassingsgebied 8 §1. Algemeen 8

§2. Een in pacht gegeven goed 9

§3. Verkoop 11

A. Algemeen 11

B. Wetsontduiking 12

§4. Persoonlijke exploitatie 13

II. Knelpunten in de pachtwet 15

§1. De aankoop door de overheid in het algemeen belang (artikel 52,3° Pachtwet) 15

A. Algemeen 15

B. Probleemstelling 16

C. Toekomst 19

§2. De verkoop van landbouwgronden en het risico voor de beroepsaansprakelijkheid van de notaris 22

A. Algemeen 22

B. Probleemstelling 23

C. Toekomst 28

§3. De problematiek van de gemengde percelen 31

A. Algemeen 31

B. De problematiek van de gemengde percelen 33 C. Een belangrijke rol voor de vrederechter 34

D. Toekomst 35

III. voorstellen met het oog op het invoeren van het nieuwe pachtdecreet 37

§1. Het invoeren van de uitzondering van de veilige verpachter 37

A. Inleiding 37

B. De veilige verpachter 38

§2. Het afschaffen van het recht van voorkoop van pensioenboeren 41 §3. De gedematerialiseerde openbare verkoop en het recht van voorkoop 43 §4. Geen vermelding van de echtgeno(o)t(e), de wettelijk en feitelijk samenwonende partner in de

Pachtwet 45

IV. Conclusie 46

Bronnen 48

(4)

INLEIDING

“No farmers, no food, no future”. Dit is een alom bekende slogan onder landbouwers die aantoont wat het belang van gronden is voor de landbouw. De landbouwers zijn voor onze voedselproductie een uitermate belangrijke factor. Om deze productie te kunnen verwezenlijken hebben zij uiteraard toegang nodig tot landbouwgronden.1 Voor vele landbouwers die aan het begin van hun carrière staan is het veelal niet mogelijk om de benodigde gronden aan te kopen. Hiervoor zijn er verschillende redenen zoals de grote investeringen die men moet doen en de hoge prijs van de landbouwgronden.2

Om ervoor te zorgen dat landbouwers toch over de vereiste landbouwgronden zouden beschikken is de wetgever met de Pachtwet als oplossing gekomen. Hierdoor hebben landbouwers de mogelijkheid om landbouwgronden te pachten tegen een vooraf overeengekomen pachtprijs.3_{Het voordeel hiervan is dat de pachtprijs in vergelijking met de} hoge kostprijs van landbouwgronden veel lager uitkomt. Men kent immers in de Pachtwet een wettelijke maximum pacht.4_{Dit verklaart mede waarom het aangaan van een} pachtovereenkomst zo populair is onder landbouwers.5 Deze populariteit blijkt ook duidelijk uit volgende cijfers: in Vlaanderen is 35% van de landbouwgronden eigendom van landbouwers die deze grond zelf bewerken. Daarnaast wordt er 65% (of 400.000 hectare) van de landbouwgrond gepacht.6

De Pachtwet zoals wij die vandaag kennen is een lex specialis van dwingend recht die reeds meermaals grondig gewijzigd werd. Dit was echter niet altijd zo. Tot 1929 werd de pacht immers geregeld door het Burgerlijk Wetboek in Boek III betreffende de huurovereenkomsten. Op 7 maart 1929 werd dan een specifieke wet inzake pacht

1_{D. COLMAN, “Moeilijke toegang tot grond remt jonge boer”, Landbouwleven, 26 mei 2019,}

www.landbouwleven.be/5398/article/2019-05-26/moeilijke-toegang-tot-grond-remt-jonge-boer (consultatie 20 mei 2020). VLAAMS INFOCENTRUM LAND-EN TUINBOUW, hervorming pachtwet staat ingeschreven in regeerakkoord, 3 oktober 2019, www.vilt.be/hervorming-pachtwet-staat-ingeschreven-in-regeerakkoord (consultatie 20 mei 2020).

2_{In 2019 koste een perceel landbouwgrond in Vlaanderen gemiddeld 52.427 euro per hectare grond, zie:}

FEDNOT, Notarisbarometer 2019 landbouwgronden, N°2, www.notaris.be/nieuws-pers/detail/hoeveel-kost-een-landbouwgrond-in-ons-land-ontdek-onze-notarisbarometer (consultatie 21 april 2020); Mondeling gesprek met landbouwers, persoonlijke communicatie, 3 maart 2020.

3_{Art. 1711 BW j° art. 1709 BW.}

4_{Wet 4 november 1969 tot beperking van de pachtprijzen, BS 25 november 1969.}

5_{A. GABRIELS, “Vervreemding van het gepachte goed met miskenning van het recht van voorkoop van de}

pachter: consequenties”, in R. DERINE, H. COUSY, J. COUTURIER, W. DELVA, J. HERBOTS en R. VEKEMAN (eds.), Het onroerend goed in de praktijk, Mechelen, Kluwer, losbl., II.W.1-7 en II.W.1-8.

6_{BIOFORUM, naar een nieuwe pachtwet?; www.bioforumvlaanderen.be/nl/pachtwetgeving (consultatie 16}

(5)

aangenomen. Hierbij werden de eerste stappen gezet naar een betere bescherming van de pachter. Tussen de periode van 1951 en 1969 werden verschillende wijzigingen goedgekeurd die de positie van de pachter steeds verder versterkten. Zo heeft de pachter sinds 1963 een recht van voorkoop indien een verpacht goed verkocht wordt. Al deze wijzigingen hebben uiteindelijk geleid tot een coördinatie door de wet van 4 november 1969. De laatste grote wijziging dateert van 7 november 1988 die een grondige wijziging aanbracht aan de pachtwet van 4 november 1969.7 De wijzigingen van de wet van 7 november 1988 waren vooral bedoeld om een einde te stellen aan de bestaande misbruiken die zich voordeden bij de aanbieding van het recht van voorkoop.8

Toch blijkt de Pachtwet in de praktijk geen ideale oplossing te zijn. De Pachtwet staat erom bekend een sterke bescherming te bieden aan de private belangen van de pachter. Zo bestaan er verschillende beschermingsmechanismen zoals de vaste pachtperiodes van negen jaar, de beperkte opzeggingsmogelijkheden voor de eigenaars en de reeds eerder aangehaalde geplafonneerde pachtprijzen en het recht van voorkoop.9 Omwille van deze ‘over bescherming’ van de pachter door de wetgever zien veel verpachters het niet meer zitten om hun gronden in pacht te geven. Hierdoor zoeken verpachters vaak naar alternatieven zoals een seizoenspacht of een bezetting ter bede. Dit heeft als gevolg dat landbouwers steeds moeilijker aan landbouwgrond geraken of alternatieven moeten aanvaarden waardoor ze niet meer onder de bescherming van de Pachtwet vallen. Vooral de jonge landbouwers zijn hiervan het slachtoffer.10 Vanuit de praktijk kwam dan ook de vraag naar een wijziging van de huidige Pachtwet.11

7_{C.H. D’UDEKEM D’ACOZ, “Les contrats hors du champ d’application de la loi sur le bail à ferme”, Jurim}

Pratique, 2018, afl.2, 174; M. DOUTRELUINGNE, "Het toepassingsgebied van de wet van 4 november 1969" in G. BENOIT, R. GOTZEN en G. ROMMEL (eds.), De landpacht, Brugge, die Keure, 2010, 1-3.

8_{M. DOUTRELUINGNE, "De gewijzigde pachtwet na 20 jaar toepassing: een balans", T. Agr. R. 2008, afl. 4,}

194.

pachter: consequenties”, in R. DERINE, H. COUSY, J. COUTURIER, W. DELVA, J. HERBOTS en R. VEKEMAN (eds.), Het onroerend goed in de praktijk, Mechelen, Kluwer, losbl., II.W.1-7 en II.W.2-1.

pachter: consequenties”, in R. DERINE, H. COUSY, J. COUTURIER, W. DELVA, J. HERBOTS en R. VEKEMAN (eds.), Het onroerend goed in de praktijk, Mechelen, Kluwer, losbl., II.W.1-6 en II.W.1-7; VLAAMS INFOCENTRUM LAND-EN TUINBOUW, is het gewapend beton van de pachtwet aan vervanging toe?, 20 april 2015, www.vilt.be/pachthervorming---is-het-gewapend-beton-van-de-pachtwet-aan-vervanging-toe (consultatie 2 mei 2020).

11_{C.H. D’UDEKEM D’ACOZ, “Les contrats hors du champ d’application de la loi sur le bail à ferme”, Jurim}

Pratique, 2018, afl.2, 174; VLAAMS INFOCENTRUM LAND-EN TUINBOUW, is het gewapend beton van de pachtwet aan vervanging toe?, 20 april 2015, www.vilt.be/pachthervorming---is-het-gewapend-beton-van-de-pachtwet-aan-vervanging-toe (consultatie 2 mei 2020).

(6)

In het kader van de zesde staatshervorming zijn er verschillende bevoegdheden van de Federale Staat overgeheveld naar de deelstaten, waaronder de bevoegdheid inzake pacht. De Vlaamse decreetgever heeft sinds deze overheveling de mogelijkheid om zelf regels inzake pacht vast te stellen in een decreet.12

Er waren reeds initiatieven hiertoe op Vlaams niveau waaronder de parlementaire hoorzitting in 2015 over de pachtwetgeving in het Vlaams parlement. Daarin werden verschillende beroepsorganisaties en verenigingen gehoord en werden er ook een aantal voorstellen geformuleerd met betrekking tot het recht van voorkoop.13 Echter is er tot op heden op Vlaams niveau nog steeds geen wijziging doorgevoerd van de pachtwetgeving.14 Dit in tegenstelling tot het Waalse niveau waar ze sinds kort een eigen decreet hebben.15_{Merk op} dat dit decreet enkel wijzigingen aanbrengt aan de bestaande Pachtwet, het betreft dus geen allesomvattende hervorming van de Pachtwet. Deze nieuwe wetgeving is van toepassing op pachtovereenkomsten gesloten vanaf 1 januari 2020.16

Het recht van voorkoop van de pachter heeft al meermaals het voorwerp uitgemaakt van een wijziging omwille van misbruiken of problemen met de toepassing van dit voorkooprecht.17 Ook vandaag maakt dit recht van voorkoop nog steeds het voorwerp uit van verschillende discussies.18 Omwille van de aankomende hervormingen zal in deze bespreking de focus uitsluitend liggen op het voorkooprecht van de pachter en de huidige knelpunten die we terugvinden in de rechtsleer en de rechtspraak. Hierop zullen dan voorstellen geformuleerd worden die als inspiratiebron kunnen dienen voor de Vlaamse decreetgever. Deze bijdrage zal daarentegen geen algemene bespreking bevatten van het recht van voorkoop.

In het eerste deel van deze bespreking zal het toepassingsgebied van het recht van voorkoop uiteengezet worden. Dit om de lezer een beter beeld te geven van wat het recht van voorkoop inhoudt en wanneer men het recht van voorkoop moet aanbieden. In het tweede deel van deze bespreking worden dan een aantal knelpunten uitvoerig besproken waarna er telkens een aanbeveling geformuleerd wordt. De volgende onderwerpen komen hierbij aan bod: de

12_{D. MEULEMANS en P. DAEMEN, "De regionalisering van de huurwetgeving”, NNK 2015, afl. 2, 3; DE}

VLAAMSE OVERHEID, Staatshervorming, www.vlaanderen.be/staatshervorming (consultatie 16 maart 2020).

13_{Hand. Vl.Parl. comm. landbouw, visserij en plattelandsbeleid 2014-15, 28 april 2015, nr. 399/1.} 14_{Hand. Vl.Parl. comm. landbouw, visserij en plattelandsbeleid 2016-17, 8 maart 2017, nr. C162, 10.} 15_{Decr.W. 2 mei 2019 tot wijziging van verscheidene wetgevingen inzake pacht, BS 08 november 2019.} 16_{Art. 55 Decr.W. 2 mei 2019 tot wijziging van verscheidene wetgevingen inzake pacht, BS 08 november 2019.} 17_{M. DOUTRELUINGNE, "De gewijzigde pachtwet na 20 jaar toepassing: een balans", T. Agr. R. 2008, afl. 4,}

194.

(7)

uitzondering van artikel 52,3° Pachtwet, de verkoop van landeigendommen en de problematiek van de gemengde percelen. In het derde deel van deze bespreking worden een aantal voorstellen geformuleerd waarmee men rekening kan houden bij de aankomende hervorming. De volgende onderwerpen komen hierbij aan bod: de uitzondering van de veilige verpachter, het afschaffen van het recht van voorkoop van pensioenboeren, de gedematerialiseerde openbare verkoop en de aandacht voor de maatschappelijke veranderingen op vlak van relaties. Deze bespreking wordt afgesloten met een conclusie waarbij kort wordt stilgestaan bij de toekomst van de Pachtwet en het recht van voorkoop van de pachter.

(8)

I. TOEPASSINGSGEBIED

§1. Algemeen

Bij de verkoop van een in pacht gegeven landeigendom geniet de pachter van een recht van voorkoop “voor zichzelf of voor zijn afstammelingen of aangenomen kinderen of voor die van zijn echtgenoot, of voor de echtgenoten van de voormelde afstammelingen of aangenomen kinderen, die daadwerkelijk aan de exploitatie van dat goed deelnemen” (deze personen worden hierna de bevoorrechte familieleden genoemd).19

Onder het recht van voorkoop moet het volgende worden verstaan: “een voorkeurrecht waarbij de eigenaar van een bepaald goed verplicht is het goed eerst te koop aan te bieden aan degene die dat recht kan uitoefenen, op voorwaarde dat de eigenaar dezelfde prijs krijgt als van ieder ander die het wenst te kopen”.20

De ratio legis die door de wetgever beoogd wordt met het voorkooprecht is duidelijk. Men wil de continuïteit van het landbouwbedrijf van de pachter verzekeren bij de verkoop van een in pacht gegeven goed.21_{Hieruit blijkt duidelijk de intentie van de wetgever om de belangen} van de pachter te beschermen. Om deze reden is het recht van voorkoop van dwingend recht. Dit wil dan ook zeggen dat de pachter op voorhand geen afstand kan doen van zijn voorkooprecht. Men kan slechts afstand doen van deze bescherming na het sluiten van de pachtovereenkomst.22

Wanneer men beroep wenst te doen op het recht van voorkoop, dan zal men aan drie cumulatieve voorwaarden moeten voldoen die terug te vinden zijn in artikel 47 Pachtwet. Deze voorwaarden zijn:23

(1) Het moet gaan om een in pacht gegeven goed;

(2) Het moet gaan om een verkoop;

19_{Art. 47 Pachtwet.}

20_{J.M. CLIERIECK, “Juridische aspecten van het grondbeleid van de Vlaamse Landmaatschappij”, T.Agr.R.}

2000, afl. 1, 6.

21_{De pachter heeft vaak grote investeringen gedaan in de grond. Op deze manier heeft de pachter zekerheid dat}

zijn investeringen gewaarborgd blijven.

22_{Art. 53 Pachtwet; N. RAEMDONCK, "Fundamenten pacht. Een inleiding tot het bijzonder huurregime van}

pacht" in D. BRACKE, H. CASMAN, O. DE KEUKELAERE, L. DE SCHRIJVER, A. GHYSENS, N. RAEMDONCK, A. RENIERS, T. VAN SINAY, R. VANDERMANDER en G. VERSCHELDEN, Notariële actualiteit 2014. Verslagboek van de vormingsdagen van de Studiekring Provinciaal Genootschap der Notarissen van Oost-Vlaanderen, Brugge, die Keure, 2015, 32.

(9)

(3) De uitoefening van het voorkooprecht moet gebeuren door de pachter voor zichzelf of voor zijn bevoorrechte familieleden.

In de rechtsleer zijn er bepaalde auteurs24_{die uitgaan van een vierde voorwaarde. Waarbij} men van oordeel is dat de eigendomsoverdracht gezien moet worden als een aparte voorwaarde. Aangezien de eigendomsoverdracht op basis van de artikelen 1582-1583 BW een essentieel kenmerk is voor een koop-verkoop overeenkomst kunnen we stellen dat dit niet als een aparte voorwaarde beschouwd moet worden.25 Deze vereiste zal besproken worden onder de voorwaarde van de verkoop van het verpachte goed.

§2. Een in pacht gegeven goed

Indien we kijken naar de tekst van artikel 47 Pachtwet dan zien we dat het moet gaan om een in pacht gegeven landeigendom. Men zal moeten nagaan of het in een concreet geval gaat om een onroerend goed waarop een pachtovereenkomst rust die onderworpen is aan de voorwaarden van de artikelen 1-2 van de Pachtwet.26

Uit artikel 1 van de Pachtwet kunnen we een aantal belangrijke voorwaarden afleiden om te bepalen of het al dan niet gaat om een pachtovereenkomst. Onder pacht moeten we volgens artikel 1711 BW de huur van landeigendommen verstaan. In eerste instantie zal er dus een huurovereenkomst vereist zijn. Volgens artikel 1709 BW moeten we daaronder verstaan: “een contract waarbij de ene partij zich verbindt om de andere het genot van een zaak te doen hebben gedurende een zekere tijd, en tegen een bepaalde prijs, die laatstgenoemde zich verbindt te betalen”. Het gaat hier dus om een tijdelijk genot van de pachter over een welbepaald goed.27 Het belangrijkste element uit deze omschrijving betreft de pachtprijs. De pachtprijs wordt gezien als een wezenlijk bestanddeel van de pachtovereenkomst. Indien er

24_{R. GOTZEN, “Art. 47 Pachtwet” in E. DIRIX en A. VAN OEVELEN (eds.), Bijzondere overeenkomsten.}

Artikelsgewijze commentaar met overzicht van rechtspraak en rechtsleer, Mechelen, Kluwer, losbl., 3; A. GABRIELS, “Vervreemding van het gepachte goed met miskenning van het recht van voorkoop van de pachter: consequenties”, in R. DERINE, H. COUSY, J. COUTURIER, W. DELVA, J. HERBOTS en R. VEKEMAN (eds.), Het onroerend goed in de praktijk, Mechelen, Kluwer, losbl., II.W.3-2; D. MEULEMANS, “Pacht” in R. DERINE, H. COUSY, J. COUTURIER, W. DELVA, J. HERBOTS en R. VEKEMAN (eds.), Het onroerend goed in de praktijk, Mechelen, Kluwer, losbl., II.D.9-4; R. GOTZEN, “Pachtwetgeving-Artikelsgewijze bespreking”, ” in R. DERINE, H. COUSY, J. COUTURIER, W. DELVA, J. HERBOTS en R. VEKEMAN (eds.), Het onroerend goed in de praktijk, Mechelen, Kluwer, losbl., XV.Z-324; N. RAEMDONCK en A. VANDEWIELE, “De vervreemding van het pachtgoed en het recht van voorkoop”, in G. BENOIT, R. GOTZEN en G. ROMMEL (eds.), De landpacht, Brugge, die Keure, 2010, 326.

25_{A. VANDEWIELE, "Recht van voorkoop in de landpacht", T. Not. 2007, afl. 4, 168; N. RAEMDONCK en}

A. VANDEWIELE, “De vervreemding van het pachtgoed en het recht van voorkoop”, in G. BENOIT, R. GOTZEN en G. ROMMEL (eds.), De landpacht, Brugge, die Keure, 2010, 326.

26_{N. RAEMDONCK, "Het voorkooprecht van de pachter" in N.CARETTE (ed.), Landpacht, Mortsel,}

Intersentia, 2017, 30; A. VANDEWIELE, "Recht van voorkoop in de landpacht", T. Not. 2007, afl. 4, 166.

(10)

geen vergoeding betaald wordt, dan kan er geen sprake zijn van een pachtovereenkomst.28 Naast een huurovereenkomst kan het volgens artikel 1 Pachtwet ook gaan over een overeenkomst tot vestiging van vruchtgebruik onder de levenden door de wil van de mens en voor een bepaalde duur.29

In tweede instantie moet het gaan om een onroerend goed dat hoofdzakelijk gebruikt wordt voor een landbouwbedrijf. Onder een landbouwbedrijf wordt overeenkomstig artikel 1, eerste lid, 1° Pachtwet verstaan: “de bedrijfsmatige exploitatie van onroerende goederen met het oog op het voortbrengen van landbouwproducten die in hoofdzaak bestemd zijn voor de verkoop”.30

Onder artikel 2 Pachtwet vinden we dan een overzicht terug van overeenkomsten die niet onder het toepassingsgebied van de Pachtwet vallen.

Wanneer men het recht van voorkoop inroept zal men moeten aantonen dat men weldegelijk de pachtrechten bezit op het goed dat te koop wordt aangeboden. Indien men de pacht zou overdragen of indien er een ontbinding zou plaatsvinden van de pachtovereenkomst, verliest men bijgevolg het recht van voorkoop.31

Echter zal niet elke pachtoverdracht leiden tot het verlies van het voorkooprecht. We moeten een onderscheid maken tussen een geoorloofde en een ongeoorloofde pachtoverdracht. Er is sprake van een geoorloofde pachtoverdracht indien deze overdracht is gebeurd mits voorafgaand schriftelijk akkoord van de verpachter32 of indien het gaat om een bevoorrechte pachtoverdracht33 waar men zonder akkoord van de verpachter de pacht kan overdragen. Deze bevoorrechte pachtoverdracht is enkel mogelijk indien het wordt overgedragen aan de bevoorrechte familieleden. Is dit het geval dan beschikt de pachter aan wie de pacht is overgedragen over een recht van voorkoop. Er is sprake van een ongeoorloofde pachtoverdracht indien de pachter de pacht heeft overgedragen zonder voorafgaand schriftelijk akkoord van de verpachter. Wanneer dit het geval is dan kan men zich als

28_{W. KIEKENS, “De nieuwe landpachtwet (4.11.1969): overzicht van rechtspraak”, Jura Falc., 1975-76,}

www.law.kuleuven.be/apps/jura/public/art/12n1/kiekens.pdf, 23.

29_{Art. 1 Pachtwet; D. MEULEMANS, “Pacht” in R. DERINE, H. COUSY, J. COUTURIER, W. DELVA, J.}

HERBOTS en R. VEKEMAN (eds.), Het onroerend goed in de praktijk, Mechelen, Kluwer, losbl., II.D.9-4.

30_{A. VANDEWIELE, "Recht van voorkoop in de landpacht", T. Not. 2007, afl. 4, 166.}

31_{N. RAEMDONCK, "Fundamenten pacht. Een inleiding tot het bijzonder huurregime van pacht" in D.}

BRACKE, H. CASMAN, O. DE KEUKELAERE, L. DE SCHRIJVER, A. GHYSENS, N. RAEMDONCK, A. RENIERS, T. VAN SINAY, R. VANDERMANDER en G. VERSCHELDEN, Notariële actualiteit 2014. Verslagboek van de vormingsdagen van de Studiekring Provinciaal Genootschap der Notarissen van Oost-Vlaanderen, Brugge, die Keure, 2015, 32; N. RAEMDONCK, "Het voorkooprecht van de pachter" in N. CARETTE (ed.), Landpacht, Mortsel, Intersentia, 2017, 30.

32_{Art. 30 Pachtwet.}

(11)

overnemer niet beroepen op zijn hoedanigheid als pachter, aangezien men geen rechten kan laten gelden ten overstaan van de verpachter.34

§3. Verkoop

A. Algemeen

Het recht van voorkoop kan enkel ingeroepen worden indien het gaat om een verkoop van de volle of de blote eigendom van het pachtgoed.35 Aanvankelijk bestond er in de rechtsleer discussie over de vraag of de verkoop van de blote eigendom aanleiding gaf tot een recht van voorkoop. Vandaag, rekening houdend met de geest van de pachtwet en de tekst van artikel 47 Pachtwet, is hier geen twijfel meer over. Dit werd ook bevestigd door het Hof van Cassatie36 in het arrest van 14 november 1975.37

Onder ‘verkoop’ worden alle mogelijke verkopen verstaan. Zo zal het recht van voorkoop aangeboden moeten worden bij een verkoop uit de hand, een openbare verkoop of een gedwongen verkoop.38_{Deze verkopen kunnen zowel bij onderhandse akte als bij authentieke} akte gebeuren.39

Men zal ook moeten nagaan of aan de essentiële kenmerken van de artikelen 1582-1583 BW voldaan is. Uit deze artikelen kunnen we afleiden dat het vooreerst moet gaan om een overdracht van het eigendomsrecht en daarnaast moet er als tegenprestatie voor deze eigendomsoverdracht een geldsom betaald worden.40

34_{N. RAEMDONCK, "Het voorkooprecht van de pachter" in N. CARETTE (ed.), Landpacht, Mortsel,}

Intersentia, 2017, 30; N. RAEMDONCK, “Pacht is meer dan voorkoop: wat nog belangrijk is voor de notariële praktijk” in VERENIGING VAN LICENTIATEN EN MASTERS IN HET NOTARIAAT (ed.), Huur & pacht: update voor de notariële praktijk. VLN-Congres 8 december 2018, Mechelen, Kluwer, 2018, 77-79.

BRACKE, H. CASMAN, O. DE KEUKELAERE, L. DE SCHRIJVER, A. GHYSENS, N. RAEMDONCK, A. RENIERS, T. VAN SINAY, R. VANDERMANDER en G. VERSCHELDEN, Notariële actualiteit 2014. Verslagboek van de vormingsdagen van de Studiekring Provinciaal Genootschap der Notarissen van Oost-Vlaanderen, Brugge, die Keure, 2015, 33.

36_{Cass. 14 november 1975, Arr. Cass. 1976, 335-337.}

Artikelsgewijze commentaar met overzicht van rechtspraak en rechtsleer, Mechelen, Kluwer, losbl., 4-5.

38_{D. MEULEMANS, “Pacht” in R. DERINE, H. COUSY, J. COUTURIER, W. DELVA, J. HERBOTS en R.}

VEKEMAN (eds.), Het onroerend goed in de praktijk, Mechelen, Kluwer, losbl., II.D.9-4.

39_{Art. 1582, tweede lid BW; R. GOTZEN, “Art. 47 Pachtwet” in E. DIRIX en A. VAN OEVELEN (eds.),}

Bijzondere overeenkomsten. Artikelsgewijze commentaar met overzicht van rechtspraak en rechtsleer, Mechelen, Kluwer, losbl., 3; A. GABRIELS, “Vervreemding van het gepachte goed met miskenning van het recht van voorkoop van de pachter: consequenties”, in R. DERINE, H. COUSY, J. COUTURIER, W. DELVA, J. HERBOTS en R. VEKEMAN (eds.), Het onroerend goed in de praktijk, Mechelen, Kluwer, losbl., II.W.3-3.

40_{A. VANDEWIELE, "Recht van voorkoop in de landpacht", T. Not. 2007, afl. 4, 167; N. RAEMDONCK,}

(12)

Het recht van voorkoop zal dus geen toepassing vinden indien het gaat om een ruil, een schenking, een inbreng in een vennootschap of bij een vestiging of overdracht van zakelijke rechten anders dan eigendom (erfpacht, opstal of vruchtgebruik).41

In de rechtsleer bestaat er discussie over de vraag of een gemengde inbreng in een vennootschap onder het toepassingsgebied van artikel 47 Pachtwet valt. Aangezien de tegenprestatie bij een gemengde inbreng zowel bestaat uit aandelen als uit een opleg in geld zou dit volgens DONNAY gezien kunnen worden als een verkoop. Hierbij stelt men wel als voorwaarde dat de rechtstreekse vergoeding belangrijk genoeg moet zijn om aan het geheel van de rechtshandeling eerder het karakter te verlenen van een verkoop dan van een inbreng in een vennootschap. Wat men dan onder het voorwerp van het voorkooprecht moet verstaan wordt niet verder gespecifieerd. BOUCKAERT daarentegen gaat ervan uit dat het hier niet gaat om een verkoop, maar hoogstens om een niet-benoemd contract.42_{In de rechtspraak} vinden wij slechts één vonnis terug over deze problematiek met name het vonnis van 7 september 1998 van het Vredegerecht te Diksmuide.43 Daar oordeelde de vrederechter dat er geen voorkooprecht is bij een gemengde inbreng.

B. Wetsontduiking

Binnen dit kader zal men ook rekening moeten houden met de mogelijkheid tot wetsontduiking. Indien men een vestiging of een overdracht van zakelijke rechten heeft, anders dan eigendom, met als enige motief om het recht van voorkoop te omzeilen, dan zal dit niet tegenstelbaar zijn aan de pachter.44

Men kan hierbij denken aan de situatie waarbij men het verpachte goed inbrengt in een vennootschap, waarna men voor deze inbreng aandelen in ruil krijgt. Wanneer men direct daarna de verworven aandelen opnieuw verkoopt tegen een prijs die overeenkomt met de waarde van het verpachte goed, dan zal dit beschouwd worden als wetsontduiking aangezien

42_{F. BOUCKAERT, “Recht van voorkoop bij vervreemding van een pachtgoed en gemengde inbreng in}

vennootschap”, (noot onder Vred. Diksmuide, 7 september 1998), T.B.B.R. 1999, 316-319; A. GABRIELS, “Vervreemding van het gepachte goed met miskenning van het recht van voorkoop van de pachter: consequenties”, in R. DERINE, H. COUSY, J. COUTURIER, W. DELVA, J. HERBOTS en R. VEKEMAN (eds.), Het onroerend goed in de praktijk, Mechelen, Kluwer, losbl., II.W.3-4.

43_{Vred. Diksmuide 7 september 1998, T.B.B.R. 1999, 314-315, noot F.BOUCKAERT.}

(13)

men geen aandeelhoudersintentie heeft. Hierdoor zal de pachter weldegelijk over een voorkooprecht beschikken.45

§4. Persoonlijke exploitatie

De pachter heeft als enige de mogelijkheid om zijn voorkooprecht uit te oefenen. Doch dit betekent niet dat de pachter het goed enkel voor zichzelf kan aankopen. Men kan het voorkooprecht ook uitoefenen voor de in het artikel 47 Pachtwet vermelde bevoorrechte familieleden.46 De wetgever houdt op deze manier rekening met de opvolging van het bedrijf door de jongere generatie.47 Aan de bevoorrechte familieleden komt er dus geen rechtstreeks recht van voorkoop toe. Men is afhankelijk van de pachter voor een eventuele aankoop van een verpacht landeigendom.48

Daarnaast moet men ook rekening houden met de voorwaarde van de daadwerkelijke exploitatie van het goed zoals vermeld in artikel 47 Pachtwet. Het louter werkzaam zijn in de landbouw volstaat niet. De rechtsleer neemt hierbij aan dat de bevoorrechte familieleden “daadwerkelijk en regelmatig op het landbouwbedrijf werkzaam moeten zijn, met of zonder hulp van de pachter”. Het is echter niet verboden om naast de landbouwactiviteit nog een andere activiteit uit te oefenen, zowel als hoofdactiviteit of als bijkomende activiteit.49_Op

45_{Cass. 27 september 2012, AR C.11.0322.F; Cass. 3 juni 2004, Huur 2005, afl.1, 43 (andere voorbeelden); Rb.}

Ieper 3 maart 2010, T.Agr.R. 2010, 196; N. RAEMDONCK en A. VANDEWIELE, "De vervreemding van het pachtgoed en het recht van voorkoop" in R. GOTZEN (ed.), De landpacht. Een stand van zaken, Brugge, die Keure, 2015, 367-368; N. RAEMDONCK, "Rechtspraakoverzicht pacht 2010-2019", T. Not. 2019, afl. 11, 927.

Intersentia, 2017, 35.

BRACKE, H. CASMAN, O. DE KEUKELAERE, L. DE SCHRIJVER, A. GHYSENS, N. RAEMDONCK, A. RENIERS, T. VAN SINAY, R. VANDERMANDER en G. VERSCHELDEN, Notariële actualiteit 2014. Verslagboek van de vormingsdagen van de Studiekring Provinciaal Genootschap der Notarissen van Oost-Vlaanderen, Brugge, die Keure, 2015, 34; A. VANDEWIELE, "Recht van voorkoop in de landpacht", T. Not. 2007, afl. 4, 169; R. GOTZEN, “Art. 47 Pachtwet” in E. DIRIX en A. VAN OEVELEN (eds.), Bijzondere overeenkomsten. Artikelsgewijze commentaar met overzicht van rechtspraak en rechtsleer, Mechelen, Kluwer, losbl., 7.

(14)

deze manier wou de wetgever vermijden “dat familieleden die alle banden met het bedrijf hebben verloren, misbruik zouden maken van het voorkooprecht”.50

Wat men moet verstaan onder de exploitatie is een feitenkwestie en zal geval per geval beoordeeld moeten worden door de bodemrechter.51 Toch kan enige richting gevonden worden in de tekst van de wet en de rechtsleer. Zo verwijst RAEMDONCK naar artikel 1,1° Pachtwet en kan men onder exploitatie verstaan: “een bedrijfsmatige exploitatie met het oog op het voortbrengen van landbouwproducten die in hoofdzaak bestemd zijn voor verkoop”.52 Indien er geen exploitatie is door de pachter zelf of één van zijn bevoorrechte familieleden dan hoeft er geen voorkooprecht te worden aangeboden door de eigenaar die zijn onroerend goed wenst te verkopen.53_{Een voorbeeld van niet-exploitatie betreft de onderpacht aan} derden.54

VEKEMAN (eds.), Het onroerend goed in de praktijk, Mechelen, Kluwer, losbl., II.D.9-5.

Artikelsgewijze commentaar met overzicht van rechtspraak en rechtsleer, Mechelen, Kluwer, losbl., 7.

Intersentia, 2017, 32.

53_{Art. 52,1° Pachtwet.}

(15)

II. KNELPUNTEN IN DE PACHTWET

§1. De aankoop door de overheid in het algemeen belang (artikel

52,3° Pachtwet)

A. Algemeen

Volgens artikel 52,3° Pachtwet heeft de pachter geen recht van voorkoop indien men het verpachte goed verkoopt aan een openbaar bestuur of een publiekrechtelijke rechtspersoon onder de voorwaarde dat het goed wordt aangekocht om voor doeleinden van algemeen belang te worden aangewend.

Dit impliceert vooreerst dat men als verpachter het goed rechtstreeks moet aanbieden aan de Staat, de provincies, de gemeenten of de openbare instellingen opdat het recht van voorkoop geen toepassing zou vinden. Indien de verpachter het goed zou aanbieden aan privaatrechtelijke rechtspersonen dan moet hij het recht van voorkoop van de pachter respecteren, “zelfs indien de betrokken rechtspersoon een bepaalde opdracht van openbaar nut zou vervullen en in zekere mate onder het publiekrechtelijk regime zou vallen”.55

Daarnaast zal de loutere aankoop door een openbaar bestuur of een publiekrechtelijke rechtspersoon niet volstaan om onder de toepassing van deze uitzondering te vallen. Het aangekochte goed moet effectief worden aangewend voor doeleinden van algemeen belang.56

Het begrip algemeen belang is een ruim begrip en heeft in de praktijk veelal een feitelijke invulling. Ook in de voorbereidende werken schept men hier geen klaarheid over. Omtrent deze bepaling wordt het volgende verklaart: “Het openbaar nut, dat door het Rijk, de provinciën, de gemeenten, de commissies van openbare onderstand en andere openbare instellingen of instellingen van openbaar nut vertegenwoordigd wordt moet, insgelijks, voorrang verkrijgen op het particulier belang van de huurder”.57

Door het Hof van Cassatie58 is verder nog vereist “dat het verkochte goed zelf materialiter tot een doeleinde van openbaar nut wordt aangewend”. Zo zal deze uitzondering niet van

57_{Memorie van toelichting bij het wetsontwerp betreffende het recht van voorkoop ten gunste van huurders van}

landeigendommen, Parl.St. Kamer 1955-56, nr. 424/1, 7.

(16)

toepassing zijn indien het aangekochte goed geruild wordt tegen een ander goed, zelfs indien het door ruiling verkregen goed wel voor doeleinden van algemeen belang wordt aangewend.59 Evenmin zal deze uitzondering van toepassing zijn indien het openbaar bestuur of de publiekrechtelijke rechtspersoon het aangekochte goed opnieuw verkoopt en de opbrengst daarvan aanwendt voor doeleinden van algemeen belang.60 Uit de voorbereidende werken blijkt dat “slechts in gevallen waar de aangekochte goederen een duidelijk-zichtbare en concrete openbare nuttigheid vertonen” de uitzondering aanvaard kan worden.61

B. Probleemstelling

1. De pachter kan zijn voorkooprecht niet uitoefenen

De verpachter kan zijn goed indien gewenst verkopen aan drie partijen, met name: een derde, de pachter en de overheid.

Indien de verpachter het goed aan een derde verkoopt zal er zich in de praktijk geen probleem voordoen. Artikel 8, 2° van het voorkooprechtendecreet62_{bepaalt dat de voorkooprechten van} de Vlaamse overheid niet gelden wanneer de pachter zijn recht van voorkoop overeenkomstig de pachtwet uitoefent. Het recht van voorkoop van de pachter zal dus altijd voorrang krijgen op het recht van voorkoop van de Vlaamse overheid.63

Indien de verpachter het goed aanbiedt aan de pachter zelf dan zal ook hier het recht van voorkoop van de pachter voorrang hebben op het recht van voorkoop van de Vlaamse overheid. Hier is wel een voorwaarde aan verbonden die we terugvinden in artikel 8,3° van het voorkooprechtendecreet. Men moet immers kunnen bewijzen dat men reeds minstens één

Artikelsgewijze commentaar met overzicht van rechtspraak en rechtsleer, Mechelen, Kluwer, losbl., 6; N. VANDEBEEK, “Vervreemding van het gepachte goed en het recht van voorkoop van de pachter” in R. DERINE, H. COUSY, J. COUTURIER, W. DELVA, J. HERBOTS en R. VEKEMAN (eds.), Het onroerend goed in de praktijk, Mechelen, Kluwer, losbl., XV.U - 336.

60_{Cass. 9 maart 1973, Arr.Cass. 1974, 676-678; zie ook: H. D’UDEKEM D’ACOZ, I. SNICK en M. SNICK,}

De pachtovereenkomst, Brussel, Larcier, 2019, 664.

61_{Verslag (VANDEKERCKHOVE) namens de verenigde commissies voor de landbouw en de justitie over het}

wetsontwerp betreffende het recht van voorkoop ten gunste van huurders van landeigendommen, Parl.St. Senaat 1961-62, nr. 196, 23; R. GOTZEN, “Art. 52 Pachtwet” in E. DIRIX en A. VAN OEVELEN (eds.), Bijzondere overeenkomsten. Artikelsgewijze commentaar met overzicht van rechtspraak en rechtsleer, Mechelen, Kluwer, losbl., 6.

62_{Decr.Vl. 25 mei 2007 houdende de harmonisering van de procedures van voorkooprechten, BS 24 juli 2007.} 63_{Zie ook artikel 14, eerste lid bijzondere wet 8 augustus 1980 tot hervorming der instellingen, BS 15 augustus}

(17)

kalenderjaar pachter is, te rekenen tot de datum waarop de definitieve verkoopovereenkomst vaste datum heeft verkregen.64

Indien de verpachter het goed rechtstreeks aanbiedt aan de Vlaamse overheid dan zal men vallen onder de uitzondering bepaald in artikel 52,3° Pachtwet. Hierbij zal de pachter zijn recht van voorkoop dus niet kunnen inroepen. In deze situatie koopt de overheid het goed aan, doch niet door gebruik te maken van zijn voorkooprecht. Hierdoor kan er ook geen sprake zijn van een samenloop tussen de verschillende voorkooprechten.65

2. Beperkte vorderingsmogelijkheden voorzien in de Pachtwet

De Pachtwet voorziet geen termijn waarbinnen het openbaar bestuur of de publiekrechtelijke rechtspersoon het vooropgestelde doel moet aanwenden, noch is er in een specifieke sanctie voorzien voor deze situatie. Het is dus voldoende dat het goed uiteindelijk wordt aangewend voor het vooropgestelde doel.66_{Het ontbreken van deze termijn en een specifieke sanctie kan} in de praktijk tot de nodige frustraties leiden bij de pachter en de verpachter.67_Hieronder worden zowel de huidige situatie van de pachter en de verpachter nader toegelicht.

De huidige situatie voor de pachter

De Pachtwet voorziet in geval van miskenning van het voorkooprecht in artikel 51 Pachtwet twee sancties.68 Deze sancties zijn de indeplaatsstelling of een forfaitaire schadevergoeding van 20% van de verkoopprijs lastens de verkoper.69 Uit de praktijk blijkt dat deze sancties eigenlijk niet aangewezen zijn voor deze specifieke situatie. Zo is de vordering tot schadevergoeding van 20% van de verkoopprijs enkel gericht tegen de verkoper en zijn de verjaringstermijnen te kort om enig resultaat te bereiken.

Aangezien de vordering tot schadevergoeding enkel kan worden ingesteld tegen de verkoper is een deel van de rechtsleer van oordeel dat wanneer men het openbaar bestuur of de publiekrechtelijke rechtspersoon wil aanspreken, de enige mogelijkheid voor de pachter erin bestaat een vordering in te stellen op basis van artikel 1382 BW. De pachter zal in zijn

64_{Art. 8,3° Decr.Vl. 25 mei 2007 houdende de harmonisering van de procedures van voorkooprechten, BS 24}

juli 2007.

65_{G. VAN HOORICK, Agrarisch recht (syllabus), 2015-16, (onuitg.), 48.}

66_{Cass. 20 februari 1980, Arr.Cass. 1979-80, 737-739; zie ook H. D’UDEKEM D’ACOZ, I. SNICK en M.}

SNICK, De pachtovereenkomst, Brussel, Larcier, 2019, 665.

(18)

vordering fout, schade en causaal verband moeten aantonen. Wanneer het openbaar bestuur of de publiekrechtelijke rechtspersoon niet overgaat tot de aanwending van het goed volgens de doeleinden die vermeld zijn in de verkoopakte zal het aantonen van een fout geen problemen opleveren. De pachter zal wel nog schade en causaal verband moeten aantonen. Artikel 1382 BW zal daarentegen geen oplossing bieden voor het geval dat het openbaar bestuur of de publiekrechtelijke rechtspersoon niet direct overgaat tot de aanwending van het vooropgestelde doel. Aangezien de wet geen termijn voorziet kan men hier niet spreken van een fout.70

Ook de verjaringstermijnen in artikel 51 Pachtwet zorgen ervoor dat de pachter zonder veel succes kan optreden wanneer het openbaar bestuur of de publiekrechtelijke rechtspersoon niet direct overgaat tot de aanwending van het vooropgestelde doel. De vordering van de pachter verjaart immers al binnen de drie maanden.71_{Deze termijn begint te lopen vanaf de datum} van de openbare verkoop of vanaf de kennisgeving aan de pachter van de onderhandse verkoop. Het is voor de pachter dus bijna onmogelijk om binnen die periode vast te stellen dat het openbaar bestuur of de publiekrechtelijke rechtspersoon het aangekochte goed niet gaat aanwenden voor de vooropgestelde doeleinden. Deze vordering is dus voor de pachter in vele gevallen nutteloos aangezien de koper na maanden of zelfs jaren zijn voornemen nog ten uitvoer mag brengen. Wat overigens in de praktijk vaak het geval is.72

LAEREMANS verklaart hierover het volgende: “Dit schept de aberrante situatie waarbij het openbaar bestuur of de publiekrechtelijke rechtspersoon er alle belang bij heeft om drie maanden te wachten alvorens enig voornemen ten uitvoer te brengen. Het vorderingsrecht van de pachter is nadien definitief verjaard en aldus kan het openbaar bestuur eender welk voornemen uitvoeren, ook indien zulks niet van openbaar belang zou zijn, hetgeen een manifeste schending van het voorkooprecht van de pachter zou uitmaken. De koper kan ten

70_{E. GRÉGOIRE, “Le droit de préemption: des idées pour le futur”, T.Agr.R. 2012, afl. 2-3, 216; H.}

D’UDEKEM D’ACOZ, I. SNICK en M. SNICK, De pachtovereenkomst, Brussel, Larcier, 2019, 666; J.M. CLIERIECK, “Juridische aspecten van het grondbeleid van de Vlaamse Landmaatschappij”, T.Agr.R. 2000, afl. 1, 10.

71_{E. GRÉGOIRE, “Le droit de préemption: des idées pour le futur”, T.Agr.R. 2012, afl. 2-3, 216; R. GOTZEN,}

“Art. 52 Pachtwet” in E. DIRIX en A. VAN OEVELEN (eds.), Bijzondere overeenkomsten. Artikelsgewijze commentaar met overzicht van rechtspraak en rechtsleer, Mechelen, Kluwer, losbl., 7.

72_{Wetsvoorstel (B. LAEREMANS e.a.) tot wijziging van boek III, titel VIII, hoofdstuk II, afdeling 3, « Regels}

betreffende de pacht in het bijzonder », van het Burgerlijk Wetboek wat betreft het vorderingsrecht van de pachter in geval van verkoop van het goed aan een openbaar bestuur of een publiekrechtelijk persoon, Parl.St. Senaat 2010-11, nr. 5-1078/1, 2.

(19)

slotte zelfs ten eeuwigen dage het goed ongebruikt laten, hetgeen vanzelfsprekend eveneens onrechtmatig is”.73

Het ontbreken van deze termijn en een concrete sanctie zorgt er in de praktijk dus voor dat de pachter nauwelijks de mogelijkheid heeft om de aankoop door de overheid te betwisten. Het valt hierbij op dat de pachter op dit vlak nauwelijks beschermd wordt door de Pachtwet die nochtans bekend staat om zijn bescherming van de pachter.

De huidige situatie voor de verpachter

Daarnaast zijn deze mogelijkheden ook nadelig voor de verkoper. Men kan zoals gezegd op grond van artikel 51 Pachtwet een vordering tot schadevergoeding instellen lastens de verkoper. Sommige auteurs zijn echter van mening dat het niet gerechtvaardigd is om de vordering tot schadevergoeding in te roepen tegen de verkoper. Het is namelijk het openbaar bestuur of de publiekrechtelijke rechtspersoon die de fout heeft begaan. De verkoper mag hier dus niet het slachtoffer van worden.74

De Pachtwet voorziet verder geen andere sanctie of uitzondering die kan worden toegepast in de situatie van artikel 52,3° Pachtwet. Zo worden er geen voorwaarden gesteld aan de vordering tot schadevergoeding zoals bijvoorbeeld het feit dat de verkoper (mede)verantwoordelijk moet zijn voor de fout of schade die zich heeft voorgedaan.75 De verkoper kan vandaag de dag altijd worden aangesproken van zodra er een schending is van het voorkooprecht.76

C. Toekomst

1. Een algehele voorrang van het voorkooprecht van de pachter?

Wanneer het voorkooprecht van de pachter in samenloop komt met de voorkooprechten van de overheid dan zal het voorkooprecht van de pachter voorrang krijgen op het voorkooprecht van de overheid. Echter wanneer de eigenaar het goed rechtstreeks aanbiedt voor verkoop aan

betreffende de pacht in het bijzonder », van het Burgerlijk Wetboek wat betreft het vorderingsrecht van de pachter in geval van verkoop van het goed aan een openbaar bestuur of een publiekrechtelijk persoon, Parl.St. Senaat 2010-11, nr. 5-1078/1, 2.

74_{E. GRÉGOIRE, “Le droit de préemption: des idées pour le futur”, T.Agr.R. 2012, afl. 2-3, 216; M. DAMBRE}

en F. LOGGHE, "Huurrecht: actuele ontwikkelingen inzake algemeen huurrecht, woninghuur, handelshuur en pacht" in M. DAMBRE, N. GEELHAND, F. LOGGHE, P. TAELMAN en G. VAN HOORICK (eds.), Rechtskroniek voor het notariaat deel 2, Brugge, die Keure, 2003, 193.

75_{Rb. Limburg (afd. Tongeren) 21 oktober 2019, TBO 2019, 452.}

(20)

de overheid zal het voorkooprecht van de pachter niet spelen. Dit is dus de enige situatie waarin de overheid de pachter passeert. Dit lijkt op het eerste gezicht raar. De overheid kan ook in het kader van de voorkooprechten het goed aankopen voor doeleinden van algemeen belang. Toch is er een onderscheid tussen beide situaties met betrekking tot het voorkooprecht van de pachter. We kunnen ons dus afvragen of we ook in dit laatste geval het voorkooprecht van de pachter voorrang moeten geven.77

In het kader van deze problematiek werd aan een medewerker van de Vlaamse Landmaatschappij (VLM) gevraagd hoe vaak zij deze uitzondering toepassen. De VLM heeft de traditie om pachtvrije gronden aan te kopen. Mocht er zich toch een pachter bevinden op deze gronden, dan zal men proberen te komen tot een minnelijke pachtbeëindiging. Indien de VLM toch verpachte gronden zou kopen dan zullen ze het voorkooprecht van de pachter respecteren omwille van hun doelstelling als maatschappij om te zorgen voor een versterking van de open ruimte. De VLM koopt momenteel voornamelijk landbouwgronden aan in het kader van het voorkooprecht ‘ruilverkaveling’ en ‘natuur’ en dan primeert nog altijd het voorkooprecht van de pachter.78 Echter sluit men niet uit dat men omwille van het grote belang van een aankoop toch de uitzondering van artikel 52,3° Pachtwet zou inroepen, maar dat is volgens de correspondent de afgelopen jaren niet gebeurd.79

Men zou op basis van voorgaande van oordeel kunnen zijn dat deze uitzondering toch niet zo nadelig is voor de pachter. Om toch een voorbeeld te geven van de mogelijke impact die deze uitzondering kan hebben op landbouwers kan verwezen worden naar de problematiek in de Velpevallei waarbij het Agentschap voor Natuur en Bos (ANB) 88 hectare grond rechtstreeks aankocht in het algemeen belang, van de eigenares van die gronden. Daarvan is er ongeveer veertig hectare in landbouwgebruik. Aangezien de gronden rechtstreeks aan de overheid werden aangeboden, werd het recht van voorkoop niet aangeboden aan de pachters die de landbouwgronden in gebruik hadden. Deze aankoop is echter nadelig voor de pachters aangezien het ANB de pachtovereenkomsten, wanneer deze komen te vervallen, wil vervangen door een huurovereenkomst. Dit wil dan ook zeggen dat de pachters niet meer onder dwingende bescherming van de Pachtwet vallen.80

77_{F. LOGGHE, “Juridische contouren van voorkooprechten bij onroerende goederen”, Not.Fisc. M. 2000, afl. 6,}

146.

78_{Art. 8,2° Decr.Vl. 25 mei 2007 houdende de harmonisering van de procedures van voorkooprechten, BS 24}

juli 2007.

79_{X, Persoonlijke communicatie, 26 maart 2020.}

80_{Vr. en Antw. Vl.Parl. 2012-13, 29 april 2013 (Vr. nr. 510 P. REEKMANS); VLAAMS INFOCENTRUM}

LAND- EN TUINBOUW, ANB beoogt natuurinrichting op landbouwgrond Zuurbemde, www.vilt.be/ANB_beoogt_natuurinrichting_op_landbouwgrond_Zuurbemde.

(21)

Hieruit concluderend is naar mijns inziens het verlenen van voorrang aan de pachter niet de meest ideale oplossing. Deze uitzondering is ingevoerd om de overheid de mogelijkheid te geven om landbouwgronden te verwerven wanneer dit in uitzonderlijke gevallen nodig zou zijn. Zoals het VLM aangeeft zullen zij dit enkel doen wanneer het belang van een aankoop dit rechtvaardigt. Doch om enigszins de negatieve gevolgen van deze uitzondering te milderen kan het interessant zijn om voorwaarden hieraan te verbinden of een belangenafweging te voorzien tussen het algemeen belang en het particuliere belang van de pachter.81

2. Een betere juridische positie voor de pachter en de verpachter

Voor de pachter

In de huidige Pachtwet is er een gebrek aan juridische mogelijkheden voor de pachter om de aankoop door het openbaar bestuur of de publiekrechtelijke rechtspersonen te betwisten. De mogelijkheden die er nu zijn, zijn vaak onvoldoende om de pachter te beschermen. In de rechtsleer stelt GREGOIRE daarom voor om in de toekomst de vordering tot schadevergoeding wegens schending van het voorkooprecht zowel tegen de verkoper als tegen de koper in te stellen. Daarnaast zou de termijn voor het instellen van een vordering tegen het openbaar bestuur en de publiekrechtelijke rechtspersoon verlengd moeten worden en op ten minste twee jaar worden gebracht.82

In het verleden zijn er reeds verschillende wetgevende initiatieven geweest om voor de pachter een beter vorderingsrecht te voorzien.83 Zo heeft men in 2011 een wetsvoorstel84 ingediend waarin men pleitte om de verjaringstermijn pas te laten ingaan op het moment dat er een kennisgeving was aan de pachter van het aanwenden van het goed voor doeleinden van

81_{Memorie van toelichting bij het wetsontwerp betreffende het recht van voorkoop ten gunste van huurders van}

landeigendommen, Parl.St. Kamer 1955-56, nr. 424/1, 7 en 9.

82_{E. GRÉGOIRE, “Le droit de préemption: des idées pour le futur”, T.Agr.R. 2012, afl. 2-3, 216.}

83_{Wetsvoorstel (B. SCHOOFS en B. LAEREMANS) tot wijziging van de Pachtwet wat betreft het}

vorderingsrecht van de pachter in geval van verkoop van het goed aan een openbaar bestuur of een publiekrechtelijk persoon, Parl.St. Kamer 2002-03, nr. 2217/001; Wetsvoorstel (B. SCHOOFS, B. LAEREMANS en B. VALKENIERS) tot wijziging van de Pachtwet wat betreft het vorderingsrecht van de pachter in geval van verkoop van het goed aan een openbaar bestuur of een publiekrechtelijk persoon, Parl.St. Kamer 2007-08, nr. 0573/001; Wetsvoorstel (B. SCHOOFS e.a.) tot wijziging van de Pachtwet wat betreft het vorderingsrecht van de pachter in geval van verkoop van het goed aan een openbaar bestuur of een publiekrechtelijk persoon, Parl.St. Kamer 2010-11, nr. 1361/001; Wetsvoorstel (B. LAEREMANS e.a.) tot wijziging van boek III, titel VIII, hoofdstuk II, afdeling 3, « Regels betreffende de pacht in het bijzonder », van het Burgerlijk Wetboek wat betreft het vorderingsrecht van de pachter in geval van verkoop van het goed aan een openbaar bestuur of een publiekrechtelijk persoon, Parl.St. Senaat 2010-11, nr. 5-1078/1.

betreffende de pacht in het bijzonder », van het Burgerlijk Wetboek wat betreft het vorderingsrecht van de pachter in geval van verkoop van het goed aan een openbaar bestuur of een publiekrechtelijk persoon, Parl.St. Senaat 2010-11, nr. 5-1078/1, 3-4; Dit voorstel heeft het echter nooit gehaald wegens verval door ontbinding van de kamers.

(22)

algemeen belang. Dus zolang er geen kennisgeving is aan de pachter, zal de verjaringstermijn niet beginnen lopen. Op deze manier blijft het vorderingsrecht van de pachter bestaan. Tot slot voorzag men ook dat het openbaar bestuur of de publiekrechtelijke rechtspersoon de aanwending van het goed voor doeleinden van algemeen belang dient aan te vatten binnen een termijn van vijf jaar. De rechter zal dan soeverein moeten beoordelen of de uitvoering al dan niet is aangevat.

We kunnen concluderen dat een herziening van de verjaringstermijn en het invoeren van een termijn waarbinnen het openbaar bestuur of de publiekrechtelijke rechtspersoon moet overgaan tot de aanwending van het goed, één van de voornaamste punten zijn die nodig zijn om aan de pachter een betere juridische positie te geven. Bovenstaande wetsvoorstellen kunnen een goede basis vormen voor herziening indien men dit op Vlaamse niveau wenst te wijzigen.

Voor de verpachter-verkoper

Om de positie van de verkoper te verbeteren kan men eventueel specifieke voorwaarden verbinden aan de vordering tot schadevergoeding van artikel 51 Pachtwet die gericht zijn op de situatie van artikel 52,3° Pachtwet. Zo kan men bijvoorbeeld voorzien dat de verkoper enkel kan worden aangesproken wanneer zij mede schuld treft aan de niet-nakoming van de verplichtingen van de overheid.85

§2. De verkoop van landbouwgronden en het risico voor de

beroepsaansprakelijkheid van de notaris

A. Algemeen

Deze problematiek is vooral van belang voor de notaris die belast wordt met de opdracht om een onroerend goed te verkopen en dan voornamelijk in het licht van de beroepsaansprakelijkheid van de notaris.86

De notaris heeft bij het verkopen van een onroerend goed waartoe hij de opdracht heeft gekregen een informatie- en raadgevingsplicht. Deze verplichting vindt zijn wettelijke grondslag in artikel 9, §1, derde lid van de Organieke Wet Notariaat87: “De notaris licht elke partij altijd volledig in over de rechten, verplichtingen en lasten die voortvloeien uit de

85_{Rb. Limburg (afd. Tongeren) 21 oktober 2019, TBO 2019, 452.}

86_{C. DE WULF, J. BAEL, S. DEVOS en H. DE DECKER, Het opstellen van notariële akten, deel III,}

Mechelen, Kluwer, 2005, 146-148.

(23)

rechtshandelingen waarbij zij betrokken is en geeft aan alle partijen op onpartijdige wijze raad”.

Onder deze verplichting valt ook de onderzoeksplicht van de notaris.88 Dit houdt in dat de notaris met betrekking tot het onroerend goed verschillende zaken moet nagaan. Voorbeelden hiervan zijn: controleren of er een stedenbouwkundige vergunning is, of er voorkooprechten rusten op het onroerend goed of wat de meest recente stedenbouwkundige bestemming is van het onroerend goed.89

Ook inzake de verkoop van landbouwgrond heeft de notaris een belangrijke onderzoeksplicht. Hij zal op dat moment moeten nagaan of er eventueel een pachtovereenkomst rust op het onroerend goed, dit met oog op het aanbieden van het recht van voorkoop aan de pachter. Echter blijkt dit geen gemakkelijke opdracht.90

B. Probleemstelling

1. Algemeen

Het grote probleem in de praktijk betreft het feit dat veel pachtovereenkomsten vaak nog mondeling gesloten worden. Indien een pachtovereenkomst mondeling tot stand komt is het voor de notaris een moeilijke opdracht om na te gaan of er weldegelijk sprake is van een pachtovereenkomst op het onroerend goed. Toch is deze kwalificatie van groot belang aangezien het recht van voorkoop van de pachter ontstaat vanaf het moment dat de pachtovereenkomst tot stand is gekomen.91 Wanneer de notaris het voorkooprecht niet of onjuist heeft aangeboden, dan begaat hij een fout die ervoor kan zorgen dat men gehouden is tot vrijwaring. Zo bestaat er bijvoorbeeld de mogelijkheid dat de notaris de verkoper moet vrijwaren indien hij op basis van artikel 51 Pachtwet veroordeeld werd tot het betalen van een forfaitaire schadevergoeding van 20% van de verkoopprijs.92

88_{F. BUYSSENS, “De beroepsaansprakelijkheid van de notaris en de draagwijdte van zijn informatieplicht”}

(noot onder Rb. Brussel 16 december 2008), T.Fam. 2012, afl. 3, 78.

89_{X., “Informatieplicht notaris en makelaar”, NJW 2014, afl. 308, 687.}

90_{D. RIGOLET, “De notaris en de verkoop van een boomgaard: potentiële voetangels en klemmen onder het}

(verpachte) gras” in E. ALOFS, A. FRANCOIS, G. VAN LIMBERGHEN en S. SMIS (eds.), Juridische Meesterwerken VUB 2014-2015, Brussel, Larcier, 2015, 186.

91_{F. HELSEN, “De notaris en de verkoop van een onroerend goed waarop mogelijk een pachtovereenkomst}

rust. Damned if you do, damned if you don’t.”, Not.Fisc.M. 2015, afl. 5, 126.

92_{D. RIGOLET, “De notaris en de verkoop van een boomgaard: potentiële voetangels en klemmen onder het}

(verpachte) gras” in E. ALOFS, A. FRANCOIS, G. VAN LIMBERGHEN en S. SMIS (eds.), Juridische Meesterwerken VUB 2014-2015, Brussel, Larcier, 2015, 188-189.

(24)

Ook misbruik van deze situatie is niet onbestaande. Zo kan de verkoper bijvoorbeeld bewust verzwijgen dat er een pachtovereenkomst is afgesloten.93 Het recht van voorkoop is voor de verpachter een zware eigendomsbeperking waardoor het, toch zeker bij mondelinge pachtovereenkomsten, niet ondenkbaar is dat de verpachter geen melding maakt van de pachtovereenkomst.94 Maar het kan ook evengoed zijn dat de eigenaar van de grond geen weet heeft van dergelijke pachtovereenkomst.95

Voor de notaris is dit nefast aangezien men vaak is aangewezen op de verklaringen van de eigenaar met betrekking tot de mondelinge pachtovereenkomsten.96 Wat natuurlijk niet wegneemt dat de notaris nog altijd zelf actief op zoek moet gaan naar informatie omtrent een mogelijke pachtovereenkomst.97

De kans bestaat dan ook dat de notaris een landbouwgrond verkoopt zonder het recht van voorkoop aan de pachter aan te bieden en dat hij pas naderhand kennis krijgt van het bestaan van de pachtovereenkomst. Bijvoorbeeld omdat de pachter zich is komen melden bij de notaris omwille van de miskenning van zijn voorkooprecht.98

Dit is vooreerst nefast voor de beroepsaansprakelijkheid van de notaris, maar daarnaast is dit ook nefast voor de pachter aangezien er zich betwistingen kunnen voordoen omtrent de kwalificatie van de pachtovereenkomst. Deze problematiek brengt voor heel wat partijen rechtsonzekerheid met zich mee. De vraag naar verandering is hier dus zeker aan de orde.99

93_{M. MUYLLE, “De toepassing en de miskenning van het voorkooprecht bij onroerendgoedtransacties” in}

VERENIGING VAN LICENTIATEN EN MASTERS IN HET NOTARIAAT (ed.), [Notariële praktijk] Dagdagelijks, of toch niet? De praktijk anders bekeken. VLN-Congres 6 december 2014, Mechelen, Kluwer, 2014, 128.

94_{B. VAN OPSTAL en S. SNAET, “kanttekeningen bij Vlaamse voorkooprechten anno 2003”, T. Not. 2003,}

afl. 7-8, 382.

97_{Vred. Zottegem 12 oktober 2012, RW 2012-13, afl. 29, 1155; N. RAEMDONCK, "Rechtspraakoverzicht}

pacht 2010-2019", T. Not. 2019, afl. 11, 925; D. RIGOLET, “De notaris en de verkoop van een boomgaard: potentiële voetangels en klemmen onder het (verpachte) gras” in E. ALOFS, A. FRANCOIS, G. VAN LIMBERGHEN en S. SMIS (eds.), Juridische Meesterwerken VUB 2014-2015, Brussel, Larcier, 2015, 191.

98_{X, persoonlijke communicatie, 2 maart 2020.} 99_{X, persoonlijke communicatie, 2 maart 2020.}

(25)

2. Bestaande oplossingen

In de rechtsleer zijn er momenteel verschillende oplossingen te vinden omtrent deze problematiek. Deze oplossingen worden in het kader van deze bespreking vermeld aangezien ook deze oplossingen problemen of nadelen met zich kunnen meebrengen.

Het akkoord tussen de verkoper en de kandidaat-koper

Vooreerst hebben we de onderhandelende oplossing die volgens HELSEN de meest wenselijke oplossing is indien zij kan worden gerealiseerd. Deze oplossing houdt in dat er tussen de verkoper en de kandidaat-koper een akkoord wordt bereikt om het recht van voorkoop aan te bieden aan de vermoedelijke pachter100. De notaris zal dit akkoord vermelden in de verkoopakte. Deze oplossing heeft als voordeel dat zij aansluit bij de deontologische plicht van de notaris vervat in artikel 10 van de deontologische code101: “De notaris poogt steeds de partijen te verzoenen, zelfs wanneer hij belast is met een gerechtelijke opdracht”. Daarnaast loopt de notaris ook geen risico om aansprakelijk gesteld te worden omwille van een miskenning van het recht van voorkoop.102

De vraag stelt zich echter of deze oplossing wel haalbaar is in de praktijk. Hierbij moeten we een onderscheid maken tussen de verkoop uit de hand, de verkoop in het kader van een gerechtelijke vereffening-verdeling en de verkoop in het kader van een uitvoerend beslag.

Bij een verkoop uit de hand zou het volgens HELSEN geen probleem mogen opleveren om een akkoord van de verkoper te verkrijgen. Deze is voornamelijk geïnteresseerd in de verkoopprijs en niet in de persoon die het goed uiteindelijk aankoopt. Het kan uiteraard voorkomen dat in bepaalde gevallen de verkoper wel een bijzonder belang hecht aan de identiteit van de kandidaat-koper. De meeste problemen zullen zich voornamelijk voordoen bij het bekomen van het akkoord van de kandidaat-koper. Het is de kandidaat-koper die op deze manier het risico loopt dat hij het gewilde onroerend goed niet zal verwerven. Het

100_{We zullen in deze context altijd spreken van een vermoedelijke pachter juist omwille van de twijfel die kan}

bestaan omtrent de pachtovereenkomst.

101_{Deontologische code van de Nationale Kamer van notarissen van 22 juni 2004, BS 3 november 2005.} 102_{F. HELSEN, “De notaris en de verkoop van een onroerend goed waarop mogelijk een pachtovereenkomst}

rust. Damned if you do, damned if you don’t.”, Not.Fisc.M. 2015, afl. 5, 134-135; zie ook N. RAEMDONCK, “En de boer hij ploegde voort .... of toch niet?”: over de onterechte kennisgeving van het voorkooprecht van de Pachtwet” (noot onder Rb. Gent 26 maart 2009), T.Not. 2010, 696; zie ook M. DOUTRELUINGNE, “De kennisgeving van het voorkooprecht door de notaris: een risicovolle onderneming?” (noot onder Rb. Namen 17 november 2000), T.Agr.R. 2001, 69.

(26)

voordeel is wel dat er op deze manier duidelijkheid en zekerheid verschaft wordt aan de kandidaat-koper.103

Ook in het geval van een gerechtelijke vereffening-verdeling van een onroerend goed in onverdeeldheid kan dit akkoord problemen opleveren. Men zal overgaan tot een gerechtelijke vereffening-verdeling indien men onderling niet overeenkomt omtrent de verdeling van het onroerend goed. In de meeste gevallen betekent dit dat er geen goede verstandhouding meer is tussen de mede-eigenaars. Indien de vermoedelijke pachter mede-eigenaar is van het onroerend goed kan het voorkomen dat de andere mede-eigenaars niet snel geneigd zullen zijn om die mede-eigenaar als pachter te erkennen.104

Tot slot hebben we de verkoop na een uitvoerend beslag. Indien er geen zekerheid bestaat omtrent de pachtovereenkomst zal deze oplossing ook hier moeilijk werkbaar zijn. Het recht van voorkoop is een zware eigendomsbeperking die ervoor kan zorgen dat de verwachte opbrengst van het onroerend goed daalt. Ook hier worden de kandidaat-kopers afgeschrikt door het risico dat de verkoop niet zal doorgaan of dat men bij de niet-uitoefening van het voorkooprecht de pachtovereenkomst verder moet respecteren die door het akkoord bevestigd is.105

Een vordering bij de vrederechter

Indien het onmogelijk is om een akkoord te bereiken met de kandidaat-koper kan men opteren voor een gerechtelijke oplossing. Zowel de verkoper als de vermoedelijke pachter kunnen een vordering instellen bij de bevoegde vrederechter. De verkoper kan deze vordering instellen op basis van twee rechtsgronden: (1) op basis van artikel 18, tweede lid Ger.W. tot verkrijging van een verklaring van recht of (2) op basis van artikel 52,8° Pachtwet om een machtiging te verkrijgen van de vrederechter om het goed te kunnen verkopen zonder dat men het recht van voorkoop aan de pachter moet aanbieden. De vermoedelijke pachter kan deze rechtsvordering instellen op grond van artikel 18, tweede lid Ger.W. om de schending