Tot slot kunnen we nog opmerken dat er geen vermelding wordt gemaakt van de echtgenoot zelf, de wettelijk samenwonende partner of de feitelijk samenwonende partner in artikel 47 Pachtwet. De wederhelft van de pachter behoort niet tot de begunstigden van het voorkooprecht, evenmin als de afstammelingen van de wettelijk of de feitelijk samenwonende partner. Dit is toch merkwaardig aangezien de dag van vandaag veel mensen niet meer kiezen voor het huwelijk, maar eerder opteren voor een vorm van samenwonen. Deze ontwikkelingen geven de noodzaak weer voor een terminologische aanpassing van de relevante bepalingen in de Pachtwet.170
De Waalse decreetgever heeft deze maatschappelijke veranderingen reeds opgenomen in het nieuwe decreet. Om misbruiken te vermijden heeft men een definitie opgenomen in het nieuwe artikel 2bis, 1° Pachtwet. Deze definitie gaat uit van de wettelijk samenwonenden in de zin van artikel 1475 BW die minstens twee jaar ononderbroken samenwonen. 171
170 E. GRÉGOIRE, “Le droit de préemption: des idées pour le futur”, T.Agr.R. 2012, afl. 2-3, 215-216.
171 E. BEGUIN en A. CAPRASSE, "La réforme du bail à ferme en Région wallonne", in B. KOHL, La réforme
IV. CONCLUSIE
De pachtwet is een heilige graal voor de pachters, maar een bron van ergernis voor de verpachters. Steeds meer partijen vandaag de dag zijn van oordeel dat de huidige pachtwet aan een hervorming toe is. Op het Waalse niveau is dergelijke hervorming reeds gerealiseerd door het decreet van 2 mei 2019 tot wijziging van verscheidene wetgevingen inzake pacht. Dit decreet voorziet in een aantal kleine wijzigingen, doch dit is geen allesomvattende hervorming. Op Vlaams niveau echter is er nog geen concrete hervorming geweest, maar hier zijn reeds gesprekken over opgestart. In het licht van deze komende hervorming werd er in deze bespreking ingegaan op een aantal knelpunten die men in de praktijk momenteel ervaart met betrekking tot het recht van voorkoop. Naast deze knelpunten werden ook een aantal suggesties bekeken en besproken waarbij er zowel naar de Nederlandse rechtsorde als naar het nieuwe Waalse decreet gekeken wordt.
Een eerste knelpunt betreft de uitzondering van artikel 52,3° Pachtwet waarbij de overheid een verpacht landeigendom kan kopen in het algemeen belang zonder dat het recht van voorkoop aan de pachter moet worden aangeboden. Wanneer het voorkooprecht van de pachter in samenloop komt met de voorkooprechten van de overheid dan zal het voorkooprecht van de pachter altijd voorrang hebben. Indien de grondeigenaar het verpachte goed rechtstreeks verkoopt aan de overheid heeft de pachter geen recht van voorkoop. Het is een mogelijkheid om ook in deze situatie voorrang voor de pachter te voorzien, doch in het licht van de doelstellingen van deze uitzondering zou men beter opteren voor een afweging tussen de belangen van de overheid en de belangen van de pachter om de negatieve gevolgen van deze uitzondering te verlichten. Daarnaast voorziet de Pachtwet geen termijn, noch een specifieke sanctie indien de overheid niet direct overgaat tot de aanwending van het goed volgens de vooropgestelde doeleinden in de aankoopakte. Een betere juridische positie voor zowel pachter als verpachter is hier zeker aan de orde.
Een tweede knelpunt betreft de moeilijkheden die optreden bij de verkoop van landeigendommen omwille van de mondelinge pachtovereenkomsten. Er is een gebrek aan publiciteit van het recht van voorkoop van de pachter en dit brengt risico’s met zich mee voor de beroepsaansprakelijkheid van de notaris. De notaris heeft op grond van artikel 9, derde lid Organieke wet notariaat een raadgevings- en informatieplicht. Dit impliceert ook dat de notaris een onderzoeksplicht heeft en hij dus gehouden is tot het nagaan of er zich voorkooprechten op het onroerend goed bevinden. Dit is echter niet altijd een makkelijke opdracht aangezien er in de praktijk veel mondelinge pachtovereenkomsten bestaan. De
notaris kan zich baseren op verklaringen van de verkoper, maar mag daar niet louter op voortgaan. In de rechtsleer bestaan er momenteel verschillende oplossingen met hun eigen voor- en nadelen. In deze bespreking wordt een nieuwe oplossing geformuleerd. Hiervoor is het noodzakelijk dat een geschrift als een geldigheidsvereiste wordt aanzien. Dit heeft als voordeel dat men op deze manier het voorkooprecht van de pachter kan opnemen in een elektronisch loket zoals dit het geval is bij de voorkooprechten van de overheid. Hierdoor kan de notaris met zekerheid zeggen of er al dan niet een voorkooprecht rust op het onroerend goed.
Een derde en laatste knelpunt betreft de problematiek van de gemengde percelen. Over hoe men deze problematiek moet aanpakken bestaat er in de rechtspraak betwisting. Om de rechtszekerheid te verhogen kan men ervoor opteren om één van deze standpunten als uitgangspunt op te nemen in het nieuwe decreet.
Tot slot werden nog enkele voorstellen geformuleerd waarmee de Vlaamse decreetgever in de toekomst rekening kan houden. Vooreerst hebben we de uitzondering van de veilige verpachter uit de Nederlandse rechtsorde die door Landelijk Vlaanderen naar voor geschoven werd tijdens de parlementaire hoorzitting. De vraag hierbij is in hoeverre deze uitzondering wenselijk is in onze rechtsorde. Gelet op de kritiek die geuit wordt op de huidige Pachtwet moet deze vraag negatief beantwoord worden.
Naast deze uitzondering is er ook de vraag naar afschaffing van het voorkooprecht van pensioenboeren, moet er een procedure worden opgenomen in de wetgeving met betrekking tot de gedematerialiseerde openbare verkoop en moet men oog hebben voor de veranderende maatschappelijke ontwikkelingen op het vlak van relaties. Zo is het wenselijk om ook de wettelijk samenwonende partner en de feitelijk samenwonende partner op te nemen in de relevante wetsbepalingen.
We kunnen dus concluderen dat verandering aan de orde is. Niet enkel op het vlak van het recht van voorkoop, maar van de volledige Pachtwet in zijn geheel. Hoewel er naar mijns inziens geen grote hervorming komt op Vlaams niveau, kan het zeker geen kwaad om concrete oplossingen met betrekking tot bestaande knelpunten een wettelijke verankering te geven. Hiermee kunnen de eerste stappen gezet worden naar een evenwichtige Pachtwet die zowel door de pachter als de verpachter aanvaard kan worden.