A. Inleiding
Het recht van voorkoop in België biedt een grote bescherming aan de pachter. Echter kent men niet in elke rechtsorde een recht van voorkoop. Zo heeft men in Nederland ervoor gekozen om een voorkeursrecht te voorzien. In vergelijking met ons recht van voorkoop geeft het voorkeursrecht een minder grote bescherming aan de pachter.140
DAMBRE definieert het recht van voorkeur als volgt: “Een recht van voorkeur is het beding dat de titularis een aanspraak geeft om hetzij als eerste een bod te doen, hetzij als eerste in te gaan op een voorstel van de verkoper bij een eventuele verkoop van het goed aan een derde. […] De verkoper is in het eerste geval niet verplicht in te gaan op het bod van de titularis van het recht van voorkeur als hij het bod onvoldoende acht. In het tweede geval kan de verkoper alsnog een interessanter bod van een andere kandidaat-koper aanvaarden”.141
Het voorkeursrecht van de pachter vinden we terug in artikel 7:378, eerste lid BW142: “De verpachter die tot vervreemding van het verpachte of een deel daarvan wil overgaan, is verplicht de pachter uit hoofde van een door de grondkamer goedgekeurde pachtovereenkomst die voor ten minste de wettelijke duur is aangegaan dan wel is aangegaan voor een kortere duur, doch nadien voor ten minste zes jaren is verlengd, bij voorkeur in de gelegenheid te stellen het recht dat hij voornemens is aan te bieden, te verkrijgen overeenkomstig de regels van deze afdeling. Onder vervreemding worden begrepen overdracht van eigendom of vestiging of overdracht van erfpacht, opstal of vruchtgebruik”.
140 P. DE HOOG, "Het voorkeursrecht van de pachter in het Nederlandse pachtrecht", T. Agr.R. 2007, afl. 4, 142
en 155.
141 M. DAMBRE, “Actuele ontwikkelingen inzake koop-verkoop van onroerende goederen, Overzicht van de
belangrijkste recente rechtspraak (2000-2005)” in C. DE WULF, P. TRAEST, S. VAN CROMBRUGGE, M. DAMBRE, L. CARENS en C. ENGELS, Rechtskroniek voor het notariaat deel 7, Brugge, Die Keure, 2005, 81.
142 Wet 26 april 2007 tot vaststelling en invoering van titel 7.5 (Pacht) van het Burgerlijk Wetboek, stb. 24 mei
B. De veilige verpachter
De ‘veilige verpachter’ is een uitzondering op het voorkeursrecht dat we terugvinden in artikel 7:380, eerste lid onder e BW. Het voorkeursrecht zal geen toepassing vinden “in geval degene aan wie de vervreemding plaats vindt [de kandidaat-koper], tevoren schriftelijk aan de pachter verklaart afstand te doen van zijn bevoegdheid de pachtovereenkomst op te zeggen op de in artikel 370 lid 1 onder b bedoelde grond”. Dit betreft de opzegging wegens dringend eigen (landbouwkundig) gebruik.143
De ratio legis achter deze bepaling is dat de rechtspositie van de pachter niet wordt gewijzigd indien de grond verkocht wordt aan een landbouwer die zich niet kan beroepen op de beëindigingsgrond van het dringend eigen gebruik. Vandaar dat men gebruik maakt van de term ‘veilige verpachter’.144
In de Vlaamse parlementaire hoorzitting over de pachtwetgeving werd er door Landelijk Vlaanderen melding gemaakt van deze uitzondering. Zij zijn vragende partij om eenzelfde uitzondering in ons recht in te voeren. De pachter heeft momenteel de mogelijkheid om zijn voorkooprecht uit te oefenen of dit recht door te geven of te verkopen aan anderen. Doch de verpachter heeft geen mogelijkheid om zelf personen voor te stellen. Landelijk Vlaanderen vraagt zich af waarom de verpachter dan zelf geen veilige koper zou mogen aanbrengen. Indien er zekerheid is dat de koper het contract met alle clausules gaat respecteren, dan zou volgens hen deze uitzondering zeker mogelijk moeten zijn.145
Deze uitzondering zou eventueel mogelijk kunnen zijn in onze bestaande wetgeving aangezien wij een soortgelijke regeling voor opzegging voorzien in artikel 8, §1, eerste lid Pachtwet die stelt dat de verpachter onder bepaalde voorwaarden een einde kan stellen aan de pacht “om zelf het verpachte goed geheel te exploiteren of de exploitatie ervan geheel over te dragen aan zijn echtgenoot, aan zijn afstammelingen of aangenomen kinderen of aan die van zijn echtgenoot of aan de echtgenoten van de voormelde afstammelingen of aangenomen kinderen”.
Doch moet men hier een zekere terughoudendheid voor de dag brengen. In de Nederlandse rechtsleer uit men bezorgdheid over deze uitzondering omdat deze uitzondering onvoldoende
143 E.H.M. HARBERS, “Tien jaar titel 7.5 in het Burgerlijk Wetboek”, TvAR 2017. Afl. 10, 499. 144 E.H.M. HARBERS, “Tien jaar titel 7.5 in het Burgerlijk Wetboek”, TvAR 2017. Afl. 10, 499. 145 Hand. Vl.Parl. comm. landbouw, visserij en plattelandsbeleid 2014-15, 28 april 2015, nr. 399/1, 10.
doordacht zou zijn en aanleiding zou geven tot de omzeiling van het voorkeursrecht van de pachter.146
Zo is de term ‘veilige verpachter’ niet gedefinieerd en vinden we deze term ook niet terug in de wetgeving zelf. Uit de Nederlandse rechtspraak147 blijkt dat deze term geen inhoud heeft. Het komt immers niet aan de pachtrechter toe om te oordelen of de verpachter een ‘veilige verpachter’ heeft voorgedragen, los van de vraag of is voldaan aan artikel 7:380, eerste lid onder e BW. De kwalificatie ‘veilige verpachter’ houdt dan ook niet meer in dan de vaststelling dat de schriftelijke verklaring tijdig is afgegeven.148
Dit blijkt ook uit de voorbereidende werken: “Een veilige verpachter is derhalve een verpachter die bereid is gevonden vóór de vervreemding aan hem schriftelijk aan de pachter te verklaren afstand te doen van zijn bevoegdheid de pachtovereenkomst op te zeggen op de in artikel 370 lid 1 onder b bedoelde grond («dringend nodig hebben voor eigen gebruik»)”.149
Er bestaat dus geen verplichting voor de nieuwe verpachter om de pachtovereenkomst te blijven respecteren. Indien er andere gronden zijn op basis waarvan men de pachtovereenkomst kan opzeggen dan kan men daar als verpachter zonder probleem beroep op doen.150
In de Nederlandse rechtsleer kwamen snel vragen omtrent de toepassing van dit artikel. Zo stelde men zich de vraag wat er moet gebeuren in de situatie waarin de nieuwe verpachter het goed zou doorverkopen aan een afstammeling die zich nadien zou beroepen op de opzeggingsgrond voor eigen gebruik. Op zich is dit een rechtsgeldige verkoop en hoeft de verpachter het voorkeursrecht van de pachter niet te respecteren op grond van de uitzondering vervat in artikel 7:380, eerste lid onder b BW. Deze uitzondering heeft betrekking op de vervreemding van het verpachte goed aan de echtgenoot of de geregistreerde partner, aan een bloed of aanverwant in de rechte lijn of in de zijlijn tot in de tweede graad of aan een pleegkind.151
146 E.N.K. GEROT, “Het voorkeursrecht van de pachter”, vastgoedrecht 2009, afl. 4, 110.
147 Gerechtshof Arnhem (NL) 27 maart 2012, nr. 200.086.250, ECLI:NL:GHARN:2012:BW4898. 148 E.H.M. HARBERS, “Tien jaar titel 7.5 in het Burgerlijk Wetboek”, TvAR 2017. Afl. 10, 499. 149 Kamerstukken II 2005/06, 30448, 8, 10.
150 E.H.M. HARBERS, “Tien jaar titel 7.5 in het Burgerlijk Wetboek”, TvAR 2017. Afl. 10, 499.
151 E.H.M. HARBERS, “Knelpunten in het nieuwe pachtrecht? Preadvies Vereniging voor Agrarisch Recht”,
Indien men gebruik maakt van de uitzondering van de ‘veilige verpachter’ dan zal de rechtspositie van de pachter daarbij in de meeste gevallen niet veranderen. Echter is dit wel het geval indien de afstammeling zich nadien beroept op de opzeggingsmogelijkheid wegens eigen gebruik. De vraag stelt zich of de verklaring van de ‘veilige verpachter’ kan worden tegengeworpen aan de afstammeling die niet zelf zo een verklaring heeft afgelegd. Indien je de tekst van artikel 7:380, eerste lid onder e BW zou lezen dan kom je tot de vaststelling dat deze verklaring niet kan worden tegengeworpen aan de afstammeling.152
HARBERS heeft daar echter een andere opvatting over. Men verwijst in deze context naar de tekst van artikel 7:370, eerste lid onder b BW, die niet alleen het eigen gebruik voorziet voor de verpachter zelf, maar ook voor de in dat artikel genoemde personen. Omwille hiervan is het volgens deze auteur verdedigbaar dat de verklaring ook kan gelden voor een opvolgende eigenaar indien dit een bevoorrecht familielid betreft. Vooral gelet op het feit dat de vorige eigenaar heeft verklaard dat hij en zijn naasten geen beroep zouden doen op de uitzondering van het dringend eigen gebruik. Men kan hiervoor een argument vinden in artikel 7:361, eerste lid BW. Dit artikel bepaalt dat bij een overdracht van een onroerend goed waarop een pachtovereenkomst rust de rechten en verplichtingen van de verpachter overgaan op de verkrijger.153
HARBERS verklaart nog het volgende hieromtrent: “Of dat ook kan worden betoogd voor een daar weer opvolgende eigenaar die valt binnen de kring van naasten, is twijfelachtig. Voor die volgende generatie ligt dat mijns inziens niet voor de hand, omdat die niet onder de kring van naasten valt als bedoeld in artikel 7:370 lid 1 BW en tot die generatie de verklaring niet uitstrekt”.154
Ook voor België kan deze vraag interessant zijn aangezien wij een soortgelijke bepaling kennen in artikel 52,2° Pachtwet: “De pachter heeft geen recht van voorkoop: in geval van verkoop van het goed aan de echtgenoot, de afstammelingen of aangenomen kinderen of die van de echtgenoot van de eigenaar of van één der mede-eigenaars of aan de echtgenoten van de voormelde afstammelingen of aangenomen kinderen, die voor eigen rekening kopen en voor zover het goed niet opnieuw verkocht wordt binnen een termijn van twee jaar”.
152 E.H.M. HARBERS, “Knelpunten in het nieuwe pachtrecht? Preadvies Vereniging voor Agrarisch Recht”,
TvAR 2008, afl. 3, 101; E.N.K. GEROT, “Het voorkeursrecht van de pachter”, vastgoedrecht 2009, afl. 4, 109.
153 E.H.M. HARBERS, “Knelpunten in het nieuwe pachtrecht? Preadvies Vereniging voor Agrarisch Recht”,
TvAR 2008, afl. 3, 101-102; E.N.K. GEROT, “Het voorkeursrecht van de pachter”, vastgoedrecht 2009, afl. 4, 109.
154 E.H.M. HARBERS, “Knelpunten in het nieuwe pachtrecht? Preadvies Vereniging voor Agrarisch Recht”,
Naar mijns inziens is het niet aangewezen om deze uitzondering in onze rechtsorde op te nemen. Het grote probleem met de huidige pachtwet is dat landeigenaars het vaak niet zien zitten om hun land in pacht te geven aangezien men de pachtovereenkomst heel moeilijk kan opzeggen. Er zijn in de Pachtwet maar een beperkt aantal gronden voorzien waardoor men een pachtovereenkomst kan opzeggen. Dan kan men zich afvragen welke kandidaat-koper bereid zal zijn om een onroerend goed aan te kopen waar een pachtovereenkomst op rust en daarbij vrijwillig afstand doet van één van de weinige opzeggingsmogelijkheden die men heeft.