3 Bijzondere bepalingen
3.1 Zone voor gemengde functies (GF1)
V E R O R D E N E N D G E D E E L T E T O E L I C H T I N G
3.1.1 Bestemming
Deze zone is voorbestemd voor plaatsgebonden bedrijvigheid.
Uitsluitend volgende bestemmingen zijn toegelaten:
In hoofdbestemming:
- schone productie; diverse KMO’s en ambachten, nijverheid en industrie;
- logistiek en distributie;
- diensten;
In nevenbestemming:
- recreatie
- kantoren, opslagruimtes, werkplaatsen, sociale voorzieningen en toonzalen als essentiële aanvulling van de hoofdbestemming binnen dezelfde bedrijfsvoering en op dezelfde bedrijfssite;
- bedrijfsgebonden woongelegenheden zijn toegelaten;
- opslag in open lucht is toegelaten, doch dient deze steeds nauwgezet te worden afgewogen in het licht van de beoogde ruimtelijke kwaliteit en het ruimtelijk rendement.
Publieke (groene en verharde) ruimten worden toegelaten.
Autonome kantoren en horeca zijn niet toegelaten.
Binnen de gearceerde zone B2 worden autonome kantoren en beperkte horeca wel toegelaten, enkel in geval dit samengaat met de herbestemming van delen van het bestaande gebouwencomplex waarin deze functies een plaats krijgen, en enkel indien wordt aangetoond in de vergunningsaanvraag dat deze functies de hoofdbestemming op de gehele site niet in het gedrang brengen (zie verder §3.1.4). Indien kan aangetoond worden dat de hoofdbestemming binnen de zone B2 reeds is of in een latere fase effectief wordt gerealiseerd, kan een specifieke
Zoals vermeld in de toelichtingsnota zijn plaatsgebonden bedrijven over het algemeen onder te verdelen in drie groepen. Het betreft (1) die bedrijven die Leuven als belangrijkste afzetmarkt hebben en die noodzakelijk zijn voor de Leuvense inwoners, andere Leuvense bedrijven en de grote instellingen.
Ook logistieke bedrijven met toeleveranciers in de buurt kunnen hier een plaats krijgen, (2) die bedrijven die bijdragen aan de werkgelegenheid voor de Leuvense beroepsbevolking die minder kansen krijgt binnen de andere economische speerpunten (kenniseconomie, beslissingscentra, zorg), en (3) die regionale of internationale bedrijven die een historische aanwezigheid kennen in Leuven, een belangrijk patrimonium beheren in de stad, en vaak ook hun hoofdzetel hebben in Leuven. Sommige van hen zorgen voor heel wat werkgelegenheid bij de korter geschoolde groepen op de arbeidsmarkt.
Bestaande vergunde grootschalige kleinhandelszaken binnen de bestemmingszone krijgen een zonevreemd karakter, maar kunnen blijven functioneren in het plangebied. Enkel bij stopzetting van de activiteiten zal er sprake zijn van de bestemmingen zoals bepaald in voorliggend RUP. De bestaande vergunde of vergund geachte woningen krijgen eveneens een zonevreemd karakter.
Zoals vermeld in de definities wordt onder recreatie verstaan; een functioneel geheel van ruimtes of terreinen bestemd voor een vorm van vrijetijdsbesteding (uitgezonderd horeca). In de zone GF1 kan dit bijvoorbeeld gaan om een geïntegreerde sportactiviteit met aansluitend ruimte voor clubgebonden activiteit (kantine, kleedkamers, clubruimten,..), of ruimten voor het verenigingsleven (vergaderruimten, dans, fuifzaal, e.d.). Deze functie wordt bij voorkeur in het gebouw geïntegreerd, maar kan bijvoorbeeld ook op het dak van een opslagloods worden gerealiseerd (bv.
sportveld, looppiste, groendak met zitbanken, e.d.). Deze ruimten kunnen maar moeten niet publiek toegankelijk zijn.
vergunningsaanvraag voor een deel van het complex enkel betrekking hebben op de nevenfuncties.
Inrichtingen met opslagruimte voor gebruikte voertuigen, voertuigwrakken en/of schroot worden niet toegelaten.
De bedrijven mogen voor de omgeving geen abnormale hinder noch bodem- of luchtvervuiling, geluidshinder, stank en trillingshinder veroorzaken. De huidige bestaande en vergunde activiteiten worden niet als milieubelastend beschouwd. Substantieel bijkomende milieubelastende activiteiten zijn niet toegelaten. Hieronder wordt verstaan alle nieuwe activiteiten van die omvang, aard of met gevaarrisico dat het niet mogelijk is, door het nemen van maatregelen, alle milieuhinder of gevaar in de ruime zin van het woord, binnen de grenzen van het eigen bedrijfsterrein te houden.
Aansluitend op artikel 2.2.6 §2 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening ressorteert deze bestemming onder de gebiedscategorie Bedrijvigheid.
In de BPA’s Aarschotsesteenweg 2, 3 en 4 dewelke voorliggend RUP vervangt, waren geen milieubelastende bedrijven toegelaten. De bestaande inrichtingen vergund op basis van deze BPA’s worden niet als milieubelastend beschouwd en worden dus niet zonevreemd. De stad wil vasthouden aan deze beleidskeuze, en laat in voorliggend RUP geen nieuwe vormen van bedrijvigheid toe met milieubelastende effecten. In Leuven zijn er nog andere bedrijventerreinen die beter in aanmerking komen voor nieuwe milieubelastende activiteiten en daarvoor ook reeds jaren bestemd zijn, zoals in Heverlee en Haasrode. Als referentiekader voor de exploitatie gelden de Vlarem II normen en voorschriften.
3.1.2 Onbebouwde ruimte - Zie algemene bepalingen
3.1.3 Inrichting - Zie algemene bepalingen 3.1.4 Bebouwing
Naast de algemene bebouwingsprincipes zoals aangegeven in §2.7 van de algemene bepalingen, gelden volgende specifieke eisen voor de op het grafisch plan gearceerde zones B1, B2 en B3;
Binnen de in het grafisch plan gearceerde zone B1, geldt het volgende:
- representativiteit: Gezien de representatieve ligging van de gebouwen dient de gevel aan de Aarschotsesteenweg en de zijgevel gericht naar de HST-brug een karakteristieke waarde te hebben die aansluit bij de omgeving.
- bouwvolume: de bouwhoogte wordt binnen de gearceerde zone verplicht tussen 18 en 32 meter met een minimum van 6 en een maximum van 8 bouwlagen. Voor het volledige gearceerde gedeelte is deze bouwhoogte ook mogelijk doch niet verplicht.
De Vaartzone heeft landschappelijk en morfologisch een eigen stedelijk karakter. Dat karakter is onder meer bepaald door de gebouwen aan beide zijden van de Vaart, waarvan er verschillende beeldbepalend zijn en uiting geven aan de historische betekenis van het gebied.
Op de braakliggende terreinen van De Stordeur langs de beeldbepalende HST-brug wordt gestreefd naar een volumewerking die refereert naar de voormalige industriële gebouwen, en die de poortfunctie van deze site ondersteunt. Zulke nieuwbouw behoudt de ruimtelijke ritmering langs de Aarschotsesteenweg en de markering van het gebied in de ruimere context.
Binnen de in het grafisch plan afgebakende zone B2, geldt bijkomend aan de algemene bepalingen het volgende:
- Voorafgaandelijk de stedenbouwkundige omgevingsvergunningsaanvraag dient een grondig herbestemmingsonderzoek van de bestaande gebouwen plaats te vinden, waarin wordt bekeken in alle facetten of en welke functies deze gebouwen kunnen opnemen, in nauw overleg met het stadsbestuur. Specifieke vergunningsaanvragen die binnen de zone B2 vallen kunnen worden gesitueerd binnen een herbestemmingsstudie die onderdeel is van een door de stad goedgekeurd masterplan.
- In de beschrijvende nota van de omgevingsvergunningsaanvraag wordt grondig gemotiveerd op welke wijze de gebouwen worden aangepast, aan de hand van (1) een beschrijving van de specifieke kenmerken van het gebouwencomplex en/of het architecturaal geheel, gedocumenteerd met foto’s (2) een beschrijving van het herbestemmingsonderzoek, de eventueel hieruit volgende ruimtelijke ingrepen en de wijze waarop deze inspelen op de beeldbepalende kenmerken van het oorspronkelijke industriële gebouwencomplex.
- renovatie, verbouwing, herbouw en/of uitbreiding van de gebouwen dient te gebeuren met respect voor het industriële en beeldbepalende karakter (volumetrie, gevelopbouw, e.d.) van het oorspronkelijke gebouwencomplex en alle onderdelen ervan. De bouwvolumes (silo’s, e.d.) moet bij eventuele herbouw een coherente gevelbehandeling krijgen, die de eenheid, de verticaliteit en de massiviteit van de structuur respecteert.
- Bijzondere omstandigheden die de sloop van de gebouwonderdelen kunnen rechtvaardigen, zijn (1) in geval van overmacht; (2) in geval de werken voor het behoud te ingrijpend zijn vanuit bouwtechnisch oogpunt en niet in verhouding staan tot de erfgoedwaarde ervan en (3) in geval het gebouw of gebouwonderdeel geen specifieke functie kan opnemen en herbestemming op middellange termijn niet mogelijk blijkt. De eventuele sloop dient derhalve gemotiveerd te worden in de beschrijvende nota, aan de hand van de herbestemmingsstudie.
- Ingeval toch (deels) tot sloop werd overgegaan, dient de eventueel vervangende nieuwbouw het industriële en beeldbepalende karakter langs de Aarschotsesteenweg uit te dragen. Het oorspronkelijke bouwvolume binnen de afgebakende zone geldt als referentie voor een nieuwbouwvolume. De bouwhoogte wordt aldus binnen de gearceerde zone maximaal 32 meter in maximaal 8 bouwlagen, daar waar vandaag het hoogste gebouw is ingeplant t.a.v. de Aarschotsesteenweg.
Wat betreft de bouwlijnen, mag binnen de in het grafisch plan afgebakende zone B3, volledig achteruitgebouwd worden in aansluiting op de bestaande bebouwing. De ruimte tussen de bestemmingsgrens en de bouwlijn mag als parking onder hoogstam worden ingevuld of integraal voor groenvoorziening worden aangewend.
Voor de beeldbepalende gebouwen van BK en het overslag-gebouwtje is een zone B2 afgebakend, met het oog op onderzoek naar herbestemming van bepaalde onderdelen van het industriële gebouwencomplex. De gebouwen aan de zijde van de Aarschotsesteenweg - meer specifiek de zuidelijk gelegen silo’s, aanliggende industriële gebouwen, overslaggebouw, luchtbrug en kantoorgebouw - zijn gerealiseerd tussen 1943 en 1956, door de bekende Leuvense architect Victor Broos in opdracht van de toenmalige veevoederfabroek ‘Usines L. Vandenbergh’.
De afbakening in dit RUP legt de aandacht op de gebouwen gerealiseerd vóór 1968, om het beeldbepalende karakter ervan zo mogelijk te valoriseren. Dat betekent niet dat de gebouwen en constructies in hun huidige toestand zonder meer moeten worden bewaard. Het silogebouw wordt dus niet zonder meer gekwalificeerd als te behouden gebouw. Het betekent wel dat het gevelfront, de architectuur en de volumewerking van het bestaande geheel moeten worden gerespecteerd, hetzij via herbestemming hetzij via (gedeeltelijke) nieuwbouw. Daarbij kan de beeldbepalende voorgevel langs de Aarschotsesteenweg bijvoorbeeld gecombineerd worden met een nieuwe achterbouw, voor zover sloop van de silo’s gerechtvaardigd zou zijn.
Schematisch overzicht gebouwencomplex BK Leuven, met aanduiding van
In geval van kleine vergunningsaanvragen voor delen van de site of van bestaande beeldbepalende gebouwen binnen de zone B2, heeft het herbestemmingsonderzoek enkel betrekking op die ruimten die voorwerp zijn van de vergunningsaanvraag. Indien vooraf een masterplan werd gemaakt waarbij een herbestemmingsonderzoek voor de hele site werd gevoerd en indien de vergunningsaanvraag daarin duidelijk kadert, volstaat het om hiernaar te verwijzen.
3.1.5 Vergunningen
- Zie algemene bepalingen
3.1.6 Toegangen en doorgangen
Voor de zone GF1 worden zeven toegangen in aansluiting op de Aarschotsesteenweg voorzien zoals grafisch aangegeven. Elke toegang vanaf de openbare weg moet voldoende sprekend zijn.
De toegangen binnen de bestemmingszone GF1 worden als volgt onderscheiden:
T1. centrale toegang voor gemotoriseerd verkeer ter hoogte van de Stordeursite in de zone GF1
T2. bestaande centrale toegang voor gemotoriseerd verkeer voor de zone GF1 onmiddellijk aanpalend aan de Stordeursite.
T3. bestaande centrale toegang voor al het commercieel verkeer op de betreffende site.
Deze toegang ontsluit de parking voor het cliënteel. Uitsluitend verkeer van het cliënteel van de hier reeds gevestigde grootschalige kleinhandels met personenwagens en lichte bestelwagens kunnen van deze toegang en deze parking gebruik maken;
T4. bestaande centrale toegang voor al het bedrijfsverkeer, ander dan het hoger vermeld commercieel verkeer, op de betreffende site. Deze toegang sluit aan op de circulatieruimten en ontsluit alle bedrijfsgebouwen die op de site gevestigd zijn.
Uitsluitend bedrijfsverkeer andere dan het cliënteel van de hier gevestigde grootschalige kleinhandel kunnen van deze toegang en deze parking gebruik maken.
T5. bestaande centrale toegang voor de bedrijfsvoering
T8. bestaande centrale toegang voor gemotoriseerd verkeer die in de voormalige bedrijfsconstellatie vereist was voor de afwikkeling van het vrachtverkeer.
T9. een secundaire in- en uitgang voor de bedrijfsvoering. Bij reorganisatie van het productieproces of de inplanting van nieuwe activiteiten op het perceel dient
De hoofdontsluiting in het plangebied gebeurt via de Aarschotsesteenweg.
Dat legt voorwaarden op aan de interne circulatieruimte van de ontwikkelde en in ontwikkeling zijnde terreinen. Vanuit het algemene principe om de ontsluitingsinfrastructuur te rationaliseren, worden de toegangen tot de percelen gebundeld en beperkt tot een minimum.
onderzocht of deze ontsluiting kan worden geoptimaliseerd, bv. voor een toekomstige opsplitsing van vrachtverkeer en personenverkeer met het oog op veiligheid. Zo mogelijk kan deze toegang voor gemotoriseerd verkeer worden gebundeld met de hoofdtoegang van T8.
T10. bestaande centrale toegang voor de bedrijfsvoering
De overige bestaande toegangen mogen niet behouden blijven en dienen herschikt te worden, tenzij deze nodig zijn voor hulpdiensten.
Bijkomende ontsluitingen langs de Dijledreef zijn niet uitgesloten, voor zover rekening wordt gehouden met de veiligheid voor fietsers en voetgangers die gebruik maken van de (fiets)verbinding langs de Dijledreef.
De circulatieruimten dienen, in zoverre dit verenigbaar is met de voertuigen die van deze ruimten gebruik maken, maximaal te worden ingegroend met hoogstammige bomen waarbij minimaal 8 hoogstammen per 100 lopende meter circulatieruimte dienen te worden aangeplant. Daar waar de circulatieruimte binnen het perceel gelegen is naast of eventueel deels overlapt met een ‘dwars groen lint’ (gerealiseerd volgens bijzondere bepalingen §3.4), wordt aan deze eis reeds voldaan.
3.1.7 Parkeervoorzieningen
- Zie algemene bepalingen
3.1.8 Veiligheidsvoorschriften
- Zie algemene bepalingen
3.1.9 Fasering en ontwikkelingsvoorwaarden - Zie algemene bepalingen