(zaaknummer 1418954) Vigerend bestemmingsplan
In het vigerende bestemmingsplan Den Burg (2004) heeft het perceel Slingerweg 41 de bestemming
‘bedrijfsdoeleinden’. De gronden zijn bestemd voor bedrijfsdoeleinden in de vorm van lichte bedrijvigheid, handels- en/of ambachtelijke bedrijven, die genoemd zijn in de Staat van Inrichtingen of naar aard daarmee gelijk te stellen zijn en de daarbij behorende hoofdbebouwing, woning, bijgebouwen, groen- en
parkeervoorzieningen.
Per hoofdgebouw mag 1 woning worden gebouwd. Het gebouw mag een plat dak hebben of een dakhelling tussen de 20 en 60 graden.
Ontwerpbestemmingsplan
In het ontwerpbestemmingsplan heeft het perceel Slingerweg 41 de bestemming ‘Bedrijventerrein’. Hierin zijn bedrijfsgebouwen en overkappingen ten behoeve van bedrijven in de categorie 1 tot en met 3 uit de bedrijvenlijst en naar aard en invloed op de omgeving vergelijkbare bedrijven, niet zijnde
geluidszoneringsplichtige inrichtingen, risicovolle inrichtingen en/of vuurwerkbedrijven toegestaan. Verder zijn volumineuze detailhandel en personeelsverblijven ter plaatse van de specifieke aanduiding toegestaan alsmede bedrijfswoningen. Alleen ter plaatse van de aanduiding ‘plat dak’ zijn gebouwen met een plat dak toegestaan.
Plat dak
In het vigerende bestemmingsplan is het plat afdekken van daken van bebouwing (bijgebouwen) bij recht toegestaan. In het ontwerpbestemmingsplan zijn de bestaande platte daken als zodanig aangeduid, maar is het uitbreiden daarvan niet bij recht toegestaan. Dit zorgt voor extra regels in een tijd van deregulering en daardoor voor onnodige leges. Het plat afdekken van daken wordt om bedrijfseconomische redenen vaak toegepast en is ook passend bij de bestemming, zeker als er al sprake is van plat afgedekte bebouwing.
Verzocht wordt het plat uitbreiden van reeds platte bebouwing bij recht toe te staan.
Bedrijfswoningen
In het vigerende bestemmingsplan is binnen de bedrijfsbestemming per bedrijf 1 woning toegestaan. In het ontwerpbestemmingsplan is dit gewijzigd en is per bedrijf ten hoogste 1 bedrijfswoning toegestaan. Hierdoor zijn alle woningen op het bedrijventerrein opeens dienstwoningen geworden.
Het uitgangspunt van het bestemmingsplan is om bestaande rechten te behouden.
Verzocht wordt in plaats van ‘bedrijfswoningen’ weer ‘woningen’ in het bestemmingsplan op te nemen.
Bouwvlak
ABS Graaf Spuiterij heeft sinds een paar jaar een autowasstraat. Er bestaan plannen om een extra wasstraat te realiseren. Deze zou aan de bestaande wasstraat gebouwd moeten, tussen de wasstraat en de weg in, zoals aangegeven op de bij de zienswijze gevoegde bijlage. Dit is de enige plek waar deze extra wasstraat zou passen. Dit past echter niet in het bouwvlak.
ABS Graaf Spuiterij is echter bereid om te participeren in het aanleggen van extra openbare parkeerplaatsen aan de overzijde van de Slingerweg, in de nabijheid van het zwembad, zodat dit niet tot problemen leidt.
Verzocht wordt het bouwvlak te vergroten of in vorm aan te passen, zodat de extra wasstraat geplaatst kan worden.
Reactie gemeente
Plat dak
Plat afdekken is niet bij recht mogelijk voor het hoofdgebouw. Wel voor bijbehorende bouwwerken.
Dit is conform de systematiek van de andere nieuwe komplannen.
Aangezien er vele vormen van afwijkende dakhellingen en dakvormen denkbaar zijn, en om flexibiliteit in het plan te houden is door een afwijking van de bouwregels een beoordeling van alle andere dakhellingen mogelijk. Dit brengt geen procedurele verzwaring met zich mee, omdat het afwijkende bouwplan door middel van een reguliere 8-weken procedure vergund kan worden. Er zijn wel extra leges verschuldigd.
Om diezelfde redenen is het niet wenselijk om uitbreiding van platte daken bij recht toe te staan, maar wel bij afwijking, zodat per situatie de passendheid beoordeeld kan worden.
Op Slingerweg 41 is de bouwaanduiding ‘plat dak’ opgenomen, omdat de bestaande bebouwing in plat is uitgevoerd
Bedrijfswoning
In het ontwerp bestemmingsplan Den Burg heeft het perceel Slingerweg 41 de bestemming
‘Bedrijventerrein’. In de bestemming ‘Bedrijventerrein is per bedrijf ten hoogste 1 bedrijfswoning toegestaan.
In het vigerende bestemmingsplan Den Burg (2004) is per hoofdgebouw maximaal 1 woning toegestaan.
137/226 In het nieuwe bestemmingsplan voor Den Burg staat een mogelijkheid voor bedrijfswoningen op de bedrijventerreinen. Dit is gelijk aan de regelingen voor bedrijventerreinen op andere plekken op Texel, die al een nieuw bestemmingsplan hebben (Oudeschild, De Koog, De Cocksdorp en Oosterend) Dat is een verandering ten opzichte van het huidige bestemmingsplan waarin sprake is van woningen.
Die woningen zijn geen reguliere woningen. Het vigerende plan geeft aan dat het moet gaan om bijbehorende woningen. In ruimtelijk opzicht hoort de woning wel bij het bedrijf. Op de plankaart van het vigerende plan is dit te zien aan de kleur van het bouw-/bestemmingsvlak.
In de praktijk is dit zo uitgelegd dat er geen verplichte relatie behoeft te zijn tussen de bewoner en het bedrijf. Het is echter niet de bedoeling geweest om er ‘gewone burgerwoningen’ van te maken.
Omdat in de praktijk toch bleek dat ook de ruimtelijke relatie tussen bedrijf en woning verdween, is in het nieuwe plan weer de gebruikelijke regeling voor bedrijfswoningen opgenomen. Dit houdt in dat deze alleen kan worden gebouwd voor (en moet worden bewoond door) iemand die een redelijk belang heeft om bij het bedrijf te wonen.
De nieuwe regel geeft dus minder gebruiksmogelijkheden en daarmee een beperking.
In de ‘Nota van Uitgangspunten komplannen Texel’ is opgenomen dat het vigerende plan de basis is voor het nieuwe bestemmingsplan. Dat is hier nu niet gebeurd. Om recht te doen aan de Nota van uitgangspunten wordt het plan aangepast in de regels van de bestemming ‘Bedrijventerrein’ en zal 1
‘bij het bedrijf behorende woning’ per bedrijf mogelijk gemaakt worden in plaats van 1
bedrijfswoning per bedrijf, daar waar die woningen nu aanwezig zijn. Als er nieuwe woningen worden toegevoegd, moeten dat echter wel bedrijfswoningen worden en deze dienen bewoond te worden ten behoeve van het bedrijf. De regeling voor de nieuwe bedrijfswoningen is dan gelijk aan de regeling in de andere dorpen. In de op 19 april 2017 vastgestelde ‘Strategische Visie Bedrijventerreinen’ staat dat er op Texel een schaarste is aan vierkante meters bedrijventerrein. Het is daarom niet wenselijk om deze vierkante meters dan in te vullen met woningen die niet ten dienste staan van bedrijven op het bedrijventerrein. Aanvullend argument is dat bewoners van woningen recht hebben op het indienen van een klacht in de zin van de Wet milieubeheer. Dat betekent dat de bedrijven geschaad kunnen worden in hun bedrijfsactiviteiten.
De aanpassing van de regeling in dit nieuwe bestemmingsplan ten opzichte van het geldende plan beschermt de functie waarvoor het bedrijventerrein bedoeld is.
Bouwvlak
Bij de zienswijze is een concreet plan ingediend voor de uitbreiding van de wasstraat. In dit plan wordt de voorgevellijn naar voren geplaatst, waarbij een deel van de wasstraat op gemeentegrond komt te liggen. Bij de beoordeling van dit plan is geconstateerd dat hierdoor het groene wegprofiel wordt doorbroken, zodat het zicht op de bestaande groenstructuur vanuit de Slingerweg – gezien vanaf noordwestelijke richting – in onevenredige mate wordt verstoord. Daarom is het
stedenbouwkundig niet wenselijk om hieraan medewerking te verlenen. Het bouwvlak zal daarom niet worden verruimd. Een deel daarvan zou ook op gemeentegrond komen te liggen. Hierover zijn geen afspraken gemaakt en is geen verzoek ingediend door indiener.
Door deze conclusie is het niet nodig het aspect parkeerplaatsen verder te beoordelen. Daarom wordt daar niet verder op ingegaan.
Standpunt
De reactie geeft aanleiding tot aanpassing van de regels van het bestemmingsplan.
Artikel 6 (Bedrijventerrein)
In 6.1. wordt het volgende onderdeel toegevoegd, waarbij de overige onderdelen verletteren:
f. bestaande, bij de bedrijven behorende woningen al dan niet in combinatie met ruimten voor een beroeps- of bedrijfsactiviteit aan huis, mantelzorg en/of logies met ontbijt;
In 6.1. wordt in onderdeel h (nu nog g) het volgende toegevoegd: ‘of een bestaande woning’;
6.2.3. komt in zijn geheel te vervallen en wordt vervangen door het volgende sublid 6.2.3.:
6.2.3 Bedrijfswoning/bestaande woning
Voor het bouwen van een bedrijfswoning of een bestaande woning gelden de volgende regels:
a. er mogen uitsluitend nieuwe bedrijfswoningen worden toegevoegd;
b. uitsluitend bestaande woningen mogen worden vervangen door woningen;
c. per bedrijf zal ten hoogste 1 bedrijfswoning of 1 bestaande woning worden gebouwd, waarbij een bestaande woning uitsluitend ter plaatse van de aanduiding ‘wonen’ zal worden gebouwd;
d. een bedrijfswoning/bestaande woning zal binnen een bouwvlak worden gebouwd;
e. de oppervlakte van een bedrijfswoning/bestaande woning of een op de begane grond gevestigde inpandige
bedrijfswoning/bestaande woning zal ten hoogste 120 m² bedragen, tenzij de bestaande oppervlakte meer bedraagt, in welk geval de oppervlakte van de bedrijfswoning/bestaande woning of de op de begane grond gevestigde inpandige bedrijfswoning/inpandige bestaande woning ten hoogste de bestaande oppervlakte zal bedragen;
f. de goothoogte en de bouwhoogte van de bedrijfswoningen/bestaande woningen zullen ten hoogste de ter plaatse van de aanduiding 'maximum goothoogte (m), maximum bouwhoogte (m)' aangegeven hoogtes bedragen, tenzij de bestaande goothoogte en/of bouwhoogte meer bedraagt, in welk geval de goothoogte en/of de bouwhoogte ten hoogste de bestaande goothoogte en/of bouwhoogte zal bedragen;
g. de dakhelling van de bedrijfswoningen/bestaande woningen zal niet minder respectievelijk meer bedragen dan ter plaatse van de aanduiding 'minimum dakhelling (graden), maximum dakhelling (graden)' aangegeven, tenzij de bestaande dakhelling minder en/of meer bedraagt, in welk geval de dakhelling niet minder en/of niet meer dan de bestaande dakhelling zal bedragen, waarbij:
ter plaatse van de aanduiding 'plat dak' de gebouwen en overkappingen mogen worden voorzien van een plat dak.
In 6.2.4. wordt ‘bedrijfswoning of bedrijfswoningen’ vervangen door ‘bedrijfswoning/bestaande woning’ of
‘bedrijfswoningen/bestaande woningen’.
In 6.2.4. onder c wordt ‘woonhuis of inpandige woning’ vervangen door ‘bedrijfswoning/bestaande woning of inpandige bedrijfswoning/inpandige bestaande woning’.
In 6.2.4. onder e en h wordt ‘woonhuis’ vervangen door ‘bedrijfswoning/bestaande woning’.
In 6.3. onder c en 6.4. wordt ‘bedrijfswoning’ vervangen door ‘bedrijfswoning/bestaande woning’.